ID ́i, KK ́i, IG ́i jt hagi EK L (pankrotis) vastu omandi kaitseks ja vara välistamiseks pankrotivarast
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja 1: ID (isikukood XXX); Hageja 2: KK (isikukood XXX); Hageja 3: IG (isikukood XXX); Hageja 4: V G (isikukood XXX); Hageja 5: T B (isikukood XXX); Hageja 6: S D (isikukood XXX); Hageja 7: L M (isikukood XXX); Hageja 8: N D (isikukood XXX); Hagejate esindaja vandeadvokaat Arvo Junti (Advokaadibüroo Arvo Junti );
Kostja EK L (pankrotis); Kostja esindaja, pankrotihaldur Terje Eipre (Advokaadibüroo Eipre ja Partnerid ), kostja esindaja, vandeadvokaat Merli Lorvi; Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel AS HL(registrikood XXX, asukoht XXX). Kohtuistungi toimumise aeg
27.03.2008.a
Istungil osalenud isikud
Hagejad: ID, L M , IG, T B , N D , S D , hagejate esindaja, vandeadvokaat Arvo Junti, kostja esindaja, vandeadvokaat Merli Lorvi, iseseisva nõudeta kolmanda isiku, AS HL esindaja IloHanna Hõrrak.
Tühistada hagi tagamiseks Tallinna Linnakohtu poolt 16.02.2004.a kohtumäärusega seatud abinõu, mida osaliselt muudeti Tallinna Ringkonnakohtu 19.03.2004.a määrusega ja mis jäi jõusse selliselt, et kostja EK L ́i (pankrotis) esindaja pankrotihaldur Terje Eiprel keelati Tallinnas L 10 elamu mõttliste osade, korterite 39/40, 53, 60, 81, 88, 91, 95 ja 104 tehingute
1(12)
Tsiviilasi nr: 2-04-131 sõlmimine kuni tsiviilasjas nr 2/33-1350/04 tehtud kohtuotsuse jõustumiseni.
3.Tühistada hagi tagamiseks Harju Maakohtu 23.01.2006.a määrusega rakendatud hagi tagamise abinõu, millega keelati Tallinnas, L 10 asuvas majas korteriomandite seadmine kuni tsiviilasjas nr 2-04-131 kohtuotsuse jõustumiseni. Kohtukulude jaotus Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele on õigus edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Esitatud appellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitamisel ei taotleta selle lahendamist istungil. Menetluse käik
1.Hagejad esitasid 11.02.2004.a Tallinna Linnakohtusse hagi omandi kaitseks ja vara välistamiseks pankrotivarast. 11.02.2004.a määras Tallinna Linnakohus, et hagejad ei ole esitanud selget nõuet ja nõudelt on riigilõiv tasutud osaliselt, millest tulenevalt tuleb hagiavalduses puudused kõrvaldada. 25.02.2004.a saatis hagejate esindaja kohtule hagiavalduse täpsustuse, mille raames täpsustas nõuet.
2.Hagi esitamisega samal kuupäeval esitasid hagejad ka hagi tagamise taotluse, milles palusid peatada hagejate esitatud vara välistamise hagi tagamiseks pankrotihalduri 21.01.2004.a enampakkumisteatega ametlikus väljaandes Ametlikud Teadaanded välja kuulutatud enampakkumine kostja pankrotivarale, mille hulka on arvatud ülalnimetatud hagejatele kuuluv vara. Alternatiivselt taotlesid hagejad, eeldusel, et kohus ei pea võimalikuks kohaldada eelmises punktis nimetatud abinõu, kanda vara välistamise hagi tagamiseks Riiklikusse Ehitisregistrisse hagejatele kuuluva vara osas käsutamise keelumärge või keelata kostjal ülalloetletud hagejatele kuuluva varaga tehingute sõlmimine tollal kehtinud TsMS § 156 lg 1 p 5 mõttes. Tallinna Linnakohus määras oma 16.02.2004.a määrusega keelata kostjal hagi esemeks oleva varaga tehingute sõlmimine kuni tsiviilasjas nr 2/331350/04 tehtud kohtuotsuse jõustumiseni. 19.03.2004.a tegi Tallinna Ringkonnakohus määruse, millega rahuldas osaliselt EK L (pankrotis) erikaebuse ja muutis osaliselt Tallinna Linnakohtu 16.02.2004.a määrust ja tühistas hagi tagamise abinõu L 10 elamu 0,78% mõttelise osa, so korteri nr 87 suhtes. Muus osas jäi Tallinna Linnakohtu 16.02.2004.a hagi tagamise määrus jõusse.
24.09.2004.a tegi Tallinna Linnakohus käesolevas tsiviilasjas otsuse.
4.24.05.2005.a tegi Tallinna Ringkonnakohus käesolevas tsiviilasjas otsuse, millega tühistas käesolevas tsiviilasjas tehtud Tallinna Linnakohtu 24.09.2004.a otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Nimetatud otsuses andis Tallinna Ringkonnakohus asja uuesti läbi vaatavale esimese astme kohtule juhised asja läbivaatamiseks. 19.10.2005.a määras Riigikohus hagejate kassatsioonkaebust mitte menetlusse võtta.
5.04.01.2006.a esitas hagejate esindaja Harju Maakohtule taotluse L i 10 elamus korteriomandite seadmise toimingute peatamiseks. 20.01.2006.a esitas hagejate esindaja kohtule nimetatud taotluse täpsustuse, paludes seda käsitleda hagi tagamise taotlusena. 23.01.2006.a määras Harju Maakohus rahuldada hagejate taotlus hagi tagamise abinõude kohaldamiseks ja keelata Tallinnas, L i 10 asuvas majas korteriomandite seadmine kuni tsiviilasjas nr 2-04-131 kohtuotsuse jõustumiseni.
6.08.03.2006.a esitas KÜ Harju Maakohtule taotluse, et teda kaasataks menetlusse iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kostja poolel. Samuti taotleti, et kohus kaaluks veelkordselt kohaldatud eelhagitagamismeetmete põhjendust ja vastavust seadusele ning tühistada kohaldatud eelhagitagamismeetmed.16.03.2006.a tegi Harju Maakohus määruse, milles määras lubada KÜ-l astuda menetlusse iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kostja poolel. Selle määruse peale esitasid määruskaebuse hagejad, kes palusid tühistada Harju Maakohtu vastav määrus ja teha uus määrus, millega jätta KÜ taotlus kolmanda isikuna kaasamiseks tsiviilasjas nr 2-04-131 rahuldamata. 17.08.2006.a tegi Tallinna Ringkonnakohus määruse, millega tühistas Harju Maakohtu 16.03.2006.a
2(12)
Tsiviilasi nr: 2-04-131 määruse KÜ kolmanda isikuna menetlusse kaasamise kohta. Tallinna Ringkonnakohus tegi asjas uue määruse, millega jättis KÜ kolmanda isikuna menetlusse kaasamata.
7.31.03.2006.a esitas iseseisva nõudeta kolmas isik KÜ taotluse hagi tagamise abinõude tühistamiseks, mille raames taotles tühistada käesolevas tsiviilasjas kohaldatud hagi tagamise abinõud. Harju Maakohus tegi 02.06.2006.a määruse, millega määras osaliselt tühistada Harju Maakohtu 23.01.2006.a määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, keelates korteriomandite seadmine selles majas mitte tervikuna vaid üksnes vaidlusaluste korterite osas. Nimetatud määruse peale esitasid 12.06.2006.a määruskaebuse hagejad, kes palusid nimetatud määrus tühistada. 24.08.2006.a tegi Tallinna Ringkonnakohus määruse, millega tühistas Harju Maakohtu 02.06.2006.a määruse hagi tagamise osalise tühistamise kohta.
