lepingulised esindajad vandeadvokaadid Carri Ginter ja Marcus Niin Kolmas isik kostja poolel aktsiaselts C.H.P., lepinguline esindaja vandeadvokaat Anton Sigal
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 31. märtsi 2023. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-4997 osas, millega ringkonnakohus jättis muutmata Tartu Maakohtu otsuse osas, millega maakohus jättis rahuldamata osaühingu Scoft Vara nõude anda talle üle Tartus Ülikooli 8a asuva hoone esimesel korrusel asuva äriruumi 1 (pindalaga 425 m2) ja keldrikorrusel asuva äriruumi 2 (pindalaga 40,5 m2) valdus, samuti menetluskulude
2-20-4997 jaotuse osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada osaühingu Scoft Vara üüriruumide valduse üleandmise nõue ja kohustada OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-i andma osaühingule Scoft Vara üle Tartus Ülikooli 8a asuva hoone esimesel korrusel asuv äriruum 1 pindalaga 425 m2 ja keldrikorrusel asuv äriruum 2 pindalaga 40,5 m2. Jätta osaühingu Scoft Vara menetluskulud kõigis kohtuastmetes
OLYMPIC
ENTERTAINMENT
GROUP AS-i kanda ning
OLYMPIC
ENTERTAINMENT GROUP AS-i ja aktsiaseltsi C.H.P. menetluskulud nende endi kanda. Jätta Tartu Ringkonnakohtu 31. märtsi 2023. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-4997 muutmata osas, millega ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ja tegi selles osas uue otsuse ning rahuldas hageja üürinõude, kahjuhüvitise (kasutuseeliste) nõude ja viivisenõude.
2.Rahuldada osaühingu Scoft Vara kassatsioonkaebus.
3.Jätta OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-i kassatsioonkaebus rahuldamata.
5.Kohtuotsuse resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine:
5.1.Rahuldada hagi.
5.2.Mõista OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-ilt osaühingu Scoft Vara kasuks välja üürivõlg 11 107 eurot 48 senti, 28. veebruari 2023. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 7975 eurot 40 senti, samuti viivis 20% aastas üürivõlalt (11 107 eurot 48 senti) alates 1. märtsist 2023 kuni kohtuotsuse täitmiseni, kuid mitte suuremas ulatuses kui põhivõlg.
5.3.Mõista OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-ilt osaühingu Scoft Vara kasuks välja kahjuhüvitis (kasutuseelised) 76 113 eurot 83 senti, 28. veebruari 2023. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 48 406 eurot 21 senti, samuti viivis 20% aastas kahjuhüvitiselt (76 113 eurot 83 senti) alates 1. märtsist 2023 kuni kohtuotsuse täitmiseni, kuid mitte suuremas ulatuses kui põhivõlg.
5.4.Kohustada OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-i andma osaühingule Scoft Vara üle Tartus Ülikooli 8a hoone esimesel korrusel asuva äriruumi 1 (pindala 425 m2) ja keldrikorrusel asuva äriruumi 2 (pindala 40,5 m2) valdus.
5.5.Määrata kohtuotsuse täitmise kord kindlaks järgmiselt: OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-ilt osaühingu Scoft Vara kasuks resolutsiooni p-des 5.2 ja 5.3 välja mõistetud raha tuleb osaühingule Scoft Vara välja maksta nende summade arvel, mille OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS hoiustas 10. mai 2019. a notariaalakti alusel notar Tiit Sepa juures. Kui notar 21 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest kohtuotsust ei täida, on osaühingul Scoft Vara õigus nõuda kohtuotsuse sundtäitmist kohtutäituri juures.
5.6.Jätta osaühingu Scoft Vara menetluskulud kõigis kohtuastmetes OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-i kanda.
5.7.Jätta OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-i ja aktsiaseltsi C.H.P. menetluskulud kõigis kohtuastmetes nende endi kanda.
