Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue Harju Maakohtule 17.11.2008.a. esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmisid Tallinna linn ja OÜ K(nüüdne OÜ D) 05.10.2000.a. üleandmise-vastuvõtmise akti, millega Tallinna Kesklinna Valitsus andis OÜ K kasutusse ja valdusse mitte-eluruumid asukohaga Tallinn, XXX, I korrusel ja üldpinnaga 33,8 m2. Tallinna Linnavalitsus võttis 29.11.2000.a. vastu korralduse nr. 4623-k aadressil Tallinn, XXX 1-sel korrusel asuvate mitte-eluruumide üldpinnaga 33,8 m2 OÜ-le K rendile andmiseks. Tallinna Kesklinna Valitsuse ja OÜ K vahel vormistati 28.12.2000.a. XXXasuvate mitteeluruumide, üldpinnaga 33,8 m2 kirjalik rendileping nr. 02-2000130 (412/3-8). OÜ K poolt esitatud mitte-eluruumide erastamise avaldusele vastas Tallinna Kesklinna Valitsus oma kirjaga 15.10.2001.a. nr. 1-26/3148, et arvestab võimalusel OÜ K sooviga erastada Tallinnas, XXX asuvaid mitte-eluruume. 02.09.2002.a. muutis OÜ Kärinime ja uueks ärinimeks sai OÜ D. 12.12.2005.a. teatisega nr. 9-11/3148 teatas Tallinna Kesklinna Valitsus, et alates 01.12.2005.a. läksid osa (12,9 m2) ruumidest üle korteriühistule. Tallinna Kesklinna Valitsus ja OÜ D sõlmisid rendilepingu lisa, mille kohaselt „loetakse 1. detsembrist 2005.a. üürile antud ruumideks keldrikorruse äriruumid nr. 12.1 – 12.2 üldpinnaga 20,9 m2. 02.02.2006.a. kirjaga nr. 9-11/3255 teatas Tallinna Kesklinna Valitsus hagejale, et ei käsitle 05.10.2000.a. sõlmitud akti lepinguna – „5. oktoobril 2000.a. sõlmitud akt ei ole käsitletav lepinguna“ - ja lepingust tulenevad õigused ja kohustused said tekkida alles pärast Tallinna Linnavalitsuse 29.11.2000.a. korraldust nr. 4623-k ning selle alusel sõlmitud lepingust, mistõttu keeldus Tallinna Kesklinna Valitsus mitte-eluruumide ostu-eesõigusega erastamisest OÜ-le D. Hageja nõude põhistuse kohaselt Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 2 järgi kohaldatakse ajavahemiku 03.10.2000.a. – 27.12.2000.a. asjaoludele 01.09.1994.a. – 30.06.2002.a. kehtinud kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seadust ja Eesti NSV tsiviilkoodeksit. Lepingu obligatoorseteks elementideks on poolte tahe, tahteavaldus ja kokkulepe (TsÜS § 61). Poolte tahte ja tahteavalduse vastavuse kontroll toimub lepinguliste tahteavalduste tõlgendamise kaudu. 05.10.2000.a. kasutussse andmise aktist on üheselt järeldatav poolte tegeliku tahte kõigi kolme koosseisu elemendi olemasolu: üldine tahe tegu teha, s.t. tahe aktile alla kirjutada; konkreetse teo teadlik ja tahteline tegemine, s.t. alla kirjutamine; tahe tagajärje suhtes, s.t. pooled soovisid teo tegemisega kaasa tuua õigusliku tagajärje. Fakt, et pooled kirjutasid aktile alla, välistab hageja arvates võimaluse, nagu ei oleks kostja soovinud mingeid õiguslikke tagajärgi kaasa tuua, sest sel juhul ei oleks mingit akti vormistatud. Poolte tahteks oli ruumide valduse ja kasutusõiguse üleminek. Leping loetakse sõlmituks, kui poolte vahel on saavutatud kokkulepe kõigis selle olulistes tingimustes: olulised on need lepingupunktid, mis on sellisteks tunnistatud seadusega, või on vajalikud antud liiki lepingutes, samuti ka kõik need punktid, mille suhtes ühe poole avalduse põhjal peab olema saavutatud kokkulepe (TsK § 165 lg. 1). Lepingu ese loetakse määratletuks ka juhul, kui selle määratlemine on võimalik lepingu muust sisust tulenevalt. Järelikult piisas lepingu sõlmimiseks ülaltoodud tahte elementide olemasolul kokkuleppest ruumide valduse ja kasutusõiguse üleandmise kohta. Vara kasutusse üleandmise akti alusel algas poolte vahel 05.10.2000.a. faktiline kasutussuhe, mis hiljem vormistati rendilepinguna. Kostja ei ole kunagi väljendanud oma nõusoleku puudumist enne 28.12.2000.a. eksisteerinud faktilise kasutuse osas ega kahtlust selles, et faktiline kasutus tekkis enne 28.12.2000.a. Asjaolu, kas hageja on maksnud renti ruumide kasutamise eest kasutusse andmise (05.10.2000.a.) ja rendilepingu vormistamise (28.12.2000.a.) vahelisel ajal, ei ole teada, kuid see ei oma hageja arvates tähtsust. Kasutuslepingu liigi kindlaksmääramine, kas rendilepingus või tasuta

