Pankrotiõigus › Muud hagimenetluse pankrotiasjad

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

2-19-13561 Hagiavalduse kohaselt kuulus hagejale kinnisasi, mille aadress on Rüütli tee 1, Kloogaranna küla, Harju maakond (kinnisasi). Sellele olid seatud hüpoteegid Luminor Bank AS (Luminor) kasuks. Hüpoteegid tagasid Luminori nõuet kostja vastu. Pärast kostja pankroti väljakuulutamist teatas Luminor, et tal on õigus nõuda kostjalt 133 458 euro 34 sendi tasumist. Hageja tasus Luminorile kostja võla, et vältida kinnisasja müüki täitemenetluses. Hageja leidis, et võla tasumise tõttu läks talle asjaõigusseaduse (AÕS) § 349 lg 3 esimese lause järgi üle Luminori nõue kostja vastu. Nõude tunnustamiseks esitas hageja hagi enne 1. veebruari 2021 kehtinud PankrS § 104 lg 2 alusel.

2-19-13561 võõrandada kallima hinna eest. Kinnisasi müüdi hagejale alles üheksandal korral. Seega ei saa hagejale ette heita, et kinnisasja ei müüdud kõrgema hinna eest või et ta oleks kinnisasja müügil saanud ebakohase eelise. Kui kostja suhtes ei oleks alustatud pankrotimenetlust, siis oleks kostja eeldatavasti jätkanud laenu tasumist Luminorile ning hageja ei oleks pidanud kinnisasja omanikuks jäämiseks Luminorile hageja võlga tasuma. Kostja pankroti väljakuulutamine ei peaks kaasa tooma teistsugust tagajärge.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

hageja oli omandanud kostjale kuuluva kinnisasja kostja suhtes toimunud täitemenetluses enampakkumiselt; kinnisasja koormasid Luminori kasuks seatud hüpoteegid, mis jäid pärast täitemenetluses korraldatud enampakkumist kehtima; hüpoteegid tagasid Luminori nõuet kostja vastu; hageja omandas kinnisasja enampakkumiselt hüpoteekide olemasolu tõttu odavamalt; hageja täitis Luminori hüpoteegiga tagatud nõude kostja vastu eesmärgiga säilitada kinnisasja omand.

2-19-13561 hinnata eksperdil. TMS § 144 lg 1 näeb ette, et kohtutäitur arvestab kinnisasja hindamisel kinnistusraamatusse enne keelumärget kantud õigusi vastavalt kinnistusraamatu sisule. TMS § 144 lg 2 kohaselt arvestatakse eelmärkega või vastuväitena kinnistusraamatusse kantud õigusi hindamisel sissekantud õigustena. TMS § 158 lg 1 kohaselt jäävad kinnisasja sundenampakkumisel püsima sissenõudja nõude või selle tagatiseks oleva õiguse järjekohast eespool ja samal järjekohal olevad kinnistusraamatust nähtuvad õigused. Nendest sätetest tuleneb, et kinnisasja arestimisel toimuva kinnisasja hindamise käigus peab kohtutäitur välja selgitama, mis on kinnisasja harilik väärtus koos nende kolmandate isikute õigustega, mis jäävad püsima sundenampakkumise korral. Sellisel viisil kinnisasja hindamisel arestimisakti märgitud kinnisasja hind on TMS § 82 lg 1 kohaselt sundenampakkumise alghind. Alghinna märgib kohtutäitur TMS § 84 lg 1 p 3 kohaselt enampakkumise kuulutuses. Enampakkumise käigus tehtud pakkumised, mis alghinda ei kata, on TMS § 89 lg 1 p 1 kohaselt tühised ning need lükkab kohtutäitur tagasi. Eelnevast järeldub, et sundenampakkumisel osalejad, samuti võlgnik ning sissenõudja, peavad arvestama enampakkumise käigus püsima jäävate õiguste mõjuga kinnisasja alghinnale ning seeläbi täitemenetluse tulemile. Teisisõnu peavad kehtiva seaduse kohaselt kõik sellises olukorras pakkumise tegijad ka mõistma, et täitemenetluse tulem on püsima jäävate õiguste väärtuse võrra selle koormatistevabast väärtusest väiksem.

