Eesistuja Iko Nõmm, liikmed Ande Tänav, Malle Seppik
Otsuse tegemise aeg ja koht
05.11.2008, Tallinn
Tsiviilasja number
2-07-48130
Tsiviilasi
OÜ Sangla Kullassepaäri hagi Ulvi Jurno vastu 104 478,11 krooni saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 06.06.2008 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Sangla Kullassepaäri apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
16.10.2008
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja OÜ Sangla Kullassepaäri (reg.kood 10079161, asukoht Kullassepa 3, Tallinn 10146) ja tema esindaja Rainer Kuulme; Kostja Ulvi Jurno (ik xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxx xx-x xxxxxxx xxxxx) ja tema esindaja Taivo Ruus.
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 06.06.2008 otsus OÜ Sangla Kullassepaäri hagis Ulvi Jurno vastu 104 478,11 krooni saamiseks ning saata tsiviilasi maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.
Hageja nõue ja põhjendused
1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 02.01.2004 graveerimistöökoha rendilepingu (edaspidi leping), mille alusel anti kostja kasutusse alates 02.01.2004 töökoht, mis koosneb kullassepalauast ja sinna juurde kuuluvatest elektriseadmetest. Lepingu p-i 4.1 kohaselt leppisid pooled kokku, et kostja kohustub tasuma igakuiselt maksustatavale kuule eelneva kuu 10-ks kuupäevaks renti 1 700 krooni kuus. Maksmisega viivitamisel leppisid pooled kokku, et leppetrahv on 0,5% renditasust päevas.
2.Kostja viivitas perioodil 01.03.2004 kuni 01.11.2004 igakuiste lepingukohaste rendimaksete (52 239,11 krooni) tasumisega, mistõttu tekkis hagejal lepingu p-i 4.1. kohaselt õigus arvestada tasumata summadelt viivist 0,5 % päevas. Rendimaksed tasuti kostja poolt olulise viivitusega peamiselt detsembris 2004.a., kuid ei tasutud rendimaksete tasumisega viivitamisest tekkinud viiviste võlgnevust. Peale rendimaksete võlgnevuse tasumist peamiselt detsembriks 2004.a. tasus kostja igakuiselt hagejale makseid lepingus toodud suuruses, kuid pole arvestanud igakuiste maksete tegemisel tekkinud viiviste võlgnevusega ja selle tasumise kohustusega. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 88 lg 8 kohaselt arvestas hageja alates detsembrist 2004.a. kostja poolt tasutud summad esmalt tekkinud ja juba sissenõutavaks muutunud viiviste katteks ja alles seejärel rendimaksete katteks. Seetõttu jäi kostja viivitusse ka alates detsembrist 2004.a. tasutud rendimaksete osas, mistõttu on kostja lepingust tulenev võlgnevus seisuga 31.08.2007 kokku 151 745,69 krooni, millest rendimaksete võlgnevus moodustab 52 239,11 krooni ja viiviste võlgnevus 99 506,58 krooni.
3.Hageja on alates viivisevõlgnevuse tekkimisest järjepidevalt nõudnud kostjalt viiviste tasumist, esitades selle kohta kostjale igakuiselt lisaks rendiarvetele ka viivisearveid ja saldoteatisi, kuid kostja on keeldunud nende kättesaamise kohta allkirja andmast ega ole järel käinud ka tema kodusele aadressile saadetud tähitud kirjadele (04.05.2005 kiri nr 46/005 ja 17.03.2004 kiri nr 5/004). Asjaolu, et hageja on järjepidevalt enne hagi esitamist nõudnud viiviste tasumist ning asjaolu, et kostja seda ei eita, nähtub selgelt ka kostja 30.08.2007 kirjast advokaadibüroole HETA (edaspidi 30.08.2007 kiri). 30.08.2007 kirja näol on tegemist võlatunnistusega VÕS § 30 lg 1 mõistes, millega kostja on tunnistanud kohustuse olemasolu ning on loobunud võimalikest vastuväidetest. Seega kuulub kostjalt eelnimetatud võlatunnistuse ja lepingu alusel igal juhul väljamõistmisele 11 437,32 krooni.