5.8.Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Osaühing Scoft Vara (hageja) esitas 1. aprillil 2020 Tartu Maakohtule OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-i (kostja) vastu hagi, milles palus mõista kostjalt enda kasuks välja 87 221 euro 31 sendi suuruse põhivõla, 6521 euro 43 sendi suuruse sissenõutavaks muutunud viivise ja alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni viivise määraga 20% viivitatud põhisummast aastas, kuid mitte rohkem kui põhivõlg. Lisaks palus hageja kohustada kostjat andma talle üle Tartus 2(11)
2-20-4997 Ülikooli 8a asuva hoone esimesel korrusel oleva äriruumi 1 (pindala 425 m2) ja keldrikorrusel oleva äriruumi 2 (pindala 40,5 m2) (üüriruumid, üüriese) valdus. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja Olympic Casino Eesti AS (kostja õiguseellane) 29. jaanuaril 2019 üürilepingu (üürileping), millega hageja andis kostja õiguseellasele ajavahemikuks 29. aprillist 2019 kuni 28. aprillini 2024 üürile Tartus Ülikooli 8a asuva hoone esimesel ja keldrikorrusel asuvad äriruumid. Kostja õiguseellane maksis tagatisraha 12 737 eurot 33 senti ja kohustus tasuma hagejale üüri 5307 eurot 22 senti kuus (lisandub käibemaks). Hagejal oli õigus anda üüriruumid kostjale ja tema õiguseellasele üürile tulenevalt kokkuleppest hageja ja kinnisasja omaniku OÜ Viavara (omanik, Viavara) vahel. 29. aprillil 2019 esitas kostja õiguseellane hagejale üüri hoiustamise teate, milles märkis, et kuna üürileandja isik on talle ebaselge, siis hoiustab ta üüri notari juures seni, kuni laheneb üürieseme üle käiv vaidlus. Kostja ja tema õiguseellane ühinesid 24. aprillil 2019 sõlmitud ühinemislepingu alusel ja 31. mail 2019 kanti ühinemine äriregistrisse. Üürileping läks kostjale üle. Kostja rikkus üürilepingut, kui jättis hagejale üüri tasumata ja hoiustas selle notari juures. Üüri hoiustamise eeldused ei olnud täidetud. Hageja andis 15. juulil 2019 kostjale täiendava tähtaja üürivõla tasumiseks. Kostja ei tasunud võlga ja hageja ütles üürilepingu 14. augusti 2019. a avaldusega alates 21. augustist 2019 erakorraliselt üles. Hageja nõudis kostjalt 7. veebruari 2020. a kirjaga üürivõla ja viivise tasumist ning ruumide vabastamist, kuid kostja sellele ei reageerinud. Pärast tagatisraha mahaarvamist võlgneb kostja hagejale üüri 11 107 eurot 48 senti (võlg alates 1. maist 2019 kuni 21. augustini 2019). Alates üürilepingu lõppemisest ehk ajavahemiku 22. augustist 2019 kuni
31.märtsini 2020 eest võlgneb kostja hagejale kohalikule keskmisele turuhinnale vastava üüri 76 113 eurot 83 senti. Kostja peab tasuma ka viivist. Hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis on 6521 eurot 43 senti. Lisaks nõuab hageja ka edasiulatuvat viivist määraga 20% viivitatud summast aastas alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni, kuid kokku mitte rohkem kui põhivõlg. Samuti on kostjal üürilepingu lõppemise tõttu kohustus anda hagejale üle üürieseme valdus.
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja ei ole üüri maksmise kohustust rikkunud, sest ta hoiustas üüri notari juures. Kostja õiguseellane sõlmis 2010. a vaidlusaluste ruumide üürilepingu AS-iga C.H.P., kes oli sel ajal omaniku valitud hoone operaator (kolmas isik, varasem operaator). Lepingu tähtaega pikendati kuni 28. aprillini 2019. Kuna kinnisasja omaniku soovil pidi alates 29. aprillist 2019 hakkama kinnisasjal asuvat hoonet varasema operaatori asemel haldama hageja, sõlmis kostja õiguseellane vaidlusaluste ruumide üürilepingu hageja kui omaniku valitud uue operaatoriga tähtajaga alates 29. aprillist 2019 kuni
28.aprillini 2024. Kostja sai 2019. a aprillis teada, et kinnisasja omanik ja kolmas isik (varasem operaator) vaidlevad kohtus kinnisasja omandiõiguse üle (tsiviilasi nr 2-16-9491) ja et kolmanda isiku kasuks on vaidlusaluse kinnisasja kohta kinnistusraamatusse kantud eelmärked ja keelumärge. Lisaks selgus, et kolmas isik teostab hoone suhtes kinnipidamisõigust ja keeldub seda välja andmast seni, kuni talle on hüvitatud kinnisasjale tehtud kulutused ja parendused. Kostja deponeeris üüri notari kontole, sest talle jäi arusaamatuks, kas alates 29. aprillist 2019 on üürileandjaks kolmas isik kui varasem operaator või hageja kui uus operaator. Mõlemad väitsid kostjale, et just temal on õigus saada kostjalt üüriruumide kasutamise eest üüri. Kostja soovis jätkata ruumide kasutamist ning sõlmis selle õiguse tagamiseks lisaks üürilepingule 29. jaanuaril 2019 kokkuleppe hoone omanikuga ja 26. aprillil 2019 lisaks ka kokkuleppe kolmanda isikuga. Kostja on iga kuu deponeerinud üüri notari kontole. Hageja ei olnud üürilepingu kehtima hakkamise ajal 29. aprillil 2019 üüripinna valdaja. Seda tõendab 19. märtsil 2019 kinnistusraamatusse kantud keelumärge, samuti asjaolu, et hageja ei osuta kostjale üüriruumides
3(11)
2-20-4997 kommunaalteenuseid ega muid hoone haldamise teenuseid. Neid osutab kostjale kolmas isik ja kostja on tasunud nende teenuste eest talle. Kostja ei ole hagejaga sõlmitud üürilepingut rikkunud ja seega ei olnud hagejal õigust üürilepingut erakorraliselt üles öelda. Üürilepingu ülesütlemine on tühine. Kostja ei pea hagejale üüri maksma ka seepärast, et tal on õigus keelduda oma kohustuste täitmisest, kuna hageja ei ole täitnud üürileandja kohustusi. Hageja ei saanudki neid täita, sest ta ei ole olnud üüriruumide valdaja. Hageja ei ole osutanud kostjale kommunaalteenuseid ega ruumide kasutamiseks vajalikke hooldus- ega remonditeenuseid. Kostjal on õigus keelduda oma kohustuste täitmisest seni, kuni hageja hakkab täitma oma kohustusi.
3.Tartu Maakohus jättis 14. detsembri 2020. a otsusega hagi rahuldamata.
