Kohtulahend

puudustega. Enne puuduste tuvastamist oli hageja jõudnud teha elamus vajalikke korrastus- ja parendustöid. Hageja teatas leitud puudustest kostjale, kuid kostja keeldus läbirääkimisi pidamast. Hageja tellis elamu puuduste tuvastamiseks ekspertiisi, mis tehti 20. ja 27. juunil 2006. Eksperdiarvamuse kohaselt on elamul ulatuslikud seenkahjustused, mille tulemusena on osa konstruktsioone täielikult mädanenud. Ekspert pidas puudust oluliseks, selgitades, et osa lagunenud konstruktsioone ei ole võimalik asendada ilma elamut lõhkumata. Ekspert leidis, et elamu ei ole sellises seisukorras kasutuskõlblik. Elamus esines nii varjatud kui ka nähtavaid puudusi. Hageja hinnangul on ka nähtavad puudused sellise loomuga, et hageja ei saanud neid ilma eriteadmisi omamata ise märgata. Samuti on elamu varjatud puuduseks selle lisaehitise vundamendi ebapiisav sügavus (0,8 m), millest tulenevad olulised elamu puudused. Hageja taganes 7. juulil 2006 müügilepingust ja tegi kostjale ettepaneku vormistada notariaalne asjaõiguskokkulepe. Notari kinnituse kohaselt sai kostja taganemisavalduse kätte 24. juulil 2006. Lisaks pöördus hageja kostja poole ettepanekuga lahendada vaidlus kohtuväliselt, kuid kostja keeldus taganemisavaldusest tulenevate kohustuste täitmisest. Hageja palus mõista kostjalt välja tasutud müügihinna 580 000 krooni ja kahjuhüvitise 71 606 krooni 63 senti. Puudustega asja ostmisega tekkis hagejale kahju 71 606 krooni 63 senti. Hageja kandis lepinguga kulusid 6165 krooni 20 senti, finantseerimiskulusid 18 747 krooni 33 senti, elamu kindlustamise, säilitamise ja parendamisega seotud kulusid 36 104 krooni 10 senti, ekspertiisi- ja muid puuduste tuvastamisega seotud kulusid 1740 krooni ning kohtueelses menetluses õigusabikulusid 8850 krooni. Hageja ei oleks sõlminud finantseerimislepingut, kui oleks teadnud kinnistu olulistest puudustest. Seega on finantseerimislepingust tulenev kahju otseses põhjuslikus seoses lepingu ja kostja käitumisega selle ettevalmistamisel. Lisaks palus hageja mõista kostjalt välja müügihinnalt viivitusintressi määraga 2,25% aastas alates

50 aastat vana, pidi hageja mõistma, et ta ei osta ideaalses korras hoonet. Hoone seisukord väljendus ka hoone hinnas. Kui hoone oleks olnud paremas seisukorras, oleks ka hind olnud kõrgem. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 218 lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Kuna hageja oli ostmise ajal hoone seisukorrast teadlik, ei ole kostja müügilepingut oluliselt rikkunud ning hagejal ei ole alust lepingust taganeda. Kuivõrd müügilepingust taganemise materiaalsed eeldused ei ole täidetud, ei toonud hageja taganemisavaldus kaasa õiguslikke tagajärgi. Sellest tulenevalt on hageja nõuded alusetud. Lisaks on kahjuhüvitise nõue osaliselt tõendamata ja põhjendamata. Hageja ei ole tõendanud, et kasutas ostetud ehitusmaterjale vaidlusaluse hoone parendamiseks. Samuti on tõendamata kulutused elamus tehtud töödele. Tõendamata on ka õigusabikulude kandmine. Hageja tellitud eksperdiarvamust ei ole koostanud erapooletu ekspert, sest ekspert on arvamuses lisaks ehitusalastele järeldustele andnud ka juriidilisi ja psühholoogilisi hinnanguid. Arvamuses on varjatud puudustena märgitud ka sellised puudused, mis olid hagejale teada ja mille eest kostja ei vastuta.

