Eesistuja Imbi Sidok, liikmed Ande Tänav ja Gaida Kivinurm
Otsuse tegemise aeg ja koht
12.03.2010, Tallinn
Tsiviilasja number
2-06-22988
Tsiviilasi
Lauri Luidaleppa hagi Raivo Haapsali vastu taganemisavaldusest tulenevate kohustuste täitmiseks ja kahju hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 05.09.2008 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
651 606.63 krooni
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Lauri Luidaleppa apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalikus menetluses
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Lauri Luidalepp (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXX X X-XX XXXXX XXXXXXXX XXXXX XXXXXX XXXXXXXXX), esindaja adv Mati Maksing Kostja Raivo Haapsal (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXX XXXXX XXXXX XXXXXX XXXXXXXXX), esindaja adv Viktor Särgava
RESOLUTSIOON:
1.Pärnu Maakohtu 05.09.2008 otsus tühistada.
2.Teha asjas uus otsus, millega: 1) mõista Raivo Haapsalilt välja Lauri Luidaleppa kasuks 10.05.2006 müügilepingu alusel tasutud 580 000 (viissada kaheksakümmend tuhat) krooni ja viivitusintress seisuga 14.03.2007 14 153.61 (neliteist tuhat ükssada viiskümmend kolm krooni 61 senti) krooni; 2) mõista Raivo Haapsalilt välja Lauri Luidaleppa kasuks viivitusintress alates 15.03.2007 kuni põhinõude 580 000 krooni täieliku tasumiseni määras 2,25% aastas;
3) kahju hüvitamise nõude ja menetluskulude jaotamise osas saata tsiviilasi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks.
3.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
4.Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel maakohtus.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusabi taotlemise selgitus TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.29.08.2006 esitas Lauri Luidalepp (edaspidi hageja, apellant) Pärnu Maakohtule hagi Raivo Haapsali (edaspidi kostja, vastustaja) vastu taganemisavaldusest tulenevate kohustuste täitmiseks. Hageja palus mõista kostjalt välja 580 000 krooni müügihinna tagastamiseks ja 71 606.63 krooni olulise lepingurikkumisega seotud kahjude hüvitamiseks. Samuti palus mõista kostjalt välja viivitusintress summalt 580 000 krooni määraga 2,25 % aastas alates 10.05.2006 kuni müügihinna tagastamiseni. Lisaks viivitusintress 9,25 % aastas summalt 68 790 krooni alates 25.07.2006 kuni hagiavalduse esitamiseni ja summalt 71 606.63 krooni alates hagi esitamisest kuni kahjuhüvitise tasumiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. 15.03.2007 täpsustuses arvestas hageja välja tagastatavalt müügihinnalt selles ajaks sissenõutavaks muutunud viivitusintressi suuruse 14 153.61 krooni. Samuti taotles hageja viivitusintressi väljamõistmist seaduses sätestatud suuruses esialgselt kahjuhüvitiselt summas 68 790 krooni perioodil 25.07.2006 kuni 28.08.2006 summas 652.07 krooni ja kahjuhüvitiselt suuruses 71 606.63 krooni alates 29.08.2006 kuni hüvitise tasumiseni. Intressinõude suurus hagi täpsustamise aja seisuga oli kokku 4600.87 krooni.
2.Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 10.05.2006 notariaalse ostu-müügi lepingu, millega kostja müüs hagejale Läänemaal XXXXX vallas XXXXX alevikus XXXXX X X asuva kinnistu suurusega 1600 m2 (registriosa nr XXXXXXXX). Müügihinnaks oli 580 000 krooni. Kinnistu koosseisu kuulub elamu. Lepingu p 2.1.3 kohaselt kinnitas kostja müüjana, et kinnistul ei ole mingeid talle teadaolevaid varjatud puudusi, millest ta ei oleks hagejale teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu p 2.1.4 kohaselt avaldas ja kinnitas kostja, et kinnistul asub elamu suletud netopinnaga 90,5 m2 ja p 2.1.5 kohaselt, et elamu on registreeritud elukohana. Lepingu p 2.2.3 kohaselt avaldas ja kinnitas hageja, et ta on kinnistu üle vaadanud
ilma vastaval alal eriteadmisi omava isiku abi kasutamata. Notar selgitas pooltele lepingu p-s 8.4, et lepingusse tuleb märkida kõik kinnistu müügiga seotud kokkulepped, samuti selgitas notar lepingu p-des 8.6 ja 8.8 müüja vastutust ja ostja õiguskaitsevahendeid müüja kohustuste rikkumise korral. Lepingueelsete läbirääkimiste käigus avaldas kostja hagejale, et ta on seni elamut vallates teinud selles remonttöid, samuti, et ta on teadlik lisaehitise seisukorrast ja ehitusviisist.
3.Asudes kinnistut valdama ja elamut korrastama ning remontima selgus hagejale, et elamu on oluliste puudustega. Enne puuduste tuvastamist oli hageja jõudnud teha elamus vajalikke korrastus- ja parendustöid. Hageja teatas leitud puudustest kostjale, kuid kostja keeldus hagejaga igasuguseid läbirääkimisi pidamast. Hageja tellis puuduste tuvastamiseks elamu ekspertiisi, mis viidi läbi 20. ja 27.06.2006. Ekspertiisiakti kohaselt on elamul ulatuslikud seenkahjustused, mille tulemusena osa konstruktsioone on täielikult mädanenud. Ekspert pidas niisugust puudust oluliseks, selgitades, et osasid lagunenud konstruktsioone ei ole võimalik asendada ilma praktiliselt elamut lõhkumata. Ekspert leidis, et elamu ei ole praeguses seisukorras kasutuskõlblik. Elamus esines nii varjatud kui nähtavaid puudusi. Hageja hinnangul on ka nähtavad puudused sellise loomuga, et hageja ei saanud neid ilma eriteadmisi omamata ise märgata. Samuti on elamu puuduseks selle lisaehitise vundamendi ebapiisav sügavus (0,8 m), millest tulenevad olulised puudused elamu vastavas osas. Ka vundamendi osas on tegu varjatud puudusega.
4.07.07.2006 taganes hageja lepingust ja tegi kostjale ettepaneku tulla 21.07.2006 notari juurde asjaõiguskokkulepet vormistama. Notari kinnituse kohaselt sai kostja taganemisavalduse kätte 24.07.2006. Lisaks pöördus hageja oma esindaja kaudu 25.07.2006 kostja poole ettepanekuga vaidluse kohtuväliseks lahendamiseks, kuid kostja keeldus taganemisavaldusest tulenevate kohustuste täitmisest. Kuivõrd keeldumise aluseks võis olla ekspertiisi tulemustest mitteteadmine, siis esitas hageja kostja esindajale kohtueelsetes läbirääkimistes ekspertiisiakti ärakirja koos eksperdi järeldustega, kuid kostja esindaja suulise teate kohaselt keeldus kostja jätkuvalt taganemisavaldusest tulenevate kohustuste täitmisest.
