Otsuse kuulutamine
04.veebruar 2008 Tartu Maakohtu Viljandi kohtumajas
Tsiviilasja nr
nr 2-04-1085
Tsiviilasi
Anne Põltsami hagi Martin Mitti ja Mari Mitti vastu kinnistu müügiks avalikul enampakkumisel Martin Mitti ja Mari Mitti vastuhagi Anne Põltsami vastu kinnistu osa eraldamiseks kaasomandist kohtunik Silvi Maiste
Kohtukoosseis Hageja
Kostjate esindaja
Anne Põltsam ( isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxx xx-xx xxxxx xxxxx ) Vandeadvokaat Paul Järve Martin Mitt ( isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxx xxx xx-xx xxxxxxx xxxxx) Mari Mitt ( isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxx xxx xx xxxxx xxxxx) Oliver Ennok
Asja läbivaatamise kuupäev
15.jaanuar 2008
Hageja esindaja Kostjad
Resolutsioon Jagada Anne Põltsami, Martin Mitti ja Mari Mitti kaasomandis olev Koopamäe kinnistu 41,92 ha (Tartu Maakohtu Kinnistusameti kinnistusregistriosa nr 16841, asukoht Viljandimaa, Pärsti vald, Kiini küla, Koopamäe ) järgmiselt: Anne Põltsamile eraldatav osa on Metsaekspert OÜ 01.11.2005 eksperthinnangu s.o. lisas nr 9 märgitud variant nr 1 ( kollane ala ) ja Martin Mitti ja Mari Mitti kaasomandisse jätta lisas nr 9 märgitud variant 2 ja 3 ( roheline ja sinine ala ). Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale õigus edasi kaevata Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse esitamisega; apellatsioonikaebuse esitamise tähtaeg on 30 päeva alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonikaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Asjaolud Hagiavalduse järgi hageja ja kostjate kaasomandis on maaüksus (Viljandi Maakohtu Kinnistusameti kinnistusregistriosa nr 16841). Kostjate omanduses on vastavalt: Mari Mittil -183/524 kaasomandist; Martin Mittil -158/524 kaasomandist ja hagejal s.o. Anne Põltsamil 183/524 kaasomandist. Kinnistu koosseisus on maatulundusmaa suurusega 39,85 ha, asukohaga Viljandimaa, Pärsti vald, Kiini küla, Koopamäe ja maatulundusmaa suurusega 2,07 ha, asukohaga samuti Viljandimaal, Pärsti vallas, Kiini külas, Koopamäel. Kaasomanikud ei ole sõlminud lepinguid kaasomandi valdamise ja käsutamise korra kohta ei notariaalselt ega ka lihtkirjalikus vormis. Kaasomanikel ei ole võimalik kinnistut ühiselt majandada ja senisest
sellisest tegevusest on kaasomand saanud kahjustatud. Ka ei ole kaasomanikel võimalik olnud kokku leppida selles, kuidas kasutada kaasomandit selliselt, et kõikide kaasomanike huvid oleks kaitstud. Kostjatele kuulub suurem osa ühises asjas ja nad ei ole pidanud silmas hageja huve. Hageja soovib kujunenud olukorda muuta ja näeb, et selleks tuleb tema osa eraldada ühisest asjast reaalosana. Hageja pöördus SA Erametsakeskus poole, kus selle firma edelarajooni metsakonsultant Jüri Peetrimäe koostas üldise metsade tagavaral ja võimalikul raietulul põhineva Koopamäe kinnistu hinnangu ja sellest lähtuvalt kaks erinevat varianti kinnistu jagamiseks. Jagamise aluseks on võetud hagejale Anne Põltsamile kuuluva 183/524 osa ehk 34.9 % rahaline väärtus. Koopamäe maaüksuse jagamise mõlemad variandid arvestavad ka kostjate huve. Hageja