Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks
Otsuse tegemise aeg ja koht
31. märts 2023, Tartu
Tsiviilasja number
2-20-4997
Tsiviilasi
Osaühingu Scoft Vara hagi
OLYMPIC
ENTERTAINMENT GROUP AS-i vastu võlgnevuse 87 221 euro 31 sendi ja viivise nõudes ning ruumide valduse üleandmiseks
Tsiviilasja hind
234 901 eurot
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 14. detsembri 2020 kohtuotsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Osaühing Scoft Vara apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
28. veebruar 2023
Menetlusosalised ja nende
Apellant (hageja): osaühing Scoft Vara (registrikood 14238136), esindaja vandeadvokaat Cardo Soosaar
esindajad
Vastustaja (kostja): OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS (registrikood: 14437516), esindajad vandeadvokaat Carri Ginter, advokaat Raul Kartsep Kolmas isik kostja poolel: AS C.H.P., esindaja vandeadvokaat Anton Sigal
RESOLUTSIOON
1.Tartu Maakohtu 14. detsembri 2020 otsus tühistada osas, milles maakohus jättis osaühingu Scoft Vara hagi OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS -i vastu täielikult rahuldamata ja jaotas menetluskulud. Teha tühistatud osas uus otsus, millega hagi rahuldada osaliselt, välja mõista OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-ilt osaühingu Scoft Vara kasuks tasumata üür 11 107,48 eurot, viivis üürivõlalt seisuga 28. veebruar 2023 7975,40 eurot ja edasiulatuv viivis kuni kohtuotsuse täitmiseni 20% põhivõlalt (11 107,48 eurot) aastas, kusjuures viivise kogusumma ei tohi ületada põhivõla suurust; kahjuhüvitis (kasutuseelis) perioodil 22. august 2019 – 31. märts 2020 76 113,83 eurot, viivis kahjuhüvitiselt seisuga 28. veebruar 2023 48 406, 21 eurot ja edasiulatuv viivis kuni kohtuotsuse täitmiseni 20 % põhivõlalt (48 406, 21 eurot), kusjuures viivise kogusumma ei tohi ületada põhivõla suurust, samuti määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise kord ning jaotada menetluskulud. Maakohtu otsus jätta muutmata osas, milles maakohus jättis rahuldamata allüürilepingu lõppemise järgse üürieseme valduse tagastamise nõude.
3.2.Välja mõista OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-ilt osaühingu Scoft Vara kasuks üürivõlana 11 107,48 eurot ja viivise seisuga 28. veebruar 2023 7975,40 eurot ja edasiulatuva viivise kuni kohtuotsuse täitmiseni 20% põhivõlalt (11 107,48 eurot) aastas, kusjuures viivise kogusumma ei tohi ületada põhivõla suurust.
3.3.Välja mõista OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-ilt osaühingu Scoft Vara kasuks kahjuhüvitisena (kasutuseelisena) 76 113,83 eurot ja viivise seisuga 28. veebruar 2023 48 406,21 eurot ja edasiulatuva viivise kuni kohtuotsuse täitmiseni 20% põhivõlalt (76 113,83 eurot) aastas, kusjuures viivise kogusumma ei tohi ületada põhivõla suurust.
3.4.Määrata kohtuotsuse täitmise kord. Otsuse p-des 3.2 ja 3.3. OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-ilt väljamõistetud raha tuleb osaühingule Scoft Vara välja maksta 10. mail 2019 notariaalakti alusel notar Tiit Sepa juures OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-i poolt hoiustatud summade arvelt. Kui notar 21 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest kohtuotsust ei täida, on osaühingul Scoft Vara õigus nõuda kohtuotsuse sundtäitmist kohtutäituri juures.
3.5.Jätta poolte menetluskulud kõigis kohtuastmetes 70% ulatuses OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-i kanda ja 30% ulatuses osaühingu Scoft Vara kanda. Jätta kolmanda isiku AS C.H.P. menetluskulud ringkonnakohtus 30% ulatuses osaühingu Scoft Vara kanda ja 70% ulatuses AS C.H.P. enda kanda.