5.Hageja on seoses puudustega asja ostmisega saanud kahju summas 71 606.63 krooni, mille hüvitamist ta hagiga taotleb. Hageja on kandnud lepinguga otseselt seotud kulusid summas 6165.20 krooni, finantseerimiskulusid summas 18 747.33 krooni, elamu kindlustamise, säilitamise ja parendamisega seotud kulusid summas 36 104.10 krooni, ekspertiisi- ja muud puuduste tuvastamisega seotud kulusid summas 1740 krooni, samuti kohtueelses menetluses kulusid õigusabi summas 8850 krooni. Hageja selgitab, et ei oleks sõlminud finantseerimislepingut, kui oleks teadnud kinnistu olulistest puudustest. Seega on finantseerimislepingust tulenev kahju otseses põhjuslikus seoses lepingu ja kostja käitumisega selle ettevalmistamisel. Kostja vastuväited
6.09.10.2006 esitatud vastuses kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta rahuldamata. Vastuväidete kohaselt on hageja väide, et hoonel oli puudusi, millest ta ostu ajal teadlik ei olnud, ebaõige. Enne kinnistu ostmist käis hageja koos ehitusala spetsialistidega vaidlusalust hoonet seest ja väljast korduvalt vaatamas. Lisaks sellele selgitas kostja hagejale põhjalikult hoone seisukorda ja juhtis tähelepanu remondivajadusele. Sellest tulenevalt pidi hageja olema kinnistu ostmisel hoone seisukorrast teadlik. Asjaolu, et hagiavalduses märgitud puudused pidid hagejale teada olema enne kinnistu ostmist, kinnitab hagile lisatud ekspertiisiakt, mille piltidel olid puudused nähtavad ka nö „palja silmaga“. Kuna hoone on 50 aastat
vana, pidi hageja mõistma, et ta ei osta ideaalses korras hoonet. Hoone seisukord väljendus ka hoone hinnas, kui hoone oleks olnud paremas seisukorras, oleks ka hind olnud kõrgem. VÕS § 218 lg 4 kohaselt müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma.
7.Vastavalt seadusele ei ole lepingust võimalik taganeda ainult taganemisavalduse esitamisega. Lepingust taganemiseks peavad olema täidetud ka materiaalsed eeldused. Kostja hagejapoolse lepingust taganemisega ei nõustu. Kuna hageja oli ostmise ajal hoone seisukorrast teadlik, ei ole kostja lepingut oluliselt rikkunud ja hagejal lepingust taganemiseks materiaalne alus puudub. Kuivõrd lepingust taganemiseks materiaalsed eeldused puudusid, siis hageja poolt kostjale taganemisavalduse esitamine õiguslikke tagajärgi kaasa ei toonud.
8.Kuivõrd hagejapoolne lepingust taganemine on õigustühine, siis hageja intressi- ja kahjuhüvitise nõue on alusetud. Hageja kahjuhüvitise nõue on osaliselt ka tõendamata ja põhjendamata. Hageja ei ole tõendanud, et kasutas ostetud ehitusmaterjale vaidlusaluse hoone parendamiseks. Samuti on tõendamata "elamus tehtud töödega seoses kantud kulud", sest tehtud tööde tegemine ja hageja poolt esitatud kulude kandmine on tõendamata. Tõendamata on ka õigusabile kulude kandmine.
9.Kostja ei nõustu hageja poolt tellitud ekspertarvamusega, sest tegemist ei ole erapooletu eksperdiga, mida tõendab asjaolu, et ekspertarvamuses toodud järeldused ei ole vaid ehitusalased. Ekspert on andnud ka juriidilisi ja psühholoogilisi hinnanguid. Eksperthinnangus märgitakse varjatud puudustena ka need puudused, mis olid hagejale teada ja mille eest kostja vastutada ei saa. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused
10.05.09.2008 otsusega jättis maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Otsuse põhjenduste kohaselt sõlmisid kostja müüjana ja hageja ostjana 10.05.2006 kinnistu müügilepingu. 07.07.2006 tegi hageja notariaalse müügilepingust taganemise avalduse, viidates kinnistul paikneva ehitise varjatud puudustele. Avalduse kohaselt on avaldaja teinud müüjale ettepaneku lepingu ese uuesti üle vaadata ja puudused mõistlikul viisil ja kohaste vahenditega kõrvaldada, kuid müüja ei ole väidetavalt reageerinud. Avaldaja leiab, et lepingu eseme puuduste ja lepingutingimustele mittevastavuse näol on tegemist müüjapoolse olulise lepingurikkumisega. Hageja esitatud andmetel sai kostja taganemisavalduse kätte 24.07.2006. Seega on täidetud taganemise formaalsed tingimused.
11.Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas hagejal oli piisav alus lepingust taganemiseks. VÕS § 218 järgi vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 116 lg 1 järgi lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Ka tuleb taganemisõiguse tekkimise kaalumisel hinnata, kas lepingut rikkunud poole jaoks ei too lepingust taganemine kaasa ebaproportsionaalselt raskeid tagajärgi, võrreldes kohustuse rikkumise raskusega ja kas kahjustatud lepingupoole võimalused kasutada vähemkoormavaid õiguskaitsevahendeid, nagu hinna alandamine või kahjuhüvitise nõudmine, ei anna juba iseenesest piisavat hüvitist.
12.Antud juhul on vaja välja selgitada, milline oli müüdud ehitise kokku lepitud seisukord müügilepingu sõlmimise ajal. Kas hageja poolt välja toodud varjatud puudused esinesid ehitisel enne müügilepingu sõlmimist. Kas kostja oli nende
olemasolust teadlik ja kas ta teatas nendest puudustest hagejale. Sõlmitud lepingus ei ole pooled ehitise tehnilise seisukorra kohta mingeid kokkuleppeid teinud.
13.VÕS § 77 lg 1 kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele. Lg 2 kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi või kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.
14.Kohus ei pea põhjendatuks hageja arvamust, et kostja on lepingus kinnitanud, et ehitisel ei esine varjatud puudusi. Tegelikult märgiti lepingus, et ehitisel ei esine kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest ta ei oleks hagejale teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingus ei pidanud pooled vajalikuks ehitise tehnilist seisukorda ära märkida. Pooltele oli teada, et tegemist on 50-ndatel aastatel ehitatud elamuga. Hageja väide, et talle ei ole ehitise püstitamise aeg teada, on ümber lükatud hageja enda kirjaga (t lk 145), millega ta edastas kohtule hoone ehitusprojekti ja seletuskirja aastast 1957. Ühegi esitatud tõendiga ei ole tõendatud, et müüdi heas korras olevat elamut. Mõistliku inimesena pidi hageja aru saama, et hinnaga, mida müügieseme eest nõuti, ei ole võimalik saada ehitist, mida oleks võimalik väikeste kulutustega korrastada. Kuigi lepingus on märgitud, et registris on hoone märgitud V. K.’i elukohana, ei ole lepingus märget selle kohta, et hoone on rahuldavas seisus ja kasutatav elamuna.
