Asjaõigus › Omandiasjad

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED Anne Põltsam esitas Tartu Maakohtule hagi Martin Mitt`i ja Mari Mitt`i vastu kaasomandi – Viljandimaal Pärsti vallas Kiini külas asuva Koopamäe kinnistu - jagamiseks selliselt, et kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Martin Mitt ja Mari Mitt esitasid vastuhagi A. Põltsami vastu nimetatud kaasomandi jagamiseks reaalosadeks. Hagiavalduse kohaselt on hageja ja kostjate kaasomandis maaüksus (Viljandi Maakohtu Kinnistusameti kinnistusregistriosa nr 16841). Kostjate omanduses on Mari Mittil 183/524 kaasomandist, Martin Mittil 158/524 kaasomandist ja A. Põltsamil 183/524 kaasomandist. Kinnistu koosseisus on maatulundusmaa suurusega 39,85 ha ja maatulundusmaa suurusega 2,07 ha, asukohaga Viljandimaa, Pärsti vald, Kiini küla, Koopamäe. Kaasomanikud ei ole sõlminud lepinguid kaasomandi valdamise ja käsutamise korra kohta notariaalselt ega ka lihtkirjalikus vormis. Kaasomanikel ei ole võimalik kinnistut ühiselt majandada. Kaasomanikel ei ole olnud võimalik kokku leppida selles, kuidas kasutada kaasomandit selliselt, et kõikide kaasomanike huvid oleksid kaitstud. Hageja soovis enda osa eraldamist ühisest asjast reaalosana. SA Erametsakeskuse metsakonsultant Jüri Peetrimäe on koostanud hagejale üldise metsade tagavaral ja võimalikul raietulul põhineva Koopamäe kinnistu hinnangu ja sellest lähtuvalt kaks erinevat varianti kinnistu jagamiseks. Jagamise aluseks on võetud hagejale kuuluva 183/524 osa ehk 34.9 % rahaline väärtus. Hageja arvates ei esine asjaolusid, mis välistaksid osa eraldamise asjast reaalosana. Juhindudes asjaõigusseaduse (AÕS) §-st 78 palus hageja eraldada A. Põltsamile, Mari Mittile ja Martin Mittile kaasomandina kuuluvast kinnistust suurusega kokku 41,92 ha, A. Põltsamile kuuluv osa, millest 6,3 ha on metsamaa ja 1,7 ha põllumaad. 06.11.2006 esitas hageja kohtule avalduse hagi eseme muutmiseks, kuna menetluse ajal on muutunud nii põllumaa kui ka metsamaa hinnad. AÕS § 77 lg 2 alusel palus hageja lõpetada

poolte kaasomand Koopamäe kinnistule, müües see avalikul enampakkumisel ja jagades saadud raha kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Mari Mitt ja Martin Mitt vaidlesid hagiavaldusele vastu. Vastuväidete kohaselt piirneb kinnistu hoonete kompleksiga, mis kuulub Martin Mitile, mistõttu ei nõustunud kostjad hageja poolt pakutavate variantidega. Kostjad pakkusid kaasomandi jagada selliselt, et hagejale kuuluksid maaosad 9 kuni 19. Kõik kaasomanikud saaksid sellise jagamise tulemusena võrdses koguses metsa- ja põllumaid. Hagejale kuuluks haritavat maad ja looduslikku rohumaad 8,91 hektarit ja metsamaad 6,8 hektarit. Samuti oleksid tagatud maakorraldusseaduse põhimõtted juurdepääsude ja kiildumise ning ribasuse osas. Kuna hageja eesmärk on oma osa müüa, siis olid kostjad nõus ka ostma ära hageja osa kaasomandist hinnaga 92 500 krooni, millise arvestuse on 28.07.2003 teinud SA Erametsakeskuse edelarajooni metsakonsultant Jüri Peetrimäe. Kostjate vastuhagi kohaselt soovivad kostjad jagada kinnisasja kaasomanike vahel õiglaselt ja võrdselt reaalosadeks vastavalt nende mõttelise osa suurusele. Kostjad ei soovinud endale kuuluvat kinnisasja osa võõrandada. Tegemist on suure kinnistuga, mille jagamine on reaalselt võimalik. Kinnistu on võimalik jagada vastavalt sõltumatu hindaja OÜ Metsaekspert koostatud ekspertaktis toodud ettepanekutele. Kostjad soovisid, et neile jääks variant nr 2 ja 3 (roheline ja sinine ala) ning hagejale variant nr 1 (kollane ala). Kui kinnistut ei õnnestu jagada täpselt võrdsetes osades, siis olid vastuhagejad nõus A. Põltsamile hüvitama võimaliku jagamisest tuleneva kahju, kuid ei olnud nõus maa võõrandamisega kolmandatele isikutele. A. Põltsam ei nõustunud hagejate poolt vastuhagis pakutud jagamisega. Vastuväidete kohaselt tuleks kaasomand võõrandada ja saadud raha jagada. Juhul, kui selline kaasomandi lõpetamise viis ei ole võimalik, soovis hageja jagada kaasomand reaalosadeks võimalikult võrdselt ja vajadusel mõista kostjatelt hageja kasuks välja hüvitis enamsaadud osade arvel.

