Võlaõigus › Võõrandamislepingud

otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Menetlusabi taotlemisel peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse (TsMS § 187 lg 6). Hageja nõue (tl 3) 11.10.2007 Tartu Maakohtule esitatud hagiavalduses taotles T.T. S.P. kinnistu ostuhinna vähendamist 925 000 krooni võrra. Hagi kohaselt ostis hageja kostjalt elamu aadressil X 11, Tartu. Hiljem selgus, et müügilepingut on rikutud, hoonel on varjatud puudused. Hageja tellis hoonele ehitusekspertiisi. Eksperdi hinnangu järgi osutusid puudused sellisteks, et ekspert soovitas hoone lammutada. Ehitusfirma hinnangul ei saa olemasolevat hoonet remontida. Kuna see on ohtlik, on otstarbekas olemasolev lammutada ja ehitada uus eramu. Kuna müüja ei avaldanud ostu-müügi tehingu käigus hoone ehituslikke vigu, mis oluliselt vähendavad müügiobjekti väärtust, siis on hagejale tekitatud kahju. Hageja palus jätta kohtukulud kostja kanda. Hageja lisas tõenditena kinnistu müügilepingu nr 3691 (tl 6-18), OÜ Nortim ekspertiisiakti nr 0704 (tl 19-25), OÜ Vennad Ehitus hinnapakkumise (tl 26-27). Kostja vastuväited (tl 49-50) Kostja taotles hagile aegumise kohaldamist. Hageja ja kostja vahel sõlmiti müügi-ühishüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingud 12.10.2005. 11.06.2007 esitas hageja Lõuna Politseiprefektuurile avalduse, milles hageja oma sõnade kohaselt alustas ehitustöödega, mille käigus selgusid varjatud puudused ning hageja tellis 27.04.2007 elamu kandekonstruktsioonide tehnilise seisundi ekspertiisi. Seega oli hagejal hiljemalt 2007. aasta aprilli lõpuks selge, millised puudused ehitisel on. Jääb selgusetuks, miks hageja tellis ekspertiisi alles ca 1,5 aastat hiljem ja kuidas see aeg mõjutas pooleliolevat ehitist. Hagejale olid tema õigused ja õiguskaitsevahendid selgitatud müügilepingu sõlmimise ajal, kuid nende kasutamise asemel pöördus hageja 2007 juunikuus kriminaalasja algatamise avaldusega politseisse. Kostjale saatis hageja ekspertiisiakti koos kirjaga alles 2007 oktoobris ja samal ajal pöördus ka hagiga kohtusse. Kostja leidis, et hageja ei ole oma õiguste kaitsmisel pidanud kinni VÕS-is sätestatud mõistliku aja põhimõttest ja palus kohaldada aegumist. Juhul, kui kohus ei rahulda kostja eelnimetatud taotlust, pakkus kostja kompromissi, mille kohaselt kostja maksaks hagejale 1 080 000 krooni ja saaks tagasi kinnistu omanikuks. Kompromisslepingu sõlmimisel peab hageja kustutama kinnistule seatud hüpoteegi. Nõude kohta alandada hinda 925 000 krooni võrra, leidis kostja, et kuna tegemist on kinnistuga, mille suurus on 921 m2 ja millel asus laiendamise staadiumis suvila, siis nõue vähendada ostuhinda 85,6% on põhjendamata. Kostja märkis, et kinnistu omanikuks ja müüjaks oli AS Hansa Liising Eesti ning kostjale oli üle antud müügilepingu eseme käsutusõigus. Kostja lisas vastusele tõenditena teatise kriminaalmenetluse alustamata jätmise kohta (tl 51-53), Lõuna Ringkonnaprokuratuuri määruse kaebuse rahuldamata jätmise kohta (tl 54-56), S.P. vastuse hagejale ekspertiisiakti kohta (tl 57).

Hageja seisukoht kostja vastusele (tl 61) 2(9)

