2-09-10770
Kohus
Harju Maakohus
Kohtunik
Peeter Pällin
Määruse tegemise aeg ja koht
18.12.2009. a. Tallinn, Tartu mnt kohtumaja
Tsiviilasja number
2-09-10770
Tsiviilasi
AV ja PV avaldus M M ja A M korteriomandi reaalosa kasutamiseks.
Menetlusosalised ja nende
Avaldaja AV (isikukood XXX, elukoht XXX); Avaldaja PV IK XXX, XXX), XXX); Avaldaja nõustaja M Piiroja
esindajad
kuuluva
Puudutatud isik M M (elukoht XXX). Puudutatud isiku nõustaja J Kümnik Puudutatud isik A M (elukoht XXX). Kohtuistungi toimumise aeg
08.12.2009
1(5)
2-09-10770
Menetluskulud Jätta menetluskulud ühiselt M M ja A M i kanda. Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Harju Maakohtule 15 päeva jooksul kohtumääruse kättetoimetamisest.
Avalduse kohaselt kuulub avaldajatele ühisvarana korteriomand asukohaga XXX(2) Tallinn alates 12.09.2006. Avaldajatele kuuluv korter asub elamu teisel korrusel ning avaldajatele kuuluva korteri all asub M M ja A M kuuluv korteriomand XXX. Korterelamut XXX haldab korteriomanike ühisus, kes on valinu maja valitsejaks OÜ M V . 2(5)
2-09-10770 Elamus paikneva kanalisatsioonitorustiku see osa, mida avaldajad said kasutada, oli muutunud kasutamiskõlbmatuks. Detsembris 2006 andis puudutatud isik nõusoleku, et rajada uus kanalisatsioonitoru uues asukohas läbi puudutatud isiku korteriomandi reaalosa. Puudutatud isik lõhkus uue kanalisatsioonitoru 30.04.2008 ja keeldub võimaldamast avaldajatel paigaldada uus toru. Avaldaja palub kohustada puudutatud isikut tagama juurdepääs puudutatud isiku korteriomandi reaalosale, et võimaldada kanalisatsioonitoru välja vahetamine. Avaldaja 07.08.2009 kirjaliku seisukoha kohaselt on pr M nõustunud uue äravoolutoru paigaldamisega ja saanud selle eest kompensatsiooni. Avaldaja soovib kanalisatsiooni taastamiseks kasutada kogenud santehnikuid, kelle töö läheks eelduslikult maksma 2000 krooni koos materjalidega. Avaldaja on pidanud läbirääkimis tööde teostamiseks ka maja valitsejaga, kuid maja valitseja on nõudnud tööde ettemaksu 10 000 krooni. Avaldaja on seisukohal, et maja valitseja OÜ MV ei ole tööde teostajana usaldusväärne, sest ei ole täitnud oma lubadusi. Kohtuistungil 08.12.2009 selgitas avaldaja, et soovib ajaloolise kanalisatsioonitoru ja veetoru välja vahetamiseks juurdepääsu. Kanalisatsioonitoru on märgitud nurgas tl 22, ruum nr 33 viitega ajalooline kanalisatsioonitoru. Veetoru on kraanikausi all seina keskosas märgitud ristiga. Ajalooline kanalisatsioonitoru on praegu umbes. Veetoru on demonteeritud. Puudutatud isikute seisukohad Puudutatud isiku M M 30.06.2009 seisukoha kohaselt on avaldaja nõudnud juurdepääsu pr M korterisse, et paigaldada pr M korterisse äravoolutoru. Avaldaja sai juurdepääsu ning paigaldas pr M tualettruumi äravoolutoru ja külmavee toru. Avaldaja paigaldatud külmaveetoru aga hakkas lekkima ja põhjustas üleujutuse. Avaldaja on ka teistel viisidel rikkunud kaasomandi kasutamist ja avaldajaga oli raske kontakti saada, mistõttu demonteeris pr M avaldaja paigaldatud torud. Avaldaja ei kasuta korterit ise, vaid on selle välja üürinud. Pr M on nõus, et äravoolutoru paigaldatakse ajaloolisesse asukohta, st kööki, kuid üksnes tingimusel, et paigalduse teostab OÜ MV avaldaja kulul. Kohtuistungil 08.12.2009 selgitasid puuudutatud isikud, et kanalisatsioonitoru on ummistunud. Seda ummistust on püütud avada kuid tulutult. Kui ummistus avada, siis saaks toru kasutada. Isegi kui toru oleks kanalisatsioonivõrgust lahti ühendatud saaks selle uuesti ühendada. Avaldaja võiks toru asendada ja ühendada, kuid ainult läbi MVOÜ.
