lahend.ee
OtsingKohtudValdkonnadMCP
OtsingKohtudValdkonnadMCP
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel
Kohtulahendid/2-25-12855/3

Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad

TsiviilasiJõustunudTartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium · 17.02.2026

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number
2-25-12855/3
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad
Menetlusliik
Hagita menetlus
Kuulutamise aeg
17.02.2026
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1828
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Seotud ettevõtted

nimistu.ee
Tehe OÜ11894302Elisir OÜ12307985Tallinn, Suur-Patarei tn 18 korteriühistu80358879

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kersti Kerstna-Vaks, Indrek Parrest, Margit Jäätma

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 17. veebruar 2026

Tsiviilasja number

2-25-12855

Tsiviilasi

Kersti Vannase, Lauri Mauno Severi Vannase, Anne-Liis Lehe, Tehe OÜ, Elisir OÜ, Teele Pehki, Mihkel Saare, Ellen Liiguse, Nataly Koppeli, Andrey Zaytsevi, Kaiko Kella, Triin Suvi, Ramo Tederi, Jaan Tiidemanni, Tiia Reinase, Ellen Polleri, Jaak Soans, Anu Soans, Vesa Antero Humalisto, Tallinn, Suur-Patarei tn 18 korteriühistu kandeavaldus

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 4. juuli 2025. a määrus nr 690452025 kinnistamisasjas nr 48085202550

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Kersti Vannase, Lauri Mauno Severi Vannase, AnneLiis Lehe, Tehe OÜ, Elisir OÜ, Teele Pehki, Mihkel Saare, Ellen Liiguse, Nataly Koppeli, Andrey Zaytsevi, Kaiko Kella, Triin Suvi, Ramo Tederi, Jaan Tiidemanni, Tiia Reinase, Ellen Polleri, Jaak Soans, Anu Soans, Vesa Antero Humalisto, Tallinn, Suur-Patarei tn 18 korteriühistu määruskaebus

Menetlus

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende esindaja

Avaldajad (määruskaebuse esitajad):

1.Kersti Vannas (isikukood XXXXXXXXXXX);
2.Lauri Mauno Severi Vannas (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja Kersti Vannas (isikukood XXXXXXXXXXX);
3.Anne-Liis Leht (isikukood XXXXXXXXXXX);

Sarnased lahendid

Asjaõigus
  • 30.06.20262-25-5079/16Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 26.06.20262-24-11472/30Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 25.06.20262-25-17304/15Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 22.06.20262-26-5187/9Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 22.06.20262-26-4373/6Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 22.06.20262-23-2633/53Pärnu Maakohus Haapsalu kohtumaja Kärdlas
4.
Tehe OÜ (registrikood 11894302), esindaja Ene Leht (isikukood XXXXXXXXXXX);
5.Elisir OÜ (registrikood 12307985), esindaja Diana Harusoo (isikukood XXXXXXXXXXX);
6.Teele Pehk (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja Mihkel Saar (isikukood

XXXXXXXXXXX);

7.Mihkel Saar (isikukood XXXXXXXXXXX);
8.Ellen Liigus (isikukood XXXXXXXXXXX); 1
9.Nataly Koppel (isikukood XXXXXXXXXXX);
10.Andrey Zaytsev (isikukood

XXXXXXXXXXX);

11.Kaiko Kell (isikukood XXXXXXXXXXX);
12.Triin Suvi (isikukood XXXXXXXXXXX);
13.Ramo Teder (isikukood XXXXXXXXXXX);
14.Jaan Tiidemann (isikukood XXXXXXXXXXX);
15.Tiia Reinas (isikukood XXXXXXXXXXX);
16.Ellen Poller (isikukood XXXXXXXXXXX);
17.Jaak Soans (isikukood XXXXXXXXXXX);
18.Anu Soans (isikukood XXXXXXXXXXX);
19.Vesa Antero Humalisto (isikukood

XXXXXXXXXXX);

20.Tallinn, Suur-Patarei tn 18 korteriühistu (registrikood 80358879), esindaja Mihkel Saar (isikukood XXXXXXXXXXX) Esindaja notar Anne Saaber

RESOLUTSIOON

1.Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 4. juuli 2025. a määrus nr 690452025 kinnistamisasjas nr 48085202550 ja saata kandeavaldus kande tegemise otsustamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale tagasi.
2.Rahuldada määruskaebus.
3.Jätta määruskaebuse menetlemisel tekkinud menetluskulud avaldajate kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord Määrus ei ole edasikaevatav Riigikohtule (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 696 lg 3 ja § 599 lg 1).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1.Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale esitati 12. mail 2025 kinnistamisavaldus eelmärgete kinnistusraamatusse sissekandmiseks (notar Anne Saaber, ametitoimingute raamat registreerimise nr 842/2025) järgmiste kinnistute kohta: -

nr 26340501, asukohaga Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, Suur-Patarei tn 18; nr 26341901, asukohaga Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, Suur-Patarei tn 18; nr 26341801, asukohaga Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, Suur-Patarei tn 18; nr 26341701, asukohaga Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, Suur-Patarei tn 18; nr 26341601, asukohaga Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, Suur-Patarei tn 18; nr 26341501, asukohaga Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, Suur-Patarei tn 18; 2

