Võlaõigus › Võõrandamislepingud

HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

SO(edaspidi hageja) esitas 31.12.2008 maakohtule hagi OÜG(edaspidi kostja) vastu 608 836.55 krooni, seisuga 31.12.2008 viivise 54 850.31 krooni ja lisanduva viivise nõudes. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 17.08.2006 korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu, mille esemeks oli Tallinnas XXX asuva eluruumi nr 103 ja mitteeluruumi nr 116 ostmine ning nende valmis ehitamisega seotud kostjapoolsete kohustuste fikseerimine (edaspidi leping). Lepingu lisa nr 1 kohaselt oli lepingu ese 3-toaline. Lepingu p 4.1 kohaselt oli kostja kohustuste täitmise tähtajaks 01.07.2007. Hoonele pidi olema väljastatud kasutusluba hiljemalt 31.10.2007. Hageja tasus kostjale lepingu alusel 560 820 krooni ning lepingu sõlmimisel notaritasu 11 369.30 krooni, kokkulepitud muudatustööde eest 16 569.70 krooni, kokku 588 759 krooni. Hageja taotleb notaritasude väljamõistmist kahjuhüvitamise sätete alusel. Hagejal oli lepingu p 7.2 tulenev õigus lepingust ühepoolse taganemisavalduse tegemisega taganeda, kui lepingu ese ei ole lepingu kohaselt valmis ehitatud vastavalt lepingus toodud tingimustele hiljemalt kahe kuu jooksul lepingu p 4.1 märgitud tähtajast. Kostja rikkus müügilepingut ning hageja taganes lepingust 24.04.2008 tehtud taganemisavaldusega, mille kostja sai kätte 29.04.2008. Taganemine jõustus 13.05.2008, kuivõrd kostja ei täitnud endale võetud kohustusi. Kostja rikkumine seisnes alljärgnevas: 1) Lepingu kohaselt oli lepingu eseme valmimistähtajaks 01.07.2007. Nimetatud ajaks kostja oma kohustusi ei täitnud. Kostja andis hagejale mitmeid lubadusi lepingu eseme valmimistähtaja osas. See tegi hagejale raskeks otsustamise, kas oodata veel lepingu eseme valmimist või lepingust taganeda. Lepingu p 7.2.1 keelas hagejal lepingust taganemise mitte enne kahe kuu möödumist müügilepingu p 4.1 märgitud tähtaegadest ning hageja ei saanud kasutada taganemisõigust varem kui 31.12.2007. Lepingu p 4.1 kokkulepitud tähtajad ei pikenenud poolte kokkuleppel. Hageja ei kasutanud lepingust taganemise õigust lepingus märgitud piirangu ning kostja lubaduste tõttu. 2) Kostja ei ole pakkunud hagejale lepingu p 6.2 sätestatud akti vormistamist kuni 02.06.2008. Hagejale on tutvustatud üksnes eluruumi, mitte parkimiskohta. 3) Kostja rikkus lepinguga kokkulepitud eluruumi planeeringut. Lepingu kohaselt pidi kostja valmis ehitama eluruumi ning parkimiskoha vastavuses müügilepingu, selle lisadega ning ehitusloa saanud ehitusprojektiga. Ehitusprojekti kohaselt on tegemist 3toalise korteriga ning garderoobi suuruseks on 6.2 m2. Muudatusprojekti kohaselt on eluruumi 2-toaline ning garderoobi suuruseks on 3 m2. Ehitusprojektis, mida hagejale

enne lepingu sõlmimist tutvustati, oli garderoobi suuruseks 6.2 m2 ning hageja jaoks oli ruumikas garderoob üheks korteri ostmise põhjuseks. Poolte vahel ei ole selliste muudatuste osas kokkulepet sõlmitud. Kostja on teinud nimetatud muudatused omavoliliselt. Võimalikest muudatusest rääkisid pooled veebruaris 2006, ehk 7 kuud enne lepingu sõlmimist. Lepingu sõlmimisel lisati lepingule eluruumi plaan vastavalt esialgsele lahendusele. Samuti oli ehitusluba välja antud 3-toalise korteri ehitamiseks. Lepingu p 2.3.5 kohaselt lõppesid lepingu sõlmimisega kõik varasemad pooltevahelised kokkulepped lepingu eseme suhtes. Hageja ei ole avaldanud soovi ega sõlminud kokkuleppeid, et eluruum muutuks 3-toalisest 2-toaliseks. Seega kasutusloa saanud eluruumi planeering ei vastanud sõlmitud lepingus kokkulepitule ning lepingu ese ei vasta lepingutingimustele. 4) Kostja rikkus kokkulepitud eluruumi siseviimistlust. Lepingu lisaks nr 3 olevas korteri siseviimistluse kirjelduses on viidatud, et eksponeeritavate paekiviseinte puhul on arvestatud need krohvist puhastada, vuukida ning katta need antitolmuga. Eluruumis asus paekivisein, kuid kostja soojustas selle ning kattis krohvi ja värviga. Eluruumi ja magamistoa seina tagant pidi jätkuma hoone, mistõttu polnud vaja seina soojustada. Lepingurikkumiseks saab lugeda ka hoone välisseina soojustamata jätmise. Hageja soovis muudatustööna säilitada elutoas valatud betoonseina viimistlemata ning selles osas oli pooltel kokkulepe, mida kostja rikkus. Seega rikkus kostja kohustust taastada ja eksponeerida eluruumis paekivisein ning jätta betoonsein viimistlemata. Lepingu eseme valmimistähtaeg ei pikenenud hageja tõttu. Muudatustööde eest mittetasumine oli tingitud asjaolust, et