3.6.Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.OÜ Scoft Vara (hageja) esitas 1. aprillil 2020 Tartu Maakohtule hagi OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-i (kostja) vastu võlgnevuse 87 221, 31 euro, sissenõutavaks muutunud viivise 6521 euro 43 sendi ja viivise alates hagiavalduse esitamisest kuni kohustuse täitmiseni viivisemääraga 20% viivitatud põhisummalt aastas, kuid kokku mitte rohkem kui põhivõlgnevus, väljamõistmiseks. Hageja palus kohustada kostjat hagejale üle andma Tartus Ülikooli 8a hoone 1. korrusel asuv äriruum pindalaga 425 m2 ja keldrikorrusel asuv äriruum pindalaga 40,5 m2 (edaspidi üüriese). Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja Olympic Casino Eesti AS (edaspidi Olympic)
29.jaanuaril 2019 üürilepingu (üürileping), millega hageja andis üürile Tartus Ülikooli 8a hoone esimesel korrusel ja keldrikorrusel asuvad äriruumid (suurusega vastavalt 425 m2 ja 40,5 m2 ) tähtajaga alates 29. aprillist 2019 kuni 28. aprillini 2024. Hageja õigus anda Ülikooli 8a hoones asuvaid ruume kolmandate isikute allkasutusse põhines kokkuleppel kinnistu omaniku OÜ-ga Viavara (omanik). Üürilepingus lepiti kokku üüri maksmise kohustuses 5307, 22 eurot kuus (lisandub käibemaks). Olympic maksis hagejale tagatisrahana kahe kuu üürisumma 12 737, 33 eurot. 29. aprillil 2019 esitas Olympic hagejale üüri hoiustamise teate, mille kohaselt ta hoiustab ebaselguse tõttu üürileandja isikus üüripinna kasutamise eest makstava üüri (koos käibemaksuga) võlaõigusseaduse alusel notari juures seni, kuni laheneb üüripinna kaudse valduse küsimus. Kuna Olympic ja kostja ühinesid 24. aprillil 2019 sõlmitud ühinemislepinguga ja 31. mail 2019 kanti ühinemine äriregistrisse, läks üürileping kostjale üle. Kostja ei ole oma üüri tasumise kohustust hoiustamisega täitnud, kuna üüri hoiustamise eeldused ei olnud täidetud. Hageja andis 15. juulil 2019 kostjale täiendava tähtaja üürivõlgnevuse tasumiseks. Kostja üürivõlgnevust ei tasunud ning hageja ütles üürilepingu
14.augusti 2019 avaldusega alates 21. augustist 2019 erakorraliselt üles. Hageja nõudis kostjalt
7.veebruari 2020 kirjaga üürivõlgnevuse ja viivise tasumist ning ruumide vabastamist, kostja sellele ei reageerinud. Pärast tagatisraha mahaarvamist võlgneb kostja hagejale üüri 11 107,48 eurot (võlgnevus alates 1. maist 2019 kuni 21. augustini 2019). Alates üürilepingu lõppemisest võlgneb kostja hagejale kohalikule keskmisele turuhinnale vastava üüri 76 113,83 eurot (võlgnevus alates 22. augustist 2019 kuni 31. märtsini 2020). Kostja peab tasuma ka viivist. Samuti on kostjal kohustus hagejale üle anda üürilepingu esemeks olevate ruumide valdus.
2.Kostja vaidles hagiavaldusele vastu. Kostja selgitas, et tema õiguseellane Olympic Casino Eesti AS sõlmis 2010 vaidlusaluste ruumide üürilepingu omaniku valitud hoone operaatori AS-ga C.H.P. (kolmas isik, senine operaator), lepingut pikendati kuni 28. aprillini 2019. Kuna hoone omaniku OÜ Viavara soovil pidi hageja asuma alates 29. aprillist 2019 hoonet senise operaatori asemel haldama, sõlmis kostja õiguseellane vaidlusaluste ruumide üürilepingu hagejaga kui omaniku valitud uue operaatoriga tähtajaga alates 29. aprillist 2019 kuni
28.aprillini 2024. Kostjale sai 2019. aasta aprillis teatavaks, et omanik ja senine operaator vaidlevad kohtus hoone omandiõiguse üle (tsiviilasi nr 2-16-9491) ja kohtuvaidluses on senise operaatori kasuks kantud
kinnistusraamatusse eelmärked ja keelumärge vaidlusalusele kinnisasjale (hoonele). Lisaks ilmnes, et senine operaator teostab hoone kinnipidamisõigust ja keeldub selle väljaandmisest seni, kuni talle on hüvitatud kinnisasjale tehtud kulutused ja parendused. Kostja deponeeris üüri notari kontole, sest talle jäi arusaamatuks, kas alates 29. aprillist 2019 on üürileandjaks hoone senine operaator või uueks operaatoriks valitud hageja. Mõlemad väitsid kostjale, et just temal on õigus saada kostjalt üüripinna kasutamise eest üüri. Kostja soovis jätkata üüripinna kasutamist ning sõlmis selle õiguse tagamiseks lisaks üürilepingule 29. jaanuaril 2019 kokkuleppe hoone omanikuga ja 26. aprillil 2019 kokkuleppe senise operaatoriga. Kostja on jätkanud iga kuu üüri notari kontole deponeerimisega, sest hagile vastamise ajaks ei olnud olukord hoone ja kinnistu osas muutunud. Hageja ei olnud üürilepingu kehtima hakkamise ajal
29.aprillil 2019 üüripinna valdajaks. Seda tõendab 19. märtsil 2019 kinnistusraamatusse keelumärke seadmine, samuti asjaolu, et hageja ei osuta kostjale üüripinnal kommunaalteenuseid ega hoone haldamisega seotud muid teenuseid (neid teenuseid osutab kostjale senine operaator ja kostja on tasunud selle eest siiani senisele operaatorile). Kuna kostja on täitnud korrektselt üürilepingust tulenevad kohustused, on hageja nõue õigusliku aluseta. Hageja on jätnud üürilepingust tulenevad kohustused täitmata – hageja ei osuta kostjale kommunaalteenuseid ega üüripinna kasutamiseks vajalikke hooldus- ja remonditeenuseid. Kuna hageja rikub üürilepingust tulenevaid kohustusi ning kostjal on õigust keelduda oma kohustuste täitmisest seni, kuni hageja asub täitma oma kohustusi, siis on üürilepingu ülesütlemine tühine.
