Asjaõigus › Omandiasjad

Hageja palub AÕS § 76 lg 1, 2, § 77 lg 1, 2 alusel diskretsioonipõhimõttest lähtudes lõpetada hageja ja kostja kaasomand Viljandi linnas Reinu tee 2 korter 2 korteriomandile, määrata kaasomandi lõpetamise viisiks Kadri Kuusikule kuuluva 1/ 2 mõttelise osa kaasomandist mõistliku tasu eest hagejale. Kadri Kuusik esitas kohtule vastuhagi ja palub lõpetada hageja ja kostja kaasomand Viljandi linnas Reinu tee 2 korter 2 korteriomandile Anne Sarri osa andmisega Kadri Kuusikule koos kohustusega tasuda Anne Sarrile mõistlik hüvitis rahas omandi kaotamise eest. 19.10.2009 teatas kostja Kadri Kuusik kohtule, et ta on võõrandanud oma mõttelise osa vaidlusalusest korterist oma pojale Kaarel Kuusikule. Kaarel Kuusik esitas kohtule vastuhagi ja palub lõpetada hageja ja kostja kaasomand Viljandi linnas Reinu tee 2 korter 2 korteriomandile Anne Sarri osa andmisega Kaarel Kuusikule koos kohustusega tasuda Anne Sarrile mõistlik hüvitis rahas omandi kaotamise eest, s.o. 180 000 krooni. Kohtu põhjendused AÕS § 76 lg1 kohaselt kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg 1 kohaselt kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. AÕS § 77 lg 2 kohaselt otsustab kohus kaasomandi jagamise viisi üle hageja nõudel. Seega saab kohus valida nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud kas hagis või vastuhagis. Mõlemad kaasomanikud soovivad kaasomandi lõpetamist. Mõlemad soovivad, et korter jääks talle. Vaidlus on selles, kumb kaasomanikest peaks jääma kogu korteri omanikuks ja teisele maksma hüvitise 1/2 osa korteriomandi eest. Kinnistusraamatu väljavõtte järgi kuulus Anne Sarrile ja Kadri Kuusikule kummalegi 1⁄2 kaasomandist Reinu tee 2 korter 2 520/2682 mõttelist osa kinnistust ja reaalosa korterile nr 2 üldpinnaga 52,0 m2. Kohtuistungil avaldas hageja Anne Sarri esindaja ( vastuhagis kostja esindaja ), et Anne Sarri peaks jääma tema korteri omanikuks ja hüvitama Kaarel Kuusikule 1/ 2 mõttelise osa eest korterist. Anne Sarri elab selles majas 1980.aastast ja vaidlusaluses korteris 1992.aastast. Seda tõendab majaraamat. Teine kaasomanik Kadri Kuusik omandas oma osa korterist Johanna Põldurilt ja kinkis selle edasi oma pojale Kaarel Kuusikule. Kadri Kuusik ja Kaarel Kuusik ei ole kumbki selles korteris elanud. Anne Sarri on elanud selles korteris, teinud remonti oma toas. Ekspert on hinnanud korteri ja kinnitas hageja esindajale, et selline on korteri turuväärtus ka praegu. Ka ekspert on andnud arvamuse, et Anne Sarri on panustanud oma osasse rohkem ja seega tõstnud korteri väärtust. Seetõttu ei saa õigeks lugeda, et kummagi osa väärtus on pool korteri hinnatud maksumusest. Mõistlik tasu on arvestada Anne Sarri poolt oma osas tehtud remondiga ja välja mõista Kaarel Kuusiku kasuks hüvitis 162 000 krooni. Kellele korter jääb, selles tuleks eelistada Anne Sarrit, kes on seal kogu aeg elanud. Ta on teinud seal endale meelepärase korteri, töö on rohkem väärt kui raha väärtus. Anne Sarri kasutuses olnud tuba on renoveeritud, Kaarel Kuusiku tuba remonti vajav. Kaarel Kuusiku tuba ei ole remonditud, korteriomand on seetõttu halvenenud. Anne Sarri ema korter ei ole Anne Sarri oma, tal ei ole pärandi vastuvõtmise tunnistust. Ei ole tõendatud, et Anne Sarri on ema korteri omanik. Kuna pooled kokkulepet ei saavutanud, tuleb omand lõpetada lähtudes õigluse põhimõttest. See, et Kaarel Kuusik kavatseb seal elada, on paljas väide.