taotleb oma osa eraldamist vastavalt variandile nr I. Hageja arvates ei esine antud juhul asjaolusid, mis välistaksid osa eraldamise asjast reaalosana. Asi ei ole jagamatu ja asja jagamine ei ole vastuolus kaasomandi tekkimise alusega. Ka ei esine hageja teada maakorralduslikku takistust asja jagamisele. Juhindudes AOS § 78 palub hageja eraldada Anne Põltsamile, Mari Mittile ja Martin Mittile kaasomandina kuuluvast kinnistust (Viljandi Maakohtu kinnistusosakonna Viljandi jaoskonna registriosa nr. 16841, asukoht Viljandi maakond, Pärsti vald, Kiini küla, Koopamäe ) suurusega kokku 41,92 ha, Anne Põltsamile kuuluv osa mis vastab kohtule esitatud eralduse ettepaneku I-sel variandil näidatud viirutatult märgitud alale, millest 6,3 ha on metsamaa ja 1,7 ha põllumaad. Kostjad hagi ei tunnista. Kuna hageja eesmärk on müüa oma osa kaasomandist, siis on kostjad korduvalt soovinud osta hageja osa hinnaga 92 500 krooni, mis on hinnatud SA Erametsakeskuse edelarajooni metsakonsultandi Jüri Peetrimäe poolt. Samas hageja ei ole nõustunud selle hinnaga ega ole esitanud ka omapoolseid pakkumisi. Kuna kinnistu koos hoonete kompleksiga, mis kuulub ühele kostjale, Martin Mitile, piirneb osaga hageja poolt pakutavast jagamislahendusest, ei saa kumbki kostja nõustuda hageja poolt pakutavate variantidega. Kostjad soovivad harida ja hooldada antud kinnistut üheskoos, soovimata seda müüa või lageraiet sooritada. Kostjate poolt pakutav kaasomandi jagamise variant oleks järgmine: Hagejale kuuluksid maaosad 9 kuni 19. Pakutud variandis on arvestatud sellega, et kõik kaasomanikud saaksid võrdses koguses metsa- ja põllumaid. Nimetatud variandi puhul kuuluks hagejale haritavat maad ja looduslikku rohumaad 8,91 hektarit ja metsamaad 6,8 hektarit. Samuti oleks tagatud Maakorraldusseaduse põhimõtted juurdepääsude ja kiildumise ning ribasuse osas. Kuna hageja eesmärk on oma osa müüa, siis on kostjad jätkuvalt nõus ka nende poolt juba pakutud variandiga osta ära hageja osa kaasomandist hinnaga 92 500 krooni, mille arvestuse on teinud SA Erametsakeskuse edelarajooni metsakonsultant Jüri Peetrimäe 28.07.2003.a. Sellega oleks kõige paremini lahendatud juba aastaid kestnud vaidlused ja erimeelsused. Kostjate arvates on otstarbekas jagada kinnistu nii, et Anne Põltsamile jääksid kostjate poolt pakutud eraldised. Kostjad arvavad, et kõige õiglasem oleks kinnistu jagada nii, et kõigil osapooltel oleks võrdne suurus metsa- ja põllumaad. 06.11.2006 esitas hageja kohtule avalduse hagi eseme muutmiseks. Menetluse ajal on muutunud nii põllumaa kui ka metsamaa hinnad. Hageja ei nõustu ettepanekutega, mis on asja menetlemise käigus tehtud võimalike eraldatavate maaüksuste kohta. Metsamaahaldus AS 2006.a. turuväärtuse eksperthinnangu p C alapunktis 2 märgib ekspert, et „ Hindamise tellimisel püstitati ka küsimus kinnistu jagamise kohta. Lähtudes maaüksuse liigendustest, raiutud ja allesjäänud metsaosade paiknemisest on praktiliselt võimatu kinnistu võrdseteks osadeks jaotamine.