Tsiviilasja number
2-07-24426
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Otsuse tegemise aeg ja koht
30. juuni 2009, Tallinn
Kohtukoosseis
Ülle Jänes, Reet Allikvere, Kaupo Paal
Tsiviilasi
A. H. hagi M. H. vastu kaasomandi lõpetamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 30.06.2008 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
M. H. apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
392 500 krooni
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja A. H. (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht
esindaja adv Li Uiga Kostja M. H. (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX XX-XX XXXXXXX), esindaja adv Siiri Malmberg
Tühistada Harju Maakohtu 30.06.2008 otsus osaliselt ning muuta hagejalt kostja kasuks väljamõistetud hüvitist, suurendades seda 20 000 krooni võrra. Kohtuotsuse resolutsioon sõnatada selles osas järgmiselt: Mõista A. H. välja M. H. kasuks 137 287 (ükssada kolmkümmend seitse tuhat kakssada kaheksakümmend seitse) krooni ja 37 senti. Ülejäänud osas jätta kohtuotsus muutmata. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Apellatsioonimenetluse kulud jätta poolte endi kanda.
Edasikaebamise kord Ringkonnakohtu otsuse peale võib vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta
seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue Hageja ja kostja abielu lahutati 29.06.1993 Harju Maakohtu otsusega. 02.11.1993 kinnitati Harju Maakohtu määrusega poolte kokkulepe ühisvara jagamiseks, muuhulgas selles, et poolte ühisvaraks olnud XXXXX külas XXXXX vallas Harju maakonnas asuv elamu koos kõrvalhoonetega, mille väärtuse hindasid pooled sellel ajal kehtinud turuhindade alusel 100 000 kroonile, jääb poolte kaasomandisse 1⁄2 mõtteliste osadena, kummalegi 50 000 krooni väärtuses. Kostja pöördus 07.09.1998 avaldusega kohtutäituri poole kohtuotsuse täitmisele pööramiseks, eesmärgiga saada 1⁄2 elamu mõttelise osa eest rahalist hüvitist 50 000 krooni. Hageja maksis kaasomandi arvel kostjale nimetatud hüvitise, kuid teadmatusest jäeti kaasomandi lõpetamine vormistamata. Kostja ei ole nõus vabatahtlikult kaasomandi lõpetamist vormistama. A. H. esitas 02.07.2007 kohtusse hagi, milles palus lõpetada kaasomand Harjumaal Kernu vallas XXXXX külas XXXXX talu hoonetele – elamu, laut, küün, kaev – ja jätta nimetatud hooned tema ainuomandisse ning kaasomandi lõpetamisel hüvitada kostjale tema osa rahas, kusjuures väljamaksmisele kuuluks 230 000 krooni, millest tuleks maha arvestada alusetult saadud 50 000 krooni ning hageja poolt aastatel 1999-2007 taluhoonete alahoidmiseks ning korrashoiuks tehtud vajalikest kulutustest ja koormatistest (125 425, 26 krooni) pool, s.o 62 712, 63 krooni. Hageja hüvitab kostjale tema osas rahas 117 287, 37 krooni. Kostja vastus ja vastuhagi nõue Kostja nõustus kaasomandit lõpetama selliselt, et ehitised jäävad hageja ainuomandisse ning hageja hüvitab kostjale tema osa rahas vastavalt kostja kaasomandi tegelikule väärtusele kaasomandi lõpetamise hetkel. Kostja ei nõustunud hagiavalduses märgitud hüvitisega. Kostja hinnangul on kaasomandi väärtus 1 000 000 – 1 200 000 krooni. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus rahuldas hagi ja jättis Harjumaal Kernu vallas XXXXX külas asuvad XXXXX talu hooned hageja ainuomandisse ning mõistis välja hagejalt kostja kasuks rahalise hüvitise 117 287, 37 krooni. Menetluskulud jäid kostja kanda. Hageja esitas XXXXX talu hoonete - elamu, laut, küün ja kaev - turuväärtuse tõendamiseks Domus Kinnisvara Vahenduse OÜ 21.06.2007 eksperthinnangu nr 0157-07 koos 10.06.2008 selgitusega hindamise metoodika ja maksumuse kohta seisuga 10.06.2008, millega on tõendatud, et vallasasjaks olevate elamu ja kõrvalhoonete jääkasendusmaksumus, võttes arvesse 65%-st kulumit, on 460 000 krooni ning ehitiste väärtus ei ole 10.06.2008 seisuga muutunud, kuna ehitisi ei ole vahepealsel ajal remonditud, samuti on maa endiselt erastamata ja kinnistusse kandmata. Eksperthinnangu punktist 6 nähtuvalt oleks sarnase 110 m2 suuruse hoone ehitusmaksumus ca 12 000 kr/m2, seega oleks uue hoone ehitusmaksumus 1 320 000 krooni. Hindamisakti punktis 2 kajastatud elumaja põhikonstruktsioonide kirjelduse kohaselt on maja põhikonstruktsioonid visuaalsel vaatlusel keskmisest halvemas seisukorras, hoone vajab kapitaalremonti: vundament tugevdamist, alumised palgid vahetamist, küttesüsteem uuendamist, torustikud ja elektrijuhtmed vahetamist, uksed-aknad vahetamist, sanitaarruumid kaasajastamist, katusekate vahetamist, millele peaksid lisanduma sise- ja välistööd. Kõrvalhoonete kohta on hindaja märkinud, et hoonete põhikonstruktsioonid on visuaalsel vaatlusel halvas seisukorras: lauda vundament vajunud, välisseinad välja kaardunud, katusekate auklik ning küüni vundament vajunud ja katusekate auklik. Järelikult on hoone põhikonstruktsioonide halba seisukorda arvestades
