Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi
Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-21-08 Tartu, 16. aprill 2008. a Eesistuja Henn Jõks, liikmed Peeter Jerofejev ja Tambet Tampuu Kuldar Helendi hagi OÜ Lepsi vastu üüriesemele tehtud kulutuste hüvitamiseks, üüri kokkulepitust vähem maksmise õiguse tunnustamiseks, alusetult makstud üüri tagasisaamiseks, üüri alandamise õiguse tunnustamiseks, üüri alandamisest tulenevalt enammakstud üüri tagasisaamiseks ning töövõtulepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks Tallinna Ringkonnakohtu 20. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 2-07-5553 Kuldar Helendi kassatsioonkaebus Hageja Kuldar Helend (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Juho-Enn Aule Kostja OÜ LEPSI (registrikood xxxxxxxx) 17. märts 2008. a, kirjalik menetlus
1.Jätta muutmata Tallinna Ringkonnakohtu 20. novembri 2007. a otsus osas, millega ringkonnakohus jättis muutmata Pärnu Maakohtu 13. juuni 2007. a otsuse osas, millega maakohus rahuldas hagi üüriesemele tehtud kulutuste eest 9771 krooni 29 sendi suuruse hüvitise saamiseks.
2.Jätta muutmata Tallinna Ringkonnakohtu 20. novembri 2007. a otsus osas, millega ringkonnakohus jättis muutmata Pärnu Maakohtu 13. juuni 2007. a otsuse osas, millega maakohus jättis rahuldamata hagi üüri alandamise õiguse tunnustamiseks ja sellest tulenevalt üüri kokkulepitust vähem maksmise õiguse tunnustamiseks ajavahemiku 1. oktoober 2003. a kuni 30. oktoober 2003. a eest.
3.Jätta muutmata Tallinna Ringkonnakohtu 20. novembri 2007. a otsus osas, millega ringkonnakohus jättis muutmata Pärnu Maakohtu 13. juuni 2007. a otsuse osas, millega maakohus jättis rahuldamata hagi üüri alandamisest tulenevalt alusetult makstud üüri 3000 krooni tagasisaamiseks ajavahemiku 2. mai 2003. a kuni 30. september 2003. a eest.
4.Jätta muutmata Tallinna Ringkonnakohtu 20. novembri 2007. a otsus osas, millega ringkonnakohus jättis muutmata Pärnu Maakohtu 13. juuni 2007. a otsuse osas, millega maakohus jättis rahuldamata hagi töövõtulepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks.
5.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 20. novembri 2007. a otsus osas, millega ringkonnakohus jättis muutmata Pärnu Maakohtu 13. juuni 2007. a otsuse osas, millega maakohus jättis rahuldamata hagi üüriesemele tehtud kulutuste eest 37 984 krooni 11 sendi suuruse hüvitise saamiseks, ning saata asi selles osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
6.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 20. novembri 2007. a otsus osas, millega ringkonnakohus jättis muutmata Pärnu Maakohtu 13. juuni 2007. a otsuse osas, millega maakohus jättis rahuldamata hagi alusetult makstud üüri 3340 krooni tagasisaamiseks ajavahemiku 2. mai 2003. a kuni 30. september 2003. a eest, ning saata asi selles osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
7.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 20. novembri 2007. a otsus ja Pärnu Maakohtu 13. juuni 2007. a otsus osas, millega maakohus jättis rahuldamata hagi üüri kokkulepitust vähem maksmise õiguse tunnustamiseks ajavahemiku 31. oktoober 2003. a kuni 29. september 2004. a eest, ning lõpetada selles osas menetlus.
8.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 20. novembri 2007. a otsus ja Pärnu Maakohtu 13. juuni 2007. a otsus osas, millega maakohus jättis rahuldamata hagi üüri alandamise õiguse tunnustamiseks ja sellest tulenevalt üüri kokkulepitust vähem maksmise õiguse tunnustamiseks ajavahemiku 31. oktoober 2003. a kuni 29. september 2004. a eest, ning lõpetada selles osas menetlus.
