Asjaõigus › Korteriomandi ja kaasomandi asjad

ASJAOLUD

Poolte poolt mittevaidlustatud asjaolud Poolte kaasomandisse kuulub hoonestatud kinnistu asukohaga Valga maakond, Valga linn xxxxxxxxx.xx (katastritunnus xxxxx:xxx:xxxx; otstarbega 70% väikeelamumaa ja 30% sihtotstarbeta maa; üldpindalaga 8697 m2). Nimetatud kinnistust kuulub R.L.’ile 645/1567 mõttelist osa maatükist ja reaalosana korter nr.2 (s.o. 41,16% elamu üldpinnast; registriosa nr.xxxxxxx) ning A.A’ile 922/1567 mõttelist osa maatükist ja reaalosana korter nr.1 (s.o. 58,84% elamu üldpinnast; registriosa nr.xxxxxxx) /tl.34,5-6/. Pooled kinnitavad, et nende vahel puudub vaidlus elamu reaalosade kasutuskorra üle. Avaldaja nõue Avaldaja lepinguline esindaja avaldab, et kuigi praktikas oli välja kujunenud kaasomanike poolt kinnistu kasutamise kord, tekkisid poolte vahel erimeelsused kasutuskorras, mis süvenesid pärast avaldaja poolt täiendava ehitise (saunahoone) püstitamist. Esindaja selgitab, et kaasomanikud ei jõudnud üksmeelele kinnistu heakorratöödes ja hooldamises ega ehitiste/rajatiste kasutamises. Esindaja märgib, et avaldaja pöördus puudutatud isiku poole ettepanekuga vormistada kirjalik kokkulepe kinnistu kasutuskorra osas, kuid puudutatud isiku vastuseisu tõttu jäi see toiming sooritamata. Esindaja lisab, et ka kohtumenetluse vältel on avaldaja korduvalt teinud puudutatud isikule erinevaid (arvestades puudutatud isiku soove) ettepanekuid vaidluse kokkuleppeliseks lahendamiseks, kuid need on iga kord lõppenud puudutatud isiku poolt viimasel hetkel täiendavate põhjendamatute nõudmiste esitamise või pakutud kompromissist keeldumisega. Kuna vaidlust ei õnnestunud lahendada

kokkuleppeliselt, palub esindaja määrata poolte kaasomandisse kuuluva kinnisasja kasutuskord selliselt, et avaldaja ainukasutusse jääb (lisaks reaalosale) xxxxxx tänavalt kinnistule suunduvast sissesõiduteest vasakule jääv maatükk suurusega 3752m2 ning puudutatud isiku ainukasutusse sissesõiduteest paremale jääv maatükk (vastavalt esitatud plaanil märgitule) suurusega 3996m2 ning kaasomanike ühiskasutusse jääks sissesõidutee koos ringtee ja kaevuga, juurdepääsutee kaevule, elamu trepikoda ning 3-meetrine n.ö. hooldusriba ümber elamu (ja sellega külgneva hoonestamata vundamendiosaga) suurusega 949m2. Kuna taolise kasutusettepaneku kohaselt ületaks avaldaja kasutusse jääva maatüki suurus temale ühises asjas kuuluva omandiosa suurust 498m2 võrra, on avaldaja nõus maksma puudutatud isikule hüvitist maamaksu viiekordses määras, s.o. hetkel 482.55 krooni aastas. Avaldaja kinnitab esindaja poolt viidatud tehiolude tegelikkusele vastavust ja toetab nõuet. Puudutatud isiku seisukoht avaldaja nõude osas Puudutatud isik kinnitab kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise vajalikkust. Samas vaidleb puudutatud isik vastu avaldaja poolt taotletud kasutuskorrale. Puudutatud isik leiab, et 3-meetriline hooldusriba tuleks määrata ümber elamu, arvestamata elamuga külgnevat hoonestamata vundamendiosa. Puudutatud isik märgib, et vaidlusalust vundamendiosa ei kajastu kinnistu asendiplaanidel ega elamu tehnilistes dokumentides, mistõttu seda rajatist legaalselt ei eksisteeri. Puudutatud isik lisab siinkohal, et ta soovib selle vundamendiosa hoopis lammutada. Samuti leiab puudutatud isik, et poolte ainukasutusse jäävad maatükid peaksid vastama kummagi kaasomaniku omandiosa suurusele ühises asjas, et vältida kompensatsiooni maksmist. Hüvitissuma osas leiab puudutatud isik, et see peaks olema oluliselt suurem, s.o. 50 000 krooni ning hüvitist ei tohiks siduda maamaksu suurusega, sest taolise maksu kehtestamine on kohaliku omavalitsusorgani ainupädevuses ning poliitilisi avaldusi arvestades ei ole välistatud taolise maksuliigi kadumine.