15.Nagu näitab kinnisvarahindade võrdlus selles piirkonnas, olid samalaadsete kinnistute hinnad keskmiselt: enne 1950.aastat ehitatud, renoveerimist vajavate, hoonete puhul 500 000- 800 000 (t lk 119), hiljem ehitatud, rahuldavas seisundis hoonete puhul küündis hind ühest miljonist kuni miljon 200 tuhandeni, st, et madalat müügihinda (580 000) arvestades pidi ostja aru saama, et ehitise kvaliteediga on probleem. Arco Vara Kinnisvarabüroo poolt 2006.aastal antud hinnang (t lk 113) määras kinnistu hinnaks 570 000, kuid hind määrati keskmise kuue kuulise müügitähtaja arvestusega. Samas on toodud rea analoogiliste objektide müügihindade võrdlus, kus müügihind oli oluliselt kõrgem vaidlusalusest kinnistust.
16.Hageja on kinnitanud, et on ehitise üle vaadanud. St võib eeldada, et nähtavatest puudustest oli ta teadlik ja oli nõus ehitise omandama koos ülevaatuse käigus ilmnenud puudustega, ilma, et oleks pidanud vajalikuks neid lepingus märkida. Sama kinnitab oma vastuses ka kostja, kelle sõnade kohaselt selgitas ta hagejale hoone seisukorda ja juhtis tähelepanu remondi vajadusele. VÕS § 218 lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimise ajal lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma.
17.Hageja poolt välja toodud varjatud puudused tulid ilmsiks alles ehitise konstruktsioonide avamisega. Kostja oli juba alustanud elamu remonti. Kostja sõnul ei pakkunud ta hoonet ise müügiks, vaid hageja pöördus tema poole, et seda osta. Kostja on talle selgitanud, et majas on vaja teha ulatuslik remont. Seega pidi hageja teadma, millises seisukorras ehitise ta omandab. Eeltoodust tulenevalt ei saanud ostja õigustatud lootused omandatava hoone suhtes olla eriti kõrged, mistõttu ei saa rääkida ka sellest, et ta on olulisel määral loodetust ilma jäänud.
18.Kostja on oma vastuväidetes viidanud VÕS §-le 223, mille kohaselt müüjat loetakse müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Vaid sellistel tingimustel ei pea ostja määrama müüjale tema kohustuste täitmiseks VÕS §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega ning võib muu hulgas lepingust taganeda.
19.VÕS § 116 lg 4 järgi lepingust taganemine kohustuse täitmiseks sama seaduse §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega andmata ei ole lubatud, kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise lepingupoole lepingust taganemise korral kohustuse täitmiseks või täitmise ettevalmistamiseks tehtud kulutustega võrreldes ebamõistlikult suurt kahju. Siiski võib lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda, kui rikuti sama sätte lg 2 p-s 2 nimetatud kohustust või kui teine lepingupool teatab, et ta oma kohustust ei täida. Sama sätte lg 5 järgi VÕS §-s 114 nimetatud täiendava tähtaja andmisel võib kahjustatud lepingupool määrata, et juhul, kui teine lepingupool ei täida täiendava tähtaja jooksul oma kohustust, loeb kahjustatud lepingupool ennast lepingust taganenuks. Kahjustatud lepingupool ei või sel viisil lepingust taganeda, kui kohustus, mida lepingut rikkunud lepingupool täiendava tähtaja jooksul ei täitnud, moodustas tema lepingulistest kohustustest ebaolulise osa.
20.Seadusest tulenevalt on võlausaldajal üldjuhul kohustus lepingust taganemiseks anda täiendav tähtaeg, kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise poole lepingust taganemise korral ebamõistlikult suurt kahju (VÕS § 116 lg 4 esimene lause). See reegel peaks sundima lepingust taganeda soovivat poolt andma teisele poolele kohustuse täitmiseks veel viimase võimaluse. Kui vastaspool jätab oma kohustuse täitmata ka täiendava tähtaja jooksul, võib kahjustatud pool lepingust taganeda. Lepingust taganemise õigus tekib ka siis, kui teine pool teatab, et ei kavatse kohustust täita. Kohtu poolt tellitud ekspertiis tuvastas, et hoonet on võimalik parandada leitud puuduste kõrvaldamisega, millega muutub elamu sihtotstarbel kasutatavaks. See tähendab, et hageja oleks pidanud andma kostjale tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Kuigi taganemise avalduses märgib hageja muu hulgas, et on teinud kostjale ettepaneku puuduste kõrvaldamiseks, ei ole ta seda tõendanud. Sellise tähtaja andmine olnuks antud juhul vajalik, kuna kohustust rikkunud lepingupoolele toob lepingust taganemine olulise kahju, sest hageja on avaldanud soovi tagastada hoone hetkel avatud konstruktsioonidega, samuti soovib ta kostjalt lisaks müügihinna tagastamisele kahjuhüvitise ja oluliste viivitusintresside väljamõistmist.
21.Kuigi VÕS § 116 lg 2 määratleb olulised lepingutingimuste rikkumised, sh asjaolu, et kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, kuid välistab sellise olukorra olulise rikkumisena juhul, kui teine lepingupool ei näinud ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud. Rikkumise olulisuse üle otsustamisel on määravaks nii rikkumisega kaasneva kahjuliku tagajärje ulatus kui ka rikkumisega kahjustatud huvide tähtsus võlausaldaja jaoks. Samas, vaatamata rikkumise olulisusele võib võlausaldaja lepingust taganeda ainult siis, kui lepingut rikkunud pool pidi ette nägema, et rikkumise tagajärjel võib teine pool sattuda olukorda, kus ta kannab olulist kahju.
22.Kostja oli alustanud hoone remonti ja oli veendunud, et seda on võimalik remondiga viia seisundisse, mis võimaldab seda kasutada elamuna. Oma plaanist oli ta rääkinud ka hagejale, kes temalt ehitist osta soovis. Kohus on jõudnud
veendumusele, et kostja ei saanudki ette näha tekkinud olukorda, kus hageja peatab remondi ja otsustab maja tagastada, kuna leiab, et remont kujuneb liialt pikalevenivaks ja tülikaks. Remondi kulukusest ei saa ilmselt rääkida, sest tunnistajate ütluste kohaselt, kes hagejal remonti teha aitasid, ei soovinud nad enda töö eest raha, kuna hageja on nende sõber.
23.Kohus ei võta tõendina arvesse hageja poolt tellitud tehnilise ekspertiisi käigus koostatud akti (t lk 18), kuna on veendunud, et ekspert ei ole hinnangu andmisel tegutsenud erapooletult ja on asunud andma asjale õiguslikke hinnanguid, mis ei kuulu tema pädevusse. Järeldused on emotsionaalselt ülepaisutatud ja on ilmne, et ehitise seisukorda püütakse näidata kordi hullemana tegelikust, mida tõendab riiklikult tunnustatud eksperdi poolt koostatud hinnang. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et hageja poolt lepingust taganemine ei ole õigustatud.
