hagi läbi vaatamata jätmise kohta Kohus
Pärnu Maakohus
Kohtunik
Indrek Saar
Kohtuistungi sekretär
Aivi Meister
Määruse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
05. märts Rapla
Tsiviilasi
Osaühing Vincisto hagi Milanga OÜ, Polar Kinnisvara Eesti OÜ ja Sergei Jurtšenko vastu müügilepingust tuleneva kohustuse tuvastamiseks, kande tegemiseks kinnistusraamatusse, müügilepingu esemega seotud dokumentide üleandmiseks, ostuhinna alandamiseks, hüpoteegi seadmise kohta sõlmitud asjaõiguslepingu tühistamiseks ja leppetrahvi väljamõistmiseks.
2-08-66940
Menetlusosalised ja nende Hageja OÜ Vincisto (reg kood 10003672, asukoht Peterburi tee 71 esindajad 11415 Tallinn), seaduslik esindaja Aleksandr Novohatski, [email protected] Kostja 1 OÜ Milanga (pankrotis, reg kood 11028881, asukoht Männiku 102 11216 Tallinn), seaduslik esindaja pankrotihaldur Veli Kraavi (AB Mägi Kraavi & Partnerid, asukoht Narva mnt 5 10117 Tallinn), [email protected] Kostja 2 OÜ Polar Kinnisvara Eesti (reg kood 10845313, asukoht Tehnika 16-2 10149 Tallinn), lepinguline esindaja vandeadvokaat Aivar Raudsik (Aavik & Partnerid Advokaadibüroo OÜ, asukoht Tuukri 19 10152 Tallinn), [email protected] Kostja 3 Sergei Jurtšenko (isikukood 36910230253, elukoht xxxx xxxx x xxxxxxxx xxxx xxxxxx xxxx xxxxx xxxxx xxxxxxx). Kirjalik menetlus
Jätta OÜ Vincisto hagi OÜ Milanga ja OÜ Polar Kinnisvara vastu kinnistu omandiõiguse üleandmiseks tahteavalduse kohustuse tuvastamiseks, müügilepingu esemega seotud dokumentide
üleandmise kohustamiseks, kinnistu ostuhinna alandamise õiguse tuvastamiseks, hüpoteegi seadmise lepingu tühisuse tuvastamiseks ja leppetrahvi väljamõistmiseks läbi vaatamata. Menetluskulude jaotus OÜ-l Vincisto on õigus esitada avaldus hagi esitamisel tasutud riigilõivu tagastamiseks. Kostjatele tekkinud menetluskulud jätta hageja kanda. Kostatel on õigus 30 päeva jooksul arvates kohtulahendi jõustumisest õigus esitada maakohtule avaldus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks. Hageja nõue Hagist nähtub, et 11. aprillil 2007 sõlmisid hageja ja OÜ Milanga (edaspidi kostja 1) notariaalselt tõestatud ostu-müügilepingu, mille kohaselt kostja 1 müüs hagejale Rapla maakonnas Kohila vallas Vilivere k. asuva Lepa 7 kinnistu, mille kohta on avatud kinnistusregistriosa nr. 2427837. Hinnaks leppisid pooled kokku 2 679 500 krooni. Samal päeval tegid pooled ka kinnistamisavalduse, milles palusid seada samasse kinnistusregistriossa OÜ Vincisto kasuks eelmärge kinnistu omandamise nõude tagamiseks. Lepingu p-s 2.2.4 avaldas ja kinnitas kostja 1, et lepingu ese on hoonestamata ja ei ole koormatud mitte ühegi samas lepingus nimetamata kolmanda isiku õigusega. Lepingu p-s 4.6 lepiti kokku, et lepingu eset koormav ja kinnistusraamatusse kantud hüpoteek summas 695 000 krooni AS-i Hansapank kasuks ei jää lepingu eseme suhtes kehtima ja kostja 1 kohustub korraldama nimetatud hüpoteegi kustutamise hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise päeval või asjaõiguslepinguga samas dokumendis. Lepingu p 6.1 järgi pidid hageja ja kostja 1 asjaõiguslepingu eraõiguslikest koormatistest ja kitsendustest vaba lepingu eseme kinnisomandi üleandmiseks sõlmima hiljemalt 01. juulil 2007 tingimusel, et pooled on täitnud sama lepinguga võetud kohustused. Lepingu p 8.1 kohaselt kohustus kostja 1 müüjana lõpetama hiljemalt 01.juuniks 2007.a. lepingu