2-07-48130/27 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

OÜ S K esitas UJ vastu hagi võlgnevuse 52 239,11 krooni ja viivise 52 239,00 krooni, kokku 104 478,11 krooni saamiseks. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. 19.11.2007.a. hagiavalduse ja 17.03.2008.a. hagiavalduse täienduse kohaselt sõlmisid pooled 02.01.2004.a graveerimistöökoha rendilepingu, mille alusel anti kostja kasutusse alates 02.01.2004 töökoht, mis koosneb kullassepalauast ja sinna juurde kuuluvatest elektriseadmetest. Lepingu puntki 4.1 kohaselt leppisid pooled kokku, et kostja kohustub tasuma igakuiselt maksustatavale kuule eelneva kuu 10ndaks kuupäevaks renti 1700 krooni kuus. Pooled leppisid kokku, et maksmisega viivitamisel on leppetrahv 0,5 % renditasust päevas. Poolte vahel ei ole vaidlust sellest, et perioodil 2004.a märtsist kuni 2004.a novembrini ei tasunud kostja rendimakseid (52 239,11 krooni) ja neilt arvestatud viiviseid (4490,44 krooni). Rendimaksed tasuti kostja poolt olulise viivitusega peamiselt 2004.a detsembris, kuid ei tasutud rendimaksete tasumisega viivitamisest tekkinud viiviste võlgnevust. Kuna kostja viivitas perioodil 01.märts 2004 kuni 01. november 2004 igakuiste rendilepingu kohaste rendimaksete tasumisega, siis tekkis hagejal rendilepingu p. 4.1. alusel õigus arvestada tasumata summadelt viivist 0,5 % päevas, mida hageja on teinud. Poolte vahel ei ole vaidlust ka sellest, et peale rendimaksete võlgnevuse tasumist peamiselt 2004.a. detsembriks, tasus kostja hagejale igakuiselt makseid rendilepingus toodud suuruses. Kuna kostjal oli tekkinud viiviste võlgnevus rendimaksete tasumisega viivitamise eest perioodil 01.märts 2004 kuni 01. november 2004, siis VÕS § 88 lg 8 kohaselt arvestas hageja alates 2004.a. detsembrist kostja poolt tasutud summad esmalt tekkinud ja juba sissenõutavaks muutunud viiviste katteks ja alles seejärel rendimaksete katteks. Nimetatud põhjusel jäi kostja viivitusse ka alates 2004.a. detsembrist tasutud rendimaksete osas, mistõttu ongi kostja rendilepingust tulenev võlgnevus seisuga 31.08.2007.a. kokku 151 745,69 krooni, millest rendimaksete võlgnevus moodustab 52 239,11 krooni ja viiviste võlgnevus 99 506,58 krooni. Kostja on peale rendimaksete võlgnevuse tasumist tasunud makseid vaid igakuiste rendimaksete suuruses summas ega ole arvestanud igakuiste maksete tegemisel tekkinud viivisevõlgnevusega ja selle tasumise kohustusega. Hageja on alates viivisevõlgnevuse tekkimisest järjepidevalt nõudnud kostjalt viiviste tasumist, esitades selle kohta kostjale igakuiselt lisaks rendiarvetele ka viivisearveid ja saldoteatisi, kuid kostja on keeldunud nende kättesaamise kohta allkirja andmast ega ole järgi läinud ka tema kodusele aadressile saadetud tähitud kirjadele (04.05.2005.a. kiri nr 46/005 ning 17.03.2004.a. kiri nr 5/004). Asjaolu, et hageja on järjepidevalt enne hagi esitamist nõudnud viiviste tasumist ning asjaolu, et kostja seda ei eita, nähtub selgelt ka kostja 30.08.2007 kirjast advokaadibüroole HETA. Nimetatud põhjusel on kostjal tekkinud rendimaksete võlgnevus perioodi 2004.a. detsember kuni 2007.a. eest ja sama perioodi eest ka viiviste võlgnevus. Hageja rõhutab, et kostja 30.08.2007.a. kirja näol on tegemist võlatunnistusega VÕS § 30 lg 1 mõistes, millega kostja on tunnistanud kohustuse olemasolu ning on loobunud võimalikest