24.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 järgi kannab hagimenetluses menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seoses hagi rahuldamata jätmisega jätab kohus menetluskulud hageja kanda. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
25.10.10.2008 esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Pärnu Maakohtu 05.09.2008 otsuse ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Menetluskulud jätta kostja kanda.
26.Kaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus põhjendatult rõhutanud, et VÕS § 116 lg 1 kohaldamise eelduseks on oluline lepingurikkumine. Maakohtu otsuses puudub selge järeldus selle kohta, kas kohtu hinnangul on kostja lepingut rikkunud, kuid kuivõrd kohus analüüsib, kas tegemist on olulise lepingurikkumisega ja kas see andis hagejale õiguse lepingust taganeda, siis tuleb eeldada, et maakohus luges kostjapoolse lepingurikkumise tuvastatuks.
27.Maakohus leidis, et „on vaja välja selgitada, milline oli müüdud ehitise kokku lepitud seisukord müügilepingu sõlmimise ajal”. Apellant leiab, et lepingu täitmise kohasuse hindamiseks tulnuks hoopis eraldi välja selgitada, millised omadused pidid olema müügiesemel ja milliste omadustega müügieseme kostja hagejale üle andis. Asjakohased ei ole need omadused, mis olid ehitisel müügilepingu sõlmimise ajal. Sellega on maakohus ekslikult sisustanud VÕS § 217 lg 1.
28.Maakohus on otsuses küll nimetanud, kuid jätnud sisuliselt kohaldamata VÕS § 218 lg 1 esimese lause, mille kohaselt müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Seetõttu on maakohus ka ekslikult omistanud tähendust sellele, et „varjatud puudused tulid ilmsiks ehitise konstruktsioonide avamisega”. Tegelikult ei oma VÕS § 218 lg 1 tõttu käesolevas asjas tähtsust, millal puudus ilmsiks tuli, kui puudus oli olemas asja üleandmisel. Samadel kaalutlustel on alusetu maakohtu järeldus, nagu oleks ebaõige hageja seisukoht, et kostja on lepingus kinnitanud, et ehitisel ei esine varjatud puudusi. Lepingu p 2.1.3 sõnastuses sisalduvad küll sõnad „müüjale teadaolevaid”, kuid viidatud lepingutingimust tuleb tõlgendada koosmõjus lepingu p-ga 8.6.
29.Maakohus on põhjendamatult piirdunud sedastusega, et lepingus ei ole märget selle kohta, et elamu on rahuldavas seisus ja sihipäraselt kasutatav. Vaidlust ei ole, et lepingus on kirjas kinnistul elamu paiknemine ja selle registreeritus isiku elukohana. Samuti on tunnistaja ütlustega tõendatud, et tunnistaja kasutas elamut elukohana muu hulgas sel ajal, kui hageja kinnistut ja elamut üle vaatas. Seega pidanuks kohus kohaldama VÕS § 217 lg 2 p 2 ja sedastama, et kui pooltel ka
puudus selge kokkulepe selle kohta, kas elamu on kasutuskõlbulik, siis pidanuks kinnistul asuv elamu ikkagi sobima elamuna kasutamiseks, sest tegemist on otstarbega, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.
30.Maakohus ei põhjenda, millise õigusnormi põhjal asus ta seisukohale, et „taganemisõiguse tekkimise kaalumisel tuleb hinnata, kas lepingut rikkunud poole jaoks ei too lepingust taganemine kaasa ebaproportsionaalselt raskeid tagajärgi”. Põhjendatud ei ole vaidlustatavas otsuses sisalduv viide VÕS § 218 lg-le 4, sest hageja tugineb eelkõige elamu varjatud puudustele kui olulisele lepingurikkumisele ja asjas ei ole tõendatud (ega ka väidetud), et eksperdi tuvastatud varjatud puudustest oleks hageja kinnistu ostmisel teadnud. Maakohus on vaidlustatavas otsuses samuti jätnud tähelepanuta, et VÕS § 223 lg 1 on erinorm, mis üksnes laiendab VÕS § 116 lg 2 sisu müügilepingu puhul. Niisugune järeldus tuleneb otseselt VÕS § 223 lg 1 sõnastuses kasutatud sõnapaarist „muu hulgas”. VÕS § 223 lg 3 aga käsitleb üksnes sama sätte esimeses lg-s nimetatud olukorda, st ühte võimalikku alust lepingust taganemisel. Hageja hinnangul on käesoleva vaidluse asjaoludel tuvastatav, et kostja on lepingut oluliselt rikkunud ka VÕS § 223 lg 1 tähenduses. Nimelt tuleb ühest küljest tõlgendada sõnastust „asja parandamine ... ei ole võimalik” sel viisil, et asja parandamine peab olema mõistlikult võimalik, kuid ekspert on arvamuse p-s 3.4 leidnud, et elamu vajaliku remondi maksumus on võrreldav uue hoone rajamise maksumusega, st parandamine ei ole mõistlikult võimalik ja seetõttu on kostja lepingurikkumine oluline. Teisest küljest on selge, et kostja on teadlik kinnistu puudustest juba pikka aega, aga ei ole puuduseid kõrvaldanud, st kostja ei ole kõrvaldanud talle teadaolevaid puudusi mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist.
31.Maakohus on vaidlustatava otsuse peamiselt rajanud VÕS § 116 lg-le 4, kuid jätnud selle normi sisuliselt analüüsimata. VÕS § 116 lg 4 kohaldamine eeldab, et tuleb tuvastada kostja ebamõistlikult suur kahju. Sellist asjaolu ei ole maakohus tuvastanud ja kostja ei ole kordagi ka väitnud, et talle kinnistu tagastamise näol kannaks ta ebamõistlikult suurt kahju. Hageja hinnangul ei saa sellisel juhul, kui kinnistu müüakse turuhinnaga ja ostja taganeb müügilepingust müüdud asja oluliste varjatud puuduste tõttu, eeldada, et müüja kannaks taganemise tõttu mingit kahju.
32.TsMS § 436 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Maakohus ei ole viidatud menetlusõiguse normi vaidlustatava otsuse tegemisel järginud. Riigikohtu senise praktika kohaselt väljendab kohtuotsuse vastuolulisus selgelt selle vastuolu TsMS § 436 lg-ga 1. Maakohus ei ole vaidlustatavas otsuses märkinud, milliste tõendite alusel on ta teinud enamuse otsuses sisalduvaid järeldusi (nt pooltele oli teada, et hoone vajab remonti; hinnaga, mida müügieseme eest nõuti, ei ole võimalik saada ehitist, mida oleks võimalik väikeste kulutustega korrastada; hageja ei ole enne taganemisavalduse tegemist pöördunud kostja poole ettepanekuga parandada varjatud puudused mõistliku tähtaja jooksul).