-

nr 26341401, asukohaga Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, Suur-Patarei tn 18; nr 26341301, asukohaga Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, Suur-Patarei tn 18; nr 26341201, asukohaga Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, Suur-Patarei tn 18; nr 26341101, asukohaga Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, Suur-Patarei tn 18; nr 26341001, asukohaga Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, Suur-Patarei tn 18; nr 26340901, asukohaga Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, Suur-Patarei tn 18; nr 26340801, asukohaga Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, Suur-Patarei tn 18; nr 26340701, asukohaga Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, Suur-Patarei tn 18; nr 26340401, asukohaga Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, Suur-Patarei tn 18; nr 26340301, asukohaga Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, Suur-Patarei tn 18; nr 26340601, asukohaga Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, Suur-Patarei tn

Kinnistamisavalduses paluti kanda: -

-

-

-

-

kinnistusregistri registriosade nr 26340301, 26340401, 26340501, 26340601, 26340701, 26340801, 26340901, 26341001, 26341101, 26341201, 26341301, 26341401, 26341501, 26341601, 26341701 kolmandatesse (3.) jagudesse esimesele vabale järjekohale eelmärge korteriomandi kaasomandiosa ning eriomandiosa kokkuleppe muutmise tagamiseks vastavalt 12. mai 2025. a lepingule korteriomandite nr 26341801 ja 26341901 igakordsete omanike kasuks ühiselt; kinnistusregistri registriosade nr 26340301, 26340401, 26340501, 26340601, 26340701, 26340801, 26340901, 26341001, 26341101, 26341301, 26341401, 26341501, 26341601, 26341701, 26341801 ja 26341901 kolmandatesse (3.) jagudesse esimesele vabale järjekohale eelmärge korteriomandi igakordse omaniku kasuks korteriomandi kaasomandiosa ning eriomandiosa kokkuleppe muutmise või erikasutusõiguse andmise tagamiseks vastavalt 12. mai 2025. a lepingule korteriomandi nr 26341201 igakordsete omanike kasuks; kinnistusregistri registriosade nr 26340301, 26340401, 26340501, 26340601, 26340701, 26340801, 26340901, 26341101, 26341201, 26341301, 26341401, 26341501, 26341601, 26341701, 26341801 ja 26341901 kolmandatesse (3.) jagudesse esimesele vabale järjekohale eelmärge korteriomandi kaasomandiosa ning eriomandiosa kokkuleppe muutmise või erikasutusõiguse andmise tagamiseks vastavalt 12. mai 2025. a lepingule korteriomandi nr 26341001 igakordsete omanike kasuks; kinnistusregistri registriosade nr 26340301, 26340401, 26340501, 26340601, 26340701, 26340801, 26341001, 26341101, 26341201, 26341301, 26341401, 26341501, 26341601, 26341701, 26341801 ja 26341901 kolmandatesse (3.) jagudesse esimesele vabale järjekohale eelmärge korteriomandi kaasomandiosa ning eriomandiosa kokkuleppe muutmise tagamiseks vastavalt 12.05.2025 lepingule korteriomandi nr 26340901 igakordse omaniku kasuks; kinnistusregistri registriosade nr 26340801, 26340901, 26341001, 26341101, 26341201, 26341301, 26341401, 26341501, 26341601, 26341701, 26341801 ja 26341901 kolmandatesse (3.) jagudesse esimesele vabale järjekohale eelmärge erikasutusõiguse 3

andmiseks vastavalt 12. mai 2025. a lepingule korteriomandite nr 26340601, 26340301, 26340401, 26340701 ja 26340501 igakordsete omanike kasuks ühiselt. Eelmärgete kinnistusraamatusse kandmise eest maksti riigilõivu kokku 70 eurot 75 senti.

