Võlaõigus › Võõrandamislepingud

määras alates 29.10.2008 kuni põhinõude 544 975, 64 krooni täitmiseni. Hageja menetluskulud jättis kohus kostja kanda 99,8% ulatuses ja kostja menetluskulud 0,2% ulatuses hageja kanda. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja müüjana andis 03.08.2005 sõlmitud korteriomandi müügilepingu alusel üle kokkulepitud omadustega asja, see tähendab täitis lepingu kohaselt, ning kas selle ja muude asjaolude tõttu oli hagejal ostjana õigus kasutada õiguskaitsevahendina hinna alandamist ja nõuda tekitatud kahju hüvitamist. Hageja on seisukohal, et kostja poolt oli rikutud pooltevahelise 03.08.2005 lepingu p 6.2.2, mille kohaselt kohustus kostja müüjana mitte halvendama lepingu eseme seisundit ajal, mil see on tema valduses, hoolitsema selle aja jooksul lepingu eseme eest ja andma lepingu eseme hagejale ostjana üle seisundis, millises see oli ostja poolt eseme ülevaatamise momendil. Samas punktis leppisid pooled kokku, et lepingu eseme juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko läheb ostjale üle otsese valduse üleandmisel. Poolte vahel puudub vaidlus, et ostja vaatas lepingu esemeks olnud korteriomandi üle enne lepingu allkirjastamist 03.08.2005. Nimetatud asjaolu on ta kinnitanud ka lepingu p-s 2.3.1. Samuti puudub poolte vahel vaidlus, et ostetud korteriomandi otsese valduse andis müüja ostjale üle 09.06.2006, kuigi üleandmis-vastuvõtuakti poolte vahel erimeelsute tõttu ei allkirjastatud. Kohtule ei esitatud tõendeid vaidlusaluse korteriomandi seisundi kohta selle ülevaatamisel hageja poolt enne lepingu sõlmimist. Ka leping ei sisalda poolte vahel kokkulepitud konkreetseid korteriomandit iseloomustavaid kvaliteedi ja muid taolisi tingimusi. Lepingu p-s 1.2.1 on ära toodud vaid kinnistusraamatu vastavas registriosas kirjeldatud üldandmed: maatüki mõttelise osa suurus, katastritunnus, sihtotstarve, asukoht, pindala ja reaalosana korteri üldpind. Samas ei ole kostja vaielnud vastu hageja väitele, et tegemist oli eluruumile esitatavatele nõuetele vastava korteriga, mida sai kasutada elamispinnana. Nimetatud asjaolu on tõendatud ka kostja poolt kohalikule omavalitsusele 16.06.2005 esitatud kasutusloa taotluses esitatud konkreetset korterit iseloomustavate andmetega ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt 19.06.2005 väljastatud kasutusloaga nr 4066. Seega, kuna ei ole tõendatud vaidlusaluse korteri konkreetne kvaliteet selle ülevaatamise ajal enne ostu-müügilepingu sõlmimist ega pooltevahelised täiendavad sellekohased kokkulepped, tuleb eeldada, et see vastas tavalistele keskmistele eluruumile esitatavatele nõuetele ja seda oli võimalik kasutada eluruumina. Korteriomandi seisund otsese valduse üleandmise ajal 09.06.2006 on tõendatud AleksFori Ehitus OÜ asja tundva isiku poolt koostatud ehitise ekspertiisiaktiga, mille kohaselt eluruumi ülevaatamise kuupäeva seisuga oli tegemist valmis ehitamata ja kasutamiseks mittevalmis korteriga: paigaldamata ukseplokid, puudus põrandakate, vannitoas puudus ripplagi, paigaldamata 1 aknaplekk, välisuks ei vasta tuletõkkesertifikaadile, puudub korterinumber, puuduvad WC-pott, segistid, vann, küttesüsteem, vannitoa ja köögi väljatõmbeventilatsioon, valgustus vannitoas ja uksekell. Kostja võttis õigeks asjaolud, et võttis korteri üleandmisel sealt ära vanni, ripplae, WCpoti, parketti ja kolm siseust ning tunnistas, et tekitas hagejale sellega kahju 21 544 krooni. Eeltoodu alusel on tõendatud kostja poolt p-s 6.2.2 endale võetud kohustuse mitte halvendada müügieseme seisundit kuni otsese valduse üleandmiseni ostjale rikkumine ning sel alusel oli hagejal õigus nõuda kostja suhtes õiguskaitsevahendi rakendamist. Vastavalt VÕS § 218 lg-le 1 vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kuna müüja vastutusest vabanemise alust ei ilmnenud. Ka ei ole leidnud tõendamist VÕS-i §-s 224 sätestatud piirangud ostuhinna alandamiseks. Ostuhinna alandamise otsustamisel ei oma tähtsust väidetav remondi tegemine müüja poolt selles korteris müügilepingu sõlmimise ja valduse üleandmise vahelisel ajal. Kõik remondiga seonduv saab ja peakski olema eraldi vaidluse teemaks poolte vahel.