eseme ehitustööd, v.a siseviimistlustööd. Lepingu eseme ostuhind sisaldab liitumist elektri ja tsentraalse vee- ja kanalisatsioonivõrguga, välisuste, akende ja katuse paigaldust, välisviimistlust, vaheseinte ja vahelagede paigaldust. Lepingu p 8.2.1 alusel pidi lepingu ese olema ehitatud hea ehitustava ning ehitamist ja ehitusprojekti käsitlevate õigusaktide kohaselt. Müüja peab tagama tehtud lepingu eseme ehitustööde, kasutatud materjalide ja paigaldatud seadmete vastavuse tunnustatud kvaliteedinormidele. Lisaks lepiti lepingu p-s 8.2.6 kokku, et kui kostja 1 hiljemalt 01. juuliks 2007 ehitustöid ei lõpeta, siis on hagejal õigus nõuda müüjalt leppetrahvi 500 krooni iga tööde tegemisega viivitatud päeva eest. Lepingu p-s 4.2 avaldas müüja, et lepingu eseme ostuhinnast 100 000 krooni on ostja tasunud enne müügilepingu sõlmimist ja lepingu p 4.3 järgi pidi ostja tasuma müüjale lepingu eseme ostuhinnast 430 000 krooni seitsme päeva jooksul arvates lepingu sõlmimisest. Lepingu p 4.4 kohaselt kohustus ostja müüjale tasuma ostuhinna ülejäänud osa 2 149 500 krooni kaks pangapäeva enne kinnisomandi üleandmiseks asjaõiguslepingu sõlmimist või juhul, kui ostja kasutab lepingu eseme eest tasumisel laenu või krediiti, siis kolme pangapäeva jooksul arvates asjaõiguslepingu sõlmimisest. Hageja tasus kostjale 1 12. aprillil 2007 ja 17. aprillil 2007 osa müügilepingu p-s 4.3 nimetatud ostuhinnast 430 000 krooni. 26. aprillil 2007 kanti kinnistusraamatusse eelmärge kinnistu omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks hageja kasuks. 19. detsembrist 2006 kuni 27. augustini 2007 krediteeris hageja lepingu eseme ehitustöid summas 1 080 000 krooni, millele lisaks tasus ta elektritööde teostamise eest OÜ-le Invidus 34 456 krooni ja sanitaartehniliste tööde eest kostjale 1 sularahas 150 000 krooni. Seega on hageja kulutanud lepingu eseme ehitustöödele kokku 1 264 456 krooni. Kuna kostja ei täitnud oma kohustusi müügilepingu täitmise tähtpäevaks 01. juuliks 2007,
siis nõudis hageja koheselt kostjalt tema lepinguliste kohustuste täitmist ja andis talle täiendava tähtaja ehituse lõpetamiseks ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks 30. augustini 2008. Lisaks lubas hageja kostjalt nõuda leppetrahvi tasumist. Kostja ei lõpetanud ehitamist täiendava tähtaja jooksul ega ka kuni hagi esitamiseni, samuti ei ole kostja sõlminud asjaõiguslepingut. Omanikujärelevalvet teostanud OÜ Meikles kinnitusel ei andnud kostja ehitusperioodi kestel talle ehitusdokumentatsiooni, lisaks on ehitustööd tehtud ebakvaliteetselt: drenaažisüsteem, fassaadikrohv ja vundamendi horisontaalne soojustus vajavad täielikku väljavahetamist, ventilatsiooniviigud katusele on paigaldamata, vee- ja kanalisatsioonisüsteem vajab osalist väljavahetamist ning osaliselt on kasutatud ebakvaliteetseid ja vanu ehitusmaterjale. OÜ Meikles on nimetatud puudustest teavitanud kostjat 1, kuid viimane ei ole pretensioonidele vastanud ega puudusi kõrvaldanud. Kostja 1 ei teatanud hagejale tema vastu 29. aprillil 2007 esitatud pankrotiavaldusest, millest hageja sai hiljem juhuslikult teada Ametlikest Teadaannetest. Harju Maakohtu 02. juuni 2008. aasta otsusega kuulutati välja kostja 1 pankrot. 03. detsembril 2007 kanti kohtutäituri avalduse alusel kinnistusraamatusse keelumärge Lepa 7 kinnistu käsutamise keelu kohta Sergei Jurtšenko (edaspidi kostja 3) kasuks.