9.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 20. novembri 2007. a otsus kohtukulude jagamise osas.
10.Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
11.Tagastada Kuldar Helendile kassatsioonkaebuselt 19. detsembril 2007. a tasutud kautsjon 623 (kuussada kakskümmend kolm) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Kuldar Helend (edaspidi hageja) esitas 14. veebruaril 2007. a Pärnu Maakohtule hagiavalduse OÜ LEPSI (edaspidi kostja) vastu üüriesemele tehtud kulutuste hüvitamiseks, üüri kokkulepitust vähem maksmise õiguse tunnustamiseks, alusetult makstud üüri tagasisaamiseks, üüri alandamise õiguse tunnustamiseks, üüri alandamisest tulenevalt enammakstud üüri tagasisaamiseks ja töövõtulepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks. Hagiavalduste kohaselt sõlmisid pooled suulise üürilepingu äriruumi, mis asub Raplas Viljandi mnt 67a, üürimiseks tähtajaga 10 aastat. Lepingu kohaselt pidi hageja kostjale maksma üüri 2500 krooni (100 m2 * 25 krooni) kuus. Hageja sai ruumide valduse 2003. a jaanuaris, kuid kuna ruumid olid kasutuskõlbmatud, pidi hageja tegema parendusi ning ta sai ruume kasutama hakata mais 2003. a. Üüri hakati arvestama 2. maist 2003. a, s.o ajast, millal hageja oli lõpetanud ruumide parendamise. Pooled olid üürilepingus muu hulgas kokku leppinud, et hageja teeb omal kulul ruumides remondi, vajalikud parendused ja muudatused. Kokkuleppe alusel ehitas hageja üüritud ruumi kanalisatsiooni, veevärgi, tualettruumi, eraldi sissekäigud ruumidesse, parandas ja kattis kattematerjalide ning värviga kõik seinad, laed ja põrandad, puhastas ja värvis üle kõik aknad ja radiaatorid. Hageja leidis, et kostja on kohustatud võlaõigusseaduse (VÕS) § 286 alusel hüvitama hagejale üürieseme remondi ja parenduste maksumuse 47 755 krooni 40 senti. Lisaks palus hageja mõista kostjalt välja alusetult tasutud üüri ja tunnustada õigust mitte maksta kostjale alusetult üüri põhjusel, et üürieseme suurus on kokkulepitust 20 m2 võrra väiksem. Seetõttu
on hageja maksnud kostjale 2. maist 30. septembrini 2003. a alusetult rohkem üüri kokku 3340 krooni ning kostja on arvestanud üüri 31. oktoobrist 2003. a 29. septembrini 2004. a kokku 7434 krooni rohkem. Hageja nõudis veel, et kohus tunnustaks tema õigust alandada üüri ja mõistaks kostjalt välja ülemäära tasutud üüri. Kostja rikkus VÕS § 276 lg-s 1 sätestatud kohustust tagada ruumi ja ruumiga seotud töötingimuste hoidmine lepingujärgses seisundis kogu lepingu kehtivuse ajal. Üüritud ruum oli kütteperioodil jahe, üüritud ruumide kõrval asuva autopesula kemikaalide lõhn ja veeaur pressisid ruumi ning kostja rikkus otseselt poolte kokkulepet tagada hagejale, tema töötajaile ja klientidele takistusteta juurdepääs hoone sissekäigule. Arvestades takistuste ja puuduste negatiivse toime koosmõju terve üüriperioodi kestel, on mõistlikult põhjendatud ja õiglane alandada üüri keskmiselt 7,5 kr/m2 kohta. Hageja on kostjale maksnud ülemäära 3000 krooni üüri ajavahemiku
2.maist 30. septembrini 2003. a eest ning tal on õigus alandada kostja nõutud üüri 7200 krooni võrra ajavahemiku 1. oktoobrist 2003. a 30. septembrini 2004. a eest. Neljandaks nõudis hageja kostjalt töövõtulepingu mittekohase täitmisega tekitatud kahju hüvitamist. Kostja remontis poolte kokkuleppel 2003. a märtsis hageja autot, mis läks hagejale maksma 1837 krooni. Kuna kostja tehtud remont osutus praagiks, oli hageja sunnitud tellima uue töö teiselt töövõtjalt. Uus remont tehti 2006. aastal, hageja maksis selle eest kokku 3561 krooni. Kui remont oleks tehtud ilma kostja praagita, oleksid hageja kulud olnud 2061 krooni. Seega tekitas kostja hagejale kahju 3337 krooni, mille kostja on kohustatud hüvitama VÕS § 127 lg 1 alusel.