3.1.Maakohus tuvastas, et kostja hoiustas 10. mai 2019. a notariaalselt tõestatud avaldusega üürilepingu täitmiseks kuni võlausaldaja selgumiseni iga kuu 14. kuupäevaks Tallinna notari Tiit Sepa notarikontole 5307 eurot 22 senti, millele lisandub käibemaks. Kostja loobus hoiustatu tagasivõtmise õigusest ning märkis, et väljamakse tuleb teha hageja ja kolmanda isiku notariaalselt kinnitatud avalduses märgitud isikule või jõustunud kohtulahendi alusel kohtulahendis märgitud isikule. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja esitas 29. aprillil 2019 ja 14. mail 2019 hagejale üüri hoiustamise teated, ega ka selle üle, et kostja on iga kuu saatnud hagejale teate notari deposiiti tasutud üüri kohta. Kostja põhjendas üüri hoiustamist sellega, et kuna kinnisasja omanik ja kolmas isik vaidlevad teises kohtuasjas kinnisasja omandiõiguse ja kinnisasjale tehtud kulutuste hüvitamise üle, siis jäi kostjale arusaamatuks, kes on üürileandja. Kolmanda isiku ja omaniku vahelises vaidluses oli hagi tagamise abinõuna omanikul muu hulgas keelatud vaidlusalust hoonet üürile anda. Kostja soovis üüri hoiustamisega vältida seda, et ta peab tasuma üüri mitmele isikule. Kohtuvaidlus omaniku ja kolmanda isiku vahel on praeguseks lõppenud ja kohus jättis kolmanda isiku nõude omaniku vastu rahuldamata.
3.2.Maakohus leidis, et kostjal oli õigus hoiustada üür notari juures võlaõigusseaduse (VÕS) § 120 lg 1 ja § 122 lg 1 kohaselt ning seega oli kostja kohustus tasuda hagejale üüri hoiustamisega täidetud. Eeltoodut arvestades ei olnud kostjal hageja ees üürivõlga, üürileping ei ole ülesütlemisega lõppenud ja kõik hageja nõuded tuleb jätta rahuldamata.
4.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada.
5.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
6.Tartu Ringkonnakohus jättis 22. märtsi 2021. a otsusega hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus leidis, et maakohus tuvastas õigesti, et kostjal oli õigus üür hoiustada. Kui võlgnik ei tea ega peagi teadma, kes on võlausaldaja, võib ta võlgnetava raha VÕS § 120 lg 1 järgi notari juures hoiustada. Kuna kostjalt nõudsid sama üüri maksmist nii kolmas isik kui ka hageja, kes olid erineval ajal hoone haldajad, võis kostja kohtuvaidluse vältimiseks üüri notari juures hoiustada. Hageja leidis ekslikult, et kuna tema oli üürilepingu järgi üürileandja, siis pidi kostja maksma üüri talle ja kostjal ei olnud õigust üüri hoiustada. Ringkonnakohus oli seisukohal, et kostja ei pidanud aru saama, kes on õige üürileandja, sest käimas oli kohtuvaidlus üüriesemele tehtud kulutuste hüvitamise üle ning hagi tagamise korras oli kinnisasjale seatud keelumärge ja eelmärge kolmanda isiku kasuks. 4(11)
2-20-4997 Ringkonnakohtu hinnangul ei olnud seejuures oluline, et kolmas isik ei nõudnud kostjalt mitte üüri tasumist, vaid 26. aprillil 2019 sõlmitud kokkuleppe järgset tasu. Ringkonnakohus ei nõustunud ka hageja väitega, et hagi tulnuks osaliselt rahuldada, sest pärast tsiviilasjas nr 2-16-9491 tehtud lahendi jõustumist langes üüri hoiustamise alus ära.
7.Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
8.Kostja vaidles kassatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
9.Riigikohus rahuldas 25. oktoobri 2021. a otsusega hageja kassatsioonkaebuse, tühistas ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Riigikohus leidis, et kostjal ei olnud VÕS § 120 lg 1 kohaselt õigust üüri notari juures hoiustada ja seega ei olnud kostja kohustus tasuda hagejale üüri raha hoiustamisega täidetud. Kostjal oli hageja ees üürivõlg, mis andis hagejale õiguse üürileping VÕS § 316 ja üürilepingu lisa E p 9.1 kohaselt üles öelda ning nõuda kostjalt VÕS § 334 lg 1 ja üürilepingu lisa E p 4.6.1 järgi üüriruumide üleandmist. Riigikohus leidis, et asja uuel lahendamisel tuleb uuesti hinnata üüriruumide väljaandmise nõude eelduseid ja kostja vastuväiteid ning esitatud tõendite ja poolte väidete alusel lahendada ka hageja rahalised nõuded. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
10.Tartu Ringkonnakohus rahuldas 31. märtsi 2023. a otsusega hageja apellatsioonkaebuse osaliselt, tühistas maakohtu otsuse osas, millega maakohus jättis hageja rahalised nõuded rahuldamata, ja tegi selles osas uue otsuse, millega mõistis kostjalt hageja kasuks välja 11 107 euro 48 sendi suuruse üürivõla ja 76 113 euro 83 sendi suuruse kahjuhüvitise (kasutuseelised) ajavahemiku 22. august 2019 kuni 31. märts 2020 eest. Lisaks mõistis ringkonnakohus kostjalt hageja kasuks välja 28. veebruariks 2023 sissenõutavaks muutunud 7975 euro 40 sendi suuruse viivise üürivõlalt ja 48 406 euro 21 sendi suuruse viivise kahjuhüvitiselt. Samuti mõistis ringkonnakohus kostjalt hageja kasuks välja edasiulatuva viivise nii üürivõlalt kui ka kahjuhüvitiselt määraga 20% viivitatud põhisummast aastas, kuid kokku mitte rohkem kui põhivõlg. Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja üüriruumide valduse väljaandmise nõude. Ringkonnakohus jättis 70% poolte menetluskuludest kõigis kohtuastmetes kostja kanda ja 30% hageja kanda. Kolmanda isiku menetluskuludest ringkonnakohtus jäi 30% hageja kanda ning 70% kolmanda isiku enda kanda.
