Eesistuja Kai Kullerkupp, liikmed Kaupo Paal ja Kalev Saare
Kohtuasi
Osaühingu Scoft Vara hagi OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-i vastu võlgnevuse 87 221 euro 31 sendi ja viivise saamiseks ning ruumide valduse üleandmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Ringkonnakohtu 22. märtsi 2021. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Osaühingu Scoft Vara kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
234 901 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja osaühing Scoft Vara, esindaja vandeadvokaat Cardo Soosaar Kostja OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS
Asja läbivaatamise viis
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 22. märtsi 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-4997 ning saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
2.Rahuldada osaühingu Scoft Vara kassatsioonkaebus.
1.Osaühing Scoft Vara (hageja) esitas 1. aprillil 2020 Tartu Maakohtule hagi OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-i (kostja) vastu, milles palus kostjalt enda kasuks välja mõista põhivõla 87 221 eurot 31 senti, sissenõutavaks muutunud viivise 6521 eurot 43 senti ja alates hagiavalduse esitamisest kuni kohustuse täitmiseni viivise määraga 20% viivitatud põhisummast aastas, kuid kokku mitte rohkem kui põhivõlgnevus. Hageja palus kohustada kostjat hagejale üle andma Tartus Ülikooli 8a hoone esimesel korrusel asuva äriruumi pindalaga 425 m2 ja keldrikorrusel asuva äriruumi pindalaga 40,5 m2.
2-20-4997 Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja Olympic Casino Eesti AS 29. jaanuaril 2019. a üürilepingu (üürileping), millega hageja andis üürile Tartus Ülikooli 8a hoone esimesel korrusel ja keldrikorrusel asuvad äriruumid (suurusega vastavalt 425 m2 ja 40,5 m2) tähtajaga alates 29. aprillist 2019 kuni
28.aprillini 2024. Hageja õigus anda Ülikooli 8a hoones asuvaid ruume kolmandate isikute allkasutusse põhines kokkuleppel kinnistu omaniku OÜ-ga Viavara (omanik). Üürilepingus lepiti kokku üüri maksmise kohustuses 5307 eurot 22 senti kuus (lisandub käibemaks). Olympic Casino Eesti AS maksis hagejale tagatisrahana kahe kuu üürisumma 12 737 eurot 33 senti. Olympic Casino Eesti AS esitas 29. aprillil 2019 hagejale üüri hoiustamise teate, mille kohaselt ta hoiustab ebaselguse tõttu üürileandja isikus üüripinna kasutamise eest makstava üüri (koos käibemaksuga) võlaõigusseaduse alusel notari juures seni, kuni laheneb üüripinna kaudse valduse küsimus. Kuna Olympic Casino Eesti AS ja kostja ühinesid 24. aprillil 2019 sõlmitud ühinemislepinguga ja
31.mail 2019 kanti ühinemine äriregistrisse, läks üürileping kostjale üle. Kostja ei ole oma üüri tasumise kohustust hoiustamisega täitnud, kuna üüri hoiustamise eeldused ei olnud täidetud. Hageja andis 15. juulil 2019 kostjale täiendava tähtaja üürivõlgnevuse tasumiseks. Kostja üürivõlgnevust ei tasunud ning hageja ütles üürilepingu 14. augusti 2019 avaldusega alates
21.augustist 2019 erakorraliselt üles. Hageja nõudis kostjalt 7. veebruari 2020 kirjaga üürivõlgnevuse ja viivise tasumist ning ruumide vabastamist, kostja sellele ei reageerinud. Pärast tagatisraha mahaarvamist võlgneb kostja hagejale üüri 11 107 eurot 48 senti (võlgnevus alates 1. maist 2019 kuni
21.augustini 2019). Alates üürilepingu lõppemisest võlgneb kostja hagejale kohalikule keskmisele turuhinnale vastava üüri 76 113 eurot 83 senti (võlgnevus alates 22. augustist 2019 kuni 31. märtsini 2020). Kostja peab tasuma ka viivist. Samuti on kostjal kohustus hagejale üle anda üürilepingu esemeks olevate ruumide valdus.