“ Kuna kinnistut ei osutu võimalikuks võrdseteks osadeks jagada, leiab hageja, et kaasomand tuleb lõpetada sellisel viisil nagu see on otstarbekam ja mõistlikum kaasomanike jaoks. AÕS § 77 lg 2 alusel palub hageja lõpetada poolte kaasomand Koopamäe kinnistule, müües see avalikul enampakkumisel ja jagades saadud raha kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kostjad esitasid 21.11.2006 vastuhagi. Kostjad ( vastuhagis hagejad ) soovivad jagada kinnisasja kaasomanike vahel õiglaselt ja võrdselt reaalosadeks vastavalt nende mõttelise osa suurusele. Nad ei soovi endale kuuluvat kinnisasja osa võõrandada. Nad leiavad, et antud juhul tuleb kohtul arvestada olulise asjaoluna, et kaasomanike enamus ( 341/524 ehk 2/3 kaasomanikest ) soovib asja jagamist reaalosadeks. Kinnistu kohene müük oleks vastuolus kaasomanike enamuse tahtega ning kahjustaks suuremal määral kaasomanike huve. Tegemist on suure kinnistuga, mille jagamine on reaalselt võimalik. Kinnistu on võimalik jagada vastavalt sõltumatu hindaja OÜ Metsaekspert koostatud ekspertaktis toodud ettepanekutele. Nad
soovivad, et neile jääks variant nr 2 ja 3 ( roheline ja sinine ala ) ning kostjale variant nr 1 ( kollane ala ). Hagejad paluvad kohtul arvestada ka sellega, et tegemist on nii hagejate kui ka kostja esivanematele kuulunud maadega, mis maareformi käigus tagastati. Hagejatel on lisaks kinnistu turuväärtusele maal moraalne ja traditsiooniline väärtus ning hagejate vastuseis maa võõrandamisele on seda suurem. Kui kohus leiab, et kinnistut ei õnnestu jagada täpselt võrdsetes osades, siis on hagejad nõus kostjale hüvitama võimaliku jagamisest tuleneva kahju, kuid ei ole nõus oma vanemate maa võõrandamisega kolmandatele isikutele. Martin Mitt peab oluliseks, et temal on kaasomandis oleva kinnistuga piirnev teine kinnistus ainuomanduses, millel asub tema üheks elukohaks olev talumaja. Marti Mittile on oluline, et kaasomandi jagamisel oleks tema reaalosa kodumajaga piirnev. Vastuses vastuhagile leiab kostja A.Põltsam, et ta ei nõustu hagejate poolt pakutud jagamisega. Ilmselgelt on Anne Põltsamile pakutava väärtus ülehinnatud. Mitmel juhul on lageraide alad näidatud kui kasvava metsa alad. Hagejatele jäävate maatükkide on toimitud vastupidi, nende väärtust on vähendatud ja tegelikult kasvava metsa all olevaid väärtuslikke maatükke on alla hinnatud, näidates neid vähem väärtuslikena. Hindamine ei ole toimunud ilma mõjutusteta. Selle tõenduseks on A.Põltsam esitanud 2001.a. Metsaekspert OÜ poolt tehtud puistuplaani. Hageja on seisukohal, et Koopamäe kinnistu reaalosadeks jagamine ei ole põhjendatud, kuivõrd sellise jagamise vastu on olnud osad ekspertide arvamused. A.Põltsam möönab, et tema on tegelikkuses esitanud kaks(sisult alternatiivset) viisi kaasomandi lõpetamiseks. Esmalt on tema prioriteet hagi eseme muutmise avalduses märgitud viis s.o. kaasomandi võõrandamine ja saadud raha jagamine. Juhul, kui kohus mingil põhjusel leiab, et selline kaasomandi lõpetamise viis ei ole vastuvõetav või võimalik, soovib hageja et kohus arvestaks tema poolt esmalt esitatud nõudega s.o. jagada kaasomand reaalosadeks võimalikult võrdselt ja vajadusel (kui puuduvad muud võimalused ) mõista kostjatelt hageja kasuks välja hüvitis enamsaadud osade arvel. Kohtu põhjendused AÕS § 76 lg 1 ja 2 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, kui kaasomanikud ei ole vastavat nõudeõigust omavahelise kokkuleppega välistanud. Käesolevas vaidluses kaasomandi lõpetamist välistavat kokkulepet tuvastatud ei ole. Asjaõigusseaduse § 78 järgi on kaasomanikul õigus nõuda oma osa eraldamist ühisest asjast reaalosana, kui see ei ole vastuolus kaasomandi tekkimise aluse või asja olemusega. Maatükist reaalosa eraldamisel e. kinnisasja jagamisel tuleb arvestada maatüki olemust ja maakorralduse nõudeid. Kohus võib valida AÕS § 77 lg 2 sätestatud viiside hulgast vastavalt asjaoludele ainult sellise viisi, millega vähemalt üks kaasomanikest on kohtumenetluses nõustunud. Seega ei tohi kohus teha otsust kaasomandi lõpetamiseks viisil, mis ei vastaks ühegi kaasomaniku huvidele. AÕS § 77 lg 2 kohaselt otsustab kohus kaasomandi jagamise viisi üle hageja nõudel. Seega saab kohus valida nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud kas hagis või vastuhagis. Hageja esitas kohtumenetluse käigus hagi eseme muutmise taotluse, millega palus kaasomandi lõpetada. Hageja soovis kaasomandi lõpetamiseks müüa kinnistu avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagada. Kostjad esitasid vastuhagi ja palusid hageja osa eraldada ning nende osad jätta neile kaasomandina. Kostjad vastuhagis ei ole nõus kaasomandi lõpetamisega, vaid soovivad oma kaasomandi osa edasi kasutada. Kohus leiab, et tuleb jätta rahuldamata hageja ettepanek müüa asi avalikul enampakkumisel. Kohus leiab, et kuna hageja soovib oma osa müüa ( esitades nõude kinnistu müümiseks avalikul enampakkumisel ), kostjad aga soovivad oma esivanemate tagastatud maa säilitada ja seda ise edasi kasutada, siis on põhjendatud arvestada 2/3 kaasomanike huve ja kinnistu jagada reaalosadeks. Kohus leiab, et kostjad ( vastuhagis hagejad ) on põhjendanud oma huvi maa nende omandis säilimiseks. Nad on avaldanud, et kui kohus leiab, et kinnistut ei õnnestu jagada täpselt võrdsetes osades, siis
on nad nõus kostjale hüvitama võimaliku jagamisest tuleneva kahju, kuid ei ole nõus oma vanemate maa võõrandamisega kolmandatele isikutele. Martin Mittil on kaasomandis oleva kinnistuga piirnev teine kinnistus ainuomanduses, millel asub tema üheks elukohaks olev talumaja. Marti Mittile on oluline, et kaasomandi jagamisel oleks tema reaalosa kodumajaga piirnev. Asjaõigusseaduse § 76 lg 1 ja 2 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, kui kaasomanikud ei ole vastavat nõudeõigust omavahelise kokkuleppega välistanud. Seega ei pea kohus üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Kaasomand tuleb aga lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Asja jagamine (kaasomandi lõpetamine) peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kohus, kaalunud kõiki poolte huvisid, leiab, et kaasomandi lõpetamine hageja pakutud viisil ei ole õiglane. Kohus leiab, et kinnistu jagamine kostjate ( vastuhagis hagejate ) pakutud viisil on põhjendatum ja sellise jagamisega ei