10.1.Ringkonnakohus leidis, et kostja ei täitnud hoiustamisega kohustust tasuda hagejale üüri, sest vaatamata omaniku ja kolmanda isiku vahelisele kohtuvaidlusele ei saanud üürileandja isik olla kostjale VÕS § 120 lg 1 mõttes ebaselge. Kostja üürilepingust tulenevaid kohustusi ei mõjutanud ka see, kas hagejal oli üürieseme valdus, kas vaidlusalusele kinnisasjale (hoonele) oli seatud kolmanda isiku kasuks keelumärge, ega see, kas kolmandal isikul oli kulutuste hüvitamise nõude tõttu omaniku vastu kinnipidamisõigus. VÕS § 12 lg 1 järgi ei mõjuta lepingu kehtivust asjaolu, et lepingu sõlmimise ajal oli selle täitmine võimatu, ega see, et poolel ei olnud lepingu sõlmimise ajal õigust lepingu eset käsutada. Tähendust ei ole ka sellel, et hageja ei osutanud kostjale üürieseme kasutamiseks vajalikke teenuseid. Hageja ja kostja vahel 26. jaanuaril 2019 sõlmitud üürileping kehtis kuni 21. augustini 2019, mil hageja ütles üürilepingu üles.
10.2.Eeltoodust tulenevalt mõistis ringkonnakohus kostjalt VÕS § 271 alusel hageja kasuks välja 11 107 euro 48 sendi suuruse üürivõla ja VÕS § 335 alusel 76 113 euro 83 sendi suuruse kahjuhüvitise (kasutuseelised) üüriruumide tagastamata jätmise eest. Hagejal on õigus nõuda kahjuhüvitist (kasutuseeliseid) kuni üüriruumide valduse tagastamiseni, sest kostja on rikkunud 5(11)
2-20-4997 hagejaga sõlmitud üürilepingut. Lisaks tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis, kuid mitte suuremas ulatuses kui põhivõlg. Ringkonnakohus jättis rahuldamata kostja viivise vähendamise taotluse, märkides, et kostja ei ole esile toonud asjaolusid, mis annaksid aluse viivist vähendada. Kostja sõlmis samade äriruumide kasutamiseks kaks üürilepingut ja võttis sellega riski, et ta peab tasuma üüri kahe lepingu alusel. Viivis ei ole võrreldes täitmata kohustusega ebamõistlikult suur. Ringkonnakohus määras otsuse täitmise korra selliselt, et kostjalt hageja kasuks välja mõistetud raha tuleb tasuda emajärjekorras notari juures hoiustatud raha arvel.
10.3.Üüriruumide väljaandmise nõude rahuldamata jätmist põhjendas ringkonnakohus sellega, et kuigi VÕS § 334 lg 5 kohaselt on kostjal üürnikuna kohustus anda üüriese üürilepingu lõppemisel üürileandjale välja, ei saa hageja seda nõuda, sest kolmas isik on avaldanud, et ta valdab ruume VÕS § 334 lg 3 kohase kinnipidamisõiguse alusel. Kohtutäitur on 26. aprillil 2019 kinnisasja arestides tuvastanud, et vaidlusalust hoonet kasutavad mitmed üürnikud, sh kostja, kes võivad kohtutäituri loal jätkata kinnisasja ja selle osade valdamist ja kasutamist. Hageja selgitas ka ringkonnakohtu istungil, et ta ei soovi, et kostja lahkuks, vaid et kostja tasuks üüri. Iseenesest ei seo kostja ja kolmanda isiku vaheline üürileping hagejat ja sellest ei tulene hagejale kohustusi, kuid kolmanda isikuga sõlmitud üürileping koosmõjus kolmanda isiku kinnipidamisõigusega annab kostjale jätkuva õiguse kinnisasja kasutada. Kolmanda isiku kinnipidamisõigus omaniku vastu on siduv ka hagejast operaatorile, kellega omanik on lepingu sõlminud. Üürieseme tagastamise nõude rahuldamine ei tagaks hagejale üürieseme valduse üleminekut. Õiguslik vaidlus kolmanda isiku kinnipidamisõiguse üle lahendatakse tsiviilasjas nr 2-15-19207 ning seni on kolmanda isiku õigused kinnipidamisõiguse teostamisel kaitstud hagi tagamise määruse alusel seatud käsutuskeelu ja selle täitmiseks tehtud täitetoimingutega.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
11.Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, millega ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata ja üüriruumide valduse üleandmise nõude rahuldamata. Hageja palub teha tühistatud osas uue otsuse, millega hagi rahuldada. Alternatiivselt palub ta saata asja uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Hageja kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt kohaldas ringkonnakohus vääralt materiaalõigust, kui leidis, et kostja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud üürileping annab koosmõjus kolmanda isiku kinnipidamisõigusega kostjale õiguse vaidlusaluseid ruume kasutada. Hageja väljaandmisnõue tulnuks VÕS § 334 lg 1 kohaselt rahuldada. Nõuet rahuldamata jättes eiras ringkonnakohus Riigikohtu varasema lahendi juhiseid. VÕS § 334 lg 5 ei kohaldu, sest tegemist ei ole olukorraga, kus üürnik oleks andnud asja kasutamise õiguse üle kolmandale isikule. Ringkonnakohus leidis õigesti, et kostja ja kolmanda isiku vahelisest üürilepingust ei tulene hagejale õigusi ega kohustusi. Kuna kolmas isik ei ole omanik, ei ole tal õigust anda ruume omaniku nõusolekuta kostja kasutusse. Samuti ei saa kolmanda isikuga sõlmitud leping anda kostjale üüriruumide valdamise õigust hageja vastu.