poolte vahel valitses segadus, mille eest ja kui palju kostja hagejalt lisaraha küsib. Kuna kostja rikkus lepingu p 4.2, siis hagejal oli õigus võlaõigusseaduse (VÕS) § 111 lg 1 sätestatud õiguskaitsevahendi kasutamiseks. Muudatustööde eest mittetasumine oleks toonud kaasa ehitustööde peatamise alles augustis 2007, kui oli möödunud lepingujärgne valmimistähtaeg 01.07.2007. Hagejat ei hoiatatud kordagi, et arvete tasumata jätmine toob kaasa ehituse venimise. Samuti ei saanud see olla takistuseks ehitustööde lõpetamisel. Hageja on korduvalt nõudnud, et pooled fikseeriksid kirjalikult kokkulepitud muudatustööd, kuid seda ei tehtud. Hageja leiab, et kasutusloa väljastamine ei tähenda kostjapoolset lepingu täitmist. Kohalik omavalitsus ei hinda kasutusloa väljastamisel pooltevahelises lepingus kokkulepitud tingimuste täitmist. Hageja leiab, et kostjapoolne taganemisavaldus on tühine, kuna hageja taganemine on kehtiv. Kui hageja lepingust taganemine ei ole kehtiv, siis on kostja poolt täitmata taganemise materiaalsed eeldused.

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja vaidleb hagile vastu ja palub jätta see rahuldamata. Kostja leiab, et hageja lepingust taganemine ei ole kehtiv. Hageja etteheited eluruumi siseviimistluse lepingutingimustele mittevastavusele on alusetud. Poolte vahel ei ole kunagi olnud kokkulepet, et eluruumi magamistoa paekivisein on eksponeeritav paekivisein lepingu lisa 3 mõttes. Kostja oli lepingu kohaselt kohustatud krohvist puhastama need paekiviseinad, mis kuuluvad eksponeerimisele. Poolte vahel ei ole kokku lepitud, et kostja kohustus jätma betoonseina krohvimata. Hageja hakkas huvi seoses paekiviseinaga üles näitama pärast lepingu sõlmimisest märgatava aja möödumist ning kostja püüdis pakkuda hagejale võimalikke alternatiive. Betoonsein ja paekivisein kaeti vastavalt lepingus kokkulepitule. Kostja ei ole võtnud lepinguga kohustust renoveerida hoone välisseina. Kostja vaidleb vastu hageja väitele garderoobi suuruse vähendamise kohta, sest lepinguga ei olnud kokku lepitud garderoobi pindalas. Kasutusluba väljastati korterelamule ja parkimismajale 12.03.2008, seega rohkem kui kuu aega enne hageja taganemisavaldust. Kostja leiab, et tema poolt olid kõik lepinguga võetud kohustused nõuetekohaselt täidetud enne hagejapoolset lepingust taganemise avalduse saamist. Hageja

käis lepingu eset korduvalt üle vaatamas ning ei soovinud lepingu esemel esinevaid puudusi fikseerida. Vaatamata sellele, et hageja esitas lepingust taganemise avalduse, käis ta veel ka kaks kuud hiljem korterit üle vaatamas. Kostja leiab, et lepingu p 4.1 tähtajad pikenesid nii lepingu p 4.4 alusel kui ka hageja käitumisest tulenevalt. Hageja tellis lepingu esemele muudatused ja jättis nende eest tähtaegselt tasumata, mistõttu tähtajad pikenesid. Ettemaksuarved tasaarvestas kostja lõpuks oma tasaarvestuse avalduses. Kostja leiab, et isegi kui kostja oleks oluliselt rikkunud lepinguringimusi, on hageja oma taganemise õiguse avalduse esitamise ajaks minetanud VÕS § 118 lg 1 tulenevalt. Hagejale pidi rikkumine olema ilmne ning hageja oleks pidanud õiguskaitsevahendit kasutama mõistliku tähtaja jooksul, milleks saaks Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-28-08 alusel olla 1/10 aegumistähtajast, e 3 kuud. Ka 3 kuud võib olla ebamõistlikult pikk tähtaeg. Hageja ei kasutanud taganemisõigust 10 kuu jooksul, jätkas kostjaga suhtlemist ja käis lepingu eset vaatamas 14.02.2008, 31.03.2008 ja 02.06.2008. Kostja leiab, et lepingu tähtaega pikendati pooltevahelise kokkuleppega ning hageja tahe lepingu p 4.1 sätestatud tähtaegade pikendamiseks väljendus hageja tegudes, millest võib järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg, mille sisuks on lepingu p 4.1 sätestatud tähtaegade pikenemine. Korteri toalisust muudeti vastavalt hageja soovile ja seda tehti juba 2006.a veebruaris. Lepingu sõlmimisel on ekslikult lepingule lisatud eelprojekti staadiumist pärinev korteri plaan, mis ei muuda poolte tegelikku tahet. Kostja on lepingust taganenud 14.07.2008 avaldusega lepingu p 7.1.2 ja 7.1.3 alusel ning teinud lepingu p 7.4 alusel leppetrahvi osas ettemaksuga tasaarvestuse. Hageja käis 2008.a mais notaris ning ei ilmunud 31.07.2008 tehingu sõlmimiseks notarisse. Lepingu eseme ülevaatamine toimus 31.03.2008, ehk pärast lepingu eseme valmimist. Hageja käitus pahatahtlikult, kuna ei allkirjastanud lepingu eseme valmimise akti. Kostja leiab, et leping pikenes kuni kostja poolt lepingust taganemiseni.

