Kohtulahend

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

Hagejatel ei ole osamaksude võlgnevust kostja ees. Isegi, kui võlgnevus eksisteeriks, ei saaks sellele tugineda EK Liikur (pankrotis), sest KOS § 19 kohaselt pidi EK Liikur andma ühe kuu jooksul KÜ Kurepõllu asutamisest alates üle kogu vara KÜ-le Kurepõllu. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Asjaolu, et hagejad on EK Liikur (pankrotis) liikmed ja kasutavad nimetatud eluruume kooperatiivi liikmelisuse alusel, ei tekita neile veel omandiõigust ehitiseosadele. Kehtiv õigus ega ka osade võõrandamise ajal kehtinud õigus ei näe ega näinud ette, et ehitiseosa omandiõigus tekiks automaatselt ehitise mõttelisteks osadeks jagamisega. ES § 14 lg. 1 näeb ette üksnes elamuühistu eesmärgi ja mitte omandiõiguse tekkimist. Kohaldamisele ei saa kuuluda KOS § 19, sest see eeldab vähemalt kahest elamust koosneva elamuühistu olemasolu, millest üks eraldub. Kohaldamisele kuulub KOS § 18. Hagejatel oli osamaksude tasumise võlgnevus, mistõttu ei saa nad ka nõuda osamaksule vastava elamuosa üleandmist. Võõrandamistehingud kolmandate isikutega ei saa olla hagejatele omandiõiguse tekkimise aluseks. Hagejad ei ole viidanud ühelegi õiguslikule alusele, millisel oleks hagejate omandiõigus võinud tekkida. See, et elamuühistu on alustanud sisuliselt oma tegevuse lõpetamist, ei tähenda veel, et elamuühistu jääks automaatselt kogu oma varast ilma. Elamuühistu poolt sõlmitud lepingud, millega võõrandati elamuühistule kuulunud hooneosad, ei ole vastuolus elamuühistu eesmärgiga ega seadusest tuleneva keeluga. Kolmanda isiku seisukoht Kolmas isik AS Hansa Liising Eesti toetas kostja seisukohti. Esimese astme kohtu otsus

ka selle summa kujunemist kajastavaid dokumente ega arvutuskäiku. Hagejad väidavad, et isegi siis, kui summa on õige, mis kuskilt välja ei tule, ei ole tõendatud, et võlgu oleksid hagejad, ega ka see, kes hagejatest kui palju võlgu on. Hagejaid tuleb käsitleda igaühte eraldi ja mitte koos. Võlgu võisid olla ka muud liikmed, kellele anti korterid üle arusaamatutel tingimustel. Nende hagejate vastuväidetega tuleb nõustuda. Nendel kaalutlustel tuleb asuda seisukohale, et nimetatud dokumendid ei näita, et hagejatel oleks võlgnevus kostja ees. Ka kostja tunnistas 27. märtsil 2008. a., et talle on jäänud arusaamatuks, mis tingimustel muudele EK Liikur liikmetele elamuosad üle anti ning pankrotihaldur analüüsis isegi seda, kas mitte esitada nõuet ka ülejäänud liikmete vastu, kuid eelkõige aegumise tõttu sellest loobuti. See viitab sellele, et kui kostja ees võlgnevus oli, võis see tuleneda ka kolmandate isikute poolt tasumata osamaksetest. Esiletoodud asjaolud viitavad sellele, et käsitletavate bilansiridade taga olevad andmed ja asjaolud on niivõrd segased ja vastuolulised, et vastavaid bilansiridasid nende tõendite ja dokumentideta, mis vastavate ridade kujunemist selgitaksid või tõendaksid, ei saa tõendina arvestada. Pankrotihalduri poolt on esitatud EK Liikur (pankrotis) raamatupidamise õiend laekumata osamaksete kohta 31. detsembrist 2005. a. Konkreetne õiend on allkirjastamata, allkirjastatud on kaaskiri. Allkirja puudumine iseenesest ei ole takistuseks kõnealuse paberi dokumentaalse tõendina käsitlemisel. Selles õiendis on väidetud, et laekumata osamaksete nõue seisuga 31. detsember 2005. a. sisaldab hagejate võlgnevust. Kuivõrd dokument muid andmeid ei sisalda, siis ei saa selle alusel hinnata, kuidas on pankrotihaldur sellisele järeldusele jõudnud ja kuidas ta on saanud taolise kinnituse välja anda. Selle paberi raames ei ole ka nimetatud, kui palju iga konkreetne hageja kostjale võlgu on, samuti ei tule välja, mis asjaoludest tulenevalt on võlgnevus tekkinud. Kuivõrd hagejad ei võta kostja dokumendile põhinevat väidet õigeks, siis tuleb dokumenti hinnata muude asjaoludega kogumis. Muuhulgas tuleb arvestada seda, et kostja esindaja teatas, et tal ei ole tõendeid, veelgi enam, et kostja ei tea, millal, millisel õiguslikul alusel (millise üldkoosoleku otsuse, vm. tehingu alusel) hagejate väidetav