jääkasendusmaksumuse hindamisel põhjendatud 65%-se kulumi arvesse võtmine, mistõttu kujuneb ehitiste maksumuseks 460 000 krooni. Harju maavanema 06.06.2008 korraldusega nr 1414-k on tõendatud, et hagejale on antud kaheks aastaks ajutiseks kasutamiseks riigi omandis olev katastriüksus XXXXX:XXX:XXXX. Katastriüksus XXXXX:XXX:XXXX on hoonestamata ja antud ajutiseks kasutamiseks teisele isikule, mitte hagejale. Kostja ei ole seda asjaolu vaidlustanud. Alates 01.03.2006 ei ole ehitisi kui vallasasju võimalik iseseisvalt realiseerida, mistõttu ei ole võimalik määrata ka ehitiste turuväärtust, sest see eeldaks objekti realiseerimise võimalust. Seega on igati põhjendatud, et eksperthinnangus on hindaja hinnanud XXXXX talu hoonete jääkasendusmaksumust, mis ongi vallasasja kehtiv väärtus ja mitte turuväärtust. Kuna hageja on õigustatud, mitte aga kohustatud hooneid erastama ja kinnistusse kandma, siis ei saa kaasomandi jagamisel vallasasjaks olevate hoonete väärtuse hindamisel arvestada tulevase kinnistu turuväärtust. Kaasomandi lõpetamise ajal ei ole teada, kas hageja kavatseb tulevikus erastada hoonete aluse maaüksuse osaliselt või tervikuna või kas lisaks hoonetealusele maaüksusele kavatseb ta erastada osaliselt või täielikult selle maaüksuse, mida ta käesoleval ajal ei kasuta. Hüvitise määramisel ei saa arvesse võtta kostja esitatud 1Partner Kinnisvara OÜ eksperthinnangut 1061/068H, sest hindaja on määranud vallasasjade turuväärtuse arvestades kahe, nii hageja kasutuses oleva kui ka kasutuses mitteoleva katastriüksuse lähitulevikus kinnistamisega ega ole hindamisel arvestanud hoonete kulumit, kuigi on märkinud, et hoone sise- ja välisviimistlus vajab põhjalikku remonti, tehnovõrgud, sanitaartehnika ja katusekate vahetamist. Seega ei ole 1Partner Kinnisvara eksperthinnang kaasomandi väärtuse kindlaksmääramisel objektiivne tõend. Kostja ei tuginenud asja arutamisel Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ hinnangule. Kuna pooltel puudub vaidlus hüvitisest maha arvestatud kulutuste ja kostjale väljamakstud hüvitise osas, siis tuleb hagejal tasuda kaasomandi osade eest kostjale rahaline hüvitis 117 287, 37 krooni. Apellatsioonkaebus Kostja palub tühistada maakohtu otsuse osaliselt ning uue otsusega mõista välja hagejalt kostja kasuks rahaline hüvitis omandi kaotamise eest 509 787, 37 krooni (s.o täiendavalt 392 500 krooni), lähtudes asja harilikust väärtusest, mille suurus on tõendatud lPartner Kinnisvara Tallinn OÜ hindamisaktiga. Menetluskulud jätta hageja kanda. Maakohus on hinnanud ebaõigesti esitatud tõendeid ja on määranud kostja kaasomandi osa hariliku väärtuse põhjendamatult madalaks. Kaasomandi lõpetamisel selliselt, et kaasomandis olnud ese jääb ühe kaasomaniku ainuomandisse ja teisele kaasomanikule hüvitatakse tema osa rahas, tuleb hüvitise määramise aluseks võtta asja harilik väärtus mitte jääkasendusmaksumus. Sellisele seisukohale jõudis Riigikohus 17.10.2005 otsuses 3-2-l-102-05. Samuti, lähtudes TsÜS §-st 65, on eseme harilik väärtus selle kohalik keskmine müügihind (turuhind) ning kaasomandi osa väärtuse määramisel ei saa aluseks võtta hoonete jääkasendusmaksumust. Kohus on jätnud hüvitise suurust määrates põhjendamatult arvestamata kostja esitatud lPartner Kinnisvara Tallinn OÜ poolt koostatud hindamisakti, milles on toodud kaasomandi turuhind, ning lähtunud kitsalt hageja esitatud Domus Kinnisvara Vahenduse OÜ hindamisaktist, milles on hinnatud kaasomandi jääkasendusmaksumust. Kohtu seisukoht, et ehitiste turuväärtust ei ole võimalik määrata, kuna see eeldaks objekti realiseerimise võimalust, on vastuolus AÕSRS § l3 lg 6, mis lubab ehitist kui vallasasja käsutada kaasomanike vahel.