Hageja selgitas, et ehitise olulised puudused selgusid alles ehituse käigus. Kui tekkis kahtlus, et ehitisel olevad puudused on sellised, mis ei võimalda hoonet elamiseks kasutada, siis tellis hageja ekspertiisi, mille sai kätte 2007 mais. Seejärel pöördus ta ehitusfirmadesse hinnapakkumise saamiseks, nagu soovitas ekspert ja õigusasutustesse õigusabi saamiseks. Advokaat leidis, et tegemist on kelmusega ja soovitas pöörduda politseisse, mida hageja ka tegi. Politsei ja prokuratuur soovitasid kohtusse pöörduda. Hageja leidis, et toimis mõistliku aja jooksul, nõue ei ole aegunud. Kompromiss pakutud tingimustel ei ole hagejale vastuvõetav, kuna hageja on teinud vaidlusalusesse kinnisvarasse investeeringuid ja raha ei ole enam selle väärtusega, mis müügihetkel. Ehitaja hinnapakkumisest nähtub, et ehitisel olevate puuduste likvideerimine, s.t ehituse viimine sellisesse seisundisse nagu see pidi olema ostu-müügi tehingu ajal, läheb maksma 1,374646 miljonit, millele lisandub kahju, mida hageja saab sellest, et ei saa hoonet elamiseks kasutusele võtta ja seeläbi kustutada laenu, mille intresse peab hageja sellevõrra rohkem maksma. Selleks ajaks, kui kahju saab tasutud, on selle raha väärtus oluliselt väiksem kui see, mida maksti ostu-müügi tehingu ajal. Kogu kahju on suurusjärgus 2 miljonit krooni. Küsitud hinnaalanduse arvutamise kohta selgitas hageja, et kuna eksperdi hinnangu kohaselt tuleb hoone lammutada, siis peale lammutuskulusid jääb alles krunt, mille väärtus ostuhetkel oli 300 000 krooni, miinus lammutuskulud 171 000 krooni, mis teeb kinnistu väärtuseks 128 900 krooni. Kuna ostu-müügi tehingu hinna ja kinnistu väärtuse vahe on 1 080 000 krooni miinus 128 900 krooni võrdub 951 100 krooni, siis müüja vähendab hinda 951 100 krooni võrra. Kostja pakutud arvutuste järgi (mittekohase täitmise väärtus korrutatud lepingus kokkulepitud hinnaga ja jagada kohase täitmise väärtusega) teeb alandatud hinnaks 958 946 krooni. 13.05.2008 kohtuistung (tl 66-69) Kohtuistungil selgitas hageja, et lammutas suvila nagu projekt ette nägi. Kahekordse maja sees oli suvila. Kuni selle lammutamiseni ei olnud võimalik näha, mis olukord oli tegelikult. Hageja oli nõus sellega, et hoone lammutamisel saadavat ehitusmaterjali saab kasutada uue ehitamisel, aga see võimalus vajab spetsialisti poolt hindamist. Nõude suuruse arvutamiseks sai hageja krundihinna Tõnisson Kinnisvara eksperthinnangust, mis tehtud samal päeval kui sõlmitud ostu-müügi leping. Kinnisvarafirma hindas krundi väärtuseks 300 000 krooni. Lammutushind on 145 000 krooni. Kostja väite kohta, et nõue on esitatud liiga hilja, selgitas hageja, et objekti sai ta kätte enne 15. novembrit 2005 ja hakkas seal tegema. Üksikud puudused paistsid silma, aga et asi nii tõsine on, selgus pärast suvila väljalõhkumist. Vundament oli keldri osas korralik, aga muus osas mitte. Seal nurgas, kus suvilat ei olnud, oli peale ehitatud fiboplokist sein, mis toetus maa peale, mitte vundamendile. Kuna selgus, et kattes oli mõra, hakkas hageja uurima ja selgus, et vundament on 10 cm sügav. Suvila lammutamisega tegeles vahelduva eduga alates 2005. aastast, kogu suvila sai välja lõhutud 2007 kevadeks. Hageja märkas 2007 suvel, et vundament ei ole piisavalt sügav ja 2. korrus ei toetu millelegi. Seda, et külgseinad ei toetu, oli näha pärast suvila katuse lõhkumist. Neid puudusi hageja varem ei märganud. Seepeale pöördus ta ekspert Tõnu Keskküla poole, kes koostas 27.06.2007 akti. Maikuus OÜ S. poolt tehtud ekspertiisis leitakse samuti, et ehitis ei vasta ehitusnõuetele. Hageja tegi kostjale hinnaalandamise avalduse peale advokaadi poole pöördumist, täpset kuupäeva ei mäleta. Võis olla kas septembris või oktoobri alguses. Kostja esindaja leidis, et kostja ei ole vaidlusaluse objekti omanikuks saanud, tal oli küll müügiõigus, seega ei ole hageja nõue suunatud õige kostja vastu. Kostja kinnitas, et objektil tegi tema sisuliselt ehitustöid, mitte AS Hansa Liising Eesti. Kostja jäi seisukoha juurde, et mõistliku aja jooksul ei ole hagi esitatud. Hageja tegi ise lammutustöid, sellest tulenevalt oleks ta võinud ikkagi kiiremini asjad üle vaadata ja kostjale oma nõude esitada. Müügilepingus hageja kinnitas, et on müügilepingu eseme põhjalikult üle vaadanud, teadlik sihtotstarbest, seisukorrast ja kostja ei ole teinud hagejale takistusi müügieelsel perioodil kohapeal käimiseks. Kostja esitatud fotodelt on näha, et hoone oli sisemiselt avatud, ei olnud mingit katet ega seina, oli näha, mis on. Kostja ei varjanud puudusi ja on hagejale avaldanud olukorra, mis seal oli. Seda, et vundament oli soojustamata, oli näha ka müügi ajal. Kui 3(9)