võlgnevus tekkis ja kui palju nad on osamakseid tasunud. Selliste väidete tõttu jääb arusaamatuks, kuidas sai pankrotihaldur õiendi välja anda, dokumendi õigsuses tekib tõsiseid kahtlusi ja selle alusel dokumendis väidetud asjaolusid ei saa tõendatuks lugeda. Iga hageja vastutab üksi ja eraldi oma osamaksu võlgnevuse eest, seda eeldusel, kui hagejal osamaksu võlgnevus on. Seetõttu on oluline välja tuua, kui palju iga isik võlgu on, mitte väita, et kaheksa isikut on seisuga 31. detsember 2005. a. kokku võlgu 594.237 krooni. Kostja väitel tõendab likvideerija pakkumine hagejatele korterite ostmiseks seda, kui palju on hagejatel osamaksu tasutud. See pakkumine on allkirjastatud likvideerija poolt ning pakkumises on tabel, mille ühes tulbas on kajastatud hagejate poolt tasutud osamaks. Vastav pakkumine sisaldab ka lauset „Teie poolt tasutud osamaksu suuruse täpsustamiseks (juhul, kui osamaksu on tasunud Teie eest kolmas isik) palun esitada aluseks olevad dokumendid.“. Selles pakkumises ei ole viidatud, mille alusel jõudis likvideerija järeldusele, et hagejatel on osamaksu tasutud just sellises summas. Kuivõrd hagejad väidavad, et tabelis kajastatud summad ei vasta tegelikkusele, tuleb hinnata, kas tabel selles toodud summadega, mille õigsuse kinnituseks on üksnes likvideerija allkiri ning pole esitatud mitte ühtegi selgitust ega arvutuskäiku, mille abil vastavate numbriteni jõuti, on piisav tõend selleks, et lugeda hagejad tasunuks osamaksu just sellises summas. Tõendi hindamisel tuleb muuhulgas arvestada ka kostja väidet, et ta on põhjalikult läbi töötanud pankrotihalduri käes olevad dokumendid ning uurinud likvideerija käest saadud dokumente ning sellest hoolimata ei ole tal muid tõendeid, mille alusel saaks hinnata vastava summa kujunemist, ning kostja ei suuda seletada, kuidas summa kujunes. Seetõttu tuleb asuda seisukohale, et kostja raamatupidamist ja varalist seisu kajastav dokumentatsioon ja arvepidamine oli puudulik ja lünklik ning ebausaldusväärne. Tabelit võiks käsitleda selliselt, et kostja võtab selles ulatuses õigeks, et hagejad on vähemalt

nendes konkreetsetes summades osamakse tasunud, kuid tabeli alusel ei saa lugeda tõendatuks, et hagejad on kindlasti just sellise summa tasunud. EK Liikur aruandest nähtub, et pooleliolev ehitis on arvele võetud ja sealt nähtub ehitise bilansiline väärtus, millest kostja tuletas ehitise maksumuse ning jagas selle ainukasutuses olevate hooneosade ruutmeetritega, millest tuletati ühe ruutmeetri ehitise maksumus. Samuti võeti tasumata osamaksete summa ning leiti, et võlgnevus tuleneb sellest. Sellise arvutuskäiguga ei saa hagejate võlgnevust arvestada. Hoone ehitusmaksumus ja bilansiline maksumus ei tarvitse kokku langeda. Kui need ka kokku langevad, siis ei tähenda see, et elamuühistu liikmetel tuleb tasuda kogu ehitusmaksumus, sest elamuühistu liikme osamaksu tasumise kohustuse tekkimise aluseks peab olema mingi õiguslik alus, näiteks üldkoosoleku otsus, milles otsustatakse, et igal liikmel tuleb tasuda mingi konkreetne summa. See asjaolu iseenesest, et maja ehitamiseks kulutati teatud summa või et raamatupidamises on ehitis teatud väärtusega arvele võetud, ei tähenda, et liikmed peaksid selle summa kinni maksma. Samuti ei saa nimetatud tõendit kostja poolt esiletoodud asjaolude tõendamiseks piisavaks lugeda veel seetõttu, et 27. märtsi 2008. a. kohtuistungil märkis ka kostja, et ülejäänud EK Liikur liikmetele anti korterid üle tasu eest, mis ei vastanud kostja hinnangul ehitusmaksumusele ja et kostjal ei ole selget arusaama, kui palju oleksid ülejäänud liikmed pidanud rohkem maksma. Seetõttu ei saa kostja poolt esitatud tõendiga vastavaid asjaolusid tõendatuks lugeda. Eeltoodu alusel ei ole kostja väide, et hagejatel on osamaksude võlgnevus, tõendatud. TsMS § 236 lg. 2 kohaselt võib tõendit esitada sooviv menetlusosaline taotleda kohtult tõendite kogumist. Selleks tuleb esitada asjakohane taotlus ja põhjendada, miks menetlusosaline ei saa ise tõendit esitada. Kostja vastavat taotlust kohtule ei esitanud. Hagiasjas