MAAKOHTU OTSUS
3.Tartu Maakohus jättis 14. detsembri 2020. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda, märkides, et hüvitatavaid menetluskulusid ei ole. Maakohus tuvastas, et 10. mai 2019 notariaalselt tõestatud avaldusega hoiustas kostja allüürilepingu täitmiseks kuni võlausaldaja selgumiseni iga kuu 14. kuupäevaks Tallinna notari notarikontole 5307 eurot 22 senti (lisandub käibemaks) väljamaksmiseks hageja ja senise operaatori ühiselt esitatud notariaalselt kinnitatud avalduse alusel avalduses märgitud isikule või jõustunud kohtulahendi alusel kohtulahendis märgitud isikule. Kostja loobus hoiustatu tagasivõtmise õigusest. Ei vaielda selle üle, et üürnik esitas 29. aprillil 2019 ja 14. mail 2019 hagejale teated üüri hoiustamiseks ning et üürnik on iga kuu esitanud hagejale teated notari deposiiti tasutud üüri kohta. Maakohus leidis, et kirjeldatud olukorras oli kostjal õigus hoiustada vaidlusalune üür notari juures võlaõigusseaduse (VÕS) § 120 lg 1 ja § 122 lg 1 järgi ning sellega tuleb lugeda üürilepingust tulenev üüri maksmise kohustus täidetuks. Seetõttu ei ole kostjal hagejale üürivõlgnevust, üürileping ei ole ülesütlemisega lõppenud ja kõik hageja nõuded jäävad rahuldamata. Küsimus, kellel on õigus hoiustatud rahale, tuleb lahendada uue operaatori (hageja) ja senise operaatori vahelises vaidluses.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Hageja taotleb apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldada. Hageja palub menetluskulud jätta kostja kanda. Hageja ei nõustu kohtu järeldusega, et kostjal oli õigus üür notari juures hoiustada. VÕS § 120 lg-s 1 nimetatud eeldused ei ole täidetud. AS C.H.P. nõuab kostjalt 26. aprillil 2019 sõlmitud kokkuleppe järgset tasu, mis ei ole hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu järgse üüriga võrreldes sama raha.
Asjaolu, et kostjale sai pärast hagejaga üürilepingu sõlmimist teatavaks, et Ülikooli tn 8a hoone senine operaator AS C.H.P. on pöördunud hoone omaniku vastu kohtusse seoses üürilepingu alusel tehtud investeeringute hüvitamise nõudega ning teostab tema suhtes hoone kinnipidamise õigust kuni investeeringute hüvitamiseni, ei takistanud kostja üürilepingust tuleneva üüri maksmise kohustuse täitmist. Maakohus on õigesti märkinud, et käesolevaks ajaks on vaidlus Ülikooli 8a omandiõiguse üle lõppenud. Tsiviilasi nr 2-16-9491 lõppes 1. oktoobril 2019 jõustunud Tartu Maakohtu
28.augusti 2019 otsusega, millega kohus jättis AS C.H.P. hagi rahuldamata. Kuna sellega lõppesid ka asjaolud, mis õigustasid maakohtu hinnangul üüri hoiustamist, oleks kohus pidanud hagi osaliselt rahuldama ja mõistma kostjalt hageja kasuks välja tasumata üüri alates
1.oktoobrist 2019. Hageja märgib, et menetlusdokumendi ringkonnakohtule esitamise kuupäeva seisuga on hageja viivisenõue muutunud sissenõutavaks. Kostja võlgneb hagejale ajavahemiku 1. maist 2019 kuni
31.märtsini 2020 eest üürivõlana 87 221,31 eurot, millele lisandub sissenõutavaks muutunud viivis.
5.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Kostja palub menetluskulud jätta hageja kanda.
EELNEV KOHTUMENETLUS
6.Tartu ringkonnakohus jättis 22. märtsi 2021. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega, pidamata vajalikuks neid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-i 654 lg 6 järgi korrata.
7.Riigikohus tühistas 22. märtsi 2021 hageja kassatsioonkaebuse alusel ringkonnakohtu otsuse ning saatis tsiviilasja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Riigikohus leidis, et kohtud kohaldasid valesti VÕS § 120 lg-t 1 ja andsid tuvastatud asjaoludele väära õigusliku hinnangu, kui asusid seisukohale, et praegustel asjaoludel on viidatud sätte eeldused täidetud. Riigikohus selgitas, et asja uuel läbivaatamisel tuleb arvestada, et kuna kostja üüri tasumise kohustus ei olnud notari juures hoiustamisega täidetud, oli kostjal hagejale üürivõlgnevus, mis annab hagejale aluse üürileping üles öelda (vt VÕS § 316 ja üürilepingu lisa E p 9.1) ning nõuda kostjalt üürilepingu eseme üleandmist (vt VÕS § 334 lg 1 ja üürilepingu lisa E p 4.6.1). Lahendades hageja nõuet üürilepingu eseme tagastamiseks, tuleb ringkonnakohtul analüüsida ka kostja sellekohaseid vastuväiteid, mis jäid hindamata seetõttu, et kohtute seisukoha järgi sai üüri hoiustamisega notari juures lugeda kostja üüri tasumise kohustuse hageja vastu täidetuks. Seejärel tuleb esitatud tõendite ja poolte väidete alusel lahendada ka hageja rahalised nõuded (nõue üürivõlgnevuse ja pärast üürilepingu lõppemist keskmisele turuhinnale vastava üüri saamiseks, lisandub viivis).