rikuta hageja ( vastuhagis kostja ) õigusi. Kohus võib AÕS § 77 lg 2 järgi valida üksnes selliste kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis. Kohus palus hagejal esitada oma arvamus kostjate seisukoha kohta, juhuks, kui kohus otsustab kinnistu reaalosadeks jagada. Oma vastuses ( tl 109 II kd ) märgib hageja, et tema esmane nõue oli samuti suunatud kinnistu reaalosadeks jagamiseks ( siis pidas silmas enda osa reaalset eraldamist ), aga ta jääb hilisema seisukoha juurde, et kinnistu reaalosadeks jagamine ei ole põhjendatud. Hageja möönab, et tema on tegelikkuses esitanud kaks ( sisuliselt ) alternatiivset viisi kaasomandi lõpetamiseks. Esmalt on tema prioriteet hagi eseme muutmise avalduses märgitud viis s.o. kaasomandi võõrandamine ja saadud raha jagamine. Juhul, kui kohus mingil põhjusel leiab, et selline kaasomandi lõpetamise viis ei ole vastuvõetav või võimalik, soovib hageja, et kohus arvestaks tema poolt esmalt esitatud nõudega s.o. jagada kaasomand reaalosadeks võimalikult võrdselt ja vajadusel ( kui puuduvad muud võimalused ) mõista kostjatelt hageja kasuks välja hüvitis enamsaadud osade arvel. Kohus leiab, et eeltoodu põhjal on põhjendatud jagada kinnistu, eraldades hageja A. Põltsami osa reaalosana ja jätta kostjate osad kostjate omandusse kaasomandina. Kostjad ( vastuhagis hagejad ) avaldasid soovi kohtuistungil jätta oma osad kaasomandisse. Kohus leiab, et kostjate vastuhagis esitatud taotlus kinnistu jagamiseks on põhjendatum. Võimalikul jagamisel palub hageja arvestada tema esialgselt esitatud nõudega tema osa eraldamiseks. Hageja esitas kohtule jagamise aluseks SA Eramaakeskuse metsakonsultandi Jüri Peetrimäe 2003.a. juulis tehtud jagamisettepanekud ( tl 6 - 12 I kd). Võimalikud A.Põltsamile jagatavad reaalosad on esitatud kahe variandina ( tl 8, tl 12), mille järgi A.Põltsamile jagatav osa jääb kiiluna ülejäänud maa sisse. Kinnistu väärtuseks on hinnatud 265 225 krooni ja Anne Põltsami osaks 92563 krooni. Kohus küsis hagejalt kohtuistungil arvamust võimaliku jagamise kohta Metsaekspert OÜ pakutud variantide järgi. Hageja vastas, et sellisel juhul sooviks ta, et temale jagataks osa variant nr 2 ( eksperthinnangu lisa nr 9 järgi). Kohus kuulas ära tunnistaja Jüri Peetrimäe. Tunnistaja ütluste järgi temaga võttis ühendust proua Põltsam, kes soovis saada hinnangut selle kinnistu kohta, kuna seda oli vaja jagada. Kinnistu jagamine osadeks on komplitseeritud. Kasvavat metsa on arvestatud kõikidele osadele. Sama kehtib ka põllumaa kohta. Põllumaa osas võib olla hind tõusnud. Metsamaa osas olulist muutust ilmselt mitte. Kuna hinnad on erinevad, tuleb põllumaad ja ka metsa vaadata eraldiste kaupa. Väga täpset jaotamist on väga raske teha. Pakutud variantidest peaks üks variant sobima. Sellist kinnistu jagamist on väga raske teostada. Tuleb lähtuda võrdsuse printsiibist. Siis tuleks jagada kõik eraldised eraldi. Eelistungil pooled leidsid ühiselt, et kuna hagi on esitatud 2004.a., esitatud hindamised tehtud 2003.a., siis ei vasta need tegelikkusele istungi päeval. Muutunud on metsa olukord seoses tuulemurruga.