on tõendite kogumine menetlusosaliste ülesandeks ning kohus saab tõendeid hankida üksnes poole taotlusel. Hagejad esitasid 30. mail 2006. a. hagiavalduse täpsustuse, milles nad soovisid täiendada hagiavalduse nõudeid. Kohus kohustas hagejaid määrama Xxxxxxx xx korterite xx/xx, xx, xx, xx, xx, xxx, ja xx hind ning tasuma korterite väärtuselt täiendavat riigilõivu. Kuivõrd hagejad kohtumäärust ei täitnud, määras kohus jätta vastava nõude osas hagi läbi vaatamata. Pankrotivarast eseme välistamine eeldab seda, et vastav ese kuuluks hagejale. Seega tuleb tuvastada, kas konkreetne ese, mille välistamist pankrotivarast hagetakse, kuulub hagejale, konkreetsel juhul tuleb seega tuvastada, kas ülalmärgitud hooneosad on hagejate omandis või mitte. Vaidlust ei ole selle üle, et algselt kuulusid kõnealused ehitiseosad kostjale. Hagejad ja kostja vaidlevad selle üle, kas vaidlusaluste hooneosade omandiõigus on läinud hagejatele üle või mitte. 1993. aastast kehtiv asjaõigusseadus (AÕS) näeb § 68 lõikes 3 imperatiivselt ette, et omandiõigus saab tekkida üksnes õiguslikul alusel. Omandiõigus saab tekkida tehingust tulenevalt (tehinguline omandamine) või seadusest tulenevalt (omandamine seaduse alusel). Vaidlust ei ole, et kostja ei ole mitte ühegi hagejaga sõlminud mitte ühtegi tehingut, mis oleks olnud suunatud vaidlusaluste ehitiseosade omandiõiguse üleandmisele kostjalt hagejale. Sellest tulenevalt ei saanud tehingu alusel mitte ükski hageja vaidlusaluseid hooneosi omandada ja seetõttu ei saanud tekkida hagejatel vaidlusaluste ehitiseosade omandiõigust tehingulisel alusel. Hagejad on välja toonud elulised asjaolud, mis nende hinnangul viitavad, et neil tekkis omandiõigus vaidlusaluste ehitiseosade suhtes. Samuti on hagejad viidanud ka erinevatele õiguslikele alustele, mis võivad nende hinnangul olla omandiõiguse tekkimise aluseks. Hagejad väitsid, et nende omandiõigus tekkis ES § 14 lg. 1 alusel, kuid see säte ei saa olla omandiõiguse tekkimise aluseks. Selles normis öeldakse, mis on elamuühistu eesmärk. Sellest normist tulenevalt ei saa mitte kuidagi omandiõigus elamuühistult kellelegi üle minna. Ringkonnakohus on varasemates lahendites leidnud, et elamu osade kaupa võõrandamine

tähendaks elamuühistu tegevuse sisulist lõpetamist ja et elamuühistu eesmärgist tulenevalt ei saa elamuühistu talle kuuluvat elamut ega selle osi võõrandada. Kui asuda seisukohale, et ES § 14 lõikest 1 tuleneb elamuosade võõrandamise keeld, siis eeldusel, et see nii on, võiks vastav keeld kaasa tuua üksnes seadusest tuleneva keeluga vastuollu minevate tehingute tühisuse, see ei saa aga n. ö. kõrvaltoimena tuua kaasa veel omandiõiguse üleminekut kolmandatele isikutele, kes ei ole tehingute pooleks. Vaidlusaluste ehitiseosade omandiõigus ei saanud kostjalt hagejatele üle minna ka KOS § 19 alusel, sest selle esimeseks eelduseks on sättes kirjutatud olukorra esinemine. KOS § 19 (1998. aastal kehtinud redaktsioonis) kehtib üksnes olukorras, kui esineb mitmest majast koosnev elamuühistu ja üks maja sellest eraldub ning eralduva maja baasil asutatakse uus ühistu (näiteks korteriühistu). Nii hagejad kui kostja on viidanud, et EK Liikur puhul oli üks elamu ja sellest majast eraldumist (ka mitte majaosa kaupa) ei toimunud. KÜ Kurepõllu asutati Xxxxxxx xx elamu kui terviku majandamiseks. Kostja on menetluse algusest peale väitnud, et KOS § 19 ei kuulu kohaldamisele. Selle seisukohaga on nõustunud ka kolmas isik. Xxxxxxx xx majas ei ole korteriomandeid tekkinud. Seega ei oleks saanud omandiõigus hagejatele KOS § 19 alusel üle minna isegi siis, kui oleks esinenud KOS § 19 olukord, s. t. olukord, kus elamuühistust eraldutakse maja kaupa. Hagejad viitasid ka, et nende omandiõigus vaidlusalustele ehitiseosadele tekkis eluruumide erastamise seaduse (EES) § 219 lg. 4 alusel. See norm on sisult sama, mis varem kehtinud KOS § 19 lg. 4. Vastav säte viidi EES-sse üle siis, kui kehtestati KOS-i uus redaktsioon. Seega ei saanud EES § 219 lg. 4 alusel omandiõigus üle minna samadel põhjustel, mis eelpool nimetatud. EK