12.Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, millega ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ja rahuldas hagi. Kostja palub teha uue otsuse, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata.
12.1.Kostja kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt leidis ringkonnakohus ekslikult, et kostjal oli kohustus tasuda hagejale üüri ja viivist. Kostja ei pidanud hagejale üüri maksma, sest hageja ei täitnud ega saanudki täita üürileandja kohustusi, mh kohustust anda üüriruumide valdus üle kostjale. Hageja ei ole täitnud kohustust anda kostjale üle üürieseme valdus ja hoida ruume lepingu kehtivuse ajal lepingujärgses seisundis. See, et vaidlusalused ruumid olid juba kostja valduses, ei ole oluline. Hageja 6(11)
2-20-4997 ei täitnud ka teisi üürileandja kohustusi. Hageja ja kolmas isik ei saa mõlemad olla faktilised üürileandjad. Kostjal oli õigus keelduda üüri maksmisest VÕS § 111 lg 1 ja § 296 lg 1 alusel.
12.2.Ringkonnakohus kohaldas valesti VÕS § 334 lg-t 1 ja § 335, kui leidis, et kostjal on kohustus hüvitada hagejale kasutuseelised. Ringkonnakohtu otsus on ka vastuoluline – ühelt poolt tuvastas ringkonnakohus, et kostjal ei olnud kohustust üüriruume tagastada, teisalt aga mõistis kostjalt hageja kasuks välja kasutuseelised. Kasutuseelised saanuks välja mõsta vaid siis, kui kostja pidanuks üürieseme hagejale tagastama.
12.3.Kostja ei pidanud üürieset tagastama, sest tal oli õigus seda vallata. Kostja sõlmis üürilepingu ka kolmanda isikuga. Samuti sõlmis kostja üürieseme kasutamise kokkuleppe kinnisasja omanikuga. Hageja ei saa nõuda kasutuseeliseid olukorras, kus tal ei ole õigust üürieset kasutada, isegi kui selle otsene valdus talle üle antaks.
12.4.Kostja ei pea üürieset tagastama ka seetõttu, et selle tagastamist takistab kolmanda isiku kinnipidamisõigus. Kolmas isik peab üürieset kinni kulutuste hüvitamise nõude tõttu VÕS § 334 lg 3 alusel. Kinnisasja omaniku suhtes teostatav kinnipidamisõigus on hagejale siduv. Tegemist on üürniku seadusjärgse pandiõigusega, mis annab üürnikule õiguse üürieset vallata ja selle väljaandmisest keelduda. Sellisel pandiõigusel on absoluutne iseloom ja toime igaühe suhtes. Ka kostja ei saa seda rikkuda ja üürieseme valdust kellelegi teisele üle anda. Kostja tegevus ei ole andnud alust eelnimetatud kinnipidamisõiguse tekkimiseks ja kostja ei saa mõjutada selle olemasolu.
12.5.Ringkonnakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse normi, kui jättis hindamata kahjuhüvitise vähendamise aluseks olevad asjaolud VÕS § 140 järgi. Kostja ei ole soovinud üüri tasumisest kõrvale hoida, vaid on püüdnud vältida olukorda, kus ta peab tasuma üüri kahe- või kolmekordselt kõigile väidetavatele üürileandjatele.
13.Kolmas isik esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, millega ringkonnakohus jättis 30% menetluskuludest kolmanda isiku enda kanda. Ta palub teha uue otsuse, millega jätta tema menetluskulud hageja või kostja kanda. Kolmas isik kaasati apellatsiooniastmes menetlusse kostja taotlusel, ilma et selleks olnuks vajadust.
14.Hageja vaidleb kostja ja kolmanda isiku kassatsioonkaebustele vastu ja palub jätta need rahuldamata. Kostja vaidleb hageja kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Kostja märgib kolmanda isiku kassatsioonkaebuse kohta, et kõik menetluskulud tuleb jätta hageja kanda.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
15.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 5 ja § 692 lg 1 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu tühistada osas, millega ringkonnakohus jättis muutmata maakohtu otsuse ja rahuldamata hageja nõude kohustada kostjat andma hagejale üle üüriesemeks olnud äriruumide valdus. Samuti tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada menetluskulude jaotuse osas. Kolleegium teeb tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab hageja üüriruumide väljaandmise nõude ja jätab hageja menetluskulud kostja kanda ning kostja ja kolmanda isiku menetluskulud nende endi kanda. Osas, millega ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ja tegi selles osas uue otsuse ning rahuldas hageja üürinõude, kahjuhüvitise (kasutuseeliste) nõude ja viivisenõude, tuleb ringkonnakohtu otsus TsMS § 691 p 1 alusel jätta muutmata. Hageja
7(11)
2-20-4997 kassatsioonkaebus rahuldatakse. Kostja ja kolmanda isiku kassatsioonkaebused jäävad rahuldamata. TsMS § 689 lg 21 alusel esitab kolleegium kohtulahendi kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.