MAAKOHTU LAHEND

Tartu Maakohus rahuldas 4. veebruari 2008 otsusega hagi, jagades A. Põltsami, Martin Mitti ja Mari Mitti kaasomandis oleva Koopamäe kinnistu järgmiselt: A. Põltsamile jääb Metsaekspert OÜ 01.11.2005 eksperthinnangu lisas nr 9 märgitud variant nr 1 (kollane ala) ja Martin Mitti ning Mari Mitti kaasomandisse jäävad lisas nr 9 märgitud variandid 2 ja 3 (roheline ja sinine ala). Otsuse põhjenduste kohaselt on tulenevalt AÕS § 76 lg-test 1 ja 2 kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, kui kaasomanikud ei ole vastavat nõudeõigust omavahelise kokkuleppega välistanud. Käesolevas vaidluses kaasomandi lõpetamist välistavat kokkulepet tuvastatud ei ole. AÕS § 78 järgi on kaasomanikul õigus nõuda oma osa eraldamist ühisest asjast reaalosana, kui see ei ole vastuolus kaasomandi tekkimise aluse või asja olemusega. Maatükist reaalosa eraldamisel ehk kinnisasja jagamisel tuleb arvestada maatüki olemust ja maakorralduse nõudeid. Kohus võib valida AÕS §-s 77 lg 2 sätestatud viiside hulgast vastavalt asjaoludele ainult sellise viisi, millega vähemalt üks kaasomanikest on kohtumenetluses nõustunud. Seega ei tohi kohus teha otsust kaasomandi lõpetamiseks viisil, mis ei vastaks ühegi kaasomaniku huvidele. AÕS § 77 lg 2 kohaselt otsustab kohus kaasomandi jagamise viisi hageja nõudel. Seega saab kohus valida nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud kas hagis või vastuhagis.

