Kohus Pärnu Maakohus Kohtukoosseis kohtunik Lea Pavelson, kohtuistungi sekretär Anu Sepp Määruse tegemise aeg ja koht 02.09.2009, Rapla Tsiviilasja number 2-07-5553 Tsiviilasi Kuldar Helendi hagi OÜ Lepsi vastu üürilepingust tulenevate õiguste tunnustamiseks Menetlusosalised ja nende esindajad hageja Kuldar Helend ( isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxx xxxx, xxxxxxxx), kostja OÜ Lepsi ( reg.nr 10065578, Rapla, Viljandi mnt 67a), kostja esindaja juhatuse liige Heik Reitel Kohtuistungi toimumise aeg 27.08.2009 Resolutsioon Lõpetada menetlus Kuldar Helendi hagis OÜ Lepsi vastu üürilepingust tulenevate õiguste tunnustamiseks. Kinnitada Kuldar Helendi ja OÜ Lepsi vahel sõlmitud kompromissileping järgmiselt: Pärnu Maakohtu otsuse nr 2-05-15496 01.02.2006 alusel kohustub Kuldar Helend tasuma OÜ Lepsile juba täitemenetluse kaudu makstud summale lisaks 5000.- krooni 31.12.2009. Siis OÜ Lepsil rohkem nõudeid Kuldar Helendi vastu Pärnu Maakohtu otsuse nr 2-05-15496 01.02.2009 alusel ei ole. OÜ Lepsi on hüvitanud Kuldar Helendile Pärnu Maakohtu otsusega nr 2-07-5553 13.06.2007 välja mõistetud summa 9771,29 kr. Kuldar Helendil ei ole selles nõudes rohkem pretensioone OÜ Lepsi vastu. Kuldar Helend loobub hagist OÜ Lepsi vastu summas 41 324,11 krooni tsiviilasjas nr 2-07-5553. Menetluskulud jätta poolte endi kanda.
Edasikaebamise kord Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Pärnu Maakohtu Rapla kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul, alates määruse määruskaebuse esitajale kättetoimetamisest. Asjaolud
1.Üürilepingu sõlmimise asjaolud
1.1.Hageja on töörõivastuse tootmisele spetsialiseerunud Äriregistrisse kantud ettevõtja (lisa 7), kelle äriplaani kuulub omanäolise kaubamärgi ja logo all oleva tootmisstruktuuri loomine, arendamine ja pikaajaline tegutsemine Eestis. Hageja on õppinud ettevõtlust ärikursustel oma konkurentsivõime tõstmise eesmärgil, tema omab ettevõtluseks vajalikke varalisi vahendeid ning vastavat oskusteavet – know how’d ning hagejal on kujunenud välja isikupärane ettevõtlus-stiil ja püsiklientuur. Hageja töötaja – juurdelõikaja A-L G teavitas hagejat võimalusest üürida kostjalt õmblustöökojaks kostja omandis olevad ruumid üürihinnaga 25 kr/m2.
1.2.Kostja pakkus 2003. a alguses anda hagejale üürile kostja väidetavalt 100 m2 kogupindalaga ruume Raplas Viljandi mnt 67a (edaspidi Ruum) (vt tsiviilasjas nr 205-15496 OÜ Lepsi hagiavalduse lk 1), mis oli niivõrd korrast ära ja amortiseerunud, et see oli kasutuskõlbmatu (4 fotot – lisa 1), samuti puudus Ruumis veevärk ja kanalisatsioon. Puudus WC ja isegi kätepesu võimalus. Kostja avaldas hagejale oma soovist teha Ruum korda, kohandades selle pikaajaliseks stabiilseks tootmistegevuseks ning nõustus üürima Ruumi hagejale pikaajaliselt, et hagejal oleks võimalik kohandada ja arendada Ruum välja vastavalt hageja tootmistöö vajadustele. Eelkirjeldatu vastas hageja