Tsiviilasja number
2-07-5553
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Urmas Reinola ja Imbi Sidok
Otsuse tegemise aeg ja koht
17.veebruaril 2009, Tallinn
Tsiviilasi
Vaidlustatud kohtulahend
Kuldar Helendi hagi OÜ Lepsi vastu üürilepingust tulenevate õiguste tunnustamiseks ja kahju hüvitamiseks Pärnu Maakohtu 13.06.2007 otsus
Hagihind
41 324,11 krooni
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Kuldar Helendi ja OÜ Lepsi apellatsioonkaebused
Kohtuistungi toimumise aeg
26.01.2009
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja Kuldar Helend (ik xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxx xxxx, xxxxxxxx xxxxxxxx) Kostja OÜ Lepsi (registrikood 10065578, Viljandi mnt 67a, Rapla), seaduslik esindaja juhatuse liige Heik Reitel
Tühistada Pärnu Maakohtu 13.06.2007 otsus osaliselt ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule ajaperioodi 02.05-30.09.2003 enamtasutud üüri 3 340,00 krooni nõudes ja üüriesemele tehtud kulutuste eest 37 984,11 krooni nõudes. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada vandeadvokaadi vahendusel kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu
tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja menetluse käik Kuldar Helend esitas 14.02.2007 Pärnu Maakohtule hagi OÜ Lepsi vastu üüriesemele tehtud kulutuste hüvitamiseks, üüri kokkulepitust vähem maksmise õiguse tunnustamiseks, alusetult makstud üüri tagasisaamiseks, üüri alandamise õiguse tunnustamiseks, üüri alandamisest tulenevalt enammakstud üüri tagasisaamiseks ja töövõtulepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks. Hagiavalduse kohaselt oli hageja ja kostja vahel sõlmitud suuline üürileping Raplas, Viljandi mnt 67A asuvate ruumide üürimiseks tähtajaga 10 aastat. Kokkuleppe kohaselt pidi hageja kostjale maksma üüri 2500 krooni (100 m2 x 25 krooni) kuus. Hageja võttis ruumide valduse vastu jaanuaris 2003, kuid kuna ruumid polnud kasutuskõlblikud, pidi hageja tegema hulgaliselt parendusi ja ta asus ruume kasutama mais 2003. Üüri arvestuse periood algas 02.05.2003, sest siis lõpetas hageja ruumide parendamise. Hageja palus kostjalt välja mõista hüvitise hageja poolt ruumidele tehtud ja ruumide väärtust oluliselt suurendanud parenduste ja muudatuste eest võlaõigusseaduse (VÕS) § 286 alusel. Vastavalt kokkulepitule ehitas hageja ruumi kanalisatsiooni ja veevärgi ning eraldi ruumi WC jaoks, aga samuti kolm eraldi sissekäiku ruumidesse, parandas ja kattis kattematerjalidega ning värviga kõik seinad, laed ja põrandad, puhastas ja värvis üle ruumi kõik 8 akent ja 8 radiaatorit. Ruumide remondi- ja parenduste maksumus koos materjali ja tööga oli kokku 47 755,40 krooni. Hageja palus mõista kostjalt välja alusetult tasutud üür ja tunnustada õigust mitte maksta kostjale alusetult üüri. Hageja arvates on ruumide suurus kokkulepitust 20 m2 väiksem ja seetõttu on ta maksnud alusetult üüri 3340 krooni ajavahemikul 02.05.-30.09.2003 eest rohkem ning ta palub tunnustada õigust mitte maksta kostja nõutud üüri 7434 krooni ajavahemiku 31.10.2003-29.09.2004 eest. Hageja leiab, et kostja rikkus VÕS § 276 lg-s 1 sätestatud kohustust tagada ruumi ja ruumiga seotud töötingimuste hoidmine lepingujärgses seisundis kogu lepingu kehtivuse ajal. Hageja palus tunnustada õigust alandada üüri ja mõista kostjalt välja ülemäära tasutud üür, kuna ruum oli kütteperioodil jahe, pesula kemikaalide lõhn ja veeaur pressisid ruumi ning kostja rikkus otseselt poolte kokkulepet tagada hagejale, tema töötajaile ja klientidele takistuseta juurdepääs hoone sissekäigu juurde. Arvestades takistuste ja puuduste negatiivse toime koosmõju terve üüriperioodi kestel, on mõistlikult põhjendatud ja õiglane alandada üüri keskmiselt 7,5 kr/m2 kohta. Seega leidis hageja, et on kostjale maksnud üüri ülemäära 3000 krooni perioodi 02.05.