2-19-13561 võrra väiksema osa tulemist. Seega oleks ebaõiglane, kui hüpoteegipidaja nõue algse võlgniku vastu läheks AÕS § 349 lg 3 esimese lause alusel üle kinnisasja omandajale, kes kinnisasja koormama jäänud hüpoteegi alusel sundtäitmise vältimiseks hüpoteegiga tagatud nõude rahuldab või kelle omandatud kinnisasi hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks täitemenetluses müüakse. Eeltoodut arvestades ei saa seaduse eesmärk olla tulemus, et hüpoteegiga tagatud nõude isiklik võlgnik (hüpoteegiga koormatud kinnisasja eelmine omanik) peaks sellises olukorras hüpoteegiga tagatud nõuete eest vastutama kahekordselt ja et täitemenetluses kinnisasja omandanud isik saaks võlgnikult hüpoteegiga tagatud nõuete eest hüvitist kahekordselt. Selline tulemus ei ole ka kooskõlas täitemenetluses enampakkumise käigus heas usus tegutseva mõistliku kinnisasja omandaja tahtega. Omandaja peab hüpoteegiga koormatud kinnisasja omandades mõistlikult arvestama sellega, et juhul, kui hüpoteegiga tagatud nõudeid ei täideta, peab tema kinnisasja omandi säilitamiseks tasuma nõuded hüpoteegipidajale ning kuna ta omandas kinnisasja nende nõuete summa võrra odavamalt, ei ole tal võimalik AÕS § 349 lg 3 alusel nõuete algse võlgniku käest nende nõuete täitmist nõuda. Sellisele seadusandja eesmärgile viitab ka TMS § 94 lg 1, mis näeb ette, et kui pärast enampakkumist selgub, et alghinna määramisel arvestatud pandiõigus või muu õigus ei kehti või on lõppenud, peab ostja, kes teadis või pidi teadma, et õigus ei kehti või on lõppenud, tasuma lisaks ostuhinnale ka alghinna määramisel arvestatud summa õiguse väärtuses, samuti VÕS § 173 lg 4, mille kohaselt ei toimu nõude üleminekut seaduse alusel VÕS § 173 lg 3 kohaselt ulatuses, milles kohustus langeb omandaja ja võlgniku vahelises õigussuhtes nõude omandajale (vt ka käesoleva lahendi p-d 16–17). Seetõttu leiab kolleegium, et AÕS § 349 lg-t 3 tuleb olukorras, kus hüpoteegiga tagatud nõuete võlgnik ja koormatud kinnisasja omanik on erinevad isikud selle tagajärjel, et viimati nimetatu omandas kinnisasja võlgnikult täitemenetluses toimunud sundenampakkumise käigus, tõlgendada kitsendavalt selliselt, et kinnisasja omandajal on senisest omanikust võlgniku vastu nõuded AÕS § 349 lg 3 alusel üksnes juhul, kui ta tõendab, et sundenampakkumisel kehtima jääv hüpoteek ei mõjutanud kinnisasja hinda enampakkumisel. Eelkõige on sellise erandliku olukorraga tegemist juhul, kui hüpoteegiga tagatud nõuete võlgnik või võlausaldaja ei ole esitanud kohtutäiturile täitemenetluse ajal kogu teavet hüpoteegiga tagatud nõuete suuruse kohta või on esitatud teave vale. Sama kehtib nõuete ülemineku kohta VÕS § 173 lg 3 p 2 alusel.

2-19-13561 hüpoteekidega tagatud nõuete summaga (vt käesoleva otsuse p 15). Arvestada tuleb ka sellega, et AÕS § 346 lg 1 kohaselt on nõuded tagatud üksnes hüpoteegisumma ulatuses. Samuti ei saa eeldada seda, et omandaja võtaks üle kohustusi suuremas ulatuses, kui täitemenetluses omandatava kinnisasja koormatistevaba väärtus. Seega on kohustuste ülevõtmise ulatuse maksimumpiir kas enampakkumise kuulutuses avaldatud püsima jäävate hüpoteekidega tagatud nõuete summa, hüpoteegisumma või kinnisasja koormatistevaba väärtus müügi ajal sõltuvalt sellest, milline neist on väikseim. Kinnisasja koormatistevaba turuväärtust omandamise hetkel peab vaidluse korral tõendama omandaja.

6(7)

2-19-13561

7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.