MAAKOHTU SEISUKOHAD

Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamata jätmisele. Vaidlustamata asjaolude kohaselt: 1) 17.08.2006 sõlmisid pooled korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu (edaspidi leping), mille kohaselt oli lepingu esemeteks XXX asuv eluruum nr 103 (edaspidi eluruum) ja mitteeluruum nr 116 (parkimiskoht, koos nimetatud lepingu ese, t lk 830); 2) Nimetatud lepingu alusel tasus hageja kostjale lepingu p 3.2 ja 3.3 kohaselt 560 820 krooni (t lk 31-32), notaritasu 11 369.30 krooni (t lk 33) ja muudatustööde eest vastavalt kostja poolt esitatud arvetele 16 569.70 krooni (t lk 34-35); 3) Eluruum ei valminud lepingu p 4.1 märgitud tähtajaks, s.o 01.07.2007; 4) Kasutusluba XXX korterelamule ja parkimismajale anti välja 12.03.2008 (t lk 76-79); 5) Hageja taganes lepingust 24.04.2008 lepingust taganemise avaldusega, mis on kostjale kätte toimetatud 29.04.2008 (t lk 39-40, 44); 6) Kostja on lepingust taganenud 14.07.2008 lepingust taganemise avaldusega, mis on hagejale kätte toimetatud (t lk 80-83, 240); 7) Kostja on teinud nõuetega tasaarvestuse ning tagastanud hagejale 260 332.45 krooni (t lk 87-88); VÕS § 208 lg 1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Hageja on poolte vahel sõlmitud lepingust taganenud, mistõttu

hindab kohus, kas hagejapoolne lepingust taganemine on kehtiv. VÕS § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Võlasuhe lõpeb lepingust taganemisega ning lepingupool taganeb lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele (VÕS § 186 p 5, § 188 lg 1). Tulenevalt võlasuhete regulatsiooni dispositiivsusest võivad lepingupooled ka ise kokku leppida, et oluliseks lepingurikkumiseks on mõni muu kohustuse rikkumine, mis ei ole sätestatud VÕS § 116 lg 2 p 1-4, kuid annab ühele poolele õiguse lepingust taganeda. Lepingu p 7 on sätestatud lepingu ühepoolse lõpetamise alused. Lepingu p 7.2.1 kohaselt on ostjal kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni õigus kahenädalase etteteatamistähtajaga (täiendav tähtaeg kohustuste täitmiseks) õigus lepingust ühepoolse avalduse alusel taganeda ja leping üles öelda, kui lepingu ese ei ole käesoleva lepingu kohaselt valmis ehitatud ja/või ehitisele, mille osaks lepingu ese on, ei ole antud kasutusluba vastavalt lepingus toodud tingimustele hiljemalt 2 kuu jooksul käesoleva lepingu punktides 4.1 või 4.2 nimetatud tähtaegadest. Lepingu punkti 4.1 kohaselt kohustus kostja teostama lepingu eseme ehitustööd vastavalt ehitusloa saanud ehitusprojektile ja tegema siseplaneeringu ja viimistlustööd vastavalt lepingu lisaks nr 3 olevale korteri siseviimistluse kirjeldusele hiljemalt 01.07.2007 ning hankima lepingu esemele ja ehitise osadele kasutusload hiljemalt 31.10.2007. Pooled võivad nimetatud tähtaega lepingu punkti 4.2 kohaselt pikendada lihtkirjalikus vormis sõlmitud vastavasisulise kokkuleppega. Puudub vaidlus, et kirjalikku kokkulepet poolte vahel tähtaja pikendamise kohta ole. Tunnistajate ER’i ja AR’i ütlustega on tõendatud, et hageja käis mitmel korral vaidlusalust eluruumi üle vaatamas (t lk 165, 238). Eluruumi ülevaatus toimus veebruaris 2008, kui korteris toimusid veel ehitustööd ning 31.03.2008, kui eluruum oli valmis. ER oli ehitajapoolne esindaja ning AR esindas kostjat. Hageja leiab, et ta ei ole olnud nõus lepingu p 4.1 märgitud tähtaja pikendamisega. Kostja vaidleb sellele seisukohale vastu. Kohus leiab, et lepingu eseme valmimistähtaega saab lugeda poolte kokkuleppel pikendatuks kuni lepingu eseme tegeliku valmimiseni 31.03.2008 VÕS § 13 lg 3 alusel. Hageja näitas oma käitumisega, et ta aktsepteeris lepingu eseme tähtaja pikendamist ning lisaks sellele kasutas õiguskaitsevahendina leppetrahvi lepingu punkti 4.2 kohaselt (t lk 147). Kohtu hinnangul ei saa hageja tugineda tähtaja