-30.09.2003 eest ning tal on õigus alandada üüri 7200 krooni võrra kostja poolt nõutud perioodi 01.10.2003-30.09.2004 eest. Pooled lõpetasid lepingu 30.09.2004. Pooled sõlmisid töövõtulepingu, mille kohaselt kostja kohustus remontima hageja auto Audi 100 selliselt, et auto väljalaskekollektori ja ühenduste vahelt ei tuleks läbi heitgaase. Kostja remontis poolte kokkuleppel 2003 märtsis hageja autot, mis läks kokku maksma 1837 krooni (1705 krooni töö eest + tihendid 132 krooni). Kuna kostja remont osutus praagiks, oli hageja sunnitud tellima kogu töö uuestitegemise. FIE H. H. teostas 2006 aastal uue põhjaliku remondi ja hageja maksis 3561 krooni. Kui remont oleks tehtud ilma praaktööta, siis oleks hageja kulud olnud 2061 krooni. Seega tekitas kostja hagejale kahju 3337 krooni (1837 + 3561 – 2061 = 3337), mille hageja palus kostjalt välja mõista kahju hüvitamiseks VÕS § 127 lg 1 alusel. Eeltoodust tulenevalt oli hageja nõue kokku 72 066,40 krooni.
2(7)
Kostja leidis, et hagi on alusetu ja esitatud ilmselt ainult eesmärgiga venitada jõustunud kohtulahendi täitemenetlust tsiviilasjas nr 2-05-15496, kuna hagejalt oli mõistetud välja poolte üürisuhtest tekkinud võlgnevus 56 597 krooni. Hageja pole hagile lisanud ainsatki tõendit, kust nähtuks, et ta on üürisuhte kehtivuse ajal esitanud kostjale ettepaneku üüripinda parendada ja et nad oleksid parenduste hinnas ja hilisemas hüvitamises kokku leppinud. Seega puudub hagejal alus nõuda väidetavate kulutuste hüvitamist. Samuti ei teinud hageja mingeid avaldusi ega taotlusi üürisuhte kehtivuse ajal üüripinna seisukorra, kütteprobleemide ja üürihinna alandamise kohta. Need väited on tagantjärele otsitud ja paljasõnalised. Kostjal oli hagejaga suuline kokkulepe ruumide üürimiseks (üüripind 100 m2). Hageja asus üüripinda kasutama 2003 jaanuarist ja pidi tasuma üüri igakuiselt 2500 krooni. Hageja pidi kasutama ruume 10 aastat. Hageja ei täitnud oma lepingulisi kohustusi kohaselt ning alates 31.10.2003 jättis ta esitatud üüriarved põhjendamatult tasumata. Kostja kinnitas, et ta ei ole auto remondiga hagejale kahju tekitanud. Hageja pole esitanud kostjale mingeid pretensioone autoremondi kohta ning sellest tulenevalt on ka nõue alusetu. Hageja pole remondi eest tasunud. Esimese astme kohtu otsus Pärnu Maakohus rahuldas 13.06.2007 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja kokku 9771,29 krooni ja jättis menetluskulud kostja kanda. Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis OÜ-lt Lepsi Kuldar Helendi kasuks välja 9771,29 krooni. Otsuse põhjendustel on üüritud ruumi väärtus oluliselt suurenenud kanalisatsiooni, veevärgi ja WC jaoks eraldi ruumi ehitamisega. Nimetatud ehitus oli hädavajalik parendus, kuna ilma WC ja kanalisatsiooni olemasoluta ei oleks olnud hageja töötajatel võimalik üüritud ruumis töötada. Muud hageja poolt loetletud remondi- ja koristustööd ei ole ruumi väärtust oluliselt suurendanud, nimetatud tööd tegid ruumi vaid hageja jaoks hubasemaks. Kuna parendus tehti kostja esindaja nõusolekul ja teadmisel, siis kuulub kostjalt väljamõistmisele mõistlik hüvitis tehtud parenduse eest. Hüvitise suuruse arvestamisel tugines kohus hageja poolt esitatud dokumentidele. Nendest nähtub, et hageja kulutas kanalisatsiooni, veevärgi ja WC jaoks eraldi ruumi ehitamiseks kokku 9771,29 krooni. Seega on hageja nõue 9771,29 krooni ulatuses põhjendatud. Tööprojekti kohaselt on Rapla, Viljandi mnt 67A II korruse suurus 99,6 m2 ning hageja kasutada oli ka I korruse koridor ja trepp. Seega vastab hageja poolt üüritud ruum poolte vahel sõlmitud üürilepingule, mille kohaselt hageja kasutada oli ruum kogusuuruses 100 m2. Hageja väide, et ruum oli ainult 80 m2, ei leidnud tõendamist. Hageja ei ole esitanud ühtegi plaani ega joonist, millest nähtuks, et tema arvutus on õige. Seega ei ole hageja kostjale tasunud alusetult ajaperioodi 02.05.