katus on tõesti pandud nii, et on ohtlik, siis on jäetud ekspertiisis võimalus, et katus uuendatakse ja terve maja toestatakse, kas siis on mõistlik terve maja lammutada või saab siiski parandada. Kostja ehitas ja oli võtnud üksikelamu ehitusprojekt AS-lt H. , kes nägi, et sinna on võimalik ehitada teine korrus. Hageja edastas kohtule AS Tõnisson Kinnisvarakonsultant 03.10.2005 eksperthinnangu, 12.04.2004 ehitusloa nr 2383, kinnistu turuväärtuse ekspertarvamuse (tl 71-82), OÜ Tiva Ehitus hinnangu eramu tehnilise seisundi kohta (tl 103-150). Kostja edastas kohtule ARC Projekt OÜ hinnapakkumise ja eksperthinnangu (tl 91-102). Kohtu põhjendused ja menetluskulude jaotus Kohus leiab, et hageja nõue on põhjendatud ja tuleb rahuldada osaliselt. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et 12.10.2005 sõlmisid AS Hansa Liising Eesti (müüja), S.P. (ostja I), T.T. (ostja II) ja AS SEB Eesti Ühispank kinnistu müügi-, ühishüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingud, mille objektiks oli kinnistu asukohaga Tartu linn, X tn 11. Müügilepingu järgi müüs S.P. nimetatud kinnistu pärast käsutusõiguse saamist AS-ilt Hansa Liising Eesti T.T. 1 080 000 krooni eest. Ostuhind 1 080 000 krooni on täielikult tasutud. Poolte vahel on vaidlus selles, kas ostja teadis või pidi teadma ehitise puudustest, kas ostja teatas avastatud puudustest müüjale mõistliku aja jooksul, kas ostjal on õigus nõuda ostuhinna alandamist, kas on võimalik puuduste kõrvaldamine kinnistul asuva elamu remontimisega selle mahalammutamise asemel ning sellest tulenevalt millises suuruses on hagejal õigus nõuda ostuhinna alandamist. Kostja leiab, et nõue on esitatud vale kostja vastu. Kostja taotles nõudele aegumise kohaldamist, mille kohus lahendab enne nõude sisulist hindamist. Kostja leidis, et hagejal oli tulenevalt 27.04.2007 tellitud ekspertiisist hiljemalt 2007 aprilli lõpuks selge, millised puudused ehitisel on, kuid hageja saatis ekspertiisiakti koos kirjaga kostjale alles 2007 oktoobris, pöördudes samal ajal hagiga kohtusse, seega ei ole hageja kinni pidanud oma õiguste kaitsmisel Võlaõigusseaduses (VÕS) sätestatud mõistliku aja põhimõttest ja hagile tuleb kohaldada aegumist. Kohus leiab, et kostja on ekslikult sidunud hagi aegumise VÕS §-st 220 lg 1 tuleneva ostja kohustusega teatada asja lepingutingimustele mittevastavusest. Aegumine saab olla seotud vaid õigusega nõuda teiselt isikult teo tegemist või sellest hoidumist (Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 142 lg 1). Käesolevas asjas on selliseks nõudeks hageja valitud õiguskaitsevahendi ostuhinna alandamise - taga seisev nõue enammakstud müügihinna tagastamiseks. Müügilepingust tuleneva nõude aegumisel näeb VÕS § 227 ette erisuse võrreldes TsÜS §-s 147 ettenähtud üldreegliga müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg algab asja üleandmisest ostjale, mitte nõude sissenõutavusest. Aegumistähtaeg tuleneb TsÜS § 146 lg-st 1, mille järgi on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Antud asjas tuli kinnistu müügilepingu kohaselt müügilepingu eseme otsene valdus T.T. anda üle hiljemalt 15.11.2005. Hageja kohtuistungil antud seletuse järgi sai ta objekti kätte kusagil enne 15. novembrit (tl 67). Kohtule esitatud materjalidest ei nähtu täpsem müügilepingu esemeks oleva kinnistu üleandmise aeg, see toimus ajavahemikul kinnistu müügi-, ühishüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingute sõlmimisest 12.10.2005 kuni 15.11.2005. Kohus leiab, et isegi kui arvestada aegumistähtaja alguseks 12.10.2005, oleks hageja müügilepingust tulenev nõue aegunud 12.10.2008. Hagi esitati kohtule 11.10.2007, seega ei olnud nõue aegunud hagi kohtule esitamise ajaks. TsÜS § 160 kohaselt peatub aegumine õigustatud isiku poolt hagi esitamisega nõude rahuldamiseks või tunnustamiseks. Eeltoodust tulenevalt tuleb kostja taotlus nõudele aegumise kohaldamiseks jätta rahuldamata. Kostja esitas vastuväite selle kohta, et kostja ei ole vaidlusaluse kinnistu omanikuks. Kinnistu omanikuks ja müüjaks oli AS Hansa Liising Eesti ning kostjale oli üle antud müügilepingu eseme käsutusõigus, seega peaks hageja esitama nõude AS-i Hansa Liising Eesti vastu või viimase kaasama (tl 50, 68). Kohus selgitab seoses kostja väitega järgmist. 12.10.2005 müügi-, ühishüpoteegi seadmise ning asjaõiguslepingu punkti 3.2 kohaselt andis AS Hansa Liising Eesti (müüja) S.P. (ostja I) lisaks 4(9)