2.Kostja leidis, et hagi on alusetu ja esitatud eesmärgiga venitada Pärnu Maakohtu 1. veebruari 2006. a kohtulahendi täitemenetlust tsiviilasjas nr 2-05-15496, kuna hagejalt oli mõistetud välja poolte üürisuhtest tekkinud võlgnevus 56 597 krooni. Hageja ei ole tõendanud, et ta on üürisuhte kehtivuse ajal esitanud kostjale ettepaneku parendada üürieset ja et pooled on kokku leppinud parenduste hinnas ning hilisemas hüvitamises. Seega puudub hagejal alus nõuda väidetavate kulutuste hüvitamist. Hageja ei teinud kostjale avaldusi ega taotlusi üürisuhte kehtivuse ajal üüripinna seisukorra, kütteprobleemide ja üürihinna alandamise kohta. Kostja ei tekitanud hagejale kahju hageja auto remondiga. Hageja ei ole esitanud kostjale pretensioone remondi kohta ning seetõttu on tema nõue alusetu. Hageja ei ole tasunud kostjale autoremondi eest.
3.Pärnu Maakohus rahuldas 13. juuni 2007. a otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja kokku 9771 krooni 29 senti. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on üüritud ruumi väärtus oluliselt suurenenud hageja poolt kanalisatsiooni, veevärgi ja tualettruumi ehitamisega. Need ehitustööd olid hädavajalikud parendused, sest ilma WC ja kanalisatsiooni olemasoluta ei oleks olnud hageja töötajatel võimalik töötada üüritud ruumis. Muud hageja loetletud remondi- ja koristustööd ei ole äriruumi väärtust oluliselt suurendanud, vaid tegid selle hageja jaoks hubasemaks. Kuna parendused tehti kostja esindaja nõusolekul ja teadmisel, tuleb nende eest kostjalt välja mõista mõistlik hüvitis. Hüvitise suuruse arvestamisel saab tugineda hageja esitatud dokumentidele, millest nähtuvalt kulutas hageja
kanalisatsiooni, veevärgi ja tualettruumi ehitamiseks kokku 9771 krooni 29 senti. Tuvastatud on, et üüritud ruumide suurus vastab poolte sõlmitud üürilepingule. Tõendatud ei ole hageja väide, et ruumid olid 20 m2 võrra väiksemad, kui kokku lepiti. Tööprojekti kohaselt on Raplas Viljandi mnt 67a asuva hoone teise korruse suurus 99,6 m2 ning hageja kasutada oli ka esimese korruse koridor ja trepp. Seega vastab hageja üüritud äriruum üürilepingule, mille kohaselt oli hageja kasutada 100 m2 suurune ruum. Hageja väide, et ruumi suurus oli ainult 80 m2, ei ole tõendatud. Hageja ei ole esitanud ühtegi plaani ega joonist, millest nähtuks, et tema arvutus on õige. Seega ei ole hageja tasunud kostjale alusetult rohkem üüri ning ei ole alust tunnustada ka hageja õigust maksta kostjale kokkulepitust vähem üüri. Tõendatud ei ole, et üüritud ruumid ei vastanud lepingutingimustele. Ruume köeti poolte kokkuleppe kohaselt. Hageja teadis üürilepingut sõlmides, et samas hoones asub autopesula, ning seega oli ta teadlik autopesulaga kaasnevate lõhnade olemasolust. Samuti oli hagejale teada, et hoone ees olev ala oli kolme asutuse kasutada. Hagis nimetatud puudused ei tekkinud üürilepingu kehtivuse ajal. Samuti ei ole hageja tõendanud, et puuduste tõttu ei saanud ta üüritud ruumi kasutada. VÕS § 282 lg 1 p 1 sätestab, et üürnik peab üürileandjale viivitamata teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest. Üürilepingu kehtivuse ajal ei pöördunud hageja kostja esindaja poole avaldusega, et üüritud ruum ei vasta lepingutingimustele, ega palunud takistusi kõrvaldada. Hageja ei ole teinud kostjale VÕS § 112 lg-s 2 sätestatud hinna alandamise avaldust. Seega on