Tsiviilasja number
2-07-52272
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Otsuse tegemise aeg ja koht
27. oktoober 2009, Tallinn
Kohtukoosseis
Eesistuja Ülle Jänes, liikmed Reet Allikvere, Kaupo Paal
Tsiviilasi
OÜ Digrim hagi KÜ Nafta 6 vastu äriruumi üürilepingu lõpetamise tühisuse tuvastamiseks
Tsiviilasja hind
31 200 krooni
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 20.02.2009 osaotsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Digrim apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja nende esindajad
8. oktoober 2009, avalik kohtuistung Hageja OÜ Digrim (registrikood 10095728, Sõpruse pst 175-33, 13413 Tallinn), esindaja adv Gennadi Kull Kostja KÜ Nafta 6 (registrikood 80136435, Nafta 6, 10152 Tallinn), esindaja Ervin Nurmela
Jätta Harju Maakohtu 20.02.2009 otsus muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata. Apellatsioonimenetluse kulud jätta OÜ Digrim kanda. Edasikaebamise kord Ringkonnakohtu otsuse peale võib vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.
Asjaolud ja vaidluse sisu OÜ Digrim esitas 17.12.2007 Harju Maakohtule hagi KÜ Nafta 6 vastu äriruumi üürilepingu lõpetamise tühisuse tuvastamiseks ja 580 000 krooni väljamõistmiseks. 01.12.2008 esitas hageja hagiavalduse täpsustuse, milles taotles osaotsuse tegemist üürilepingu lõpetamise tühisuse tuvastamise nõudes.
Pooled sõlmisid 20.05.2003 äriruumi üürilepingu kuni 01.05.2011 ning kostja andis 20.05.2003 aktiga ruumid hagejale üle. Lepingu järgi pidi hageja tema kasutusse antud ruumid renoveerima omal kulul, mida hageja väitel ta ka tegi. Kostja teatas 11.06.2006 hagejale üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest põhjustel, et hageja rikkus kohustust renoveerida äriruumid lepingus sätestatud otstarbel kasutamiseks hiljemalt 6 kuu möödumisel ruumide üleandmisest; hageja rikkus kohustust renoveerida äriruumide fassaad lepingus kokkulepitud tingimustel; hageja teostas äriruumides ümberehitustöid selleks ehitusluba omamata; hageja jättis ehitustööd kostjaga kooskõlastamata ja need tööd fikseerimata; hageja teostas üüritud ruumides ebaseaduslikku majandustegevust; hageja ei olnud hankinud ümberehitamiseks ehitusluba ja kasutusluba ning tal puudus registreering majandustegevuse registris; hageja tegeles majandustegevusega kostjalt 01.06.2006 saadud keelust hoolimata. 01.07.2006 kirjast nähtuvalt ei nõustunud hageja lepingu erakorralise ülesütlemisega, jätkas äriruumile kasutusloa taotlemist ja üüri maksmist ning taotles kostjalt probleemide lahendamiseks täiendavat aega kuni oktoobrikuuni. 03.10.2006 sõlmisid pooled kokkuleppe, mille p-s 1 sätestasid äriruumide üürilepingu lõppemise aja, lõppemise asjaolud ja äriruumide üleandmise, p-s 2 fikseerisid arvestite näidud ruumide üleandmise seisuga ning p-s 3 leppisid kokku äriruumide parendamisega seotud kulutuste osas läbirääkimiste jätkamises. Vaatamata sellele, et hageja ei vaidlustanud üürilepingu erakorralist ülesütlemist, ei pea hageja seda seaduslikuks. Hageja väitel on üürilepingu ülesütlemine tühine, kuna ei vasta seaduses ettenähtud