2.Kostja vaidles hagiavaldusele vastu. Kostja selgitas, et tema õiguseellane Olympic Casino Eesti AS sõlmis 2010 vaidlusaluste ruumide üürilepingu omaniku valitud hoone operaatori AS-ga C.H.P. (senine operaator), lepingut pikendati kuni 28. aprillini 2019. Kuna hoone omaniku OÜ Viavara soovil pidi hageja asuma alates 29. aprillist 2019 hoonet senise operaatori asemel haldama, sõlmis kostja õiguseellane Olympic Casino Eesti AS vaidlusaluste ruumide üürilepingu hagejaga kui omaniku valitud uue operaatoriga tähtajaga alates 29. aprillist 2019 kuni 28. aprillini 2024. Kostjale sai 2019. aasta aprillis teatavaks, et omanik ja senine operaator vaidlevad kohtus hoone omandiõiguse üle (tsiviilasi nr 2-16-9491) ja kohtuvaidluses on senise operaatori kasuks kantud kinnistusraamatusse eelmärked ja keelumärge vaidlusalusele kinnisasjale (hoonele). Lisaks ilmnes, et senine operaator teostab hoone kinnipidamisõigust ja keeldub selle väljaandmisest seni, kuni talle on hüvitatud kinnisasjale tehtud kulutused ja parendused. Kostja deponeeris üüri notari kontole, sest talle jäi arusaamatuks, kas alates 29. aprillist 2019 on üürileandjaks hoone senine operaator või uueks operaatoriks valitud hageja. Mõlemad väitsid kostjale, et just temal on õigus saada kostjalt üüripinna kasutamise eest üüri. Kostja soovis jätkata üüripinna kasutamist ning sõlmis selle õiguse tagamiseks lisaks üürilepingule 29. jaanuaril 2019 kokkuleppe hoone omanikuga ja 26. aprillil 2019 kokkuleppe senise operaatoriga. Kostja on jätkanud iga kuu üüri notari kontole deponeerimisega, sest hagile vastamise ajaks ei olnud olukord hoone ja kinnistu osas muutunud. Hageja ei olnud üürilepingu kehtima hakkamise ajal 29. aprillil 2019 üüripinna valdajaks. Seda tõendab 19. märtsil 2019 kinnistusraamatusse keelumärke seadmine, samuti asjaolu, et hageja ei osuta kostjale üüripinnal kommunaalteenuseid ega hoone haldamisega seotud muid teenuseid (neid teenuseid osutab kostjale senine operaator ja kostja on tasunud selle eest siiani senisele operaatorile).
2(6)
2-20-4997 Kuna kostja on täitnud korrektselt üürilepingust tulenevad kohustused, on hageja nõue õigusliku aluseta. Hageja on jätnud üürilepingust tulenevad kohustused täitmata – hageja ei osuta kostjale kommunaalteenuseid ega üüripinna kasutamiseks vajalikke hooldus- ja remonditeenuseid. Kuna hageja rikub üürilepingust tulenevaid kohustusi ning kostjal on õigust keelduda oma kohustuste täitmisest seni, kuni hageja asub täitma oma kohustusi, siis on üürilepingu ülesütlemine tühine.
3.Tartu Maakohus jättis 14. detsembri 2020. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda, märkides, et hüvitatavaid menetluskulusid ei ole. Maakohus tuvastas, et 10. mai 2019 notariaalselt tõestatud avaldusega hoiustas kostja allüürilepingu täitmiseks kuni võlausaldaja selgumiseni iga kuu 14. kuupäevaks Tallinna notari Tiit Sepa notarikontole 5307 eurot 22 senti (lisandub käibemaks) väljamaksmiseks hageja ja senise operaatori ühiselt esitatud notariaalselt kinnitatud avalduse alusel avalduses märgitud isikule või jõustunud kohtulahendi alusel kohtulahendis märgitud isikule. Kostja