viimasel juba kinnistu suhtes olemasolevale valdusele ja kasutusõigusele üle müügilepingu eseme käsutusõiguse. Riigikohus on 24.10.2006 otsuses nr 3-2-1-135-00 selgitanud, et käsutamiseks loetakse asja juriidilise saatuse määramist, milleks on nii asja võõrandamine ja asjaõigustega koormamine kui ka võlaõigusliku lepingu alusel teise isiku kasutusse andmine. Kohus nõustub, et antud juhul ei toimunud kinnisomandi üleandmist S.P., kuna Asjaõigusseaduse (AÕS) § 641 kohaselt tekib kinnisomand kinnistusraamatusse kandmisega. Antud juhul kanti kinnistu uue omanikuna kinnistusraamatusse vahetult T.T.. Samas ei oma antud asjaolu käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust, sest käsutusõiguse üleandmisega omandas kostja muuhulgas õiguse kinnistu müümiseks ning hageja nõue tulenebki poolte vahel sõlmitud kohustustehingust - müügilepingust. Eelneva põhjal on hageja esitanud nõude ostuhinna alandamiseks õige isiku vastu. Järgmisena lahendab kohus nõude sisuliselt. VÕS § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Hageja poolt õiguskaitsevahendina hinna alandamise kasutamiseks peavad olema täidetud teatud materiaalsed ja formaalsed eeldused. Esiteks hindab kohus hinna alandamise materiaalsete eelduste esinemist: 1) võlgnik rikkus võlasuhtest tulenevat kohustust, 2) kohustuse rikkumise sisuks on kohustuse ebakvaliteetne täitmine, 3) puudustega täitmine võeti vastu ning 4) rikkumist ei põhjustanud õiguskaitsevahendit kasutada sooviv pool. Käesolevas asja ei ole vaidlust selles, et kostja andis üle puudustega asja, rikkudes seega VÕS § 217 lg 1 sätestatut, mille järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, s.h kvaliteedi osas. VÕS § 217 lg 2 p 2 kohaselt ei vasta asi muuhulgas lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Viimane tähendab ühtlasi, et asi peab lepingutingimustele vastamiseks omama nimetatud kasutusviisi raames ka nõuetekohast kvaliteeti. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja soovis kinnistu osaks olevat ehitist pärast selle lõpuniehitamist kasutada elamiseks ja et kostja oli sellest otstarbest teadlik. Erikokkuleppe puudumisel peab müüdud asi olema vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77 lg 1), antud juhul arvestades ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja head ehitustava. Pooled kinnitasid, et hageja võttis müügilepingu esemeks oleva kinnistu vastu. Kostja ei ole kohtumenetluses väitnud või toonud välja asjaolusid, millest ilmneks, et asja kvaliteedinõuetele mittevastavus on olnud tingitud hageja enda käitumisest. Kostja on küll viidanud, et jääb selgusetuks, kuidas mõjutas kinnistu üleandmise ja hagi esitamise vaheline aeg 1,5 aastat pooleliolevat ehitist (tl 48), millest kohus järeldab, et kostja osutab võimalusele, et elamu on kahjustunud hageja tegevuse tagajärjel või juba mingil määral amortiseerunud, mille eest müüja ei vastuta. Samas ei ole kostja esitanud ühtegi otsest või kaudset tõendit selle kohta, et osaliselt on puuduste tekkimise eest vastutav hageja. Samuti leiab kohus, et 1,5 aasta jooksul ehitise tavapärase sihtotstarbelise kasutamise käigus tekkinud muutused ei ole sedavõrd suured, et need antud asjas mõjutaksid olulisel määral müüja vastutuse ulatust. Seda enam, et hagejal ei olnud võimalik ehitist elamiseks kasutadagi. Seega esinevad antud asjas hinna alandamise materiaalsed eeldused. Hinna alandamise formaalseks eelduseks on selle toimumine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Hinna alandamise (tahte)avaldusele kohalduvad TsÜS-s sätestatud üldised tahteavaldustele kehtestatud nõuded. TsÜS § 69 lg-te 1 ja 2 järgi tuleb kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega ning tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Antud asjas selgitas hageja, et tegi kostjale hinna alandamise avalduse pärast advokaadi poole pöördumist, kuid täpset kuupäeva ei mäleta, võis olla kas septembris või oktoobri alguses. Avalduse tegi ta samas ulatuses, s.o 925 000 krooni (tl 67). Kostja e-kirjana saadetud vastusest hagejale nähtub, et ta sai hageja kirja hinna alandamise avaldusega kätte 13.10.2007 (tl 57). Kohus leiab, et hinna alandamise formaalne eeldus on sellega nõuetekohaselt täidetud. Kuivõrd hinna alandamise avaldus on 5(9)

