2-08-11246/4 - Asjaõigus - Muud asjaõiguse asjad - Harju Maakohus Tartu mnt kohtumaja - lahend.ee

Hagiavalduse kohaselt sõlmis hageja OÜga V29.12.2007 töövõtulepingu elamu Tallinn küttesüsteemi renoveerimiseks. Hageja teavitas renoveerimistöödest kõiki majaelanikke ning kostja oli teadlik kavandatavates renoveerimistöödest. Kostjat teavitati tema korteri plaanitavatest töödest täiendavalt 17.03.2008, mil ehitaja esindajad toimetasid kostja korterisse pärast vande radiaatorite eemaldamist paigaldatavad küttekehad. 24-25.03.2009 08.15-16.15 peatas OÜ V tööde teostamise, kuivõrd kostja keeldus ehitaja esindajaid enda korterisse lubamast. Tööseisaku tõttu pidi hageja hüvitama OÜ-le V tekkinud kahju 16 800 krooni. Hageja 07.04.2009 kirjaliku seisukoha kohaselt ei puutu asjasse korteriühistu 28.06.2007 üldkoosoleku otsuse tühistamine, kuivõrd selle otsusega otsustati üksnes laenu võtta. Üldkoosolek kiitis 32.04.2008 otsusega nimetatud üldkoosoleku otsuse heaks. Kohtuistungil 07.05.2009 selgitas hageja, et põhimõtteline otsus küttesüsteemi renoveerimiseks võeti vastu 2006 aasta mais üldkoosolekul. Märtsis 2008 oli jõus kostja viidatud 28.06.2007 üldkoosoleku otsus, tol hetkel pidi otsust täitma, kohtuotsus, mis üldkoosoleku otsuse tühistas, jõustus 04.11.2008. Tööde teostamine on otsustatud ka juhatuse poolt ja seda otsust ei ole vaidlustatud. Juhatuse otsus tehti teatavaks 2 kuud enne tööde teostamist teadetetahvlil, so jaanuaris 2008 Juhatuse liige ja VOÜ töötaja käisid 17.03.2008 kostja korteris ja toimetasid sinna radiaatorid, ühtlasi teavitasid kostja abikaasat tööde teostamise ajast. Hageja 18.05.2009 täiendava seisukoha kohaselt on oluline, et radiaatorite vahetus toimus kütteperioodil, mistõttu võis tekkida oht, et maja jääb kütmata. Juhatuse 28.12.2007 otsusega tunnistati parimaks pakkujaks küttesüsteemi renoveerimiseks OÜ V. Otsustamise juures viibis kostja abikaasa. Teatega teadetetahvlil teavitas juhatus liikmeid nimetatud otsuse sisust. 17.03.2008 andis juhatus teadetetahvlil teada tööde teostamse ajad. Kohus määras asja lahendamisele kirjalikus menetluses ja andis pooltele tähtaja tõendite esitamiseks kuni 18.05.2009. Kostja seisukohad Kostja oma vastuses 02.02.2009 hagi ei tunnista. Kostja selgitab, et ei lubanud 24-25.03.2008 töömehi oma korterisse, sest korteriühistu juhatus alustas küttesüsteemi renoveerimist omavoliliselt. Korteriühistu üldkoosoleku otsus 28.06.2007, mis oli seotud töödega, tühistati kohtuotsusega. Kohtuistungil 07.05.2009 selgitas kostja, et küttesüsteemi renoveerimine otsustati 28.06.2007 üldkoosolekul, kuid seda tehti põhjendamatult. Lepingu OÜ-ga V sõlmis juhatus omavoliliselt. Kuulutus radiaatorite vahetamise kohta pandi üles alles 1 päev varem, kostja nägi seda õhtul kl 23.00. Kui teavitati kostjat kohustusest töömehed korterisse lasta, kostja keeldus ja ütles, et paari päeva pärast on kohtuistung. Kostja tunnistas, et juhatuse liige B helistas talle 25.03.2008. Kostja selgitas, et siis, kui küttekehad korterisse toodi, kostjat tööde ajast ei teavitatud, küttekehad toodi alles 14.05.2008, enne seda ei ole keegi kostja korteris käinud.