loobus hoiustatu tagasivõtmise õigusest. Ei vaielda selle üle, et üürnik esitas 29. aprillil 2019 ja 14. mail 2019 hagejale teated üüri hoiustamiseks ning et üürnik on iga kuu esitanud hagejale teated notari deposiiti tasutud üüri kohta. Kostja sõnul oli talle teatavaks saanud kohtuvaidluse ning senise operaatori kasuks hagi tagamise raames seatud keelu- ja eelmärgete valguses arusaamatu, kes tegutseb tema suhtes alates 29. aprillist 2019 üürileandjana – kas hoone senine operaator, kes teostab kohtulahendist nähtuvalt hoone kinnipidamisõigust, või hageja, kelle omanik oli valinud uueks operaatoriks. Seejuures väitis kumbki nimetatud isikutest kostjale, et just temal on õigus saada kostjalt üüripinna kasutamise eest üüri. Vältimaks vaidlusesse sekkumist ning üüripinna eest topelt üüri tasumist, otsustas kostja hoiustada üüri notari juures. 29. aprillil 2019 oli kohtu menetluses vaidlus Ülikooli 8a omandiõiguse üle (tsiviilasi nr 2-16-9491; senise operaatori hagi mh omaniku vastu Ülikooli 8 ja 8a kinnisasjade omandi üleandmiseks ja kinnistusraamatu kannete parandamiseks või alternatiivselt kahju hüvitamiseks). Selles asjas taotles senine operaator hagi tagamise korras keelata üürilepingu sõlmimine, sh praeguses asjas hagi aluseks oleva allüürilepingu esemeks olevate ruumide suhtes. Ringkonnakohus märkis 2. juuli 2019 määruses, et kuni kinnistud on senise operaatori otseses valduses, ei ole teistel isikutel tegelikku võimalust kinnistuid üürile anda. Praeguseks on see vaidlus lõppenud (senise operaatori hagi omaniku vastu jäi rahuldamata). Kostja sõnul väitsid nii uus operaator (hageja) kui ka senine operaator kostjale, et just temal on õigus saada kostjalt üüripinna kasutamise eest üüri. Kostja õiguseellane ja senine operaator sõlmisid
26.aprillil 2019 kokkuleppe, mille kohaselt on kostjal õigus jätkuvalt vallata ja kasutada ruume, senikaua kuni senine operaator rakendab omaniku suhtes ruumide kinnipidamise õigust. Ruumide kasutamisel lähtuvad kokkuleppe pooled omavahelistes suhetes allüürilepingu tingimustest (sh ruumide korrashoiu, remondi ja kasutuskorra osas). Kostja kohustus maksma ruumide kasutamise eest igakuist tasu, mis ei või olla väiksem kui allüürilepingujärgne üür koos käibemaksuga. Senise operaatori ja omaniku vahelise vaidluse tõttu ruumide kaudse valduse üle lepiti kokku, et kostja hoiustab ruumide kasutamise eest makstava tasu notari juures. Kommunaalteenuste eest pidi kostja tasuma otse ruumides kommunaalteenuseid osutavale isikule. Kommunaalteenuseid on ruumides osutanud senine operaator ning kostja on nende eest tasunud otse senisele operaatorile. Maakohus leidis, et kirjeldatud olukorras oli kostjal õigus hoiustada vaidlusalune üür notari juures võlaõigusseaduse (VÕS) § 120 lg 1 ja § 122 lg 1 järgi ning sellega tuleb lugeda üürilepingust tulenev üüri maksmise kohustus täidetuks. Seetõttu ei ole kostjal hagejale üürivõlgnevust, üürileping ei ole ülesütlemisega lõppenud ja kõik hageja nõuded jäävad rahuldamata. Küsimus, kellel on õigus hoiustatud rahale, tuleb lahendada uue operaatori (hageja) ja senise operaatori vahelises vaidluses.