VÕS § 112 lg 1 kohaselt, kui võlausaldaja võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse; kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Vastavalt Riigikohtu lahendi 06.11.2007 nr 3-2-1-97-07 p-le 20 saab alandatud hind väljenduda valemis: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) x lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus). Eeltoodust tulenevalt peaks alandatud hinna leidmiseks olema tõendatud käesoleva asjas: 1) vaidlusaluse korteriomandi väärtus otsese valduse üleandmise ajahetke seisundis, kuid müügilepingu sõlmimise ajahetkel (milline oleks olnud 03.08.2005 selle korteri turuväärtus, kui see oleks olnud sellises seisundis nagu osutus olema 09.06.2006); 2) 03.08.2005 lepingus kokkulepitud hind; 3) vaidlusaluse korteri turuväärtus seisuga 03.08.2005. Viidatud kolmest komponendist on tõendatud lepingus kokkulepitud hind 1 380 000 krooni ja juuni 2006 seisundis turuväärtus august 2005 seisuga 795 000 krooni. Hageja väidete kohaselt vastas lepingus kokkulepitud hind tolleaegsele turuväärtusele. Kostja vastupidist ei tõendanud. Seega oleks tõendatud põhjendatud hinna alandamine 795 000 krooni. Samas on hageja esitanud nõude alandada hinda 505 000 krooni võrra, lähtudes arvestuses puudustega korteri turuväärtusest 875 000 kroonist. Kuigi põhjendatud ei ole võtta arvestuse aluseks oktoobri 2005 seisuga puudusega asja väärtus, on käesolevas asjas selline hageja lähenemine kostjale rahaliselt kasulikum ning seega tulenevalt tsiviilkohtumenetluse dispositiivsuse põhimõttest vastuvõetav. Hageja on ka seisukohal, et kostja poolt oli rikutud lepingu p 6.2.3, mille kohaselt pidi müüja kandma kõik lepingu esemega seotud kulud kuni otsese valduse üleandmiseni. Poolte vahel puudub vaidlus, et kostja ei tasunud MTÜ-le xxx xx Omanike Liit kõiki võõrandatud korteriomandiga seonduvaid makseid ning et hageja tasus kostja võlgnevuse. Samas on poolte vahel vaidlus hagejale tekitatud kahju (tasutud võlgnevuse suuruse) üle. Vastavalt MTÜ Xxx xx Omanike Liit tõendile tasus hageja kostja võla 12 435, 64 krooni arve nr 761 alusel augustis 2006. Vastavalt 18.01.2006 arvele nr 761 võlgnes kostja viidatud MTÜ-le 12 435, 64 krooni vastavalt admin- ja hooldusteenuste, remondifondi, katuse ehitusmaterjali ja piirdeaia eest. Kostja võttis hageja nõude õigeks summas 9639,03 krooni ja esitas selle tõendamiseks sama MTÜ 28.02.2006 arve nr 117. Kostja poolt esitatud arve ei tõenda, et 18.01.2006 arve oli tegelikkuses kostja enda poolt tasutud (tasumise kohta kostja tõendeid ei esitanud). Seega ei lükka see ka ümber hagejale kostja võla tasumisega tekkinud kahju. Juhul, kui kostja ei oleks müügilepingu p 6.2.3 rikkunud ega oleks jätnud tasumata korteriomandi majandamisega seotud kulusid, ei oleks hagejal olnud vaja teha täiendavaid kulutusi ja võlgnevust ise ära maksta. Üks osa hageja nõudest moodustab ettemaksuna (käsirahana) kostjale makstud 24 000 krooni. Selles osas on kostja võtnud nõude õigeks. Vastavalt kostja juhatuse liikme poolt antud võlakirjale sai ta hagejalt 24.05.2005 korteriomandi ostuhinna ettemaksuna 24 000 krooni. Poolte vahel puudub vaidlus, et lepingus kokkulepitud hinna tasumisel seda rahasummat ei arvestatud. Kuna kostja ei esitanud ei vastuhagi ega tasaarvestuse avaldust VÕS § 198 mõttes, puudub vajadus analüüsida poolte vaidlust kostja võimaliku nõude üle hageja vastu tasumata remondirahade saamiseks. Nii tasaarvestuse avalduse kui vastuhagi esitamise võimalustest oli kostja teadlik. Remondirahade nõude olemasolul on kostjal õigus esitada vastav nõue hageja vastu iseseisvas hagimenetluses. Hageja nõuab ka tema poolt 09.06.2006 tellitud ekspertiisitasu ja 26.06.2006 saadud mõõtmisjooniste (inventariseerimisplaanide) eest tasutud 4016 krooni hüvitamist kostja poolt. Eelnevalt leidis tõendamist, et kostja rikkus pooltevahelist lepingut ega andnud üle sellises

