2-07-19433
Kohus
Pärnu Maakohus
Kohtukoosseis
Kohtunik Ivika Sillaots, sekretär Marika Pull`i juuresolekul
Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht
26.02.2009.a. Pärnu Maakohtu Pärnu Rüütli tn. kohtumaja kantselei
Tsiviilasja number
2-07-19433
Tsiviilasi
T T ja A T hagi T F ja V R vastu 162 677.83 krooni nõudes
Tsiviilasja hind
162 677.83 krooni
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: A T Ta T Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Imbi Seimar Kostja: T F VR Kostjate lepinguline esindaja Jelena Smorodina
Kohtuistungi aeg
06.02.2009.a.
Juhindudes TsÜS § 62 lg.1; KÜS § 5.1, § 7 lg.3; VÕS § 1043, § 1045 lg.1 p.5 ja TsMS § 163 lg.1, § 233 lg.2, § 434-436, § 438, § 442, § 630-633
Rahuldada A T ja T T hagi osaliselt. Välja mõista T F`lt ja V R`ilt solidaarselt 27 231.24 (kakskümmend seitse tuhat kakssada kolmkümmend üks krooni ja kakskümmend neli senti ) krooni T T kasuks. Välja mõista T F`lt ja V R`ilt solidaarselt 35 403 (kolmkümmend viis tuhat nelisada kolm ) krooni T T ja A T kasuks. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud poolte kanda võrdsetes osades. Menetlusosalised võivad nõuda Pärnu Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist
1 (7)
lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude kohta tehtud lahendi jõustumisest. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil. Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud Hagiavalduse kohaselt ostsid hagejad 05.10.2005.a. korteriomandi Pärnus, X, reg osa nr. 688305. Peale korteriomandi ostmist selgus, et nimetatud korteris elavad sees kostjad T F ja V R omamata selleks mingit õiguslikku alust. Vaatamata korduvatele ettepanekutele ei ole kostjad eluruumi vabastanud. Hagejatel puudub sissepääs eluruumi. Kostjad on eluruumi kasutanud ilma selle eest hagejatele tasumata. Hagejad on arvestanud kasutuseeliste harilikku väärtust lähtudes samaväärse eluruumi puhul samas piirkonnas 3500 krooni kuus ja nõuavad saamatajäänud üürituluna 66 500 krooni ja tasumata kommunaalteenuste eest eluruumi kasutamise ajal 32 146.80 krooni. Hagejad paluvad eluruum välja nõuda kostjate ebaseaduslikust valdusest ja kohustada kostjaid tasuma solidaarselt hagejatele 98 646.80 krooni. Kostja kirjalikud vastuväited Kostjad kirjalikus vastuses vaidlesid hagile vastu. Menetluse käik Kohus kohtuistungil lahendas asja tagaseljaotsusega 06.02.2008.a. , kuna kostjad ei ilmunud kohtuistungile ja rahuldas hagi. Kostjad esitasid tagaseljaotsuse peale kaja ja palusid menetlus taastada rahalise nõude osas. Korteriomandi ebaseaduslikust valdusest väljanõudes kostjad kaja ei esitanud ja selles osas tagaseljaotsus jõustus 17.03.2008.a. Kohus määrusega 25.04.2008.a. rahuldas kaja ja taastas menetluse rahalise nõude 98 646.80 krooni osas. Hagejad täpsustasid haginõuet 06.06.2008.a., 26.06.2008.a., 01.12.2008 ja paluvad kostjatelt solidaarselt välja mõista kasutatud kommunaalteenuste võlgnevuse seisuga 01.06.2008.a. 27 231.24 krooni ja viivise 26 171.14 krooni s.o. kokku 53 402.38 krooni. Kostjad vabastasid korteri 10.06.2008.a. Viivis arvestatud 0,2 % päevas tasumata summalt, mida korteriühistu nõudis hagejatelt. Viivise % määratud korteriühistu kodukorra järgi ja seda ei ole vaidlustatud. Võlgnevus on hagejate poolt korteriühistule tasutud. Samuti paluvad hagejad kostjatelt välja mõista perioodi eest , mil nad hageja korterit kasutasid s.o. 01.10.200531.05.2008.a. eest saamata jäänud üüritulu kokku summas 141 400 krooni. Antud summa arvestamisel on arvesse võetud keskmisi 4- toaliste korterite üürihindasid 2005 aastal 4000 krooni kuus, 2006 aastal 4200 krooni kuus, 2007 aastal 4500 krooni kuus, ja 2008 aastal 5000 krooni kuus. Arvestatud summat on hagejad nõus vähendama 26 130 krooni võrra s.o. summad, mille vastavalt pangaväljavõttele on kostjad hagejale tasunud ja nõue on kokku 141 400-26 130= 115 270 krooni. Hagejad paluvad kostjalt kahjuna välja mõista kokku 53 402.38 + 115 270 = 168 672.38 krooni.