3(6)
2-20-4997
4.Hageja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tartu Ringkonnakohus jättis 22. märtsi 2021. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega, pidamata vajalikuks neid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg 6 järgi korrata. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tuvastas maakohus õigesti, et asjas on VÕS § 120 lg 1 eeldused täidetud, ja leidis, et kui võlgnikult nõuavad sama raha maksmist võlausaldajatena erinevad isikud, saab kohtuvaidluste vältimiseks mh VÕS § 120 lg 1 järgi vaidlusaluse raha hoiustada notari juures. Hageja leiab ekslikult, et kuna üürilepingust nähtub selgelt, et üürileandjaks on hageja ja kostja on kohustatud maksma hagejale üüri hageja esitatud arvete järgi, ei olnud kostjal õigust hoiustada üüri notari juures. Tulenevalt kostjale teatavaks saanud kohtuvaidlusest ning senise operaatori kasuks hagi tagamise raames seatud keelu- ja eelmärgetest saab nõustuda maakohtuga, et kostjale oli arusaamatu, kes tegutseb tema suhtes alates 29. aprillist 2019 üürileandjana. Sellises ebaselges olukorras, kus nii hageja uue operaatorina kui senine operaator väitsid kostjale, et just temal on õigus saada kostjalt üüripinna kasutamise eest üüri, oli kostja õigustatud hoiustama üüri notari juures. Asjaolu, et kostja tasus senisele operaatorile kommunaalteenuste, hooldus- ja remonditeenuste eest, ei tähenda, et senine operaator nõuab kostjalt hagejast erinevaid summasid (s.o ei nõua üüri). Tsiviilasjas nr 2-16-9491 tehtud otsuse (senise operaatori hagi jäi rahuldamata) jõustumise tõttu l. oktoobril 2019 ei pidanud maakohus rahuldama hagi osaliselt ja mõistma kostjalt hageja kasuks välja tasumata üüri alates 1. oktoobrist 2019. Hageja ei ole eelnimetatud nõuet esitanud, vaid on üürilepingu alates 14. augustist 2019 üles öelnud ning nõuab kostjalt alates 22. augustist 2019 kuni
31.märtsini 2020 keskmisele turuhinnale vastavat üüri.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kohtud kohaldasid valesti VÕS § 120 lg-t 1, kui leidsid, et kostjal oli õigus hoiustada vaidlusalune üür notari juures. Tegemist ei ole olukorraga, kus erinevad isikud nõuavad kostjalt võlausaldajatena sama raha maksmist. Hageja nõuab kostjalt üürilepingujärgse üüri tasumist ja senine operaator nõuab kostjalt kokkuleppejärgset tasu, need nõuded tulenevad erinevatest õigussuhetest. Kostja tekitas ise olukorra, kus ta peab maksma samade ruumide eest nii hagejale kui ka senisele operaatorile, kui sõlmis pärast üürilepingut lisaks kokkuleppe. Kostjal ei saanud olla ebaselgust selles, kellele üüri tasuda, kuna üürilepingu järgi tuli üüri tasuda hagejale. Vaidlus tsiviilasjas nr 2-16-9491 ei takistanud kostjat täitmast üürilepingust tulenevat üüri maksmise kohustust. Kinnistu käsutuskeeld kanti kinnistusraamatusse pärast üürilepingu sõlmimist ning keeld kehtestati omanikule, mistõttu ei olnud hagejal keeldu ruume kostjale üürida; üüri maksmise kohustuse täitmist ei takistanud ka senise operaatori kinnipidamisõigus. Kohtud rikkusid oluliselt menetlusõiguse normi, kui jätsid hagi osaliselt rahuldamata. Hageja nõuet ei ole õigesti kvalifitseeritud. Kuna tuvastatud asjaoludel lõppesid üüri hoiustamist õigustavad asjaolud 1. oktoobril 2019 (tsiviilasjas nr 2-16-9491 tehtud otsuse jõustumine), siis alates sellest kuupäevast oli hagejal õigus nõuda keskmisele turuhinnale vastava üüri tasumist (1. oktoober 2019 jääb hagis esitatud üüri tasumise nõude ajavahemiku sisse).
4(6)
2-20-4997
7.Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi vale kohaldamise tõttu ning asi saata TsMS § 691 p 2 järgi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldatakse.
9.Kohtud jätsid hagi rahuldamata, leides, et kostjal oli õigus hoiustada vaidlusalune üür VÕS § 120 lg 1 järgi notari juures, mistõttu on kostja üürilepingust tulenev üüri maksmise kohustus täidetud. Viidatud sätte esimese lause järgi võib võlgnik võlgnetava raha võlausaldaja vastuvõtuviivituse korral, samuti juhul kui võlgnik ei tea ega peagi teadma, kes on võlausaldaja, võlausaldaja jaoks notari juures hoiustada.
10.Kolleegiumi hinnangul kohaldasid kohtud valesti VÕS § 120 lg-t 1 ja andsid tuvastatud asjaoludele väära õigusliku hinnangu, kui asusid seisukohale, et praegustel asjaoludel on viidatud sätte eeldused täidetud.