varakasutuse lepinguna, ei ole käesoleva hagi eesmärk, kuid hageja arvamus on, et tegemist oli tasuta varakasutuse lepinguga, mille sisuks oli anda ruumid hageja kasutusse kuni rendilepingu vormistamiseni kostja poolt ning rendilepingu kirjaliku vormistamisega 28.12.2000.a. täpsustati ja täiendati poolte õigusi ja kohustusi. Hagi täpsustuses 17.12.2008.a. esitas hageja oma nõudele täiendava põhistuse, mille kohaselt 05.10.2000.a. poolte-vahelises aktis leppisid pooled kokku õiguste ja kohustuste tekkimises, mis seisnes kasutusõiguse ja valduse üleminekus ning rendi tasumise kohustuse tekkimises. Järelikult kooskõlas TsÜS §-ga 60, 61 ja TsK § 165 lg. 1 kohaselt on kõnesoleva üleandmise-vastuvõtmise akti puhul tegemist kahepoolse tehinguga kasutusõiguse kohta ehk kasutuslepinguga. Eeltoodut aluseks võttes palub hageja kohtul tuvastada, et mitte-eluruumide kasutusleping sõlmiti poolte vahel 05.10.2000.a. mitte-eluruumide üleandmise-vastuvõtmise akti sõlmimise teel, mil hageja õiguseelneja valdusesse ka kasutusse anti Kesklinna Valitsuse poolt üle renditavad ruumid, mis olid ka hiljem sõlmitud rendilepingu esemeks. Kostja vastuväited hagile. Kostja oma kirjalikus vastuses hagile hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu. Kostja kirjalike vastuväidete kohaselt on õige hageja väide selles, et äriruumide kasutusse andmiseks sõlmiti 05.10.2000.a. akt, kuid kostja ei nõustu väitega, et akti näol on tegemist lepinguga. Pooled võivad läbirääkimistel kokku leppida, et üks pooltest valmistab ette lepingu sõlmimise või teavitab teist poolt lepingu ettevalmistamisega seotud asjaoludest. Lepingu pooled võivad lepingu sõlmimisel lugeda teatud tingimused olulisteks ja väljendada tahet olla seotud ainult siis, kui nendes tingimustes on kokkulepe saavutatud. Seadus kaitseb poole õigust määrata, millistel tingimustel ta endale lepingulised kohustused võtab. Kui mingites tingimustes tuleb poolte kokkuleppel või ühe poole taotlusel kokkulepe saavutada, siis ei loeta lepingut enne sõlmituks, kui nendes tingimustes on kokkulepe saavutatud. Antud juhtumil andis AS VK OÜ-le K ruumide valduse üle, kuid samas on selgitatud, et hooldusfirma teeb Tallinna Linnavalitsusele ettepaneku anda OÜ-le K rendile XXXI-se korruse ruumid nr. 1 – 4 üldpinnaga 33,8 m2 tariifiga 80 krooni /m2 eest. VKOÜ kohustus teostama Tallinna linna territooriumil asuvate elamute haldamist. Linnavara kasutusse andmise kord ega elamute haldamise kohustuste täitmise leping ei volitanud kinnisvarahooldusfirmat sõlmima lepinguid kostja nimel. Kinnisvarahooldusfirma näol on tegemist Tallinna linna esindajaga. Lepingu sõlmimisel on oluline esindusõiguse ulatus ehk nende õiguste kogum, mille piires saab esindaja tegutseda esindatava nimel. Esindaja poolt sõlmitud lepingu kehtivuseks peab leping olema sõlmitud esindatava poolt antud esindusõiguse piires. 08.02.2001.a. sõlmitud elamute haldamise ja kohustuste täitmise leping ei anna kinnivarahooldusfirmale volitust sõlmida lepinguid. Seega ei ole valduse üleandmise näol tegemist veel lepinguga, kuna kinnisvarahooldusfirma pädevuses ei olnud lepingutingimuste määramine, vaid neil oli õigus anda vara potentsiaalsele kasutajale üle ning teha vara omanikule või vara valitsejale ettepanekuid lepingu sõlmimiseks. 