4.Poolte vahel ei ole sõlmitud kokkuleppeid lepingu muutmiseks. Samuti ei ole kokku lepitud selles, et pooled saaksid kirjalikku rendilepingut muuta suuliselt. Kullassepa 3 kinnistu kaasomanike, rendileandja ja allrentnike 24.03.2004 üldkoosoleku protokollist (edaspidi protokoll) nähtuvalt üritasid allrentnikud ebaseaduslikult reguleerida hageja ja kinnistu omaniku vahelisest lepingust tulenevaid suhteid olukorras, kus nad ise ei olnud nimetatud lepingu pooleks. Koosoleku päevakorrast nähtuvalt ei puudutanud nimetatud koosolek üldse allrentnike ja hageja vahelistest rendilepingutest tulenevate rendimaksete tasumist. Kostja vastuväited
5.Kostja hagi ei tunnistanud ning leidis, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Vastuväidete kohaselt ei ole hageja kostjat teavitanud, et peale detsembrit 2004.a. tasutud rent on arvestatud viiviste katteks. Kostja on seisukohal, et seoses mitte teavitamisega on hageja rikkunud hea usu põhimõtet.
6.Tulenevalt Kullassepa 3 kaasomanike vahelisest vaidlusest viibisid maksetega tasumised, kuid kõik maksmata arved said hiljemalt 2004.a. lõpuks tasutud. 24.03.2004 pidasid Kullassepa kaasomanike vahelisest vaidlusest tingitud segaste suhete ja olukorra lahendamiseks Kullassepa 3 allrentnikud, rendileandja ja Evi Normet rendiruumides koosoleku, kus hageja on koosoleku protokollis väljendanud nõustumust renditasudega 2(6)
viivitamise osas seniks, kuni on selgunud konkreetsed lahendused kinnistu kaasomanike omavahelistes suhetes ja suhetes hagejaga. Protokollis on fikseeritud hageja seadusliku esindaja V. Palli avaldus: „Ma ei tahagi teilt seni raha saada, olete juba niigi palju maksnud“. Kostja leiab, et avaldust tuleb tõlgendada kui lepingu muutmist rendimaksete tasumise kohustuse täitmise tähtaja osas ajani, mil lahendatud on vaidlus kinnistu kaasomanike vahelistes suhetes ja suhtes hagejaga. Kokkuleppel hagejaga on kostja hagi alusena toodud rendimaksed tasunud 2004.a. detsembri lõpuks. Seega on hageja väited rendimaksete võlgnevuse osas alusetud ja pahatahtlikud. Kostja on kõik oma lepingust tulenevad rendi maksmise kohustused täitnud kohaselt ja õigeaegselt. Hageja nõue viiviste osas on alusetu ja põhjendamatu.
7.2004.a. rendimaksete vastuvõtmisel antud kviitungitest nähtub, et kõik 2004.a. tasutud summad on vastu võetud rendi tasumiseks ega ole arvestatud väidetavate viiviste katteks. Hageja aktsepteeris esmalt põhivõla täitmist ning on asunud alles 2007.a. nõudma viiviseid 2004.a. eest.
8.Esimene arve töökoha rendi tasumise kohta esitati alles 2005.a. Varasematel perioodidel hageja arveid kostjale ei esitanud ning soovis, et kostja tasuks renti sularahas. Alates 2005.a. aprillist alustas kostja tasumist pangaülekande teel. Lisaks ei täitnud hageja lepingu p 2.2 kohast kommunaalmaksete tasumise ja seega allrentnike töötingimuste kindlustamise kohustust ega esitanud allrentnikele tasumiseks seaduse järgi nõutud arveid, siis puuduvad hagejal igasugused eeldused kostjalt 2004.a. arvete tasumisega viivitamise eest viivise nõudmiseks.