ühepoolne vastuvõtmist vajav tahteavaldus, mille kehtivus ei sõltu teise lepingupoole tahtest, s.o tegemist ei ole lepinguga, ei ole nõutav selle tegemine notariaalselt tõestatud vormis ehk põhitehinguks oleva kinnistu müügilepinguga samas vormis tulenevalt VÕS §-st 11 lg 3. Kostja leidis vastuväidetes, et ta ei vastuta müüjana kinnistul asuval elamul olevate puuduste eest, kuna tegemist on poolelioleva ehitisega, elamu ülevaatamisel rääkis kostja hagejale kõikidest puudustest (tl 57), kostja ei teinud hagejale elamu ülevaatamiseks mingeid takistusi, hoone oli sisemiselt avatud ja oli näha, mis on, samuti kinnitas hageja müügilepingus ise, et on müügilepingu eseme põhjalikult üle vaadanud, teadlik selle sihtotstarbest ja seisukorrast (tl 68). Kostja leidis täiendavalt, et hageja on kaotanud õiguse nõude esitamiseks, kuna ei teatanud kostjale avastatud puudustest mõistliku aja jooksul (tl 48, 68). Hageja kinnitas kohtus, et ta küsis, kui sügav on vundament, mille peale kostja väitis, et kaevas, aga lõpuni ei jõudnud. Hageja lasi kinnistu AS-i Tõnisson Kinnisvarakonsultant eksperdil hinnata ja ka tema ei leidnud puudusi. Puudustest teatamist alles 2007. aastal seletas hageja sellega, et lõhkus vastavalt projektis ettenähtule suvilat elamust välja ning puuduste tõsidus selgus alles selle töö lõppedes 2007. aasta kevadel (tl 67). Ekspertiisi sai ta kätte 2007 mais. Seejärel pöördus ta ehitusfirmadesse hinnapakkumise saamiseks, nagu soovitas ekspert ja õigusasutustesse õigusabi saamiseks (tl 61). Poolte seletustest tulenevalt kontrollib kohus, kas kostja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, s.h kas hageja on kaotanud õiguse oma nõudes tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele. VÕS § 218 lg 1 sätestatud üldreegli kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 214 lg 2 kohaselt läheb asja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ostjale üle asja üleandmisega. Käesolevas asjas ei ole vaidlust selles, et mittevastavus esines juba müügilepingu eseme üleandmisel hagejale. Seda asjaolu kinnitavad nii hageja esitatud OÜ Nortim ekspertiisiaktist (tl 19-25) ja OÜ Tiva Ehitus hinnangust eramu tehnilise seisundi kohta (tl 103-150) kui ka kostja esitatud OÜ ARC Projekt ekspertarvamusest nähtuv, et (poolelioleva) ehitise mittevastavus lepingutingimustele on tingitud ehitustööde ebakvaliteetsest teostamisest, seega olid puudused olemas juba ehitise üleandmisel. Müüja vastutuse osas näeb VÕS siiski ette ka müüja vastutusest vabanemise alused, mille esinemisel on välistatud müüja vastutus ja müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tingitud õiguskaitsevahendite kohaldamine tema vastu. Müüja vastutuse piiramise alused sisalduvad VÕS § 218 lg 4 ja § 220 lg 3. VÕS § 218 lg 4 järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Ostja teadma pidamisest saab üldjuhul rääkida vaid seoses tavapärasel ülevaatamisel avastatavate, mitte aga nn varjatud puudustega. “Teadma pidamine“ § 218 lg 4 mõttes tuleb kõne alla üksnes juhul, kui ostja on asjaga enne lepingu sõlmimist reaalselt tutvunud ning jätnud tähelepanuta vea, mis oleks pidanud silma torkama igale sellise asja üle vaadanud isikule (ka tegeliku ülevaatamise toimumise korral ei saa müüjalt oodata eriteadmiste olemasolu ning üksnes eksperdile ilmsete puuduste äratundmist)1. Ostja teadmist või teadma pidamist peab tõendama müüja. Kohus leiab, et käesolevas asjas ei ole ostja teadmine või teadma pidamine tõendamist leidnud. Kohus tugineb oma seisukohas järgmistele asjaoludele. Müügilepingus ei ole nimetatud konkreetseid puudusi. Kostja poolt enne müügilepingu sõlmimist hagejale elamul esinevate puuduste kohta selgituste andmist kinnitab hageja vaid vundamendi osas, samas on need ilmselgelt ebapiisavad puuduste olemasolu hindamiseks. Hageja kinnitas, et tal puudusid kinnistu ostmisel ehitusalased teadmised. Kohus leiab, et ka ehitise osaliselt avatud konstruktsioonide puhul eeldab arusaamine ekspertiisiaktides kirjeldatud puuduste (vundamendi mittenõuetekohasus, kandekonstruktsioonide vale või ebasobiv tehniline teostus, teostatud tööde