Liikur puhul üritati elamuühistut ümber kujundada KOS § 18 (tollal kehtinud redaktsioonis) alusel. Sellele, et EK Liikur üldkoosolek võttis vastu otsuse, millega sooviti käivitada KOS §-s 18 sätestatud protsessi, viitas ka hagejate esindaja. Omandiõiguse tekkimist reguleeris KOS § 18 lg. 2, mille kohaselt juhul, kui elamuühistu (-kooperatiivi) üldkoosolek otsustab erastatud maa ja selle oluliseks osaks saava elamu jagamise korteriomanditeks ja ühistu reorganiseerimise korteriühistuks, kantakse elamuühistu (-kooperatiivi) notariaalselt tõestatud avalduse ja seaduses sätestatud dokumentide alusel tema poolt erastatud maa kinnistusraamatusse korteriomanditena korterivaldajate nimele. Seega on selle normi eelduseks elamuühistu üldkoosoleku vastavasisuline otsus; elamuühistu notariaalselt tõestatud kinnistamisavaldus, millega palutakse kinnistusraamatus korteriomandite omanikena kinnistusraamatusse kanda kortervaldajad; muude seaduses sätestatud dokumentide vormistamine; kinnistusraamatu kande tegemine. Osundatud sättes kirjeldatud viisil saab omandiõigus tekkida üksnes kinnistusraamatu kande tegemise hetke seisuga, s. t. alles siis, kui korterivaldajad kantakse korteriomandite omanikena kinnistusraamatusse. Vaidlusaluse ehitise alust maad ei ole kinnistusraamatusse kantud ja korteriomandeid ei ole tekkinud. Seega ei oleks saanud tekkida ka hagejate omandiõigust vaidlusalustele ehitiseosadele (ka mitte korteriomandi vormis) KOS § 18 lg. 2 tollal kehtinud redaktsiooni alusel. Kui isegi asuda seisukohale, et omandiõigus KOS § 18 lg. 2 alusel tekiks korterivaldajatele varem, s. t. enne seda, kui korteriomandid nende nimele kantakse (kuigi see ei saa olla vastava normi eesmärk ja läheks vastuollu nii asjaõigusele omase publitsiteediprintsiibiga kui rikuks korterivaldajate käsutusõigust ja raskendaks nende kasutusvõimalusi, sest ehitisregistri kohaselt oleks maja omanikuna kajastatud elamuühistu, samuti ei vastaks selline tõlgendus normi grammatilisele sõnastusele), peaksid hagejate omandiõiguse tekkimiseks olema täidetud ka muud eeldused, näiteks elamuühistu notariaalselt tõestatud avaldus, millega palutakse kanda hagejad korteriomandite omanikena kinnistusraamatusse. Sellist, hagejate omanikuks saamisele suunatud tehingut, tehtud ei ole. Analüüsides kõiki hagejate esindaja ja hagejate endi poolt esiletoodud asjaolusid, ei ilmne ühtegi õiguslikku alust, mille alusel oleks saanud vaidlusaluste ehitiseosade omandiõigus kostjalt hagejatele üle minna. Hagejad on esile toonud terve rea asjaolusid, mis

viitavad sellele, et hagejatel võiks esineda võlaõiguslik nõudeõigus, mille alusel nad saaksid nõuda vaidlusaluste ehitiseosade omandiõiguse ülekandmist neile. Nii on hagejad esile toonud, et nad nõuavad, et neid koheldaks võrdselt teiste korterivaldajatega, hagejad on esile toonud, et nad on tasunud kogu osamaksu ja soovivad nüüd saada ka osamaksudele vastavate ehitiseosade omanikeks jne. Kõik hagejate poolt omandiõigusele suunatud nõude esitamisel hagi alusena esile toodud väited ei viita mitte sellele, et hagejatel on tekkinud omandiõigus vastavatele ehitiseosadele, vaid sellele, et hagejatel oleks õigus nõuda vaidlusaluste ehitiseosade omandiõiguse ülekandmist hagejatele. Kui see nõue osutuks põhjendatuks, peaksid hagejad selle maksma panema ehitiseosade tänase omaniku suhtes. Kuivõrd vaidlusaluses asjas on hagetud just varaesemete pankrotivarast välistamist, mille eelduseks ei ole mitte omandiõiguse ülekandmise nõudeõigus, vaid see, et hagejad oleksid juba vastavate ehitiseosade omanikud, siis kohus ehitiseosade omandiõiguse ülekandmise nõudeõiguse olemasolu ei kontrolli. Hagejatel ei ole vaidlusaluste ehitiseosade suhtes omandiõigust tekkinud ja seetõttu ei saa vastavaid varaesemeid kostja pankrotivarast välistada ega hagi rahuldada. Hagejate hagi tuleb jätta täies ulatuses rahuldamata. Hagi jääb rahuldamata mitte seetõttu, et mingi hagi rahuldamise eelduseks olev asjaolu oleks tõendamata, vaid sellepärast, et üks oluline hagi rahuldamise eelduseks olev materiaalõiguslik