Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja
Kohtunik
Piret Rõuk
Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht
Kohtuotsus tehakse avalikult teatavaks 20. veebruaril 2009 tsiviilkantselei kaudu Kentmanni 13 Tallinnas 2-07-52272
Tsiviilasja number
Kohtuasi
Menetlusosalised ja esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg Resolutsioon Menetluskulude jaotus Edasikaebamise kord
OÜ D hagi KÜ vastu äriruumi üürilepingu lõpetamise tühisuse tuvastamise nõudes ja 580 000.00 krooni väljamõistmiseks Hageja: OÜ D (registrikood: xxx xxx), lepinguline esindaja adv. G Kull Kostja: KÜ (registrikood: xxx, asukoht: xxx), lepinguline esindaja E Nurmela 12. jaanuar 2009 OÜ D hagi KÜ vastu äriruumi üürilepingu lõpetamise tühisuse tuvastamise nõudes jätta osaotsusega rahuldamata. Menetluskulud jätta hageja kanda Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.
Hagiavalduse asjaolud Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 20.05.2003 äriruumi üürilepingu kuni 01.05.2011 ja hageja andis 20.05.2003 kostjale ruumid aktiga üle. Lepingu järgi pidi hageja tema kasutusse antud ruumid renoveerima omal kulul, mida hageja ka tegi. 11.06.2006 ütles üürileandja lepingu erakorraliselt üles. Hageja leiab, et rendilepingu ülesütlemine on tühine, kuna ei vasta seaduses ettenähtud tingimustele, sest kostja ei viidanud ülesütlemise teatises mitte ühelegi võlaõigusseaduses sätestatud alusele ning hageja ei rikkunud lepingut, sest ruumidele kasutusloa hankimine ei olnud tema lepingujärgseks kohustuseks. 11.07.2006 lepingut siiski ei lõpetatud, kuigi hageja ei saanud ruume sihtotstarbeliselt kasutada. 03.10.2006 allkirjastasid pooled äriruumide üleandmise akti, mille kohaselt lugesid pooled üürilepingu ülesütlemise avalduses toodud asjaoludel lõppenuks ning ei oma selles osas teineteisele pretensioone. Eeltoodust hoolimata leidis hageja esitatud hagis, et lepingu erakorraline ülesütlemine oli tühine. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu, palus selle rahuldamata ja kohtukulud hageja kanda jätta.
Vastuväidete kohaselt lõpetati üürileping hageja arvukate rikkumiste tõttu ning vastavalt üürilepingule ei ole hagejal sellisel juhul õigus saada hüvitust. Hageja on 03.10.2006 aktiga aktsepteerinud, et rikkumised esinesid ning see andis aluse üürileping lõpetada. Samas ei oma eeltoodud asjaolud käesolevas tsiviilvaidluses tähtsust, kuivõrd pooled on sõlminud üürilepingu ülesütlemise osas kompromissi võlaõigusseaduse tähenduses. Hageja ja Kostja vaheline üürileping lõppes ülesütlemise avalduse kohaselt 11.07.2006. Pooled pidasid pärast üürilepingu ülesütlemist läbirääkimisi koostöö võimaliku jätkamise osas, kuid kuivõrd hageja ei suutnud täita mitte ühtegi antud lubadust, siis jõudsid pooled kokkuleppele üürilepingu lõpetamises ning äriruumide üleandmises. Kostja on seisukohal, et kui üürilepingu ülesütlemise avalduses toodud asjaolud võiksid olla vaieldavad, siis muutsid pooled sellise õiguslikult vaieldava olukorra 03.10.2006 kokkuleppe sõlmimisega selgeks, ehk sõlmisid kompromissi. Kohtuotsuse põhjendused Pooltel ei ole vaidlust selles, et 20.05.2003 poolte sõlmitud äriruumi üürileping on lõppenud, vaieldakse selle üle, kas üürileping lõppes erakorraliselt üürileandja 11.06.2006 üürilepingu ülesütlemise teate või 03.10.2006 sõlmitud kokkuleppe alusel ning kas üürilepingu lõpetamine on tühine. Kohtule esitatud kirjalikest tõenditest nähtuvalt teatas kostja 11.06.2006 hagejale 20.05.2003 sõlmitud üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest põhjustel, et hageja rikkus kohustust renoveerida äriruumid lepingus sätestatud otstarbel kasutamiseks hiljemalt 