9.30.08.2007 saadetud kirja näol ei ole tegemist võlatunnistusega. Nimetatud kirjas on kostja viidanud OÜ Balansiir poolt tehtud erapooletule ja objektiivsele arvamusele, mille järgi võis võlgnevus viiviste osas olla 11 437,32 krooni, kuid rendivõlga OÜ Balansiir arvamuse kohaselt ei olnud. Lisaks juhtis OÜ Balansiir tähelepanu hageja poolt väljastatud rendiarvetele, mis olid tihti esitatud hilinemistega ning arvete esitamine oli kaootiline aastatel 2004 - 2005. Kostja on veendunud, et tema rendimaksete kohustused on täidetud. Maakohtu otsuse põhjendused
10.Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
11.Otsuse põhjenduste kohaselt on kostja tõendanud, et rendimaksetega tasumisega viivitamine oli kokkuleppeline. Kullasepa 3 hoone kaasomaniku, hageja kui hoone rentniku ja allrentnike 24.03.2004 üldkoosoleku protokollist nähtub, et hoone kaasomanike ja hageja vahel olid eriarvamused hageja rendilepingu kehtivuse (uueks tähtajaks pikenemise) üle, allrentnikel oli hagejale pretensioone hoone kommunaalmaksete mitteõigeaegse tasumise suhtes ja et hageja seaduslik esindaja teatas allrentnikele, sealjuures ka kostjale, et ta „ei tahagi neilt seni raha saada, olete juba niigi palju maksnud“. Kohtu hinnangul tõendavad hageja seadusliku esindaja sõnad hageja tahteavaldust vähemalt teatud perioodi renditasu mitte nõuda. Hageja ei ole ka tõendanud, et ta vaidlusalusel perioodil kostjalt viiviste (lepingus nimetatud leppetrahviks) tasumist nõudis.
12.VÕS § 101 lg 3 kohaselt ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevaid õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Seega puudus hagejal õigus arvestada ja nõuda kostjalt viiviseid vaidlusaluse perioodi rendimaksete mittetähtaegse täitmise eest ega lugeda kostja poolt 2004.a. detsembris ja hiljem tasutud renti viiviste katteks. Kuna kostja tasus renti pärast detsembrit 2004 tähtaegselt ja lepingus ettenähtud suuruses, puudub alus kostjalt täiendavat renti ja viiviseid nõuda.
3(6)
Apellatsioonkaebuse põhjendused
13.Hageja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Alternatiivselt taotleb hageja maakohtu otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldatakse ja jäetakse menetluskulud kostja kanda.
14.Kaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus rikkunud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lg-t 1 ja § 442 lg-t 8. Maakohus on otsust tehes analüüsinud vaid ühte tõendit – kostja poolt esitatud protokolli ja on menetlusõiguse norme rikkudes jätnud kõik ülejäänud asjas esitatud tõendid analüüsimata ja hageja faktilised väited käsitlemata.
15.Protokollist nähtuvalt on hageja avaldanud arvamust vaid väidetava maksete jagamise otsuse peale, pidades silmas, et ta ei soovi kommunaalmaksete ja hageja poolt kinnistu omanikule tasutavate rendimaksete kandmist allrentniku poolt. Vaidlust ei ole selles, et mingit maksete jagamist tegelikkuses ka ei toimunud, sest kõik hageja poolt hageja ja kinnistu omaniku vahelise rendilepingu kohased maksed on kinnistu omanikule tasunud vaid hageja. Koosoleku päevakorrast nähtuvalt ei puudutanud nimetatud koosolek üldse poolte vahelisest lepingust tulenevate rendimaksete tasumist, mistõttu ei saanud koosolek teha mingeid otsuseid pooltevahelise lepingu muutmise suhtes. Hageja on menetluses korduvalt selgitanud, et ta ei ole andnud nõustumust ega avaldanud tahet rendilepingus vastava muudatuse tegemiseks, mis täiendavalt nähtub ka asjaolust, et hageja on ka väidetava kokkuleppelise viivitusperioodi jooksul korrapäraselt ja igakuiselt jätkanud kostjale arvete esitamist renditasu kohta, millele kostja ei ole menetluses ka vastu vaielnud.