eeldus on täitmata - hagejad ei ole vaidlusaluste ehitiseosade omanikuks saanud. Kuivõrd hagi jääb rahuldamata, siis tuleb tühistada hagi tagamise abinõud. Kuivõrd hagi jääb täies ulatuses rahuldamata, siis ei saa kohus rahuldada ka hagejate taotlust kohtukulude väljamõistmiseks ning menetluskulud jäävad menetlusosaliste endi kanda. Apellatsioonkaebus Apellatsioonkaebuses paluvad hagejad maakohtu otsuse tühistada ning uue otsusega hagi täielikult rahuldada. Maakohus asus seisukohale, et kostja väide, et hagejatel on osamaksude võlgnevus, ei ole tõendatud. Samas ei pidanud kohus nimetatud küsimust keskseks vaidluse lahendamisel. Kostja on kinnitanud, et tulenevalt asjaolust, et avaldajad ei ole EK Liikur (pankrotis) liikmetena tasunud korterite valdamise ajal korrektselt osamakse, ei ole avaldajatel õigust vaidlusaluste eluruumide omandile, vaid eluruumi kasutamise eest tasutud osamaksudele. Maakohus on leidnud kõigi käesoleval juhul võimalike omandiõiguse tekkimise viiside ning aluste puhul, et omandiõigus saab tekkida üksnes kinnistusraamatu kande tegemise teel, s. o. korteriomandi seadmise menetluse tulemusena maa erastamisel. Ehk siis kohus peab võimalikuks omandiõiguse tekkimiseks üksnes elamuühistu tahte olemasolu maa erastamiseks isegi võimatusena sellise tahteavalduse puudumist vaidlustada. Kohus on küll tunnistanud hagejate poolt vastava nõude aluseks olevate asjaolude olemasolu ja hagejate poolt nende esitamist, kuid leidnud siiski, et ta ei pea vajalikuks kontrollida ehitiseosade omandiõiguse ülekandmise nõudeõiguse olemasolu, kuivõrd hagetud on varaesemete pankrotivarast välistamist, mille eelduseks ei ole mitte omandiõiguse ülekandmise nõudeõigus vaid see, et hagejad oleksid juba vastavate ehitiseosade omanikud. Kohus on jätnud täielikult hindamata ning analüüsimata hagejate nõude omandiõiguse tunnustamiseks. Oma seisukohta kohus selles osas vaidlustatud otsuses ei esita. Enne kui otsustada, kas on põhjendatud hagejate nõue vara välistamiseks pankrotivarast, tulnuks lahendada omandiõiguse tunnustamise nõue. EK Liikur (pankrotis) põhikirja p. 12 kohaselt tasus iga kooperatiivi liige enne kooperatiivelamu ehitamist kindlaksmääratud suuruses osamaksu ning igal kooperatiivi liikmel oli õigus korterile, mis vastas tema osamaksu suurusele. Apellandid olid EK Liikur (pankrotis) liikmed, kellel oli ja on õigus osamaksude suurustele vastavatele korteritele vaidlusaluses elamus. Hagejate liikmelisus ja sellest tulenevat õigust hagejatele kuuluva

osamaksu suurusele vastavale korterile on tunnustanud Tallinna Ringkonnakohus oma 22. juuni 2001. a. otsuses tsiviilasjas nr. II-2/733/01. Vaidlust ei ole selles, et vaidlusalustes eluruumides elavad hagejad ning tõendeid, mis kinnitaksid, et hagejad oleksid elamukooperatiivi liikmeksoleku ajal loobunud korteri üle tegeliku võimu teostamisest, esitatud ei ole. Seeläbi, et apellandid olid EK Liikur (pankrotis) liikmed, tekkis neil nõudeõigus omandile. Nõudeõiguse esitamise aluste esitamist on kohus vaidlustatud otsuses kinnitanud. Vaidlusalune elamu kuulus EK-le Liikur (pankrotis). Nähtuvalt Tallinna Hooneregistri tõendist nr. 21515 võõrandas EK Liikur (pankrotis) 1, 91% temale kuulunud elamust mõttelise osana Paul Clemens Paalile. Nimetatud tõendist nähtuvalt on kostja jaganud Xxxxxxx xx asuva elamu 25. aprillil 1997. a. mõttelisteks osadeks liikmete omandisse. Vastavalt ES § 14 lõikes 1 sätestatud põhimõttele ja Tallinna Ringkonnakohtu 26. märtsi 2002. a. otsuses antud sedastusele jagas kostja eelnimetatud tehinguga faktiliselt temale kuulunud elamu mõttelisteks osadeks vastavalt EK Liikur liikmete osamaksude suurustele, kaotades ise seejuures omandiõiguse elamule, kuivõrd ise ta oma osakute omanikuks ei olnud, ei saanud ega saagi olla. Osakutest moodustus nüüd kaasomand ning endiste osakute omanike omandisse läksid osamaksete suurustele vastavad mõttelised osad kaasomandist. Seda on kinnitanud ka kostja, selgitades, et 1997. a. anti elamus asuvad eluruumid nende valdajate (välja arvatud hagejate) omandisse.