tingimustele, sest kostja ei viidanud ülesütlemise teatises mitte ühelegi võlaõigusseaduses sätestatud alusele ning hageja ei rikkunud lepingut, sest ruumidele kasutusloa hankimine ei olnud tema lepingujärgseks kohustuseks. Kostja vaidles hagile vastu ja palus selle jätta rahuldamata. Üürileping lõpetati hageja arvukate rikkumiste tõttu ning vastavalt üürilepingule ei ole hagejal sellisel juhul õigus saada hüvitust. Hageja on 03.10.2006 aktiga aktsepteerinud, et rikkumised esinesid ning see andis aluse üürileping lõpetada. Samas ei oma eeltoodud asjaolud tähtsust, kuivõrd pooled on sõlminud üürilepingu ülesütlemise osas kompromissi võlaõigusseaduse tähenduses. Hageja ja kostja vaheline üürileping lõppes ülesütlemise avalduse kohaselt 11.07.2006. Pooled pidasid pärast üürilepingu ülesütlemist läbirääkimisi koostöö võimaliku jätkamise osas, kuid kuna hageja ei suutnud täita antud lubadusi, siis jõudsid pooled kokkuleppele üürilepingu lõpetamises ning äriruumide üleandmises. Kui üürilepingu ülesütlemise avalduses toodud asjaolud võiksid olla vaieldavad, siis muutsid pooled sellise õiguslikult vaieldava olukorra 03.10.2006 kokkuleppe sõlmimisega selgeks. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus jättis rahuldamata hageja nõude üürilepingu lõpetamise tühisuse tuvastamiseks. Pooltel ei ole vaidlust selles, et 20.05.2003 sõlmitud äriruumi üürileping on lõppenud, kuid vaieldakse selle üle, kas üürileping lõppes erakorraliselt üürileandja 11.06.2006 lepingu ülesütlemise teate või 03.10.2006 sõlmitud kokkuleppe alusel ja kas üürilepingu lõpetamine on tühine. Kohus leidis, et poolte 03.10.2006 sõlmitud äriruumide üleandmise akti p 1 kokkuleppe puhul on tegemist kompromissilepinguga vastavalt VÕS § 578 äriruumi üürilepingu lõppemise aja, asjaolude ja ruumide kostjale üleandmise osas. VÕS § 578 lg 2 järgi eeldatakse, et kompromissilepingu tagajärjel loobuvad lepingupooled oma nõuetest ning omandavad kompromissilepingu alusel uued õigused. Kokkuleppes tunnustasid pooled, et kostja on äriruumi üürilepingu üles öelnud ning pooled loevad üürilepingu lõppenuks ülesütlemise avalduses toodud asjaoludel, kinnitades, et nad ei oma selles osas üksteisele pretensioone.
Eeltoodust tuleneb, et olukorras, kus võis olla ebaselge, kas üürileping on ülesütlemise avalduse alusel lõppenud või mitte, sõlmisid pooled kompromissilepingu, asendades vastavalt VÕS § 578 lg-le 2 senise võimaliku õigusliku olukorra uue olukorraga, kus oli selge, et üürileping on lõppenud 11.07.2006 ülesütlemisavalduses toodud alustel ning pooltel ei ole sellest tulenevalt üksteise vastu pretensioone. Vaidlust ei ole, et hageja andis kostjale üle ruumide valduse ning loobus ülesütlemise vaidlustamisest. Seega tuleb pooltevaheline üürileping lugeda lõppenuks 03.10.2006 kompromissilepingu alusel ja selles kokkulepitud asjaoludel, mitte kostja erakorralise lõpetamise teate alusel. Kuna hageja ei ole vaidlustanud 03.10.2006 kompromissilepingut, siis tuleb hagi üürilepingu lõpetamise tühisuse tuvastamise nõudes jätta rahuldamata. Poolte kompromissileping ei hõlma aga hageja