Võlaõigus › Võõrandamislepingud

kohtuotsusega; asendada kostja vastav tahteavaldus kinnistu jagamiseks kohtuotsusega; kostja keeldumisel tahteavaldust andmast, kohustada kostjat andma vastav tahteavaldus ning asendada see kohtuotsusega. Hagi asjaolude kohaselt sõlmisid kostja ja C 02.09.2019 veel moodustamata kinnistu võlaõigusliku müügilepingu ning 18.08.2020 võlaõigusliku müügilepingu muutmise kokkuleppe ja asjaõiguslepingu kinnistu mõttelise osa omandi üleandmiseks, mille kohaselt müüs kostja talle kuuluva 1/2 suuruse mõttelise osa kinnistust, mille hulka kuulub maatükk asukohaga XXX ja MMM ja TTT hinnaga 47 282,84 eurot. Hageja esitas 20.09.2020 eelnimetatud müügilepingu suhtes notariaalselt tõestatud ostueesõiguse teostamise avalduse, mille tulemusena jõustus sama sisuga müügileping ka kostja ja hageja vahel. Kostja esitas hagejale notariaalse lepingust taganemise avalduse, milles põhjendas taganemist sellega, et hageja ostueesõiguse teostamise avaldusega tekkinud kohustusi ei täitnud. Hageja ei broneerinud aega notari juurde asjaõiguslepingu sõlmimiseks ega tasunud müügilepingu järgset ostuhinda notari kontole. Kostja taganemisavalduse materiaalsed eeldused ei ole täidetud ning taganemisavaldus on õigustühine. Hageja soovib vastava õigussuhte puudumise tuvastamist. Hageja broneeris notari juurde aja 05.02.2021 ning teavitas sellest kostjat. Müügitehingu hinna pidanuks hageja hoiustama deposiitkontol hiljemalt tehingu sõlmimise ajaks. Müüjal tuleb anda tahteavaldused müügilepingu eseme omandiõiguse hagejale üleminekuks. Hageja soovib hageda üksnes kostjalt vajaminevaid nõusolekuid/tahtevaldusi asjaõiguslepingu sõlmimise ning hageja omanikuna sisse kandmise jaoks kinnistusraamatus ning vastavate kostja nõusolekute/tahteavalduste asendamist kohtuotsusega. Hageja soovib kinnistusosakonnale esitada kinnistamisavalduse kinnistu nr XXXXXXXX jagamiseks. Tühise tehingu tõttu on kinnisasja tegelik omanik kostja, seega saab vastava tahteavalduse anda üksnes kostja. Hagejale on üle läinud müügilepingu alusel õigused kinnisasjale ning reaalne kinnisasja valdus on hagejal, seega on hagejal õigus nõuda kostjalt vastavat tahteavaldust ka enne kinnisasja omanikukande tegemist, kuna see võib viibida. Kinnistu on vaja jagada kohe peale lahendi jõustumist. Maakohtu määrus