33.Maakohus on oluliselt rikkunud menetlusõigust, rajades otsuse kostja ütlustele. Seega on ebaõiged maakohtu järgmised järeldused: hageja oli teadlik nähtavatest puudustest; kostja juhtis hageja tähelepanu elamu remontimise vajadusele; kostja ei pakkunud hoonet ise müügiks. Eeltoodud järeldused ei ole kooskõlas TsMS § 436 lg-ga 2, mille kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Maakohus on põhjendamatult jätnud tõendina arvestamata hagiavalduse lisa nr 3. Samuti on maakohus jätnud põhjendamatult hindamata ja analüüsimata suure osa eksperdi arvamusest, sh osas, milles ekspert hindas elamu puudusi,
kostja teadmist nendest ja puuduste kõrvaldamise maksumust. Vaidlustatav otsus ei nimeta ega käsitle tõenditena praktiliselt üldse tunnistajate ütlusi, eksperdi selgitusi istungil ja kohtu vaatlusprotokolli. Eeltooduga on maakohus oluliselt rikkunud TsMS § 438 lg 1 ja § 442 lg 8. TsMS § 442 lg 8 teise lause kohaselt peab kohus otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. See eeldab omakorda, et kohus käsitleb poolte väiteid sellistena, nagu need on esitatud. Hageja väiteid elamu vanuse kohta on maakohus käsitlenud meelevaldselt. 06.11.2006 arvamuses on hageja avaldanud järgmist: „Hagejal puuduvad dokumendid elamu vanuse täpseks hindamiseks, kostja ei ole neid ka esitanud, kuid hageja hinnangul ei oma elamu vanus käesoleva asja lahendamisel ka otsest tähtsust. Vaidlust pole selle üle, et tegemist oleks uue elamuga. Ekslik on aga kostja väide, et elamu puudused, mis tõid kaasa lepingust taganemise, oleksid tingitud elamu vanusest või peaksid olema paratamatud elamu sellise vanuse puhul.” Vaidlustatud otsusest jääb arusaamatuks, mille põhjal leiab maakohus, et hageja väidab, et talle ei ole ehitise püstitamise aeg teada. Kostja ei ole 08.10.2006 vastuses vaidlustanud hagiavalduses sisalduvat väidet, et hageja teatas kostjale elamu puudustest koheselt pärast nende avastamist. Vaidlustatavast otsusest ei selgu, miks leiab maakohus, et hageja pidanuks seda väidet, millele kostja vastu ei vaielnud, veel täiendavalt tõendama.
34.Maakohus on otsuse tegemisel rikkunud TsMS § 452 lg 4 teist lauset, mis iseenesest ei tarvitse tuua kaasa ebaõiget otsust, kuid mis kindlasti viitab Euroopa inimõiguste ja põhivabaduste kaitse konventsiooni artikli 6 lg 1 tähelepanuta jätmisele. Samas on ilmne, et suure hulga tõendite, sh tunnistajate ja eksperdi ütluste otsuses mainimata jätmine võib olla tingitud just pikast ajavahemikust istungi ja otsuse tegemise vahel.
35.Maakohus on meelevaldselt ja muude asjaoludega sidumata analüüsinud 07.04.2006 eksperthinnangut kinnistu väärtuse kohta. Kinnisvarahindaja on oma hinnangus piisavalt ja selgelt põhjendanud, kuidas ta jõudis järeldusele, et konkreetse kinnistu turuhinnaks kujuneb 570 000 krooni. Puudub igasugune alus arvata, et sellise hinna kujunemisel oleks hindaja arvestanud elamu oluliste varjatud puudustega. Samuti tuleb arvestada, et kõnealusele hinnangule lisatud fotod annavad tunnistust, et elamu oli välise vaatluse põhjal kindlasti hinnatav kui elamiskõlbulik. Maakohtu selgitus, et teised võrdluse aluseks olevad kinnistud müüdi kõrgema hinnaga, annab tunnistust, et maakohus ei ole vaadeldavat tõendit sisuliselt hinnanud, sest võrreldud kinnistutel olnud elamud olid 1,5 kuni 2 korda suuremad (vrd hindamisakti lk 10 tabeli 6. rida).
36.Apellant jäi oma seisukohtade juurde 04.03.2010 kohtule esitatud avalduses. Vastustaja seisukoht
37.Kostja leiab, et apellatsioonkaebuses toodud väited ei anna alust maakohtu otsuse muutmiseks. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
38.Kolleegium, tutvunud apellatsioonkaebusega ja vastusega sellele ning muude tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaal- ja menetlusõigusnormide ebaõige kohaldamise tõttu. Ringkonnakohtul on võimalik teha ise uus otsus osas, mis puudutab lepingust taganemise alusel tasutud müügihinna koos viivitusintressiga tagasinõudmist. Kahju hüvitamise nõude ja menetluskulude jaotamise osas tuleb tsiviilasi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.
39.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja müüjana andis müügilepingu sõlmimise päeval 10.05.2006 (vastavalt lepingu p-le 4.1; leping t I kd lk 13-16) hagejale ostjana üle kokkulepitud omadustega kinnistu (st kas müüja täitis lepingu kohaselt) ning kui ei, siis kas mittekohase täitmise alusel oli ostja õigustatud lepingust taganema 07.07.2006 avaldusega (t I kd lk 24-25).
40.Lepingu p 1.1 kohaselt oli tehingu esemeks kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega. Müügilepinguga seonduvalt reguleerib asja vastavust lepingutingimustele VÕS § 217 lg 1, mille kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. P-de 2.1.4 ja 2.1.5 kohaselt oli lepingu ese hoonestatud (elamu) ja registreeritud kolmanda isiku elukohana. Mistahes kokkuleppeid kinnistul asuva elamu kvaliteedi osas leping ei sisalda. Seega tuleb lähtuda VÕS § 77 lg-st 1, mille kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga.
41.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et ostja tahe oli suunatud kinnistu olulise osa näol kasutatud ehitise (mitte uusehitise) omandamisele ning et ta tahtis hakata elamut kasutama igapäevaseks elamiseks. Ostja oli enne lepingu sõlmimist tellinud hoonestatud kinnistu turuväärtuse hindamiseks eksperthinnangu (t I kd lk 113127), millest nähtub, et elamu rajamisaastaks on 1961 ja elamu renoveerimine on pooleli. Tegemist ei olnud ehitustehnilise ekspertiisiga, kuid sellest nähtub muu hulgas elamu kandekonstruktsioonide materjalina puit, samuti, et vundament ja fassaad on renoveeritud aastal 2005 ja katusekate on paigaldatud aastal 1999. Seega sai ja pidi ostja eeldama, et tema poolt omandatava elamu kvaliteet ei ole samasugune kui uue elamu puhul ning et 1960-ndatel kasutatud ehitusmaterjalid ja töö kvaliteet, samuti ehitusele esitatud nõuded, ei ole samased käesoleval ajal kasutatavatele/kehtivatele. Seega mõistliku inimesena, kes teadlikult soovis omandada 45 aastat tagasi rajatud pooleliolevalt renoveeritud elamu, pidi ja sai ta eeldada, et mõningaid puudusi võib hoone edasise renoveerimise käigus ilmneda, samas, et hoone vundament, fassaad ja katus on sellises seisukorras, mis lähiajal olulist remonti ei vaja. Sellisele järeldusele annavad mõistliku aluse ka eksperdi poolt tehtud foto elamu fassaadist (t II kd lk 19). Küll aga on kolleegium seisukohal, et ostja ei pidanud eeldama, et tema poolt omandatava elamu kvaliteet on selline, mis ei võimalda ilma ulatusliku kapitaalremondita elamut sihipäraselt (igapäevaseks elamiseks) kasutada. Ekspert on arvamuses selgitanud, et vastavalt kehtivatele normidele ongi puitkarkassi kasutusajaks kuni 50 aastat. Selline norm aga ei tähenda, et iga umbes 50 aastat tagasi ehitatud elamu puhul peabki eeldama puitkonstruktsioonide, eriti puidust kandekonstruktsioonide, ulatuslikku mädanemist. Hoolsa kasutamise korral seisavad üldteadaolevalt ka puithooned püsti ja on eluruumidena kasutatavad tunduvalt kauem kui 50 aastat.