vajadustele ja kavatsustele ning oli kooskõlas tema äriplaaniga. Kostja ja hageja leppisidki kokku muuhulgas ka selles, et: • hageja teeb oma kulul Ruumis remondi, vajalikud parendused ja muudatused/ümberehitused selleks, et hagejal oleks võimalik pidada seal õmblustöökoda (OÜ Lepsi hagiavalduse lk 1) 10 aasta jooksul, millest tulenevalt lepiti kokku üürilepingu tähtajas – 10 aastat; • üürihind on 25 kr/m2, mida hageja hakkab tasuma kostjale hageja otseses valduses oleva Ruumi üldpindala pealt pärast Ruumi remondi ja parendamise lõpetamist; • kostja tagab Ruumi häireteta varustamise kõigi teenustega (sh elektri-, vee- ja keskküttesoojavarustus jne), mis on vajalik õmblustöökoja normaalseks tööks; • kostja tagab hagejale, tema töötajaile ja klientidele takistusteta juurdepääsu hoone sissekäiguukse juurde vähemalt ühele autole korraga, mis on vajalik eeldus Ruumis toimuva hageja tootmisprotsessi pidevuseks (sh materjali, valmistoodete operatiivne liikumine jne); • hageja tasub hageja poolt tegelikult tarbitud ja Ruumi kasutamisega seotud kõrvalkulude eest alates Ruumi üleandmisest hageja otsesesse valdusse; • Ruumi osas üürisuhte faktilisel lõppemisel on hagejal õigus kaasa võtta Ruumile tehtud parendused, mida on võimalik eraldada ilma Ruumi kahjustamata ning ülejäänud remondi, parenduste ja ümberehituste maksumuse kostja hüvitab hagejale hageja poolt esitatud kuludokumentide
•
alusel, lähtudes asjaolust, et Ruum kuulub kostjale omandiõiguse alusel, mistõttu hageja on oluliselt suurendanud kostja vara (turu)väärtust; hea äritava kohaselt kostja – üürileandja kui üürisuhte tugevam pool – vormistab Ruumi osas juba suuliselt sõlmitud äriruumi üürilepingu (edaspidi Leping) kirjalikult koos Ruumi täpset paigutust ja pindala kajastava joonisplaaniga lähemal ajal niipea, kui ta selleks aega leiab.
VÕS, TsÜS ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 1 järgi jõustusid VÕS ja TsÜS uus redaktsioon 1. juulil 2002. Seega: • kooskõlas TsÜS § 77 lg-st 1 tuleneva tehingu vormivabaduse põhimõttega võis Lepingu sõlmida ka suuliselt, kuna VÕS ei sätesta üürilepingu kohustuslikku vormi; • Leping oli konkreetsete poolte vaheliste tsiviilõiguste ja -kohustuste tekkimise aluseks TsÜS § 5 järgi; • Leping tuleb lugeda kestvuslepinguks VÕS § 195 lg 3 tähenduses, kuna on suunatud nii püsivate kui ka korduvate kohustuste täitmisele; • sisaldus Lepingus TsÜS § 68 lg 2 järgne poolte vastastikune otsene tahteavaldus sõlmida lepe, mis võimaldab pikaajalist vastastikku kasulikku koostööd Lepingu alusel tekkivas lepinguõigussuhtes. Eeltoodu ja VÕS §-de 2 lg 1 ja 3 p 1 põhjal on tekkinud Lepingust võlasuhe poolte vahel muuhulgas ka seoses Ruumi kui Lepingu eseme hageja poolt valdamise ja kasutamise alaste lepinguõigussuhetega. Hageja võttis Ruumi valduse vastu jaanuaris 2003 (OÜ Lepsi hagiavalduse lk 1) ning viis Ruumi parendamise lõpule 2. maiks 2003, mil seega algas üüriarvestusperiood.
