Võlaõigus › Võõrandamislepingud

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

16.06.2009. a otsustas kohus hageja taotluse hagi tagada enne hagi esitamist. Kohus otsustas hagi tagamise abinõuna peatada kohtutäitur Ivi Kalmeti büroos toimuv täitemenetlus Uxxxx Pxxxxxxxx kuuluva xxxxx kinnistu, asukohaga xxxxxxxxxxxxxxxxxvallas, registriosa numbriga xxxxxxx, müümine. Kohus määras tähtaja, millliseks peab olema esitatud hagi ja hoiatas avaldajat, et kui ta ei esita määratud ajaks hagi, tühistab kohus hagi tagamise. Vxxxx Kxxx esitas 15.07.2009. a kohtule hagiavalduse Uxxxx xxxxxxx vastu 17 544 krooni nõudes. Hagiavalduse kohaselt leppisid pooled kokku, et kostja Uxxxx Pxxxxxx võõrandab hageja Vxxxx Kxxxxxx kinnistu „xxxxx“, registriosa numbriga xxxxxxx. Uxxxx Pxxxxxx

volitas Vxxxx Kxxxx notar Toomas Saaveri poolt tõestatud volikirjaga esindama teda kõigis ametiasutustes ja instantsides ja tehingutes, mis on vajalikud seoses kinnistu „xxxxx“ erastamistoimingutega. Hageja asus teostama toiminguid temale antud volituste piires. Selle raames tasus hageja kinnistu „xxxxx“ erastamiskulud (s.h riigilõivu) kogumaksumusega 17 544 krooni. Peale hageja poolt erastamistoimingute tegemist taganes kostja sõlmitud kokkuleppest võõrandada „xxxxx“ kinnistu hagejale. Ka ei ole kostja olnud siiani nõus kandma erastamisega seotud kulutusi hagejale. Hageja palub kohtul kostjalt erastamisekulud summas 17 544 krooni välja mõista. Kostja Uxxxx Pxxxxxx teatas 13.08.2009. a kirjalikus vastuses, et tema hagi ei tunnista. Kostja peab õigustamatuks hüvitada hagejale tema poolt tehtud kulud, kuna kostja väitel on hageja tema õigusi eiranud. Kostja väitel on hageja kinnisasja müügi eellepingu sõlmimisega ja volikirjas antud ülesannete täitmisega ületanud igasugused hea tahte piirid ja ei ole kostjaga kokku leppinud. Hageja esitas 31.08.2009. a kostja vastusele oma seisukoha. Hageja selgitas, et vastavalt notar Toomas Saaveri volikirjale pidi ta teostama „xxxxx“ katastriüksuse võõrandamise Uxxxx Pxxxxxx nimelt oma nimele või hagejale kuuluvale OÜ Picea Grupp nimele. Uxxxx Pxxxxxxxx sõlmitud kokkuleppe alusel tasus hageja Jõgeva Maavalitsuse arvele 10 % „xxxxx“ katastriüksuse erastamiskulud ja riigilõivu. Samal ajal edastas ta Uxxxx Pxxxxxxxx omavahelise kinnisasja müügi eellepingu, mille Uxxxx Pxxxxxx võttis enda kätte ja mis oli hageja poolt allkirjastatud. Tänase päevani Uxxxx Pxxxxxx seda lepingut oma allkirjaga tagastanud ei ole. Suusõnalise kokkuleppe kohaselt alustas hageja „xxxxx“ katastriüksuse jagamist, eeldades, et notariaalne jagamine ja ostu-müügitehing siiski toimub. Selle jaoks sõlmisid nad notari juures 12.10.2006. a volikirja. Maamõõtja teostas „xxxxx“ katastriüksusel jagamise toiminguid, mille tulemusena pidi tekkima iseseisev kinnistu, hoonete juurde ca 5 hektariga. Soovides saada Uxxxx Pxxxxxx allkirja jagamise toimikule, hakkas Uxxxx Pxxxxxx hagejat alusetult kahtlustama ja eiras kõiki varasemaid kokkuleppeid. Seejärel tühistas Uxxxx Pxxxxxx ka notariaalse volikirja. Sellest ajast saati on „xxxxx“ katastriüksuse jagamise toimik Torma Vallavalitsuses. Hageja on tasunud kostja eest riigimakseid, kostja on saanud tänu sellele kinnistu omanikuks ja on taganenud kõigist poolte kokkuleppeist. Hageja soovib tema poolt tehtud kulutusi tagasi saada. Hageja on siiski huvitatud kinnisasja müügi eellepingu tingimuste täitmisest, juhul, kui oleks tagatud piisav garantii, et Uxxxx Pxxxxxx oma varasematest lubadustest kinni peaks. Uxxxx Pxxxxxx teatas 02.11.2009.a kirjalikus vastuses, et poolte vahel kinnistu ostu-müügi eellepingus kokku lepitud tingimused ei ole jõus. Kostja enam sellistel tingimustel hagejale kinnistut nõus müüma pole. Ta võiks kinnistu müüa nüüd juba tema poolt määratud hinnagaeellepingus märgitud müügihinna kahekordses vääringus. Kohtuistungil 11.12.2009. a jäid pooled varem esitatud seisukohtade juurde. Hageja palus kostjalt tema kasuks välja mõista kulutused summas kokku 17 544 krooni ja kostja vaidles nõudele vastu. Kohus andis pooltele tähtaja läbirääkimisteks ja kompromissi sõlmimiseks, selgitades kostjale ühtlasi võimalust taotleda riigi õigusabi. Pooled kompromissi ei saavutanud ja kostja õigusabi ei taotlenud.