42.Müügilepingust taganemise avalduse kohaselt ilmnesid elamul peale valduse üleandmist järgmised varjatud puudused: 1) puitkonstruktsioonides ulatuslikud seenkahjustused ja osa konstruktsioone täielikult mädanenud; 2) elamu ei ole stabiilne ja on osutunud varisemisohtlikuks; 3) elamu ei ole kasutuskõlblik. Kolleegium möönab, et puitkonstruktsiooniga elamu puhul (sõltumata vanusest) ei pea ostja eeldama ulatuslikku seenkahjustuste ja mädaniku esinemist, seda eriti kandekonstruktsioonides, samuti, et elamu osutub ebastabiilseks, varisemisohtlikuks ja seeläbi elamiskõlbmatuks ning et nende asjaolude tõendatuse korral on tegemist müüdud elamu keskmise kvaliteedinõude rikkumisega, sest nende kõrvaldamiseta ei ole võimalik elamut igapäevaseks elamiseks kasutada.
Järgnevalt analüüsib kolleegium tõendeid taganemisavalduse aluseks olnud puuduste kohta ega võta seisukohti muude võimalike puuduste esinemise kohta, sest taganemisavalduse õiguspärasuse tuvastamisel selles märkimata muud puudused aluseks olla ei saa.
43.Taganemise aluseks olnud puuduste tõendamiseks koguti maakohtus järgmised tõendid: 1) hageja esitas asjatundja R. K. 05.07.2006 arvamuse (t I kd lk 18-23); 2) kostja esitas omapoolse asjatundja J. K. arvamuse R. K. arvamuse kohta (t I kd lk 54); 3) kohus määras ekspertiisi (akt t II kd lk 9-19); 4) kohtuistungil 16.07.2008 kuulati üle tunnistajad M. M., M. L., S. N. ja M. K. (istungi protokoll t II kd lk 62-67); 5) kohus viis 14.02.2007 läbi vaatluse (protokoll t kd I lk-d 90-91). R. K. arvamuse kohaselt tutvus ta elamuga 20. ja 27.06.2006 hageja juuresolekul ja avatud olid I korruse põrandakonstruktsioonid ning osaliselt I ja II korruse seinakonstruktsioonid. Asjatundjana jõudis ta järgmiste järeldusteni: puitkonstruktsioonides on ulatuslikud seenkahjustused (osa konstruktsioone täielikult mädanenud), puidu jätmiseks elamu kandekonstruktsioonidesse peab tegema täiendava uuringu vastavate spetsialistide poolt; mõningaid konstruktsiooniosi (alumine ja ülemine sidepuu) ei ole võimalik asendada elamu seinu lõhkumata, st praktiliselt kogu elamut lõhkumata; kui sidepuu on läbi mädanenud, ei ole hoone enam stabiilne ja võib variseda; elamu ehitusliku olukorra täielikuks hindamiseks oleks vaja täiendavalt avada betoonpõrand, seinad, katuse kandekonstruktsioonid; avatud konstruktsioonide alusel saab järeldada, et elamu ei ole kasutamiskõlblik. Vaatluse käigus vaadati elamu üle poolte ja nende esindajate juuresolekul, võttes aluseks R. K. arvamuse ning pooled selgitasid, millised puudused olid ostmise ajal nähtavad ja milliseid näha ei olnud. J. K. arvamusest ei nähtu, et ta oleks ise elamuga tutvunud, vaid nähtub, et ta esitas R. K. arvamuse kohta oma arvamuse järgmises: mittekõlbulikke puitdetaile saab vahetada kogu elamut lõhkumata; enne spetsialistide uuringut ei saa seente kohta midagi kindlat öelda; enamus kahjustusi on tekkinud vihmavete sattumisest konstruktsioonidesse. Kohtu poolt määratud ekspert L. R. vaatas elamu üle 09.01.2008 ja tal oli juurdepääs kõikidele konstruktsioonidele, ka oli avatud vundament. Ekspert asus järgmistele seisukohtadele: hoone on ca 50 aastat vana ja põhjaliku kapitaalremondita, va katusekatte asendamine ja välisvoodri paigaldamine, asendatud on ka osa aknaid, puitkarkasshoone keskmiseks kasutusajaks loetakse 30-50 aastat; ventileerimise puudumine tekitas mädaniku nii karkassi alumisse vöösse kui põrandataladesse; kivi ja puidu kokkupuude võimaldab ventileerimise puudumisel seene teket, seda on võimalik parandada; katusel on mõnes kohas läbijooks, voodrilauad ja soojustus on märjad; õõnestellist on näha ühes kohas, üksiku koha täitmine õõnestellisega karkasshoone püsivust ei kahjusta; õõnestelliste kasutamine kogu vaheseina vundamendis ei ole lubatud väiksema kandevõime tõttu, hoone sihipärast kasutamist õõnestellistest sokkel põrandatalade vahelises alas ei takista, sest põrandatalad toetuvad looduskivist vundamendile; I korruse põranda kandevõime on kahjustatud (hüdroisolatsioon tala toetuskohal kõdunenud, tala ots osaliselt kahjustatud, mullalae lauad mädanenud) ja see takistab oluliselt hoone sihipärast kasutamist, peale parandamist (asendamist pinnasele toetuva betoonpõrandaga) on hoone sihipärane kasutamine võimalik; alumine ja ülemine sidepuu avatud kohtades mädanenud, kahjustuse ulatus selgub remonttööde käigus; vahetamiseks tuleb avada seina karkass, toestada vahelagi, jatkata karkassi postid ja diagonaalid, asendada seina soojustus ja osaliselt sisevooder; vahetamise käigus tekivad tõenäoliselt praod välisvoodrisse; sidepuude mädanemine takistab hoone sihipärast kasutamist ja
seab ohtu hoone püsivuse --- seinad ja laed vajuvad kiiva, uksed-aknad ei sulgu jne; peale sidepuude asendamist hoone stabiilsus taastub; seenkahjustused on võimalikud, kuid olemasolu ja ulatuse peab tegema kindlaks vastava ala spetsialist; kui on seenkahjustusi, siis võib hoone muutuda lühikese aja vältel kasutamiskõlbmatuks, väikeste kahjustuste puhul on sihipärane kasutamine võimalik peale vastavate meetmete rakendamist; hoone vajab põhjalikku kapitaalremonti, mille maksumus tõenäoliselt ei erine tunduvalt uue hoone ehituse maksumusest. Tunnistaja M. M., kes tegi elamus remonti kostja tellimusel, ütluste kohaselt tehti fassaadi, põrandate ja vundamendi remonti; alumine sidepuu ei olnud päris hea, aga ei olnud ka selline, et oleks „vahelt välja pudisenud“; ülemist sidepuud ei avatud. Tunnistaja M. L.i, kes aitas hagejal teha lammutustöid, ütluste kohaselt oli peale põranda ülesvõtmist näha, et vöö on mädanenud, oli käega katsudes pehme. Tunnistaja S. N., kes aitas hagejal II korrust lammutada ja katust parandada, ütluste kohaselt sadas katus korralikult läbi. Tunnistaja M. K.i, kes samuti aitas hagejal remonti teha, ütluste kohaselt tulid laudpõranda alt välja mädanenud palgid.
