2-21-6288/25 - Ühinguõigus - Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine - Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

selgitas 12. oktoobri 2023. a määruses, et avaldajad on eksinud vaidlustatud otsuste kuupäevaga. Avaldusest nähtub, et otsused võeti vastu koosolekut kokku kutsumata ning korteriühistu koostas üldkoosoleku protokolli 22. veebruaril 2021. Seega loetakse otsused vastuvõetuks 22. veebruaril 2021. Avalduse kohaselt said avaldajad (v.a Larisa Senorm) 8. veebruaril 2021 hääletusvormi otsuste vastuvõtmiseks korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata, dokumendi nimega 2020. aasta majandusaruanne ja korteriühistu 2021. aasta finants- ja majandustegevuse plaani projekti. Korteriomanikele määrati tähtaeg seisukoha esitamiseks 14. veebruarini 2021. Hääletamisele pandi järgmised küsimused: 1. 2020. majandusaasta aruande ja audiitori akti kinnitamine; 2. korteriühistu 2021. aasta majandustegevuse plaani kinnitamine; 3. korteriühistu 2021. aasta remonttööde plaani kinnitamine (jalakäijate tee korrastamine maja lähedal korteriühistu kogutud vahendite arvelt; sisemine ja väline videovalve, paigaldades videokaamerad korteriomanike kulul (eeldatav maksumus 50 eurot/korter), autoparkla korrastamine korteriomanike kulul); 4. korteriühistu juhatuse valimine. Avaldajad (v.a Larisa Senorm) esitasid puudutatud isiku poolt määratud tähtajaks hääletusvormil oma seisukohad otsuste eelnõude kohta. Puudutatud isik ei saatnud otsuste eelnõud Larisa Senormile, rikkudes sellega korteriomandija korteriühistuseaduse (KrtS) § 21 lg-t 2. Puudutatud isik ei esitanud korteriomanikele kinnitamiseks 2020. majandusaasta aruannet, mis vastaks KrtS § 51 lg-tes 1 ja 3 sätestatud nõuetele. Puudutatud isik esitas korteriomanikele kinnitamiseks ainult juhatuse tegevuse aruande, mis ei olnud juhatuse liikmete poolt allkirjastatud ja isik ei esitanud raamatupidamise aasta aruannet, samuti ei ole majandusaasta aruandes näidatud iga korteriomandi majanduskulude suurust. Puudutatud isik, koostades 2021. aasta majandustegevuse plaani, jättis täitmata KrtS § 41 lg 1 p-des 1, 3, 4 ja 5 kehtestatud järgmised nõuded: majandustegevuse plaanis puudub ülevaade majaosade tehnilisest seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest (§ 41 lg 1 p. 1); majandustegevuse plaanis ei ole kajastatud reservfondi makse suurust (§ 41 lg 1 p 4); majandustegevuse plaanis puudub põhjendus iga korteri kohta sihtotstarbelise 10eurose tasu vajaduse kohta maist septembrini, lisaks on seda tüüpi makse kehtestamine kavandatavas korras vastuolus KrtS §-ga 40; majandustegevuse plaanis puudub prognoositava soojusenergia, vee, gaasi kogus ja maksumus (KrtS § 41 lg 1 p 5). Puudutatud isik rikkus korteriühistu juhatuse valimisel korteriühistu põhikirja p 4.2.3, mille kohaselt iga korteriühistu liikmel on õigus valida ja olla valitud juhatusse. Juhatuse liikmete valimisel tegi puudutatud isik ettepaneku valida juhatusse praegused liikmed Nadežda Ivanova, Denis Stepanov ja Igor Trunov ning korteriomanikel oli võimalik hääletussedelile märkida oma juhatuse liikmete kandidaadid. Korterite nr 7, 16, 19, 21, 31, 39, 82 ja 87 korteriomanikud märkisid hääletussedelile oma juhatuse liikmete kandidaadid. Puudutatud isik oli kohustatud teatama kõikidele korteriomanikele juhatuse liikme kandidaatide osas esitatud ettepanekud ning korraldama juhatuse valimisel uue hääletuse.

