Kohtulahend

hulgas olid mh kinnistud, millele oli hageja nõude tagamiseks seatud hageja kasuks teisele järjekohale hüpoteek. Kostja müüs võlgniku kinnistud tervikvarana 7. augustil 2008 toimunud enampakkumisel kolme eraldi pakkumisega. Esimene pakkumine hõlmas kahte kinnistut, mida koormas Osaühingu MAXI PETROL TRADE (edaspidi sissenõudja I) kasuks esimesele järjekohale seatud 50 000 000 krooni suurune hüpoteek ja hageja kasuks teisele järjekohale seatud 18 000 000 krooni suurune ühishüpoteek. Teine pakkumine hõlmas seitset kinnistut, mis olid koormatud ainult sissenõudja I kasuks esimesele järjekohale 50 000 000 krooni suuruse ühishüpoteegiga. Kolmas pakkumine hõlmas kümmet kinnistut, mis olid koormatud esimesele järjekohale sissenõudja I kasuks seatud 50 000 000 krooni suuruse ühishüpoteegiga ja Osaühing Ravotek Invest (edaspidi sissenõudja II) kasuks teisele järjekohale seatud ühishüpoteegiga (summa kohtule täpsustamata). Kostja koostatud jaotuskava järgi tuleb esimese pakkumise alusel müüdud kinnistute arvel rahuldada esimese järjekoha hüpoteegi alusel sissenõudja I nõue. Hageja kasuks seatud teise järjekoha hüpoteegi rahuldamiseks müügist saadud rahast ei jätku. Teise pakkumise alusel müüdud kinnistute arvel tuleb sissenõudja I nõue rahuldada esimesena müüdud kinnistute müügist puudu jäänud ulatuses. Kuna sissenõudja I nõue saab esimese ja teise pakkumise arvel rahuldatud, tuleb kolmanda pakkumise alusel müüdud kinnistute arvel teise järjekoha ühishüpoteegi alusel rahuldada sissenõudja II nõue. Hageja sellise jaotuskavaga ei nõustu ja leiab, et sissenõudja I nõude rahuldamisest üle jäänud rahast tuleb esimese ja kolmanda pakkumise tulemi suhtest (526 710 krooni / 3 510 000 krooni) lähtudes maksta hagejale 13,048% ja sissenõudjale II 86,952%.

rahuldamist raha jätkunud. Esimeses järjekorras tuli TMS § 174 lg 1 ja lg 3 p 2 järgi rahuldada sissenõudja I nõue (3 841 260 krooni) teise pakkumise arvel täies ulatuses (3 210 000 krooni) ning ülejäänud ulatuses esimese ja kolmanda pakkumise arvel. Samuti tuleb kinni pidada sissenõudja I nõude rahuldamise alusel tekkinud täituritasu ja lisatasu. Ülejäänud tulemit jaotades paigutas kostja järgmisele kohale sissenõudja II ning alles seejärel hageja. Kinnistusraamatust nähtuvalt on sissenõudja I järel teisele järjekohale seatud esimese pakkumise puhul hüpoteek hageja kasuks ja teise pakkumise puhul sissenõudja II kasuks. Hageja ja sissenõudja II kasuks on seatud hüpoteek teisele järjekohale ja sellest tulenevalt tuleb TMS § 174 lg 1 järgi rahuldada nende nõuded samas rahuldamise järgus. Seega eksis kostja jaotuskava koostades seaduse nõuete vastu ning jaotuskava tuleb tühistada. Kuna nii hageja kui ka sissenõudja II nõuded on tagatud samal järjekohal asuva hüpoteegiga, mis on seatud erinevatele kinnisasjadele, on hagejal õigus saada oma nõue rahuldatud esimesel pakkumisel ning sissenõudjal II kolmandal pakkumisel müüdud kinnistute arvel. Kuna mõlemal pakkumisel saadu arvel tuleb esmalt rahuldada sissenõudja I nõue, on õiglane rahuldada sissenõudja I nõude jääk esimese ja teise pakkumise tulemist võrdeliselt nende pakkumistega saadud summadest. Samuti tuleb allesjäänud tulemi jagamisel lähtuda pakkumistel saadud summade vahekorrast, et tagada hageja ja sissenõudja II võrdne kohtlemine. Kuna jaotuskava tuleb tühistada ja hageja ei palunud kohtul uut jaotuskava koostada, tuleb TMS § 109 lg 4 järgi kohustada kostjat koostama võlgniku täitemenetluses uus jaotuskava, mis arvestab kohtu seisukohti.