6 kuu möödumisel ruumide üleandmisest; hageja rikkus kohustust renoveerida äriruumide fassaad lepingus kokkulepitud tingimustel; hageja teostas äriruumides ümberehitustöid selleks ehitusluba omamata; hageja jättis ehitustööd kostjaga kooskõlastamata ja need tööd fikseerimata; hageja teostas kostjalt üüritud ruumides ebaseaduslikku majandustegevust; hageja ei olnud hankinud ümberehitamiseks ehitusluba ja kasutusluba ning tal puudus registreering majandustegevuse registris; hageja tegeles majandustegevusega kostjalt 01.06.2006 saadud keelust hoolimata. 01.07.2006 kirjast nähtuvalt ei nõustunud hageja rendilepingu erakorralise ülesütlemisega, jätkas äriruumile kasutusloa taotlemist ja üüri maksmist ning taotles kostjalt probleemide lahendamiseks täiendavat aega kuni oktoobrikuuni. 03.10.2006 sõlmisid pooled kokkuleppe, mille punktis 1 sätestasid äriruumide üürilepingu lõppemise aja, lõppemise asjaolud ja äriruumide üleandmise, punktis 2 fikseerisid arvestite näidud ruumide üleandmise seisuga ning punktis 3 leppisid kokku äriruumide parendamisega seotud kulutuste osas läbirääkimiste jätkamises. VÕS § 578 lg 1 kohaselt on kompromissileping leping õiguslikult vaieldava või ebaselge õigussuhte muutmise kohta vaieldamatuks poolte vastastikuste järeleandmiste teel. Ebaselguseks loetakse muu hulgas ka ebakindlust nõude sissenõutavuse suhtes. VÕS § 578 lg 2 kohaselt eeldatakse, et kompromissilepingu tagajärjel loobuvad lepingupooled oma nõuetest ning omandavad kompromissilepingu alusel uued õigused. Kohus on seisukohal, et poolte 03.10.2006 sõlmitud äriruumide üleandmise akti punkti 1 kokkuleppe puhul on tegemist kompromissilepinguga vastavalt VÕS § 578 äriruumi üürilepingu lõppemise aja, asjaolude ja ruumide kostjale üleandmise osas. VÕS § 578 lg 2 järgi eeldatakse, et kompromissilepingu tagajärjel loobuvad lepingupooled oma nõuetest ning omandavad kompromissilepingu alusel uued õigused. Kokkuleppes tunnustasid pooled, et kostja on äriruumi üürilepingu üles öelnud ning pooled loevad üürilepingu lõppenuks ülesütlemise avalduses toodud asjaoludel, kinnitades, et nad ei oma selles osas üksteisele pretensioone. Eeltoodust tuleneb, et olukorras, kus võis olla ebaselge, kas üürileping on ülesütlemise avalduse alusel lõppenud või mitte, sõlmisid pooled kompromissilepingu, asendades vastavalt VÕS § 578 lg 2 senise võimaliku õigusliku olukorra uue olukorraga, kus oli selge, et üürileping on lõppenud 11.07.2006 ülesütlemisavalduses toodud alustel ning pooltel ei ole sellest tulenevalt üksteise vastu pretensioone. Vaidlust ei ole, et hageja andis kostjale üle ruumide valduse ning loobus ülesütlemise vaidlustamisest. Seega tuleb pooltevaheline üürileping lugeda lõppenuks 03.10.2006 kompromissilepingu alusel ja selles kokkulepitud asjaoludel, mitte kostja
erakorralise lõpetamise teate alusel. Kuna hageja ei ole vaidlustanud 03.10.2006 kompromissilepingut, siis tuleb hagi üürilepingu lõpetamise tühisuse tuvastamise nõudes jätta rahuldamata. Poolte kompromissileping ei hõlma aga hageja renditud äriruumile tehtud kulutusi, sest akti punktist 3 nähtuvalt leppisid pooled kokku, et hageja poolt tehtud kulutuste osas suhtlevad edasi hageja ning kostja poolt leitav uus üürnik. Hageja ja uue üürniku esindajad kokkulepet kulude hüvitamise osas ei sõlminud. Seega tuleb kulutuste hüvitamise nõude osas jätkata menetlust. Menetluskulude jaotus TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega kannab menetluskulud hageja. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 1 järgi menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.
Kohtunik:
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.