-30.09.2003 eest üüri 3340 krooni. Samuti ei kuulu tunnustamisele hageja õigus mitte maksta kostjale kuni üürilepingu lõppemiseni 30.09.2004 esitatud arvete alusel üüri 2500 krooni kuus. Hageja nõue tunnustada õigust mitte maksta kostjale alusetult üüri 7434 krooni rahuldamisele ei kuulu. Tunnistajate P. J. ja A-L. G. ütlustega ei leidnud tõendamist, et üüritud ruum ei vastanud lepingutingimustele. Tunnistaja A-L. G. ütlustest nähtub, et kütet osteti kolme peale ning kütte hind oli vastuvõetav. Seega toimus kütmine vastavalt poolte kokkuleppele, s.o ruume köeti sellise koguse küttega, mida sai kokkulepitud hinna eest osta. OÜ Taaste autopesula tööruumi riskianalüüsi alusel on antud välja Rapla Linnavalitsuse poolt kauplemisluba kuni 15.08.2010 (otsuses trükiviga 1010). Seega vastab autopesula mikrokliima nõuetele. Hagejal oli teada üürilepingut sõlmides, et samas hoones asub autopesula ning seega oli ta algusest peale teadlik autopesulaga kaasnevate lõhnade olemasolust. Samuti oli hagejal teada see, et hoone ees olev plats oli kolme asutuse kasutada. Kuid üürileping sõlmiti sellegipoolest. Hageja poolt nimetatud puudused ei tekkinud üürilepingu kehtivuse ajal. Samuti ei ole esitatud ühtegi tõendit selle kohta, et hageja poolt nimetatud puuduste tõttu ei saanud hageja üüritud ruumi
3(7)
kasutada. VÕS § 282 lg 1 p 1 sätestab, et üürnik peab üürileandjale viivitamata teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest. Ei leidnud tõendamist, et hageja kordagi üürilepingu kehtivuse ajal oleks pöördunud kostja esindaja H.Reiteli poole küsimuses, et üüritud ruum ei vasta lepingutingimustele ning palunud takistused kõrvaldada. Hageja palus alandada üüri kogu üüriperioodi eest. VÕS § 112 lg 2 sätestab, et hinna alandamine toimub avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Seaduses sätestatud avaldust hageja kostjale teinud ei ole. Seega on hageja minetanud õiguse esitada nõue kostja vastu üüri alandamiseks. Ei leidnud tõendamist, et kostja oleks teinud hageja autole praakremondi. Kostja tegi hageja autole remondi 2003. aastal nii, nagu hageja soovis. Hageja ei soovinud, et kostja vahetab ära leegitoru. Kuna leegitoru flantš oli kõver, siis see ei pressinud tihendit kinni ja põletas tihendi uuesti läbi, mistõttu kollektori ja leegitoru ühendus lasi heitgaase läbi. Autoremondilukksepp H. H. vahetas leegitoru 2006. aastal ära ja heitgaase enam läbi ei tulnud. Seega kogutud tõenditega leidis tõendamist, et peale leegitoru vahetamist väljalaske kollektori ja leegitoru vaheline ühendus heitgaase enam läbi ei lasknud ning auto remont sai ka seetõttu korralik. Mitte ühendustikkpoltide suurus ei tinginud autole uue remondi tegemist, vaid roostetanud leegitoru. Seega ei ole kostja oma kohustusi rikkunud ega hagejale kahju tekitanud. Samuti ei leidnud tõendamist, et hageja oleks pöördunud kostja poole ja nõudnud töö parandamist seoses teostatud remondiga. Seega ei ole ka kostja keeldunud töö parandamisest ning hagejal puudub seaduslik alus nõuda kulutuste hüvitamist seoses uue remondiga, mis toimus 3 aastat hiljem. Arve-saatelehest nr 11 (17.03.2003) nähtub, et kostja esitas hagejale arve auto remondi ja tagavaraosade eest summas 1705 krooni. Kostja esindaja H. Reiteli sõnul hageja selle eest ei tasunud. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et ta nimetatud summa kostjale oleks tasunud. Nimetatud arvele on hageja omakäeliselt kirjutanud „tasutud“, kuid selliselt tehtud märge ei ole tõendina aktsepteeritav. Kostja apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Kostja palub tühistada Pärnu Maakohtu 13.06.2007 otsuse osas, millega mõisteti kostjalt välja hageja kasuks 9771,29 krooni üüripinnale tehtud parenduste eest. Kohus on otsuse tegemisel kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse norme ja oluliselt rikkunud menetlusnorme. Materiaalõigusnormi rikkumine seisneb VÕS § 285 lg 1 kohaldamata jätmises. VÕS § 285 lg 1 ütleb, et üürnik võib üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Sellist nõusolekut pole kohtule esitatud ning parenduste tegemises pole hageja ja kostja vahel kunagi kokku lepitud, ei kirjalikult ega ka suuliselt. Seega on hageja hüvitusnõue tühine. Menetlusnormi rikkumine seisneb tõendite ebaobjektiivses hindamises (TsMS § 232 lg 1). Kohus on hinnanud ebaobjektiivselt hageja tunnistajate ütlusi ning jõudnud sellest tulenevalt meelevaldsele järeldusele, et parenduste tegemises oli kokku lepitud ja et parendused olid hädavajalikud. Ruume oleks saanud kasutada ka ilma parendusteta. Lisaks leiab kostja, et hageja nõue parenduste eest hüvitise saamiseks on aegunud ja taotleb aegumise kohaldamist. Hageja apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendused Hageja palub tühistada Pärnu Maakohtu 13.06.2007 otsuse osas, millega jäeti tema hagi rahuldamata. Kohus rikkus TsMS § 442 lg 8 nõudeid, kuna ei arvestanud ja ei analüüsinud hageja faktilisi väiteid ning tunnistaja A-L. G. ütlusi ruumi täielikult kasutuskõlbmatu seisukorra kohta ruumi valduse üleandmisel hagejale. Samuti jättis kohus tähelepanuta esitatud fotod dokumentaalsete tõenditena, millelt nähtus selgelt ruumi seisund võrdlevalt enne ja pärast parendusi. Ühtlasi jättis kohus põhjendamata, miks ta ülalnimetatud tõendeid ei arvestanud. Kohus rikkus TsMS § 631 lg 2, jättes parenduste hüvitamise nõude lahendamisel osaliselt kohaldamata VÕS § 276 lg 2 ja § 286 lg 1 sätted, lugedes ebaõigesti sihtotstarbeliseks parenduseks üksnes ruumi kanalisatsiooni, veevärgi ja WC ehitamisega seotud kulutused ning
4(7)
selle hüvitise suuruseks 9771,29 krooni, kuigi oleks pidanud tuvastatud asjaoludest tulenevalt lugema vajalikuks sihtotstarbeliseks parenduseks kogu parenduse maksumuse ning seega hüvitise suuruseks 47 755,40 krooni. Kohus tuvastas otsuses tööprojekti alusel asjaolu, et ruumide pindala oli 100 m2 ning järeldas, et see vastab lepingule. Seega rajas kohus oma järelduse üksnes tööprojektile, jättes tähelepanuta, et pindala 99,6 m2 sisse kuulub lisaks ruumide 80 m2-lisele pindalale ka hoone 1. korruse tuulekoda, korrustevaheline trepp ja 2. korruse esik. Kohus ei arvestanud ja ei analüüsinud kõiki hageja faktilisi väiteid ning tunnistajate ütlusi ruumis valitsevate töötingimuste lubamatu seisukorra kohta lepingu kehtivuse ajal. Ilmneb üheselt, et kostja poolt lepingust tulenevate kohustuste rikkumise tagajärjel valitses ruumis lubamatu sisekliima (TTOS § 6 lg 4) ning toiminud füüsikalised, keemilised, füsioloogilised (TTOS § 9 lg 1) ja psühholoogilised tegurid (TTOS § 9 lg 2) ohustasid õigusvastaselt hageja töötajate tervist (TTOS § 3 lg 2). Kohus rikkus materiaalõiguse normi, jättes kohaldamata VÕS § 296 lg 2 