pööramiseks, mis tähendab, et võlausaldaja võib sundtäitmist nõuda kas kõigi, ühe või mõne koormatud kinnisasja arvel. Ühishüpoteegi realiseerimise osas võib analoogiat näha võlaõiguslikus solidaarvastutuses (võlaõigusseaduse § 65 jj), kus suhtes võlausaldajaga vastutab iga solidaarvõlgnik, ühishüpoteegi puhul iga koormatud kinnisasi, eraldi kogu kohustuse täitmise eest. Kui ühe kinnisasja realiseerimisest ei saada nõudele rahuldust, võib ühishüpoteegipidaja pöörata nõude järgmise koormatud kinnisasja vastu. Kui nõue rahuldatakse ühest või mitmest kinnisasjast, kaotab ühishüpoteegipidaja õiguse selle nõude raames pöörata sissenõuet ülejäänud kinnisasjadele. Ühishüpoteegi alusel toimuvale sundtäitmisele kohaldatakse AÕS § 352 sätteid. AÕS § 59 lg 1 kohaselt saavad asjaõigused järjekoha kinnistusraamatusse kandmisega. AÕS § 353 lg 1 näeb ette, et kinnisasja sundtäitmisest saadud rahast rahuldatakse hüpoteegipidajate hüpoteegiga tagatud nõuded, mille rahuldamiseks sundtäitmine korraldati, hüpoteekide järjekohtadest lähtudes. Sama paragrahvi lõigete 2 ja 3 järgi rahuldatakse järgneval järjekohal asuva hüpoteegiga tagatud nõue pärast eelneval järjekohal oleva hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamist, ühel ja samal järjekohal olevate hüpoteekidega tagatud nõuded rahuldatakse üheaegselt ja võrdeliselt nõuete suurusele. Iga realiseeritav kinnisasi osaleb täitemenetluses ka tervikvarana müües iseseisvana ühes seatud koormatistega ja nendest tulenevate õigustega. Iga asjaõiguse omanik saab oma õigusi realiseerida üksnes selle kinnisaja võõrandamise raames, millele tema õiguste tagamiseks asjaõigus on seatud. See tähendab, et kui täitemenetluses müüdi kinnisasi, millele hageja kasuks oli seatud teise järjekoha hüpoteek ja selle rahuldamiseks ei jätkunud raha seetõttu, et enne kustutati esimese järjekoha ühishüpoteek, siis ei ole hagejal õigust nõuda, et esimese järjekoha hüpoteek rahuldataks mõne teise müüdud kinnisasja arvel, millel hageja kasuks seatud asjaõigusega seos puudub. Tõsi, kinnistute müügijärjekord võib nõuete rahuldamise tulemust muuta, kuid hagejal ei ole ka kinnistute tervikvarana ja ühe täitemenetluse raames müümise korral seadusest tulenevat alust teha esimese järjekoha ühishüpoteegipidajale korraldusi, milliste kinnistute suhtes, millises järjekorras või millises ulatuses viimane enda pandiõigust maksma panema peaks. Põhimõte, et kellel on paremus ajas, on ka paremus õiguses, kehtib ka sundtäitmise korral. Teisele järjekohale hüpoteegi seadmisega nõustumisel tuleb hüpoteegipidajal leppida paratamatusega, et hilisemal järjekohal olevate õiguste püsimajäämine ja rahuldamise tõenäosus on sundtäitmisel alati väiksem kui varasematel järjekohtadel asuvate õiguste puhul. TMS § 88 lg 4 kohaselt müüakse vara enampakkumisel arestimisaktis märgitud järjekorras. Kui kinnisasjad on arestitud ühel ajal, sõltub müügijärjekord eeskätt sissenõudja soovist. TMS § 23 lg 1 kohaselt viib kohtutäitur täitemenetluse läbi sissenõudja avalduse ja täitedokumendi alusel. Sama paragrahvi lõike 3 järgi peab sissenõudja kinnisasjale sissenõude pööramise korral avalduses märkima võimalusel kinnisasja andmed ning kui sissenõue tuleb pöörata mitmele kinnisasjale, siis ka nimetama, millistele kinnisasjadele sissenõue soovitakse pöörata. Kuna vaidlust ei ole selle üle, et kostja müüs enampakkumisel võlgniku kinnistud sissenõudja avalduse alusel viimase näidatud järjekorras, ei ole kostja jaotuskava koostamisel hageja õigusi riivanud. TMS § 174 lg 1 kohaselt jaotab kohtutäitur kinnisasja müügist saadud tulemi sissenõudjate vahel