seisundis eluruumi nagu see oli poolte vahel kokku lepitud, vaid eemaldas enne üleandmist korterist rida asju. Kostja rikkumise tõendamiseks tellis hageja ekspertiisi. Seega tegemist on kostja poolt tekitatud hageja otsese varalise kahjuga VÕS § 128 lg 3 mõttes, kuna juhul, kui kostja ei oleks lepingut rikkunud, ei oleks hageja pidanud konkreetset kulu kandma. Seega on põhjendatud hageja nõue ekspertiisitasu osas. Küll aga ei olnud inventariseerimisplaanide tellimine põhjuslikus seoses asjas tuvastamist leidnud kostja rikkumisega. Nimetatud plaanid ei olnud vajalikud kostja rikkumise tuvastamise tõendamiseks. Eeltoodu kohaselt leidis seega tõendamist hageja nõue järgmiselt: 505 000 krooni ostuhinna põhjendatud alandamisena, 24 000 krooni alusetult saaduna ning 12 435, 64 + 3540 = 15 975 krooni. Iga nõude osas on hageja esitanud ka intressi- ja/või viivisenõude. Põhjendatud on hageja esitatud intressiarvestus 5648, 36 krooni, milles on lähtutud ostuhinna tasumisest osaliselt 06.08.2005 ja osaliselt 24.05.2006 ning arvestatud kuni 06.11.2006 (kostja sai ostuhinna alandamise avalduse kätte 27.10.2006). Ka on põhjendatud hageja intressiarvestus 757, 48 krooni alusetult makstud 24 000 krooni osas (arvestuse periood 24.05.2005, see on maksmisest, kuni 06.11.2006, see on mõistlik aeg tagastuse nõude kättesaamisest kostja poolt). Kostja ei esitanud intressi aritmeetilisele arvestusele vastuväiteid. Põhjendatud on hageja viivisearvestus 113 498, 68 krooni hinna alandamiselt tagastatava summa tagastamisega viivitamise alusel ja alusetult makstu tagastamisega viivitamisega, kus hageja lähtub viivise sissenõutavaks muutumisest alates 07.11.2006 ja arvestanud viivised välja kuni kohtuistungi toimumise päevani. Kostja ei vaielnud vastu viivise aritmeetilisele arvestusele. Kahju hüvitamise nõudelt tuleb teha viivise ümberarvestus seonduvalt asjaolust, et 476 krooni sissenõudmine kostjalt ei ole põhjendatud. Ka ei ole põhjendatud kahjusumma 3540 krooni osas viivise arvestamine alates 26.06.2006, sest ei ole tõendatud, et ekspertiisitasu oleks hageja poolt olnud tasutud enne AleksFori Ehituse OÜ arvet nr 157/06, milline aga kannab kuupäeva 04.10.2006. Seega on põhjendatud viivis kahjunõudelt järgmises arvestuses: perioodi 05.10.2006 kuni 31.12.2006 (88 päeva) eest viivisemäär 9,75% kahjusumma 3540 = viivis 83,21 krooni; periood 03.08.2006 kuni 31.12.2006 viivisemäär sama kahjusumma 12 435, 64 = viivis 690, 88 krooni; periood 01.01.2007 kuni 30.06.2007 viivisemäär 10,5% kahjusumma 3540 + 12 435, 64 = viivis 693, 96 krooni; periood 01.07.2007 kuni 28.10.2008 viivisemäär kogu perioodil 11% kahjusumma sama = viivis 2339, 88 krooni. Seega kokku on põhjendatud sissenõutavaks muutunud viivisenõue kahjuhüvitiselt 3807, 93 krooni. Apellatsioonkaebus Kostja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada välja mõistetud 489 792, 61 krooni osas ja uue otsusega jätta hagi nimetatud summas rahuldamata. Menetluskulud jätta hageja kanda. Kostja nõustus kohtuotsusega selles osas, millega mõisteti välja hageja tasutud ettemaks 24 000 krooni, kostja poolt tasumata jäänud arve korteriühistule 9639, 03 krooni ning tunnistab kahju tekitamist hagejale ära võetud asjade näol summas 21 544 krooni. Seega nõustus kostja temalt 55 183, 03 krooni väljamõistmisega. Ülejäänud osas vaidles kostja nõudele vastu. Kohtule ei ole esitatud ühtegi dokumenti, mis tõendaks, missuguses seisukorras oli korter ostu-müügilepingu sõlmimise hetkel. Toimiku materjalist nähtub, et ostetud korteris ei olnud gaasikütet, plastaknaid jne. Need paigaldati kostja poolt ja sellega parendati korteri seisukorda ning korteri turuväärtus isegi suurenes. Seega hoopis hageja rikastus kostja arvelt. Hageja küll eitas, et ta oli nõus remondi teostamisega, kuid samas tunnistaja ütlustega on tõendatud, et just hageja palvel ja juhendamisel teostas tunnistaja tööd.