Kohtu lahendi põhjendused Kohus, ära kuulanud poolte seisukohad ning analüüsinud asjas kogutud tõendeid ja tuvastatud asjaolusid kogumis, leiab, et avaldaja nõue on õiguslikult põhjendatud ja piisavalt tõendatud ning avaldus kuulub rahuldamisele täies ulatuses. Selgitused kohtumääruse motiveeriva osa ülesehitusele Kuigi kohus on pooltele korduvalt selgitanud vaidlusalust õigussuhet reguleerivaid materiaalõigusnorme ning kohtupraktikat samalaadsetes vaidlustes, andnud nii paikvaatlusel kui ka sellele järgnenud kohtuistungitel pooltele selgitusi/ettepanekuid/põhjendusi kaasomandisse kuuluva asja eeldatavalt ratsionaalse kasutuskorra ja võimaliku kompensatsioonimehhanismi osas, pole pooled paraku (eeskätt puudutatud isiku vastuseisu tõttu) suutnud lahendada õigusvaidlust kokkuleppeliselt. Siit johtuvalt ning tagamaks kohtu järeldusotsustuste selgus, peab kohus vajalikuks määruses esitada selgitused/põhjendused poolte poolt avaldatud kõikide nõuete/seisukohtade osas. Arvestades kasutuskorra fikseerimise seotust geograafilise asendi, hoonete/rajatiste paiknemise jms.-ga, peab kohus vajalikuks määruse resolutsioonis viidata lahendi selguse ja täidetavuse huvides katastriüksuse plaanile /tl.87/, milline jääb kohtumääruse lahutamatuks osaks. Materiaalõiguslik regulatsioon

“Asjaõigusseadus” (AÕS) (RT 39/93-590) §68 annab omanikule õiguse asja vallata, kasutada ja käsutada; omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. AÕS §72 lg.1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Sama paragrahvi lõike 5 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistel kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele; kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõtetest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Eeltoodud seadusesätete alusel on kaasomanikul õigus nõuda kaasomandis oleva asja kasutuskorra kindlaksmääramist juhul, kui kasutuskorras pole saavutatud kokkulepet või vastu võetud otsust AÕS §72 lg.1 järgi; ühe kaasomaniku mittenõustumine taotletava kaasomandi kasutuskorraga ei ole avalduse rahuldamata jätmise aluseks (Riigikohtu otsused nr.3-2-1-121-05 ja nr.3-2-192-97). Antud juhul kuulub poolte kaasomandisse hoonestatud kinnistu asukohaga Valga maakond, Valga linn xxxxxxxxx.xx (katastritunnus xxxxx:xxx:xxxx; otstarbega 70% väikeelamumaa ja 30% sihtotstarbeta maa; pindalaga 8697 m2); nimetatud kinnistust kuulub R.L.’ile 645/1567 mõttelist osa maatükist ja reaalosana korter nr.2 (s.o. 41,16% elamu üldpinnast; registriosa nr.xxxxxxx) ning A.A.’ile 922/1567 mõttelist osa maatükist ja reaalosana korter nr.1 (s.o. 58,84% elamu üldpinnast; registriosa nr.xxxxxxx) /tl.3-4,5-6/. Asja menetluses on tuvastatud, et kaasomanikud pole saavutanud kokkulepet kaasomandisse kuuluva asja kasutuskorra osas ning puudub sellekohane kaasomanike enamuse otsus. Seega on avaldajal õigus nõuda kaasomandi kasutamise korra kohtu poolt kindlaksmääramist. Kohus ei loe põhjendatuks ja otstarbekaks avaldaja poolt algselt (avalduses) taotletud kasutuskorda kinnistu ristlõikeliseks (paralleelselt xxxxxx tänavaga) poolitamiseks, sest paikvaatlusel /tl.44-45/ tuvastatu kohaselt ja katastriüksuse plaanist /tl.87/ nähtuvana läbiks taolisel viisil mõtteline poolitusjoon elamut, mis oluliselt raskendaks mõlemal kaasomanikul oma omandiosa kasutusõiguse realiseerimist. Samuti jääks sellisel juhul ühe kaasomaniku kasutusse äärmiselt piiratud kasutusotstarbega maatükk (põlispuudega pargiala ja tiik), mis lisaks kasutusõiguse pärsitusele tooks avaliku teega külgnemise tõttu kaasa ka täiendavad hoolduskohustused; teisel kaasomanikul oleks aga välistatud võimalus kasutada ainsat juurdepääsuteed kinnistule. Seega leiab kohus, et taoline kasutuskord tooks kaasomanikele kaasa ebaproportsionaalsed koormised ning riivaks märkimisväärselt kaasomanike võrdse kohtlemise printsiipi kaasomandis oleva asja valdamisel ja kasutamisel. Paikvaatlusel /tl.44-45/ juhtis kohus poolte tähelepanu eelnimetatud asjaoludele ja tegi ettepaneku edaspidistes läbirääkimistes lähtuda kinnistu pikisuunalisest (poolitatuna xxxxxx tänavalt xxxxx tänava suunas) kasutusjaotusest ning juurdepääsutee ja kaasomandi hooldamiseks/majandamiseks vajaliku maa-ala ühiskasutusse jätmisest; pooled on aktsepteerinud kohtu ettepanekut. Kohus leiab, et kasutusosade taolise geograafilise kindlaksmääramise korral moodustaksid kasutusosad iseseisvalt majandatava terviku ning kummalegi kaasomanikule jääb võrdne osa piiratud kasutusvõimalusega maatükist (ühele tiik ja teisele park); samuti võimaldab sissesõidutee koos ringtee ja kaevuga, juurdepääsutee kaevule, elamu trepikoja ning elamut ja sellega külgnevat hoonestamata vundamendiosa ümbritseva 3-meetrise n.ö. hooldusriba ühiskasutusse jätmine kaasomanikel paremini realiseerida nii temale määratud kasutusosa iseseisvat majandamist kui ka ühise asja valdamist ja kasutamist ning mõlemale kaasomanikule on tagatud juurdepääs tema kasutusosale. Seega peab kohus otstarbekaks ja põhjendatuks kasutusosade kindlaksmääramisel lähtuda kinnistu pikisuunalisest (poolitatuna xxxxxx tänavalt xxxxx tänava suunas)