2.Registripidaja määras 4. juuli 2025. a määrusega Tallinn, Suur-Patarei tn 18 korteriühistule tähtaja kuni 15. juulini 2025 riigilõivu 1001 euro tasumiseks. Kohtunikuabi ei nõustunud lepingus märgitud eelmärgete sissekandmise eest arvestatud ja tasutud riigilõivu suurusega. Notari käsitluse kohaselt tasutakse üks riigilõiv ja kinnistusosakond teeb selle alusel kõikidesse korteriomandi registriosadesse eelmärked. Kohtunikuabi on seisukohal, et iga arvutatud lõivu summa tuleks korrutada kõigi registriosade arvuga, millesse kanne teha tuleb. Riigilõivuseaduse (RLS) § 2 kohaselt on riigilõiv seaduses sätestatud juhul ja riigilõivuseaduses sätestatud määras tasutav summa lõivustatud toimingu tegemise eest. Kinnistusosakonna toiming on eelmärke kandmine. Iga eelmärke kanne on eraldiseisev toiming. RLS § 361 kohaselt märke kinnistamisel on tehinguväärtuseks selle asjaõiguse kinnistamise tehinguväärtus, mille tagamiseks märge kinnistusraamatusse kantakse. Kinnistusraamatuseaduse § 33 lg 2 järgi tehakse kanne pärast lõivu tasumist. -

Riigilõiv eelmärke kinnistusraamatusse kandmisel (korter 5), märge 16 registriosas 52 eurot (tehinguväärtus 7680 eurot).

-

Riigilõiv eelmärke kinnistusraamatusse kandmisel (korter 3), märge 16 registriosas 80 eurot (tehinguväärtus 14 220 eurot).

-

Riigilõiv eelmärke kinnistusraamatusse kandmisel (korter 2/4), märge 16 registriosas 144 eurot (tehinguväärtus 5481 eurot).

-

Riigilõiv eelmärke kinnistusraamatusse kandmisel (korter 1, korter 1/1, korter 1/2, korter 2, korter 14), märge 12 registriosas, 27 eurot (tehinguväärtus 5000 eurot).

-

Riigilõiv eelmärke kinnistusraamatusse kandmisel (korterid 11 ja 12), märge 15 registriosas 768 eurot (tehinguväärtus 173 700 eurot).

Kuna riigilõivu on tasutud 70 eurot 75 senti, siis puuduolev summa on 1001 eurot.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

3.Avaldajad esitasid notari Anne Saaberi vahendusel määruskaebuse, milles paluvad teha kinnistamisavalduse nr 48085202550 alusel kanne ilma täiendavat riigilõivu tasumata. Kinnistamisavalduse aluseks on Tallinnas Suur-Patarei tn 18 asuvate korteriomanike kokkulepped korteriomandite eriomandi esemete suuruse ja sellega seoses korteriomandi eriomandi esemega seotud mõtteliste osade suuruse muutmiseks ning erikasutusõiguste andmiseks. Kokkulepitud õiguste tagamiseks on palutud kanda korteriomandite kohta avatud kinnistusregistriosadesse eelmärked. Eraldiseisvate kokkulepete esemeteks on järgnevad korteriomandid: -

korterid 11 ja 12, mille muutmise kokku lepitud hind on 173 700 eurot (lepingu punkt 4), korter 5, mille muutmise kokku lepitud hind on 7680 eurot (lepingu punkt 5), korter 3, mille muutmise kokku lepitud hind on 14 220 eurot (lepingu punkt 6), korter 2/4, mille muutmise kokku lepitud hind on 5481 eurot (lepingu punkt 7 ja 8) ning korterid 1, 1/1, 1/2, 2 ja 14, mille suhtes tehtava muudatuse avaldatud tehinguväärtus on 5000 eurot (lepingu punkt 9). 4