Kohtuistungil avaldas hageja Kaarel Kuusiku esindaja Toomas Kõiv ( vastuhagis hageja esindaja ), et miks peaks eelistama korteri saamisel hagejat, kellel on praegu majas 1,5 korterit Kaarel Kuusikule, kel 0,5 korterit. Sellise otsuse tegemine oleks ebaõiglane Kaarel Kuusiku suhtes. Anne Sarri ema on surnud ja Anne Sarril on majas olemas ema endine korter. Anne Sarri ema on surnud 06.06.2009. Alates 01.01.2009 kehtiva pärimisseaduse järgi, kui pärija ei ole 3 kuud peale pärandaja surma pärandist loobunud, on ta pärandi vastu võtnud. Anne Sarri ei ole pärandist loobunud. Vaidlusaluses korteris ei ela tegelikult kumbki, sest Anne Sarri elas ema juures ja põetas teda. Kaarel Kuusik on õppiv noor inimene, ta ei ole saanudki seal elada. Õiglasem on anda korter nooremale, kes kavatseb peale õpinguid tulla kodulinna ja seal elama hakata. Kaasomandist on kummalgi poolel 1⁄2. Korter on hinnatud eksperdi poolt 360 000 krooni. Ekspert ei saa anda arvamust, et ühe pool on parem ja teise pool on halvem. Kaasomanike vahel ei ole kasutuskorda olemas, seega ei ole võimalik arvestada ka ühe ka teise osa. Mõlemal on võrdsed mõttelised osad ja sellest tuleb hüvitise määramisel ka lähtuda. Ainult siis, kui on tegemist hädavajalike kulutustega, mida üks omanik on teinud, siis peab teine pool osa kulutusi hüvitama. Poolte poolt tehtud remont oma toas ei ole asjasse puutuv kaasomandi lõpetamisel. Korter on hinnatud 360 000 krooni, seega teisele poolele hüvitatav osa on 180 000 krooni. Anne Sarril on majas korter olemas, ta saab hüvitise vaidlusaluse korteri teise poole eest. Kui Kaarel Kuusik peab oma osast loobuma, rikub see tema tulevikuplaanid. Kaarel Kuusik on nõus maksma hüvitist 180 000 krooni Anne Sarrile. Kaasomandi kasutamine ja remondi tegemine on erinõuded, mis ei puuduta kaasomandi lõpetamist. Peale 3.a. möödumist ei saa kaasomanikult nõuda parendamiseks tehtud kulusid. Hageja taotlusel on tehtud korterile ekspertiis. Ekspertiisi teostas riiklikult tunnustatud ekspert Arvo Kreegipuu. Hindamise aluseks on turuväärtus. 27.05.2007 seisuga on korteri turuväärtus 360 000 krooni. Korteri reaalosa suletud pind on 52 m2, mis koosneb kahest ligikaudselt võrdsest toast, millest üks on Anne Sarri kasutuses, teine Kadri Kuusiku kasutuses, kokku 34,2 m2, ja abiruumidest kokku 17.8 m2. Suurem osa korteriomandi väärtust määravatest elementidest jaotub võrdselt mõlema kaasomaniku vahel. Erinevusi kaasomanike valduses olevate mõtteliste osade väärtustes võib põhjustada elutubade viimistluse märkimisväärselt erinev seisund. Anne Sarri kasutuses olev tuba on heas korras ja tavaviimistluses, Kadri Kuusiku kasutuses olev tuba on remontivajav. Abiruumid on märkimisväärse kulumiga ja remondivajadusega. Ekspert on andnud tingimusliku arvamuse, et Anne Sarri valduses oleva mõttelise korteriosa väärtus on 55 % koguväärtusest, Kadri Kuusiku valduses oleva mõttelise korteriosa väärtus on 45 % koguväärtusest. Reinu tee 2 korter 2 kaasomanikud on Anne Sarri, kes on elanud majaraamatu järgi selles korteris alates 13.oktoobrist 1995. Teine kaasomanik Johanna Põldur on elanud korteris alates 03.10.1981 kuni surmani 31.05.2000. Kadri Kuusik on kantud 21.03.2001 1⁄2 korteri omanikuna kinnistusraamatusse 22.02.2001 kinnistamisavalduse alusel. Kohus leiab, et valiku tegemisel, kellele