küttesüsteemi renoveerimiseks, sealhulgas radiaatorite välja vahetamiseks. Lepingu kohaselt pidi radiaatorite vahetamine korterites toimuma erinevates püstikutes etappida kaupa alates 17.03.200823.05.2008. OÜ V töömehed soovisid vahetasid kostja trepikotta kuuluvates korterites radiaatoreid 24-25.03.2008. Töömehed soovisid radiaatorite vahetamiseks kostja korterisse pääseda ning koputasid ajavahemikus 24-25.03.2008 8.15-16.15 korduvalt kostja korteri uksele, kuid ust töömeestele ei avatud. Juurdepääsu puudumise tõttu tekkis töömeestel tööseisak, mistõttu ehitusettevõte VOÜ kandis kahju 16 800 krooni. Ehitusettevõte pöördus kahju hüvitamiseks hageja poole ning hageja hüvitas töövõtulepingu alusel ehitusettevõtjale tekkinud kahju 16 800 krooni. Hageja pöördus 15.05.2008 kohtusse kahju välja mõistmiseks kostjalt. Pooled vaidlevad selle üle, kas korteriühistu juhatusel oli õigus küttesüsteemi renoveerimist korraldada ja kas kostjal oli kohustus võimaldada töömeestele radiaatorite vahetamiseks juurdepääs kostja korterisse. I Esmalt hindab kohus, kas korteriühistu juhatusel oli õigus küttesüsteemi renoveerimist korraldada. Korteriühistuseadus (KÜS) ja korteriomandiseadus (KOS) jätavad ühistu üldkoosoleku ja juhatuse pädevuse määratlemise ühistu põhikirja osaks. Korteriühistu põhikiri sätestab küll, et korteriühistu üldkoosoleku pädevuses on laenu võtmise otsustamine, kuid see ei sätesta, kas elamu renoveerimistööde otsustamine on üldkoosoleku või juhatuse pädevuses. Ühistu põhikirja p 6.11 (2) kohaselt on juhatuse pädevuses elamu haldamine ja majandamise jooksvate küsimuste otsustamine. Kohus on seisukohal, et kuivõrd renoveerimistööde otsustamist ei ole antud üldkoosoleku ainupädevusse, siis on nimetatud küsimus organite ühispädevuses. See tähendab, et kuni üldkoosolek ei ole otsustanud küttesüsteemi renoveerimise vajalikkuse või mittevajalikkuse üle, on juhatusel õigus ise vastav otsus vastu võtta ja renoveerimistöödega alustada. Juhatuse õiguse renoveerimistöid teha välistab üksnes see, kui üldkoosolek on hääletanud renoveerimistööde tegemise üle ja üldkoosoleku enamus on olnud renoveerimistööde vastu. Kohtuotsusest tsiviilasjas nr 2-07-34097 nähtub, et 28.06.2007 toimus ühistu erakorraline koosolek päevakorraga elamu renoveerimiseks laenu võtmise otsustamiseks. Seega ei saanud üldkoosolek nimetatud koosolekul otsustada renoveerimistööde tegemist või mitte tegemist. Seejuures isegi kui üldkoosolekul osalejad mõistsid otsustust laenu võtmise kohta selliselt, et sellega otsustatakse ka tööde tegemine või mittetegemine, siis ei ole vaidlust selle üle, et üldkoosoleku enamus oli otsuse suhtes pooldaval seisukohal. Otsuse tühistuse tõi hiljem kaasa koosoleku kokku kutsumise korra rikkumine. Seega ei saa ka teoreetiliselt esineda olukorda, kus mõnel üldkoosolekul osalejaist oleks enamus olnud renoveerimistööde tegemise vastu. Kuivõrd antud juhul ei ole tõendeid ega väiteid selle kohta, et juhatus oleks kunagi võtnud negatiivse seisukoha küttesüsteemi renoveerimise suhtes, siis ei tegutsenud korteriühistu juhatus küttesüsteemi renoveerimist korraldades omavoliliselt. Tähtsust ei oma asjas tähtsust, kas renoveerimise hetkel oli üldkoosoleku 28.06.2007 otsus kehtiv või mitte. II Järgnevalt hindab kohus, kas kostjal oli kohustus võimaldada töömeestele radiaatorite vahetamiseks juurdepääs kostja korterisse. Vastavalt KOS § 11 lg 1 p 3 korteriomanik on kohustatud /---/ võimaldama korteriomandi reaalosa kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Korteriühistu kodukorra p 2.13 näeb ette, et korteriomanikud ja elanikud on kohustatud /---/ kindlustama juurdepääsu elektrikilbile juhatuse poolt määratud esindajatele, hooldusfirma ja eesti energia elektrikutele, samuti 3 (5)