hageja minetanud õiguse esitada nõue kostja vastu üüri alandamiseks ja sellest tulenevalt ka tasutud üüri osaliselt tagasisaamiseks. Hageja ei tõendanud, et kostja tegi tema autole praakremondi. Kostja remontis hageja autot 2003. aastal nii, nagu hageja soovis. Uue remondi tegemine 2006. aastal oli tingitud roostes leegitorust, mitte ühendustikkpoltide suurusest, nagu väidab hageja. Seega ei ole kostja rikkunud oma kohustusi ega hagejale kahju tekitanud. Hageja ei pöördunud kostja poole ega nõudnud töö parandamist. Seega ei ole ka kostja keeldunud töö parandamisest ning hagejal puudub alus nõuda kolm aastat hiljem tekkinud remondikulude hüvitamist.
4.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes tühistada maakohtu otsuse osas, millega kostjalt mõisteti hageja kasuks välja 9771 krooni 29 senti üüriesemele tehtud parenduste eest.
5.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes tühistada maakohtu otsuse osas, millega jäeti tema hagi rahuldamata, ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada kogu ulatuses. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus jättis 20. novembri 2007. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebused rahuldamata. Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg-ga 6 järgis ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi ega korranud neid. Apellatsioonimenetluse kulud jättis ringkonnakohus poolte endi kanda. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt kohaldas maakohus õigesti materiaalõigust, hindas tõendeid ning mõistis kostjalt välja hageja kasuks üüriesemele tehtud parenduste eest hüvitise 9771 krooni 29 senti. Maakohus tuvastas õigesti, et WC ja kanalisatsiooni puudumisel ei oleks hageja saanud üüritud ruumi kasutada. Seega oli nende ehitamine hädavajalik parendus ning hüvitise väljamõistmine oli õige.
Ülejäänud hageja kantud kulutused ei ole üürieseme väärtust tõstnud, mistõttu kostja ei ole kohustatud neid hüvitama. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga ka selles, et hageja ei ole maksnud alusetult üüri ajavahemiku 2. mai kuni 30. september 2003. a eest ning et tunnustada ei saa hageja õigust tasuda kokkulepitust vähem üüri ajavahemiku 31. oktoober 2003. a kuni 29. september 2004. a eest ning alandada üüri. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei anna asjaolu, et hageja lasi 2006. aastal auto leegitoru vahetada, alust väita, et kostja oli 2003. aastal talle kahju tekitanud. See, kas hageja tasus kostjale 2003. aastal tehtud tööde eest või mitte, ei oma vaidluse lahendamisel tähtsust.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, millega jäeti maakohtu otsus muutmata osas, millega jäeti hagi rahuldamata. Hageja palub jätta menetluskulud kostja kanda. Kassatsioonkaebuse kohaselt jättis ringkonnakohus osaliselt kohaldamata VÕS § 276 lg 2, lugedes sihtotstarbeliseks parenduseks üksnes üüritud ruumi kanalisatsiooni, veevärgi ja tualeti ehitamisega seotud kulutused. Kõik hageja tehtud parendused olid vajalikud. Lisaks jättis ringkonnakohus ebaõigesti osaliselt kohaldamata VÕS § 286 lg 1, lugedes hüvitise mõistlikuks suuruseks üksnes 9771 krooni 29 senti, kuigi oleks pidanud tuvastatud asjaoludest lähtuvalt lugema mõistlikuks hüvitiseks 47 755 krooni 40 senti. Hüvitise suuruse hindamisel ei arvestanud ringkonnakohus VÕS §-s 7 sätestatud mõistlikkuse