sätted üüri alandamise õiguse kohta, kuigi neid oleks pidanud tuvastatud asjaoludest tulenevalt kohaldama. Samuti kohaldas kohus VÕS § 112 lg 2 sätteid kitsendavalt ja hageja õiguse teostamist välistavalt, väites, et kuna hageja pole varem avaldust esitanud, on minetatud õigus esitada kostja vastu nõue üüri alandamiseks. Kohus rikkus TsMS § 442 lg 8 ja § 438 lg 1 nõudeid, hinnates vääralt hageja väiteid ning tunnistaja ütlusi analüüsitud osas, mis viis ebaõige järelduseni selles, et kostja on teinud remondi nii, nagu hageja soovis, et poltide suurus ei tinginud autole uue remondi tegemist, et kostja ei teinud praakremonti ning et hageja pole tasunud remondi eest. Hageja väidetest ja esitatud tõenditest nähtub hoopis, et hageja soov oli, et kostja paneks väljalaskekollektorile uued tikkpoldid, kuna osad vanad poldid olid murdunud. Kostja pani omavoliliselt mittesobivad tikkpoldid, mis ei ole kohased sellele mudelile ja mis ei võimaldanud ka hiljem tootjapoolset uut leegitoru ja tihendit panna ilma, et neid ei poleks rikutud. Hageja märkis kostja 17.03.2003 arvele nr 11 oma kolme maksekorralduse kõik vajalikud andmed, millega hageja tasus kostjale remondi eest 1705 krooni. Hageja seletas eelkirjeldatut 18.04.2007 kohtuistungil, väites, et võib esitada kohtule vajadusel vastava pangaväljavõtte. Vastused apellatsioonkaebustele Pooled vaidlevad vastaspoole kaebusele vastu ja paluvad selle rahuldamata jätta. Edasine menetluse käik Tallinna Ringkonnakohus jättis 20.11.2007 otsusega maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebused rahuldamata. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse Riigikohtule. Riigikohus tühistas Tallinna Ringkonnakohtu 20.11.2007 otsuse osaliselt ja saatis asja uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Riigikohus leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas, millega ringkonnakohus jättis muutmata maakohtu otsuse osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja nõuded üüriesemele tehtud kulutuste eest 37 984 krooni 11 sendi suuruse hüvitise saamiseks ja enammakstud üüri 3340 krooni tagasisaamiseks tulenevalt üüritud ruumide suuruse mittevastavusest üürilepingule. Asi saadeti selles osas TsMS § 691 p 2 alusel saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Pärnu Maakohtu 13.06.2007 otsus tuleb tühistada osaliselt osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja nõude enamtasutud üüri ajaperioodi eest 02.0530.09.2003 eest summas 3340,00 krooni saamiseks ja jättis rahuldamata hageja nõude
5(7)
üüriesemele tehtud kulutuste eest 37 984 krooni 11 sendi suuruse hüvitise saamiseks. Maakohtu otsus tuleb tühistada menetlusõiguse normide olulise rikkumise ja materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise tõttu. Maakohus leidis, et kostja peab VÕS § 286 lg 1 alusel hüvitama hagejale kanalisatsiooni, veevärgi ja tualettruumi ehitamise kulud, sest need parendused tehti kostja nõusolekul ning üüritud asja väärtus on nende tõttu oluliselt suurenenud. Muud remondi- ja koristustööd (seinte, lagede, põrandate, uste parandamine ja värvimine) olulist väärtuse tõusu kaasa ei toonud, mistõttu nendele tehtud kulutusi ei pea kostja maakohtu arvetes hüvitama. Apellatsiooniastmes vaidlevad pooled selle üle, kas kostjal on üürileandjana kohustus hüvitada hagejale kui üürnikule üüriesemele tehtud kulutused lisaks maakohtus väljamõistetud summale 37 984 krooni 11 senti. VÕS § 286 lg 1 kohaselt, kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Maakohus on seda sätet iseenesest õigesti tõlgendanud, leides, et üürnikul on õigus nõuda