Maakohtu seisukoha kohaselt saab alandatud hind väljenduda valemis: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) x lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus). Niisuguse valemi kasutamiseks ei olnud esitatud vajalikku ekspertarvamust juuni 2006 seisuga, s.o valduse üleandmise ajal. Lisaks oli korteri ostu ja valduse üleandmise vahe peaaegu üks aasta. Teada on, et korteri turuväärtus võib aja jooksul muutuda ja seda mõjutab mitte üksnes korteri seisund, vaid just situatsioon turul. Esitatud on mitu ekspertarvamust, millest nähtuvalt on korteri turuväärtus muutunud: aprillis 2005 oli see 965 000 krooni, augustis 2005 - 795 000 krooni, oktoobris 2005 - 875 000 krooni, aprillis 2006 - 1 715 000 krooni. Peale selle ei ole Uus Maa poolt tehtud eksperthinnang usaldusväärne, kuna on koostatud tagantjärele. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsus Tsiviilkolleegium, tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kaevatava kohtuotsuse tühistamiseks. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 1 tuleb Harju Maakohtu otsus jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata. Maakohus tuvastas vaidluses tähtsust omavad asjaolud õigesti. Kolleegium ei nõustu apellandi seisukohaga, et kohtule ei ole esitatud ühtegi dokumenti, mis tõendaks vaidlusaluse korteri seisundit müügilepingu sõlmimise ajal, s.o 03.08.2005, mistõttu ei saa lähtuda maakohtu poolt kasutatud valemist alandatud hinna kujunemiseks. Kuigi kolleegium nõustub apellandiga, et kinnisvara väärtust konkreetsel ajahetkel mõjutab vara seisundi kõrval oluliselt ka turusituatsioon, ei andnud see alust pidada kohtule esitatud ekspertarvamust alandatud hinna määramisel kasutamatuks. Andmaks hinnangut vaidlusaluse korteriomandi väärtusele seisundis, millises oli see valduse üleandmisel, kuid tehingu sõlmimise (kohustuse täitmise) aja hindades, lähtus maakohus põhjendatult Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ eksperthinnangust (tl 134-140) ning võttis lepingu eseme väärtuseks koos puudustega 875 000 krooni. Muid võimalusi puudustega eseme väärtuse määramiseks kohtu käsutuses ei olnud. Pealegi oli kohtule esitatud 09.06.2006 akt (tl 35-38), milles on fikseeritud korteri seisund valduse üleandmisel ning mille kohaselt ei vasta korteriomand (registriosa nr 18758001) eluruumidele esitatavatele nõuetele (ilma puudusi kõrvaldamata ei ole eluruumi võimalik kasutada): korteris olid paigaldamata ukseplokid, puudus küttesüsteem, puudusid sanitaartehnilised seadmed, osaliselt valgustus, põrand jne. Sellest tõendist nähtuvalt vajas eluruum olulist remonti. Samas esitas hageja kohtule ka tõendeid selle kohta, kui suured võiksid olla kulutused aktis nimetatud puuduste kõrvaldamiseks. Vastavate hinnapakkumiste (tl 74-76) summa ulatub ligikaudu samasse suurusjärku, mille võrra hageja hinna alandamist nõuab. Hinna alandamise eesmärgiks on VÕS § 112 järgi mittekohase täimisega rikutud pooltevaheliste kohustuste tasakaalu taastamine olukorras, kus ostja on mittekohase täitmise vastu võtnud ja ei soovi lepingust taganeda. Kuna hinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel, siis tuleb hinna alandamisel arvestada kohase ja mittekohase täitmise väärtuste omavahelist suhet. VÕS § 112 lg 1 teise lause järgi määratakse kohase ja mittekohase täitmise väärtused kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, siis vastavalt VÕS § 112 lg 1 kolmandale lausele otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Eeltoodud põhjustel ei nõustu kolleegium apellandiga, nagu poleks maakohtus tohtinud lähtuda hageja esitatud tõendites sisalduvatest andmetest. See et väärtuse määramise aluseks olev Uus Maa Kinnisvarakonsultantide