KOHTU SEISUKOHT

Kohus leiab, et hagi on õiguslikult põhjendatud ja tuleb rahuldada osaliselt. Vastavalt Võlaõigusseaduse (VÕS) §-ile 3 võib võlasuhe tekkida: 1) lepingust; 2) kahju õigusvastasest tekitamisest; 3) alusetust rikastumisest; 4) käsundita asjaajamisest; 5) tasu avalikust lubamisest; 6) muust seadusest tulenevast alusest.

Kohus tegi kindlaks, et, kostja Uxxxx Pxxxxxx volitas Jõgeva notar Toomas Saaveri poolt tõestatud 12.10.2006. a volikirjaga hagejat Vxxxx Kxxxx tema esindajana: 1) teostama kõiki toiminguid ning tehinguid seoses xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx külas xxxxx maaüksuse, mille katastritunnused on 81002:001:13811382, suurus kokku 43,93 ha, asuvate temale kuuluvate ehitiste aluse ja kogu eelnimetatud maaüksuse omandamisega (erastamisega kostja nimele esindaja enda poolt määratud hinnaga ja tingimustel ning kostja nimele kinnistusraamatusse kandmisega ja maa väljaostuvõla tagamiseks hüpoteegi seadmisega Eesti Vabariigi kasuks; 2) jagama tema omandis oleva punktis 1 nimetatud xxxxx kinnistu peale kinnistusraamatusse kandmist kaheks eraldi kinnistuks esindaja äranägemisel, tingimusel, et kinnistul asuvate hoonete juurde moodustatakse maaüksus ligilähedase pindalaga kuni 5 ha kinnistuna ning müüma eelnimetatud hoonestatud maaüksusest ülejääva osana jagamisel tekkinud kinnistu tingimustel vastavalt esindaja äranägemisele tingimusel, et müügisumma on eelnevalt tasutud müüja pangakontole ning üle kandma nimetatud objekti omandi; 3) teostama kõik tehingud ja viima läbi kõik toimingud volikirja punktis 1 nimetatud xxxxx maaüksuse neljandasse jakku Eesti Vabariigi kasuks kantud hüpoteegi ja muude kannete kustutamiseks ja hüpoteegiga seotud võlakohustuste täitmiseks. Kostja on volitanud hagejat tema eest asju ajama seoses kinnistu erastamise ja jagamise toimingutega. Kohus leiab, et sisuliselt on tegemist käsunduslepinguga, kus kostja on käsundiandja ja hageja käsundisaaja. VÕS § 619 kohaselt kohustub käsunduslepinguga üks isik (käsundisaaja) vastavalt lepingule osutama teisele isikule (käsundiandja) teenuseid (täitma käsundi), käsundiandja aga maksma talle selle eest tasu, kui selles on kokku lepitud. Kostja ütles käsundi üles 13.04.2007. a, tehes selleks notariaalse avalduse volikirja tühistamiseks (tl.38-39). Hageja tegevus käsundi täitmisel lõppes siis kui kostja tühistas temale antud volikirja. Hageja käsundisaajana asus täitma temale antud ülesandeid: selle tulemuseks on xxxxx kinnistu erastamine, vastava asjaõiguslepingu sõlmimine 12.12.2006 ja kandmine Uxxxx Pxxxxxx nimele kinnistusraamatus. Seda tõendavad kanded kinnisturaamatus (tl.40,41). xxxxx maaüksuse erastamistoimingute tegemisel on kandnud hageja kulusid. Hageja on esitanud kohtule tõendina maksekorraldused, millest nähtub, et ta on tasunud 05.10.2006. a Jõgeva Maavalitsusele xxxxx maaüksuse erastamistoimingute kulud kokku summas 16 808 krooni ja Rahandusministeeriumile xxxxx maaüksuse eest riigilõivu 700 krooni (tl.12). Nimetatud tõendite põhjal on kulud kokku 17 508 krooni. VÕS § 628 lg 2 näeb ette, et käsundiandja peab käsundisaajale hüvitama mõistlikud kulud, mida käsundisaaja on teinud käsundi täitmiseks ja mida ta võis vastavalt asjaoludele vajalikuks pidada, välja arvatud, kui kulud tuleb katta käsundisaaja tasu arvel. Eeldatakse, et tasu arvel kaetakse käsundisaajale käsundist tulenevate ülesannete täitmisel tavaliselt tekkivad kulud ning kulud, mis oleksid käsundisaajale tekkinud ka ilma käsunduslepingut sõlmimata. Kohus leiab, et hageja kui käsundisaaja kulud summas 17 508 krooni on olnud põhjendatud ja need tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Hageja on täitnud kostja poolt antud käsundi volikirja alusel osaliselt- on vormistanud xxxxx maaüksuse erastamise kostja nimele. Hageja poolt kantud kulutused on olnud käsundi täitmiseks vajalikud, mõistlikud ja vältimatud, kuna ilma nende kulutuste tegemiseta ei oleks erastamine aset leidnud. Pooled ei olnud kokku leppinud hageja kui käsundisaaja tasus ja selles, et käsundi täitmisega seotud kulud kaetakse tema tasu arvel. Hageja on teinud kulutusi kostja maaüksuse erastamistoimingute tegemiseks ja tõendatud on kulude kandmine summas 17 508 krooni.