2000.a. reguleeris linnavara kasutusse andmist Tallinna Linnavolikogu 20.03.1997.a. määrus nr. 11 „Linnavara kasutusse andmise kord“ (edaspidi „Kord“), mille p.-i 10 kohaselt antakse vara üldiselt kasutusse enampakkumise korras, erandjuhtudel otsustuskorras. Vara kasutusse andmise otsustajaks on Tallinna Linnavolikogu, Tallinna Linnavalitsus või vara valitseja. Seega ei ole kinnisvarahooldusfirmal volitust sõlmida lepinguid. Volitus väljendab seda, mida isik õiguslikus mõttes „võib“ teha suhetes kolmandate isikutega. Pärast valduse üleandmist tegi kinnisvarahooldusfirma Tallinna Linnavalitsusele ettepaneku lepingu sõlmimiseks. Äriruumide valdaja oli teadlik, et otsuse lepingu sõlmimiseks või mittesõlmimiseks teeb vara omanik, mitte aga hoone haldaja. Seega on akti sõlmimisega tõendatud küll ühe poole (hageja õiguseelneja) tahe lepingut sõlmida, kuid valduse üleandmine ei tähenda veel seda, et teine pool (kostja) ettepanekule

oma aktsepti annab. Juriidilise faktina omab tähendust asjaolu, millisel kuupäeval pädevad isikud lepingu sõlmivad. Kohtule esitatud materjalidest nähtub, et Tallinna linna ja OÜ K vaheline mitte-eluruumi rendileping nr. 02-2000130 on sõlmitud 28. detsembril 2000.a. Leping on allkirjastatud kostja volitatud esindaja poolt. Seega on antud juhul tegemist õiguspärase kahepoolse lepinguga ning lepingulise suhte alguseks on 28.12.2000.a., mitte aga selleks volitusi mitteomanud ettevõtte omaalgatusliku toimingu – vara üleandmise kuupäev. Eeltoodut aluseks võttes palub kostja kohtul jätta hagi rahuldamata. Maakohtu otsuse põhjendused ja kohaldatav seadus Kohus leiab, et hagi rahuldamiseks puudub kohtul õiguslik alus, ja seda lähtudes alljärgnevaist asjaoludest. Võlaõigusseaduse, tsiviilseaduse üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse §-i 2 järgi asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne 01. juulit 2002.a., kohaldatakse asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust, kui käesolevast seadusest ei tulene teisti. Pooltel puudub vaidlus asjaolu üle, et hageja õiguseelneja OÜ Kruusmaa Õigusbüroo juhatuse liikme Eva Kruusmaa ning AS-i VK haldusjuhi VK ́i vahel koostati 05.10.2000.a. akt Tallinnas, XXXI-se korruse ruumide nr. 1 – 4 üldpinnaga 33,8 m2 OÜ Kvaldusesse andmise kohta. Antud akti kohaselt võttes aluseks Tallinna Kesklinna halduskogu ja linnavara komisjoni 03.10.2000.a. otsust, rahuldati OÜ K taotlus ning tehti ettepanek Tallinna Linnavalitsusele anda OÜ-le Krendile XXXI-se korruse ruumid nr. 1 – 4 üldpinnaga 33,8 m2 tariifiga 80 kr/m2 eest kuus. OÜ K alustab antud akti kohaselt alates 05.10.2000.a. rendimaksete ja kommunaalteenuste tarbimise eest tasumist p.-s 1 nimetatud ruumide kasutamise eest vastavalt esitatud arvetele. Samas aga asjas puuduvad tõendid selle kohta, et OÜ-le K alustati alates 05.10.2000.a. arvete esitamist rendimaksete ja kommunaalteenuste eest tasumiseks ning ka tõendid selle kohta, et hageja õiguseelneja talle esitatud arved ka tasus samast ajast alates hoone haldajale või vara omanikule. Kohtu arvates puuduvad asjas tõendid selle kohta, et pooled võtsid 05.10.2000.a. koostatud aktis märgitud väidetava kokkuleppe täitmisele. Seega puuduvad asjas veenvad tõendid asjaolu kohta, et poolte tegelik tahe vaidlusaluse akti vormistamisel oli suunatud tsiviilõiguste ja kohustuste tekitamisele. Hageja seisukoht selles, et hageja õiguseelnejale anti 05.10.2000.a. koostatud üleandmise-vastuvõtmise akti alusel vara tasuta kasutusse, on kohtu arvates väär ja ei tulene ka käsitletava akti sisust. Kohtu arvates oli kõnealuse akti koostamise puhul tegemist õigustoiminguga, mis ei ole tehing. Õigustoimingu toimumise ajal kehtinud TsÜS §-i 58 lg. 1 