elamuna. Kinnisvarahindade võrdlus selles piirkonnas näitab, et samalaadsete kinnistute hinnad olid vaidlusaluse kinnistu hinnast keskmiselt oluliselt kõrgemad. Seega pidi hageja madalat müügihinda arvestades aru saama, et ehitis vajab remonti. Hageja on kinnitanud, et ta vaatas ehitise üle. Sellest võib eeldada, et ta oli nähtavatest puudustest teadlik ning oli nõus ehitise omandama koos ülevaatusel ilmnenud puudustega, ilma et oleks pidanud vajalikuks neid lepingus märkida. Ka kostja väitel selgitas ta hagejale hoone seisukorda ja juhtis tähelepanu remondivajadusele. VÕS § 218 lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimise ajal lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Väidetavad varjatud puudused tulid ilmsiks alles ehitise konstruktsioonide avamisel. Kostja oli juba alustanud elamu remonti. Kostja sõnul ei pakkunud ta hoonet ise müügiks, vaid hageja pöördus selle ostmiseks ise tema poole. Kostja selgitas hagejale, et majas on vaja teha ulatuslik remont. Seega pidi hageja teadma, millises seisukorras ehitise ta ostab. Maakohtu tellitud eksperdiarvamusega tuvastati, et hoonet on võimalik parandada puuduste kõrvaldamisega, millega muutub elamu sihtotstarbel kasutatavaks. See tähendab, et hageja oleks pidanud andma kostjale kooskõlas VÕS § 116 lg-ga 4 tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Hageja ei ole tõendanud, et ta tegi kostjale ettepaneku puudused kõrvaldada. Hageja on avaldanud soovi tagastada hoone avatud konstruktsioonidega, samuti soovib ta kostjalt lisaks müügihinna tagastamisele kahjuhüvitist ja suuri viivitusintresse. Seega olnuks tähtaja andmine vajalik, sest kohustust rikkunud lepingupoolele toob lepingust taganemine kaasa olulist kahju. Kostja oli alustanud hoone remonti, olles veendunud, et seda on võimalik remondiga viia seisundisse, mis võimaldab seda kasutada elamuna. Sellest kavatsusest oli kostja rääkinud ka hagejale. Kostja ei saanud ette näha olukorda, et hageja peatab remondi ja otsustab kinnistu tagastada ehitise remondi aeganõudvaks ja tülikaks muutumise tõttu. Kuna tunnistajad, kes aitasid hagejal remonti teha, ei soovinud töö eest raha, ei saanud remont olla kulukas. Tõendina ei saa arvestada hageja tellitud tehnilise ekspertiisi käigus koostatud eksperdiarvamust, sest ekspert ei ole hinnangu andmisel tegutsenud erapooletult ja on andnud õiguslikke hinnanguid, mis ei kuulu tema pädevusse. Eksperdi järeldused on emotsionaalsed ning on ilmne, et ehitise seisukorda püütakse näidata halvemana tegelikust. Seda tõendab riiklikult tunnustatud eksperdi koostatud hinnang. Seega ei ole hageja müügilepingust taganemine õigustatud.

taganemisõiguse tekkimise kaalumisel tuleb hinnata, kas lepingut rikkunud poole jaoks ei too lepingust taganemine kaasa ebaproportsionaalselt raskeid tagajärgi. Põhjendatud ei ole viide VÕS § 218 lg-le 4, sest hageja tugineb eelkõige elamu varjatud puudustele kui olulisele lepingurikkumisele ja asjas ei ole tõendatud ega väidetud, et eksperdi tuvastatud varjatud puudustest oleks hageja kinnistu ostmisel teadnud. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et VÕS § 223 lg 1 on erinorm, mis üksnes laiendab VÕS § 116 lg 2 sisu müügilepingu puhul. Maakohus on otsuse rajanud peamiselt VÕS § 116 lg-le 4, kuid jätnud selle normi sisuliselt analüüsimata. Maakohus ei ole otsuses märkinud, milliste tõendite alusel on ta teinud enamiku otsuses sisalduvaid järeldusi. Maakohus on oluliselt rikkunud menetlusõigust, rajades otsuse kostja ütlustele. Maakohus on põhjendamatult jätnud tõendina arvestamata hagiavalduse lisa nr 3. Samuti on maakohus jätnud põhjendamatult hindamata ja analüüsimata suure osa eksperdiarvamusest, sh osas, milles ekspert hindas elamu puudusi, kostja teadmist nendest ja puuduste kõrvaldamise maksumust. Arvestatud ei ole ka tunnistajate ütlustega, eksperdi selgitustega istungil ja kohtu vaatlusprotokolliga.