8.30.05.2006.a esitas hagejate esindaja Harju Maakohtule taotluse hagiavalduse nõuete täiendamiseks, mille raames soovisid hagejad täiendada oma nõuet lisaks hagejate poolt väidetult hagejatele omandiõiguse alusel kuuluvate hooneosade pankrotivarast välistamise nõudele, esitada
nõue, millega kohustada kostjat EES § 21 lg 4 alusel lihtkirjaliku lepingu sõlmimiseks, millega kohustataks kostjat hagejatele hooneosasid üle andma. Selle nõude eest tasus hagejate esindaja riigilõivu 30.05.2006.a seisuga 640 krooni. 20.12.2007.a tegi Harju Maakohus määruse, millega kohustas hagejaid määrama täiendava nõude esitamise eest ehitiseosade turuväärtusest lähtuva hagihinna ja tasuma sellelt riigilõivu. Hagejad saatsid 15.01.2008.a kohtule kirja, milles teatasid, et ei kavatse täiendavat riigilõivu tasuda. 21.01.2008.a tegi Harju Maakohus määruse, millega määras jätta läbi vaatamata hagejate täiendav nõue kostja vastu kostja kohustamiseks lihtkirjaliku lepinguga ehitiseosade omandiõiguse hagejatele üleandmiseks. Nimetatud määruse peale esitasid hagejad määruskaebuse, milles palusid tühistada Harju Maakohtu nimetatud kohtumääruse. Hagejad teatasid, et juhul, kui Harju Maakohus siiski otsustab määruskaebust ise mitte rahuldada, siis nemad loobuvad määruskaebusest ja paluvad seda Tallinna Ringkonnakohtule mitte edastada. 25.03.2008.a tegi Harju Maakohus määruse, millega määras hagejate määruskaebust mitte rahuldada ning mitte edastada määruskaebust Tallinna Ringkonnakohtule.
9.11.07.2006.a esitas AS HL Harju Maakohtule taotluse nimetatud isiku kolmanda isikuna menetlusse kostja poolel kaasamise kohta. 19.12.2006.a tegi Harju Maakohus määruse, millega määras kaasata tsiviilasja nr 2-04-131 menetlusse iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kostja poolel AS Hansa Liising Eesti. Selle määruse peale esitasid 02.01.2007.a määruskaebuse hagejad. 09.07.2007.a tegi Tallinna Ringkonnakohus määruse, millega jättis Harju Maakohtu 19.12.2006.a määruse, millega kaasati menetlusse kolmanda isikuna AS Hansa Liising Eesti, muutmata ja hagejate poolt esitatud määruskaebuse rahuldamata.
10.29.06.2007.a esitas kostja Harju Maakohtule taotluse hagi tagamise abinõude tühistamiseks, milles palus kohtul tühistada 15.02.2004 ja 23.01.2006.a hagi tagamise määrused. Alternatiivselt palus kostja, eeldusel, et kohus siiski otsustab mitte tühistada 15.02.2004.a ja 23.01.2006.a hagi tagamise määrusi, keelata vaidlusaluste mõtteliste osadega L i 10 elamust üksnes võõrandamistehingute tegemine EK L pankrotimenetluses, lubades samal ajal siiski lõpule viia korteriomandite seadmine. 13.12.2007.a tegi Harju Maakohus määruse, millega määras jätta kostja taotluse hagi tagamise abinõude tühistamiseks või muutmiseks rahuldamata.
11.27.03.2008.a toimus Harju Maakohtu istung, kus kohus määras muuhulgas asja sisuline arutamine lõpetada ja tegi teatavaks aja, mil kohtuotsus tehakse avalikult teatavaks.
12.01.04.2008.a esitasid hagejad 27.03.2008.a toimunud kohtuistungi tegevuse osas kohtu tegevuse peale vastuväite. Vastuväites leidis hagejate esindaja, et kohus esitas peale asja siusulise arutamise lõppu üllatusliku asjaolu. Nimelt leidis hagejate esindaja, et kohus vihjas peale asja sisulise arutamise lõppu, et kavatseb jätta hagi rahuldamata. Hageja viitas TsMS §-le 351, mille kohaselt võib kohus määrata menetlusosalisele tähtaja seisukoha esitamiseks, kui pool ei ole võimeline kohtu poolt tähelepanu juhitud seisukoha või kahtluse suhtes arvamust avaldama. Kohus jättis hagejate vastuväite rahuldamata. Hagejate nõue ja põhjendused
13.Hagejad esitasid 11.02.2004.a Tallinna Linnakohtule hagi, milles palusid tunnustada hageja I. Donov ́i omandiõigust 1,31% mõttelise osa suhtes Tallinnas, L i 10 asuvast elamust (kokkuleppeliselt korter nr 39/40); tunnustada hageja K. Kauri omandiõigust 0,95% mõttelise osa suhtes Tallinnas, L i
3(12)
Tsiviilasi nr: 2-04-131 10 asuvast elamust (kokkuleppeliselt korter nr 53); tunnustada hageja I. G ́i omandiõigust 0,72% mõttelise osa suhtes Tallinnas, L 10 asuvast elamust (kokkuleppeliselt korter nr 60); tunnustada hageja V. Go ́i omandiõigust 0,97% mõttelise osa suhtes Tallinnas, L i 10 asuvast elamust (kokkuleppeliselt korter nr 88); tunnustada hageja T. B omandiõigust 0,78% mõttelise osa suhtes Tallinnas, L i 10 asuvast elamust (kokkuleppeliselt korter nr 95); tunnustada hageja S. D ́i omandiõigust 0,95% mõttelise osa suhtes Tallinnas, L i 10 asuvast elamust (kokkuleppeliselt korter nr 104, algselt ekslikult märgitud krt 95); tunnustada hageja L. M omandiõigust 0,78% mõttelise osa suhtes Tallinnas, L 10 asuvast elamust (kokkuleppeliselt korter nr 91); tunnustada hageja N. D ́i omandiõigust 0,97% mõttelise osa suhtes Tallinnas, L i 10 asuvast elamust (kokkuleppeliselt korter nr 81); välistada hagejatele kuuluv ülalnimetatud vara kostja pankrotivarast. Hagejad esitasid 25.02.2004.a hagiavalduse täpsustuse, milles märkisid, et soovivad hagiavalduses loetletud vara välistamist kostja pankrotivarast PankrS § 123 kohaselt. Sellest tulenevalt soovisid hagejad muuta nõude sõnastust selliselt, et hagejad taotlevad eespool nimetatud hooneosade välistamist kostja pankrotivarast.
14.Hagiavalduse kohaselt kuulus elamu aadressil Tallinn, L i 10, kostjale, hagejad olid elamukooperatiivi EK L (pankrotis) liikmed. Hagejate valduses on ülalviidatud korterid. Hooneregistri õiendist nähtuvalt andis EK L 25.04.1997.a 1,91% talle kuulunud L i 10 elamust mõttelise osana tsiviilõigusliku lepingu alusel üle PCP ́i omandisse. Hagejate hinnangul lakkas selle ehitise mõttelise osa omandiõiguse üleminekuga EK L olemast selle ehitise omanik ja ehitise omandiõigus läks üle elamuühistu liikmetele. Hagejad asusid sellisele õiguslikule seisukohale seetõttu, et 25.04.1997.a kehtinud elamuseaduse (edaspidi ES) § 14 lg 1 sätestas, et elamukooperatiiv on mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on liikmete valdusesse anda liikmelisuse alusel kasutamiseks eluruum omaette korterina elamukooperatiivile kuuluvas elamus ning korraldada elamu, elamualuse ja elamu teenindamiseks vajaliku maa majandamist. Hagejad leiavad, et sellest sättest tulenevalt sai elamukooperatiivi omandisse kuuluda üksnes elamu tervikuna. Hagejad viitavad seejuures Tallinna Ringkonnakohtu 26.03.2002.a otsusele tsiviilasjas nr II-2/428/02 ja 26.10.1998.a otsusele tsiviilasjas nr II-2/842/98, milles märgitakse, et „Elamuühistule kuuluva omandi- elamu võõrandamine osade kaupa või tervikuna tähendaks tulenevalt ES §-st 14 lg 1 sätestatud elamuühistu eesmärgist elamuühistu tegevuse sisulist lõpetamist. Elamuühistu tegevuse sisulist lõpetamist tähendaks ka elamuühistule kuuluva elamu jagamine korteriomanditeks.“; samuti tuginesid hagejad teisena viidatud ringkonnakohtu seisukohale, mille kohaselt on EK L elamuühistu, kellele kuulub elamu Tallinnas, L i 10, ning et ES §-st 14 lg 1 tulenevalt ei saa elamuühistu talle kuuluvas elamus asuvaid kortereid müüa; korteri kasutusõigus võib üle minna üksnes liikmesuse kaudu. Hageja leiab, et esimese ehitise mõttelise osa võõrandamisega jagas elamuühistu kogu ehitise faktiliselt mõttelisteks osadeks ja ehitiseosade mõtteliste osade omandiõigus läks üle elamuühistu liikmetele.