põhimõttega. Isegi kui hageja tehtud parendused ei olnud osaliselt seotud ruumi sihtotstarbeliseks muutmise vajadusega, on hagejal õigus nõuda kostjalt kulude hüvitamist, sest parendused suurendasid oluliselt kostja vara väärtust. Rikkudes TsMS § 652 lg 3 p 1, jättis ringkonnakohus hindamata hageja seletused ning tunnistaja ütlused äriruumi kasutuskõlbmatu seisukorra kohta valduse üleandmisel hagejale ning hageja esitatud dokumentaalsed tõendid, millest nähtus äriruumi seisund enne ja pärast parendusi, mille maakohus oli jätnud põhjendamatult tähelepanuta. Rikkudes TsMS § 654 lg-t 5, jättis ringkonnakohus otsuses võtmata põhjendatud seisukoha hageja nende väidete kohta ning ei selgitanud, miks see asjaolu ei oma asja lahendamisel tähendust. Ringkonnakohus jättis ebaõigesti kohaldamata VÕS § 1027 ja § 1028 lg 1. Üüritud ruumi suurus ei vastanud kokkulepitule. Seega on hageja maksnud kostjale alusetult rohkem üüri, kui kostjal oli õigus saada. Ringkonnakohus jättis vastuolus TsMS § 652 lg 3 p-ga 5 uurimata ja hindamata tõendi, millest nähtuvalt oli äriruum väiksem, kui kokku lepiti, ning rikkus TsMS § 654 lg-t 5, jättes võtmata seisukoha hageja nende väidete kohta. Lisaks jättis ringkonnakohus alusetult kohaldamata VÕS § 296 lg 2, mille kohaselt on üürnikul õigus alandada üüri, kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on puuduse või takistuse tõttu vähenenud. Üüritud äriruum ei vastanud lepingutingimustele - ruum oli kütteperioodil jahe ning selles levis hoone alumisel korrusel asuva autopesula kemikaalide lõhn ja veeaur, mis ohustas hageja töötajate tervist ja pärssis seetõttu tootmise efektiivsust. Kostja rikkus poolte kokkulepet tagada hagejale, tema töötajatele ja klientidele takistusteta juurdepääs hoone sissekäigule vähemalt ühele
autole korraga. Vaatamata asjaolule, et hageja teavitas kostjat kohe ja korduvalt äriruumi puudustest ja kasutamise takistustest ning oma otsusest alandada üüri alates üüriperioodi algusest ja kostja lubas olukorda parandada, ei võtnud kostja midagi ette takistuste kõrvaldamiseks. Kuna hagejal vähenes äriruumi sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus VÕS §-s 278 nimetatud puuduste ja takistuste tõttu, on hagejal õigus alandada üüri takistustele ja puudustele vastaval määral kogu üüriarvestuse perioodi eest. Mõistlikult põhjendatud ja õiglane on alandada üüri 7,5 kr/m2 võrra. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt osaliselt juba makstud üüri tagasitäitmist ja tunnustada õigust alandada tasutavat üüri. Ringkonnakohus kohaldas valesti VÕS § 112 lg-t 2, leides, et kuna hageja ei esitanud kostjale avaldust, ei ole tal enam õigust esitada üüri alandamise nõuet. Lisaks varasemale suulisele avaldusele on hageja üüri alandamise tahet avaldanud hagiavalduses. Ringkonnakohus jättis vastuolus TsMS § 653 lg-ga 3 hindamata hageja tõendid, mille kohaselt üüriese ei vastanud lepingu tingimustele, mille maakohus oli jätnud põhjendamatult tähelepanuta, ning rikkus TsMS § 654 lg-t 5, jättes võtmata seisukoha hageja nende väidete kohta. Töövõtulepingust tuleneva kahju hüvitamise nõude rahuldamata jätmisel on ringkonnakohus, rikkudes TsMS § 652, jätnud hindamata hageja väited ja seletused ning tunnistaja ütlused, mis tõi kaasa asjaoludest ebaõige järelduse, et kostja ei ole praakremondiga hagejale kahju tekitanud.