valdamise ajal korrektselt osamakse, ei ole hagejatel õigust vaidlusaluste eluruumide omandile, vaid üksnes eluruumi kasutamise eest tasutud osamaksudele. Põhjusel, et on tuvastatud, et kostja väited hagejate väidetavate võlgnevuste kohta kostjale on tõendamata ja alusetud, ei ole kostjal enam sisulisi takistusi hagejatega lepingute sõlmimiseks nende valduses oleva vara üleandmiseks nende omandisse nagu näeb ette EES § 219 lg. 4. Samuti ei ole alust hoida hagejate vara EK Liikur (pankrotis) pankrotivaras. Hagejad on kostja pankrotimenetluse suhtes kolmandateks isikuteks. Haldur on ekslikult arvanud kostja pankrotivara hulka hagejatele kuuluvad korterid. Hagejatel on PankrS § 123 lg. 1 alusel nõue neile kuuluvate korterite välistamiseks pankrotivarast. Elamuühistule kuuluva hoone korteriomanditeks jagamiseks ning elamuühistu lõpetamiseks on seadusandja välja töötanud isegi lihtsustatud korra, mis on reguleeritud EES §-des 218 ja 219. Sellega võimaldatakse elamuühistu liikmetel praktikas aastakümneid hästi funktsioneerinud elamuühistu liikmelisuse asemel saada korteriomanikuks. Vaatamata asjaolule, et hagejate täiendavana esitatud taotluses sisalduv nõue ei oma asjas selle sisulise lahenduse kohalt tähtsust, peatuvad apellandid täiendavalt kohtu nõudel tasuda hagi täienduselt (omandisse andmise nõue) riigilõivu. TsMS § 126 lg. 1, millele tugines kohtu nõue tasuda täiendav riigilõiv, näeb ette riigilõivu tasumise asja väljanõudmise, asja kuuluvuse või valduse üle toimuva muu vaidluse korral. Käesolevas asjas ei ole vaidlust valduse üle. Asja kuuluvuse muutmise kohta on nõue esitatud 11. veebruaril 2004. a., sellest on tasutud ka riigilõivu. Omandi tunnustamise nõudes aga sisaldub juba ka omandi väljaandmise nõue – seda kinnitab nii kehtiv õigus (AÕS § 80 lg. 2) kui ka kohtupraktika. Haginõue oli esitatud omandiõiguse tunnustamiseks apellantide valduses olevatele korteritele ning nendele kuuluva vara välistamiseks vastustaja pankrotivarast. Hagi täienduses on taotletud kohustada vastustajat teatud viisil käituma – sõlmima apellantidega lihtkirjalik kokkulepe apellantide kasutuses olevate korterite andmiseks nende omandisse. Eelnevalt nimetatud nõue ei sisalda ei valduse muutmise nõuet, ega täiendavat väljanõudmise või kuuluvuse määramise nõuet, millised sisalduvad juba omandiõiguse tunnustamise nõudes, mis on esitatud esialgses hagiavalduses. Vaidlusaluste korterite valdus on alates EK Liikur (pankrotis) liikmeks astumisest käesoleva ajani olnud apellantidel. Asja kuuluvuse väljanõudmise (üleandmise) nõude on apellandid esitanud 11. veebruaril 2004. a., sellelt nõudelt on riigilõiv tasutud, riigilõivu juurdemaksmiseks puudub alus. TsMS § 436 lg. 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Kohus on konstateerinud, et ta hindab kõiki hagejate poolt omandiõigusele suunatud nõude esitamisel hagi alusena esiletoodud väiteid selliselt, et need ei viita mitte sellele, et hagejatel on tekkinud omandiõigus vastavatele ehitiseosadele, vaid sellele, et hagejatel oleks õigus nõuda vaidlusaluste ehitiseosade omandiõiguse ülekandmist hagejatele. Kohus leidis, et hagejad on esile toonud asjaolusid, mis viitavad, et hagejatel võiks esineda nõudeõigus, mille alusel nad saaksid nõuda vaidlusaluste ehitiseosade omandiõiguse ülekandmist neile. Öeldule vaatamata on kohus asunud kokkuvõtvalt seisukohale, et põhjusel, et hagetud on varaesemete pankrotivarast välistamist, mille eelduseks ei ole mitte omandiõiguse ülekandmise nõudeõigus, vaid see, et hagejad oleksid juba vastavate ehitiseosade omanikud, ei kontrolli kohus ehitiseosade omandiõiguse ülekandmise nõudeõiguse olemasolu. Kohus leidis, et nõude aluseks olevad asjaolud, s.h. omandiõiguse üleandmise nõue ning nõude alused on küll olemas, need on tuvastatud, kuid on jätnud arusaamatult tuvastatud asjaoludele ning omandiõiguse tunnustamise nõudele hinnangu andmata. Eelnevast tulenevalt ei saanud kohus jätta üht asjaolu lihtsalt käsitlemata, öeldes, et ta seda ei tee. Samuti ei saa kohus öelda, et ta ei käsitle nõude alustena esitatud, kohtu poolt tuvastatuks loetud asjaolusid. Kui kohus leiab, et esitatud nõue ei võimalda osapoole poolt antud kvalifikatsiooni kohaselt lahendit vastu võtta, on kohtul iseseisev õigus ja kohustus, olenemata poolte poolt antud kvalifikatsioonist, anda suhtele õige kvalifikatsioon. Pärast menetluse sisulist lõppu, pärast otsuse teatavakstegemise kuupäeva avaldamist