osa omanikuks saamine. Eeltoodust tulenevalt võib hagejal olla mõistlik tuvastusnõudest loobuda ning esitada üksnes sooritusnõue (asjaõiguslepingu sõlmimiseks kohustamise nõue). Tuvastushagi esitamine ei ole hageja eesmärgi saavutamiseks kohane. Kuna hagi kohaselt on mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse kantud esialgne ostja Q, ei ole hageja eesmärki võimalik saavutada kaasamata menetlusse esialgset ostjat. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 641 järgi kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 kohaselt kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Arvestada tuleb ka sellega, et tulenevalt AÕS § 2611 lg-st 1 võib ostja või ostja õigusjärglane keelduda ostueesõigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks nõusoleku andmisest ja kinnisasja üleandmisest, kuni talle hüvitatakse tasutud ostuhind. Seega ei olene hageja eesmärgi saavutamine ehk asjaõiguse üleandmine mitte ainult ostueesõigusest tuleneva võõrandamislepingu kehtimisest, vaid ka kinnistusraamatu kande parandamisest, milleks on mh vajalikud esialgse ostja Q tahteavaldused. Hagi eesmärk ei ole seega saavutatav ilma hagi Q vastu esitamata. Lisaks on hageja nõuded esitatud üldistatult ja ebaselgelt. Hagi esemest ei selgu, millise konkreetse tehingu kehtetust soovitakse tuvastada ning millise konkreetse tahteavalduse tegemiseks tuleb kostjat kohustada. Kohus ei saa nõuet ise kujundada või seda tuletada esitatud asjaoludest. Hageja soovib saada müüdud kinnisasja osa omanikuks. Enda kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks ei piisa ostueesõiguslasele üksnes ostja nõusolekust kinnistusraamatu kande parandamiseks. See on üksnes eeldus, et nõuda müüjalt müügilepingu täitmist, mh kinnisasja omandi üleandmist. Ostueesõiguslase kinnisasja omanikuks saamiseks on AÕS § 641 järgi vajalik võõrandaja ja omandaja kokkulepe (asjaõigusleping) ja kande tegemine kinnistusraamatusse. Kuna ostueesõiguslasel on ostjana VÕS § 208 lg 1 ja § 108 lg 2 järgi nõue müüja vastu omandi üleandmiseks, võib ta nõuda müüjalt selleks vajalike tahteavalduste tegemist ning lähtudes TsÜS § 68 lg-st 5 ja TMS § 184 lg-st 1 ka nende asendamist kohtuotsusega. Selle eelduseks on aga mh see, et müüja ei esita VÕS § 111 alusel vastuväidet, et ostueesõiguslane jättis lepingu täitmata. Ostuhinna tasumata jätmise vastuväidet ei saa ta AÕS § 2612 järgi esitada, kui esialgne ostja oli ostuhinna talle tasunud. Seega on ostueesõiguslasel enda ostetud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks vajalik saada esialgse ostja nõusolek tema omanikuna kinnistusraamatust kustutamiseks ning müüjalt enda kinnistusraamatusse omanikuna kandmiseks (omandi üleandmiseks). Hageja saab esitada esialgse ostja vastu AÕS § 63 lg 5 ja § 65 järgse nõude kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks. Selle sisuks on ostjalt kui puudutatud isikult nõusoleku saamine paranduskande tegemiseks (AÕS § 63 lg 5 järgne nõusolek ebaõige kande kustutamiseks). Hageja peab nõudes märkima, millise sisuga tahteavalduse tegemiseks tuleb esialgset ostjat kohustada. Lisaks peaks hageja esitama kostja vastu lepingu täitmise nõude asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning kinnistusraamatu kande tegemiseks tahteavalduse andmiseks kohustamise nõude, kuivõrd ostueesõiguslase kinnisasja omanikuks saamiseks on AÕS § 641 järgi vajalik võõrandaja ja omandaja kokkulepe (asjaõigusleping) ja kande tegemine kinnistusraamatusse.