kohaselt tsiviilõigused ja kohustused tekivad seaduses sätestatud sündmustest, tehingutest ja muudest õigustoimingutest, samuti õigusvastastest tegudest. Tsiviilõigused ja –kohustused tekivad ka õigustoimingutest, mis küll ei ole seaduses sätestatud, kuid mis ei ole vastuolus tsiviilseaduse sisu ja mõttega. Sama paragrahvi lg. 2 kohaselt on õigustoiming õigusliku tähendusega õiguspärane tegu. TsÜS § 60 lg. 1 kohaselt on tehing õigustoiming, mis on suunatud tsiviilõiguste ja kohustuste tekitamisele, muutmisele või lõpetamisele. TsÜS §-i 65 sätte kohaselt kohaldatakse tehingu kohta käivaid sätteid ka õigustoimingu suhtes, mis ei ole tehing, kui seadusest ei tulene teisiti. Kostja tugineb oma vastuväidetes hagile eelkõige asjaolule, et AS-l VKlasus kohustus teostada Tallinna linna territooriumil asuvate elamute haldamist. Linnavara kasutusse andmise kord ega elamute haldamise kohustuste täitmise leping ei volitanud kinnisvarafirmat sõlmima lepinguid. Lepingu sõlmimisel on oluline esindusõiguse ulatus ehk nende õiguste kogum, mille piires saab esindaja tegutseda esindatava nimel ja esindaja poolt sõlmitud lepingu kehtivuseks peab leping olema sõlmitud esindatava poolt antud esindusõiguse piires.

Tallinna Linnavolikogu 20.03. 1997.a. määruse nr. 11 „Linnavara kasutusse andmise kord“ p.-i 10 kohaselt antakse vara üldiselt kasutusse enampakkumise korras, erandjuhtudel otsustuskorras ning vara kasutusse andmise otsustajaks on Tallinna Linnavolikogu, Tallinna Linnavalitsus või vara valitseja. Antud korrast lähtuvalt ei olnud ega saanudki olla kinnisvarahooldusfirmal volitust sõlmida lepinguid kostja nimel. Asjas käsitletavast aktist vara üleandmise-vastuvõtmise kohta nähtub sõnaselgelt asjaolu, et peale valduse üleandmist tegi AS VK Tallinna Linnavalitsusele ettepaneku rendilepingu sõlmimiseks hageja õiguseelnejaga renditavate ruumide kasutusse andmiseks. Kostja hindab AS-i VK poolset Tallinnas, XXXasuvate ruumide hageja õiguseelneja valdusse andmist kui omaalgatuslikku ning selleks volitust mitte omanud isiku poolt tehtud toimingut. Kostja leiab oma vastuväidetes, et AS-l VKkui hoonete haldajal puudus volitus vara hageja õiguseelneja valdussse andmiseks kõnealuse akti alusel. TsÜS § 95 lg. 1 kohaselt tehing, mille esindaja on teinud esindava nimel volituse piires, tekitab, muudab või lõpetab tsiviilõigusi ja kohustusi vahetult esindatavale. Sama seaduse §-i 98 lg. 1 kohaselt on volitus õiguste kogum, mille piires võib esindaja tegutseda esindatava nimel. TsÜS §-i 103 lg. 1 kohaselt tehing, mille teise isiku nimel on tenud isik, kellel ei olnud selleks volitust või kes volituse piire ületas, on tühine. Sama paragrahvi lg. 2 kohaselt kui isik, kelle nimel lg.-s 1 nimetatud tehing tehti, selle hiljem heaks kiidab, on tehing kehtiv algusest peale. Kostja ei ole AS-i VKpoolt linnavara valdusse andmist oma kirjalikus vastuses hagile heaks kiitnud ning hindas seda toimingut hoopis kui omaalgatuslikku ja selleks volitust mitteomava isiku tegu. Seega ei saanud sellisel toimingul olla ka selles osalenutele õiguslikke tagajärgi. Kostja vastuväiteid hagile hindab kohus kui asjakohaseid ja põhjendatuid, aluseks võttes kohtu ülaltoodud põhistusi. Eeltoodut aluseks võttes leiab kohus, et hagi rahuldamiseks puudub kohtul õiguslik alus ning see tuleb jätta rahuldamata. Asja menetluskulud tuleb jätta hageja enda kanda aluseks võttes TsMS § 162 lg. 1 sätteid, mille kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Selleks õigustatud isik võib TsMS § 174 lg. 1 kohaselt nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohtunik Reet Laasmaa (allkiri) 29.05.2009.a. Ärakiri õige. Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.