8.Kostja ei ole kassatsioonkaebusele vastanud.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb jätta muutmata osas, millega ringkonnakohus jättis muutmata maakohtu otsuse osas, millega maakohus: 1) rahuldas hagi üüriesemele tehtud kulutuste eest 9771 krooni ja 29 sendi suuruse hüvitise saamiseks, 2) jättis rahuldamata hagi üüri alandamise õiguse tunnustamiseks ja sellest tulenevalt üüri kokkulepitust vähem maksmise õiguse tunnustamiseks ajavahemiku 1. oktoobrist 2003. a 30. oktoobrini 2003. a eest; 3) jättis rahuldamata hagi üüri alandamisest tulenevalt enammakstud üüri 3000 krooni tagasisaamiseks; 4) jättis rahuldamata hagi töövõtulepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks. Ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas, millega ringkonnakohus jättis muutmata maakohtu otsuse osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja nõuded üüriesemele tehtud kulutuste eest 37 984 krooni 11 sendi suuruse hüvitise saamiseks ja enammakstud üüri 3340 krooni tagasisaamiseks tulenevalt üüritud ruumide suuruse mittevastavusest üürilepingule. Asi tuleb selles osas TsMS § 691 p 2 alusel saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Nii maakohtu kui ka ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 428 lg 1 p 2 ja § 691 p 3 alusel tühistada osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue üüri maksmata jätmise õiguse tunnustamiseks ajavahemiku 31. oktoobrist 2003. a 29. septembrini 2004. a eest, kuna üüritud ruumide suurus ei vasta üürilepingule ning hageja alandas üüri. Menetlus selles osas tuleb lõpetada. Ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada ka kohtukulude jagamise osas.
10.Kooskõlas TsMS § 688 lg-ga 1 kontrollib Riigikohus kassatsiooni korras ringkonnakohtu otsust üksnes osas, mille peale on kaevatud. Hageja ei ole kassatsioonkaebuses vaidlustanud
ringkonnakohtu otsust osas, millega ringkonnakohus jättis muutmata maakohtu otsuse osas, milles maakohus rahuldas hageja nõude üüriesemele tehtud kulutuste eest 9771 krooni 29 sendi saamiseks. Seega tuleb ringkonnakohtu otsus jätta selles osas muutmata.
11.Ringkonnakohtu otsus tuleb jätta muutmata osas, millega kohtud jätsid rahuldamata hageja nõude üüri alandamise õiguse tunnustamiseks ja sellest tulenevalt õiguse tunnustamiseks mitte maksta osaliselt üüri ajavahemikul 1. oktoober kuni 30. oktoober 2003. a ja alusetult makstud üüri 3000 krooni tagasisaamiseks. Kohtud leidsid õigesti, et hinna alandamine ei ole kehtiv, kuna hageja ei teatanud kostjale viivitamatult üürieseme puudustest. VÕS § 282 lg 1 p 1 järgi peab üürnik üürileandjale muu hulgas viivitamata teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest, kui üürnik ise ei pea seda kõrvaldama. VÕS § 282 lg-st 3 tulenevalt kui üürileandja ei saanud üüritud asja puudust või takistust asja kasutamisel kõrvaldada seetõttu, et üürnik rikkus eelnimetatud teatamiskohustust, ei või üürnik kasutada VÕS § 278 loetletud õiguskaitsevahendeid, sh alandada üüri VÕS § 278 p 4 ja § 296 järgi. Seega eeldab üüri alandamine, et üürnik on eelnevalt täitnud VÕS § 282 lg 1 p-s 1 sätestatud teatamiskohustuse. Kohtud tuvastasid, et hageja ei teatanud kostjale üürilepingu kehtivuse ajal, et üüritud äriruum ei vasta lepingutingimustele. Seega puudus hagejal õigus üüri alandada. Riigikohtul ei ole TsMS § 688 lg-test 3-5 tulenevalt õigust tuvastada faktilisi asjaolusid ega hinnata tõendeid. Kolleegium selgitab, et hinna alandamine võib iseenesest toimuda ka sel teel, et hinna alandamisest teatatakse teisele poolele hagiavalduses. Kuid silmas tuleb pidada seda, et hinda ei ole VÕS § 112 lg 2 järgi alandatud enne, kui vastaspool saab teada hinna alandamisest. Öeldu kehtib ka üüri alandamise (VÕS § 296) kui hinna alandamise erijuhu kohta.