korteris asuvatele põhikonstruktsioonidele ja tehnilistele seadmetele (radiaatorid, torustik, veemõõtjad jms). KOS § 11 lg 1 p 3 ja seda täpsustavat kodukorra sätet tuleb tõlgendada viisil, et kui tegemist ei ole avariiremondiga, mida KOS § 15 lg 2 alusel võib teha ka teine korteriomanik, siis ülejäänud remonditööde, sealhulgas plaaniliste renoveerimistööde tegemiseks, on korteriomanik kohustatud juurdepääsu võimaldama siis, kui selliseid töid teostab juhatus või mõni juhatuse poolt volitatud isik. Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et korteriühistu juhatus oli sõlminud tööettevõtulepingu küttesüsteemi renoveerimiseks OÜ-ga V, kes tegutses juhatuse ülesandel, seega oli kostjal kohustus lubada OÜ V töömehed enda korterisse radiaatorite vahetamiseks. III Vaidlust ei ole selles, et kostja ei lubanud küttesüsteemi renoveerimistöid tegevaid ehitustöölisi enda korterisse. Järgnevalt hindab kohus, kas kostja vastutab juurdepääsu mittelubamisest hagejale tekkinud kahju eest. Vastustus KOS § 11 lg 1 p 3 sätestatud kohustuste rikkumise korral tuleneb VÕS §-st 1045 lg 1 p 7, mis sätestab, et kahju tekitamine on õigusvastane eelkõige siis, kui see tekitati /---/ seadusest tulenevat kohustust rikkuva käitumisega. Vastavalt VÕS § 1043 teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. Vastavalt VÕS § 127 lg 1 kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Vastavalt VÕS § 1050 lg 1 kahju tekitaja ei vastuta kahju tekitamise eest, kui ta tõendab, et ei ole kahju tekitamises süüdi, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Tulenevalt TsMS § 230 lg 1 peab süü puudumist tõendama kostja. Vaidlust ei ole selles, et hagejale on tekkinud juurdepääsu mitte lubamisest kahju 16 800 krooni. Kahju suurus nähtub ka OÜ V irjast 24.03.2008 ja 25.03.2008, nende kirjadega seotud OÜ V arvetest. Samuti nähtub maksekorraldustest, et hageja on tekkinud kahju OÜ-le V hüvitanud. Kostja vastuväite selle kohta, et kostja arvutuste kohaselt on kahju suurus lepingust või muudest alustest tulenevalt piiratud, jättis kohus kohtuistungil menetlemata TsMS § 331 lg 1 alusel, kuivõrd kostja esitas vastuväite hilinenult ja vastuväite menetlemine oleks kohtu hinnangul toonud kaasa asja lahendamise viibimise. Kohus märgib, et asja lahendamise viibimist ei muuda asjaolu, et pärast vastava protokollilise määruse tegemist määras kohus asja lahendamise kirjalikku menetlusse, sest vastuväite menetlemisel oleks kirjalike avalduste esitamise tähtaeg pidanud olema oluliselt pikem. Seega loeb kohus, et kostja ei ole esitanud kahju suuruse kohta vastuväiteid. Kohus leiab, et kostja on rikkunud kohustust lubada OÜ V töömehed enda korterisse radiaatorite vahetamiseks. Kostja on küll väitnud, et teade tööde teostamise kohta avaldati trepikojas alles päev enne tööde teostamist, kuid kostja ei ole väitnud, et tal ei olnud võimalik sissepääsu korterisse organiseerida tulenevalt hilisest teavitamisest või muul põhjusel. Kostja on oma vastuses avaldanud, et ta ei lubanud töömehi 24-25.03.2008 8.15-16.15 oma korterisse. Kostja ei ole vastu vaielnud hageja väitele, et hageja esindaja koos töömeestega käis hageja ukse taga korduvalt 24-25.03.2008 8.15-16.15, kuid korteris viibinud isik keeldus ust avamast, mistõttu võib arvata, et sel ajavahemikul vähemalt ühel korral esines olukord, kus töömehed soovisid korterisse pääseda, kuid korteris viibinud isik keeldus teadlikult juurdepääsust. Seega loeb kohus tõendatuks, et kostjal oli reaalne võimalus isiklikult või teiste isikute vahendusel korraldada töömeestele juurdepääs korterisse vahemikus 2425.03.2008 8.15-16.15, kuid kostja ei võimaldanud sihilikult juurdepääsu ja rikkus sellega KOS § 11 lg 1 p 3 sätestatud kohustust.