vastuväidetest. Hageja taotleb alternatiivselt juhul, kui kohus leiab, et VÕS § 88 lg 8 käesolevas asjas ei kohaldu, kostjalt välja mõista eelnimetatud võlatunnistuse ja rendilepingu alusel igal juhul viivised 11 437,32 krooni. Poolte vahel ei ole sõlmitud kokkuleppeid rendilepingu muutmiseks. Samuti ei ole poolte vahel kokku lepitud selles, et pooled saaksid kirjalikku rendilepingut muuta suuliselt Hageja peab ühtlasi vajalikuks märkida, et XXX kinnistu kaasomanike, rendileandja ja allrentnike 24. märtsi 2004 üldkoosoleku protokollist nähtuvalt üritasid allrentnikud ebaseaduslikult reguleerida hageja ja kinnistu omaniku vahelisest rendilepingust tulenevaid suhteid olukorras, kus nad ise ei olnud nimetatud lepingu pooleks. Samas koosoleku päevakorrast nähtuvalt ei puudutanud nimetatud koosolek üldse allrentnike ja hageja vahelistest rendilepingutest tulenevate rendimaksete tasumist. Hageja leiab, et vaidlust ei ole selles, et rendipinna kasutamine kostja poolt ei ole olnud ühelgi ajahetkel takistatud ja samuti ei ole toimunud allrentnike poolt mingit rendimaksete ja kommunaalmaksete hageja eest tasumist kinnistu omanikule, vaid hageja on kõik kinnistu omaniku ja hageja vahel sõlmitud rendilepingust tulenevad kohustused kinnistu omaniku ees täitnud ise. 15.01.2008 kirjalikus seisukohas hageja vaidleb vastu kostja aegumise kohaldamise taotlusele. Rendimaksete näol on tegemist korduvate kohustustega, mille aegumisele kohaldatakse TsÜS § 154, mille kohaselt korduvate kohustuste täitmise nõude aegumistähtaeg, olenemata sellest, milline on nõude õiguslik alus, on kolm aastat iga üksiku kohustuse jaoks ning aegumistähtaeg algab selle kalendriaasta lõppemisest, mil kohustusele vastav nõue muutub sissenõutavaks. Viivitatud renditasu maksmise nõue muutus sissenõutavaks 2004.a., seega aegumise algus on 01.01.2005 ning lõpp 31.12.2007. Hagi on esitatud 19.11.2007. Lisaks hageja leiab, et aegumistähtaeg katkes kostja võlatunnistusega 30.08.2007.a. Hageja esitas 10.05.2007 kostjale pretensiooni võlgnevuse tasumiseks ning alates sellest ajast kuni hagi esitamiseni pidasid pooled läbirääkimisi, mis on aegumise peatumise aluseks TsÜS § 167 lg 1 järgi.

lahendused kinnistu kaasomanike omavahelistes suhetes ja suhetes hagejaga. Protokollis on fikseeritud hageja avaldus: „Ma ei tahagi teilt seni raha saada, olete juba niigi palju maksnud“. Kostja leiab, et avaldust tuleb tõlgendada rendilepingu muutmisena rendimaksete tasumise kohustuse täitmise tähtaja osas ajani, mil lahendatud on vaidlus kinnistu kaasomanike vahelistes suhetes ja suhtes hagejaga. Kokkuleppel hagejaga on kostja hagi alusena toodud 2004.a. rendimaksed tasunud 2004.a. detsembri lõpuks. Seega on hageja väited rendimaksete võlgnevuse osas alusetud ja pahatahtlikud. Kostja on kõik oma lepingust tulenevad rendi maksmise kohustused täitnud kohaselt ja õigeaegselt. Kuivõrd viivist saab nõuda vaid rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel, siis viimase puudumisel puudub ka viivise nõudmise eeldus. Hageja nõue viiviste osas on alusetu ja põhjendamatu. Kostja on seisukohal, et ta ei sattunud 