44.Kolleegium on seisukohal, et analüüsitud tõendite kogumiga leidis tõendamist, et elamu puidust kandekonstruktsioonid (alumine ja ülemine vöö, eelnevalt nimetatud ka alumiseks ja ülemiseks sidepuuks) on (vähemalt) osaliselt mädanenud ning I korruse põrandate kandevõime on kahjustatud, kuna põrandatalad ja –lauad on kõdunenud. Tõendamist ei leidnud seenkahjustuste olemasolu --- kõik asjatundjad on seisukohal, et seenkahjustused on võimalikud, kuid nende olemasolu ja ulatust saavad kindlaks teha vastava ala asjatundjad, kuid sellist arvamust kohtule esitatud ei ole. Samuti on tõendatud, et eksperdi poolt kinnitatud kandekonstruktsioonide puuduste näol on tegemist varjatud puudustega, mida ostja elamu tavapärasel ülevaatamisel ei saanud ega pidanudki nägema --selleks tuli vastavad konstruktsioonid avada.
45.Selleks, et tõendamist leidnud kvaliteedipuudus annaks ostjale aluse lepingust taganeda, peab leidma tõendamist, et esineva puuduse näol on tegemist olulise lepingurikkumisega. Kolleegium on seisukohal, et tsiviilasjas kogutud tõenditega ei leidnud tõendamist, et ostja oleks andnud müüjale kohustuse kohaselt täitmiseks (maja vööde ja põrandatalade vahetamiseks) täiendava mõistliku tähtaja. VÕS § 223 lg 1 kohaselt loetakse müüja müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas ka siis, kui asja parandamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Eksperdi arvamusega on tõendatud, et nii maja vöö vahetamine (ka osaline) kui põranda kandevõime taastamine on võimalik. Pooled ei ole väitnud, et müüja oleks parandamist proovinud, kuid ei ole ka tõendatud, et ostja oleks parandamiseks müüjale tähtaja andnud. Taganemise avalduses on ostja selgitanud, et on eseme mittevastavusest lepingutingimustele müüjat teavitanud ja teinud ettepaneku ese uuesti üle vaadata ning puudused mõistlikul viisil ja kohaste vahenditega kõrvaldada, kuid müüja ei reageerinud. Avalduse sai müüja kätte 24.07.2006 (t I kd lk 26). 11.08.2006 on müüja esindaja teatanud, et ostja teadis täpselt, millises seisundis ta elamu ostis ja puudub igasugune lepingurikkumine (t I kd lk 28). Taganemisavalduses hageja poolt väidetule (et on tehtud ettepanek asi üle vaadata ja puudused mõistlikul viisil ja vahenditega kõrvaldada) ei vaielnud müüja vastu 11.08.2006 avalduses ega esimeses vastuses hagile (t I kd lk 47-50). Küll aga esitas ta selgesõnalised vastuväited hageja väitele kirjalikus vastuses 30.04.2008 (t II kd lk 58-59, p 2.2). Kostja vastuväitele hageja ei reageerinud ning oma väite
tõendamiseks uusi tõendeid ei esitanud. Ka ei nähtu taganemise avaldusest, et hageja oleks selles nõudnud kohustuse täitmist, et saaks rakenduda VÕS § 114 lg 1 teine lause, mille kohaselt kui võlausaldaja nõuab kohustuse täitmist, kuid ei määra selleks täiendavat tähtaega, eeldatakse, et täitmiseks on antud mõistlik täiendav tähtaeg.
46.Lisaks reguleerib olulist rikkumist VÕS § 116 lg 2. Hageja on viidanud oma nõude materiaalõigusliku alusena muu hulgas selle sätte p-dele 1, 3 ja 5. Kolleegium on seisukohal, et käesolevas asjas ei leidnud tõendamist asjaolud, millised annaksid aluse rakendada p 3 ja p 5. P 5 rakendamise välistab otsuses eelpool tõendamist leidnud asjaolu, et tähtaega lepingu kohaselt täitmiseks (asja parandamiseks) hageja ei andnud. P 3 kohaselt on oluliseks lepingurikkumiseks kohustuse tahtlik või raske hooletuse tõttu rikkumine. VÕS § 104 lg 4 kohaselt on raske hooletus käibes vajaliku hoole olulisel määral järgimata jätmine ja lg 5 kohaselt on tahtlus õigusvastase tagajärje soovimine võlasuhte tekkimisel, täitmisel või lõpetamisel. Nimetatud sätte mõtte kohaselt on tahtlus teadlikkus oma käitumise õigusvastasusest ja sellise tagajärje soovimine, tahtlust ei saa olla, kui isik ei saa aru oma teo õigusvastasusest. Käesolevas asjas ei ole leidnud tõendamist asjaolud, millised annaksid kohtule veendumuse, et kostja soovis hagejale müüa osaliselt mädanenud vööga ja põrandataladega elamut ning teadlikult jättis neist puudustest teatamata. Ekspert on asunud seisukohale, et alumise vöö ja põrandatalade seisund pidi kostjale teada olema, kuna hoovipoolsete ruumide laudpõrandad olid asendatud pinnasele toetuva betoonalusega (t II kd lk13). Samas kostja on kinnitanud, et tema varjatud puudustest ei teadnud. M. M. ütluste kohaselt teostas ta remonti kostja korraldusel, kuid ei ole kindel, kas rääkis kostjale, et „alumine sidepuu ei olnud päris hea“. Viidatud tõendid ei tõenda veenvalt, et müüja puudustest üldse teadis või et kui ta teadis, siis jättis neist teadlikult ostjat teavitamata. Kostja kinnituse usutavust suurendab kolleegiumi jaoks ka asjaolu, et kostja ise selles elamus alaliselt ei elanud (omandas aastatel 2000 ja 2003 mõtteliste osadena kinke teel). Raske hooletusega on tegemist juhul, kui ei järgita käibes vajalikku hoolsust olulisel määral ja selline käitumine on rikkujaga sarnasele inimesele mõistlikult vastuvõtmatu. Hageja ei toonud välja asjaolusid, millede alusel tema arvates saaks kostjale rasket hooletust ette heita. Kolleegiumi arvates asjas tõendamist leidnud asjaolud sellisele etteheitele alust ei anna.