Hageja taotles hagis kostjalt erastamiskulude summas kokku 17 544 krooni väljamõistmist. Kohus leiab, et nõue 36 krooni ulatuses tuleb jätta rahuldamata. Nimetatud summas kulude kandmist ei ole hageja tõendanud ega selle kohta maksedokumente esitanud. Vastavalt Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg-le 1 peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded. Kostja hageja kulude suurusele vastuväiteid ei esitanud. Kostja väitel on ta keeldunud kohustuse täitmisest, kuna hageja ei ole nendevahelistest kokkulepetest kinni pidanud. Kostja on samuti väitnud, et hageja on oma ülesannete täitmisel ületanud igasugused hea tahte piirid. Samas ei ole kostja täpsustanud, milliseid kohustusi hageja rikkunud on. Eelmenetluse käigus palus kohus kostjal oma seisukohti täpsustada. Kostja teatas vastuseks vaid, et hageja ise teab, mis kokkulepped neil kostjaga olid (tl.35). Kostja on oma vastuväidetes viidanud poolte vahel sõlmitud kinnistu müügi eellepingule. Kostja esitas kohtule tõendina poolte vahel 20.11.2006. a sõlmitud kinnisasja müügi eellepingu nr 11/2006 (tl.29-30), milles pooled on kokku leppinud, et kostja müüb tulevikus hagejale temale kuuluva kinnisasja nimetusega xxxxx, asukohaga xxxxxxxxxxküla, xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, suurusega 43,93 ha jagamisel tekkiva 38,5 ha suuruse hooneteta kinnistu hinnaga 100 000 krooni. Hageja kinnitas eellepingu sõlmimist ja avaldas, et on endiselt nõus kinnistut ostma eellepingus kokkulepitud tingimustel. Hageja avaldas, et ta on nõus ka kokkulepitud tingimuste üle veel läbi rääkima kui kostja seda soovib. Kostja väitel ei ole aga tema nõus lepingus kokkulepitud hinna ja tingimustega enam kinnistut hagejale müüma. Kohus tegi kohtuistungil vaheaja, et pooled saaksid läbirääkimisi pidada. Pooled kokkuleppele ei jõudnud. Seejärel andis kohus pooltele kohtuistungiväliselt aega läbirääkimiste pidamiseks lepingulise suhte jätkamiseks. See ei andnud tulemust. Kohtu hinnangul ei põhjenda kinnistu müügi eelleping kostja vastuväiteid hagejale kulude hüvitamisest keeldumiseks. Kohus leiab, et poolte vahel sõlmitud eelleping on tühine selle seaduses ettenähtud vormi järgimata jätmise tõttu. VÕS § 33 lg 2 sätestab, et kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Asjaõigusseaduse § 119 lg 1 kohaselt peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Seega peab kinnisasja võõrandamise eelleping olemas sõlmitud samas vormis, s.o notariaalselt tõestatud. Pooled on sõlminud kinnistu müügi eellepingu lihtkirjalikus vormis ning ei ole järginud tehingu notariaalse tõestamise nõuet. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 järgi on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kohus leiab, et poolte vahel sõlmitud kinnistu müügi eellepingust tulenevad nõuded ei kuulu lahendamisele käesoleva tsiviilasja käigus. See ei ole käesoleva hagi aluseks; hageja ei ole esitanud vastavat nõuet ega kostja pole esitanud vastuhagi. Seega ei analüüsi kohus pikemalt eellepingu sõlmimisest ja selle tühisusest tulenevaid tagajärgi pooltele. Kohus on hagi taganud enne hagiavalduse esitamist hageja huvides ja hagi tagamine jääb muutmata. Menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel.

TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus rahuldas hagi 99,79 % ulatuses, seega jätab kohus hageja menetluskulud 99,79 % osas kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Selleks tuleb esitada kohtule hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus, millele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Ülle Raag Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.