Kuna hageja soovis oma osa müüa, kuid kostjad soovisid oma esivanemate tagastatud maa säilitada ja seda ise edasi kasutada, siis on põhjendatud arvestada 2/3 kaasomanike huve ja kinnistu jagada reaalosadeks. Kostjad on põhjendanud oma huvi maa nende omandis säilimiseks. Nad on avaldanud, et kui kohus leiab, et kinnistut ei õnnestu jagada täpselt võrdsetes osades, siis on nad nõus hagejale hüvitama võimaliku jagamisest tuleneva kahju, kuid ei ole nõus oma vanemate maa võõrandamisega kolmandatele isikutele. Martin Mitil on kaasomandis oleva kinnistuga piirnev teine kinnistu ainuomanduses, millel asub tema üheks elukohaks olev talumaja. Marti Mitile on oluline, et kaasomandi jagamisel oleks tema reaalosa kodumajaga piirnev. AÕS § 76 lg 1 ja 2 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, kui kaasomanikud ei ole vastavat nõudeõigust omavahelise kokkuleppega välistanud. Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Asja jagamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kaasomandi lõpetamine hageja pakutud viisil ei ole õiglane. Kinnistu jagamisega kostjate poolt pakutud viisil ei rikuta hageja õigusi. 01.11.2005 eksperthinnangu kinnistu turuväärtusele ja maaüksuse optimaalsele jaotusele tegi nii hageja kui ka kostjate nõusolekul Metsaekspert OÜ. Hinnangu järgi on hinnatava maaüksuse metsamaa, metsa ja põllumaa harilik turuväärtus seisuga 01.11.2005 541 241 krooni. Ekspert P. Põnts on eksperthinnangu lisas (nr 8 ja 9) esitanud kinnistu jagamise kolmeks võrdselt õiglaseks osaks vastavalt osade turuväärtusele, arvestades kõigi kaasomanike huve võrdselt. Kostjad nõustusid Metsaekspert OÜ eksperthinnangus toodud kinnistu kolmeks osaks jagamisega. Hageja ei nõustunud Metsaekspert OÜ eksperthinnangus tooduga ning esitas 13.12.2005 kohtule taotluse, milles palus määrata põllumaa hindajaks AS Kinnisvaraekspert Pärnu ekspert Juhan Soekõrv. OÜ Kinnisvaraekspert Pärnu ekspert J. Soekõrv teostas eksperthinnangu 15.02.2006 ja hindas põllumaa turuväärtuseks 220 000 krooni. Põllumaa kvaliteedi osas ei nõustunud ekspert andma kommentaare. Hindaja ei olnud pädev otsustama kinnistu jagamise optimaalsuse üle. Ta oli arvamusel, et praktikas puuduvad kriteeriumid, mis tagaks maa jagamise korral hageja ja kostja võrdse kaitstuse. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 293 lg 1 kohaselt kohtul on õigus küsida eksperdi arvamust asjas tähtsate ja eriteadmisi nõudvate asjaolude selgitamiseks. TsMS § 294 lg 1 kohaselt eksperdi määramisel arvestab kohus poolte arvamusi. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt kui ekspertiisi tegemiseks on olemas riiklikult tunnustatud ekspert, määratakse muu isik eksperdiks üksnes mõjuval põhjusel. OÜ Metsaekspert eksperthinnangu teinud P. Põntson on riiklikult tunnustatud metsandusekspert. Põllumaa hindajatena riiklikult tunnustatud eksperte ei ole. Hageja on oma algatusel tellinud hindamise, mis on teostatud SA Eramaakeskuse metsakonsultandi J. Peetrimäe poolt ja J. Peetrimäe arvamuse OÜ Metsaekspert poolt tehtud eksperthinnangu kohta. Hageja on esitanud oma algatusel ka Metsamaahooldus AS turuväärtuse eksperthinnangu. Kuna kohus on määranud ekspertiisi tegema riiklikult tunnustatud metsanduseksperdi, siis ei ole hageja poolt esitatud riiklikult mittetunnustatud ekspertide poolt tehtud hindamised ja eksperthinnangud arvestatavad tõendina. Pooled said kohtuistungil esitada ekspert P. Põntsonile täpsustavaid küsimusi. Käesolevas asjas taotletud otsusega ei saa määrata kaasomandi lõpetamisel ja reaalosadeks jagamisel kindlaks kinnistute piire. Kohtuotsus saab üksnes asendada kinnisasja jagamisele vastu vaielnud kaasomaniku tahteavaldust kinnistu jagamiseks kostjate soovitud kujul. Kuna kaasomandis oleva asja jagamine AÕS § 77 lg 2 alusel toimub ja kostjate nõude järgi, siis ei ole kohtul õigust otsustada kaasomandis oleva asja jagamist muul viisil, kui vastuhagejad on seda taotlenud.