Hageja palus kohtul määrata erapooletu hindaja. Ka kostjad olid seisukohal, et kinnistu jagamiseks tuleb koostada uus eksperthinnang. Hageja oli nõus, kui kohus määrab ekspertideks-hindajateks Metsaekspert OÜ spetsialistid, põllumaa hindajateks võiks olla AS Kinnisvaraekspert Pärnu ekspert Juhan Soekõrv. Kostjad olid nõus Metsaekspert OÜ määramisega eksperdiks. Kohus määras ekspertiisi tegema mõlema poole nõusolekul Metsaekspert OÜ. Metsaekspert OÜ esitas 01.11.2005 eksperthinnangu kinnistu turuväärtusele ja maaüksuse optimaalsele jaotusele. Hinnangu järgi on hinnatava maaüksuse metsamaa, metsa ja põllumaa harilik turuväärtus seisuga 01.11.2005 541 241 krooni. Ekspert Peep Põntson on esitanud p 5.6 arvamuse kinnistu jagamise kohta. Kinnistu jagamine kolmeks võrdselt õiglaseks osaks vastavalt osade turuväärtusele arvestades kõigi kaasomanike huve võrdselt on esitatud eksperthinnangu lisas ( nr 8 ja 9). Kostjad nõustusid Metsaekspert OÜ eksperthinnangus toodud kinnistu kolmeks osaks jagamise ettepanekuga. Hageja esitas 13.12.2005 kohtule taotluse, mille järgi OÜ Metsaekspert teostatud eksperthinnang on talle täielikuks pettumuseks. Ta palub määrata põllumaa hindamine ja hindajaks AS Kinnisvaraekspert Pärnu ekspert Juhan Soekõrv. OÜ Kinnisvaraekspert Pärnu ekspert Juhan Soekõrv teostas eksperthinnangu 15.02.2006 ja hindas põllumaa turuväärtuseks 220 000 krooni. Põllumaa kvaliteedi osas ( üks paikneb kinnistu idaosas, teine lääne-edela osas) ei ole hindaja ekspert andma kommentaare. Hindaja ei ole pädev otsustama kinnistu jagamise optimaalsuse üle ( see, mis ühele on optimaalne, ei pruugi olla teisele). Ta on arvamusel, et praktikas puuduvad kriteeriumid, mis tagaks maa jagamise korral hageja ja kostja võrdse kaitstuse. Hageja aktsepteeris ekspert Juhan Soekõrv hinnangut ( tl 35 II kd). Samas teatas, et hageja kontrollib veel ise üle täiendavalt hinnangu, mis on antud metsamaale. Hageja on uuesti konsulteerinud Jüri Peetrimäega ja esitas kohtule tema 18.aprillil 2006 tehtud hinnangud ( tl 38-49 ). Kostjad vaidlevad vastu võtta Jüri Peetrimäe hinnanguid tõenditena. Nad paluvad võtta tõenditena kohtu määratud ekspertiisid. Kuna vahepeal on muutunud nii metsamaa kui ka põllumaa hinnad, on hageja tellinud turuväärtuse eksperthinnangu Metsamaahalduse AS-lt. Hindamine on tehtud augustis 2006, selle on teostanud Ain Jürisoo, kes on hinnanud kinnistu metsanduslikuks turuväärtuseks 853 300 krooni. Kostjad nõustusid 12.09.2006, et seoses kinnisvara hindade tõusuga on tõusnud ka kinnistu metsanduslik turuväärtus. Muus osas kostjad paluvad seda tõendina mitte arvestada. Kohus kuulas ära hageja taotlusel tunnistaja Ain Jürisoo. Ta tegi hageja taotlusel kinnistule metsamaa hindamise. Hindas hetkelist seisukorda. Teatud eraldised olid lagedaks raiutud. Olukord on selline, nagu ta hindas 2006 aastal. 2005 aasta eksperthinnangu viimasel lehel tehtud ettepaneku kohta – kas osad on võrreldavad, kas on õiglane jagamine, vastas, et kui puidu järgi võtta, siis võrdne, maaväärtuse järgi mitte. Hindab kõige paremaks plaanil rohelist ala. Kollane osa oli vist kõige madalam. Kohus kuulas ära kostjate taotlusel ekspert Peep Põntsoni, kes tegi kohtu poolt määratud korras eksperthinnangu. Koopamäe kinnistut on võimalik jagada kolmeks reaalosaks. Lisas 8 märkus turuhindade järgi jagatud, osade pole vahe pole väga suur. Lihtsam on lahendada rahaline vahe, ümberjagamine läheb keeruliseks. Milline tükk kellelegi saab, pole eksperdi asi. Rahaline hinnang võrdse jagamise aluseks on kõige lihtsam. Võrreldes 2005.a. kõik hinnad on tõusnud. Oleks vaja