vaid nende kulutuste hüvitamist, mis tõstsid üürieseme väärtust. Selle sätte kohaldamise eelduseks on muu hulgas VÕS § 285 lg 1 järgi üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolek. Kulutuste hüvitamist saab nõuda üürilepingu lõppemisel. Hüvitise suuruse määramisel tuleb muu hulgas arvestada seda, kuivõrd üürileandja sai ise nendest kulutustest kasu. Maakohus on jätnud tähelepanuta VÕS § 286 lg 2, mille kohaselt sama paragrahvi esimeses lõikes nimetamata kulutuste hüvitamist võib üürnik nõuda üürileandjalt käsundita asjaajamise kohta sätestatu järgi. Riigikohus antud asjas tehtud lahendis selgitas, et nimetatud sätte alusel on õigus nõuda hüvitist sõltumata sellest, kas oli järgitud VÕS § 285 lg-s 1 sätestatut ning kas üürileping on lõppenud või mitte. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus hindama, kas VÕS § 286 lg 1 kohaldamise eelduste puudumise korral on hagejal õigust nõuda 37 984 krooni 11 sendi hüvitamist VÕS § 286 lg-st 2 tulenevalt käsundita asjaajamise sätete järgi. Lahendades hageja nõuet ajavahemiku 2. mai kuni 30. september 2003. a eest rohkem makstud üüri (3340 krooni) tagasisaamiseks põhjusel, et üüritud ruumide suurus ei vastanud kokkulepitud suurusele, ei ole maakohus tuvastanud, missuguste ruumide kasutamises pooled täpselt kokku leppisid. Maakohus jättis hindamata hageja väite, mille kohaselt pooled leppisid kokku, et üürilepingu esemeks olid hoone teise korruse ruumid, välja arvatud teise korruse esik ning et nende ruumide suurus kokku oli 80 m2. Juhul kui hagejal on õigus, peab kostja talle tagastama enammakstud üüri alusetu rikastumise sätete järgi. Ringkonnakohtu istungil ei suutnud pooled saavutada kokkulepet ruumide osas, millised olid antud hagejale üürile. Maakohtu viidatud tööprojektist nähtuvad hoone II korruse ruumid ja nende suurus ruutmeetrites. Maakohus ei ole selgitanud, kui suur oli nende ruumide pindala kokku, mida hageja väitis kasutavat üürilepingu alusel. Maakohus on tuginenud sellele, et hoone II korruse suurus oli kokku 99, 6 m2 ja et hageja kasutada olid ka I korruse koridor ja trepp. Ebaselgeks jääb, kas 99, 6 m2 hulka oli arvatud ka II korruse esik. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus võtma seisukoha, missugused ruumid olid üüriesemeks ning mis oli nende ruumide suurus kokku. Asja uuel läbivaatamisel tuleks kohtul kaaluda TsMS § 290 kohaselt paikkonna vaatluse teostamist, et kohapeal välja selgitada, milliseid ruume hageja kasutas, milline on nende suurus. Samuti on vaatluse käigus võimalik tuvastada, millised remondi- ja koristustööd on hageja poolt tehtud ja anda hinnangut, kas hageja poolt tehtud töödest sai kostja kasu. Eeltoodu alusel tuleb hageja apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Kuivõrd maakohus ei ole tuvastanud asja lahendamiseks vajalikke asjaolusid, osaliselt teinud seda ebaõigesti, pole selgitanud pooltele kohustust oma väiteid tõendada, samuti tuleb asjas läbi viia paikkonna vaatlus, siis tuleb asi saata uueks arutamiseks esimese astme kohtule. Asja
6(7)
uueks arutamiseks saatmine samale maakohtule on põhjendatud muuhulgas sellega, et laiaulatusliku tõendite kogumise ja hindamise juures, samuti uute faktiliste asjaolude tuvastamisel peab olema pooltele tagatud põhiseaduse §-ga 24 lg 5 ja TsMS §-ga 688 lg 3 ja 4 antud edasikaebeõigus kohtu poolt tuvastatud faktiliste asjaolude vaidlustamiseks. Menetluskulud tuleb esimese astme kohtul jaotada vastavalt asja uue sisulise läbivaatamise tulemusele.
Reet Allikvere
Urmas Reinola
Imbi Sidok
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.