MENETLUSOSALISTE
RINGKONNAKOHTUS
SEISUKOHAD
ASJA
UUEL
ARUTAMISEL
8.Hageja leidis, et ringkonnakohus peab arvestades Riigikohtu juhiseid käesoleva asja uuesti läbi vaatama. Ringkonnakohtul tuleb esitatud tõendite ja poolte väidete alusel lahendada hageja rahalised nõuded (nõue üürivõlgnevuse ja pärast üürilepingu lõppemist keskmisele turuhinnale vastava üüri saamiseks, lisandub viivis).
Kokku võlgneb kostja hagejale ajavahemiku 1. mai 2019 kuni 31. märts 2020 eest üürivõlana 87 221,31 eurot, millele lisandub viivis.
9.Kostja leidis, et maakohtu otsis tuleb jätta muutmata ja hagi rahuldamata, sest nõude eeldused ei ole täidetud. Alternatiivselt tuleks hageja üürinõude rahuldamisel määrata kindlaks otsuse täitmise viis ja kord selliselt, et hageja on õigustatud nõudma üürinõude 11 107,48 eurot välja 10. mai 2019 notariaalakti alusel notar Tiit Sepa poolt hoiustatud summadest. Kõik menetluskulud tuleb jätta hageja kanda. Kostja väidab, et hageja ei ole kunagi täitnud oma allüürilepingu järgseid kohustusi, sest tal puudus üürieseme (kaudne) valdus. Sel põhjusel on kostja õiguspäraselt keeldunud üüritasu maksmisest VÕS § 111 lg 1 alusel (st maksnud üüritasu notari hoiukontole, mitte otse hagejale). Kui hagejale ei ole mitte kunagi kuulunud üürieseme kaudset valdust, ei ole hagejal ka üürieseme valduse tagastamise nõuet ega valduse tagastamise viivitamisest põhjustatud kahju hüvitamise nõuet kostja vastu. Seega on hageja teise ja kolmanda nõude lahendamiseks vajalik esmalt tuvastada, kellele kuulus ja kuulub üürieseme kaudne valdus ning hageja esimese nõude lahendamiseks vajalik tuvastada, kas kostjal oli õigus keelduda üüritasu maksmisest. Sisuliselt samas küsimuses on kolmanda isiku ja Viavara OÜ vahel vaidlus tsiviilasjas nr 2-15-19207, kus kolmas isik vaidleb üüripinna omanikuga kinnipidamisõiguse õiguspärasuse üle. Kui hagejale ei kuulunud üürilepingu kehtivuse ajal üürieseme kaudset valdust, siis (olgugi, et see ei mõjuta üürilepingu kehtivust; VÕS § 12 lg 1) ei saanud hageja täita oma üürilepingu järgseid kohustusi kostja ees, mis tähendab, et kostja on õigustatult keeldunud üüritasu maksmisest hagejale. Samuti puudub sellisel juhul hagejal valduse tagastamise ja valduse tagastamise viivitamisest põhjustatud kahju hüvitamise nõue kostja vastu.
10.Ringkonnakohus kaasas kostja taotlusel menetlusse kolmanda isikuna kostja poolel AS-i C.H.P. Kolmas isik märkis, et üüripinna otsese valduse andis kostjale üle just kolmas isik, mitte hageja, ning seda oluliselt enne hageja ja kostja vahelise üürilepingu sõlmimist. Seega ei ole hageja saanud täita kostja ees VÕS § 276 lg-st 1 tulenevat üüripinna valduse üleandmise kohustust ja kostja saaks eelduslikult juba sel põhjusel keelduda hagejale üüri maksmisest. Samuti ei ole hageja täitnud üürilepingu lisast D tulenevat kommunaalteenuste osutamise kohutust (kommunaalteenuseid on osutanud kolmas isik ja kostja on nende eest kolmandale isikule tasunud). Kolmas isik leiab, et rahuldamata tuleks jätta hageja nõue kohustada kostjat andma ruumide valdus üle hagejale. Hageja ei tohi saada ruumide valdust, sest kolmas isik teostab ruumide suhtes kinnipidamisõigust (VÕS § 334 lg 3). Kinnipidamisõiguse osas toimub kohtuvaidlus kolmanda isiku, hageja jt vahel tsiviilasjas nr 2-15-19207. Seetõttu ei saa kohus kohustada kostjat tagastama üüripinna valdust hagejale, sest sellise otsusega rikutaks kolmanda isiku kinnipidamisõigust. Kinnipidamisõigus annab kolmandale isikule Ülikooli 8a ja selles asuvate ruumide valdamise õiguse (kinnipidamisõigus VÕS § 334 lg 3 kohaselt tähendabki sisuliselt seda, et üürnik jätkab asja valdamist ega tagasta seda omanikule). Kolmandale isikule arusaadavalt puudub poolte vahel vaidlus selle üle, et kolmas isik on Ülikooli 8 ja 8a hoonete valdaja ja kolmas isik ei ole kinnistute omanikule (Viavara OÜ) valdust üle andnud kinnipidamisõiguse teostamise tõttu. Hageja pole kunagi olnud Ülikooli 8a valdaja ja talle ei saa tagastada midagi, mida tal pole kunagi olnudki.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
11.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osas, milles maakohus jättis hagi täielikult rahuldamata ja jaotas menetluskulud. Ringkonnakohus saab teha tühistatud osas TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel ise uue otsuse, millega rahuldab hagi osaliselt, mõistab kostjalt hageja kasuks välja üürivõla 11 107, 48 eurot, üürivõlalt arvutatud viivise seisuga 28. veebruar 2023 7975, 40 eurot ja edasiulatuva viivise kuni kohtuotsuse täitmiseni 20 % põhivõlalt (11 107, 48 eurot) aastas; kahjuhüvitise (kasutuseelise) perioodil 22. august 2019 – 31. märts 2020 76 113, 83 eurot ja viivise kahjuhüvitiselt seisuga 28. veebruar 2023 48 406, 21 eurot. Viivise kogusumma ei tohi ületada põhivõla suurust. Ringkonnakohus määrab kostja taotlusel kindlaks ka kohtuotsuse täitmise korra ning jaotab menetluskulud. Maakohtu otsus jääb muutmata osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja allüürilepingu lõppemise järgse üürieseme valduse tagastamise nõude. Hageja apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
