Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue

vahetamine korterites toimuma erinevates püstikutes etappide kaupa alates 17.03. - 23.05.2008. OÜ Vekont Ehitus töömehed soovisid vahetada kostja trepikotta kuuluvates korterites radiaatoreid 2425.03.2008. Töömehed soovisid radiaatorite vahetamiseks kostja korterisse pääseda ning koputasid 24-25.03.2008 kella 8.15-16.15 vahel korduvalt kostja korteri uksele, kuid ust töömeestele ei avatud. Juurdepääsu puudumise tõttu tekkis töömeestel tööseisak, mistõttu ehitusettevõte Vekont Ehitus OÜ kandis kahju 16 800 krooni. Ehitusettevõte pöördus kahju hüvitamiseks hageja poole ja hageja hüvitas töövõtulepingu alusel ehitusettevõtjale tekkinud kahju 16 800 krooni. Pooled vaidlevad selle üle, kas KÜ juhatusel oli õigus küttesüsteemi renoveerimist korraldada ja kas kostjal oli kohustus võimaldada töömeestele radiaatorite vahetamiseks juurdepääs kostja korterisse. Korteriühistuseadus (KÜS) ja korteriomandiseadus (KOS) jätavad KÜ üldkoosoleku ja juhatuse pädevuse määratlemise KÜ põhikirja osaks. Hageja põhikiri sätestab küll, et KÜ üldkoosoleku pädevuses on laenu võtmise otsustamine, kuid see ei sätesta, kas elamu renoveerimistööde otsustamine on üldkoosoleku või juhatuse pädevuses. Hageja põhikirja p 6.11 (2) kohaselt on juhatuse pädevuses elamu haldamine ja majandamise jooksvate küsimuste otsustamine. Kohus asus seisukohale, et kuivõrd renoveerimistööde otsustamist ei ole antud üldkoosoleku ainupädevusse, siis on nimetatud küsimus organite ühispädevuses. See tähendab, et kuni üldkoosolek ei ole otsustanud küttesüsteemi renoveerimise vajalikkuse või mittevajalikkuse üle, on juhatusel õigus ise vastav otsus vastu võtta ja renoveerimistöödega alustada. Juhatuse õiguse renoveerimistöid teha välistab üksnes see, kui üldkoosolek on hääletanud renoveerimistööde tegemise üle ja üldkoosoleku enamus on olnud renoveerimistööde vastu. Kohtuotsusest tsiviilasjas nr 2-07-34097 nähtub, et 28.06.2007 toimus KÜ erakorraline koosolek päevakorraga elamu renoveerimiseks laenu võtmise otsustamiseks. Seega ei saanud üldkoosolek nimetatud koosolekul otsustada renoveerimistööde tegemist või mitte tegemist. Seejuures isegi kui üldkoosolekul osalejad mõistsid otsustust laenu võtmise kohta selliselt, et sellega otsustatakse ka tööde tegemine või mittetegemine, siis ei ole vaidlust selle üle, et üldkoosoleku enamus oli otsuse suhtes pooldaval seisukohal. Otsuse tühisuse tõi hiljem kaasa koosoleku kokku kutsumise korra rikkumine. Seega ei saa ka teoreetiliselt esineda olukorda, kus mõnel üldkoosolekul osalejaist oleks enamus olnud renoveerimistööde tegemise vastu. Kuivõrd antud juhul ei ole tõendeid ega väiteid selle kohta, et juhatus oleks kunagi võtnud negatiivse seisukoha küttesüsteemi renoveerimise suhtes, siis ei tegutsenud KÜ juhatus küttesüsteemi renoveerimist korraldades omavoliliselt. Tähtsust ei oma asjas kas renoveerimise hetkel oli üldkoosoleku 28.06.2007 otsus kehtiv või mitte. Vastavalt KOS § 11 lg 1 p-le 3 on korteriomanik kohustatud võimaldama korteriomandi reaalosa kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Hageja kodukorra p 2.13 näeb ette, et korteriomanikud ja elanikud on kohustatud kindlustama juurdepääsu elektrikilbile juhatuse poolt määratud esindajatele, hooldusfirma ja eesti energia elektrikutele, samuti korteris asuvatele põhikonstruktsioonidele ja tehnilistele seadmetele (radiaatorid, torustik, veemõõtjad jms). KOS § 11 lg 1 p 3 ja seda täpsustavat kodukorra sätet tuleb tõlgendada viisil, et kui tegemist ei ole avariiremondiga, mida KOS § 15 lg 2 alusel võib teha ka teine korteriomanik, siis ülejäänud remonditööde, sealhulgas plaaniliste renoveerimistööde tegemiseks, on korteriomanik kohustatud juurdepääsu võimaldama siis, kui selliseid töid teostab juhatus või mõni juhatuse poolt volitatud isik. Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et KÜ juhatus oli sõlminud tööettevõtulepingu küttesüsteemi renoveerimiseks OÜ-ga Vekont Ehitus, kes tegutses juhatuse ülesandel, seega oli kostjal kohustus lubada OÜ Vekont Ehitus töömehed enda korterisse radiaatorite vahetamiseks. Vaidlust ei ole selles, et kostja ei lubanud küttesüsteemi renoveerimistöid tegevaid ehitustöölisi enda korterisse. Vastutus KOS § 11 lg 1 p 3 sätestatud kohustuste rikkumise korral tuleneb VÕS § 1045 lg 1 p-st 7, mis sätestab, et kahju tekitamine on õigusvastane eelkõige siis, kui see tekitati seadusest tulenevat kohustust rikkuva käitumisega. Vastavalt VÕS § 1043 teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. Vastavalt VÕS § 127 lg 1 kahju

hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Vastavalt VÕS § 1050 lg 1 kahju tekitaja ei vastuta kahju tekitamise eest, kui ta tõendab, et ei ole kahju tekitamises süüdi, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Tulenevalt TsMS § 230 lg 1 peab süü puudumist tõendama kostja. Vaidlust ei ole ka selles, et hagejale on tekkinud juurdepääsu mitte lubamisest kahju 16 800 krooni. Kahju suurus nähtub ka OÜ Vekont Ehitsu 24.03.2008 ja 25.03.2008 kirjadest ning nende kirjadega seotud arvetest. Samuti nähtub maksekorraldustest, et hageja on OÜ-le Vekont Ehitus tekkinud kahju hüvitanud. Kostja vastuväite selle kohta, et kostja arvutuste kohaselt on kahju suurus lepingust või muudest alustest tulenevalt piiratud, jättis kohus kohtuistungil menetlemata TsMS § 331 lg 1 alusel, kuivõrd kostja esitas vastuväite hilinenult ja vastuväite menetlemine oleks kohtu hinnangul toonud kaasa asja lahendamise viibimise. Asja lahendamise viibimist ei muuda asjaolu, et pärast vastava protokollilise määruse tegemist määras kohus asja lahendamise kirjalikku menetlusse, sest vastuväite menetlemisel oleks kirjalike avalduste esitamise tähtaeg pidanud olema oluliselt pikem. Seega luges kohus, et kostja ei ole esitanud kahju suuruse kohta vastuväiteid. Kohus leidis, et kostja on rikkunud kohustust lubada OÜ Vekont Ehitus töömehed enda korterisse radiaatorite vahetamiseks. Kostja on küll väitnud, et teade tööde teostamise kohta avaldati trepikojas alles päev enne tööde teostamist, kuid kostja ei ole väitnud, et tal ei olnud võimalik sissepääsu korterisse organiseerida tulenevalt hilisest teavitamisest või muul põhjusel. Kostja on oma vastuses avaldanud, et ta ei lubanud töömehi 24.-25.03.2008 kella 8.15-16.15 vahel oma korterisse. Kostja ei ole vastu vaielnud hageja väitele, et hageja esindaja koos töömeestega käis hageja ukse taga korduvalt 24-25.03.2008 kella 8.15-16.15 vahel, kuid korteris viibinud isik keeldus ust avamast ja keeldus teadlikult juurdepääsust. Seega luges kohus tõendatuks, et kostjal oli reaalne võimalus isiklikult või teiste isikute vahendusel korraldada töömeestele juurdepääs korterisse 24.-25.03.2008 kella 8.15-16.15 vahel, kuid kostja ei võimaldanud sihilikult juurdepääsu ja rikkus sellega KOS § 11 lg 1 p 3 sätestatud kohustust. Vaidlust ei ole selles, et hagejal tekkinud kahju on põhjuslikus seoses kostja käitumisega ja selle tagajärjel tekkinud tööseisakuga. Kostja ei ole nimetatud asjaolu kohta vastuväiteid esitanud. Kostja ei ole esitanud ka väidet, et ta ei ole kahju põhjustamises süüdi, seega eeldab kohus kostja süüd vastavalt VÕS § 1050 lg 1. Tulenevalt eeltoodust leidis kohus, et hagejal on tekkinud kahju 16 800 krooni tulenevalt kostja kohustuste rikkumisest, tekkinud kahju on põhjuslikus seoses kostja käitumisega ning kostja on kahju põhjustamises süüdi. Apellatsioonkaebuse põhjendused