2 (7)
Kostjad kirjalikes vastustes hagile 10.07.2008, 26.09.2008 ja 06.01.2009.a. vaidlevad hagile vastu. Kostjad võtsid õigeks, et elasid hageja korteris 08.11.2005 – 10.06.2008.a. Hagejad said korteri omanikuks 08.11.2005.a. s.o. korteriomandi kinnistusraamatusse hagejate nimele kandmise päevast ja neil on nõudeõigus sellest ajast. Eelmine omanik ei ole loovutanud oma nõuet hagajatele. Seega ei saa hagejad nõuda kostjatelt varem tekkinud võlgnevust. Kostjad ei pea tasuma halduskulusid, kuna nad ei ole korteriühistu liikmed. Kostjad kasutasid korteris kommunaalteenuseid, millede eest nad peavad tasuma. Kostjad kontrollisid korteriühistu poolt esitatud andmeid ja nõustuvad kommunaalkulude arvestusega. Samas juhivad kohtu tähelepanu asjaolule, et arvestus tehtud alates 01.septembrist 2005.a.,aga hagejad said korteriomanikeks 08.november 2005.a. Seega tuleb maha arvestada septembri ja oktoobrikuu tasud kokku summas 821.50 krooni. Peale selle arvestuses ei ole näidatud kostjate poolset tasumist 18.01.2006.a. summas 1500 krooni, mis tuleb maha arvestada. Sellele viitab raamatupidaja oma kirjas 17.12.2008.a. Seega hagejate nõue kostjate vastu kommunaalkulude osas võiks olla summas 27 231.24- 347.90- 473.60- 1500= 24 909.74. Kostjad on tasunud hageja pangakontole 26 130 krooni ja seega ei ole nad hagejatele võlgu. Hagejate väite kohaselt arvestasid nad viivist 0,2% päevas alates tasumise kuupäevale järgnevast kuupäevast, mis on ebaseaduslik. Viivisearvestus ei ole õige ja viivisenõudeks puudub hagejatel igasugune alus. KÜS § 7 lg.4 järgi kohustub korteriühistule tasuma viivist majandamiskulude maksmisega viivitamise korral korteriomanik , kes on hagejad. Hagejad pidid teatama korteriühistule oma andmed, kuhu arved saata ja arved tasuma. Hagejad seda ei teinud, mistõttu nad ei ole saanud arveid, kuid mida ei saa lugeda mõjuvaks põhjuseks arvete maksmata jätmisel. Kostjad püüdsid ise arveid tasuda, kuid korteriühistu keeldus nende käest raha vastu võtmast. Viivise määr 0,2 % on ebaseaduslik ja vastuolus KÜS § 7 lg.4, viivist võib nõuda kuni 0,07% päevas tasumata summalt. Kostjad ei ole korteriühistu liikmed ega pea täitma korteriühistu otsuseid. Korteriühistu poolt esitatud viivise arvestuses ei nähtu, millise konkreetse perioodi eest on viivised arvestatud s.t. mis päevast mis päevani. Nagu nähtub korteriühistu poolt esitatud arvetest tuleb arved jooksva kuu eest tasuda järgmise kuu
3 (7)
Kohtuistungil hageja T T jäi esitatud hagi juurde, kuid vähendas haginõuet ja palus kostjatelt välja mõista kasutatud kommunaalteenuste eest 27 231.24 krooni, viivise 0,2% päevas kokku summas 24 576.59 krooni ja saamata jäänud üürinõue e. kasutuseeliste nõue alates 08. novembrist 2006.a. summas 110 870 krooni. Seega nõue kokku 162 677.83 krooni. Kohtuistungil kostjate esindaja jäi kirjalikult esitatud vastuväidete juurde. Kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused ja seadused, mida kohus kohaldas Hagejatele T T`le ja A T`le kuulub korteriomand Pärnus, X, Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Pärnu linna jaoskonna nr. 688305 (tl.4-6). Hagejad ostsid vaidlusaluse