218 500 krooni. Kostjate seisukoht Kostjad 1 ja 2 ei tunnista hagi. Vastuväidetest nähtub, et hüpoteegi seadmise leping ei kahjusta ega piira hageja õigust kinnistut omandada. AÕS § 63 lg 1 tulenevalt on eelmärke eesmärgiks tagada tulevane või tingimuslik nõue – hageja nõue omandada kinnistut, mis oli tingimuslikus sõltuvuses hageja maksekohustuse täitmisest, mida antud juhul hageja oluliselt rikkus. Rapla maakonnas Kohila vallas Vilivere külas Lepa 7 asuva kinnistu müügihinnast 2 679 500 krooni oli 100 000 krooni tasutud, müügilepingu p 4.3 kohaselt kohustus hageja tasuma ostuhinnast 430 000 krooni seitsme päeva jooksul lepingu sõlmimisest ja p 4.4 kohaselt ülejäänud osa 2 149 500 krooni kostjale 1 hiljemalt kaks pangapäeva enne kinnistu üleandmiseks asjaõiguslepingu sõlmimist. Hagejapoolne maksekohustuse täitmine oli otseselt seotud kinnistu vabastamisega seda koormavatest hüpoteekidest. Kostjale 2 teadaolevalt on hageja kostjale 1 tasunud kinnistu ostuhinnast kokku 1 080 000 krooni. Hageja väited 150 000 krooni tasumise kohta sularahas on tõendamata ja hageja poolt OÜle Invidus makstud 34 456 krooni puhul ei ole tegemist kinnistu müügihinna tasumisega. Kostjad 1 ja 2 on seisukohal, et kuna hageja ei ole tasunud müügihinda, siis puudub tal alus nõuda kinnistu omandamist ja asjaõiguslepingu sõlmimist. Sellest tulenevalt ei riku hageja õigusi kinnistut koormavad hüpoteegid ja tal puudub õigus nõuda nende kustutamist. Kostjate 1 ja 2 arvates on tegemist hagejapoolse vastuvõtuviivitusega ja seega puudub ka alus kostjalt 1 leppetrahvi nõudmiseks. Kostjad 1 ja 2 peavad oluliseks märkida, et kostjale 2 AS Hansapank poolt loovutatud hüpoteek oli kinnistusraamatusse sisse kantud 06. juulil 2006 s.o. ligi aasta enne hageja kasuks omandamise eelmärke seadmist. Kostjate hinnangul tõestab notar seadusliku tehingu, millele eelneb põhjalik kontroll tehingu seaduselevastavuse osas. Hageja väited ehitustööde ebakvaliteetsuse osas on tõendamata, mistõttu ei ole hagejal õigus nõuda hinna alandamist ja seepärast ei saa ka hageja lugeda kinnistu müügihinda hageja poolt tasutuks. Hagejal ei ole õigust nõuda kostjalt 1 ehitamisega seotud dokumentide üleandmist, kuna müügilepingu p 7.2 alusel tekib selline kohustus kostjal 1 alles kinnistu asjaõiguslepingu sõlmimise päeval. Lepingu p 4.4 kohaselt tuleb hagejal tasuda kinnistu müügihind aga kaks päeva enne asjaõiguslepingu sõlmimist, kuid hageja ei ole müügihinda tasunud. Kostja Sergei Jurtšenko seletustest nähtub, et tal on nõue OÜ Milanga vastu seoses ehituse kvaliteediga, nõue on kohtutäituri menetluses; OÜ Milanga ja OÜ Vincisto vahelise tehingu osas tal vastuväiteid ei ole. Kohtu seisukoht Kohus leiab, et hagi tuleb jätta TsMS § 423 lg. 1 p.1 kohaselt läbi vaatamata, sest PankrS § 44 lg. 1 kohaselt saab pärast pankroti väljakuulutamist esitada võlgniku vastu nõudeid ainult pankrotimenetluses. 