kasutusjaotusest ning jätta kaasomanike ühiskasutusse sissesõidutee koos ringtee ja kaevuga, juurdepääsutee kaevule, elamu trepikoda ning elamut ja sellega külgnevat hoonestamata vundamendiosa ümbritsev 3-meetrine n.ö. hooldusriba kogusuurusega 949 m2 (katastriüksuse plaanil positsioon nr.1 /tl.87/). Siinkohal ei loe kohus põhjendatuks puudutatud isiku väiteid elamuga külgneva hoonestamata vundamendiosa mitteeksisteerimise kohta ning seetõttu hooldusriba hoonestatud vundamendi (elamu) ümbert arvestamise vajaduse kohta. Kohus märgib, et nii paikvaatlusel tuvastatu /tl.44-45/, poolte endi seletuste /puudutatud isiku poolt fakti õigeksvõtt = tõend “Tsiviilkohtumenetluse seadustik” (TsMS) (RT 26/05-197) §231 lg.2 tähenduses/ kui ka asja materjalidega /tl.57,87/ on tõendatud, et elamuga külgneb 39m2 suurune hoonestamata vundamendi osa. Kuna vastav rajatis eksisteerib, on kohtu hinnangul mõistlik ja põhjendatud arvestada see elamu koosseisu, sest vundamendi hoonestamisel (ja ka praegu) lasub kaasomanikel õigus/kohustus kaasomandisse kuuluvat asja vallata ja kasutada. Kohus lisab, et sellekohase vastuväite tõstatas puudutatud isik uue asjaoluna alles viimasel kohtuistungil, esitamata seejuures ühtegi asjakohast põhjendust ega tõendit taotletavate muutustega kaasnevate ümbermõõtmiste jms. kohta (s.o. pärast kohtu poolt korduvalt antud tõendite-taotluste esitamise tähtaega), mistõttu kohtul puudub võimalus sisuliselt hinnata puudutatud isiku poolt taotletud jaotus(kasutus)ettepanekut. Kohus täiendab, et sellekohane jaotusettepanek ei oleks ka aktsepteeritav, sest taolisel juhul läbiks hooldusriba vundamendiosa ning seeläbi välistaks selle kaasomanike poolt hoonestamise ja kohase hooldamise võimalikkuse. Seega asub kohus veendunult seisukohale, et poolte ühiskasutusse jääv 3-meetrine hooldusriba tuleb arvestada elamu ja sellega külgneva hoonestamata vundamendi ümber. Arvestades kaasomanike vahel senini väljakujunenud kinnistu kasutuskorda ning poolte aktsepti taolisele kasutuskorrale, peab kohus otstarbekaks ja põhjendatuks jätta Valga linnas xxxxxxxxx.xx kinnistust R. L. kasutusse (lisaks reaalosale) xxxxxx tänavalt kinnistule suunduvast sissesõiduteest vasakule jääv maatükk suurusega 3752m2 (katastriüksuse plaanil positsioon nr.2 /tl.87/) ning A. A. kasutusse (lisaks reaalosale) sissesõiduteest paremale jääv maatükk suurusega 3996m2 (katastriüksuse plaanil positsioon nr.3 /tl.87/). Siinkohal ei loe kohus põhjendatuks ja realiseeritavaks puudutatud isiku ettepanekut anda kummagi kaasomaniku kasutusse tema omandiosa suurusele vastav maatükk. Kohus märgib, et taolise jaotusettepaneku korral ei kulgeks mõtteline poolitusjoon sirgjooneliselt, vaid moodustaks nn. sisselõike, mis ulatuks saunahooneni ja/või tekitaks kinnistu välispiiriga külgneva- või teise kaasomaniku kasutusosas paikneva iseseisva piiratud kasutusvõimalusega maariba. Kohus leiab, et arvestades kinnistul paiknevaid hooneid ja rajatisi, haljastust jms. /tl.77,87/, ei ole taoline kasutuskord mõistlik, sest sellisel juhul kahjustuks kasutusosade terviklikkus ning osutuks pärsituks hoonetele/rajatistele ligipääs. Kuna ülalnimetatud kasutusjaotuse korral jääb avaldaja kasutusse maatükk, mis ületab temale ühises asjas kuuluva omandiosa suurust 498m2 võrra, tuleb puudutatud isikule määrata kaasomandi kasutamise piirangu eest õiglane hüvitis. Kohus ei loe põhjendatuks puudutatud isiku taotlust määrata hüvitise suuruseks 50 000 krooni. Kohus selgitab (veelkordselt), et menetletava nõude sisuks pole mitte kaasomandi lõpetamise ja kaasomandisse kuuluva asja jagamise nõue (AÕS §76 ja §77), vaid kaasomandi kasutamise korra kindlaksmääramise nõue (AÕS §72 lg.5), milliste õiguskaitsevahendite rakendamisega kaasnev põhiõiguste riive on märgatavalt erineva raskusastmega ning seeläbi peab ka hüvitise määr olema kooskõlas riive intensiivsusega. Siit johtuvalt on ekslik puudutatud isiku seisukoht nõuda hüvitist