1.3.Lepingu tõlgendamise abil väljendatakse lepingu mõtet täpsemalt ja selgemalt, kui seda on tehtud lepingus eneses. Lepingu tõlgendamise aluseks on poolte kokkulangev objektiivne tegelik tahe – lepingule tuleb anda hinnang lubaduse andja seisundi objektiivse hindamise alusel (tema kui mõistliku (VÕS § 7) isiku positsioonilt ). Tulenevalt äriruumide üürilepingute praktikast nii Eestis kui Euroopa Liidus – aga samuti kooskõlas rahvusvahelise kaubandusõiguse üldtunnustatud põhimõtteiga – sõlmitakse vastavad lepingud reeglina tähtaegsena juhul, kui üürnik on võtnud kohustuseks teha olulisel määral investeeringuid lepingueseme parendamiseks. Samuti kaitseb seadus tähtajalise lepingusuhte puhul üürnikku ja selle kaudu ka kogu üürisuhet ja seega ühtlasi üürileandjat/omanikku muu hulgas sel viisil, et tähtajaliste lepingute ülesütlemise alused ja kord on tunduvalt reglementeeritum võrreldes tähtajatute lepingutega. Eelkirjeldatu on igati haakuv ka lepingusuhete õiguskindluse põhimõttega, kuna on mõistlikult eeldatav, et perspektiivset kindlusetunnet omav isik on huvitatud ja ühtlasi võimeline tulemuslikumalt/efektiivsemalt teostama oma õigusi ja täitma kohustusi. VÕS § 29 lg 1 ja lg 5 p-de 1 ja 4 kohaselt tuleb Lepingu kui tehingu (TsÜS § 67) tõlgendamisel lähtuda poolte ühisest tegelikust tahtest ning arvestada eelkõige
Lepingu sõlmimise asjaolusid, sh lepingueelseid läbirääkimisi, aga samuti Lepingu olemust ja eesmärki. Tulenevalt VÕS § 29 lg-st 6 aga tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb Lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Seega, arvestades Lepingu olemust ja eesmärki, tuleb Lepingu tõlgendamisel eelistada tehingu tõlgendust, mille kohaselt tehing jääb kehtima võimalikult suuremas ulatuses [sh ka ajalises (kestuse) mõttes] VÕS § 29 lg 8 mõtte järgi.
1.4.Arvestades ülaltoodut suhtuski hageja algusest, s.o Lepingu sõlmimisest peale oma ettevõtluse arendamisse seoses Ruumiga tõsiselt ja perspektiivitundega, sh kavandades ja suunates ka oma vastavaid investeeringuid Ruumi kohandamisse ja parendamisse.
2.Ruumi kasutuskõlblikuks muutmine ja parendamine hageja poolt Ruumi kasutuskõlbmatut seisundit Ruumi valduse üleandmise hetkel hagejale on kirjeldatud hagiavalduse p-s 1.2 ja see nähtub lisatud fotodelt. Vaatamata sellele, et VÕS § 276 lg 1 kohustab üürileandjat asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis, nõustus hageja siiski kostja ettepanekuga, et hageja teeb Ruumis remondi, vajalikud parendused ja muudatused/ümberehitused selleks, et hagejal oleks võimalik pidada seal õmblustöökoda – s.o VÕS § 276 lg 2 tähenduses Ruumi sihtotstarve, millest lähtuti Ruumi valduse üleandmisel hagejale. Eeltoodu on igati kooskõlas VÕS § 285 lg-ga 1, mille kohaselt üürileandja ei või keelduda üürnikule parendusteks ja muudatusteks nõusoleku andmisest, kui parenduste ja muudatuste tegemine on vajalik asja kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks. Vastavalt kostjaga kokkulepitule hageja: • ehitas Ruumi kanalisatsiooni ja veevärgi ning eraldi ruumi WC jaoks, aga samuti ruumidesse kolm eraldi sissekäiku, kuna seni olid kõik ruumid läbikäidavad ja selliselt polnud neid võimalik kasutada sihipäraselt; • parandas ja kattis kattematerjalidega ning värviga kõik seinad, laed ja põrandad; • puhastas ja värvis üle Ruumi kõik 8 akent ja 8 radiaatorit (4 fotot – lisa 2). Ruumi remondi- ja parenduste maksumus koos materjali ja tööga on kokku 47755,40 kr (aktid: lisad 3-5). Riigikohtu otsuse nr 3-2-1-3-06 kohaselt üüritud asjale tehtud kulutuste hüvitamine ei sõltu sellest, kas pool on lepingulist kohustust rikkunud või mitte. Seega hagejal on õigus nõuda kostjalt hüvitist 47755,40 kr hageja poolt Ruumile tehtud ja Ruumi väärtust oluliselt suurendanud parenduste ja muudatuste eest nii Lepingu kui ka VÕS § 286 alusel.