sihipäraselt (igapäevaseks elamiseks) kasutada. Ekspert on arvamuses selgitanud, et kehtivate normide järgi on puitkarkassi kasutusajaks kuni 50 aastat. See aga ei tähenda, et iga ca 50 aastat tagasi ehitatud elamu puhul peab eeldama puitkonstruktsioonide, eriti kandekonstruktsioonide, ulatuslikku mädanemist. Üldteadaolevalt püsivad ja on eluruumidena kasutatavad kauem kui 50 aastat ka puithooned, kui neid kasutatakse hoolsalt. Müügilepingust taganemise avalduse kohaselt ilmnesid elamul pärast valduse üleandmist järgmised varjatud puudused: puitkonstruktsioonides ulatuslikud seenkahjustused ja osa konstruktsioone täielikult mädanenud; elamu ei ole stabiilne ja on osutunud varisemisohtlikuks; elamu ei ole kasutuskõlblik. Puitkonstruktsiooniga elamu puhul ei pea ostja eeldama ulatuslikku seenkahjustuste ja mädaniku esinemist, seda eriti kandekonstruktsioonides. Samuti ei pea ostja eeldama, et elamu osutub ebastabiilseks, varisemisohtlikuks ja seetõttu elamiskõlbmatuks. Nende asjaolude tõendatuse korral on tegemist keskmise kvaliteedinõude rikkumisega, sest nende kõrvaldamiseta ei ole võimalik elamut igapäevaseks elamiseks kasutada. Taganemise aluseks olnud puuduste tõendamiseks koguti maakohtus järgmised tõendid: hageja esitas asjatundja R. Kasemetsa arvamuse, kostja esitas asjatundja J. Kuusiku arvamuse R. Kasemetsa arvamuse kohta, kohus määras ekspertiisi, kohtuistungil kuulati üle tunnistajad M. Muinasmaa, M. Laurand, S. Niit ja M. Krusel, kohus korraldas vaatluse. Tõendatud on, et elamu puidust kandekonstruktsioonid on vähemalt osaliselt mädanenud ning esimese korruse põrandate kandevõime on kahjustatud, kuna põrandatalad ja -lauad on kõdunenud. Samuti on tõendatud, et eksperdi kinnitatud kandekonstruktsioonide puudused on varjatud puudused, mida hageja elamu tavapärasel ülevaatamisel ei saanud näha, vaid selleks tuli avada konstruktsioonid. Seenkahjustuse olemasolu ei ole tõendatud. Selleks, et tõendatud kvaliteedipuudused annaks hagejale aluse lepingust taganeda, peab ta tõendama, et puudus on oluline lepingurikkumine. Eksperdiarvamusega on tõendatud, et võimalik on vahetada nii maja vöö kui ka taastada põranda kandevõime. Pooled ei ole väitnud, et kostja on proovinud puudusi parandada, kuid ei ole ka tõendatud, et hageja andis kostjale parandamiseks tähtaja. Taganemise avalduses on hageja selgitanud, et ta teavitas kostjat eseme lepingule mittevastavusest ning tegi ettepaneku ese uuesti üle vaadata ja puudused mõistlikul viisil ja kohaste vahenditega kõrvaldada, kuid kostja ei reageerinud. Kostja sai taganemisavalduse kätte 24. juulil 2006. Kostja teatas 11. augustil 2006, et hageja teadis, millises seisundis elamu ta ostis, ja kostja ei ole lepingut rikkunud. Hageja väitele, et ta tegi kostjale ettepaneku asi üle vaadata ja puudused mõistlikul viisil kõrvaldada, vaidles kostja vastu 30. aprilli 2008. a vastuses. Kostja vastuväitele hageja ei reageerinud ning oma väite tõendamiseks uusi tõendeid ei esitanud. Hageja ei ole taganemisavalduses nõudnud kohustuse täitmist, et saaks rakenduda VÕS § 114 lg 1 teine lause, mille kohaselt, kui võlausaldaja nõuab kohustuse täitmist, kuid ei määra selleks täiendavat tähtaega, eeldatakse, et täitmiseks on antud mõistlik täiendav tähtaeg. Hageja ei ole tõendanud VÕS § 116 lg 2 p-de 3 ja 5 kohaldamise aluseks olevaid asjaolusid. Tõendatud ei ole, et kostja soovis hagejale müüa osaliselt mädanenud vööga ja põrandataladega