korteriomandi A T`lt , korteriomandi notariaalne müügileping ja asjaõigusleping sõlmitud 05.10.2005.a. ja hagejad omanikena kinnistusraamatusse sisse kantud 08.11.2005.a. (tl.4-6, 52-61). Hagejate väitel selgus peale korteriomandi omandamist, et korteris elavad kostjad T F ja V R. Esialgne hagi oli esitatud ka korteriomandi ebaseaduslikust valdusest väljanõudes põhjusel, et kostjad kasutavad korteriomandit ilma seadusliku aluseta. Kohus tagaseljaotsusega rahuldas hagi ja kostjad selles osas kaja ei esitanud. Seega tagaseljaotsus korteriomandi ebaseaduslikust valdusest väljanõudes on jõustunud 17.03.2008.a. ja käesolevaks ajaks täitemenetluses ka täidetud. Korteriomand kostjate poolt vabastatud 10.06.2008.a. Hagejatel on kostjate vastu kahjunõue summas 162 677.83 krooni, mis koosneb kostjate poolt kasutatud kommunaalteenuste eest tasumata summadest 27 231.24 krooni, korteriühistu poolt hagejate vastu esitatud viivisenõudest summas 24 576.59 krooni ja saamata jäänud üüritulu nõudest 110 870 krooni. Vaidlust ei ole , et kostjad T F ja V R elasid korteriomandis Pärnus, X kuni 10.06.2008.a. Kostja T F oli vaidlusaluse korteriomandi omanik perioodil 11.04.2002 – 28.01.2005.a. Peale seda korteriomandi kasutamise õigusliku aluse kohta, ei ole kostjad kohtule tõendeid esitanud. VÕS §1043 järgi teisele isikule õigusvastaselt kahju tekitanud isik peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi v. vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. VÕS § 1045 lg.1 p.5 kohaselt kahju tekitamine on õigusvastane eelkõige siis, kui see tekitati kannatanu omandi v. sellega sarnase õiguse v. valduse rikkumisega. Hagejate valduse rikkumine seisnes selles, et hagejad kui korteriomandi omanikud ei saanud korterit kasutada, kuna korteris elasid kostjad, kellel puudus õiguslik alus seal elamiseks. Kostjad kasutasid antud korteriomandis kommunaalteenuseid, kuid ei tasunud kasutatud teenuste eest. Korteriühistu T poolt kohtule esitatud arvestuse kohaselt on kommunaalteenuste võlgnevus seisuga 01.06.2008.a. summas 27 231.24 krooni. Kostjate väited, et nad ei pea tasuma septembri ja oktoobrikuu 2005.a. eest ei ole põhjendatud, kuna vastavalt KÜS § 5.1 korteriühistu olemasolul lähevad korteriomandi võõrandamisel korteriomandi võõrandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkel. KÜS § 7 lg.3 järgi korteriomandi võõrandamisel on korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Kostjate väited, et kommunaalkulude võlgnevusest tuleb maha arvestada nende poolt jaanuaris 2006 tasutud 1500 krooni pole põhjendatud , kuna korteriühistu on kõiki tasutud summasid arvestanud
4 (7)
eelnevate võlgnevuste katteks ja korteriühistu poolt on välja toodud ainult võlgnevuse arvestus summas 27 231.24 krooni (tl.208,209). Tasutud summat on arvestatud üldarvestuses detsembrikuu 2005.a. kohta (tl.239). Hageja T T on 18.06.2008.a. kogu võlgnevuse korteriühistule tasunud (tl.134). Seega on kostjate poolt tarbitud kommunaalteenuste nõue summas 27 231.24 krooni põhjendatud ja kuulub kostjatelt hageja T T kasuks väljamõistmisele. KÜS §-de 5.1 , § 7 lg.3 ja § 13 lg.4 mõtte kohaselt