3.Anna Isanina, Larisa Senorm, Genrietta Smirnova, Vladimir Kiselev, Aleksandr Gavrikov esitasid maakohtu määruse peale määruskaebuse. Kaebuse esitajad paluvad maakohtu määruse tühistada ja saata asi Viru Maakohtule uueks arutamiseks. Kaebuse esitajad leiavad, et maakohus kohaldas ebaõigesti menetlusõiguse ja materiaalõiguse norme. Hoone kui kõrgendatud ohu allika poolt tekitatud kahju eest vastutavad ehitise omanikud. Seetõttu on kaebuse esitajad huvitatud, et puudutatud isikul oleks selge ja läbipaistev rahaliste vahendite arvestus, eelkõige kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutuste osas. Kaebuse esitajad omanikena on huvitatud saama puudutatud isikult ülevaadet kaasomandi eseme seisukorrast (KrtS § 41 lg 1 p 1). Puudutatud isik on pikka aega ebakompetentse juhtimisega tekitanud olukorra, kus omanikel puudub info maja seisukorra kohta, kuna puudutatud isik ei anna neile ülevaadet maja seisukorrast. Selle tulemusena tehakse teadvustamata, läbimõtlemata otsuseid maja korrashoiu osas. Kaebuse esitajad leiavad, et nende nõue tunnistada tühiseks 22. veebruaril 2022 korteriomanike poolt koosolekut kokku kutsumata vastu võetud otsused on põhjendatud. Larisa Senorm ei saanud otsuste eelnõusid ega otsuste eelnõude jaoks vajalikke dokumente. Tulenevalt KrtS § 21 lg-st 3 ja korteriühistu põhikirja p- st 6.14 (kuni 22. aprillini 2022 kehtinud redaktsioon), pidid kõik korteriühistu liikmed hääletama otsuste poolt, et otsused saaks lugeda vastu võetuks. 22. veebruari 2021. a hääletusprotokollist nähtub, et üksi hääletusele pandud otsustest ei saanud 100% korteriühistu liikmete häältest. Puudutatud isik oli raamatupidamise seaduse § 14 lg 1 järgi kohustatud koostama 2020. majandusaasta aruande, mis koosneb raamatupidamise aastaaruandest ja tegevusaruandest, puudutatud isik ei esitanud kaebuse esitajatele kinnitamiseks 2020. majandusaasta aruannet, mis koosneb raamatupidamise aastaaruandest ja juhatuse tegevuse aruandest ning milles on märgitud iga korteriomandi majandamiskulude suurus (KrtS § 51 lg-d 1 ja 3). Seega rikkus puudutatud isik kaebuse esitajate õigust saada ja kinnitada 2020. majandusaasta aruanne ning saatis äriregistrile 2020. majandusaasta aruande, mida korteriomanikele ei esitatud. Seoses 15. märtsi 2022. a üldkoosoleku otsusega, millega kinnitati vaidlustatud otsused, leiavad kaebuse esitajad, et TsÜS § 38 lg 5 järgi saab vaidlustatud kehtetu otsuse kinnitada kolme kuu jooksul. Juhinduda ei saa sellest, et kehtetute otsuste puhul saab kinnitust rakendada aasta pärast. 25. märtsi 2022. a üldkoosoleku otsused on uued otsused, tekkinud on uus juriidiline fakt.