teha uus arvestus ja uus hindamine. Loogiline hind sellele kinnistule täna on 800 000 - 850 000 krooni. TsMS § 293 lg 1 kohaselt kohtul on õigus küsida eksperdi arvamust asjas tähtsate ja eriteadmisi nõudvate asjaolude selgitamiseks. TsMS § 294 lg 1 kohaselt eksperdi määramisel arvestab kohus poolte arvamusi. Lg 2 kohaselt kui ekspertiisi tegemiseks on olemas riiklikult tunnustatud ekspert, määratakse muu isik eksperdiks üksnes mõjuval põhjusel. Kohus määras poolte ettepanekul ja nõusolekul ekspertiisi tegijateks OÜ Metsaekspert ja põllumaa hindajaks AS Kinnisvaraekspert Pärnu ekspert Juhan Soekõrva. OÜ Metsaekspert eksperthinnangu teinud Peep Põntson on riiklikult tunnustatud metsandusekspert. Põllumaa hindajatena riiklikult tunnustatud eksperte ei ole. Hageja on oma algatusel tellinud hindamise, mis on teostatud SA Eramaakeskuse metsakonsultandi Jüri Peetrimäe poolt ja Jüri Peetrimäe arvamuse OÜ Metsaekspert poolt tehtud eksperthinnangu kohta. Veel on ta esitanud oma algatusel tellitud Metsamaahooldus AS turuväärtuse eksperthinnangu. Kohus leiab, et kuna kohus on määranud ekspertiisi tegema riiklikult tunnustatud metsanduseksperdi, siis ei ole hageja poolt esitatud riiklikult mittetunnustatud ekspertide poolt tehtud hindamised ja eksperthinnangud arvestatavad tõendina. Hageja ei ole esitanud ühtegi mõjuvat põhjust, mis seaks kahtluse alla riiklikult tunnustatud eksperdi eksperthinnangu. Hageja väide, et ta on pettunud nimetatud eksperthinnangus, ei ole mõjuv põhjus kahelda nimetatud eksperthinnangus. Kohus kuulas Peep Põntsoni üle ka kohtuistungil, kus pooled said esitada talle täpsustavaid küsimusi. Kohus leiab, et eksperdi ülekuulamisel antud vastused ei sea kahtluse alla tema eksperthinnangu usaldusväärsust. Kohus leiab, et ei saa käesolevas asjas taotletud otsusega määrata kaasomandi lõpetamisel ja reaalosadeks jagamisel kindlaks kinnistute piire. Tehtav kohtuotsus saab üksnes asendada kinnisasja jagamisele vastu vaielnud kaasomaniku tahteavaldust kinnistu jagamiseks kostjate ( vastuhagis hagejate ) soovitud kujul. Kuna kaasomandis oleva asja jagamine AÕS § 77 lg 2 alusel toimub ja kostjate ( vastuhagis hagejate ) nõude järgi, siis ei ole kohtul õigust otsustada kaasomandis oleva asja jagamist muul viisil, kui hagejad on seda taotlenud. Kostjad ( vastuhagi hagejad ) esitasid maakohtule plaani kinnisasja reaalosadeks jagamise kohta. Ka hageja on esitanud oma plaani temale kinnistu reaalosa jagamise kohta. Kohus hindab, millise plaani järgi kinnistu jagamine on põhjendatud. Kohtul ei ole alust otsustada kinnistu jagamist teistsugusel viisil, kui seda on taotletud. Kohus leiab, et kinnistu tuleb jagada kostjate ( vastuhagis hagejate ) nõude järgi OÜ Metsaekspert pakutud jagamisettepaneku alusel, eraldada hageja ( vastuhagis kostja ) omandusse variant nr 1 ( kollane osa ) ja kostjate ( vastuhagis hagejate ) omandusse jäävad kaasomandina variandid