Kohus, kuulanud ära pooled ja tutvunud kõigi asjas kogutud materjalidega, leidis, et taotlus kuulub rahuldamisele. Kohus märgib esmalt, et avaldus kuulub läbi vaatamisele hagita menetluses vastavalt TsMS § 613 lg 1 p 1, mis sätestab, et kohus lahendab hagita menetluses korteriomaniku avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomanike ühisusest ja kaasomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõuded, mis korteriomandiseaduse § 9 kohaselt tulenevad ühisuse lõpetamise erisusest, ja nõuded, mis korteriomandiseaduse § 14 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. Asjaolu, et avaldaja on avalduse esitanud esialgselt hagimenetluses ning kohus on avalduse ekslikult menetlusse võtnud hagimenetluses, ei muuda hagimenetluses tehtud toiminguid tühiseks vastavalt Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-121-05. Kohtuistungil on kohus selgitanud asja läbivaatamise korda hagita menetluses. 3(5)
2-09-10770
Kohus on tuvastanud, et avaldajatele kuulub ühisvarana korteriomand asukohaga XXX(2) Tallinn alates 12.09.2006. Korterelamut XXX haldab korteriomanike ühisus, kes on valinud maja valitsejaks AS I. Avaldajatele kuuluv korter asub elamu teisel korrusel ning avaldajatele kuuluva korteri all asub M M ja A M kuuluv korteriomand XXX. Avaldaja korteris paiknes omandamise hetkel 1970ndatel või varem paigaldatud kanalisatsioonitoru ning külmaveetoru, mis olid ühendatud peatrassiga läbi puudutatud isikute korteri. Avaldajate korteris ei olnud WC-d ega pesuruumi. Detsembris 2006 lõpetas avaldaja kanalisatsioonitoru ja külmaveetoru kasutamise seoses uute torude paigaldamisega uues asukohas. Avaldajad kasutasid uut torustikku kuni 30.04.2008, mil hageja kaotas torustiku kasutamise võimaluse. Veevarustuse ja kanalisatsiooni taastamiseks soovisid avaldajad taastada algselt paigaldatud kanalisatsioonitoru ja külmaveetoru ja pöördusid puudutatud isikute poole, et saada juurdepääsu torudele. Puudutatud isikud nõustusid juurdepääsu lubama üksnes tingimusel, et torutöösid teostab majavalitseja AS ISS Eesti. Pooled vaidlevad selle üle, kas puudutatud isikutel on õigus võimaldada avaldajatel kasutada puudutatud isikutele kuuluva korteriomandi reaalosa üksnes tingimusel, et torud vahetab välja puudutatud isikute määratud ettevõtja või muu isik. Juurdepääsu võimaldamise kohustust reguleerib korteriomandiseaduse (KOS) § 11 lg 1 p 3, mis sätestab, et korteriomanik on kohustatud /---/ võimaldama korteriomandi reaalosa kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Seeläbi tekkinud kahju tuleb omanikule hüvitada. KOS § 11 lg 1 p 3 ei sätesta, kellel ja millistel tingimustel on õigus korteriomandi reaalosa kasutada. Oma olemuselt on viidatud säte kompromiss majaelanike ühiste huvide ja korteriomaniku erahuvide vahel ning tavapäraselt teostab selle sätte alusel kaasomandi eseme korrashoidu korteriomanike ühiste huvide esindajana majavalitseja või korteriühistu. Hädavajadusel on kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikke toiminguid õigus teha ka korteriomanikul KOS § 15 lg 2 alusel. Vastavalt KOS § 15 lg 2 korteriomanikul on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta /---/. Viidatud juhul on korteriomanikul õigus nõuda ka juurdepääsu KOS § 11 lg 1 p 3 alusel teise korteriomaniku reaalosas asuvatesse ruumidesse. Kohus leiab, et ei KOS § 15 lg 2 tähendusest ega eesmärgist ei tulene piirangut, et korteriomanik, kes tegutseb KOS § 15 lg 2 alusel, tohib tööde teostamiseks kasutada üksnes neid isikuid, kelle on kooskõlastanud KOS § 11 lg 1 p 3 viidatud juurdepääsu võimaldamiseks kohustatud korteriomanik. Seega võib korteriomanik kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teha ise või kasutada selleks enda valitud isikute abi. Tulenevalt eelviidatud KOS tõlgendusest ei ole puudutatud isikutel õigust juurdepääsu nõudele esitada vastuväidet, et töid võib teostada üksnes nende määratud isik. Kohus rahuldab avaldaja nõude ning kohustab puudutatud isikuid võimaldama avaldajatel juurdepääsu korteriomandi reaalosale selleks, et vahetada välja 1970ndatel või varem paigaldatud kanalisatsioonitoru ja külmaveetoru. Kohus märgib, et puudutatud isikute nõue, et tööd teostaks AS ISS Eesti, võib tuleneda huvist, et tööd saaksid teostatud kvaliteetselt. Huvi kaasomandi remondi kvaliteedi vastu ei ole ühe korteriomaniku erahuvi, vaid eelduslikult on see kõikide korteriomanike ühishuvi. Selline huvi on KOS mõttes õiguslikult kaitstav, kuid KOS kohaselt tagab selle huvi kui ühishuvi realiseerumise majavalitseja või korteriühistu. Seejuures tavapäraselt tagatakse ühishuvi läbi selle, et tööd teostab või tellib majavalitseja või korteriühistu. Käesoleval juhul on aga korteriomanike ühisus enamuse otsusega otsustanud mitte taastada torustiku seda osa, mis teenindab avaldajate korteriomandit. Seega on õige väide, et korteriomanikel oli läbi ühiste huvide esindaja võimalik tagada tööde teostamise kvaliteet, kuid korteriomanikud on sellest võimalusest vabatahtlikult loobunud.
4(5)
2-09-10770 Vastavalt TsMS § 172 lg 1 kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus jätab menetluskulud puudutatud isikute kanda ühiselt, kuivõrd puudutatud isikud on üheskoos põhjendamatult keeldunud juurdepääsu võimaldamisest ning on sellega põhjustanud käesoleva kohtumenetluse.
Peeter Pällin Kohtunik
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.