3.Kostja pettis hagejat Ruumi suuruse osas
3.1.Kuna hageja korduvatele palvetele vaatamata kostja ei vormistanud Lepingut kirjalikult ega esitanud hagejale ka Ruumi plaani, tekkis hagejal kahtlus Ruumi pindala vastavuse kohta hageja väidetud 100 m2 suhtes. Hageja poolt Ruumi ülemõõtmisel ilmneski, et Ruumi pindala on hoopis 80 m2. Järelikult kostja, viivitades Lepingu vormistamisega ning kasutades ära hageja heauskset usaldust kostja väite Ruumi 100 ruutmeetrise pindala tõelevastavuse kohta, on saanud hagejalt igakuuliselt 590 (29,5 x 20) kr rohkem kokkulepitust pettuse teel. Juba ainuüksi ülalkirjeldatu kinnitab üheselt asjaolu, et kostja pani toime pettuse TsÜS § 94 lg 1 mõistes, kuna tema tahtlikult viis hageja eksimusse (TsÜS § 92 lg 1) hagejale ebaõigete asjaolude avaldamise teel.
3.1.1.Tulenevalt VÕS §-dest 1027 ja 1028 lg 1: • isik peab VÕS 52. pt-s sätestatud alustel ja ulatuses andma teisele isikule välja temalt õigusliku aluseta saadu; • kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Soorituskondiktsiooni (VÕS 52. pt 2. jagu) kaudu saab alusetu soorituse teinud hageja kostjalt kui soorituse saajalt tagasi soorituse alusel üleantu või selle väärtuse. Hageja, olles teinud ekslikult liigse soorituse, on seega juba tasunud kostjale alusetult üüri kokku 3340 kr võrra rohkem kokkulepitust perioodi 02.05.03-30.09.03 eest (üüriarved: lisa 6)
3.1.2.Kostja on nõudnud hagejalt alusetult üüri kokku 7434 kr võrra rohkem kokkulepitust perioodi 31.10.03-29.09.04 eest (vt tsiviilasjas nr 2-05-15496 OÜ Lepsi lisatud üüriarved 2004. a osas).
3.2.Kuigi hea usu põhimõttel kui rahvusvahelises kaubandusõiguses kõige üldisemal ja oma jõult ülimuslikul põhimõttel puudub legaaldefinitsioon, sisustavad hea usu (bona fides) mõistet ausus, õiglus ja usaldatavus põhikategooriatena. Halvas usus käitumiseks loetakse lepingu sõlmimisel antud lubadusest taganemist, ainult oma huvidega arvestamist ja keeldumist koostööst, mis võimaldaks ületada raskused ja takistused kohustuste täitmisel. VÕS § 6 lg-s 2 toodud sätte kaudu omandab hea usu põhimõte võlasuhetes positiivsest õigusest kõrgemal seisva õiguspõhimõtte tähenduse. TsÜS § 138 lg 2 on aga aluseks mistahes halvas usus käitumise tõkestamisele. Valitseva seisukoha järgi tähendab lepingusuhtes heas usus käitumine alati kohustust arvestada teise poole huvidega, siis peetakse õiguse teostamise piiramisel oluliseks poolte õigustatud huvide kaalumist eetiliste väärtuste seisukohalt. Eriti kõrgelt hinnatakse poolte ausust teineteise suhtes. Seega on kostja siinkohal jämedalt rikkunud lisaks ka hea usu põhimõtet. Hageja nõue ja põhjendused
1) Hageja K.Helend palub mõista kostjalt hageja kasuks välja hüvitis 47 755,40 kr hageja poolt Ruumile tehtud ja Ruumi väärtust oluliselt suurendanud parenduste ja muudatuste eest; 2) mõista kostjalt hageja kasuks välja hageja poolt kostjale perioodi 02.05.0330.09.03 eest alusetult tasutud üür 3340 kr (hagiavalduse p 3.1.1); 3) jätta kostja kantud menetluskulud kostja kanda ning mõista hageja kantud menetluskulud välja kostjalt. Pooled sõlmisid kompromissi. Maakohtu seisukoht TsMS § 430 lg 1 sätestab, et pooled võivad menetluse kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni lõpetada kompromissiga. Kohus kinnitab kompromissi määrusega, millega ühtlasi lõpetab asja menetluse. Kompromissi kinnitamise määruses märgitakse kompromissi tingimused. Kohus leiab, et asja menetlus kuulub lõpetamisele, kuna pooled sõlmisid kompromissi ja kohus kinnitab selle. Kohus leiab, et poolte kompromiss on seaduslik ja põhjendatud ning ei ole vastuolus heade kommetega ega seadusega, ei riku olulist avalikku huvi ning kompromissi on võimalik täita. Menetluskulude jaotus Menetluskulud jätta poolte endi kanda.
Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.