P.Varul, I.Kull, V.Kõve, M.Käerdi. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2007. § 218, 3.5, lk 52.

6(9)

ebakvaliteetsus jne) olemusest ja mõjust elamu üldisele seisundile eriteadmiste ja ehitusalase praktika olemasolu. Võimalike puuduste märkamine ilma eriteadmiste olemasoluta oli seda enam raskendatud, et tegemist oli poolelioleva ehitusega. Hageja seletusest nähtub, et ta lähtus kinnistul asuva elamu seisukorra üle otsustamisel valdavalt Tõnisson Kinnisvarakonsultant eksperdi antud hinnangust (tl 68). AS-i Tõnisson Kinnisvarakonsultant hindaja koostatud eksperthinnangus on elamu seisukorra kohta märgitud: „Hoone põhikonstruktsioonid (visuaalsel hinnangul põhinev arvamus) on rahuldavas seisukorras. Kuna ekspertiisi käigus ei avatud hoone kaetud konstruktsioone, puudub ülevaade nende tehnilisest seisukorrast. Nähtaval olevate põhikonstruktsioonide juures mingeid olulisi ealisi või ehituskvaliteedist tulenevaid kahjustusi ei esinenud. Siseviimistlus on osaliselt rahuldavas seisukorras, osaliselt lõpetamata.“ (tl 73). Seega ilmseid puudusi elamul ei paistnud, neid ei tuvastanud ka ehitusalal eeldatavalt tavakodanikust enam kvalifitseeritud hindaja. Varjatud puuduste olemasolust ja ulatusest sai hageja teadlikuks alles pärast ekspertide teostatud ehitise ülevaatust 2007. aastal. Kohus leiab ühtlasi, tuginedes Riigikohtu 15.03.2002 otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-33-02, et ainuüksi müügilepingu p 2.3 sisalduvast hageja kinnitusest selle kohta, et ta on müügilepingu eseme koosseisus oleva ehitise põhjalikult üle vaadanud ja on teadlik müügilepingu eseme sihtotstarbest, seisukorrast, ei järeldu veel, et müügilepingut sõlmides hageja teadis või pidi teadma asja mittenõuetekohasest kvaliteedist. Ostja teadmist saab vastavast lepingulisest kinnitusest hoolimata jaatada üksnes selliste välisel vaatusel ilmsete puuduste osas, mida ta pidanuks ülevaatuse käigus tegelikult avastama2. Eeltoodu põhjal puudub alus müüja vastutuse piiramiseks VÕS § 218 lg 4 alusel. VÕS § 220 lg 3 järgi kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. Kostja on osutanud sellele, et hagejale pidi hiljemalt 2007 aprilli lõpuks olema selge, millised puudused ehitisel on, kuid kostjale saatis hageja ekspertiisiakti koos kirjaga alles 2007 oktoobris. Hageja seletuse järgi sai ta ekspertiisiakti 2007 maikuus (tl 61). Kohus möönab, et on vaieldav, kas puudustest teadasaamisel nendest müüjale teatamist viis-kuus kuud hiljem võib antud asjaoludel lugeda toimunuks mõistliku aja jooksul. Samas ei oma vastus sellele käesolevas asjas tähtsust, kuna kohtu hinnangul on antud juhul täidetud ka VÕS § 221 lg 1 p 2 rakendamise eeldused. VÕS § 221 lg 1 p 2 kohaselt võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Kohus lähtub oma järelduses kostja antud selgitusest, et objektil tegi tema sisuliselt ehitustöid, mitte AS Hansa Liising Eesti (tl 67). Samuti elas kostja tema sõnul seal hoones ise suvel sees, kui ehitus käis (tl 162). Müügilepingu p-is 2.2.1 kinnitas kostja, et müügilepingu ese on tema otseses valduses ja kasutuses alates 2003. aastast ja ta on teadlik selle seisundist (tl 8). Eeltoodust järeldab kohus, et kostja, olles ise ehitajaks ja ehitise kasutajaks, teadis ehitise varjatud puudustest. Kohus on juba eespool tuvastanud, et kostja ei teatanud hagejale nimetatud puudustest. Seega on hageja õigustatult tuginenud asja lepingutingimustele mittevastavusele. Müügilepingute puhul näeb VÕS õiguskaitsevahendina ostuhinna alandamise kasutamisel ette teatud piirangud. VÕS § 224 kohaselt ei või ostja alandada ostuhinda, kui müüja parandas või asendas asja lepingutingimustele vastava asjaga või kui ostja keeldus õigustamatult vastu võtmast müüja ettepanekut asja parandamise või asendamise kohta. Antud asjas ei ole kumbki pooltest väitnud või esitanud tõendeid selle kohta, et müüja oleks pakkunud ostjale heastamist (asja parandamise või asendamise vormis), seega võib hageja tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele olenemata sellest, millal ta (nõude aegumise tähtaja piirides) kostjale asja puudustest teatas. Järgnevalt võtab kohus seisukoha ostuhinna alandamise põhjendatud suuruse osas. Kuna VÕS § 112 reguleeritud hinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal

Samas. § 218, 3.5, lk 52.

7(9)

lepingupoolte vahel, siis tuleb hinna alandamisel arvestada kohase ja mittekohase täitmise väärtuste omavahelist suhet. Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudusega (mittekohase täitmise väärtus) × lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus). VÕS § 112 lg 1 teise lause järgi määratakse kohase ja mittekohase täitmise väärtused kohustuse täitmise aja seisuga. Hageja on taotlenud ostuhinna alandamist 925 000 krooni võrra. Nimetatud summa suuruse kohta selgitas hageja, et kuna eksperdi hinnangu kohaselt tuleb hoone lammutada, siis peale lammutuskulusid jääb alles krunt, mille väärtus ostuhetkel oli 300 000 krooni, millest tuleb maha arvata lammutuskulud 171 000 krooni, mis teeb kinnistu väärtuseks 128 900 krooni. Müügitehingu hinna ja kinnistu väärtuse vaheks on 951 100 krooni, mille võrra müüja vähendab hinda (tl 61). Kohtuistungil antud seletuse järgi on lammutuskulud 145 000 krooni, seega tuleb hinda alandada 925 000 krooni võrra (tl 67). Kostja leidis, et kuna tegemist on kinnistuga, mille suurus on 921 m2 ja millel asus laiendamise staadiumis suvila, siis nõue vähendada ostuhinda 85,6% on põhjendamatu (tl 50). Enne alandatud ostuhinna põhjendatud suuruse üle otsustamist tuleb seega hinnata puudustega ehitise väärtust. Hageja leidis OÜ Nortim ekspertiisiakti, OÜ Tiva Ehitus hinnangu eramu tehnilise seisundi kohta ja OÜ Vennad Ehitus poolt ekspertiisis märgitud puuduste kõrvaldamiseks tehtud hinnapakkumise põhjal, et ehitis olemasoleval kujul on elamiskõlbmatu ja eluohtlik ning ehitise viimine lepingus ettenähtud valmidusjärku 70% on keeruline ja läheb kallimaks kui vana ehitise lammutamine ja uue ehitamine. Ehitis on seega väärtusetu ja kinnistu hinnaks peaks olema krundihind. Kostja vaidles OÜ ARC Projekt hinnangule viidates sellele vastu, leides, et hoone ei ole eluohtlik ja see on võimalik korda teha 60 000 krooni eest. Kohus, hinnates tulenevalt TsMS § 293 lg-st 2 poolte esitatud ekspertiisiakte dokumentaalsete tõenditena mitte eksperdiarvamustena) nõustub hageja seisukohaga selles, et elamu seisundist tulenevalt ei ole tööde kulukust ja keerukust arvestades selle parandamine mõistlik. Kuna vaidlusalust ehitist ei saa selle puuduste tõttu kasutada vastavalt tema müügilepingu sõlmimisel ettenähtud otstarbele ehk elamiseks, on ta hageja jaoks kasutu ja väärtusetu. Hageja on esitanud kaks erinevat detailset hinnangut, mis mõlemad osutavad kategooriliselt sellele, et ehitise puudused on eluohtlikud ja ehitis on sellises seisundis kasutuskõlbmatu. Kõrvutades eelnimetatud ekspertiisiakte, OÜ Vennad Ehitus hinnapakkumist ja hageja kirjeldust vajaminevate tööde teostamise ulatuse kohta (tl 161-162) OÜ ARC Projektid arvamuse ja kalkulatsioonidega (tl 91-94), millest viimased näevad sisuliselt vajadust üksnes n.