elamut ning jättis teadlikult neist puudustest teatamata. Hageja ei toonud välja asjaolusid, mille alusel tema arvates saaks kostjale rasket hooletust ette heita. Hageja ei andnud kostjale tähtaega lepingu kohaseks täitmiseks. Eksperdiarvamusega on tõendatud, et hoone alaliselt elamuna kasutamiseks tuleb selle puudused kõrvaldada, st mädanenud kandekonstruktsioonid vahetada. Sama tõendiga on ka tõendatud, et kuigi need on kõrvaldatavad puudused, on lõpptulemuse saavutamine kulukas, minnes hagejale maksma enam kui pool juba tasutud müügihinnast. Seega jääb hageja oluliselt ilma sellest, mida ta õigustatult lootis saada. Hageja enne müügilepingu sõlmimist tellitud kinnistu turuväärtuse hinnangust nähtub, et poolte kokku lepitud müügihind on selle kinnistu keskmine turuväärtus. Kinnisvara asjatundja on selgitanud, et hinnangus märgitud turuväärtus kehtib eeldusel, et objektil ei olnud selle ülevaatamise ajal varjatud puudusi. Tõendatud on, et asi oli varjatud puudustega. Seega ei ole põhjendatud kostja väide, et hoone seisukord väljendus hinnas. Kostja see väide on vastuolus tema enda väitega, et ta ei olnud ilmnenud puuduste olemasolust teadlik. Mõistliku inimesena oli kostjal võimalik ette näha, et kui elamul avastatakse olulisi varjatud puudusi, võib see olla tema oluliseks lepingurikkumiseks. Kostja ei ole väitnud, et ta kannaks hageja lepingust taganemisega ebamõistlikult suurt kahju, ega ole toonud välja asjaolusid, mille alusel saaks sellise kahju tekkimise lugeda tõendatuks (VÕS § 116 lg 4). Õige ei ole kostja seisukoht, et ta ei vastuta asjaolude tõttu, mis on sätestatud VÕS § 128 lg-s 4. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, millest nähtuks, et lepingu sõlmimisel hageja teadis või pidi teadma, et kinnistul asuva elamu alumine ja ülemine vöö ning I korruse põrandatalad on osaliselt mädanenud. Menetluse käigus kinnitas kostja, et temagi ei teadnud neist asjaoludest. VÕS § 219 lg 1 kohaselt on ostjal kohustus ostetud asi eraldi üle vaadata üksnes juhul, kui ta sõlmis lepingu oma majandus- või kutsetegevuses. Asjaolud, et hageja ise tegi kostjale ettepaneku kinnistu talle müüa, ta käis enne müügilepingu sõlmimist korduvalt asja vaatamas ning et tal võimaldati sellega tutvuda, ei tõenda iseenesest, et hageja teadis ilmnenud puudustest juba valduse saamisel. Kuna hagejal oli õigus müügilepingust taganeda ning kostja ei ole talle lepingu alusel tasutud müügihinda tagastanud, tuleb hageja müügihinna tagastamise nõue VÕS § 189 lg 1 alusel rahuldada. Tagastatavalt rahalt tuleb tasuda intressi müügihinna tasumisest alates. Viivitusintressi arvutusele ei ole kostja vastuväiteid esitanud. Kuna maakohus ei ole hageja kahju hüvitamise nõuet lahendanud, tuleb hageja kahjuhüvitise nõude osas saata tsiviilasi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