16.Kohus ei ole otsuses põhjendanud, mille alusel on jõutud järeldusele, et protokollis sisalduva väidetava hageja lause „Ma ei tahagi teilt seni raha saada, olete juba niigi palju maksnud“ näol on tegemist poolte kokkuleppega muuta lepingu p-i 4.1 (rendimaksete tasumine igakuiselt) selliselt, et kostja ei pea tasuma rendimakseid määramata ajaperioodi jooksul. Pooltevahelist kirjalikku lepingut ei ole võimalik muuta ühe poole/kolmandate isikute protokollitud ühepoolse otsusega.
17.Rendimaksete tasumisega viivitamise osas poolte kokkuleppe puudumine nähtub üheselt ka kostja 30.08.2007 kirjast, milles kostja on selgesõnaliselt kinnitanud asjaolu, et ta on rendimaksete tasumisega viivitanud, tunnistades sellega ka ise, et mingeid kokkuleppeid rendilepingu muutmiseks (rendimaksetega tasumisega viivitamise osas) ei ole poolte vahel sõlmitud. Kohus ei ole 30.08.2007 kirja analüüsinud.
18.Ebaõige on kohtu seisukoht, mille kohaselt ei ole hageja tõendanud, et ta vaidlusalusel perioodil kostjalt viiviste tasumist nõudis. Vastupidi, hageja on nõudnud kostjalt viiviste tasumist ka vaidlusalusel perioodil, mis nähtub ka kohtule esitatud tõenditest (25.01.2007 saldoteatis, kostja 14.04.2006 kiri, kostja 15.05.2005 kiri, hageja 17.03.2004 kiri, hageja 15.09.2004 kiri).
19.Samuti on ekslik on kohtu seisukoht, mille kohaselt ei ole vaidlust selles, et kostja tasus renti pärast 2004.a. detsembrit tähtaegselt. Peale rendimaksete võlgnevuse tasumist peamiselt 2004.a. detsembriks tasus kostja hagejale igakuiselt makseid rendilepingus toodud suuruses, kuid kuna kostjal oli tekkinud viiviste võlgnevus rendimaksete tasumisega viivitamise eest, siis VÕS § 88 lg 8 kohaselt arvestas hageja alates 2004.a. detsembrist kostja poolt tasutud summad esmalt tekkinud ja juba sissenõutavaks muutunud viiviste katteks ja alles seejärel rendimaksete katteks. Nimetatud põhjusel jäi kostja viivitusse ka alates 2004.a. detsembrist tasutud rendimaksete osas. Vastus apellatsioonkaebusele
20.Kostja ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palus jätta kaebuse rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
4(6)
Ringkonnakohtu põhjendused
21.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega ja kuulanud ära menetlusosalised, leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Ringkonnakohus jagab apellandi seisukohta, et maakohus on TsMS § 436 lg-t 1 ja § 442 lg-t 8 rikkudes jätnud hageja faktilised väited käsitlemata ja nende kinnituseks esitatud tõenditele põhjendamatult hinnangu andmata. Kohus on rikkunud menetlusõiguse norme määral, mis toob kaasa otsuse tühistamise ja tsiviilasi tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks.
22.Maakohus on jätnud hagi rahuldamata VÕS § 101 lg 3 põhjal, mille kohaselt ei või võlausaldaja tugineda võlgniku poolt kohustuse rikkumisele ega kasutada sellest tulenevaid õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Nimetatud säte kehtestab hea usu põhimõttest tuleneva olulise piirangu seadusest või lepingust tulenevate õiguste kuritarvitamise vastu, võttes võlausaldajalt õiguse võlgnikupoolsele lepingurikkumisele vaatamata kasutada õiguskaitsevahendeid. Maakohtu järeldus, et hageja poolt 24.03.2004 toimunud koosolekul väljendatu tõendab hageja tahteavaldust vähemalt teatud perioodil renditasu mitte nõuda, on ebaselge. Otsuses ei ole märgitud, millist ajavahemikku maakohtu seisukoht puudutab ehk millise perioodi rendimaksete eest ei ole hagejal õigus viiviseid nõuda. Hagejal kostja suhtes õiguskaitsevahendi kasutamise keelamine eeldab piirangu ulatuse suhtes selguse loomist. Kohus on aga jätnud VÕS § 101 lg 3 kohaldamisel faktilised asjaolud tuvastamata ja rikkunud sellega TsMS § 438 lg-t 1.