ning enne nõupidamisele minekut, esitas kohus selgituse, et käesolevas asjas on määrava tähendusega see, kas omandiõiguse tekkimiseks oli konkreetne seadusest tulenev õiguslik alus või mitte. Sellist konkreetset ja selget alust ei ole siiani välja toodud. Kohus, esitades oma üllatuslikud seisukohad väljaspool selleks ettenähtud aega - pärast kohtuvaidlusi, pärast kohtumenetluse sisulist lõppu - võttis hagejatelt repliigiõiguse ja võimaluse oma õigusi kaitsta, paluda aega oma seisukohtade põhistamiseks, teha oma nõuetes korrektiive vms. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et otsus tuleb tühistada osas, millega Kairi Kauri hagi rahuldamata jäeti. Selle nõude osas on pooled apellatsioonimenetluses sõlminud kompromissi, mille nad on kohtule esitanud ja mille kinnitamist kohtult taotlevad, paludes maakohtu otsuse selles osas tühistada ja tsiviilasja menetluse lõpetada. TsMS § 430 lg. 1 kohaselt võivad pooled menetluse kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni lõpetada kompromissiga. Kohus kinnitab kompromissi määrusega, millega ühtlasi lõpetab asja menetluse. Kompromissi kinnitamise määruses märgitakse kompromissi tingimused. Sama paragrahvi lg. 3 kohaselt ei kinnita kohus kompromissi, kui see on vastuolus heade kommetega või seadusega või rikub olulist avalikku huvi või kui kompromissi ei ole võimalik täita. Kohus ei ole kompromissiga seotud ega pea seda kinnitama perekonnaasjas. Kolleegium leiab, et poolte kompromiss, mille sisu kohaselt hageja Kairi Kaur nõustus tasuma kostjale 50.000 krooni vaidlusaluse elamu 95/100000 suuruse mõttelise osa omandiõiguse vastu, millele vastab õigus korterit nr. xx kasutada ja vallata, ja milles pooled lepivad kokku kompromissilepingu täitmise tähtajas ning muudes tingimustes, sealhulgas allumises kohesele sundtäitmisele, kompromissi täitmisega seotud tehnilistes üksikasjades, samuti eluruumiga seotud kohustuste üleminekus, hagi tagamisabinõu tühistamises, menetluskulude jaotuses ja asjaolus, et kompromissiga on hageja tsiviilasjas esitatud nõuded ammendavalt lahendatud, ei ole vastuolus heade kommete ega seadusega, ei riku olulist avalikku huvi ning seda on ka võimalik täita. Taolise kompromissi kinnitamata jätmiseks ei ole alust ja kohus on sellega seotud. Kompromissi kinnitamise tagajärgedest on pooled teadlikud. Seega tuleb kompromiss kinnitada ja tsiviilasja menetlus selle nõude osas lõpetada. Kompromissilepingus on Kairi Kaur ja kostja kokku leppinud kompromissi kinnitamise kohta tehtava kohtulahendi peale edasikaebamise tähtaja lühendamises. Kolleegium leiab, et ka taoline kokkulepe on lubatud. Nii võivad pooled TsMS § 668 lg. 2 kohaselt kassatsioonkaebuse esitamise õigusest kohtule esitatavas avalduses üleüldse loobuda. Kaebuse esitamise õigusest loobumist saab käsitleda ka kui edasikaebamise tähtaja nullini lühendamist ja raske oleks põhjendada väidet, nagu ei võiks pooled selle õiguse kontekstis kaebuse esitamise tähtaja teistsuguses lühendamises kokku leppida. Apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks ja ülejäänud hagejate nõudeid puudutavas osas tuleb otsus jätta muutmata. Otsus on piisavalt põhjendatud, kolleegium järgib maakohtu põhjendusi ja kooskõlas TsMS § 654 lõikega 6 ei korda neid. Apellatsioonkaebuse väited ei ole põhjendatud. Apellatsioonkaebuses ei ole tehtud vahet omandiõiguse tunnustamise nõudel, mille lahendamist on hagejad hagis taotlenud, ja omandi ülekandmiseks kohustamise nõudel, mille kohus on jätnud läbi vaatamata ja mille kohta tehtud lahendit ei ole apellandid vaidlustanud (kd. II, tl. 587). Apellatsioonkaebuses on seetõttu esitatud vastuolulised väited, sest kui isik oleks juba omanikuks saanud, siis ei saaks tal enam olla nõudeõigust samale asjale omandi üleandmiseks. Seega, isegi kui apellantidel oleks õigus nõuda kostjalt neile vaidlusaluse omandi ülekandmist, ei annaks see alust rahuldada omandi kaitseks esitatud hagi, mille hagejad on esitanud. Sellest tulenevalt ei ole