12.Kohtud on töövõtulepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise nõude rahuldamata jätmisel õigesti leidnud, et hagejal ei ole kahju hüvitamise nõuet selle tõttu, et ta rikkus VÕS § 644 lg-s 1 sätestatud teatamiskohustust. Nimetatud sätte järgi peab tellija teatama töö lepingutingimustele mittevastavusest töövõtjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta töö lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Sama paragrahvi 3. lõike kohaselt, kui tellija ei teata töövõtjale töö lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt, ei või ta tugineda töö lepingutingimustele mittevastavusele. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib tellija VÕS § 644 lg 3 teise lause järgi siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada makstavat tasu või nõuda, et töövõtja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. Hageja ei tuginenud sellele, et kostjale töövõtulepingu täitmise väidetavatest puudustest teatamata jätmine oli mõistlikult vabandatav.
13.Kohtud leidsid, et kostja peab VÕS § 286 lg 1 alusel hüvitama hagejale kanalisatsiooni, veevärgi ja tualettruumi ehitamise kulud, sest need parendused tehti kostja nõusolekul ning üüritud asja väärtus on nende tõttu oluliselt suurenenud. Muud remondi- ja koristustööd (seinte, lagede, põrandate, uste parandamine ja värvimine) olulist väärtuse tõusu kaasa ei toonud, mistõttu nendele tehtud kulutusi ei pea kostja kohtute arvetes hüvitama. Kassatsiooniastmes vaidlevad pooled selle üle, kas kostjal on üürileandjana kohustus hüvitada hagejale kui üürnikule üüriesemele tehtud kulutused
37 984 krooni 11 senti. VÕS § 286 lg 1 kohaselt, kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Kohtud on seda sätet iseenesest õigesti tõlgendanud, leides, et üürnikul on õigus nõuda vaid nende kulutuste hüvitamist, mis tõstsid üürieseme väärtust. Selle sätte kohaldamise eelduseks on muu hulgas VÕS § 285 lg 1 järgi üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolek. Kulutuste hüvitamist saab nõuda üürilepingu lõppemisel. Hüvitise suuruse määramisel tuleb muu hulgas arvestada seda, kuivõrd üürileandja sai ise nendest kulutustest kasu. Kohtud on jätnud tähelepanuta VÕS § 286 lg 2, mille kohaselt sama paragrahvi esimeses lõikes nimetamata kulutuste hüvitamist võib üürnik nõuda üürileandjalt käsundita asjaajamise kohta sätestatu järgi. Kolleegium selgitab, et nimetatud sätte alusel on õigus nõuda hüvitist sõltumata sellest, kas oli järgitud VÕS § 285 lg-s 1 sätestatut ning kas üürileping on lõppenud või mitte. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus hindama, kas VÕS § 286 lg 1 kohaldamise eelduste puudumise korral on hagejal õigust nõuda 37 984 krooni 11 sendi hüvitamist VÕS § 286 lg-st 2 tulenevalt käsundita asjaajamise sätete järgi.