Seega tuleb kinnistu jagada kostjate (vastuhagejate) nõude järgi OÜ Metsaekspert pakutud jagamisettepaneku alusel, eraldades hageja omandusse variant nr 1 (kollane osa) ja kostjate omandusse jäävad kaasomandina variandid nr 2 ja 3 (roheline ja kollane). Hageja on esitanud temale jagatava reaalosa kahe variandina, kuid selline jagamine ei ole põhjendatud. AÕS § 77 lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt kaasomandi reaalosadena jagamisel võib kohus, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks. Rahalise tasaarvestuse määramine on kohtu võimalus, mitte kohustus. Kuigi hageja on väitnud, et kinnistu jagamisega tekitatakse talle materiaalset kahju, ei ole hageja esitanud nõuet rahaliseks tasaarvestamiseks. Kohtul ei ole võimalik otsustada kinnistu reaalosadeks jagamisega AÕS § 77 lg 3 alusel hüvitise määramist kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamise nõudega ühes menetluses, sest kinnistu jagamine otsustatakse lõplikult kohtuvälises menetluses. Võimaliku vaidluse AÕS § 77 lg 3 kohaldamiseks saab lahendada pärast seda, kui kaasomandis oleva kinnistu jagamisel on reaalosade piirid kindlaks määratud ja jagamise teel tekkinud uued kinnistud kinnistusraamatusse kantud ja tekkinud uued kinnistud hinnatud. Rahalise tasaarvestuse otsustamine ei ole võimalik ka seetõttu, et pooled ei ole esitanud kohtule kinnistu hinda, mida kõik osapooled aktsepteeriksid. Seega ei ole materiaalse kahju tekkimine hagejale tõendatud. TsMS § 162 lg 4 kohaselt kohus võib jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Kuna otsus puudutab kaasomandit ja pooled ei suutnud seda jagada ilma kohtuotsuseta ning selle jagamine oli nii hageja kui kostjate huvides, tuleb menetluskulud jaotada poolte vahel võrdselt – iga kanda jääb 1/3 osa, poolte endi initsiatiivil tehtud ekspertiiside ja hindamiste kulud tuleb jätta nende endi kanda. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIKOHTUS A. Põltsam esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega lõpetada kaasomand Koopamäe kinnistule selle enampakkumisel müümise teel ja jagada saadud raha kaasomanike vahel vastavuses neile kuuluvate osadega ning mõista kohtukulud välja kostjatelt. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei ole maakohtu otsus seaduslik, sest ei arvesta kaasomanikele tegelikkuses kuuluvate osade suurustega, on hagejale koormav ja kahjulik ning ebaõiglane, arvestades majanduslikult kinnistuosade väärtust. Käesolevaks ajaks on muutunud nii metsamaa kui ka põllumaa hinnad. Kostjad on teostanud osadel metsaaladel lageraiet. Õiglasemat kaasomandi lõpetamise viisi, kui kogu Koopamäe kinnistu müümine avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagamine vastavalt kaasomanike osade suurusele, ei ole võimalik kohaldada. AÕS § 72 lg 1 sätestab küll, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas, kuid antud juhul ei ole see seisukoht juriidiliseks argumendiks hagi rahuldamata jätmisel. Tegemist ei ole vaidlusega ühise asja kasutamise üle, vaid kaasomandi lõpetamise nõudega põhjusel, et ühiselt asja