rikkumisele 24.04.2008 taganemise avalduses, kuna kostja uskus tulenevalt hageja käitumisest tähtaja pikendamise kokkuleppe kehtivusse. Pärast lepingu punktis 4.1 tähtaja möödumist jätkasid pooled lepingu täitmist ja hageja tundis huvi uute valmimistähtaegade, siseviimistlustööde ning lepingu eseme hinna osas ning käis lepingu eseme ülevaatusel (t lk 103-106, 128, 156, 160-161). Hageja on küll elektronkirjaga saatnud kostjale meeldetuletuseks lepingu p 4.1 teksti, kuid hinnates hageja käitumist ja teisi tõendeid kogumis, ei muuda nimetatud elektronkiri kohtu seisukohta tähtaja pikenemise osas (t lk 158-159). Seega ei ole kostja kohtu hinnangul lepingu p 4.1 sätestatud tähtaega rikkunud. Kohus nõustub kostjaga, et 24.04.2008 taganemisavalduse tegemise ajaks oli hageja kaotanud lepingu eseme valmimistähtaja ületamise osas lepingust taganemise õiguse. VÕS § 118 lg 1 p 1 kohaselt taganemiseks õigustatud lepingupool kaotab õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Pooltevahelisest suhtlusest nähtub, et hageja teadis, et kostja ei suuda lepingu p 4.1 kokku lepitud tähtaega järgida, mistõttu oli juba juulis 2007.a hagejale ilmselge, et kostja rikkub selles osas lepingut. Tulenevalt lepingu p 7.2.1 oli hagejal õigus tähtaja rikkumise tõttu taganeda lepingust pärast (01.07.2007 + 2 kuud) 01.09.2007.

Kohtu hinnangul ei ole kostja tõendanud, et eluruumi ehitustööde viibimise tingis hageja poolt muudatuste eest maksmata jätmine. Pooltevaheline elektronkirjavahetus nimetatud asjaolu ei tõenda (t lk 112-117). Järgneva rikkumisena on hageja välja toonud asjaolu, et vastavalt lepingule pidi eluruum olema 3-toaline, kuid valminud eluruum on 2-toaline. VÕS § 217 lg 1 kohaselt asi peab vastama lepingutingimustele. Lepingule on juurde lisatud lisa 1, millest nähtuvalt on eluruum 3-toaline (t lk 26). Hageja tugineb lepingu p 4.1, mille kohaselt oli kostja kohustatud eluruumi välja ehitama vastavalt ehitusloa saanud ehitusprojektile. Kuna olemas on 23.05.2005 eelprojekt ja 14.01.2008 muudatusprojekt, saab eeldada, et ehitusloa saamise aluseks on olnud 23.05.2005 eelprojekt. Eelprojektis on eluruum 3-toaline (t lk 136-137). Valminud korter on 2-toaline ning selles osas on väljastatud ka kasutusluba (t lk 135). Nimetatud muudatus on kajastatud ka 14.01.2008 muudatusprojektis (t lk 138-141). Lepingu p 4.6 kohaselt lepingu eseme siseplaneeringu ja viimistlustööd teostatakse vastavalt ehitusprojektile. Vaatamata asjaolule, et eelprojektis on eluruum 3-toaline ning lepingule on juurde lisatud ka vastav eluruumi plaan, leiab kohus, et lepingupoolte ühine tegelik tahe lepingu sõlmimisel on olnud, et eluruum on 2-toaline. Kohus leiab, et nimetatud tahe kajastub nii pooltevahelises suhtluses, mis on toimunud enne ja pärast lepingu sõlmimist ning samuti on selline muudatus tehtud 14.01.2008 muudatusporjektis. On ebamõistlik eeldada, et kostja tegi korteri taolisuse osas ise muudatuse. OÜ A 09.03.2009 kirjaga on tõendatud, et 2006.a veebruaris tehti eluruumi planeeringus muudatus hageja soovil selliselt, et 3-toaline korteri projekteeriti ümber 2toaliseks kabineti likvideerimise ning saadud pinna elutoaga liitmise teel (t lk 142). Nimetatut kinnitab JS 20.02.2006 elektronkiri RR’ile, kuhu on juurde lisatud muudetud eluruumi planeering (t lk 143-144). Muudetud eluruumi planeering vastab 14.01.2008 muudatusprojektis kajastatud eluruumi planeeringule (t lk 141 ja t lk 144 oleva eluruumi planeeringu võrdlemine). Seega loeb kohus tõenäoliseks, et hageja 15.02.2007 elektronkirjas on silmas peetud siseust (kabineti uks), mis uue planeeringu tõttu ära jääb ning hageja soovis siseukse maksumuse mahaarvestamist (t lk 145-150). Nimetatud elektronkirjad kajastavad siseukse ärajäämist seoses eluruumi planeeringu muutmisega JS poolt (t lk 