anda korter, tuleb eelistada Anne Sarrit, kes on selles korteris elanud kauem ja on tema kasutuses olevat tuba ka remontinud. Kohus leiab, et tuleb lähtuda sellest, kumb pooltest on seda korterit ka reaalselt elamiseks kasutanud. Anne Sarri on elanud selles korteris alates 1992.aastast. Kadri Kuusik ega ka Kaarel Kuusik ei ole selles korteris elanud, Kaarel Kuusiku kasutuses olev tuba on remontivajav. Ühiskasutuses olevaid ruume pole kumbki remontinud. Eelistungil 25.09.2007 on Kadri Kuusik väitnud, et ta elas selles korteris 1964.aastast, hagiavalduses 15.10.2007, et ta on seotud selle korteriga 1966.aastast. Kohtule ei ole esitatud selle kohta ühtegi tõendit. Kohtule esitatud majaraamatust ei nähtu, et Kadri Kuusik on selles korteris elanud. Hagiavalduses on Kadri Kuusik väitnud, et peale tädi Johanna Põlduri surma lubas ta korterit kasutada noortel tuttavatel. Kadri Kuusik on kinkinud oma osa pojale Kaarel Kuusikule, kes on avaldanud, et peale kooli lõpetamist kavatseb ta asuda elama Viljandisse ja vajab korterit iseseisva elu alustamiseks. Kohus leiab, et asjaolu, kas Kaarel Kuusik tegelikult asub tulevikus elama korterisse või mitte, ei ole käesoleval hetkel usaldusväärselt tõendatav, kuna ta alles õpib koolis. Kohus leiab, et Kaarel

Kuusiku esindaja väide, et eelistada tuleb nooremat kaasomanikku ja et tema huvid selles asjas on suuremad, ei ole põhjendatud. Kaarel Kuusiku esindaja väide, et Anne Sarrile kuulub majas korter, mis kuulus tema emale, kes suri 06.06.2009, ei ole usaldusväärselt tõendatud. Vaidlust ei ole selle üle, et Anne Sarri emale Olga Sarrile kuulus samas majas korter ja Olga Sarri on surnud. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et Anne Sarri on selle korteri pärinud. Anne Sarri esindaja väitel Anne Sarri ema korter ei ole Anne Sarri oma, tal ei ole pärandi vastuvõtmise tunnistust. Kohtule ei ole esitatud tõendeid ega taotletud välja nõuda tõendeid, mis tõendaks, et Anne Sarri on oma ema korteri omanik. Korteriomandi väärtuse hindamiseks on andnud eksperthinnangu riiklikult tunnustatud ekspert Arvo Kreegipuu. Mõlemad pooled on nõustunud eksperthinnangus märgitud korteri maksumusega 360 000 krooni. Anne Sarri on sellega nõus ja kui korter talle jääb, on nõus kaasomanikule maksma 162 000 krooni. Kaarel Kuusik soovib korterit endale ja leiab, et tema poolt sel juhul Anne Sarrile makstav mõistlik hüvitis rahas on 180 000 krooni. Kohus leiab, et mõlemad pooled seega nõustuvad eksperthinnangus esitatud korteri maksumusega. Kirjalikus vastuses oli Kaarel Kuusik nõus ekspertarvamusega korteri väärtuse kohta osaliselt ja tingimuslikult ja seda ainult juhul, kui korter jääb talle ja temale tuleb kohustus tasuda Anne Sarrile 180 000 krooni. Ühelgi muul juhul ta ekspertarvamusega ei nõustu. Kohus leiab, et selline tingimuslik nõustumine korteri väärtusega ei ole põhjendatud. Korteri väärtus saab olla ja peab olema ühesugune mõlemale poolele, vaatamata sellele, kes saab korteri ja peab teisele poolele hüvitama poole korteri väärtuse. Põhjendamatu on selline seisukoht, et kui Kaarel Kuusik saab korteri, siis on korteri väärtus 360 000 krooni, aga kui korteri saab Anne Sarri, siis on korteri väärtus rahaliselt mingi muu summa. Kostja on korduvalt rõhutanud, et korterihind tuleb määrata võimalikult täpselt omandi