asjakohased apellatsioonkaebuse väited, millega põhjendatakse apellantide õigust omanikeks saada. Nõustuda ei saa apellantidega, nagu oleks maakohus jätnud otsuses hagejate nõude omandiõiguse tunnustamiseks hindamata ja analüüsimata, sest just seda, miks hagejaid ei saa pidada omanikeks, on maakohus otsuses põhjalikult põhjendanud. Sealhulgas on maakohus piisava põhjalikkusega põhjendanud, miks ei ole apellandid muutunud omanikeks ES § 14 lg. 1 alusel. Kolleegium ei pea vajalikuks sellele põhjendusele midagi lisada. Et nõue omandi üleandmiseks on esimese astme kohtu menetluses jäetud läbi vaatamata, siis ei ole vaidlusaluses asjas vajadust käsitleda seda, millist riigilõivu oleks hagejatel tulnud sellelt nõudelt tasuda. Põhjendamatu on ka kaebuses esitatud väide, nagu oleks maakohus jätnud hagejate poolt esiletoodud asjaolude alusel pooltevahelise õigussuhte kvalifitseerimata, sest õigussuhte kvalifitseerimiseks ei ole aga haginõude muutmine, täiendamine või täpsustamine, nagu kaebuse põhjendusest võiks mõista. TsMS § 5 lg. 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest, § 205 lõikest 1 ja § 363 lg. 1 punktist 1 tulenevalt otsustab selle üle, millist nõuet esitada, üksnes hageja, kellel § 206 lg. 1 kohaselt ainsana on õigus otsustada muuhulgas hagi eseme muutmise üle. TsMS § 439 kohaselt ei või kohus otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. Nõustuda ei saa ka selle apellatsioonkaebuses esitatud väitega, nagu oleks võinud hagejatele olla üllatuslik seisukoht selle kohta, et vaidluses on määrava tähendusega see, kas hagejate omandiõiguse tekkimiseks oli seadusest tulenev õiguslik alus või mitte, sest see on ühemõtteliselt sätestatud AÕS § 68 lõikes 3 ja selle üle, kas hagejaid saab pidada vaidlusaluste korterite omanikeks, vaidlesid pooled kogu menetluse kestel. Ootamatu ei saanud see hagejatele olla ka seetõttu, et asjaolule, et hagejatel tuleks oma nõuet täpsustada, oli viidanud Tallinna Ringkonnakohus oma 24. mai 2005. a. otsuses (kd. I, tl. 167), kusjuures hagejad ka esitasid avalduse oma nõuete täiendamiseks (kd. I, tl. 300). Samas juhtis kostja tähelepanu hagejate poolt esitatud nõuete vastuolulisusele (kd. II, tl. 431) ja maakohus kirjeldas neid kostja seisukohti ka oma 21. jaanuari 2008. a. määruses (kd. II, tl. 587). Lisaks sellele arutas maakohus õiguslikku olukorda pooltega 27. märtsi 2008. a. kohtuistungil, selgitades muuhulgas järgnevat: „... Selleks, et osa ehitisest kellelegi muule isikule üle läheks, peab AÕS § 68 lõikest 3 tulenevalt olema mingi konkreetne õiguslik alus, s. t. peab esinema mingi konkreetse seaduse, konkreetse paragrahvi, konkreetse lõike, konkreetne punkt, mis näeb ette, et teatud kindlate eelduste esinemise korral läheb ehitiseosa omandiõigus hagejale üle. Sellise selge nõude kehtestas AÕS juba 1993. a. Kõik vastavas konkreetses normis sätestatud eeldused peavad olema täidetud. Vastasel korral ei ole omandiõigus hagejatele üle läinud ja hagejatel võib esineda üksnes nõue omandiõiguse üleandmiseks. Pooled kinnitasid tänasel istungil, et hagejad ja kostja ei ole sõlminud mitte ühtegi tehingut, mille esemeks oleks ehitiseosa omandiõiguse üleandmine hagejatele. Kui omandiõiguse ülekandmise tehingut tehtud ei ole, siis sai ehitiseosa omandiõigus kostjalt hagejale üle minna mõnel seaduses sätestatud alusel. Kohus küsib, kas hageja oskab esile tuua mingeid elulisi asjaolusid või õiguslikke aluseid, mis viitaksid sellele, et ehitiseosade omandiõigus on kostjalt hagejatele üle läinud?“ (kd. III, tl. 641 lõpp ja 641 pöördel algus). Kolleegium leiab, et omandiõiguse tekkimisega seonduvat õiguslikku olukorda veel täpsemalt selgitada ei olegi võimalik. Siiski jätkas kohus samal kohtuistungil pärast hagejate seisukohtade ärakuulamist veel korduvalt õigusliku olukorra selgitamisega. Kolleegium leiab, et maakohus on kooskõlas TsMS § 351 lõikega 1 vajalikus ulatuses arutanud menetlusosalistega vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid nii faktilisest kui õiguslikust küljest, võimaldades kooskõlas sama paragrahvi lõikega 2 esitada pooltel õigel ajal ja täielikult oma seisukoha kõigi asjasse puutuvate asjaolude kohta. Menetlusõiguse normi ei ole seejuures rikutud. Et hagi esitati enne 1. jaanuari 2006, siis tuleb menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku

rakendamise seaduse (TsMS RakS) §-le 3 kohaldada seni kehtinud TsMS-i sätteid. Vastavalt kuni 31. detsembrini 2005. a. kehtinud TsMS § 60 lõigetele 1 ja 8 ning § 61 lg. 1 punktile 1 tuleb apellantidel endil kanda nende apellatsioonimenetluse menetluskulud. Vastustaja on vastuses apellatsioonkaebusele küll esitanud taotluse mõista vastaspoolelt välja tema kantud menetluskulud, ei ole aga esitanud oma apellatsioonimenetluse menetluskulude nimekirja ja kuludokumente. Kuni 31. detsembrini 2005. a. kehtinud TsMS § 60 lg. 3 kohaselt ei ole poolel juhul, kui ta ei ole enne kohtuvaidlusi esitanud kohtule kohtukulude nimekirja ja kuludokumente, õigust kulude hüvitamist nõuda. Seega jäävad vastustaja apellatsioonimenetluse menetluskulud samuti tema enda kanda.

Margo Klaar

Urmas Reinola

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.