149). Oluline on kohtu arvates hinnata ka hageja enda käitumist. Tunnistaja AR’i ütluste kohaselt käis ta hagejaga korterit üle vaatamas 2-3 korral. Korteri ülevaatusel ei olnud hagejal kunagi küsimust seoses sellega, et korter on 2-toaline (t lk 238). Kostja seaduslik esindaja on kohtuistungil avaldanud, et kuulis hagejalt ühe toa puudumisest alles notaris (t lk 239). Hageja selgitusi (t lk 239), et ta ei saanud korteri ülevaatusel seoses ehitustegevusega aru, kas korteris on 2 või 3 tuba, ei saa võtta tõsiselt. Hageja ei saa tugineda lepingu p 2.3.5, kuna kohus on eelnevalt tuvastanud, et poolte tahe 17.08.2006 lepingu sõlmimisel oli, et kostja ehitab valmis ja müüb hagejale 2-toalise korteri. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostja ei ole lepingut rikkunud ning tuvastatud on poolte kokkulepe, et kostja müüb hagejale lepingu esemena 2-toalise korteri. Järgneva rikkumisena on hageja välja toonud asjaolu, et vastavalt lepingule pidi eluruumis olema garderoob 6.2 m2 (t lk 137). Valmis ehitatud eluruumis on garderoob 3 m2, mis kajastub ka muudatusprojektis (t lk 140). Lepingu p 4.6 kohaselt lepingu eseme siseplaneeringu ja viimistlustööd teostatakse vastavalt ehitusprojektile. Hageja tugineb ka väitele, et poolte vahel ei ole vastavalt lepingu p 4.3 muudatuskokkuleppeid sõlmitud. Kohtu hinnangul saab garderoobi pindala suurust pidada samuti üheks hagejapoolseks lepingust taganemise aluseks, kuna see on hõlmatud lepingu p 4.1 sätestatud eluruumi väljaehitamisega. Vastavalt ehitusloa saanud ehitusprojektile pidi garderoob olema 6.2 m2 ning kostja on seda suurust ühepoolselt muutnud. Seega on kostjapoolne lepingu rikkumine faktiliselt olemas.

Samas on kostja märkinud asjaolud, millest saab järeldada, et hageja rikuks sellel alusel lepingust taganedes hea usu põhimõtet. Kostja tugineb sellele, et hageja poolt kohtuistungil esitatud väidetest tulenevalt hankis ta lepingu eset puudutava majaosa projektid (eelprojekti ja muudatusprojekti) alles käesoleva kohtumenetluse raames, mistõttu on ilmselgelt alusetu hageja väide, et ta on varasemalt tuginenud eelprojektile (t lk 181, protokoll t lk 163). Taganemise avalduses on hageja viidanud üksnes lepingu p 4.1 rikkumisele. Puuduvad tõendid selle kohta, et hageja oleks enne käesolevat menetlust viidanud kostjapoolsele lepingu rikkumisele seoses garderoobi pindala vähenemisega. Tunnistajate ER’i ja AR’i ütlustest ei nähtu, et garderoobi suuruse osas oleks hageja kostjale eluruumi ülevaatuse ajal pretensioone esitanud (t lk 165-166, 237-238). Kui hageja märkas eluruumi ülevaatuse ajal, et ehitatav garderoob ei vasta enam tema nõuetele, oleks ta pidanud mõistliku aja jooksul kostjat sellest teavitama, et kostja oleks saanud puuduse kõrvaldada. Käesoleval juhul lasi hageja kostjal eluruumi valmis ehitada ning alles kohtumenetluses on hageja viidanud nimetatud mittevastavusele. See asjaolu annab kohtule menetluslikult aluse kvalifitseerida hageja lepingust taganemine seoses garderoobi pindala vähenemisega hea usu põhimõtte vastaseks. VÕS § 6 tulenevalt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Õige on samuti kostja viide, et lepingule lisatud plaanis ei ole märgitud garderoobi pindala, mistõttu võib järeldada, et pooltel puudus kokkulepe konkreetse ruumi pindala osas. Kohtule esitatud tõenditest ei nähtu, et hageja oleks lepingu sõlmimisel lähtunud 6.2 m2 suurusest garderoobist. Näiteks hageja poolt tellitud eluruumi planeeringu muudatuses on garderoobi suuruseks märgitud 4.8 m2 (t lk 144). Kohtu arvates tuleb lepingu rikkumise hindamisel võtta arvesse asjaolu, et leping sõlmiti korterelamu ehitamise ajal ning ehitamise käigus toimus projektis mitmeid muudatusi. Samuti on muutunud lepingu esemeks oleva eluruumi pindala, mis on suurenenud 0.5 m2 võrra (t lk 137, 140). Menetluses on hageja rõhutanud, kui oluline oli talle garderoobi suurus. Hagejal oleks tulnud kostjale hea usu põhimõtte kohaselt garderoobi suuruse olulisusest ja selle mittevastavusest eluruumi väljaehitamise ajal teatada, sest hiljem sellise puuduse kõrvaldamine on kostjale ebamõistlikult koormav. Kuna hageja on sellisele puudusele tuginenud alles käesoleva menetluse käigus ning varasemalt ei ole sellist puudust kostjale kirjeldatud, vaid on tuginenud üldiselt lepingu p 4.1 rikkumisele, siis leiab kohus, et sellel alusel lepingust taganemine on hea usu põhimõtte vastane. Järgnevalt leiab hageja, et kostja on rikkunud eluruumi siseviimistluse osas lepingut. Hageja leiab, et vastavalt lepingu lisale 3, oli magamistoas ettenähtud eksponeeritav paekivisein (t lk 153-155), mille kostja hiljem seestpoolt soojustas, krohvis ja värvis. Puudub vaidlus, et eluruumi magamistoas oli paekivisein. Hageja on rõhutanud käesolevas menetluses, et korteri miljöö oli talle väga oluline. Hageja on esitanud plaanid, mille kohaselt magamistoa sein ei pidanud olema välissein, mistõttu puudus vajadus selle soojustamiseks (t lk 152). Puudub vaidlus, et käesoleval hetkel on magamistoa sein korterelamu välisseinaks (t lk 174-177). Hoone välisseina viimistlemata jätmisele ei ole hageja lepingust taganemisel tuginenud ning nimetatud väljaehitamise töö ei ole hõlmatud lepingu p 4.1, kuna nimetatud punkt hõlmab üksnes siseviimistlustöid korteriomandite reaalosades. Seega jätab kohus nimetatud hageja väite kõrvale ega anna sellele õiguslikku hinnangut. Lepingu lisa 3 kohaselt eksponeeritavate paekiviseinte puhul on arvestatud need krohvist puhastada, vuukida ning katta antitolmuga. Korterite seinad üldiselt värvitakse ning niiskete ruumide seinad värvitakse ja kaetakse keraamiliste plaatidega (t lk 28). Kostja leiab, et lepingu lisa 3 kohaselt tuli krohvist puhastada need paekiviseinad, mis kuulusid ekponeeirmisele ning poolte vahel ei ole olnud kokkulepet, et korteri magamistoa paekivisein on eksponeeritav paekivisein. Kohus leiab, et käesoleval juhul puudus poolte vahel

kokkulepe, et eluruumi magamistoas on eksponeeritav paekivisein. Lepingu lisa 3 jättis kostjale võimaluse otsustamaks, milline paekivisein kuulus eksponeerimisele ja milline viimistlemisele. Kuna eluruumi magamistoa sein jäi hoone välisseinaks, oli vajadus nimetatud seina soojustamiseks. Kohtu hinnangul ei oma siinjuures tähtsust, kas vaidlusalune sein pidi olema korterelamu välissein või mitte. Kostja on oma väidete tõendamiseks esitanud eluruumi projektil põhineva plaani, kus on märgitud seinte viimistlemist käsitlevad tingmärgid (t lk 192-193). Eluruumi magamistoa seina osas puudub tingmärk „väljapuhastatav paepind“ ning kuna seina kohta puudus täiendav märge viimistluse kohta, siis tähendas see baasviimistlust, ehk krohvimist ja värvimist. Tunnistaja ER’i ütluste kohaselt tehti ehitustööd porjektijärgselt ning need olid kindlasti 31.03.2008 tehtud. Muudatused peavad tunnistaja ER’i ütluste kohaselt olema kindlalt viseeritud, enne neid töid ei teostata (t lk 165). Hageja ei soovinud kirjalikult muudatusi fikseerida (t lk 166). Tunnistaja AR’i ütluste kohaselt oli hageja üheks pretensiooniks eluruumi ülevaatlusel, et magamistoas ei olnud paekiviseina, mida hageja oli varem selles eluruumis näinud (t lk 238). Tunnistaja AR’i ütluste kohaselt ehitati eluruum valmis vastavalt lepingule ja projektile. Samuti kinnitab tunnistaja AR, et hageja ei soovinud kirjalikult puudusi fikseerida. Kostja pakkus tunnistaja AR’i ütluste kohaselt hagejale välja alternatiive, mida on kinnitanud oma ütlustega ka ER ning pooltevahelised elektronkirjad (t lk 156). Tunnistaja AR pöördus paekiviseina osas ehitaja poole, kuid sein vajas soojustamist ja seda ei olnud võimalik