2004.a. rendimaksete tasumisega viivitusse. Selline asjaolu ilmneb üheselt hageja seadusliku esindaja avaldusest, milles ta teatas, et ei soovi kaasomandi vaidluse lahendamiseni rendimakseid saada. Seega ei vastuta kostja tasumisega viivitamise eest. Samuti ilmneb see asjaolu 2004.a. rendimaksete vastuvõtmisel antud kviitungitest, millest nähtub, et kõik 2004.a. tasutud summad on vastu võetud nimelt rendi tasumiseks ega ole arvestatud väidetavate viiviste katteks. Kuna kviitungitel puudub igasugune märge arvestatud viiviste kohta, siis on õige kostja eeldus ja käsitlus, et hageja viiviseid ei arvestanud ega nõudnud ning aktsepteeris 2004.a. rendi tasumist põhivõla osas. Seega ei ole hageja käsitlus ja VÕS § 88 lg 8 tõlgendus järjekindel, sest hageja käitus 2004.a. rendimaksete vastuvõtmisel täiesti vastupidiselt sellele, mida ta hagiavalduses on avaldanud. Tegelikkuses aktsepteeris hageja esmalt põhivõla täitmist ning on asunud alles 2007.a. nõudma viiviseid 2004.a. eest. Esimene arve rendi tasumise kohta esitati alles 2005.a. ning seejuures alati ainult töökoha rendi eest. Varasematel perioodidel hageja arveid kostjale ei esitanud ning soovis, et kostja tasuks renti sularahas. Alates 2005.a. aprillist alustas kostja tasumist pangaülekande teel. Esitatud arvetest ei nähtu kuidagi hageja soov lugeda tasumine toimunuks väidetava viivisevõlgnevuse katteks. Tulenevalt Euroopa nõukogu ja parlamendi 29.06.2000.a. direktiivist nr 2000/35/EC kaubandustehingute maksetega hilinemisest (OJ L 200/35) artikkel 3 paragrahvi 1 litera c kohaselt on viivise nõudmise eelduseks asjaolu, et võlausaldaja on täitnud oma lepingulised ja seaduslikud kohustused. Kuivõrd lisaks rendimaksele kuulus tasumisele ka käibemaks, oli rendileandja käibemaksukohuslasena kohustatud käibemaksuseaduse § 37 lg 1 kohaselt esitama arve. Seda kohustust hageja ei täitnud. Ühelgi 2004.a. rendimaksete kohta väljastatud kviitungil ei leidu viidet arve numbrile vaid üksnes kuule, mille eest hageja tasutud renti aktsepteeris. Arvete mitteesitamine nähtub üheselt ka asjaolust, et kostja ei ole arvete mitteesitamisele menetluses vastu vaielnud. Lisaks ei täitnud rendileandja nähtuvalt 24.03.2004.a. üldkoosoleku protokollist lepingu p 2.2 tulenevat kommunaalmaksete tasumise kohustust, mis tegi allrentniku töötingimused võimatuks. Kuivõrd hageja ei täitnud kommunaalmaksete tasumise ja seega allrentnike töötingimuste kindlustamise kohustust ega esitanud allrentnikele tasumiseks seaduse järgi nõutud arvet, siis puuduvad hagejal igasugused eeldused kostjalt 2004.a. arvete tasumisega viivitamise eest viivise nõudmiseks. Samuti ei nõustu kostja sellega, et kostja poolt advokaadibüroole 30.08.2007.a. saadetud kirja näol on tegemist võlatunnistusega. Nimetatud kirjas on kostja viidanud OÜ B poolt tehtud erapooletule ja objektiivsele arvamusele, mille järgi võis võlgnevus viiviste osas olla 11 437,32 krooni, kusjuures rendivõlga OÜ B arvamuse kohaselt ei olnud. Lisaks juhtis OÜ B akt tähelepanu ka hageja poolt väljastatud rendiarvetele, mis olid alatihti esitatud hilinemistega ning arvete esitamine oli eriti kaootiline aastatel 2004 kuni 2005. Samuti on kostja veendunud selles, et tema rendimaksete kohustused on täidetud.