12.Asjas puudub vaidlus, et poolte vahel oli 29. jaanuaril 2019 sõlmitud (all)üürileping. Hageja õigus sõlmida kostjaga allüürileping ja anda üüriese kostja kasutusse põhines hageja ja kinnistu Ülikooli 8a omaniku Viavara AS-i kokkuleppel. Üürilepinguga kohustus kostja maksma hagejale üüri 5307,22 eurot kuus (lisandub käibemaks), lisaks maksis kostja hagejale tagatisrahana kahe kuu üüri 12 737,33 eurot. Kostja ei ole lepingu alusel hagejale üüri tasunud, vaid hoiustas üüriraha VÕS § 120 lg 1 alusel notari ametikontol. Hageja ütles üürilepingu alates
21.augustist 2019 üüri mittetasumise tõttu VÕS § 316 alusel üles. Kostja nõustub, et pooltevaheline üürileping lõppes 21. augustil 2019 ja tugineb üürieseme kasutamise jätkumisel kolmanda isikuga sõlmitud üürilepingule. Hageja on esitanud kostja vastu kolm nõuet: 1) allüürilepingu järgne üürinõue; 2) allüürilepingu lõppemise järgne kahjuhüvitise nõue; 3) allüürilepingu lõppemise järgne üürieseme valduse tagastamise nõue.
13.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on üüri hoiustamisega üüri maksmise kohustuse täitnud (esimene nõue). Ringkonnakohus leiab, et kostja ei ole hoiustamisega VÕS § 120 alusel täitnud oma kohustust tasuda hagejale lepingu alusel üüri. Seejuures lähtub ringkonnakohus Riigikohtu juhisest, et üürileandja isik ei saanud olla kostjale VÕS § 120 lg 1 mõttes ebaselge ning kostjal ei olnud alust hoiustada lepingu järgi tasumisele kuulunud üüri notari juures. Seda seisukohta ei muuda kinnisasja omaniku ja kolmanda isiku (senine operaator) vahel toimunud kohtuvaidlus ega sellega seotud asjaolud. Vaidlusaluse üürilepingu kehtivust ega pooltele sellest tulenevaid kohustusi ei mõjutanud asjaolu, kas hagejal oli üürilepingu eseme valdus (vt selle kohta nt Riigikohtu 31. oktoobri 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-9519/78, p 28), kas vaidlusalusele kinnisasjale (hoonele) oli seatud senise operaatori kasuks keelumärge (vt selle kohta nt Riigikohtu 20. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-09, p 13), ega see, kas senine operaator teostas vaidlusaluse kinnistu (hoone) suhtes kinnipidamisõigust. VÕS § 12 lg 1 järgi ei mõjuta lepingu kehtivust asjaolu, et lepingu sõlmimise ajal oli selle täitmine võimatu või lepingupoolel ei olnud lepingu sõlmimise ajal õigust käsutada lepingu esemeks olevat asja või õigust. Seega tuleb ka niisuguste asjaolude esinemise korral poolel oma lepingujärgseid kohustusi täita. Samuti ei ole kostja üüri hoiustamise õiguse üle otsustamisel tähendust sellel, et hageja ei osutanud kostjale vaidlusalusel üüripinnal kommunaal-, hooldus- ja remonditeenuseid. Ringkonnakohus leiab, et poolte vahel 26. jaanuaril 2019 sõlmitud üürileping kehtis kuni
21.augustini 2019, mil hageja ütles üürilepingu üles. Üürilepingu kohaselt leppisid pooled kokku üüris 5307, 22 eurot kuus, mille kostja pidi hagejale tasuma arve alusel jooksva kuu 1. kuupäevaks. Tegemist on üürniku kohustusega VÕS § 271
järgi. Pooled ei vaidle üüri suuruse üle. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Hageja esitas kostjale üüriarveid ja on õigustatud nõudma kohustuse täitmist. Kostjal ei olnud õigus keelduda kehtiva üürilepingu alusel üüri tasumisest VÕS § 111 alusel seetõttu, et üürileandja ei täitnud oma üürilepingust tulenevaid kohustusi (ei andnud kostjale üle üüripinna valdust ega osutanud kommunaalteenuseid kooskõlas lepingu lisaga D). Lepingu sõlmimisel oli mõlemale poolele teada, et kostja oli üürieseme otsene valdaja juba aastast 2010, samuti ei nõudnud kostja lepingu kehtivuse ajal hagejalt tema üürilepingu järgsete kohustuste täitmist kommunaalteenuste osutamisel. Kostja tasus lepingu kehtivuse ajal talle kolmanda isiku poolt esitatud arveid kommunaalteenuste eest. Sellega aktsepteeris kostja, et kommunaalteenuseid osutas talle teise üürilepingu alusel kolmas isik. VÕS §-le 111 tuginevad vastuväited esitas kostja hagejale esmakordselt pärast üürilepingu lõppemist (I kd lk 115). Kostja ei ole vaielnud vastu hageja väitele (I kd lk 112), et mängukoha kasutamise õigusliku alusena esitas kostja Maksu- ja Tolliametile ja Tartu linnavalitsusele just hagejaga sõlmitud üürilepingu. Kuivõrd kostja ei ole oma üürilepingu järgseid kohustusi üüri tasumisel täitnud, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista üürivõlg lepingu lõppemise aja 21. augusti 2019 seisuga 11 107,48 eurot.