peab korteriühistule tasuma majandamiskulusid ja muid makse korteri omanik ja korteriühistu liige. KÜS § 7 lg.4 järgi majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07% maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Hagejad ei ole kostjatele omapoolseid arveid tasumiseks saatnud. Seega korteriühistu poolt saadetud arved pidi korteriühistule õigeaegselt tasuma korteriomanik. Arvete järgi kuulus tasumisele ka haldustasu, mille maksmise kohustus on samuti omanikul. See, et korteriomandi omanik ei teatanud korteriühistule aadressi, kust ta arved kätte saab ja jättis arved õigeaegselt tasumata, ei anna alust nõuda korteriühistu poolt omanikelt nõutud viivise tasumist kostjatelt. Kostjatel ei olnud kohustust tasuda omanike eest korteriühistu arved. Pooled ei ole tõendanud ka sellise kokkuleppe olemasolu poolte vahel. Hagejate poolt nõutud viivise määr 0,2% päevas on vastuolus ka KÜS § 7 lg.4, mis lubab viivist korteriomanikult nõuda kuni 0,07% päevas. Seega korteriühistu poolt korteriomanikelt nõutud viivis ei kuulu kahjuna väljamõistmisele kostjatelt. Pärnu Maakohus tagaseljaotsusega 09.07.2007.a.on rahuldatud hagejate hagi vaidlusaluse korteriomandi ebaseaduslikust valdusest väljanõudes, mida kostjad ei ole vaidlustanud. Kostjad ei ole tõendanud ka oma valduse seaduslikkust s.t. korteriomandi kasutamise õiguslikku alust. Seega valdasid kostjad hagejate korteriomandit ebaseaduslikult. Kohus leiab, et valduse rikkumise korral saab valdaja nõuda valduse rikkumisega tekitatud kahju VÕS § 1045 lg.1 p.5 järgi s.h. asja valdusest tulenevaid kasutuseeliseid. TsÜS § 62 lg.1 kohaselt esemest saadav kasu on eseme viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised (kasutuseelised). Võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid. Esmajoones on see ilmne eluruumide s.h. korteriomandi puhul. Korteriomandi kasutuseeliste arvestamisel saab aluseks võtta eeldatava üüritulu , mida omanik oleks saanud asja välja üürides, arvestades ka kulutusi , mida üürileandjana tulnuks teha. Üürileandja peaks asja välja üürides tasuma ise korteriühistule haldustasu, mis vaidlusaluse korteri puhul on 244,20 krooni (tl.157-159). Suurema üüritulu saamiseks peaks üürileandja korteriomandi möbleerima tehas selleks vastavaid kulutusi ja tegema korteriomandis hooldusremonti, mis nõuab samuti kulutusi. Antud juhul oli tegemist hagejate poolt möbleerimata 4- toalise korteriomandiga. Hageja poolt kohtule esitatud AS Pindi Kinnisvara poolt koostatud eksperthinnangu kohaselt vajab korteriomand hooldusremonti ja on rahuldavas seisukorras (tl.136- 143). Hageja on esitanud kohtule Arco Vara Kinnisvarabüroo AS hinnangu, mille kohaselt Pärnus, 4-toaliste korterite keskmised üürihinnad 2005 aastal olid 4000 krooni, 2006 aastal 4200 krooni, 2007 aastal 4500 krooni ja 2008 aastal 5000 krooni (tl.127). Samas ei ole hageja tõendanud, mis on vaidlusaluse korteri üürihind. Kostjad vaidlevad antud üürihindadele vastu ja leiavad, et vaidlusaluse korteri üürihind võiks olla kõige rohkem 500 krooni kuus. Kostjad on esitanud kohtule erinevaid ajalehtede väljavõtteid erinevate üürihindade kohta.