renditud äriruumile tehtud kulutusi, sest akti p-st 3 nähtuvalt leppisid pooled kokku, et hageja poolt tehtud kulutuste osas suhtlevad edasi hageja ning kostja poolt leitav uus üürnik. Hageja ja uue üürniku esindajad kokkulepet kulude hüvitamise osas ei sõlminud. Seega tuleb kulutuste hüvitamise nõude osas jätkata menetlust. Apellatsioonkaebus Hageja palub apellatsioonkaebuses maakohtu osaotsuse tühistada ja uue otsusega tuvastada üürilepingu ülesütlemise tühisus. Maakohus on vääralt hinnanud esitatud tõendeid, mille tulemusel on teinud ebaõige järelduse. Maakohus jättis välja selgitamata, kuidas pooled 03.10.2006 dokumendist aru saavad. Kohus oleks pidanud arvestama asjaoluga, et hageja ei valda eesti keelt ning dokumendi sisu tõlkis talle kostja. Dokument kannab pealkirja „Äriruumide üleandmise akt“, aga mitte kompromissileping. Akti kokkuleppes märgitud tähendus, et pooled loevad üürilepingu ülesütlemise avalduses toodud asjaoludel lõppenuks ning ei oma selles osas üksteisele pretensioone, ei tule mõista selliselt, nagu seda on tõlgendanud kohus. Maakohus ei arvestanud oludega, milles oli hageja, kui ta nimetatud aktile alla kirjutas. Alates märtsist 2006 oli hagejale selge, et ruumide kasutamine ilma ehitus- ja kasutusloata on keelatud ning kostja ei teinud enda poolt mingeid samme, et nimetatud load saada, vaid süüdistas lubade mittesaamises hagejat. Kostja teatas lepingu lõpetamisest 11.06.2006 kirjaga. Hageja vaidles kirjas toodud asjaoludele koheselt vastu ning teatas 01.07.2006, et ta ei ole kostja pretensioonidega nõus. Kuna oktoobriks 2006 ei olnud lubadest ikkagi midagi teada, siis leidis hageja, et äriruumid tuleb kostjale tagastada, kuna neid muul otstarbel kasutada ei saa ja sihtotstarbeline kasutamine on võimatu. Hageja ei soovinud jätkata ruumide eest üüri maksmist tingimusel, et ta ei saa neid kasutada. Hagejale tehti selgeks, et ehitusloa saamine sõltub Nafta 6a omanikust. Hageja käis omanikuga asjast rääkimas, kuid selgus, et KÜ Nafta 6 ei anna Nafta 6a kinnistu omanikule servituudi kasutusluba ning seetõttu ei anna Nafta 6a kinnistu omanik neile kooskõlastust ehitusloa saamiseks. Sellises olukorras oli hageja poolt vaadatuna ainus mõistlik samm anda kostjale ruumid tagasi ning lõpetada temaga äriruumide üürileping. Ei olnud mõtet tasuda asja eest, mida ei saa kasutada. Hageja sai kokkuleppest aru nii, et kuna ruumidele ei saa ehitus- ja kasutusluba, siis ta oli nõus ruumid kostjale tagastama ning ei omanud ruumide üleandmise osas pretensioone. Hageja ei ole kunagi kostjaga kokku leppinud ega ka sõlminud mingit kompromissilepingut asjaolu suhtes, et kostja lepingu erakorraline ülesütlemine oli seaduslik ning tulenes poolte sõlmitud lepingust. Hageja on kostja sellekohasele väitele koheselt vastu vaielnud. Hageja luges lepingu lõppenuks asjaolul, et äriruumidele ei ole väljastatud ehitus- ja kasutusluba ning kas neid kunagi üldse väljastataksegi, oli hagejale äriruumide üleandmise akti allakirjutamise hetkel teadmata. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta maakohtu otsuse muutmata.