väärtuse kaotamise seisuga ja kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega. Kohus leiab, et kuna kohtuistungil mõlemad pooled olid nõus teisele poolele hüvitama korteri väärtuse lähtudes eksperthinnangus toodud korteri väärtusest 360 000 krooni, siis on see mõistlik hind ja on põhjendatud otsustada koos, kellele jääb korter ja kui suure summa peab ta selle eest kaasomanikule hüvitama. Kohus leiab, et ei ole põhjendatud kostja esindaja korduvalt väljendatud nõue otsustada enne ära, kellele jääb korter ja alles siis arutada ja otsustada õiglase rahalise hüvitise suurus. Kohus leiab, et on põhjendatud kostja seisukoht, et kuna mõlemale kaasomanikule kuulub 1⁄2 korterist, siis tuleb ka hüvitise suuruse määramisel lähtuda kaasomandi suurusest. Kaasomand jaotub mõttelistes osades ja kasutuskord puudub. Anne Sarri esitas eksperdile küsimuse, milline on Anne Sarri valduses oleva korteri mõttelise osa väärtus ja milline on Kadri Kuusiku valduses oleva korteri mõttelise osa väärtus. Ekspert on andnud tingimusliku arvamuse kaasomanike valduses olevate korteriomandi osade kohta. Suurem osa korteriomandi väärtust määravatest korteriomandi väärtust määravatest elementidest jaotub võrdselt mõlema kaasomaniku vahel. Erinevusi kaasomanike valduses olevate mõtteliste osade väärtustes võib põhjustada elutubade viimistluse märkimisväärselt erinev seisund. Anne Sarri kasutuses olev tuba on heas korras ja tavaviimistluses, Kadri Kuusiku kasutuses olev

tuba on täieliku remondivajadusega. Abiruumid on märkimisväärse kulumiga ja remondivajadusega. Ekspert on andnud tingimusliku arvamuse, et Anne Sarri valduses oleva mõttelise korteriosa väärtus on 55 % koguväärtusest, Kadri Kuusiku valduses oleva mõttelise korteriosa väärtus on 45 % koguväärtusest. Kohus leiab, et ei ole põhjendatud võtta aluseks teisele kaasomanikult makstava hüvitise arvestamisel eksperdi tingimuslikku arvamust korteriomandi osade väärtuse kohta. Eksperdi arvamuse kohaselt kaasomanikele kuuluvate osade väärtuse erinevus moodustab ca 10% hinnatava kinnisasja koguväärtusest. Mingeid põhjendusi, millele selline arvamus tugineb, välja toodud ei ole. Kohus leiab, et fotod ei ole usaldusväärne tõend, mille alusel hinnata korteriosade väärtust. Kohus leiab, et kaasomandi osast ilma jäävale kaasomanikule tuleb tagada rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte nt ainuüksi mõttelise osa, harilikust väärtusest. Menetluskulude arvestus TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus lahendatakse või hagi või hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus jäetakse menetlusse võtmata või läbi vaatamata või asja menetlus lõpetatakse. Lg 2 kohaselt menetluskulude jaotus tuleb kohtulahendis märkida ka siis, kui menetlusosalised seda ei taotle. Lg 4 kohaselt menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. Kui menetluskulud jäävad ühiselt mitme menetlusosalise, esmajoones kaashageja või -kostja kanda, tuleb lahendis märkida, kas nad vastutavad osa- või solidaarvõlgnikena. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus leiab, et kuna tegemist on kaasomandi lõpetamisega, kus üks pool saab korteri ja teine oma osa eest hüvitise, on põhjendatud poolte menetluskulud jätta poolte endi kanda.

Silvi Maiste kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.