5 (7)
06.02.2006.a. Pärnu Börsis on ühe 3 -toalise osaliselt möbleeritud ja ühe 3-toalise möbleerimata korteri üürihind 2500 krooni + kõrvalkulud ja ühe 4-toalise heas korras möbleeritud korteri üürihind 3500 + kõrvalkulud. 17.07.2006.a. Pärnu Börsis on ühe 4-toalise möbleeritud korteri üürihinnaks 4000 krooni + kõrvalkulud (tl.169). 29.01.2007.a. Pärnu Börsis on ühe 4-toalise, köögis mööbel, toad tühjad korteri üürihinnaks 2000 krooni + kommunaalkulud ja ühe 4-toalise köögimööbliga korteri üürihinnaks 2500 + kommunaalkulud (tl.166). Kinnisvaralehel city24ee on 2008 aastal ühe 4-toalise korteri üürihinnaks 3900 + kommunaalkulud (tl.167-168). Hagejad said vaidlusaluse korteriomandi omanikuks 08.11.2005.a. s.o. kinnistusraamatu kande tegemise aeg (tl. 4-6) ja seega on hagejatel kui korteriomanikel õigus nõuda asja valdusest tulenenud kasutuseeliseid , millest nad kostjate õigusvastase tegevuse tõttu ilma jäid alates sellest ajast. Hagejate nõue on esitatud ka vastavalt perioodi 08.11.2005 – 01.06.2008.a. eest. Kostjate väited, et hagejatel on õigus nõue esitada peale korteriomandi vabastamise nõude esitamist, ei ole põhjendatud. Kostjad ei ole tõendanud õigusliku alust korteriomandi kasutamiseks ja hagejatel on õigus nõuda kaotatud kasutuseeliste hüvitamist kogu perioodi eest, mil kostjad hagejate korteriomandit ebaseaduslikult valdasid. Kostjad ei ole ka tõendanud, et keegi poleks olnud nõus vaidlusalust korterit üürima v. selle eest tasuma. Kostjate poolt pakutud üürihind 500 krooni kuus on 4- toalise korteri puhul ilmselgelt liiga väike. Üürihind sõltub ka sellest , kus korter asub. Arvestades eelpoolnimetatud asjaolusid ja seda , et pooled ei ole usaldusväärselt tõendanud vaidlusaluse korteriomandi üürihinda, tuleb määrata kasutuseeliste väärtus kohtu õiglase hinnangu järgi vastavalt TsMS § 233 lg.2. Kohus leiab arvestades, et tegemist on möbleerimata ja hooldusremonti vajava korteriga, et vaidlusaluse korteriomandi õiglane üürihind oli 2005- 2008.a. 2000 krooni kuus. Arvestatud on ka seda , et korteriomandi haldustasu (s.o. 244 krooni kuus) on tasunud korteriomanik. Selliselt kasutuseeliste väärtuse hindamine on kooskõlas kohtupraktikaga – RKL 3-2-1-136-05 20.12.2005.a. Seega on põhjendatud nõue 23 päeva novembris ja detsembrikuu 2005.a. eest 2000 : 30 x 22 = 1533 + 2000 = 3533 krooni, 2006 aasta eest 12 x 2000 = 24 000 krooni, 2007 aasta eest 12 x 2000 = 24 000 krooni ja 2008 aasta 5 kuud 5 x 2000 = 10 000 krooni s.o. kokku 61 533 krooni. Mõlemad kostjad on hageja T T pangakontole perioodil november 2005 – september 2006 tasunud kokku 26 130 krooni (tl.62- 74). Nimetatud summade saamist ei eita ka hageja T T ja nõustub selle summa mahaarvamisega saamata jäänud üüritulu arvestusest. Nimetatud summade tasumist paluvad arvestada ka kostjad. Seega kuulub väljamõistmisele 61 533– 26 130 = 35 403 krooni. Nõue on esitatud kostjate vastu solidaarselt, kuna kostjad elasid korteris ühise perena ja tehtud kulutusi on võimatu kostjate vahel vastavalt tarbimisele jagada. Samuti kasutasid kostjad kogu korteriomandit ühiselt. Kostjad ei vaidlusta solidaarvastutust. Kostjatelt kuulub kahjuna hageja T T kasuks väljamõistmisele kasutatud kommunaalteenuste eest 27 231.24 krooni ja kostjatelt kuulub kahjuna hagejate A T ja T T kasuks väljamõistmisele korteriomandi kaotatud kasutuseeliste hüvis perioodi 08.11.2005 – 30.05.2008 eest kokku summas 35 403 krooni. Kostjad ei ole tõendanud, et nad ei ole kahju tekkimises süüdi. Menetluskulude jaotus
6 (7)
Vastavalt TsMS § 163 lg.1 kuna hagi kuulub rahuldamisele osaliselt, tuleb menetluskulud jätta poolte kanda võrdsetes osades.
Ivika Sillaots Kohtunik
7 (7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.