Hageja peab nõudes märkima, millise sisuga tahteavalduse tegemiseks tuleb kostjat kohustada. Kui esitada nõue tahteavalduse andmiseks kohustamiseks ja selle asendamiseks kohtuotsusega, on hagejal võimalik taotleda otsuse jõustumise järgselt koheselt kannete tegemist kinnistusraamatus. Hagejal on võimalik enda hagi eeltoodu osas täpsustada. Vastavate nõuete esitamata jätmisel on hagi perspektiivitu, kuivõrd hagejal ole võimalik enda eesmärki saavutada. Hageja ei ole tasunud riigilõivu. Hagihind tuleb TsMS § 126 lg 1 alusel määrata kinnistu väärtusega, milleks hagiavalduse kohaselt on 47 282,84 eurot. Riigilõivuseaduse (RLS) § 59 lg 1 ja lisa 1 järgi kuulub selliselt nõudelt tasumisele riigilõiv 1400 eurot. Riigilõivu tasumata jätmine on hagi menetluse võtmisest keeldumise alus (TsMS § 371 lg 1 p 10). Hagiavaldus tuleb jätta menetlusse võtmata, kuna hagiavalduses esinevad puudused on nii ulatuslikud, et mõistlik ei ole anda tähtaega puuduste kõrvaldamiseks. Kooskõlas TsMS §-ga 2 on tsiviilkohtumenetluse ülesanne tagada, et kohus lahendaks tsiviilasja õigesti, mõistliku aja jooksul ja võimalikult väikeste kuludega. Hageja määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Kohus ei saa nõuet ise formuleerida ega järeldada seda nt lisadest. Samuti ei saa kohus ise tuletada tõenditest asjaolusid, mis on hagi võimalikuks rahuldamiseks olulised, kuid mida ei ole hagis välja toodud. Puuduste kõrvaldamise raames on võimalik kõrvaldada avalduses esinevaid väiksemaid ebatäpsusi, kuid ei ole võimalik muuta hagi tervikuna (sealjuures nii alust kui eset). Sisuliselt tuleb hagejal nõude olemasolul esitada kohtule uus hagi, milles sisalduvad kohtu poolt osundatud avalduse aluseks olevad faktilised asjaolud, selgelt väljendatud täpsustatud nõue (taotletav eesmärk) ja tõendid, mis kinnitavad hagi aluseks olevaid asjaolusid. Arvestada tuleb, et hageja on samasisulise hagi esitanud juba tsiviilasjades nr 2-22-18051, 222-16544, 2-22-1281, 2-21-2808, 2-21-2585, 2-21-1906 ja 2-21-1281. Nendes asjades on kohus korduvalt viidanud hageja hagiavalduse puudustele, mida hageja ei ole senini kõrvaldanud. Hagejal tuleks uue hagi koostamisel kasutada õigusnõustaja abi või taotleda riigi õigusabi. Määruskaebus

välja toonud, et materiaalsed eeldused lepingust taganemiseks ei olnud täidetud ja tegu ei olnud ka olulises osas lepingu rikkumisega. Tuvastusnõue on seega lubatav ja on esitatud ka selged sooritusnõuded. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-97-13 selgitanud, et olukorras, kus teine lepingupool on teinud tahteavalduse lepingu ülesütlemiseks, on lepingupoolel üldjuhul olemas õiguslik huvi, saamaks selgust, kas leping kehtib või mitte, kuna sellest sõltub, millised õigused ja kohustused tal lepingust tulenevalt on. Antud juhul on hageja esitanud ka sooritusnõuded, mis eeldavad kehtiva müügilepingu olemasolu kostja ja hageja vahel, seega on vajalik kõigepealt tuvastada kostjapoolse taganemisavalduse õigustühisus sooritusnõuete lahedamise jaoks. Menetluse edasine käik

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

alusel (RKTKm 08.03.2017, 3-2-1-177-16, p 10). Maakohus asus seisukohale, et kuigi hagejal võib olla kohtus kaitstav õigus, on hagi aluseks olevad asjaolud ebaselged ning nõue ei taga hagejale tema õiguste kaitset. Samas nähtub maakohtu määrusest, et maakohus mõistis, mida hageja soovis hagiga saavutada. Samuti selgitas maakohus vaidlustatavas määruses, millisel viisil tuleks hageja õiguste kaitseks nõue esitada. Ringkonnakohus selgitab, et sellises olukorras ei ole võimalik koheselt TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel hagi menetlusse võtmisest keelduda, vaid maakohtul tuleb esmalt anda hagejale TsMS § 3401 lg 1 alusel tähtaeg hagi asjaolude ja nõude täpsustamiseks. Ka riigilõivu tasumata jätmine on kõrvaldatav puudus.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.