kasutada ei ole võimalik. Kohtu põhjendused selles, et Martin Mitil on kaasomandis oleva vaidlusaluse kinnistuga piirnev teine kinnistu ainuomanduses ja sellel asub Martin Miti üheks elukohaks olev talumaja, ei ole põhjendus hagi rahuldamata jätmiseks, sest kostja ei kasuta juba pikemat aega nimetatud talumaja. AÕS § 76 lg 1 ja 2 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, kui kaasomanikud ei ole vastavat nõudeõigust omavahelise kokkuleppega välistanud. AÕS §-st 77 lg 2 tulenevalt saab kohus valida kaasomandi lõpetamisel vaid sellise viisi, mida vähemalt üks kaasomanikest on kohtumenetluses nõudnud. Antud tsiviilasja puhul oli kohtul valida hageja poolt taotletud Koopamäe kinnistu enampakkumisel müümise ja saadud raha kaasomanike vahel vastavalt nende osadele jagamise ning kinnistu reaalosadeks jagamise vahel. TsMS § 436 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. TsMS § 442 lg 8 sätestab, et otsuse põhjendavas osas märgitakse kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Kohtuotsus ei ole seaduslik, sest kohus ei ole motiveerinud, miks tuleb eelistada üht kaasomandi lõpetamise viisi teisele. Kohtuotsusest ei nähtu, millised olid need hageja huvid, mida kohus kaalus ja mida kohus ei pidanud arvestamist väärivaks. Samuti ei motiveerinud kohus oma seisukohta, millise kohaselt kohtuotsus ei riku hageja õigusi. Sellega on rikutud menetlusnorme TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8 nõudeid eirates. Võttes aluseks vaid OÜ Metsaekspert eksperthinnangu, on maakohus rikkunud hageja õigusi. 01.11.2005 ekspertiisiakti lisas nr 8 on näidatud ühe võrdse osa väärtuseks 180 414 krooni. Lisas nr 9 on jagamisettepanek näidatud kolme värviga (roheline, sinine ja kollane) ilma mõõtkava näitamata. Nii kohtuotsusest kui ka eksperthinnangust saab järeldada, et hageja omandiosa vähendati 183/524–lt 175/524–le kaasomandist. Suurendati aga kostja Martin Miti omandit. Pooltele kuulus kaasomand erineva suurusega osades ja kohtul ei olnud õigust hageja omandit vähendada. Kohtuotsuse resolutiivosas on kohus jätnud hagejale eksperthinnangu lisas nr 9 asuval plaanil kollasega märgitud osa ja kostjatele rohelise ja sinisega märgitud ala. Kohtuotsuse põhjendavas osas on kostjatele jäetud roheline ja kollane ala ning hagejale samuti kollane. Selline lahend ei ole üheselt arusaadav. TsMS § 232 lg 2 sätestab, et ühelgi tõendil ei ole kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Maakohus on aga eelistanud OÜ Metsaekspert eksperdi P. Põntsoni eksperthinnangut. Maakohtu selline seisukoht ei ole õigustatud ning on hageja suhtes toonud kaasa ebaõiglase kohtulahendi. Ekspert P. Põntsoni eksperthinnang, millise kohaselt jagati kinnistu võrdselt kolmeks osaks, ei ole aktsepteeritav, sest vähendab hageja omandiosa. 2005. a eksperthinnangule rajanev kohtuotsus ei ole täidetav, sest eksperdi jagamisettepanekud on esitatud ilma mõõtkavata. Nimetatud eksperthinnangu alusel ei ole võimalik ka rahaline tasaarvestus. Atesteeritud metsakonsultant J. Peetrimäe on märkinud, et Koopamäe kinnistut reaalosadeks jagada on komplitseeritud. Koopamäe kinnistu põhiväärtuseks on kasvav mets ja metsamaa. J. Peetrimäe püüdis esitada variandid, kuidas kinnistut jagada selliselt, et igale kaasomanikule saaks vastavalt tema osale metsa, metsamaad ja põldu. J. Peetrimäe märkis, et kõige olulisemas osas, s.o metsa tagavaras on riiklikult tunnustatud ekspert teinud valearvestusi. J. Soekõrv kinnitas, et Koopamäe põllumaa kvaliteet ei ole võrdne, praktikas puuduvad kriteeriumid, mis tagaksid hageja ja kostjate võrdsuse kaitse. Kui tahetakse saada täpsemat tulemust, peaks hindama kinnistut eraldi osadena. Metsamaa väärtus reeglina on kõrgem põllumaa väärtusest. A. Jürisoo leidis 2005. a eksperthinnangu kohta, et puidu järgi võttes on hinnang tema arvates võrdne, maaväärtuse järgi aga mitte. A. Jürisoo hindas 2005. a eksperthinnangus märgitud rohelist osa kõige paremaks, kollast osa on kõige kehvemaks. Kõik asjatundjad (peale P. Põntsoni), leidsid, et Koopamäe kinnistut reaalosadeks jagada on komplitseeritud. Sellest pidi kohus järeldama, et kui kinnistu reaalosadeks jagamine selliselt, et