vastavalt õiguste kinnistusraamatust nähtuvatele järjekohtadele ja arestimise järjekorras või sissenõudjate kokkuleppe alusel. Ühel ajal toimunud arestimisega saavad sissenõudjad tulemi jaotamisel sama järjekoha. TMS § 174 lg 3 p 2 järgi rahuldatakse kinnistusraamatusse kantud õigustest tulenevad nõuded tulemist ja neid arvestatakse jaotuskavas vastavalt õiguse järjekohale kinnistusraamatus. Kuna kinnistud on arestitud ühel ajal, sissenõudjad ei ole tulemi jaotamises kokku leppinud ning jaotuskava näeb ette esmalt esimese järjekoha ühishüpoteegi rahuldamise täies ulatuses, arvestades sissenõudja näidatud kinnisasjade müügi järjekorda, vastab tulemi jaotamine TMS § 174 lg 1 ja lg 3 p 2 nõuetele.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

vajalikuks neid korrata.

kinnistusraamatust nähtuva järjekoha alusel tema kasuks koormatud kinnisaja võõrandamisest saadud raha arvel, nagu leidis õigesti ka ringkonnakohus. Hageja ei saa nõuda, et sissenõudja I nõue rahuldataks võrdeliselt kõigi ühishüpoteegiga sissenõudja I kasuks koormatud kinnistute arvel. Tulenevalt AÕS § 360 lg-st 1 on ühishüpoteegipidajal õigus nõude täielikule või osalisele rahuldamisele iga ühishüpoteegiga koormatud kinnisasja arvel ning kolmandatel isikutel puudub võimalus määrata hüpoteegipidaja asemel seda, millise kinnisasja arvel ta oma nõude rahuldab. Praeguses asjas müüdi hageja ja sissenõudja I kasuks hüpoteegiga koormatud kinnistud sissenõudja I soovil esimesel ühispakkumisel. Seega oli hagejal õigus saada oma nõue rahuldatud esimese ühispakkumise tulemi arvel. Kuna kogu esimese ühispakkumise tulem sissenõudja I esimesele järjekohale seatud hüpoteegiga tagatud nõuet ei rahuldanud ja hageja nõuet tagas teisel järjekohal asuv hüpoteek, jäi hageja nõue õigesti tulemi jaotuskava alusel rahuldamata. Hageja hüpoteegiga tagatud nõuet ei saanud rahuldada teise ja/või kolmanda ühispakkumise tulemi arvel, sest neil ühispakkumistel müüdud kinnistutele ei olnud hageja nõude tagamiseks hageja kasuks hüpoteeki seatud.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.