47.VÕS § 116 lg 2 p 1 kohaselt on olulise lepingurikkumisega eelkõige tegemist, kui kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud. Selle sätte mõtte kohaselt peab tegemist olema juhtumiga, kus leping on rikkumise tõttu sisuliselt nurjunud, see tähendab selle eesmärk on jäänud suures osas saavutamata ega ole eeldatavalt enam saavutatav ning selline tagajärg pidi olema lepingut rikkunud poolele objektiivselt ette näha. Eksperdi arvamusega on tõendatud, et selleks, et ostetud elamut oleks võimalik alaliselt elamuna kasutada tuleb esinevad puudused (mädanenud kandekonstruktsioonid) vahetada. Sama tõendiga on ka tõendatud, et tegemist on küll kõrvaldatavate puudustega, kuid lõpptulemuse (keskmise kvaliteediga elamuskõlbliku elamu) saavutamine on äärmiselt kulukas --- eksperdi arvestuste kohaselt, kui peaks vahetama mõlemad vööd kogu ulatuses + põrandatalad koos mädanenud põrandalaudadega + edasise mädanemise ärahoidmiseks tegema vundamendi sisse tuulutusavad, oleks sellise töö maksumuseks üle 400 000 krooni (eksperdi arvestused t II kd lk 17-18, mille
alusel hageja tehtud arvestus nähtub apellatsioonkaebusest). Kinnistu müüdi 580 000 krooni eest. Seega läheks ostjale puuduste kõrvaldamine maksma enam kui poole juba tasutud hinnast ja kolleegium nõustub hageja seisukohaga, et selliselt jääb ta oluliselt ilma sellest, mida ta õigustatult lootis saada --- tema tahtis osta keskmise kvaliteediga elamuga kinnistu 580 000 krooni eest, kuid tegelikkuses läheks sama asi (sama eesmärgi saavutamine) talle maksma u 1 miljon krooni.
48.Enne müügilepingu sõlmimist hageja poolt tellitud kinnistu turuväärtuse hinnangust nähtub, et hilisemalt poolte vahel kokku lepitud müügihinna näol oli tegemist selle kinnistu keskmise turuväärtusega, kusjuures kinnisvara asjatundja on selgitanud, et hinnangus fikseeritud objekti turuväärtus kehtib eeldusel, et objektil ei esinenud selle ülevaatamise momendil varjatud puudusi. Eelpool leidis tõendamist, et tegelikkuses varjatud puudused esinesid. Seega ei ole põhjendatud kostja vastuväide, et hoone hinnas väljendus hoone seisukord (t I kd lk 48). Samuti läheb selline kostja väide vastuollu tema enda poolt menetluses väidetuga, et ta ei olnud ilmnenud puuduste olemasolust teadlik --- kuidas sai müüja hinda kokku leppides arvestada mädaneva vöö ja põrandataladega, kui ta neist teadlik ei olnud. Kostja müüs 1950-ndatel aastatel ehitatud elamut, mille kandekonstruktsioonide osas kapitaalremonti tehtud ei olnud ja millede seisukorrast ta enda väitel teadlik ei olnud --- seega mõistliku inimesena oli tal võimalik ette näha, et kui elamul avastatakse olulisi varjatud puudusi, võib olla tema poolt tegemist olulise lepingurikkumisega.
49.Piirang VÕS § 116 lg 2 p 1 kohaldamisele tuleneb sama sätte lg-st 4, mille kohaselt ei ole täiendavat tähtaega andmata lepingust taganemine lubatud, kui kohustust rikkunud pool kannaks taganemise korral kohustuse täitmiseks või täitmise ettevalmistamiseks tehtud kulutustega võrreldes ebamõistlikult suurt kahju. Kostja ei ole väitnud, et ostja poolt lepingust taganemisega kannaks ta müüjana ebamõistlikult suurt kahju ega ole toonud välja asjaolusid, millede alusel saaks sellise kahju tekkimist lugeda tõendatuks.
50.Kolleegium ei nõustu kostja seisukohaga, et müüjana ei vastuta ta asjaolude tõttu, millised on reguleeritud VÕS § 128 lg-s 4. Nimetatud sätte kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel mittevastavusest teadis või pidi teadma. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, millistest nähtuks, et lepingu sõlmimisel hageja teadis või pidi teadma, et kinnistul asuva elamu alumine ja ülemine vöö ning I korruse põrandatalad on osaliselt mädanenud. Menetluse käigus kinnitas kostja, et temagi ei teadnud neist asjaoludest. VÕS § 219 lg 1 kohaselt on ostjal kohustus ostetud asja eraldi ülevaatamiseks vaid juhul, kui ta sõlmis lepingu oma majandus- või kutsetegevuses. Käesolevas asjas sellise olukorraga tegemist ei ole. Asjaolud, et hageja ise tegi kostjale ettepaneku kinnistu talle müüa ja et ta käis enne lepingu sõlmimist korduvalt asja vaatamas ning et tal võimaldati sellega tutvuda, iseenesest ei tõenda, et ta ilmnenud puudustest teadis juba valduse saamisel. Seda enam, et tegemist on varjatud puudustega, milliste avastamiseks pidi ostja remonttööde käigus elamu konstruktsioone avama ja millede kohta arvamuse andmiseks pidi ekspert sama tegema.
51.Kuivõrd eelpool leidis tõendamist, et ostjal oli seaduslik alus pooltevahelisest lepingust taganeda ja müüja talle lepingu alusel tasutud müügihinda tagastanud ei ole, siis tuleb hageja vastav nõue rahuldada. VÕS § 189 lg 1 kohaselt võib lepingust taganemise korral kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist; taganemisest tulenevad vastastikused kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt; tagastatavalt rahalt tuleb tasuda intressi raha
saamisest alates. Viivitusintressi aritmeetilisele arvestusele (t I kd lk 105) kostja vastuväiteid esitanud ei ole.
52.Maakohus ei ole hageja nõuet kahju hüvitamiseks sisuliselt lahendanud --analüüsimata on asjaolud, mida pooled selle nõude osas esile tõid, samuti tõendid ja rakendamisele kuuluvad seadused. Seega on maakohus kahju hüvitamise nõude osas rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme ja ringkonnakohtul ei ole võimalik rikkumisi ise kõrvaldada. TsMS § 9 lg 3 kohaselt ei vaata kõrgema astme kohus tsiviilasja läbi enne, kui selle on läbi vaadanud temast vahetult madala astme kohus.
53.Poolte menetluskulud tuleb jaotada peale hageja teise nõude läbivaatamist maakohtus.
Ande Tänav
Gaida Kivinurm
Imbi Sidok
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.