10.1.Tuvastatud asjaoludel leppisid hageja ja kostja üürilepingus (lepingu p 1.1 ja lepingu lisa E p 3.2) kokku, et üürileandjaks on hageja ning üürnik tasub üüri vastavalt üürileandja esitatud nõuetekohasele arvele. Arve tuli lugeda esitatuks, kui see on saadetud üürniku e-posti aadressile. VÕS § 76 lg 1 järgi tuli kostjal täita kohustus vastavalt lepingule ning pooled olid kokku leppinud VÕS § 91 lg 3 järgi ka selle kohustuse täitmise viisis. VÕS § 8 lg 2 kohaselt on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. Üürileping kehtis, kostja ei ole üürilepingut üles öelnud ega kasutanud muid õiguskaitsevahendeid, mis vabastanuks ta lepinguliste kohustuste täitmisest hageja vastu. Eeltoodust tulenevalt ei saanud üürileandja isik olla kostjale VÕS § 120 lg 1 mõttes ebaselge ning kostjal ei olnud alust hoiustada lepingu järgi tasumisele kuulunud üüri notari juures.
10.2.Seda seisukohta ei muuda kinnisasja omaniku ja senise operaatori vahel toimunud kohtuvaidlus ega sellega seotud asjaolud. Vaidlusaluse üürilepingu kehtivust ega pooltele sellest tulenevaid kohustusi ei mõjutanud asjaolu, kas hagejal oli üürilepingu eseme valdus (vt selle kohta nt Riigikohtu
31.oktoobri 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-9519/78, p 28), kas vaidlusalusele kinnisasjale (hoonele) oli seatud senise operaatori kasuks keelumärge (vt selle kohta nt Riigikohtu 20. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-09, p 13), ega see, kas senine operaator teostas vaidlusaluse kinnistu (hoone) suhtes kinnipidamisõigust. VÕS § 12 lg 1 järgi ei mõjuta lepingu kehtivust asjaolu, et lepingu sõlmimise ajal oli selle täitmine võimatu või lepingupoolel ei olnud lepingu sõlmimise ajal õigust käsutada lepingu esemeks olevat asja või õigust. Seega tuleb ka niisuguste asjaolude esinemise korral poolel oma lepingujärgseid kohustusi täita. Kinnipidamisõigus ei andnud senisele operaatorile kinnistu (hoone) kasutusõigust. Samuti ei ole kostja üüri hoiustamise õiguse üle otsustamisel tähendust sellel, et hageja ei osutanud kostjale vaidlusalusel üüripinnal kommunaal-, hooldus- ja remonditeenuseid.
11.Kolleegium tühistab ringkonnakohtu otsuse ja saadab asja tagasi uueks lahendamiseks samale ringkonnakohtule. Asja uuel läbivaatamisel tuleb arvestada, et kuna kostja üüri tasumise kohustus ei olnud notari juures hoiustamisega täidetud, oli kostjal hagejale üürivõlgnevus, mis annab hagejale aluse üürileping üles öelda (vt VÕS § 316 ja üürilepingu lisa E p 9.1) ning nõuda kostjalt üürilepingu eseme üleandmist (vt VÕS § 334 lg 1 ja üürilepingu lisa E p 4.6.1). Lahendades hageja nõuet üürilepingu eseme tagastamiseks, tuleb ringkonnakohtul analüüsida ka kostja sellekohaseid vastuväiteid, mis jäid hindamata seetõttu, et kohtute seisukoha järgi sai üüri hoiustamisega notari juures lugeda kostja üüri tasumise kohustuse hageja vastu täidetuks. Seejärel tuleb esitatud tõendite 5(6)
2-20-4997 ja poolte väidete alusel lahendada ka hageja rahalised nõuded (nõue üürivõlgnevuse ja pärast üürilepingu lõppemist keskmisele turuhinnale vastava üüri saamiseks, lisandub viivis).
12.Kuna kolleegiumi järelduse kohaselt ei ole praegustel asjaoludel VÕS § 120 lg 1 eeldused täidetud (st üüri hoiustamisega notari juures ei ole kostja üüri tasumise kohustus täidetud), ei ole vaja analüüsida kassatsioonkaebuse väidet selle kohta, et kohtud pidanuks arvestama asja lahendamisel üüri hoiustamist õigustavate asjaolude lõppemisega ja rahuldama hagi osaliselt.
13.Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel ringkonnakohtu otsustada.
14.Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause ja lg 8 alusel kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon tagastada selle tasunud isikule. (allkirjastatud digitaalselt)
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.