16.Kassatsiooniastmes on vaidluse all kõik hageja nõuded. Hageja vaidlustab ringkonnakohtu otsust osas, milles hagi jäi rahuldamata, kostja aga osas, milles ringkonnakohus hagi rahuldas. Kolmas isik vaidlustab oma kaebuses seda, et ringkonnakohtu otsusega jäeti osa tema menetluskuludest apellatsioonimenetluses tema enda kanda.
17.Kolleegium käsitleb esmalt seda, kas ringkonnakohus rahuldas õigesti hageja üürinõude ja kahjuhüvitise (kasutuseeliste) nõude.
18.Kolleegium selgitas eelmisel korral asja lahendades (vt Riigikohtu 25. oktoobri 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-4997/23), et arvestades praeguse vaidluse asjaolusid, ei saa kostja kohustust tasuda hagejale üüri lugeda täidetuks sellega, et kostja hoiustas üüri VÕS § 120 lg 1 kohaselt notari juures. Nimelt ei saanud kostjale olla ebaselge, kes on üürileandja. Olukord, kus kostja on sõlminud samade ruumide kasutamiseks üürilepingu mitme üürileandjaga, ei tähenda seda, et kostja ei tea, kes on õige üürileandja. Sellises olukorras ongi kostjal sõlmitud mitu üürilepingut, mida vähemalt üldjuhul tuleb ka täita. Iga kehtiva lepinguga tekivad pooltele kohustused, mille täitmist võib teiselt poolelt nõuda ja mille täitmata jätmisel on poolel õigus kasutada lepingut rikkunud poole vastu seaduses ja lepingus ette nähtud õiguskaitsevahendeid. Eeltoodust tulenevalt jääb arusaamatuks kostja kassatsioonkaebuse väide, et samade ruumide kohta ei ole faktiliselt võimalik mitut üürilepingut sõlmida.
19.Asja uuel läbivaatamisel leidis ringkonnakohus õigesti, et kostja ei täitnud tema ja hageja vahel sõlmitud üürilepingust tulenevat üüri tasumise kohustust, mistõttu oli hagejal õigus üürileping üles öelda ja nõuda nii lepingu järgi tasumata jäänud üüri kui ka kahjuhüvitist (kasutuseeliseid) üüriruumide tagastamisega viivitatud aja eest (VÕS § 335). Kostja kassatsioonkaebuse väited ei anna alust jõuda teistsugusele järeldusele. Kolleegium on samas asjas tehtud varasemas lahendis juba selgitanud, et hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingust tulenevaid kohustusi ei mõjutanud see, kas hagejal oli üürilepingu esemeks olevate äriruumide valdus, kas kinnisasjale (hoonele) oli seatud kolmanda isiku kui varasema operaatori kasuks keelumärge, ega ka see, kas kolmas isik teostas tema ja omaniku vahel sõlmitud üürilepingust tulenevat kinnipidamisõigust.
20.Kostja on tuginenud sellele, et tal oli õigus keelduda üüri maksmisest VÕS § 111 lg 1 ja § 296 lg 1 alusel. VÕS § 111 lg 1 näeb ette, et kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. VÕS § 296 lg 1 järgi ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid või hoone korrashoiu- ja parenduskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada puuduse või takistuse tõttu, mille eest üürnik ei vastuta, või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Samas ei ole kostja tuginenud sellele, et ta ei saanud üüriruume mingi puuduse tõttu kasutada. Kostja on menetluses läbivalt väitnud, et kõnealused kohustused ei ole jäänud täitmata, vaid et üüriese oli hagejaga üürilepingu sõlmimise ajal juba tema otseses valduses ja et teenuste osutamise ja ruumide korrashoiu kohustust ei ole täitnud mitte hageja kui üürileandja isiklikult, vaid kolmas isik. Kolleegiumi hinnangul ei ole kostjal niisuguses olukorras alust keelduda üüri maksmisest VÕS § 111 lg 1 ja § 296 lg 1 alusel.
21.Kostja vaidlustab lisaks ka seda, et ringkonnakohus ei kaalunud otsuses, kas oleks alust vähendada kostjalt hageja kasuks välja mõistetavat kahjuhüvitist VÕS § 140 lg 1 alusel. Viidatud sätte järgi võib kohus kahjuhüvitist vähendada, kui kahju hüvitamine täies ulatuses oleks kohustatud isiku suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult vastuvõtmatu. Seejuures tuleb arvestada kõiki 8(11)
2-20-4997 asjaolusid, eelkõige vastutuse iseloomu, isikutevahelisi suhteid ja nende majanduslikku olukorda, sealhulgas kindlustuse olemasolu. Kostja on tuginenud sellele, et kahjuhüvitist tuleks vähendada põhjusel, et kostja ei ole soovinud üüri tasumisest kõrvale hoida, vaid on püüdnud vältida olukorda, kus ta peab tasuma üüri kõigile väidetavatele üürileandjatele.