säilitada. Nimetatut kinnitab AR’i elektronkiri (t lk 38). Nimetatud elektronkirjast ei nähtu, et paekiviseina osas oleks pooltel eelnevalt sõlmitud kokkulepe selle säilitamise kohta. Tunnistaja AR kinnitab oma ütlustega, et kokkuleppeid paekiviseina osas hagejaga ei olnud (t lk 239). Hageja leiab, et poolte vahel oli kokkulepe eluruumis asuva betoonseina krohvimata ja värvimata jätmise osas. Eluruumi projekti kohaselt tuli vaidlusalune sein krohvida ja värvida (t lk 192-193). Nimetatut kinnitavad ka tunnistajate ER’i ja AR’i ütlused, mille kohaselt betoonsein tuli katta krohvi ja värviga (t lk 166, 239). Kohtule on esitatud hageja elektronkiri, millest nähtub, et hageja on tundnud huvi betoonseina viimistlemata jätmise vastu juunis 2007.a (t lk 191). Tunnistaja ER’i ütlustest nähtub, et pooltel oli erimeelsusi siseviimistluse osas, aga muudatusi ehitaja jaoks fikseeritud ei olnud (t lk 165). Tunnistaja ER’i ütlused kinnitavad, et hagejal oli huvi jätta betoonsein viimistlemata ning see oli võimalik, kuid nii see jäi (t lk 166). AR’i 27.03.2008 elektronkiri ei tõenda sellesisulise poolte kokkuleppe olemasolu (t lk 38). Kohus nõustub kostja esindajaga, et pigem on nimetatud elektronkirjas kostja esindaja AR tõdenud, et hageja soovitud muudatusi ei ole võimalik teha. Oluline on siinjuures ka nimetatud pooltevahelise suhtlemise aeg, sest nimetatud perioodil oli eluruumi siseviimistlustööd kas tehtud või lõppjärgus (tunnistaja ER’i ütlused, t lk 165). Kuna ehitaja poolt oli betoonseina jätmine võimalik (tunnistaja ER’i ütlused ja 12.02.2008 elektronkiri t lk 157), siis on tõendamata, et selline kokkulepe oleks poolte vahel sõlmitud. Seega ei saa hageja tugineda betoonseina viimistlemise osas kostjapoolsele lepingu rikkumisele. Kostja leiab, et hageja lepingust taganemine ei ole kehtiv, kuna lepingu ese oli valmis ehitatud vastavalt lepingule ning väljastatud oli kasutusluba. Hageja on teinud lepingust taganemise avalduse 24.04.2008. Kuna nimetatud ajaks oli lepingu esemetele kasutusluba väljastatud (t lk 76-79) ning kohtu poolt tuvastatud asjaolude kohaselt vaidlusalune eluruum valmis, siis ei ole hagejapoolne lepingust taganemine kehtiv. Järgnevalt tuleb kohtul anda õiguslik hinnang kostjapoolsele lepingust taganemisele. Kostja taganes lepingust 14.07.2008 avaldusega (t lk 80-84). Hageja on kinnitanud avalduse kättesaamist (t lk 240). Seega on kostjapoolse taganemise formaalsed eeldused täidetud. Kostja on lepingust taganenud lepingu p 7.1.2 ja 7.1.3 kohaselt. Puudub vaidlus, et hageja

kostja poolt taganemise avalduses antud täiendava tähtaja jooksul kohustust ei täitnud. Lepingu p 7.1.2 kohaselt on kostjal õigus kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni 2-nädalase etteteatamistähtajaga lepingust taganeda, kui hageja ei ilmu vähemalt kahel kostja poolt kirjalikult teatatud ajal notari juurde asjaõiguslepingut sõlmima ja asjaõigusleping jääb seetõttu sõlmimata ja hageja ei ole tõendanud seadusliku takistuse olemasolu ja/või lepingu p 7.1.3 kohaselt hageja hoidub ebamõistliku aja jooksul kõrvale lepingu eseme valmiduse ülevaatamisest või valduse vastuvõtmisest. Lepingu p 6.2 on pooled kokku leppinud, millal saab lugeda ehitustööd lõpetatuks ja kostja kohustused täidetuks. Sellisel juhul kutsub müüja (kostja) ostja (hageja) lepingu eseme ülevaatamisele, mille käigus allkirjastatakse lepingu eseme valmimise akt. Kohtu hinnangul saab lugeda tõendatuks, et lepingu ese oli valmis hiljemalt 31.03.2008. Kasutusloa väljastamist saab kohtu hinnangul samuti lugeda üheks lepingu eseme valmimist tõendavaks asjaoluks. Ehitusseaduse (EhS) § 32 lg 1 kohaselt ehitise kasutusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Seega kinnitab ehitusloa väljastamine, et korterelamu ja parkimismaja on valmis