lPartner Kinnisvara Tallinn OÜ poolt koostatud hindamisaktis on õigesti arvestatud ka erastamisel oleva maa mõjutustega kaasomandis olevate ehitiste harilikule väärtusele. Hindaja Kaur-Kaspar Kull on asunud seisukohale, et tavapärane praktika taoliste vallasasjade hindamisel näeb ette arvutusskeemi, kus kõigepealt leitakse objekti(de) turuväärtus(ed) eeldusel, et see (need) on kinnistatud ja leitud summast lahutatakse maa erastamismaksumuse kulu. Lähtudes eeltoodust asus hindaja seisukohale, et ehitiste kui vallasasjade harilik väärtus on l 245 000 krooni. Kohus ei ole selgitanud, mis põhjusel on selline hindamismetoodik ebaõige. Lisaks eeltoodule mõjutab tekkiva kinnistu maksumus kostja kaasomandi osa väärtust, olenemata hageja tegevusest ehitiste juurde maa erastamisel. Kostja õigus maad erastada tulenes maareformiseadusest. Kaasomandi osast loobumisega loobus kostja ka õigusest erastada ehitiste juurde maad, mis on rahaliselt hinnatav. Kinnisasja ja vallasasja ulatus on erinev ning sellega on lPartner Kinnisvara Tallinn OÜ poolt koostatud hindamisaktis ka arvestatud. Kostja õigus maad erastada tulenes MRS § 22 lg-st 1, mille kohaselt saavad ostueesõigusega maad erastada isikud, kellele maa on antud põliseks kasutamiseks Eesti NSV taluseaduse alusel või kellel on õigus osta maad ehtise või istanduse omanikuna vastavalt käesolevale seadusele. MRS § 221 lg 4 sätestab, kui ehitis on kaasomandis, on kaasomanikel õigus maad ostueesõigusega erastada käesoleva paragrahvi
lähtuda, sest tegemist ei ole objektiivse tõendiga: selles on tuginetud eeldusele, et hinnatav objekt koosneb kahest katastriüksusest kogupindalaga 17,72 ha (maa kinnistamisprotsess on lõppjärgus, sest on olemas Kernu valla otsus maa ostueesõigusega erastamiseks ja määratud maa erastamismaksumus). Pooled ei vaielnud selle üle, et kostja ei ole taotlenud maa ostueesõigusega erastamist ega astunud selleks mingeid samme. Eeltoodust tulenevalt leiab kolleegium, et kaasomandi lõpetamisel vara maksumuse määramiseks tuleb lähtuda hageja poolt ringkonnakohtule esitatud tõendist - AS Kaanon Kinnisvara eksperthinnangust -, milles on kajastatud kaasomandis oleva objekti väärtus võimalikult täpselt nii ajaliselt kui objekti olemust arvestades. Hinnatava objekti turuväärtuse (eseme harilik väärtus on selle keskmine müügihind ehk turuhind) määramisel on hindamisaktis lähtutud eeldusest, et tegemist on kinnistuga ja teostatud vastav analüüs. Hindamise eesmärgiks oli objekti turuväärtuse leidmine (akti punkt 3), hinnangu andmisel on arvestatud asjaoluga, et hoonete teenindamiseks on vajalik ca 6500 m2 suurune maatükk (akti punkt 1, viide akti lisale 4 – Maaameti väljavõte). Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted on kajastatud akti punktis 7, mille kohaselt lähtusid hindajad hindamisel sellest, et esiteks leidsid objekti turuväärtuse eeldusel, et see oleks kinnistatud ja leitud väärtusest lahutas maa erastamiseks tehtavad kulutused (turuväärtus 505 000 krooni, erastamiskulud 3000 krooni). Eeltoodu põhjal asusid eksperdid seisukohale, et moodustatava kinnistu turuväärtuseks 05.06.2009 kuupäeval ja seisukorras on 500 000 krooni. Kolleegium on seisukohal, et sellest summast tulebki kaasomandi kaotamise eest kostjale väljamõistetavat hüvitist arvestada. Seega tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista hüvitis 137 287, 37 krooni ((500 000 – 125 425, 26) : 2 – 50 000). Apellatsioonkaebuses sisalduvat maareformi seadusele tuginevat käsitlust ei ole käesolevas vaidluses võimalik arvestada. Apellandi viidatud sätted eeldavad vastavate õiguste kasutamist, s.o seadusele vastavat tegutsemist. Kuna ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse osaliselt ning muudab osaliselt esimese astme kohtu otsust, jätab ta kooskõlas TsMS § 163 lg-ga 1 poolte menetluskulud nende endi kanda.
Ü. Jänes
R. Allikvere
K. Paal
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.