23.Lisaks sellele on hageja menetluses korduvalt esitanud väite, et ta ei ole kõnealusel koosolekul andnud nõusolekut ega avaldanud tahet rendilepingus rendimaksete tasumise osas muudatuse tegemiseks. Hageja on väitnud, et kõnealusel koosolekul ei puudutatud üldse pooltevahelisest lepingust tulenevate rendimaksete tasumise küsimust, mistõttu ei saanud kohalviibijad teha ka mingeid otsuseid pooltevahelise rendilepingu muutmise suhtes. Hageja on selgitanud, et arutelu all oli küsimus allrentnike poolt kinnistu omanikule otse kommunaalmaksete maksmisest, millele hageja vastu vaidles. Et rendilepingus ei ole muudatusi tehtud, kinnitab hageja väitel asjaolu, et ta on jätkanud pärast koosoleku toimumist korrapäraselt kostjale igakuiste renditasu arvete esitamist. Toimikumaterjalist nähtuvalt on kohus rajanud otsuse vaid kostja poolt tõendina esitatud 24.03.2004 Kullassepa 3 asuva kinnistu kaasomaniku Evi Normeti, rendileandja ja allrentnike osavõtul peetud koosoleku protokolli ühele lausele. Protokolli tähendust tervikuna (tl 34-35) kohus hinnanud ei ole. Samuti on kohus jätnud tähelepanuta hageja väited, et ta on alates viivisevõlgnevuse tekkimisest järjepidevalt, s.t nii enne kui pärast 24.03.2004 toimunud koosolekut nõudnud kostjalt viiviste tasumist, esitades selle kohta kostjale igakuiselt lisaks rendiarvetele ka viivisearveid ja saldoteatisi (tlk 14-17). Kohtu hinnang puudub ka kostja poolt advokaadibüroole HETA 30.08.2007 saadetud kirja ning hageja väite kohta, et kostja on nimetatud kirjas viiviste võlgnevuse olemasolu tunnistanud (tl 70). Kohus ei ole VÕS § 101 lg 3 kohaldades põhjendanud, miks ta ei nõustu hageja eeltoodud väidetega ning miks tuli eelpool loetletud tõendid jätta otsust langetades arvestamata.
24.Vastavalt TsMS § 436 lg-le 1 peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. TsMS § 442 lg 8 paneb kohtule kohustuse anda hinnang kõigile poolte esitatud faktilistele väidetele ning kui kohus mõne väitega ei nõustu, peab kohus seda otsuses põhjendama. TsMS § 436 lg 2 kohaselt tuleb kohtuotsus rajada asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 232 lg 1 paneb kohtule kohustuse hinnata kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning kui kohus jätab mõne tõendi arvestamata, peab kohus seda vastavalt TsMS § 442 lg-le 8 otsuses taas põhjendama. Kohus ei saa jätta poolte esitatud väiteid ja
5(6)
tõendeid põhjendamatult kõrvale, vaid peab otsust tehes ütlema, millise järelduse ta esitatud faktide kohta tõendeid hinnates teeb.
25.Ringkonnakohtul ei ole võimalik maakohtu otsuses olevaid eelmärgitud menetlusnormide rikkumisest tingitud puudusi kõrvaldada ning asuda esimesena vaidluse lahendamiseks olulisi asjaolusid tuvastama ja esitatud tõenditele sisulist hinnangut andma. Tagamaks pooltele õigust kohtuotsust vaidlustada asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas, peab esmalt oma seisukohad avaldama esimese astme kohus. Eeltoodu põhjal tuleb tsiviilasi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks.
26.Menetluskulude jaotus kuulub otsustamisele vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele.
Iko Nõmm
Malle Seppik
Ande Tänav
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.