Lepingu punktid 4, 5, 6, 7 ja 8 (koos) ning 9 on iseseisvalt käsitatavad kokkulepped, mille osas on muudatuste aluseks olevad kohustused, tasud ja tähtajad erinevad, sellest tulenevalt on võimalik ja tõenäoline, et nõue kinnistusraamatusse muudatuse sissekandmiseks ning eriomandiosade ja mõtteliste osade suuruse muutmiseks või erikasutusõiguste andmiseks esitatakse iga kokkuleppe puhul eraldi ning erinevatel aegadel (lepingu punkt 10). Seetõttu on iga kokkuleppe kohta palutud kinnistusraamatusse kanda iseseisev eelmärge. Korteriomand on omand, mis koosneb eriomandi esemest, mis on vastava korteriomandi omaniku ainuomand, ning kaasomandiosast kinnisasjale, mis on ühises omandis. Taotletavad muudatused puudutavad ühises omandis olevat kinnisasja (maatükki ja ehitise osa, mis ei ole eriomandi esemeks) ning seetõttu on kõik vastavad kanded – nii eriomandi eseme muutmine kui ka kaasomandiosa suuruse muutmine – võimalik ainult ühiselt. Võlaõigusseaduse § 64 kohaselt, kui mitu isikut peavad täitma sama kohustuse, mille nad saavad täita ainult ühiselt, võib võlausaldaja nõuda neilt kohustuse täitmist ainult ühiselt. Käesolevas lepingus ei ole õigustatud isikul võimalik esitada ühtegi ülaltoodud nõuetest teisiti, kui ainult kõigi teiste samal kinnisasjal olevate korteriomandite omanike vastu ühiselt, kuna korteriomandite olemusest tulenevalt saab eriomandi kokkuleppe ja kaasomandiosade suuruste muudatusi teha ainult kõigis sama kinnisasja korteriomanditeks jagamisel moodustatud kinnistusregistriosades korraga. Seega iga viidatud kokkuleppe puhul on tegemist ühisvõlgnikega, kelle kohustuse täitmist eelmärge tagab. Iga antud kokkuleppe juures on üks ühine tehinguväärtus ning üks ühine nõue, mida korteriomandi olemusest tulenevalt tuleb tagada eelmärkega kõigis kohustatud registriosades. Puudub vastavas väärtuses nõue iga korteriomaniku vastu eraldi, vaid vastava väärtusega nõue on korteriomanike vastu ühine. Seega on riigilõivu arvestatud iga kokkuleppe täitmise tagamiseks sissekantava eelmärke eest. Eelmärge tuleb arvestades ülaltoodut kanda kõigisse registriosadesse, mille omanikel tekib vastav kohustus. Samas on tegemist sama eelmärkega, mis kantakse sisse ühise kohustuse täitmise tagamiseks. Seega tegemist on ühe eelmärkega, mis korteriomandi olemusest tulenevalt tuleb kanda kõigisse kohustatud registriosadesse.

4.Kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja andis selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel lahendamiseks Tartu Maakohtu kohtunikule.
5.Maakohtu kohtunik jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6.Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada ja saata kandeavaldus kande tegemise otsustamiseks tagasi maakohtu kinnistusosakonnale. Määruskaebus rahuldatakse.
7.RLS § 2 näeb ette, et riigilõiv on seaduses sätestatud juhul ja riigilõivuseaduses sätestatud määras tasutav summa lõivustatud toimingu tegemise eest. RLS § 78 kohaselt tasutakse kinnistusraamatusse märke kandmise eest riigilõivu 25 protsenti täismäärast. RLS § 361 järgi on märke tehinguväärtuseks selle asjaõiguse kinnistamise tehinguväärtus, mille tagamiseks märge kinnistusraamatusse kantakse. Ringkonnakohus on seisukohal, et vaatamata sellele, et eelmärge tuleb kanda mitmesse registriossa, on praegusel juhul tegemist siiski ühe lõivustatava toiminguga.

5

Eelmärgitut arvestades ei ole maakohtu kinnistusosakonna määruses viidatud puudus kande tegemist takistav puudus. Maakohtu kinnistusosakonnal ei olnud TsMS § 596 lg 2 järgi alust määrata tähtaega puuduste kõrvaldamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul on riigilõivu tasutud esitatud asjaoludel ettenähtust 6 eurot 75 senti rohkem. Riigilõivu arvestamisel on korteriomandi nr 2/4 puhul märgitud tasumisele kuuluvaks riigilõivuks 9 eurot, mis on RLS lisa 2 järgi täismäär tehinguväärtuselt 4480 eurot 1 sent kuni 5760 eurot, kuid arvestades RLS § 78 sätestatut peaks see olema 2 eurot 25 senti. Eeltoodust tulenevalt tuleb maakohtu kinnistusosakonna määrus tühistada. Kuna kinnistusraamatusse teeb kandeid Tartu Maakohtu kinnistusosakond, tuleb kandeavaldus saata kande tegemise otsustamiseks tagasi maakohtu kinnistusosakonnale. Määruskaebus rahuldatakse.

8.Määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud jäävad avaldajate kanda (TsMS § 172 lg 2 esimene lause). Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.
9.Ringkonnakohus selgitab, et avaldajatel on õigus taotleda määruskaebuselt tasutud riigilõivu tagastamist TsMS § 172 lg 2 teise lause ja § 150 lg 1 p 5 alusel. Riigilõivu tagastamiseks tuleb esitada kinnistusosakonnale taotlus, milles tuleb mh märkida kontonumber, kuhu riigilõiv tagastada, ja konto omaniku nimi. Riigilõivu tagastamise nõue lõpeb kahe aasta möödumisel selle aasta lõpust, millal riigilõiv tasuti, kuid mitte enne menetluse jõustunud lahendiga lõppemist (TsMS § 150 lg 6). (allkirjastatud digitaalselt)

6

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.

  • 19.06.20262-21-6597/67Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 19.06.20262-25-3089/76Tartu Maakohus Tartu kohtumaja