02.juunil 2008.a. on Harju Maakohus kuulutanud välja OÜ Milanga pankroti, hagi on esitatud 13.oktoobril 2008.a. Hageja nõuded kinnistu ostuhinna alandamiseks ja leppetrahvi saamiseks on tekkinud 2007.a. Kostja esitas 01.augustil 2008.a. OÜ Milanga pankrotihaldurile PankrS § 98 korras avalduse tingimusliku nõude kohta. Avalduses on viidatud hageja kasuks kinnistusregistriossa kantud märkele ja nõudeks oli 1 500 000 krooni. Kuna nõue jäi võlausaldajate üldkoosolekul tunnustamata, siis esitas hageja sama nõude tunnustamiseks 05.detsembril 2008.a. hagi Harju Maakohtule. 21.oktoobril 2009.a. jättis kohus hagi läbi vaatamata. Nimetatud hagi
kohaselt oli OÜ Milanga põhjustanud hagejale ostu-müügi lepingu täitmata jätmisega kahju 1 500 000 krooni järgmiselt: kinnistu turuväärtuse langusega 1 000 000 krooni võrra alates kokku lepitud üleandmise päevast kuni pankroti väljakuulutamiseni, 750 000 krooni kinnistut koormava hüpoteegi kustutamata jätmisega ja 750 000 krooni lepingu eseme üle andmata jätmisega. Hageja on 10.juunil 2008.a. pöördunud OÜ Milanga pankrotihalduri poole avaldusega, milles palus alandada kinnistu hinda 1 415 044 krooni võrra s.o. 1 264 456 kroonini, kinnistu üleandmist ja kolmandate isikute kasuks seatud hüpoteekide kustutamist. 20.juunil 2008.a. on pankrotihaldur PankrS § 46 lg. 2 kohaselt hagejale teatanud, et ta ei nõustu kinnistu hinda alandama, ei loe kinnistu ostuhinda tasutuks ega nõustu seepärast kinnistut hagejale üle andma. Seega ei teki hageja ja OÜ Milanga vahel sõlmitud ostu-müügilepingust PankrS § 148 lg. 1 p. 2 nimetatud massikohustusi. PankrS § 46 lg. 7 kohaselt võib tehingu teine poolt juhul, kui haldur loobub võlgniku kohustuse täitmisest, esitada lepingu täitmisest tuleneva nõude pankrotivõlausaldajana. Seega oleks hageja pidanud esitama kinnistu hinna alandamise avalduse, hüpoteegi kustutamise ja kinnisturegistriossa kande tegemiseks nõusoleku andmise nõude PankrS §§ 93 lg. 1 ja 94 lg. 1 ette nähtud korras ja nõude tunnustamata jäämise korral kaitsma oma õigusi PankrS § 106 lg. 1 korras hagi esitamisega. TsMS § 150 lg 1 p 3 järgi tagastatakse hagi esitamisel tasutud riigilõiv, kui hagi jääb läbi vaatamata. Samas punktis loetletud lõivu tagastamist välistavad asjaolud puuduvad. TsMS § 150 lg. 4 kohaselt tagastab kohus riigilõivu vaid selle tasunud menetlusosalise avalduse alusel. TsMS § 168 lg. 2 kohaselt tuleb kostjate menetluskulud jätta hageja kanda.
Indrek Saar Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.