15.13.09.1998 otsustas Tallinnas, L i 10 asuva elamu korterivaldajate koosolek asutada korteriühistu . KÜ kanti Tallinna Linnakohtu registriosakonna mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse 29.10.1998.a kandeotsusega. Hageja leiab, et KÜ registreerimisega viidi lõpule KOS §-s 19 sätestatud reformiprotsess, millega kaotas kostja L i 10 elamuga seonduvad varalised õigused ja kohustused. Hagejad tuginevad sellise järelduse tegemisel KOS § 19 lg-le 3 (tollases redaktsioonis), mille kohaselt on juhul, kui korterivaldajate koosolek otsustab elamu baasil asutada uue ühistu, senise elamuühistu (-kooperatiivi) juhatus kohustatud kuu aja jooksul pärast uue ühistu registreerimist kirjaliku akti alusel üle andma elamu ja uue ühistu liikmete osamaksud senises elamuühistus (kooperatiivis), samuti muud üleantava elamu ja osamaksudega seotud varalised õigused ja kohustused.
16.03.12.2003.a kuulutas Tallinna Linnakohus välja EK L pankroti. 29.12.2003.a esitas hagejate esindaja EK L pankrotihaldurile taotluse hagejatele kuuluvate korterite välistamiseks pankrotivarast. Haldur jättis nimetatud taotluse oma 19.01.2004.a vastusega rahuldamata. 21.01.2004.a enampakkumisteatega väljaandes Ametlikud Teadaanded kuulutas EK L pankrotihaldur välja enampakkumise EK L pankrotivara peale, mis hõlmab muuhulgas ka ülalloetletud hagejatele kuuluvaid kortereid.
17.Hagejad kinnitavad, et neil ei ole osamaksude võlgnevust kostja ees. Hagejad leiavad, et isegi, kui võlgnevus eksisteeriks, siis ei saaks sellele tugineda EK L (pankrotis), sest KOS § 19 kohaselt pidi EK L andma ühe kuu jooksul KÜ asutamisest alates üle kogu vara KÜ-le . Kostja vastuväited
4(12)
Tsiviilasi nr: 2-04-131
18.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja leiab, et see asjaolu, et hagejad on EK L (pankrotis) liikmed ja kasutavad nimetatud eluruume kooperatiivi liikmesuse alusel, ei tekita neile veel omandiõigust ehitiseosadele. Kostja leiab, et ei kehtiv õigus ega ka osade võõrandamise ajal kehtinud õigus ei näe ega näinud ette, et ehitiseosa omandiõigus tekiks automaatselt ehitise mõttelisteks osadeks jagamisega. Kostja hinnangul näeb ES § 14 lg 1 ette üksnes elamuühistu eesmärgi ja mitte omandiõiguse tekkimist. Kostja leiab, et käesolevas asjas ei saa kohaldamisele kuuluda KOS § 19, sest KOS § 19 eeldab vähemalt kahest elamust koosneva elamuühistu olemasolu, millest üks elamuühistu eraldub. Kostja leiab, et kohaldamisele kuulub KOS § 18. Kostja leiab, et hagejatel oli osamaksude tasumise võlgnevus, mistõttu ei saa nad ka nõuda osamaksule vastava elamuosa üleandmist. Kostja hinnangul ei saa võõrandamistehingud kolmandate isikutega olla hagejatele omandiõiguse tekkimise aluseks. Samuti leiab kostja, et hagejad ei ole viidanud mitte ühelegi õiguslikule alusele, millisel oleks hagejate omandiõigus võinud tekkida. Kostja leiab, et see, et elamuühistu on alustanud sisuliselt oma tegevuse lõpetamist, ei tähenda veel seda, et elamuühistu jääks automaatselt kogu oma varast ilma. Kostja leiab, et elamuühistu poolt sõlmitud lepingud, millega võõrandati elamuühistule kuulunud hooneosad, ei ole vastuolus ei elamuühistu eesmärgiga ega seadusest tuleneva keeluga. Kohtu põhjendused
19.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ja uurinud asjas esitatud tõendeid, leiab, et käesolevas asjas kuulub pankrotiseaduse § 193 lg-st 1 tulenevalt kohaldamisele kehtiva pankrotiseaduse §-s 123 sätestatu. Selle paragrahvi lõikest 1 tulenevalt tuleb esemed, mis kuuluvad kolmandale isikule, kui kolmandal isikul on nõue talle kuuluva eseme väljaandmiseks, pankrotihalduril kolmandale isikule tagastama. Sellest tulenevalt tuleb tuvastada, kas hagejate poolt nimetatud hooneosad kuuluvad hagejatele või mitte. Kohus leiab, et PankrS § 123 lg-st 1 tulenevalt on hagi rahuldamise üheks eelduseks see, kas ehitiseosad, mille välistamist pankrotivarast hagejad hagevad, kuuluvad hagejatele või mitte. Teiseks leiab kohus, et kuivõrd käesoleva asja raames on tehtud seadusjõus ringkonnakohtu otsus, millega tühistati täies ulatuses varasemalt käesolevas asjas tehtud esimese astme kohtu otsus, siis on TsMS § 658 lg-st 2 tulenevalt vastavas ringkonnakohtu otsuses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel tühistatud otsuse teinud kohtule asja uuel läbivaatamisel kohustuslikud ning TsMS § 658 lg-st 1 tulenevalt teeb maakohus uuesti menetlustoimingud, mis ringkonnakohtu otsuse kohaselt on ebaseaduslikud. Sellest tulenevalt tuleb käesoleval kohtukoosseisul siduvalt arvestada ka ringkonnakohtu otsuses vastavalt selgelt välja toodud uuesti tehtavate menetlustoimingute juhistega ja selgesti välja toodud õigusnormi kohaldamise ja tõlgendamise seisukohtadega.
20.Kõigepealt toob kohus esile need asjaolud, mida Tallinna Ringkonnakohtu 24.05.2005.a otsusest tulenevalt tuvastada tuli ning täidab muu ringkonnakohtu juhistest tuleneva, seejärel tuvastab kohus muud hagi rahuldamise eelduseks olevad asjaolud ning käsitleb menetluslikke küsimusi.
21.Käesolevas lõigus toob maakohus esile ringkonnakohtu otsuses sisalduvad need juhised, mida ringkonnakohus maakohtule TsMS § 658 lg 1 l 2 kohaselt andis ja mis tuleb seetõttu uuesti teha. Tallinna Ringkonnakohus leidis viidatud otsuses (lk 5), et kohus on puudulikult menetlenud tõendatud nõuet ja on hagi rahuldanud ilmselgelt puudulikult välja selgitatud ja tõendamata asjaolude alusel. Ringkonnakohus leiab, et kuni ei ole välja selgitatud iga hageja kasutuses oleva korteri väidetavat tasumata osamaksu suurust, ei ole võimalik asjas teha seaduslikku lahendit. Ringkonnakohus leiab, et tõendamise koormis, et hagejatel on tasumata osamaksude võlgnevus, näol, mis takistab neile korterite omandisse üle andmist, lasub kostjal. Ringkonnakohus leidis, et eelmenetluses peab oma väiteid kinnitavad tõendid esitama kostja ning et vaid kostja esindaja vastusest vara välistamise avaldusele (t.lk. 51-52), mille hagejad lisasid hagiavaldusele, ei piisa, et tuvastada, et hagejad on jätnud oma liikmesusest tulenevad kohustused täitmata. Seega tuleb käesoleval kohtukoosseisul uuesti tõendeid uurides ja hinnates seisukoht võtta selles osas, kas hagejatel on kostja ees osamaksu võlgnevus või mitte. Ringkonnakohus leiab veel, et linnakohus ei ole osutanud kostjale kaasabi vajalike tõendite hankimisel, kuigi kostja esindaja selgitas, et osa raamatupidamise andmeid asub politseis seoses 2 juhatuse liikme vastu algatatud kriminaalasjaga. Seega tuleb kohtul osutada kostjale vajalikku kaasabi tõendite hankimisel. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohtul võimalik eelmenetluses täpsustada hagejate nõuet ja paluda hagejatel viia see kooskõlla eluruumide
erastamise seaduse § 21 lg-ga 4, mille kohaselt on korterivaldajal (hagejal) õigus taotleda kasutuses oleva korteri lihtkirjaliku kokkuleppega enda omandisse andmist. Seega tuleb maakohtul anda hagejale võimalus nõuet täpsustada või seda muuta. Käesolevas lõigus nimetatud juhised olid need, mida Tallinna Ringkonnakohus esimese astme kohtule asja uueks läbivaatamiseks andis.