14.Hageja nõuab kostjalt lepingu lõppemisele järgnenud aja eest üüri kahjuhüvitisena
22.augustist 2019 kuni 31. märtsini 2020 76 113, 83 eurot. Hageja tugineb VÕS § 334 lg-le 1, mille kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama üürileandjale. Kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürnik VÕS § 335 kohaselt nõuda viivitatud aja eest kahjuhüvitisena kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Asjas puudub vaidlus, et kostja ei ole üürieset pärast üürilepingu lõppemist hagejale tagastanud. Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 335 sätestab võimaluse nõuda üldjuhul üürilepingu eseme tagastamisega viivitamisel kahjuhüvitisena lepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Tegemist on seaduses sätestatud lihtsustatud kahjuhüvitise nõudega juhuks, kui üürnik rikub oma kohustust lepingu ese lepingu lõppemisel tagastada. (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-13, p 11). Nõudeõigus kehtib niikaua, kuni eset ei ole tagastatud, kui väljaandmisest keeldumine ei vasta üürileandja huvidele. Üürileandja ei pea soovima eset kasutada, piisab, kui ta soovib seda tagasi (põhimõtteline soov on piisav). VÕS § 335 alusel nõude esitamisel ei pea hageja tõendama kahju hüvitamise nõude eeldusi, sh varalist diferentsi VÕS § 127 lg 1 tähenduses. Tegemist on oma sisult kasutuseelise hüvitamise nõudega, mis on eraldiseisev lepinguline nõue ja asendab lepingust tulenevat üüritasunõuet. Asjaolu, et kostja on sõlminud sama üürieseme kasutamiseks teise üürilepingu kolmanda isikuga, ei anna alust hageja nõude rahuldamisest keeldumiseks. Kahjuhüvitist (kasutuseelist) saab nõuda kuni üürieseme valduse tagastamiseni sõltumata üüri maksmisest kolmandale isikule, kuivõrd kostja on rikkunud hagejaga sõlmitud üürilepingut (vt Riigikohtu 31. oktoobri 2018 otsus tsiviilasjas nr 2-16-9519 p 37). Asjatundja arvamuse kohaselt on nõutaval perioodil kohalikule keskmisele turuhinnale vastav üür 8662 eurot (ilma käibemaksuta), mille osas pooltel vaidlus puudub. Kostja ei ole vaidlustanud hageja nõude arvutamise aluseid. Hageja on piiranud oma nõuet perioodiga kuni 31. märts 2020. Arvestades eeltoodut mõistab ringkonnakohus kostjalt hageja kasuks välja perioodil 22. august 2019 – 31. märts 2020 kahjuhüvitisena (kasutuseelis) 76 113, 83 eurot.
15.Kuivõrd kostja on oma lepingulisi kohustusi rikkunud, võib hageja nõuda kostjalt ka viivist VÕS § 113 alusel kuni kohustuse täitmiseni. Ringkonnakohus leiab, et viivise nõudmise eeldused on täidetud. Üürilepingu p-s 3.3. on pooled leppinud kokku viivisemääras 20% per annum viivitatud summalt päevas. Hageja on
arvestanud 28. veebruari 2028 seisuga üürivõlalt 11 107, 48 eurot viivist 7975, 40 eurot ja kahjuhüvitiselt 76 113, 83 eurot viivist 48 406, 21 eurot (II kd lk 141). Kostja ei ole viivise arvestusele vastuväiteid esitanud. Kostja leiab, et viivisenõue kuulub VÕS § 162 lg 1 alusel vähendamisele nullini, sest tekkinud ebaselges olukorras on kostjalt viivise nõudmine ebaõiglane (II kd lk 121). Hageja ise on piiranud viivisenõuet põhivõlgnevuse suurusega. Ringkonnakohus leiab, et kostja ei ole esile toonud selliseid asjaolusid, mis annaksid alust viivise suuremas ulatuses vähendamiseks VÕS § 162 lg 1 alusel. Kostja on sõlminud kaks kehtivat üürilepingut samale üüriesemele, mistõttu võttis kostja ise oma äritegevuses riski, et peabki tasuma üüri kahe lepingu alusel üheaegselt. Samuti on kostja deponeerinud ainult ühekordse tasumisele kuuluva üüri. Kuivõrd kostja ei ole hageja ees lepingu kehtivuse ajal üüri tasumise kohustust täitnud, peab kostja tasuma ka viivist, mis ei ole võrreldes täitmata kohustuse suuruse ja viivituses oldud ajaga võrreldes ebamõistlikult suur. Kostja taotlus viivise vähendamiseks tuleb jätta rahuldamata. Kostjalt tuleb välja mõista üürivõlalt 11 107, 48 eurot seisuga 28. veebruar 2023 viivisena 7975, 40 eurot ja kahjuhüvitiselt 76 113, 83 eurot seisuga 28. veebruar 2023 viivisena 48 406, 21 eurot, samuti edasiulatuv viivis kuni kohtuotsuse täitmiseni 20 % põhivõlalt. Viivise kogusumma ei tohi ületada põhivõla suurust.