7.Pooled on sõlminud kirjaliku rendilepingu. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 77 lg 3 teise lause järgi saab poolte kokkuleppel teatud vormis tehtud tehingut muuta muus vormis üksnes siis, kui pooled on selles kokku leppinud. TsÜS § 78 lg 3 kohaselt võib kirjaliku lepingu puhul lepingust tulenevad kirjalikud tahteavaldused edastada ka muul viisil, mis võimaldab edastatud tahteavaldust kirjalikult taasesitada. TsÜS § 67 lg 1 kohaselt on tehingu toiming või omavahel seotud toimingute kogum, milles sisaldub kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus. Tahteavalduse võib teha mistahes viisil, kui seadusega ei ole ette nähtud teisiti (TsÜS § 68). Tulenevalt TsÜS § 79 lg-st 1 tuleb kindlale isikute suunatud tahteavaldus tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Kindlale isikule tehtud tahteavaldus loetakse tehtuks sellise sisuga, nagu see kätte saadi. Tahteavaldust tuleb tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele või, kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Kohus leiab, et eeltoodu võimaldab poolte kokkulepet lepingu muutmiseks fikseerida mistahes kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, mitte ainult TsÜS § 78 lg-s 1 nimetatud omakäeliselt allkirjastatud dokumendis, eeldusel, et dokumendis on usaldusväärselt fikseeritud poolte tahteavaldused. Kohus leiab, et 24.03.2004 üldkoosoleku protokoll ei ole hageja lepingu muutmise tahteavalduse fikseerimiseks usaldusväärne allikas. Üldkoosoleku protokollist nähtub, et hoone kaasomanike ja hageja vahel olid eriarvamused hageja rendilepingu kehtivuse (uueks tähtajaks pikenemise) üle, allrentnikel oli hagejale pretensioone hoone kommunaalmaksete mitteõigeaegse tasumise suhtes. Koosolekut juhatas ainus koosolekul osalenud kaasomanikest, protokollis kostja. Koosolekult puudus teine kaasomanik, kelle esindajaga hageja oma väidetel rendilepingu asjus suhtles. Hageja sõnavõtt, millele kostja tugineb, on protokollitud rõhutatult paksemas kirjas. Sellise esiletõstmise eesmärk jääb arusaamatuks, arvestades, et muus osas on protokollis rõhutatud üksnes protokolli ja selle alajaotuste pealkirju (päevakord, arutati ja otsustati). Protokollist järeldub, et otsuse kommunaalmaksete ja rendi jaotuse kohta võtsid vastu allrentnikud ja kaasomanik. Teised allrentnikud ja kaasomanik ei ole hageja ja kostja vahelise rendisuhte poolteks. Seega sellise koosoleku otsustel ei ole seadusest ja kostjaga sõlmitud allrendilepingust tulenevalt mingeid õiguslikku mõju pooltevahelisele rendisuhtele. Kohus leiab, et koosoleku pidamist ja probleemide arutamist võib arvesse võtta poolte käitumise hea usu põhimõttega kooskõla hindamisel.

11.Vaidlust ei ole selles, et kostja tasus renti pärast 2004.a. detsembrit tähtaegselt ja lepingus ettenähtud suuruses. 2004.a. lõpuks rendimaksetena tasutud maksed arvestas hageja rendivõlgnevuse tasumiseks. Alates 2005.a. tasutud maksete arvelt hageja kustutas esmalt viivise võlgnevuse. Kostja poolt igakuuliselt renditasu summas tehtud maksetest ei jätkunud nii viivisvõlgnevuse kui rendi tasumiseks, mistõttu kostjal kasvas rendivõlgnevus ja sellega koos ka viivisevõlg. Kohus leiab, et hagejal ei olnud õigust 2005.a jaanuarist arvestada rendimakseid viivisevõlgnevuse katteks. VÕS § 88 lg 1 alusel oli kostjal õigus määrata, millise kohustuse täitmiseks ta raha maksab. Võlaõigusseaduse § 88 reguleerib juhtumeid, mil võlgnik peab võlausaldajale üle andma raha või liigitunnustega esemeid või osutama samaliigilisi teenuseid mitme erineva kohustuse täitmiseks ning üleantud rahast, esemetest või osutatud teenustest ei piisa kõigi kohustuste täitmiseks (lg 1). Seega eeldab see säte võlgnikul mitme kohustuse olemasolu. See eeldus on käesolevas asjas täidetud: kostjal tuli hagejale tasuda renditasu ja viivist. Tasumiste kohta esitatud tõendid (2005.a I kd lk 139 – 151; 2006 – lk 152 – 169; 2007 – 170 – 178) tõendavad, et kostja on maksete tegemisel märkinud, et tasub konkreetse kuu eest renti ja vastava kuu eest tasumiseks esitatud arve numbri. Hageja esitatud arvetel eelmise perioodi renditasu ega viivise võlgnevus ei kajastu ning maksmisele kuuluvana on märgitud üksnes vastava kuu renditasu summa. Kostjal puudus võimalus aru saada, et tema makseid arvestatakse varasemast teisiti ning et seoses sellega kostja võlgnevus kasvab. Hageja selline käitumine tuleb lugeda kostjale kahjutekitavaks: kostjal puudus võimalus võlgnevuse tekkimist ära hoida, võlgnevuse korral oli aga hagejal õigus rendileping lõpetada. TsÜS § 138 lg 2 alusel on õiguse teostamine teisele poolele kahju tekitamise eesmärgil vastuolus hea usu põhimõttega. Samuti kohus leiab, et VÕS § 88 lg 8, millele hageja tugineb, kohaldunuks siis, kui kostja ei oleks määranud, millise kohustuse täitmiseks ta raha maksab.