määras, mis vastab omandi kaotamise väärtusele. Arvestades kasutuskorra määramisega kaasneva põhiõiguse riive raskust, poolte kasutusosade kvalitatiivset eripära ning avaldaja poolt enamkasutatava osa suurust, peab kohus põhjendatuks ja mõistlikuks määrata avaldaja poolt puudutatud isikule maksmisele kuuluva hüvitise suuruseks seitsmekordne maamaksu määr. Asja materjalidest /tl.66,76/ nähtuvana on antud kinnistu maamaksu määraks praegusel hetkel 0,1938 krooni ühe ruutmeetri eest, millise arvestusmetoodika kohaselt kujuneb 498m2 eest makstava hüvitise suuruseks 675.59 krooni (0,1938EEK x 498 m2 x 7) aastas. Kohus aktsepteerib puudutatud isiku väidet maamaksu kaotamise võimalikkuse osas, mistõttu tagamaks taolise olukorra tekkimisel hüvitise konstantsus, peab kohus vajalikuks täiendava sellekohase tingimusena siduda hüvitise määr maamaksu kaotamise korral avaldaja poolt eelnimetatud arvestuse alusel viimati makstud hüvitissummaga. Menetluskulud TsMS §173 lg.1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus lahendatakse ... .; sama paragrahvi lg.2 kohaselt tuleb menetluskulude jaotus kohtulahendis märkida ka siis, kui menetlusosalised seda ei taotle. TsMS §172 lg.1 sätestab, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas ka siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kuna antud asjas on kohtulahend tehtud nii avaldaja kui ka puudutatud isiku huvides, peab kohus otstarbekaks ja õiglaseks antud juhul jätta asja menetlusega kaasnenud võimalikud menetluskulud poolte kanda võrdselt. Kuna TsMS §174 lg.1 kohaselt määratakse menetluskulude rahaline suurus kindlaks menetlusosalise taotluse alusel ning pooled ei ole esitanud kohtule oma menetluskulude nimekirja ega taotlenud kulude vastaspoolelt väljamõistmist, ei määra kohus käesolevas lahendis kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust.

A.Kaldma kohtunik 15.01.2010.a.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.