ehitatud. Hageja ei ole vastupidist tõendanud. Puudub vaidlus, et hageja viibis korteri ülevaatusel 31.03.2008. Tunnistaja ER’i ütlustega on samuti tõendatud, et selleks ajaks oli korter valmis (t lk 165). Nimetatud ülevaatusel akti ei koostatud. Tunnistaja AR’i ütluste kohaselt käidi veebruaris-märtsis 2008.a korterit vaatamas põhilepingu sõlmimiseks ning akti ei saadud vormistada, kuna hageja keeldus selle vormistamisest (t lk 238-239). Tegemist saab olla 31.03.2008 korteri ülevaatusega, kuna selles leppisid pooled eelnevalt kokku (t lk 103-106). Hageja viitab 27.03.2008 elektronkirjas kostja esindajale AR’ile, et ta ei ole näinud valmis korterit ning järgnevalt lepivad pooled kokku korteri ülevaatamise ajas (t lk 103-104). Lepingu p 6.2 olid pooled kokku leppinud, et pooled fikseerivad puudused ning lepivad kokku puuduste kõrvaldamise tähtajad. Kohtu hinnangul toimus 31.03.2008 lepingu eseme ülevaatus vastavalt lepingu p 6.2. Kuna hageja ei soovinud tema arvates korteril esinevaid puudusi aktis viseerida ja akti koostada (t lk 239), siis korteri ülevaatuse akt vormistati 02.06.2008 kostja kontoris (t lk 42). Ka siis ei täitnud hageja puuduste fikseerimise nõuet vastavalt lepingu p 6.2. Taganemise avalduse kohaselt on kostja kutsunud hagejat kahel korral asjaõiguslepingu sõlmimisele, 22.05.2008 kell 15:15 ja 03.07.2008 kell 14:30. Puudub vaidlus, et hageja käis 22.05.2008 notaris kostja poolt kutsutud ajal, kuid asjaõiguslepingut ei sõlmitud (t lk 107-111, 166). Hageja selgituste kohaselt käis ta notaris selleks, et teada saada, millal raha tagasi saab. Kohtul ei ole võimalik tuvastada, mis oli hageja notarisse ilmumise tegelik eesmärk, mistõttu ei saa kohus hageja sellekohaseid väiteid arvesse võtta. Samas on tõendamata, et kostja oleks kutsunud hagejat notarisse 03.07.2008. Kohtu hinnangul on aga kostja lepingust taganemine kehtiv lepingu p 7.1.3 alusel. Tunnistaja AR’i ütlustest ja 02.06.2008 aktist tulenevalt on hageja põhjendamatult keeldunud lepingu eseme valmimise akti koostamisest vastavalt lepingu p 6.2. Hageja väide, et kostja ei ole tõendanud parkimismajas asunud parkimiskoha ülevaatamist on esitatud esmakordselt kohtuvaidluses, mistõttu jätab kohus nimetatud väite tähelepanuta (t lk 233). Kuna nimetatud väide esitati kohtuvaidluses, puudus vastaspoolel võimalus tõendeid esitada ja koguda (tunnistajaid küsitleda). Tulenevalt lepingu p 7.4 on hagejal kohustus tasuda kostjale leppetrahvi 10 % ulatuses. Juhul, kui ostja on teinud müüjale lepingu eseme müügihinna osas ettemakse, tasaarvestatakse ettemaksuna tasutud summa leppetrahvi ulatuses leppetrahviga ning ülejäänud osa ettemaksust on müüja kohustatud ostjale tagastama. 03.11.2008 on kostja teinud hagejale tasaarvestuse avalduse ning tasaarvestanud leppetrahvi nõude summas 280 410 krooni ja tasumata muudatuste nõude 20 077.55 krooni ning tagastanud 260 332.45 krooni (t lk 87-88).

Tulenevalt lepingu p 4.3 on muudatuste ja lisatööde eest tasumine ettemaksuna. Seega on kostja nõue selles osas sissenõutav ning hageja ei ole tasaarvestuse summale vastuväiteid esitanud. Kuna tasaarvestus on kehtiv, on hageja nõue põhjendamatu ja kuulub rahuldamata jätmisele. Kuna kohus on tuvastanud, et kostja ei ole lepingut rikkunud, siis kuulub rahuldamata jätmisele ka hageja notaritasude hüvitamise nõue. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Hagi rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 tulenevalt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis. TsMS § 174 lg 3 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule, käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud juhul vastavalt ringkonnakohtule või Riigikohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Meeli Kaur kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.