Seega hagi esitamise ajal oli kostja tegelik rendivõlg 2543,72 krooni. Selle summa osas kohus rahuldab rendivõla väljamõistmise nõude. 13 Kuna kohus tuvastas, et viivise suurus ei sõltu võla suurusest, ei omab viivisesumma arvestamisel tähtsust üksnes võlgnevuse olemasolu periood, võla suurus ja vahepealne vähenemine ei oma tähtsust. 2004.a. on hageja arvestanud viiviseid alates 16.03.2004 kuni 31.12.2004 kokku 291 päeva eest. Seega 2004.a. renditasuga viivitamise eest kuulusid tasumisele viivised 291 päeva x 0,5 % x 1700 krooni = 2473,50 krooni, mille kohus mõistab kostjalt välja. Kohus leiab, et ülejäänud osas tuleb viiviseid vähendada. Võlgnevuse tegelik suurus oli 2543,72 krooni ja kostja korduvalt soovis võlgnevuse arvestuse kontrollimist. Esitatud tõendite ja asjaolude alusel on kohtu hinnangul tõenäoline, et kostja oleks võlgnevuse viivitamatult tasunud, kui hageja oleks suutnud veenvalt võlgnevuse suurust tõendada. Kohtu selline seisukoht tugineb kostja 30.08.2007 kirjale, milles kostja ei eita rendimaksetega viivitamist ning on valmis selle eest tasuma viiviseid. Kohus ei nõustu hagejaga, et nimetatud kostja kiri on võlatunnistus VÕS § 30 mõttes. Kostja on kirjas väljendanud valmisolekut renditasu maksmisega viivitamise eest viiviseid tasuma maksimaalselt kuni 15 000 krooni, kuid ei ole tunnistanud konkreetset võlga. Viide OÜ B arvestusele, mille kohaselt kostjal on hageja ees viivisevõlg 11 437,32 krooni, ei ole käsitatav kostja võlatunnistusena. Kirjast nähtub, et kostja on nõus viiviseid tasuma kompromissi korras kuni kokkuleppe saavutamiseni, et vältida kohtuvaidlust. Nii märgib kostja 30.08.2007 kirja alt kolmandas lõigus: „Kui me peame kahjuks ettevõtma kohtutee ja kohust arvestab, et minu võlgnevus on väiksem..., siis soovin raha tagastamist, sest S K OÜ-le raha ülekandmine ilma kokkuleppeta ei ole võimalik.“ Kuna hageja enda käitumise tõttu kostjal ei olnud võimalik võla tegelikust suurusest aru saada, rendivõlga vähendada ja viivisenõuet vältida, reaalselt hakkas hageja kostjalt viivise tasumist nõudma alles 2007.a (kohus tuvastas, et varem on hageja üksnes viidanud viivise tasumise kohustusele, summat näitamata ja konkreetset nõuet esitamata), on kohtu hinnangul põhjendatud VÕS § 113 lg 8 ja § 162 lg 1 alusel alates 01.01.2005 arvestatava viivisesumma vähendamine 0 kroonini.