oleksid kaitstud nii hageja kui ka kostjate huvid ei ole võimalik, tuleb kaasomand lõpetada hageja poolt taotletud viisil, s.o enampakkumisel müümise ja saadud raha jagamise teel. Lisaks eeltoodule ei ole kohus arvestanud hageja huvidega, jättes hagejale Metsaekspert OÜ eksperthinnangu lisas nr 9 näidatud variandi, s.o kollase värviga märgitud ala. A. Jürisoo kinnitas tunnistajana, et kollase ala väärtus on kõige madalam. Sealhulgas on madala väärtusega mitte ainult metsamaa, vaid ka põllumaa kvaliteet on halb. Kollaselt märgitud alale puudub ka juurdepääsutee. Juurdepääs puudub ka eraldistele 16 ja 17,mis on samuti jäetud hagejale. Kostjate kaasomandisse jäänuna oleks kollaselt märgitud ala ja siniselt märgitud ala võinud neil esinevaid puudusi tasakaalustada. Kostjad teeksid takistusi kollasena plaanile märgitud ala kasutamisel hagejale isegi siis, kui see ala oleks reaalselt vastav hagejale kinnistust kuuluvale mõttelisele osale. AÕS § 77 lg 3 kohaselt kaasomandi reaalosadena jagamisel võib kohus, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks. Hageja ei saanud esitada nõuet rahaliseks tasaarvestamiseks, kuna temale ei olnud ega saanudki olla teada kohtuotsuse sisu. Hageja taotles kaasomandi lõpetamist kinnistu enampakkumisel müügi läbi, mis oleks aidanud vältida ebavõrdsust. Hageja ei saanudki arvata, et kohus teeb temale kahjuliku otsuse, jättes kasuliku ja väärtusliku metsamaa koos kasvava metsaga kostjatele, hagejale aga väheväärtusliku põllumaa ja kostjate poolt lageraiega kahjustatud metsamaa, millele puudub juurdepääsutee. Martin Mitt ja Mari Mitt vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt on apellandi nõue teiste kaasomanike suhtes pahatahtlik ja põhjendamatu. Vastustajad soovivad endale kuuluvat maad säilitada ning ei soovi selle müüki. Kaasomandi jagamine maakohtu otsuses toodud viisil ei kahjusta apellandi õigust ja võimalust temale kuuluvat maad hiljem müüa. Apellant üritab tahtlikult kahjustada vastustajate huve, kui nõuab vastustajatele erilise väärtusega (esivanemate maa) vara müüki enampakkumisel. Vastustajate jaoks on maal lisaks turuväärtusele ka moraalne väärtus ning vastusajad ei soovi maade võõrandamist kolmandatele isikutele. Juhul kui apellant ei soovi maad endale jätta ja soovib maa müügist tulu teenida, siis reaalosadeks jagamine seda ei takista ja apellanti ei kahjusta. Kohtu poolt nimetatud sõltumatu OÜ Metsaekspert, 01.11.2005 eksperthinnangu kohaselt on poolte kaasomandis olev kinnistu võimalik jagada kaasomanike vahel kolmeks osaks. Tegemist on riiklikult tunnustatud eksperdiga, erinevalt apellandi poolt kaasatud hindajatest. Apellandi väited temale jagatud osa väiksema väärtuse kohta on ebaõiged ning tõendamata. Antud juhul tuleb arvestada olulise asjaoluna, et kaasomanike enamus (2/3 kaasomanikest) soovib asja jagamist reaalosadeks, mitte selle võõrandamist. Pärast kinnistu jagamist reaalosadeks võib apellant oma kinnistu võõrandada enampakkumisel või muul talle sobilikul viisil. Kinnistu müük oleks vastuolus kaasomanike enamuse tahtega ning kahjustaks suuremal määral kaasomanike huve. Antud juhul on tegemist suure metsa- ja põllumaa kinnistuga (41,92 ha), mille võrdselt ja õiglaselt jagamine on reaalselt võimalik tuginedes asjas sõltumatu hindajana koostatud OÜ Metsaekspert ekspertaktis välja toodud ettepanekutele. Maakohus on valinud kaasomanikke vähim koormava ja kahjustava kaasomandi lõpetamise viisi. Seega on maakohtu otsus kaalutletud ja põhjendatud. Maa hinna muutus ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Maa hind muutub pidevalt, kuid maa hinna muutus ei ole otseses seoses kaasomandi reaalosadeks jagamisega. Ebaõige on apellandi väide, et Martin Mitt ei kasuta juba pikemat aega talumaja, mis piirneb vaidlusaluse kinnistuga. Martin Mitt kasutab antud kinnistut ja talumaja pidevalt, viibides seal enamuse oma vabast ajast. Samuti kasutab talumaja aktiivselt Martin Miti poeg oma perega. Seda tõendab talumaja elektrienergia arvestus 2007. a detsembrist kuni 2008. a maini, millest nähtub, et vastustaja on tasunud elektrienergia kasutamise eest 2803.70 krooni.