nr 2 ja 3 ( roheline ja kollane). Hageja A.Põltsam on esitanud hagis temale jagatava reaalosa kahe variandina ( tl 8, tl 12). Võimalikul jagamisel palub hageja arvestada selle tema esialgselt esitatud nõudega tema osa eraldamiseks. Kohus leiab, et selline jagamine ei ole põhjendatud. Metsaekspert OÜ eksperdi hinnangu järgi Jüri Peetrimäe poolt esitatud jaotuskavad ei ole optimaalsed ja ei pea silmas kõikide omanike huve. Eksperdi hindamise alusel on maaüksuse 1/3 väärtuseks seisuga 01.11.2005 lähtuvalt turuhindadest 180414 krooni. Peetrimäe poolt tehtud esimese jaotuskava plaani ( tl 8 I kd) alusel 1/3 ( A. Põltsami ) osa väärtuseks on seisuga 01.11.2005 lähtuvalt turuhindadest 192382 krooni, teise jaotuskava ( tl 12 I kd ) plaani alusel 1/3 ( A. Põltsami ) osa väärtuseks on seisuga 01.11.2005 lähtuvalt turuhindadest 214958 krooni. Ka ei säili nende esitatud jaotuskavade puhul kinnistu
terviklikkus. Eksperdi arvates optimaalne maa üksuse jaotus on esitatud ekspertiisiakti lisas ( nr 8 ja 9 ). AÕS § 77 lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Lg 3 kohaselt kaasomandi reaalosadena jagamisel võib kohus, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks. Rahalise tasaarvestuse määramine on kohtu võimalus, mitte kohustus. Kuigi hageja ( vastuhagis kostja ) on väitnud, et kinnistu jagamisega tekitatakse talle materiaalset kahju, ei ole hageja esitanud nõuet rahaliseks tasaarvestamiseks. Kohus leiab, et kohtul ei ole võimalik otsustada kinnistu reaalosadeks jagamisega AÕS § 77 lg 3 alusel hüvitise määramist kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamise nõudega ühes menetluses, sest kinnistu jagamine otsustatakse lõplikult kohtuvälises menetluses. Võimaliku vaidluse AÕS § 77 lg 3 kohaldamiseks saab lahendada pärast seda, kui kaasomandis oleva kinnistu jagamisel on reaalosade piirid kindlaks määratud ja jagamise teel tekkinud uued kinnistud kinnistusraamatusse kantud ja tekkinud uued kinnistud hinnatud. Rahalise tasaarvestuse otsustamine ei ole võimalik ka seetõttu, et ei kohtuistungil ega eelnevas menetluses ei ole pooled esitanud kohtule kinnistu hinda, mida kõik osapooled aktsepteeriksid. Kohus nõustub poolte väidetega, et kinnistu hind on asja menetluse käigus muutunud ja hinna osas on eksperthinnangud vananenud. Kohus leiab, et ei ole põhjendatud hageja esindaja väide, et kinnistu jagamine on hagejale koormav ja talle tekitatakse jagamisega materiaalne kahju. Kohus leiab, et materiaalse kahju tekkimine ei ole tõendatud. Menetluskulude arvestus TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Lg 3 kohaselt menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. TsMS § 162 lg 4 kohaselt kohus võib jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Kohus leiab, et kuna otsus puudutab kaasomandit, pooled ei suutnud seda jagada ilma kohtuotsuseta ja selle jagamine oli nii hageja kui kostjate huvides, tuleb kohtukulud jaotada poolte vahel võrdselt. Kohus leiab, et poolte endi initsiatiivil tehtud ekspertiiside ja hindamiste kulud tuleb jätta nende endi kanda. Kõik muud kulud tuleb kanda võrdselt: hageja 1/3, kostjad kumbki 1/3. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
Silvi Maiste Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.