5(12)
Tsiviilasi nr: 2-04-131
22.Kõigepealt hindab kohus uuesti tõendeid ja võtab nende pinnalt seisukoha kostja poolt väidetud, võimaliku hagejate osamaksu võlgnevuse osas ning käsitleb menetlust mis toimus võimaliku hagejate osamaksu võlgnevuse väljaselgitamiseks. Seejärel käsitleb kohus menetlust, mis puudutab kostjale tõendite hankimisel kaasabi osutamist ja hageja nõude täpsustamist ja muutmist.
23.Kostjate esindaja, M. Lorvi, esitas 01.06.2006.a kohtule e- kirja (vt tlk 306), milles ta Tallinna Ringkonnakohtu poolt antud juhistele ja ringkonnakohtu poolt viidatud tõendamiskoormise jagunemisele tuginedes leidis, et likvideerija poolt koostatud dokumendiga on tõendatud, et hagejatel lasub osamaksu tasumise võlgnevus ning et sellest tulenevalt pöördus tõendamiskoormis ümber ning et hagejad peavad nüüd ise tõendama, et nemad on selle rahalise kohustuse kostja ees täitnud. Kostjate hinnangul neil muid tõendeid esitada ei ole. 27.03.2008.a kohtuistungil selgitas kohus kostja esindajale, et kohus seda kostja seisukohta ei jaga ja kohus leiab, et tõendamiskoormis, et hagejad on osamaksu tasumisega võlgu, lasub jätkuvalt kostjal. Selleks peab kostja tõendama, et millisel õiguslikul alusel tekkis hagejatel kohustus maksta mingi konkreetne rahasumma ning et millised maksed on tasumata (vt 27.03.2008.a istungi protokoll lk 7). Ka kostja on käesoleva vaidluse raames kinnitanud, et vähemalt osaliselt on hagejad osamaksu tasunud. Hagejad väidavad, et nad on tasunud osamaksud tervikuna ning ei võta seega kostjate väiteid õigeks. Kostja, kohtu poolt tähelepanu juhtimisest hoolimata, ei soovinud täiendavaid tõendeid hankida ega täiendavaid tõendeid esitada ning leidis, et asja sisulise arutamise võib 27.03.2008.a kohtuistungil lõpetada. Kostja leidis, et kõik võimalikud dokumendid on esitatud ja muid tõendeid enam kostjal esitada ei ole. Kohus palus kostjal ükshaaval nimetada kõik tõendid, millele kostja hagejate osamaksu võlgnevuse väite tõendamisel tugineb. Kohus palus kostjal selgitada iga tõendi juures, et milliseid konkreetseid asjaolusid iga konkreetne tõend tõendab. Peale seda oli hagejatel võimalus esitada oma vastuväited. Kostja leidis, et ta saab kõik, hagejate osamaksu võlgnevust tõendavad dokumendid esile tuua ning nimetas järgmised tõendid ja järgmised asjaolud, mida konkreetsed tõendid tõendavad (27.03.2008.a istungi protokoll lk 8):
24.Tlk 132 jj on kostja poolt esitatud tõend – EK L likvideerija poolt koostatud bilanss seisuga 31.05.2000.a ja 30.11.2003.a. Kostja viitab seal reale „laekumata osamaksed“. Sellel real on abstraktselt kirjas, et laekumata osamakseid on summas 594 237 krooni (31.05.2000.a bilansis) ja 594410 krooni (30.11.2003.a bilansis). Hagejad esitasid sellele vastuväite, et need tabelis olevad numbrid on paljasõnalised ning ei näita, millest on selline laekumata osamaksete võlgnevus kujunenud, sh kelle võlgnevus see on, lisatud ei ole ka selle summa kujunemist kajastavaid dokumente ega arvutuskäiku. See ei näita, millisel õiguslikul alusel ja millal võlgnevus on tekkinud ning kes konkreetselt on võlgu. Hagejad väidavad, et isegi siis, kui see summa on õige, mis kuskilt välja ei tule, ei ole tõendatud, et võlgu oleksid hagejad ega ka see, kes hagejatest kui palju võlgu on. Hagejaid tuleb käsitleda igaühte eraldi ja mitte koos. Võlgu võisid olla ka muud liikmed, kellele anti korterid üle arusaamatutel tingimustel. Kohus leiab, et nende hagejate vastuväidetega tuleb nõustuda. Nendel kaalutlustel tuleb asuda seisukohale, et nimetatud dokumendid ei näita, et hagejatel oleks võlgnevus kostja ees. Ka kostja tunnistas 27.03.2008.a, et talle on jäänud arusaamatuks, mis tingimustel muudele EK L liikmetele elamuosad üle anti ning pankrotihaldur analüüsis isegi seda, kas mitte esitada nõuet ka ülejäänud liikmete vastu, kuid eelkõige aegumise tõttu sellest loobuti. See viitab sellele, et kui kostja ees võlgnevus oli, võis see tuleneda ka kolmandate isikute poolt tasumata osamaksetest. Kohus asub seisukohale, et käesolevas asjas esile toodud asjaolud viitavad sellele, et käsitletavate bilansiridade taga olevad andmed ja asjaolud on niivõrd segased ja vastuolulised, et vastavaid bilansiridasid, ilma nende tõendite ja dokumentideta, mis vastavate ridade kujunemist selgitaksid või tõendaksid, ei saa tõendina arvestada.
25.Tlk 242 pankrotihalduri poolt esitatud EK L (pankrotis) raamatupidamise õiend laekumata osamaksete kohta 31.12.2005.a. See on esitatud pankrotihaldur T. Eipre poolt. Konkreetne õiend on allkirjastamata. Allkirjastatud on kaaskiri. Seetõttu leiab kohus, et allkirja puudumine iseenesest ei ole takistuseks kõnealuse paberi dokumentaalse tõendina käsitlemisel. Selles „õiendis“ on väidetud, et 31.12.2005.a laekumata osamaksete nõue seisuga 31.12.2005.a sisaldab hagejate võlgnevust. Kuivõrd käesolev dokument muid andmeid ei sisalda, siis ei saa selle dokumendi alusel mitte kuidagi hinnata, kuidas on pankrotihaldur sellisele järeldusele jõudnud ja kuidas ta on saanud sellise dokumendi või kinnituse välja anda. Selle paberi raames ei ole ka nimetatud, kui palju iga konkreetne hageja kostjale võlgu on, samuti ei tule siit välja, mis asjaoludest tulenevalt on võlgnevus tekkinud. Kuivõrd hagejad ei võta kostja vastavale dokumendile põhinevat väidet õigeks, siis tuleb kohtu hinnangul käesolevat dokumenti hinnata muude asjaoludega kogumis. Muuhulgas tuleb arvestada
6(12)
Tsiviilasi nr: 2-04-131 seda, et kostja esindaja teatas 27.03.2008.a kohtuistungil, et tal ei ole tõendeid, veelgi enam, et kostja ei tea, millal, millisel õiguslikul alusel (millise üldkoosoleku otsuse, vm tehingu alusel) hagejate väidetav võlgnevus tekkis ja kui palju nad on osamakseid tasunud. Selliste väidete tõttu jääb arusaamatuks, kuidas sai pankrotihaldur kõnealuse õiendi välja anda. Kõnealuse dokumendi õigsuses tekib seetõttu tõsiseid kahtlusi, mistõttu ei saa selle alusel dokumendis väidetud asjaolusid tõendatuks lugeda. Kohtu hinnangul vastutab iga hageja üksi ja eraldi oma osamaksu võlgnevuse eest, seda eeldusel kui hagejal osamaksu võlgnevus on. Seetõttu on oluline välja tuua, kui palju iga isik võlgu on, mitte väita, et kaheksa isikut on kokku võlgu seisuga 31.12.2005.a summa 594 237 krooni.