22.Iseenesest on õige kostja väide, et ringkonnakohus ei ole kaalunud, kas oleks põhjust kostjalt hageja kasuks välja mõistetavat kahjuhüvitist (kasutuseeliseid) VÕS § 140 alusel vähendada. Kuid kolleegiumi arvates ei ole kostja esile toodud ja kohtute tuvastatud asjaolud sellised, mis annaksid aluse temalt hageja kasuks VÕS § 335 järgi kahjuhüvitisena välja mõistetud keskmist üüri VÕS § 140 alusel vähendada. Kostja on kohtute tuvastatud asjaoludel sõlminud samade äriruumide kasutamiseks üürilepingu nii hageja kui ka kolmanda isikuga, võttes sellega riski, et ta peab mõlemast üürilepingust tulenevaid kohustusi täitma. Eeltoodust tulenevalt tuleb kostja kassatsioonkaebus jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata osas, millega ringkonnakohus rahuldas hageja üürinõude, kahjuhüvitise nõude ja viivisenõude.
23.Järgmiseks käsitleb kolleegium küsimust, kas ringkonnakohus jättis õigesti rahuldamata hageja üüriruumide väljaandmise nõude.
24.Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtuga, et kostja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud üürileping koosmõjus kinnipidamisõigusega, mida kolmas isik teostab hoone omaniku suhtes, annab kostjale õiguse keelduda üürieset hagejale välja andmast.
25.Hageja nõuab kostjalt üüriruumide valduse üleandmist põhjusel, et üürileping on ülesütlemisega lõppenud. Ringkonnakohus leidis Riigikohtu samas asjas tehtud varasema lahendi juhiseid järgides õigesti, et ülesütlemise eeldused olid täidetud. Hageja väljaandmisnõude õiguslik alus on VÕS § 334 lg 1 esimene lause, mille kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Samuti on hageja nõude aluseks üürilepingu lisa E p 4.6.1, mis näeb ette, et üürnik peab tagastama üüripinna üürileandjale kümne päeva jooksul pärast lepingu lõppemist.
26.Kuna ringkonnakohus tuvastas õigesti, et üürileping lõppes hageja ülesütlemisega, siis on kostjal kohustus üüriese hagejale välja anda. Hageja nõue kostja vastu anda üüriruumid lepingu lõppemisel välja, on lepingu täitmise nõue VÕS § 108 lg 2 järgi, mille esimene lause näeb ette, et kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja nõuda temalt kohustuse täitmist. Sama sätte teise lause kohaselt ei või kohustuse täitmist nõuda, kui kohustuse täitmine on võimatu, kohustuse täitmine on võlgnikule ebamõistlikult koormav või kulukas, võlausaldaja saab mõistlikult saavutada kohustuse täitmisega taotletava tulemuse muul viisil või kui kohustuse täitmine seisneb isikliku iseloomuga teenuse osutamises.
27.Kostja on hageja eelnimetatud nõudele esitanud kaks peamist vastuväidet. Esiteks väidab kostja, et tal on lisaks hagejaga sõlmitud üürilepingule kehtiv üürileping ka kolmanda isikuga ja see annab talle õiguse vallata ja kasutada üüritud ruume seni, kuni kolmas isik teostab tal hoone omaniku vastu oleva kulutuste hüvitamise nõude tõttu kinnisasja omaniku suhtes kinnipidamisõigust. Teiseks tugineb kostja sellele, et tal on lisaks ka kehtiv kokkulepe kinnisasja omanikuga ja see kokkulepe annab talle üüriruumide hagejale tagastamist välistava valdusõiguse.
28.Kolleegiumi hinnangul ei ole kostja toonud kohtu ette asjaolusid, millest saaks järeldada, et esineksid asjaolud, mis välistaksid VÕS § 108 lg 2 järgi täitmisnõude maksmapaneku. Kostja ei ole 9(11)
2-20-4997 väitud, et üüriruume oleks võimatu hagejale tagastada, et see oleks talle ebamõistlikult koormav või kulukas või et hageja saaks sama tulemuse saavutada muul viisil. Samuti ei ole üürieseme tagastamine isikliku iseloomuga teenus.
29.Kohtute tuvastatud asjaoludel ei ole kostjal üürieseme hagejale tagastamisest keeldumiseks ka lepingu täitmist edasilükkuvat vastuväidet. Kohustus, mille täitmiseni võiks üürnikul olla ajutiselt õigus keelduda üürieseme valduse üürileandjale üleandmisest, võiks eelkõige olla üüriesemele tehtud kulutuste hüvitamise nõue VÕS § 334 lg 3 järgi. Sellele, et tal oleks hageja vastu kulutuste hüvitamise nõue, ei ole kostja oma vastuväidetes tuginenud.
30.Kostja ja kolmanda isiku vahel 26. aprillil 2019 sõlmitud kokkulepe, milles on märgitud, et kostjal on jätkuvalt õigus vallata ja kasutada vaidlusaluseid äriruume senikaua, kuni kolmas isik kohaldab kinnisasja omaniku suhtes kinnipidamisõigust, ei anna kostjale suhtes hagejaga õiguslikku alust üüriruume vallata, sest kostja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud lepingust saavad VÕS § 8 lg 2 kohaselt tekkida õigused ja kohustused üksnes selle pooltele. Samuti ei anna kostjale suhtes hagejaga äriruumide valdamise õiguslikku alust kolmanda isiku kinnipidamisõigus omaniku vastu VÕS § 334 lg 3 ja § 335 mõttes. Kolleegium jääb asja eelmisel korral lahendades väljendatud seisukoha juurde, et kinnipidamisõigus ei andnud kolmandale isikule õigust vaidlusaluseid ruume kasutada ega neid teistele isikutele kasutada anda. Sarnaselt on kolleegiumi varasemas praktikas vindikatsiooninõude aspektist väljendatud seisukohta, et kulutuste hüvitamise nõue annab valdajale omaniku vastu üksnes täitmist edasilükkava ajutise vastuväite, mille tulemusel saab valdaja nõuda, et teda kohustataks VÕS § 110 lg 5 kohaselt asja välja andma üksnes kulutuste hüvitamise nõude vastu (RKTKo 19.02.2014, 3-2-1-179-13, p 26).