Apellant esitab vastustajate suhtes alusetuid väiteid selle kohta, et kostjad teostavad lageraiet. Apellant teostas ise teiste kaasomanike teadmata kahel hektaril raiet, mistõttu apellandilt mõisteti Viljandi Maakohtu 19.12.2003 otsusega tsiviilasjas nr 2-296-03 välja teiste kaasomanike kasuks hüvitis 74 811.80 krooni. Kollase ala väärtus ei ole kõige madalam. Mõlemad kohtus üle kuulatud eksperdid leidsid, et jagatud alade väärtus on sarnane. Kuna vastustajad ei soovi omavahel kinnistut reaalosadeks jagada, vaid soovivad jätkata kaasomanikena, siis on põhjendatud jätta vastustajatele alad nr 2 ja nr 3, millele mõlemad kaasomanikud saavad Martin Mitti eraomandis oleva kinnistu kaudu. Seega on põhjendatud jätta apellandile kollane ala, millele apellant saab ilma teiste kaasomanike kinnistuid läbimata ning tagab parimal võimalikul viisil mõistliku reaalosade kasutamise. Riigikohtu tsiviilkolleegium on 09.05.2006 lahendis nr 3-2-1-45-06 leidnud, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Antud juhul kahjustab kinnistu reaalosadeks jagamine kaasomanikke vähem, kui kinnistu enampakkumisel võõrandamine. Seega tuleks maakohtu otsuse jätta muutmata.

RINGKONNAKOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED

OÜ Metsaekspert arvamuses toodud ettepanek kinnistu kolmeks reaalosaks jagamise osas on ringkonnakohtu arvates kõigi kaasomanike huve enim arvestav, kuna põhineb kõigi kolme reaalosa väärtuste võrdleval hindamisel, millega on tagatud igale kaasomanikule jääva reaalosa väärtuse ligilähedane vastavus talle kuuluva kaasomandiosa väärtusele ja seda sõltumata asjaolust, et kinnistu kui terviku väärtus on kinnisvaraturul toimuva tõttu pidevalt muutunud ning seetõttu on ilmselt võrreldes 2005. a aegsega vähenenud võrdses proportsioonis ka eraldatavate reaalosade väärtused. Apellant ei ole tõendanud oma väiteid, et talle jagamise teel jääv kollane ala oleks teistele kaasomanikele jäetavatest reaalosadest vähemväärtuslikum (näiteks metsaeraldistel tehtud raiete tõttu) ning et tagatud ei ole juurdepääs Koopamäe II maatükile (lahustükile). Õige on maakohtu poolt asjatundja J. Peetrimäe poolt esitatud jaotuskavade (I kd tl-d 8 ja 12) kõrvalejätmine põhjusel, et need ei ole optimaalsed ja ei pea silmas kõigi kaasomanike huve. J. Peetrimäe poolt toodud jagamisvariandid järgivad üksnes apellandi huvi ning neid ei saa jagamisel aluseks võtta ka põhjusel, et nende puhul ei ole järgitud Maakorraldusseaduse § 5 lg 2 p 4, 5 ja 6 nõuded, s.t ei ole tagatud kinnisasja otstarbekas kuju, lihtsad ja selged piirid ning kinnisasja kiildumise ja ribasuse vältimine. OÜ Metsaekspert jaotusettepanekus toodud kollase ala jätmine hagejale ja sinise ning rohelise ala jätmine kostjatele on põhjendatud seetõttu, et vastustajale Martin Mitt kuuluv teine talumajaga kinnistu piirneb olulises osas variantides 2 ja 3 (roheline ja sinine) märgitud alaga ning kostjad soovivad erinevalt hagejast jääda kinnistu kaasomanikeks. Selline reaalosade jaotus tagab kõige paremini kõigi kaasomanike huvide arvestamise ning on neid kõige vähem koormav.

Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse põhjendav osa on formuleeringu osas - ”eraldada hageja omandusse variant nr 1 ( kollane osa ) ja kostjate omandusse jäävad kaasomandina variandid nr 2 ja 3 ( roheline ja kollane)” - ebatäpne, kuivõrd maakohus on arvestades otsuse muid põhjendusi ning resolutsiooni siin ilmselgelt silmas pidanud kostjatele rohelise ja sinise ala ning hagejale kollase ala jätmist. Nimetatud ebatäpsus ei too endaga kaasa maakohtu otsuse resolutsiooni muutmist, kuivõrd selles on õigesti märgitud, et kostjatele jäävad sinine ja roheline ning hagejale kollane ala.

Üllar Roostoja

Viivi Tomson

Egon Konsand

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.