26.Tlk 265 – likvideerija pakkumine hagejatele korterite ostmiseks. Kostja väitel tõendab see pakkumine seda, kui palju on hagejatel osamaksu tasutud. See pakkumine on allkirjastatud likvideerija poolt ning pakkumises on tabel, mille ühes tulbas on kajastatud hagejate poolt tasutud osamaks. Vastav pakkumine sisaldab endas ka lauset „Teie poolt tasutud osamaksu suuruse täpsustamiseks (juhul, kui osamaksu on tasunud Teie eest kolmas isik) palun esitada aluseks olevad dokumendid.“ Selles pakkumises ei ole viidatud, mille alusel jõudis likvideerija järeldusele, et hagejatel on osamaksu tasutud just sellises summas. Kuivõrd hagejad väidavad, et selles tabelis kajastatud summad ei vasta tegelikkusele, tuleb kohtul hinnata, kas tabelis toodud summad, mille õigsuse kinnituseks on üksnes likvideerija allkiri ning pole esitatud mitte ühtegi selgitust ega arvutuskäiku, mille abil vastavate numbriteni jõuti, kas vastav tõend on piisav selleks, et lugeda tõendatuks, et hagejad tasusid osamaksu just sellises summas. Käesoleva tõendi hindamisel tuleb arvestada ka muid, käesolevas asjas esile toodud asjaolusid, muuhulgas seda, et kostja väidab, et ta on põhjalikult läbi töötanud pankrotihalduri käes olevad dokumendid ning uurinud ka likvideerija käest saadud dokumente ning sellest hoolimata, ei ole kostjal muid tõendeid, mille alusel saaks hinnata vastava summa kujunemist, esitada ning et kostja ei suuda seletada, kuidas vastav summa kujunes. Seetõttu leiab kohus, et antud olukorras tuleb asuda seisukohale, et kostja raamatupidamist ja varalist seisu kajastav dokumentatsioon ja arvepidamine oli puudulik, lünklik ning seetõttu ebausaldusväärne. Seda tabelit võiks käsitleda selliselt, et kostja võtab selles ulatuses õigeks, et hagejad on vähemalt nendes konkreetsetes summades osamakse tasunud, kuid selle tabeli alusel ei saa tõendatuks lugeda, et hagejad on kindlasti just sellise summa tasunud. Käesoleval juhul peab kostja tõendama, et hagejatel on osamaksete tasumisel võlgnevus. Juhul kui kostjal õnnestub seda tõendada, võiks käesolevat tabelit käsitleda sellena, et kostja möönab hagejate poolt vähemalt sellises suuruses osamaksude tasumist, kuid enne, kui selle küsimuse juurde saab minna, tuleb kostjatel tõendada, et hagejatel osamaksude tasumise võlg on.
27.Tlk 453 EK L aruanne, kust nähtub, et pooleliolev ehitis on arvele võetud ja sealt nähtub ehitise bilansiline väärtus, millest tuletas kostja ehitise maksumuse ning jagas selle ainukasutuses olevate hooneosade ruutmeetritega, millest tuletati ühe ruutmeetri ehitise maksumus. Samuti võeti tasumata osamaksete summa ning leiti, et võlgnevus tuleneb sellest. Kohus leiab, et sellise arvutuskäiguga ei saa hagejate võlgnevust arvestada. Hoone ehitusmaksumus ja bilansiline maksumus ei tarvitse kokku langeda. Kui need ka kokku langevad, siis see ei tähenda, et elamuühistu liikmetel tuleb tasuda kogu ehitusmaksumus, sest elamuühistu liikme osamaksu tasumise kohustuse tekkimise aluseks peab olema mingi õiguslik alus, näiteks üldkoosoleku otsus, milles otsustatakse, et igal liikmel tuleb tasuda mingi konkreetne summa. See asjaolu iseenesest, et maja ehitamiseks kulutati teatud summa või et raamatupidamislikult on ehitis teatud väärtusega arvele võetud, ei tähenda, et liikmed peaksid selle summa kinni maksma. Samuti ei saa käesolevas lõikes käsitletavat tõendit kostja poolt esile toodud asjaolude tõendamiseks piisavaks lugeda veel seetõttu, et 27.03.2008.a kohtuistungil märkis ka kostja, et ülejäänud EK L liikmetele anti korterid üle tasu eest, mis ei vastanud kostja hinnangul ehitusmaksumusele ja et kostjal ei ole selget arusaama, kui palju oleksid ülejäänud liikmed pidanud rohkem maksma. Seetõttu asub kohus seisukohale, et kostja poolt esitatud tõendiga ei saa vastavaid asjaolusid tõendatuks lugeda.
28.Eespool käsitles kohus kõiki tõendeid, mida kostja väitis, et käesolevas asjas on hagejate osamaksu võlgnevuse tõendamiseks esitatud ja mis hagejate võlgnevust tõendavad. Kohus asus seisukohale, et vastavate tõenditega ei saa kostja poolt esitatud väiteid tõendatuks lugeda. Sellel põhjusel asub kohus seisukohale, et kostja väide, et hagejatel on osamakude võlgnevus, ei ole tõendatud.
29.Järgnevalt käsitleb kohus kostja poolt tõendite hankimise küsimusi. Kehtivas tsiviilkohtumenetluse seadustikus reguleerib tõendite kogumist TsMS 25 ptk, mille § 236 lg 2 kohaselt võib tõendit esitada sooviv menetlusosaline taotleda kohtult tõendite kogumist. Selleks tuleb esitada
7(12)
Tsiviilasi nr: 2-04-131 asjakohane taotlus ja tuleb kohtule põhjendada, miks menetlusosaline ei saa ise tõendit esitada. 27.03.2008.a kohtuistungil, kui kohus oli arutanud menetlusosalistega tõendamisele kuuluvaid asjaolusid ja Tallinna Ringkonnakohtu juhistest nähtuvat tõendamiskoormist, selgitas kohus kostjale võimalust taotleda kohtult tõendite kogumist ning selgitas selle eeldusi. Kostja vastavat taotlust kohtule ei esitanud. Kohus märgib, et hagiasjas on tõendite kogumine menetlusosaliste ülesandeks ning kohus saab tõendeid hankida üksnes poole taotlusel. Kui kostja vastavat taotlust ei esitanud ja samal istungil märkis, et on nõus asja sisulise arutamise lõpetamisega, siis leiab kohus, et asja arutamise lõpetamine oli põhjendatud ja õiguspärane.
30.Käesolevas lõigus käsitleb kohus ringkonnakohtu juhist, mille kohaselt peab maakohus andma hagejatele võimaluse nõuet täpsustada. Selline võimalus hagejatel oli ning nad esitasid Harju Maakohtule 30.05.2006.a hagiavalduse täpsustuse, milles nad soovisid täiendada hagiavalduse nõudeid ringkonnakohtu poolt viidatud nõuetega. Kohus tegi selles osas 20.12.2007.a kohtumääruse, millega kohustas hagejaid määrama L i 10 korterite 39/40, 53, 60, 88, 95, 104, ja 81 hind ning nimetatud korterite väärtuselt tasuma täiendav riigilõiv. Kuivõrd hagejad kohtumäärust ei täitnud, määras kohus 21.01.2008.a kohtumäärusega jätta vastava nõude osas hagi läbivaatamata. Selle nõude osas esitasid hagejad määruskaebuse, milles esitasid ka määruskaebusest tingimusliku loobumise ja palusid, eeldusel, et Harju Maakohus määruskaebust ei rahulda, määruskaebust Tallinna Ringkonnakohtule mitte edastada. Harju Maakohus leidis, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja hagejate tingimuslikust määruskaebusest tulenevalt jättis kohus määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule edastamata ja lõpetas sellest tulenevalt määruskaebuse menetluse. Sellest tulenevalt asub kohus seisukohale, et hagejatel oli võimalus oma nõuet Tallinna Ringkonnakohtu juhistest tulenevalt selgitada ja täiendada.