puudused võimalik kõrvaldada. VÕS § 116 lg 2 p 1 kohaldamise eelduseks on asjaolu, et lepingu eesmärk on jäänud suures osas saavutamata ega ole eeldatavalt enam saavutatav. Ringkonnakohtu põhjendused on vastuolulised, kuna tuvastades, et kostja ei soovinud müüa mädanenud vöö ja põrandataladega elamut ja jättis neist teadlikult hageja teavitamata ning et tõendatud ei ole, et kostja puudustest üldse teadis, on ringkonnakohus siiski järeldanud, et mõistliku inimesena oli kostjal võimalik ette näha, et kui elamul avastatakse olulisi varjatud puudusi, võib see olla oluliseks lepingurikkumiseks. Kuna hageja ei tuginenud taganemisavalduses VÕS § 116 lg 2 p-le 1, on selle sätte kohaldamine kostjale ka üllatuslik. Ringkonnakohus ei ole arvestanud asjaoluga, et lepingust taganemise avalduse kohaselt on hageja tuginenud eelkõige VÕS § 116 lg 5 mõttele, mille kohaselt muutub iga asjal lasuv puudus oluliseks, kui müüja ei paranda seda etteantud tähtaja jooksul. Kohus on tuvastanud, et hageja ei andnud kostjale tähtaega puuduste kõrvaldamiseks, nagu taganemise avalduses on ebaõigesti viidatud. Hageja soovis kohe lepingust taganeda, mitte lasta puudusi parandada. Ringkonnakohtu otsuse resolutsioonis ei sisaldu hageja kohustust kinnistu omand kostjale tagasi anda. Ringkonnakohus on intressinõude ekslikult rahuldanud. Hageja võib VÕS § 189 alusel intressi nõuda VÕS §-s 94 sätestatud määras üksnes müügilepingu sõlmimisest kuni taganemisavalduse tegemiseni. VÕS § 189 lg 1 mõtte kohaselt arvestatakse tagastatavalt rahalt intressi kuni raha tagastamise kohustuse sissenõutavaks muutumiseni. Seejärel asendub VÕS §-s 94 ettenähtud intressimäär VÕS §s 113 sätestatud viivisega. Hageja ei ole VÕS §-s 113 sätestatud viivitusintressinõuet esitanud. VÕS §-s 189 sätestatud intressi ei saa arvestada kuni põhinõude täitmiseni (TsMS § 367). Vale on ka ringkonnakohtu otsustus intressimäära osas, sest intress, mis on määratud kulgema kuni põhinõude tasumiseni, on määratud VÕS § 94 alusel 2,25%-lisena, kuid see määr on ajas muutuv.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

Ringkonnakohtu otsus tuleb jätta TsMS § 691 p 1 alusel muutmata ning kassatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. Kolleegium ei korda TsMS § 689 lg 5 järgi ringkonnakohtu otsuse põhjendusi. Vastuseks kassatsioonkaebuse väidetele peab kolleegium vajalikuks selgitada järgmist.

äärmist kulukust võrreldes kinnistu hinnaga. Kolleegium selgitab, et otsustades, kas lepingust taganemine eeldab täitmiseks täiendava tähtaja andmist või mitte, teeb kohus kummagi poole huve kaaludes diskretsiooniotsuse. Kohtu diskretsiooniotsusesse saab kõrgema astme kohus sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire. Praegusel juhul ei ole ringkonnakohus diskretsioonipiire ületanud.

Kooskõlas TsMS §-ga 367 võib hageja esitada viivisenõude, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Asja materjalidest nähtuvalt nõuab hageja kostjalt tasutud müügihinnalt viivitusintressi määraga 2,25% aastas alates müügilepingu sõlmimisest kuni müügihinna tagastamiseni. Selle nõude suurus hagiavalduse täpsustamise seisuga on 14 153 krooni 61 senti. Ringkonnakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja nii intressi müügihinna tagastamata jätmise eest (nimetades seda viivitusintressiks) kui ka 2,25% suuruses määras viivise (nimetades ka seda viivitusintressiks) alates hagiavalduse täpsustamise ajast kuni põhinõude täieliku tasumiseni. Asjaolust, et hageja ja ringkonnakohus on nii intressi kui ka viivise kohta kasutanud terminit "viivitusintress", ei saa järeldada, et hageja ei ole VÕS § 113 lg 1 alusel viivist nõudnud. Nimetatud sättele viitas hageja ka hagiavalduses. Kuna ringkonnakohtu väljamõistetud viivise määr 2,25% on väiksem VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määrast ja ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole kostja esitanud vastuväiteid hageja intressi aritmeetilisele arvutusele, on ringkonnakohus õigesti mõistnud kostjalt välja tagastatavalt müügihinnalt tasutava intressi ja viivise.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.