31.Ka kinnisasja omaniku ja kostja vahel sõlmitud kokkulepe on oma olemuselt VÕS § 9 lg 1 mõttes võlaõiguslik leping, mis tekitab õigused ja kohustused üksnes selle pooltele. Neil õigustel ja kohustustel ei ole toimet selliste lepingute täitmisele, mille kostja on sõlminud teiste isikute, sh hagejaga. VÕS § 12 lg 1 järgi ei mõjuta lepingu kehtivust asjaolu, et lepingu sõlmimise ajal oli selle täitmine võimatu või lepingupoolel ei olnud lepingu sõlmimise ajal õigust käsutada lepingu esemeks olevat asja või õigust. Seega ei saa lepingupool keelduda oma lepingulise kohustuse täitmisest põhjusel, et ta on sama lepingueseme kohta sõlminud võlaõigusliku kokkuleppe veel kellegi teisega.
32.Eeltoodut arvestades kohaldas ringkonnakohus vääralt materiaalõigust, kui jättis hageja üüriruumide väljaandmise nõude rahuldamata. Kuna ringkonnakohtu tuvastatud asjaoludel ei ole kostjal hagejaga sõlmitud üürilepingust tulenevas suhtes õigust keelduda üüriesemeks olevate äriruumide valdust hagejale välja andmast, siis tuleb ringkonnakohtu otsus selles osas tühistada. Kolleegium saab selles osas teha uue otsuse ja rahuldada hageja nõude ning kohustada kostjat andma hagejale üle üüriesemeks olevate ruumide valdus.
33.Viimaseks jaotab kolleegium menetluskulud ja käsitleb ühtlasi ka kolmanda isiku kassatsioonkaebust, põhjendades selle rahuldamata jätmist.
34.Kuna hageja kassatsioonkaebus rahuldatakse ning lõpptulemusena rahuldatakse hagi täies ulatuses, jäävad hageja menetluskulud kõigis kohtuastmetes TsMS § 162 lg 1 kohaselt kostja kanda ning kostja menetluskulud tema enda kanda. Kolmanda isiku menetluskulud jäävad TsMS § 167 lg 2 kohaselt tema enda kanda.
35.Kolmas isik on kassatsioonkaebuses leidnud, et tema menetluskulud on jäetud põhjendamatult (osaliselt) tema enda kanda, sest ta on kaasatud menetlusse ebaõigesti ja vastu enda tahtmist. Samas ei esitanud kolmas isik määruskaebust ringkonnakohtu määruse peale, millega ta kaasati. Kolleegium 10(11)
2-20-4997 leiab, et kolmanda isiku kassatsioonkaebuse väited ei anna alust jätta tema menetluskulusid hageja või kostja kanda.
36.Kolmanda isiku menetluskulude hüvitamist reguleerib TsMS § 167. Viidatud paragrahvi lg 1 kohaselt hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool samade reeglite järgi kui poolele niivõrd, kuivõrd vastaspool kannab menetluskulud. Riigikohtu otsuse tulemusel jäävad poolte menetluskulud kõigis kohtuastmetes kostja kanda ja menetluskulude regulatsioon ei võimalda jätta hagi rahuldamise korral kostja poolel oleva kolmanda isiku menetluskulusid hageja ega kostja kanda.
37.Maa- ja ringkonnakohus ei määranud menetluskulude rahalist suurust kindlaks, vaid märkisid, et menetluskulude rahalise suuruse määrab TsMS § 174 lg 4 kohaselt TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras kindlaks maakohus. Eeltoodut arvestades ei määra menetluskulude rahalist suurust kindlaks ka Riigikohus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul pärast käesoleva kohtuotsuse jõustumist.
38.Kolmas isik on tasunud kassatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu 100 eurot. Kuna kolmas isik vaidlustas üksnes menetluskulude jaotuse, oli tema kassatsioonkaebuse hind mittevaralise nõude eest TsMS § 122 lg 4 ja § 132 lg 1 kohaselt 0 eurot. Kolmas isik oleks pidanud mittevaralise nõude kohta esitatud kassatsioonkaebuselt tasuma riigilõivuseaduse § 59 lg 151 teise lause kohaselt riigilõivu 70 eurot. Seega on kolmas isik tasunud riigilõivu ettenähtust 30 eurot rohkem.
39.Kuna kolmanda isiku kassatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis arvatakse sellelt riigilõivuseaduse kohaselt tasutud riigilõiv TsMS § 150 lg 32 alusel riigituludesse. Samamoodi arvatakse riigituludesse kostja kassatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv.
40.Kolleegium selgitab kolmandale isikule, et enam tasutud riigilõiv tagastatakse TsMS § 150 lg 1 p 1 ja lg 4 kohaselt üksnes selle menetlusosalise avalduse alusel, kes riigilõivu tasus või kelle eest riigilõiv tasuti. Riigilõivu tagastab kohus, kelle menetluses asi viimati oli, menetlusosalisele, kes selle pidi tasuma, või tema korraldusel muule isikule. (allkirjastatud digitaalselt)
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.