31.Kuivõrd Tallinna Ringkonnakohus tühistas oma 24.05.2005.a otsusega Tallinna Linnakohtu 24.09.2004.a otsuse täies ulatuses, siis tuleb asja uuesti läbi vaataval maakohtu koosseisul tuvastada täies ulatuses uuesti kõik hagi rahuldamise eelduseks olevad asjaolud ning anda neile õiguslik hinnang. Kohus on seejuures seotud kehtiva õigusega ja samas asjas tehtud ringkonnakohtu otsuses antud kohustuslike juhistega. Seega tuleb käesoleval kohtukoosseisul tuvastada kõik hagi rahuldamise eelduseks olevad asjaolud. Käesolev kohtukoosseis asub seisukohale, et pankrotivarast eseme välistamine eeldab seda, et vastav varaese kuuluks hagejale. Seega tuleb tuvastada, kas konkreetne varaese, mille välistamist pankrotivarast hagetakse kuulub hagejale, konkreetsel juhul tuleb seega tuvastada, kas ülalmärgitud hooneosad on hagejate omandis või mitte.
32.Käesolevas asjas loeb kohus vaidlusväliseks asjaoluks selle, et algselt kuulusid kõnealused ehitiseosad kostjale. Seda seisukohta on kinnitanud nii hagejad, kui kostja nii kirjalikes kohtule esitatud dokumentides, kui ka 27.03.2008.a toimunud kohtuistungil veelkord suuliselt. Hagejad ja kostja vaidlevad selle üle, kas vaidlusaluste hooneosade omandiõigus on läinud hagejatele üle või mitte. Hagejad leiavad, et hooneosade omandiõigus on läinud hagejatele üle, kostja leiab, et see nii ei ole. Seega tuleb kohtul see hagi rahuldamise eelduseks oleva vaidlusalune asjaolu tuvastada.
33.1993ndast aastast kehtiv asjaõigusseadus näeb § 68 lg-s 3 imperatiivselt ette, et omandiõigus saab tekkida üksnes õiguslikul alusel. See tähendab, et seda õiguslikku tagajärge, et omandiõigus läheb mingite kindlate eelduste esinemise korral ühelt isikult teisele üle, peab ette nägema mingi konkreetse seaduse konkreetse paragrahvi, konkreetses lõikes sätestatud norm. Omandiõigus saab tekkida tehingust tulenevalt (tehinguline omandamine) või seadusest tulenevalt (omandamine seaduse alusel). Käesolevas asjas loeb kohus vaidlusväliseks asjaolu, et kostja ei ole mitte ühegi hagejaga sõlminud mitte ühtegi tehingut, mis oleks olnud suunatud vaidlusaluste ehitiseosade omandiõiguse üleandmisele kostjalt hagejale. Selliste tehingute puudumist kinnitasid 27.03.2008.a kohtuistungil kostja ja hagejad. Sellest tulenevalt asub kohus seisukohale, et tehingu alusel mitte ükski hageja vaidlusaluseid hooneosasid omandada ei saanud ja seetõttu ei saanud tekkida hagejatel vaidlusaluste ehitiseosade omandiõigust tehingulisel alusel.
34.Järgnevalt kontrollib kohus, kas hagejate omandiõigus vaidlusaluste ehitiseosade suhtes võis tekkida seaduse alusel. Selles osas on hagejad ja kostja erinevatel seisukohtadel. Hagejad on välja toonud elulised asjaolud, mis nende hinnangul viitavad, et neil tekkis omandiõigus vaidlusaluste ehitiseosade suhtes. Samuti on hagejad viidanud ka erinevatele õiguslikele alustele, mis võivad nende hinnangul olla omandiõiguse tekkimise aluseks. Tulenevalt TsMS § 436 lg-st 7 ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Sellest tulenevalt hindab kohus, kas hagejate omandiõigus vaidlusalustele hooneosadele võis tekkida hageja poolt esile toodud õiguslikul alusel,
8(12)
Tsiviilasi nr: 2-04-131 kuid juhul, kui kohus leiab, et see nii ei olnud, siis peab kohus hindama ka, kas hagejate omandiõigus võis poolte poolt esitatud asjaolude alusel tekkida mõnel muul õiguslikul alusel. Kõigepealt kontrollib kohus, kas hagejate omandiõigus võis tekkida hagejate poolt esile toodud õiguslikul alusel.
35.Hagejad väitsid, et nende omandiõigus tekkis elamuseaduse § 14 lg 1 alusel. Kohus leiab, et elamuseaduse § 14 ei saa olla omandiõiguse tekkimise aluseks. Kohus leiab, et selles normis öeldakse, mis on elamuühistu eesmärk. Sellest normist tulenevalt ei saa mitte kuidagi omandiõigus elamuühistult kellelegi üle minna. Hageja on oma seisukohta põhjendanud ka ülalviidatud Tallinna Ringkonnakohtu lahenditele tuginedes. Käesolev kohtukoosseis leiab, et hageja poolt esile toodud ringkonnakohtu seisukohtades ei viidata sellele, et elamuseaduse § 14 alusel võiks elamuühistu liikmetel tekkida omandiõigus nende valduses olevatele elamuosadele. Vähemalt hageja poolt viidatud ringkonnakohtu lahendite põhjal ei saa sellist järeldust teha. Viidatud ringkonnakohtu otsustes on asutud seisukohale, et elamu osade kaupa võõrandamine tähendaks elamuühistu tegevuse sisulist lõpetamist ja et elamuühistu eesmärgist tulenevalt ei saa elamuühistu talle kuuluvat elamut ega selle osi võõrandada. Juhul kui asuda seisukohale, et elamuseaduse § 14 lg-st 1 tuleneb elamuosade võõrandamise keeld, siis eeldusel, et see nii on, võiks vastav keeld kaasa tuua üksnes seadusest tuleneva keeluga vastuollu minevate tehingute tühisuse. Seadusest tuleneva keeluga vastuollu minevate tehingute tegemine ei saa nö kõrvaltoimena kaasa tuua veel omandiõiguse üleminekut kolmandatele, tehingute pooleks mitteolevatele isikutele. Sellest tulenevalt asub kohus seisukohale, et hagejate omandiõigus vaidlusalustele hooneosadele ei saanud tekkida elamuseaduse § 14 alusel.
36.Hagejad viitasid kohtule esitatud dokumentides veel korteriomandiseaduse §-le 19 (tollal kehtinud redaktsioonis). Sellest tulenevalt kontrollib kohus, kas hagejate omandiõigus võis tekkida KOS § 19 (korteriühistu asutamise ajal kehtinud redaktsioonis) alusel. Kohus asub seisukohale, et vaidlusaluste ehitiseosade omandiõigus ei saanud kostjalt hagejatele üle minna KOS § 19 alusel, sest selle esimeseks eelduseks on see, et peab esinema § 19 olukord. KOS § 19 (1998ndal aastal kehtinud redaktsioonis) kehtib üksnes olukorras, kui esineb mitmest majast koosnev elamuühistu ja üks maja sellest eraldub ja eralduva maja baasil asutatakse uus ühistu (näiteks korteriühistu). Käesolevas asjas on nii hagejad kui ka kostja viidanud, et EK L puhul oli üks elamu ja sellest majast eraldumist (ka mitte majaosa kaupa) ei toimunud. KÜ asutati L i 10 elamu kui terviku majandamiseks. 27.03.2008.a kohtuistungil kinnitas hagejate esindaja, et ta ei oska esile tuua ühtegi elulist asjaolu, mis viitaksid KOS § 19 (tollal kehtinud redaktsioonis) olukorrale, kinnitades, et L i 10 elamust eraldumist ei toimunud ja KÜ asutati L i 10 maja, kui terviku majandamiseks. Kostja on käesoleva menetluse algusest peale väitnud, et käesolevas asjas ei kuulu KOS § 19 kohaldamisele ja selleks ei esine normi kohaldamise eeldusi. Selle seisukohaga on nõustunud ka kolmas isik. Seetõttu asub kohus seisukohale, et hagejate omandiõigus vaidlusalustele ehitiseosadele ei saanud tekkida KOS § 19 (1998nda aasta redaktsioonis) alusel, sest ei esinenud KOS § 19 olukorda. Kohus peab siiski vajalikuks märkida, et isegi siis, kui käesolevas asjas kuuuluks kohaldamisele KOS § 19, siis ei oleks ikkagi hagejate omandiõigus selle sätte alusel tekkinud. KOS § 19 lg 4 näeb ette küll omandiõiguse tekkimise aluse (eeldusel, et kõik vastavad eeldused on täidetud), kuid KOS § 19 lg 4 kohaselt tekib omandiõigus alles siis, kui korteriomandid kantakse kinnistusraamatusse korterivaldajate nimele. Käesolevas asjas loeb kohus tuvastatuks, et L i 10 majas ei ole korteriomandeid tekkinud. Vara üleandmisest räägib ka KOS § 19 lg 3. Kohus asub seisukohale, et vastav säte näeb ette senise elamuühistu suhtes kehtiva kohustuse, mille kohaselt ta on kohustatud andma eralduva majaga seotud õigused ja muu vara üle uuele ühistule. Isegi siis, kui asuda seisukohale, et KOS § 19 lg-t 3 tuleks mõista selliselt, et senine ühistu peab vara, näiteks elamuosad üle andma korterivaldajatele, siis näeb see säte ette üksnes vara üleandmise kohustuse, millele vastaks õigustatud isikute õigus nõuda vara üleandmist. Vara tuleks sellisel juhul üle anda käsutuste kohta käivate sätete alusel. Käesolevas asjas kinnitasid hagejate esindaja ja kostja esindaja, et selliseid tehinguid, mis oleksid suunatud ehitiseosade omandiõiguse hagejatele üleandmisele, tehtud ei ole. Seega ei oleks saanud omandiõigus hagejatele KOS § 19 alusel üle minna isegi siis, kui oleks esinenud KOS § 19 olukord, st olukord, kus elamuühistust eraldutakse maja kaupa.