16.Kostja taotleb üürivõla ja viivise osas hagi rahuldamise korral määrata otsuses kindlaks kohtuotsuse täitmise kord ja määrata, et hageja on õigustatud üürinõude ja viivise välja nõudma
10.mail 2019 notariaalakti alusel notar Tiit Sepa poolt hoiustatud summadest (II kd lk 121). TsMS § 445 lg 1 kohaselt võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva. Ringkonnakohus leiab, et kostja taotlus otsuse täitmise korra kindlaks määramiseks tuleb rahuldada. Kostja on esitanud menetluses notariaalakti, mille kohaselt on kostja 10. mail 2019 hoiustanud notar T. Sepa juures allüürilepingu täitmiseks igakuiselt kuni võlausaldaja selgumiseni notarikontole 5307, 22 eurot, millele lisandub käibemaks, mis kuulub väljamaksmisele hageja ja kolmanda isiku poolt ühiselt esitatud notariaalselt kinnitatud avalduse alusel avalduses märgitud isikule, või jõustunud kohtulahendi alusel kohtulahendis märgitud isikule. Ringkonnakohus ei nõustu hageja vastuväitega taotluse rahuldamisele (II kd lk 129). Kuivõrd kostja hoiustas raha notari juures tagasivõtmatult tingimusega, et väljamakse võib toimuda jõustunud kohtulahendi alusel kohtulahendis märgitud isikule, siis võimaldab kostja soovitud täitmise kord kohtuotsust täita notari juures hoiustatud raha arvel. Tegemist ei ole kohtuotsuse täitmise kohustuse panemisega kolmandale isikule, nagu hageja ekslikult leiab. Täitmine toimub kostja arvel.
17.Ringkonnakohus leiab, et kuigi VÕS § 334 lg 5 sätestab üürniku kohustuse üürilepingu lõppemisel üüriese üürileandjale välja anda, puudub käesolevas asjas õiguslik alus hageja kolmanda nõude rahuldamiseks ning kostja kohustamiseks tagastada üürieseme valdus hagejale. Valduse tagastamise nõude rahuldamata jätmisel ei ole tähtsust asjaolul, kes ja millal kostjale üürieseme valduse andis. Kolmas isik on avaldanud, et ta teostab kinnistu omaniku AS Viavara suhtes kinnipidamisõigust VÕS § 334 lg 3 alusel ja on algatanud selles osas kohtuvaidluse tsiviilasjas nr 2-15-19207. Tartu Maakohtu otsusega tsiviilasjas nr 2-19-3805 kohaldas maakohus hagi tagamise abinõuna kinnistu asukohaga Ülikooli 8 a Tartus osas käsutuskeeldu kinnistusraamatusse kandmisega kolmanda isiku kasuks. Kohtutäitur on 26. aprillil 2019 kinnistut arestides tuvastanud, et Ülikooli 8a hoones asuvaid ruume kasutavad erinevad üürnikud, sh Olympic ja ruumid jäävad aktis nimetatud isikute valdusesse ja kasutusse, kes jätkavad kohtutäituri loal kinnisasjade ja nende vastavate osade valdamist ja kasutamist (I kd lk 97-100). Kostja ja kolmanda isiku vahelise üürilepingu kehtivust ei mõjuta asjaolu, kas kolmandal isikul oli õigus üürieset
käsutada (TsÜS § 12 lg 1), samuti see, et kinnipidamisõigust teostav isik ei või kinnipidamise eset kasutada. Kuigi kostja ja kolmanda isiku vaheline üürileping ei seo iseenesest hagejat ja sellest ei tulene hagejale kohustusi, annab kolmanda isikuga sõlmitud üürileping kostjale üürieseme jätkuva kasutamise õiguse koosmõjus kolmanda isiku poolt teostatava kinnipidamisõigusega. Kolmanda isiku poolt kinnistu omaniku suhtes teostatav kinnipidamisõigus on siduv ka hagejale kui omaniku nimetatud operaatorile. Kostja vastu üürieseme tagastamise nõude rahuldamine ei tagaks ka hagejale üürieseme valduse üleminekut. Õiguslik vaidlus kolmanda isiku kinnipidamisõiguse üle lahendatakse tsiviilasjas nr 2-15-19207 ja selle ajani on kolmanda isiku õigused kinnipidamisõiguse teostamisel kaitstud hagi tagamise määruse alusel seatud käsutuskeelu ja selle täitmiseks läbi viidud täitetoimingutega. Hageja märkis ringkonnakohtu istungil, et tema sooviks ei ole kostja lahkumine, vaid kostja poolt üüri tasumine.