14.Lahendades hageja nõuet ajavahemiku 2. mai kuni 30. september 2003. a eest rohkem makstud üüri (3340 krooni) tagasisaamiseks põhjusel, et üüritud ruumide suurus ei vastanud kokkulepitud suurusele, ei ole kohtud tuvastanud, missuguste ruumide kasutamises pooled kokku leppisid. Rikkudes TsMS § 442 lg-s 8 ning § 654 lg-s 5 sätestatut, jättis ringkonnakohus hindamata hageja väite, mille kohaselt pooled leppisid kokku, et üürilepingu esemeks olid hoone teise korruse ruumid, välja arvatud teise korruse esik ning et nende ruumide suurus kokku oli 80 m2. Juhul kui hagejal on õigus, peab kostja talle tagastama enammakstud üüri alusetu rikastumise sätete järgi. Maakohtu viidatud tööprojektist nähtuvad hoone II korruse ruumid ja nende suurus ruutmeetrites. Kohtud ei ole selgitanud, kui suur oli nende ruumide pindala kokku, mida hageja väitis kasutavat üürilepingu alusel. Kohtud on tuginenud sellele, et hoone II korruse suurus oli kokku 99, 6 m2 ja et hageja kasutada olid ka I korruse koridor ja trepp. Ebaselgeks jääb, kas 99, 6 m2 hulka oli arvatud ka II korruse esik. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus võtma seisukoha, missugused ruumid olid üüriesemeks ning mis oli nende ruumide suurus kokku.
15.Kohtud on ebaõigesti jätnud tähelepanuta selle, et Pärnu Maakohus rahuldas 1. veebruari 2006. a tagaseljaotsusega tsiviilasjas nr 2-05-15496 OÜ Lepsi hagi Kuldar Helendi vastu ajavahemiku 31. oktoober 2003. a kuni 1. oktoober 2004. a eest tasumata üüri ja viivise saamiseks. See tagaseljaotsus on tehtud praeguse tsiviilasjaga samade poolte vahelises vaidluses sama üürieseme kohta. Tagaseljaotsus on jõustunud. Hageja nõuete rahuldamine üüri maksmata jätmise õiguse tunnustamiseks ajavahemiku 31. oktoobrist 2003. a 29. septembrini 2004. a eest, kuna üüritud ruumide suurus ei vastanud üürilepingule, ja kuna üüri alandati hageja poolt, tähendaks uue otsuse tegemist vaidlusküsimuses, mille juba lahendas Pärnu Maakohus eelnimetatud lahendiga. TsMS § 428 lg 1 p 2 järgi lõpetab kohus menetluse otsust
tegemata, kui samade poolte vaidluses samal alusel sama hagieseme üle on jõustunud kohtulahend. TsMS § 691 p 3 annab Riigikohtule õiguse tühistada eelmised kohtuotsused täies ulatuses või osaliselt ja jätta hagi läbi vaatamata või lõpetada asjas menetlus. Seega tuleb kohtute otsused tühistada ja menetlus lõpetada hageja nõuete osas tunnustada hageja õigust mitte maksta kostjale osaliselt üüri ajavahemiku 31. oktoober 2003. a kuni 29. september 2004. a eest, kuna üüritud ruumide suurus ei vasta üürilepingule ja hageja alandas üüri.
16.Lisaks juhib kolleegium ringkonnakohtu tähelepanu sellele, et TsMS § 442 lg 5 järgi lahendab kohus poole nõuded otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt. Resolutsioon peab olema selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita. Kolleegium jääb oma varasema seisukoha juurde, et TsMS § 442 lg-st 5 tulenevalt peab resolutsiooni sõnastusest olema üheselt mõistetav ka see, millised nõuded jätab kohus rahuldamata. Resolutsiooni ühemõtteline sõnastus on muu hulgas vajalik TsMS § 428 lg 1 p 2 ja § 371 lg 1 p 4 kohaldamisel (vt Riigikohtu 31. märtsi 2008. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-13-08, p 14). Maakohus on TsMS § 442 lg-t 5 rikkudes jätnud resolutsioonis märkimata, millised hageja nõuded jäetakse rahuldamata ning millises osas tuleb hagi rahuldada.
17.Kohtukulude jaotus poolte vahel otsustatakse asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemusest. Henn Jõks, Peeter Jerofejev, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.