37.Hagejad viitasid ka, et nende omandiõigus vaidlusalustele ehitiseosadele tekkis eluruumide
erastamise seaduse § 21 lg 4 alusel. Kohtu hinnangul ei saanud hagejate omandiõigus ka sellel alusel tekkida. See norm on sisult sama, mis varem kehtinud korteriomandiseaduse § 19 lg 4. Vastav säte viidi sisuliselt eluruumide erastamise seadusesse üle siis, kui kehtestati korteriomandiseaduse
uus redaktsioon. Seega asub kohus seisukohale, et EES § 21 lg 4 alusel ei saanud omandiõigus üle minna samadel põhjustel, mis on kohtu poolt esile toodud käesoleva kohtuotsuse eelmises lõigus.
9(12)
Tsiviilasi nr: 2-04-131
38.Käesolevas menetluses on kostja esile toonud, et EK L puhul üritati elamuühistut ümberkujundada KOS § 18 (tollal kehtinud redaktsioonis) alusel. Sellele, et EK L üldkoosolek võttis vastu otsuse, millega sooviti käivitada KOS §-s 18 sätestatud protsessi, viitas ka hagejate esindaja 27.03.2008.a kohtuistungil (selles osas vt kohtuistungi protokolli lk 5 ülal). Seetõttu kontrollib kohus, kas hagejate omandiõigus võis tekkida KOS § 18 alusel. Omandiõiguse tekkimist reguleeris KOS §-s 18 lg 2. Selle sätte kohaselt: „(2) Kui elamuühistu (-kooperatiivi) üldkoosolek otsustab erastatud maa ja selle oluliseks osaks saava elamu jagamise korteriomanditeks ja ühistu reorganiseerimise korteriühistuks, kantakse elamuühistu (-kooperatiivi) notariaalselt tõestatud avalduse ja seaduses sätestatud dokumentide alusel tema poolt erastatud maa kinnistusraamatusse korteriomanditena korterivaldajate nimele.“ Seega on selle normi eelduseks elamuühistu üldkoosoleku vastavasisuline otsus (1); elamuühistu notariaalselt tõestatud kinnistamisavaldus, millega palutakse kinnistusraamatus korteriomandite omanikena kinnistusraamatusse kanda kortervaldajad(2); muude seaduses sätestatud dokumentide vormistamine (3); kinnistusraamatu kande tegemine (4). Käesolevas sättes kirjeldatud viisil saab omandiõigus tekkida üksnes kinnistusraamatu kande tegemise hetke seisuga, st alles siis, kui korterivaldajad kantakse korteriomandite omanikena kinnistusraamatusse. Käesoleval juhul ei ole vaidlusaluse ehitise alust maad kinnistusraamatusse kantud ja korteriomandeid ei ole tekkinud. Seega ei oleks saanud tekkida ka hagejate omandiõigust vaidlusalustele ehitiseosadele (ka mitte korteriomandi vormis) tollal kehtinud redaktsioonis KOS § 18 lg 2 alusel. Isegi siis, kui asuda seisukohale, et omandiõigus KOS § 18 lg 2 alusel tekiks korterivaldajatele varem, st enne seda, kui korteriomandid nende nimele kantakse (kuigi see ei saa olla vastava normi eesmärk ja läheks vastuollu nii asjaõigusele omase publitsiteediprintsiibiga ja rikuks korterivaldajate käsutusõigust ja raskendaks nende kasutusvõimalusi, sest ehitisregistri kohaselt oleks maja omanikuna kajastatud elamuühistu, samuti ei vastaks selline tõlgendus normi grammatilisele sõnastusele), peaksid hagejate omandiõiguse tekkimiseks olema täidetud ka muud eeldused, näiteks elamuühistu notariaalselt tõestatud avaldus, millega palutakse kanda hagejad korteriomandite omanikena kinnistusraamatusse. Kohus tuvastas eespool, et sellist, hagejate omanikuks saamisele suunatud tehingut tehtud ei ole. Seega ei saanud hagejate omandiõigus tekkida KOS § 18 lg 2 alusel.
39.Kohus, analüüsinud kõiki hagejate esindaja ja hagejate endi poolt esile toodud asjaolusid, ei näe ühtegi õiguslikku alust, mille alusel oleks saanud vaidlusaluste ehitiseosade omandiõigus kostjalt hagejatele üle minna. Hagejad on esile toonud terve rea asjaolusid, mis viitavad sellele, et hagejatel võiks esineda võlaõiguslik nõudeõigus, mille alusel nad saaksid nõuda vaidlusaluste ehitiseosade omandiõiguse ülekandmist neile. Nii on hagejad esile toonud, et nad nõuavad, et neid koheldaks võrdselt teiste korterivaldajatega, hagejad on esile toonud, et nad on tasunud kogu osamaksu ja soovivad nüüd ka saada osamaksudele vastavate ehitiseosade omanikeks jne. Kohus hindab kõiki hagejate poolt omandiõigusele suunatud nõude esitamisel hagi alusena esile toodud väiteid selliselt, et need ei viita mitte sellele, et hagejatel on tekkinud omandiõigus vastavatele ehitiseosadele, vaid sellele, et hagejatel oleks õigus nõuda vaidlusaluste ehitiseosade omandiõiguse ülekandmist hagejatele. Selle nõude, eeldusel, et see nõue osutuks põhjendatuks, peaksid hagejad maksma panema ehitiseosade tänase omaniku suhtes. Kuivõrd käesoleva vaidluse raames on hagetud just varaesemete pankrotivarast välistamist, mille eelduseks ei ole mitte omandiõiguse ülekandmise nõudeõigus vaid see, et hagejad oleksid juba vastavate ehitiseosade omanikud, siis seetõttu kohus ehitiseosade omandiõiguse ülekandmise nõudeõiguse olemasolu ei kontrolli.
40.Eespool toodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et hagejatel ei ole vaidlusaluste ehitiseosade suhtes omandiõigust tekkinud ja seetõttu ei saa vastavaid varaesemeid kostja pankrotivarast välistada ega hagi rahuldada. Hagejate hagi tuleb jätta täies ulatuses rahuldamata.