KrtS § 29 lg 2 esimese lause järgi lahendatakse korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue kohtus hagita menetluses. TsMS § 477 lg 1 ja 423 lg 2 p 2 alusel võib kohus jätta hagita asjas esitatud avalduse läbi vaatamata, kui avaldus ei ole esitatud avaldaja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset või kui avaldusega ei ole võimalik sellega taotletavat eesmärki saavutada. Vaidlust ei ole selle üle, et korteriühistu 15. märtsi 2022. a üldkoosolekul võeti vastu otsused, millega kinnitati vaidlustatud 2021. aasta üldkoosoleku otsused (dtl 137-138). Kohtute infosüsteemist ei nähtu, et avaldaja või teised korteriomanikud oleksid 15. märtsil 2022 vastu võetud otsuseid kohtus vaidlustanud. Avaldajad ei ole vastupidist väitnud. KrtS § 29 lg 2 teise lause järgi kohaldatakse korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtetusele tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut KrtS §-s 29 sätestatud erisusega. KrtS § 29 lg 3 järgi on korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. TsÜS § 38 lg 5 teisest lausest tulenevalt ei saa otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda, kui organ on selle uue otsusega kinnitanud ja uue otsuse suhtes ei ole esitatud kohtule tähtaegselt kehtetuks tunnistamise nõuet. Ekslik on määruskaebuse esitajate seisukoht, mille kohaselt vaidlustatud otsuseid ei ole õigeaegselt kinnitatud. Seaduses ei ole sätestatud tähtaega, mille jooksul saab vaidlustatud otsuse uue otsusega kinnitada. Kuivõrd KrtS § 29 lg-s 3 sätestatud tähtaja jooksul ei ole uut otsust vaidlustatud, ei saa vaidlustatud otsuste kehtetuks tunnistamist nõuda. Tartu Ringkonnakohus on varem käsitlenud sarnast olukorda, kus vaidlustatud otsused on uue otsusega kinnitatud. Ringkonnakohus leidis, et menetlusökonoomia kaalutlustel on sellises olukorras otstarbekas hinnata, kas avaldajatel on jätkuvalt õiguskaitsevajadus (TsMS § 3 lg 1) otsuse tühisuse tuvastamise osas ning kas võib esineda alus avalduse selle nõude läbivaatamata jätmiseks (TsMS § 477 lg 1 ja § 423 lg 2 p 2). Ringkonnakohus selgitas, et viidatud otsuste vastuvõtmine uuel üldkoosolekul küll iseenesest ei välista korteriomaniku võimalust taotleda koosolekut kokku kutsumata vastu võetud otsuste tühisuse tuvastamist, kuid avaldajate jätkuv õiguskaitsevajadus sellise nõude osas jääb ebaselgeks. (TrtRnKm 11.01.2023, 2-21-11359, p 12). Eelnevast tulenevalt palus maakohus avaldajatel põhistada, milline on nende isiklik õiguslik huvi 22. veebruaril 2021 koosolekut kokku kutsumata vastu võetud otsuste tühisuse tuvastamiseks, arvestades, et korteriomanike 15. märtsi 2022. a koosolekul on vaidlustatud otsused kinnitatud. Maakohus andis selleks 12. oktoobri 2023. a määrusega avaldajatele tähtaja, mida hiljem avaldajate taotlusel pikendas. Avaldajad ei vastanud kohtule ja ei põhistanud õiguslikku huvi otsuste tühisuse tuvastamiseks. Maakohus leidis põhjendatult, et jätkuv õiguskaitsevajadus avaldajate nõude menetlemiseks puudub. Ringkonnakohtu hinnangul ei nähtu ka määruskaebusest, et määruskaebuse esitajatel oleks õiguslik huvi otsuste tühisuse tuvastamiseks. Määruskaebuse esitajad märgivad, et nad on huvitatud, et puudutatud isikul oleks selge ja läbipaistev rahaliste vahendite arvestus, eelkõige kaasomandi säilitamiseks vajalike kulutuste osas, samuti et nad on huvitatud ülevaate saamisest kaasomandi eseme seisukorrast. Tegemist on majanduskavas kajastatavate andmetega. Seega saab ringkonnakohus aru, et määruskaebuse esitajad viitavad väidetavalt majanduskavas esinenud puudustele. Avalduse kohaselt ei olnud majanduskavas esitatud KrtS § 41 lg 1 p-des 1, 3, 4 ja 5 nimetatud andmeid. Ringkonnakohus leiab, et seaduse nõuetele mittevastava majanduskava kehtestamine ei saaks tuua kaasa vastava otsuse tühisust, vaid olla TsÜS § 38 lg 1 kohaselt otsuse kehtetuks tunnistamise alus. Vaidlustatud otsus, millega majanduskava kehtestati, on uue otsusega kinnitatud, mistõttu ei saa selle kehtetuks tunnistamist enam nõuda. Äriregistrist nähtub, et 2020. majandusaasta aruanne on registripidajale 19. mail 2021 esitatud. Selles on näidatud sh iga korteriomandi