Kostja teatas kohtule, et otsus küttesüsteemide renoveerimiseks tehti 28.06.2007 üldkoosolekul. Kuid 28.06.2007 toimunud korduval erakorralisel üldkoosolekul vastuvõetud otsuse tühisust on Harju Maakohtu 26.03.2008 otsusega tsiviilasjas nr 2-07-34097 on tuvastanud. Seega tegutses KÜ juhatus küttesüsteemi renoveerimist korraldades omavoliliselt, kuna hagejal ei olnud kehtivat üldkoosoleku otsust, mille põhjal oleks tal õigus nõuda kostjalt KOS § 11 lg 1 p 3 alusel korteriomandi reaalaosa kasutamise lubamist. Seega ei olnud kostjal 24. - 25.03.2008 kehtivat kohustust võimaldada oma korteriomandi reaalosa kasutada teistel isikutel. Hageja nõude rahuldamiseks ei saa olla asjaolu, et 23.04.2008 toimus KÜ erakorraline üldkoosolek ja üldkoosoleku protokollist nähtub, et otsustati kiita heaks elamu renoveerimis- ja küttesüsteemi rekonstrueerimiseks sõlmitud laenulepingud ning jätkata küttesüsteem rekonstrueerimist. Nimetatud otsusest ei saanud tekkida temale tagantjärgi kohustus lubada oma reaalosa kasutada. Kohus jättis põhjendamatult tähelepanuta kostja poolt kohtuistungil öeldu, et eelmine küttesüsteem oli ideaalne ning ei vajanud renoveerimist. Pärast küttesüsteemi vahetamisest kasvas küttekulu. Eespoolmainitud tõenditele ei ole kohus samuti hinnangut andnud. Kohus ei võtnud seisukohta kostja poolt kõigi esitatud väidete ja tõendite kohta ega seletanud, miks antud asjaolud ei oma asja lahendamisel tähendust. Kohus on tõendite hindamisel kõrvale kaldunud poolte võrdsuse printsiibist. Kohtuotsuses pole antud hinnangut kõigile kohtutoimikus olemasolevatele tõenditele, millega on rikutud TsMS § 436 lg 2 sätteid, mille kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele ning sama seaduse 438 § lg 1 kohaselt otsust tehes hindab kohus tõendeid. Vaidlustatav kohtuotsus ei ole TsMS § 436 lg 1 alusel seaduslik ega põhjendatud. Edasikaevatav otsus on ühekülgne ja põhineb suuresti hageja väidete arvestamisel. Kohus jättis kostja vastuväite kahju suuruse kohta arvestamata, leides, kostja vastuväide on esitatud hilinemisega. TsMS § 7 kohaselt õigusemõistmisel tsiviilasjades on pooled kohtu ees võrdsed. Vastused apellatsioonkaebustele

kodus, kuid tahtlikult ei avanud töömeestele ust ja ei taganud juurdepääsu korteris olevatele küttesüsteemi osadele. Maakohus tuvastas õigesti, et kostja rikkus KOS § 11 lg 1 p-i 3, mille kohaselt on korteriühistu liikme kohustus tagada ligipääs korteriomandite reaalosadeks olevatesse korteritesse nendes paiknevate kaasomandi esemetele. Kostja kohustus lubada ligipääs korteris asuvale küttesüsteemile tulenes eelkõige KOS § 11 lg 2, hageja põhikirjast ja ühistu sisekorrast. Ringkonnakohus peab vajalikuks märkida, et apellandi väited üldkoosoleku otsuse kehtivuse või mittekehtivuse üle ei ole käesoleval juhul asjakohased, sest otsuse kehtivus ei saa mõjutada kolmandate isikutega sõlmitud lepingust tekkinud kohustustele. OÜ-l Vekont Ehitus oli kohustus täita 29.12.2007 sõlmitud lepinguga endale võetud kohustusi ja kostja oli kohustatud KOS § 11 lg 1 p 3 alusel võimaldama oma korteriomandi reaalosa kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik eseme korrashoiuks. Vaidlust ei ole selles, et elamu küttesüsteem on korteriomanike kaasomandis. Asjasse ei puutu ja maakohus on jätnud õigesti tähelepanuta kostja väited selle kohta, et küttesüsteem ei vajanud väljavahetamist ja et korteris on nüüd külmem. Hageja on õigesti märkinud, et tegemist on kostja subjektiivse hinnanguga, millel ei ole seost käimasoleva vaidlusega. Maakohus ei ole rikkunud kaebuses väidetud menetlusnorme tõendite hindamisel ja on teinud TsMS § 436 lgle 1 vastava põhjendatud ja seadusliku otsuse. Kui kostja soovib väita, et hageja on talle väidetava ebaseadusliku tegevusega tekitanud kahju, siis tuleb tal oma väidetavate rikutud õiguste kaitseks esitada hagi, kuid eelnimetatud vastuväited hagile ei anna alust teha asjas teistsugune ja kostja poolt soovitud lahend. Hageja on talle tekitatud kahju suurust tõendanud. Ebaõiged ja paljasõnalised on kostja väited kahju ebaõige suuruse kohta. Hageja on oma nõuet tõendanud kirjadega lepingujärgsete tööde peatamisest

Ulvi Loonurm

Urmas Reinola

Reet Allikvere

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.