41.Järgnevalt käsitleb kohus käesoleva menetluse käigus tõusetunud menetluslikke küsimusi. Enne käesoleva kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemist ja peale 27.03.2008.a kohtuistungit esitas hagejate esindaja vastuväite kohtu tegevuse peale, milles väitis, et kohus oleks pidanud asja sisulise arutamise käigus hagejatele selgitama, missuguseid asjaolusid peavad hagejad tõendama nende seatud materiaalõiguslike eesmärkide saavutamiseks. Hagejate esindaja tegi järelduse, et asja ei olnud arutatud kohtuotsuse tegemiseks piisaval määral. Hagejate esindaja arvas, et hagejad ei ole esitanud piisavalt tõendeid. Kohus analüüsis põhjalikult hagejate esindaja poolt 1. aprillil 2008.a esitatud vastuväidet ja lahendas selle eraldi määrusega. Kaalunud põhjalikult hagejate esindaja poolt esile toodud vastuväiteid leiab kohus, et hagejate esindaja poolt esitatud vastuväited on alusetud ja ei anna alust näiteks menetluse uuendamiseks vms. Käesoleval juhul jääb hagi rahuldamata mitte seetõttu, et mingi hagi rahuldamise eelduseks olev asjaolu oleks tõendamata, vaid sellepärast, et üks oluline hagi rahuldamise eelduseks olev materiaalõiguslik eeldus on täitmata. Hagejad ei ole
10(12)
Tsiviilasi nr: 2-04-131 vaidlusaluste ehitiseosade omanikuks saanud. Käesoleva asja raames ei leidnud kohus materiaalõigusest mitte ühtegi alust, mille alusel oleks saanud hagejatel vaidlusaluste ehitiseosade omandiõigus tekkida. Hagejad ja kostja on saanud nii varasema menetluse käigus, kui ka käesoleva kohtukoosseisu poolt läbi viidud menetluse käigus piisavalt esitada seisukohti, selgitusi, tõendeid ja asjaolusid. Nende asjaolude alusel on võimalik piisavalt hinnata käesoleva asja asjaolusid. Käesoleva vaidluse raames on vaidlusväliseks asjaoluks see, et kostja ja hagejad ei ole teinud tehinguid, mis oleksid suunatud vaidlusaluste ehitiseosade omandiõiguse üleandmisele. Seega ei saanud tehingulise omandamise sätete alusel ehitiseosade omandiõigus üle minna. Nö reformiseadustes (tollal kehtinud
KOS §-d 18 ja 19, samuti EES § 21 lg 4) sätestatud alustel hagejatele ehitiseosade omandiõigus üle ei läinud. Samuti ei läinud hagejatele vaidlusaluste ehitiseosade omandiõigus üle elamuseaduse § 14 lg 1 alusel. Sellisele järeldusele sai kohus jõuda mitte seetõttu, et vastavate, omandiõiguse tekkimise eeldused oleksid tõendamata, vaid seetõttu, et käesolevas asjas on piisavalt palju tõendeid, et tuvastada, et vastavatel alustel hagejatele ehitiseosade omandiõigust üle ei läinud. Ei esine muid õiguslikke aluseid, millisel oleks saanud hagejatele omandiõigus üle minna, seetõttu ei ole probleem mitte asjaolude tõendamatuses, vaid hagi rahuldamise eelduseks oleva õigusliku aluse puudumises. Kohus ei saa nõustuda hageja etteheitega, et kohus ei selgitanud hagejatele asja sisulise arutamise käigus, milliseid materiaalõiguslikke eeldusi tuleb hagi rahuldamiseks tõendada. Hageja on ise esitanud väite, et hagejad on ehitiseosade omanik ning üritanud leida sellele õiguslikku alust. Kostja on kogu menetluse käigus esitanud sellisele hageja käsitlusele vastuväiteid, väites, et hagi tuleb jätta rahuldamata põhjusel, et hagejatele ei ole vaidlusaluste ehitiseosade omandiõigus üle läinud. Kohus selgitas 27.03.2008.a toimunud kohtuistungil menetlusosalistele muuhulgas järgmist: „Kohus küsib milline oleks õiguslik alus, mille alusel tekkis omandiõigus? Käesoleva vaidluse lahendamine sõltub otseselt sellest, kas hagejatele on ehitiseosade omandiõigus üle läinud või mitte. Kohus selgitab, et käesolevas vaidluses loetakse vaidlusväliseks asjaolu, et algselt kuulus kogu elamu EK-le L . Selleks, et osa ehitisest kellelegi muule isikule üle läheks, peab asjaõigusseaduse § 68 lõikest 3 tulenevalt olema mingi konkreetne õiguslik alus, st peab esinema mingi konkreetse seaduse, konkreetse paragrahvi, konkreetse lõike konkreetne punkt, mis näeb ette, et teatud kindlate eelduste esinemise korral läheb ehitiseosa omandiõigus hagejale üle. Sellise selge nõude kehtestas asjaõigusseadus juba 1993ndal aastal. Kõik vastavas konkreetses normis sätestatud eeldused peavad olema täidetud. Vastasel korral ei ole omandiõigus hagejatele üle läinud ja hagejatel võib esineda üksnes nõue omandiõiguse üleandmiseks. Pooled kinnitasid tänasel istungil, et hagejad ja kostja ei ole sõlminud mitte ühtegi tehingut, mille esemeks oleks ehitiseosa omandiõiguse üleandmine hagejatele. Kui omandiõiguse ülekandmise tehingut tehtud ei ole, siis sai ehitiseosa omandiõigus kostjalt hagejale üle minna mõnel seaduses sätestatud alusel. Kohus küsib, kas hageja oskab esile tuua mingeid elulisi asjaolusid või õiguslikke aluseid, mis viitaksid sellele, et ehitiseosade omandiõigus on kostjalt hagejale üle läinud?“ (selles osas vt 27.03.2008.a kohtuistungi protokoll lk 5-6). Sellele küsimusele vastas pikalt hagejate esindaja. Kõiki selgitusi ja väiteid on kohus käesolevas otsuses ülalpool analüüsinud. Kohus küsis sama menetluse käigus veelkord, et millisel õiguslikul alusel läks omandiõigus hagejatele üle (vt istungi protokoll lk 6). Kohus palus hagejate esindaja selgitusi täpsustada, paludes, et hageja viitaks oma õiguslike järelduste osas õiguslikule alusele (vt istungi protokolli lk 6). Kostja esitas vastavas kontekstis ka oma vastuväited ja selgitused. Sellest hoolimata leidis hageja, et asja sisulise arutamise võib lõpetada. Sellest tulenevalt leiab kohus, et kohus selgitas piisavalt menetlusosalistele, sh hagejatele ja nende esindajale, et millest käesoleva asja lahendamine sõltub ja palus hagejatel vastavaid asjaolusid selgitada ja ka omandiõiguse tekkimise õiguslikule alusele viidata. Käesolevas menetluses ei näe kohus mitte ühtegi muud õiguslikku alust, mille alusel võinuks vaidlusaluste ehitiseosade omandiõigus kostjalt hagejatele üle minna. Seega ei ole probleem ei asjaolude tõendamatuses ega selles, et kohus ei juhtinud hagejate tähelepanu tõendamisele kuuluvatele asjaoludele või ei andnud asjaolude tõendamiseks piisavalt aega või täiendavaid võimalusi.
42.Käesolevas lõigus käsitleb kohus hagi tagamisega seotud küsimusi. TsMS § 386 lg 4 kohaselt tühistab kohus hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata. Käesolevas asjas on kohus rakendanud kahte hagi tagamise abinõu. 16.02.2004.a tegi Tallinna Linnakohus määruse, mis tühistati Tallinna Ringkonnakohtu 19.03.2004.a määrusega osaliselt ja jäeti jõusse osas millega määras linnakohus keelata kostjal EK L (pankrotis) aadressil Tallinnas, L i 10 elamu mõtteliste osade, korterite 39/40, 53, 60, 81, 88, 91, 95 ja 104 tehingute sõlmimine kuni käesolevas tsiviilasjas tehtud kohtuotsuse jõustumiseni. Teiseks rakendas Harju Maakohus oma 23.01.2006.a määrusega hagi tagamise abinõu, millega keelati Tallinnas L i 10 asuvas majas korteriomandite seadmine kuni käesolevas tsiviilasjas kohtuotsuse jõustumiseni. Kohus leiab, et kuivõrd käesolevas hagiasjas jääb hagi rahuldamata, siis tuleb vastavad hagi tagamise abinõud tühistada.
11(12)
Tsiviilasi nr: 2-04-131 Kohtukulude jaotus
43.Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-le 3 enne eelnimetatud seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Vastavalt TsMS § 60 lg 1 (kuni 01.01.2006 redaktsioonis) mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Käesolevas asjas on kohtukulude väljamõistmise taotluse esitanud hagejad. Muud menetlusosalised menetluskulude väljamõistmist taotlenud ei ole. Kuivõrd hagi jääb täies ulatuses rahuldamata, siis ei saa kohus rahuldada ka hagejate taotlust kohtukulude väljamõistmiseks.
Kaupo Paal Kohtunik
12(12)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.