OÜ akt on koostatud 2008.a, ei muuda seda ebausutavaks. Pealegi on kostja ka ise tunnistanud, et eemaldas korterist enne selle üleandmist rea olulisi eluruumi kasutamiseks vajalikke esemeid (seadmeid, materjale). Kui kostja ei nõustunud hageja esitatud tõenditega, oleks tal tulnud esitada omapoolsed tõendid või taotleda kohtult ekspertiisi määramist. Kohtu poolt määratud ekspert oleks saanud hinnangu andmisel kasutada nii toimiku materjali kui poolte selgitusi. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Apellandi käsitlus mitmete erinevate eksperthinnangute kohta ei ole kooskõlas asja materjaliga. Korteriomandi väärtus aprillis 2005 ega aprillis 2006 ei omanud asjas tähtsust. Lepingu eseme turuväärtus juunis 2006 ei vajanud samuti tuvastamist. Apellandi sellekohane etteheide ei ole asjakohane. Ka väited selle kohta, et korteris teostati pärast tehingu sõlmimist remonti, mille tulemusel korteriomandi turuväärtus suurenes, ei võimalda teha asjas teistsugust järeldust. Kostja väide korteri remontimisest pärast lepingu sõlmimist ja tõdemus, et korter oli müügilepingu sõlmimisel olulisest halvemas seisundis, kui valduse üleandmisel, viitab pigem sellele, et poolte vahel võisid olla lepinguväliselt ka muud kokkulepped, näiteks remondi osas. Sellele viitavad nii tehingu hind ja valduse üleandmise edasilükkamine kui tunnistaja M. G.ütlused. Asja juurde võetud 19.04.2005 eksperthinnang (koostatud tunnistajana ülekuulatud T. S. tellimusel - tl 42-53) käsitleb samas asuvat teist korterit (registriosa nr 17725801- mitteeluruumist nr XX moodustatav 3-toaline korter nr XX üldpinnaga 100,6 m2) ning kinnitab pigem seda, et vaidlusaluse korteriomandi (reaalosana korter XXX üldpinnaga 83,1 m2) väärtust hindasid tehingu osalised oluliselt kõrgemaks. Kostja nõustus, et vaidlusaluse korteriomandi müügihind 03.08.2005 lepingus oli turuhind. Kuna ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata, siis kooskõlas TsMS § 162 lg-ga 1 jäävad ka apellatsioonimenetluse kulud kostja kanda.

Ü. Jänes

M. Klaar

A. Tänav

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.