19.Kooskõlas TsMS § 173 lg-ga 3 tuleb maakohtu otsust muuta ka menetluskulude jaotuse ja väljamõistmise osas. Ringkonnakohus rahuldab hagi osaliselt. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral võib kohus jaotada menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Käesolevas asjas on hageja esitanud kolm nõuet, millest ringkonnakohus rahuldab kaks. Seega tuleb poolte menetluskuludest kõigis kohtuastmetes jätta 70 % kostja kanda ja 30 % hageja kanda. TsMS § 167 lg 1 kohaselt iseseisva nõudeta kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi kui poolele niivõrd, kuivõrd vastaspool kannab menetluskulud vastavalt TsMS 18. peatüki neljandas jaos sätestatule. Seega tuleb kolmanda isiku menetluskulud jätta ringkonnakohtus 30 % ulatuses hageja kanda ja ülejäänud osas kolmanda isiku enda kanda. TsMS § 174 lg 4 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
(allkirjastatud digitaalselt) Andra Pärsimägi
(allkirjastatud digitaalselt) Triin Uusen-Nacke
(allkirjastatud digitaalselt) Kersti Kerstna-Vaks
Riigikohtu 20.12.2023 lahend
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 31. märtsi 2023. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-4997 osas, millega ringkonnakohus jättis muutmata Tartu Maakohtu otsuse osas, millega maakohus jättis rahuldamata osaühingu Scoft Vara nõude anda talle üle Tartus Ülikooli 8a asuva hoone esimesel korrusel asuva äriruumi 1 (pindalaga 425 m2) ja keldrikorrusel asuva äriruumi 2 (pindalaga 40,5 m2) valdus, samuti menetluskulude jaotuse osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada osaühingu Scoft Vara üüriruumide valduse üleandmise nõue ja kohustada OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-i andma
osaühingule Scoft Vara üle Tartus Ülikooli 8a asuva hoone esimesel korrusel asuv äriruum 1 pindalaga 425 m2 ja keldrikorrusel asuv äriruum 2 pindalaga 40,5 m2. Jätta osaühingu Scoft Vara menetluskulud kõigis kohtuastmetes
OLYMPIC
ENTERTAINMENT GROUP AS-i kanda ning OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-i ja aktsiaseltsi C.H.P. menetluskulud nende endi kanda. Jätta Tartu Ringkonnakohtu
31.märtsi 2023. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-4997 muutmata osas, millega ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ja tegi selles osas uue otsuse ning rahuldas hageja üürinõude, kahjuhüvitise (kasutuseeliste) nõude ja viivisenõude.
2.Rahuldada osaühingu Scoft Vara kassatsioonkaebus.
3.Jätta OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-i kassatsioonkaebus rahuldamata.
5.Kohtuotsuse resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine:
5.1.Rahuldada hagi.
5.2.Mõista OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-ilt osaühingu Scoft Vara kasuks välja üürivõlg 11 107 eurot 48 senti, 28. veebruari 2023. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 7975 eurot 40 senti, samuti viivis 20% aastas üürivõlalt (11 107 eurot 48 senti) alates 1. märtsist 2023 kuni kohtuotsuse täitmiseni, kuid mitte suuremas ulatuses kui põhivõlg.
5.3.Mõista OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-ilt osaühingu Scoft Vara kasuks välja kahjuhüvitis (kasutuseelised) 76 113 eurot 83 senti, 28. veebruari 2023. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 48 406 eurot 21 senti, samuti viivis 20% aastas kahjuhüvitiselt (76 113 eurot 83 senti) alates 1. märtsist 2023 kuni kohtuotsuse täitmiseni, kuid mitte suuremas ulatuses kui põhivõlg.
5.4.Kohustada OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-i andma osaühingule Scoft Vara üle Tartus Ülikooli 8a hoone esimesel korrusel asuva äriruumi 1 (pindala 425 m2) ja keldrikorrusel asuva äriruumi 2 (pindala 40,5 m2) valdus.
5.5.Määrata kohtuotsuse täitmise kord kindlaks järgmiselt: OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-ilt osaühingu Scoft Vara kasuks resolutsiooni p-des 5.2 ja 5.3 välja mõistetud raha tuleb osaühingule Scoft Vara välja maksta nende summade arvel, mille OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS hoiustas 10. mai 2019. a notariaalakti alusel notar Tiit Sepa juures. Kui notar 21 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest kohtuotsust ei täida, on osaühingul Scoft Vara õigus nõuda kohtuotsuse sundtäitmist kohtutäituri juures.
5.6.Jätta osaühingu Scoft Vara menetluskulud kõigis kohtuastmetes OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-i kanda.
5.7.Jätta OLYMPIC ENTERTAINMENT GROUP AS-i ja aktsiaseltsi C.H.P. menetluskulud kõigis kohtuastmetes nende endi kanda.
5.8.Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.