Ringkonnakohtu otsus Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust Harju Maakohtu otsuse tühistamiseks. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 1 tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Kuna ringkonnakohus nõustub hagi rahuldamata jätmise põhjendustega, siis tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 ta neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib kolleegium, et maakohus ei hinnanud 03.10.2006 allkirjastatud dokumenti ebaõigesti. Kohus märkis õigesti, et tähendust omab selle dokumendi sisu, mitte pealkiri. 03.10.2006 vormistasid pooled dokumendi, mille punktis 1 leppisid nad kokku äriruumide üürilepingu lõppemise aja ja ruumide üleandmise, punktis 2 fikseerisid arvestite näidud ruumide üleandmise seisuga ning punktis 3 leppisid kokku ruumide parendamisega seotud kulutuste osas läbirääkimiste jätkamises. Seetõttu on põhjendamatu hageja hinnang, mida ta kordab ka apellatsioonkaebuses, et kõnealune kokkulepe käsitleb vaid ruumide tagastamist üürileandjale. Menetluse käigus on ka hageja ise kinnitanud, et pooltevaheline üürisuhe lõpetati 03.10.2006 dokumendiga. Kaebuses sisalduv väide, et hageja ei ole kunagi leppinud kostjaga kokku ega sõlminud kompromissilepingut selle kohta, et kostja poolne lepingu ülesütlemine 11.06.2006 oli seaduslik, on vastuolus poolte esiletoodud asjaolude ning esitatud tõenditega. Seetõttu ei saanud hageja lugeda vaidlusalust lepingut lõppenuks põhjusel, et äriruumidele ei olnud väljastatud ehitus- ja kasutusluba (ja polnud teada, kas neid väljastataksegi), apellandi sellekohane väide ei ole kooskõlas asja materjaliga. Hagejal ei olnud alust eeldada vastavate lubade olemasolu. Pealegi nähtub kohtu käsutuses olnud tõenditest, et hageja oli teadlik, et peab ruumide ümberehitamiseks hankima vajalikud load (ehitus- ja kasutusloa), seda teadmist kinnitab muuhulgas ka tema vastav tegutsemine ning asjaolu, et ehitusluba väljastati hagejale 20.07.2006 (ehitusluba nr 4128 ehitise rekonstrueerimiseks). Hageja tellis autode käsipesula ehitusprojekti ning esitas linnavalitsusele taotluse ehitusloa saamiseks. Miks hageja alustas ehitise rekonstrueerimist enne ehitusloa saamist või miks ta ei olnud selle taotlemisel piisavalt aktiivne, ei ole käesoleva vaidluse ese. Praegusel juhul on pooled lõpetanud oma suhted 03.10.2006 kokkuleppega: üürileping on lõpetatud, üüritud ruumid tagastatud ja lepitud kokku, et kostja tagab hageja poolt ruumide parendamiseks tehtud kulutuste hüvitamise uue üürniku poolt (lepib sõlmitavas üürilepingus kokku vastava kohustuse). VÕS § 578 lg 1 kohaselt on kompromissileping leping õiguslikult vaieldava või ebaselge õigussuhte muutmise kohta vaieldamatuks poolte vastastikuste järeleandmiste teel; lg 2 kohaselt eeldatakse, et kompromissilepingu tagajärjel loobuvad lepingupooled oma nõuetest ning omandavad kompromissilepingu alusel uued õigused. 03.10.2006 kokkuleppes pooled tunnustasid, et kostja on üürilepingu üles öelnud ning kinnitasid, et neil ei ole selles osas üksteisele pretensioone, seega asendati üürilepingu lõpetamisega seotud ebaselge olukord uue õigusliku olukorraga. Seejuures märkis maakohus õigesti, et kompromissileping ei hõlma renditud äriruumidele tehtud kulutusi, sest akti punktist 3 nähtuvalt leppisid pooled kokku, et hageja poolt tehtud kulutuste osas suhtlevad edasi hageja ning kostja poolt leitav uus üürnik (kostja kinnitas, et uue üürnikuga sõlmib ta kokkuleppe, mille kohaselt peab viimane põhjendatud kulutused hüvitama). Maakohus ongi selles osas otsustanud jätkata menetlust. Apellandi väide selle kohta, et hageja esindaja ei osanud eesti keelt ega saanud aru sõlmitud dokumendi tähendusest, on paljasõnaline. Pealegi ei ole hageja sellele väitele varasemas menetluses tuginenud. Seda, et hageja on sisuliselt nõustunud üürilepingu ülesütlemisega, kinnitab hageja ka 01.12.2008 esitatud hagiavalduse täpsustuses (tl 5, II köide), märkides, et kuigi hageja ei nõustunud lepingu ülesütlemisega, ei pidanud ta vajalikuks seda vaidlustada.
Kuna ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata, siis tulenevalt TsMS § 171 lg-st 1 jäävad apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda.
Ü. Jänes
R. Allikvere
K. Paal
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.