ö kosmeetilist laadi parandusteks, ei pea kohus puudustele antud hinnangute ja vajaminevate tööde mahtude sedavõrd suure erinevuse tõttu OÜ ARC Projektid hinnangut usaldusväärseks. Isegi OÜ ARC Projektid arvamust arvestades kujuneks parandustööde tegelik teostamine märkimisväärselt kallimaks, kuna lisatud kalkulatsioon sisaldab üksnes töötasu ja teiste tööde teostamisega seotud kulude arvestust, arvestatud ei ole kulutusi ehitusmaterjalidele, arvamuses on lisaks osutatud vajadusele tellida kindlustustööde teostamiseks vajalikud konstruktsioonide tööjoonised kvalifitseeritud ehitusinsenerilt või firmalt (tl 95). Samuti on hageja märkinud, et nimetatud ekspertiisiaktis on kirjeldatud maja ühe nurga kordategemist, mitte terve maja (tl 161). Eeltoodu põhjal leiab kohus, et alandatud hinna leidmisel tuleb mittekohase täitmisega väärtuseks lugeda kinnistu turuväärtus ilma sellel asuva ehitise väärtuseta, milleks on AS-i Tõnisson Kinnisvarakonsultant ekspertarvamuse kohaselt 01.11.2005 seisuga 325 000 krooni (tl 82) hageja ekslikult nimetatud 300 000 krooni asemel. Arvestades ekspertarvamuse koostamise aega, s.o hindamine toimus lühikese aja möödudes pärast müügilepingu sõlmimist, võib selles toodud turuväärtust lugeda asjakohaseks ka mittekohase täitmise väärtuse määramisel kohustuse täitmise aja seisuga. Kohase täitmise väärtuse määramise osas selgitas Riigikohus 30.11.2005 otsuses nr 3-2-1-13105, et kohase täitmise väärtuseks on asja harilik väärtus ning müügihind võib olla väiksem kui asja harilik väärtus ehk turuhind. Vaidlusaluse kinnistu turuhinnaks on AS Tõnisson Kinnisvarakonsultant hindaja 03.10.2005 seisuga määranud 1 110 000 krooni (tl 75). Kohus leiab, et kuivõrd hageja tugines oma nõudes müügihinnale kui kohase täitmise väärtusele ja kostja ei ole sellele vastu vaielnud, tuleb alandatud ostuhinna arvutamisel võtta aluseks müügihind. Kohus ei nõustu hagejaga selles, et 8(9)

mittekohase täitmise väärtusest tuleb maha arvestada lammutamiskulud 145 000 krooni, kuna hinna alandamisel õiguskaitsevahendina ei ole VÕS § 112 järgi ette nähtud tekkinud või tekkivate kulutuste hüvitamist. Küll aga tuleb mittekohase täitmise väärtust suurendada hagejale ehitise lammutamise käigus jäävate kasutuskõlblike ehitusmaterjalide väärtuse võrra. Tulenevalt OÜ Vennad Ehitus hinnangust on ehitise lammutamisel taaskasutatavate materjalide väärtuseks 26 833 krooni (hinnangus 31 663 krooni, s.h käibemaks), kuigi nende tegelik kasutamisvõimalus sõltub ehitusmaterjalide demonteeritavusest (tl 156). Hageja on kostjale pakkunud, et viimane võib lammutatava materjali ära vedada. Eeltoodu põhjal on alandatud hinnaks seega 728 167 krooni (1 080 000 – (351 833 × 1 080 000 : 1 080 000)), mis tuleb kostjalt välja mõista. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 163 lõikele 1 kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus, rahuldades hagi osaliselt ~80% ulatuses nõudest ja arvestades, et kostja pakkus hagejale kompromissi, jätab hageja menetluskulud 80% ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud 20% ulatuses hageja kanda.

Kohtunik

9(9)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.