(Eesistuja) kohtunik Krista Kirspuu, (liikmed) kohtunik Indrek Soots ja kohtunik Ulvi Loonurm
Määruse tegemise aeg ja koht 22.08.2023.a, Tallinn Kohtuasja number
2-21-15108
Kohtuasi
Boston Invest OÜ avaldus Saaremaa vald, Kudjape alevik, Mereranna tee 2 korteriühistu 26. juuli 2021 üldkoosoleku otsuse punkti 5 tühisuse tuvastamise nõudes, alternatiivselt kehtetuks tunnistamise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 07.11.2022. a määrus
Kaebuse esitaja ja liik
Boston Invest OÜ määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja (määruskaebuse esitaja): Boston Invest OÜ (registrikood 12289916, aadress Mereranna tee 2-12, Saaremaa vald, Saare maakond), lepinguline esindaja vandeadvokaat Ljudmila Tamar (e-post:xxx) Puudutatud isik (vastustaja): Saaremaa vald, Kudjape alevik, Mereranna tee 2 korteriühistu (registrikood 80034390, aadress Mereranna tee 2-17, Kudjape alevik, Saaremaa vald, Saare maakond), lepinguline esindaja Eero Lapp (e-post:xxx)
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Pärnu Maakohtu 07.11.2022. a määruse resolutsioon jätta muutmata, kuid täiendada määruse õiguslikke põhjendusi.
2.Boston Invest OÜ määruskaebus jätta rahuldamata.
3.Määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud ringkonnakohtus jätta määruskaebuse esitaja kanda.
4.Rahuldada puudutatud isiku Saaremaa vald, Kudjape alevik, Mereranna tee 2 korteriühistu taotlus menetluskulude kindlaks määramiseks. Määrata puudutatud isiku Saaremaa vald, Kudjape alevik, Mereranna tee 2 korteriühistu põhjendatud ja vajalike menetluskulude hüvitise suuruseks 210 eurot (käibemaksuta) ning mõista avaldajalt Boston Invest OÜ-lt puudutatud isiku Saaremaa vald, Kudjape
2-21-15108 alevik, Mereranna tee 2 korteriühistu kasuks välja menetluskulud summas 210 eurot (käibemaksuta).
5.Avaldajal Boston Invest OÜ tuleb puudutatud isikule Saaremaa vald, Kudjape alevik, Mereranna tee 2 korteriühistu hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (210 eurot) tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Boston Invest OÜ (avaldaja) esitas 24.09.2021. a Pärnu Maakohtule avalduse Saaremaa vald, Kudjape alevik, Mereranna tee 2 korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) 26.07.2021. a üldkoosoleku otsuse punkti 5 tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt tühistamiseks.
2.Avalduse põhjenduste kohaselt esitas avaldaja 29.12.2020. a Pärnu Maakohtule avalduse puudutatud isiku 30.10.2020. a erakorralise üldkoosoleku tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt 30.10.2020. a erakorralise üldkoosoleku otsuse punkt 1 kehtetuks tunnistamiseks. Avaldus on võetud menetlusse (tsiviilasi nr 2-20-19116). 16.02.2021. a esitas avaldaja Pärnu Maakohtule avalduse korteriühistu 18.12.2020. a erakorralise üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks. Avaldus on võetud menetlusse (tsiviilasi nr 2-21-2528).
3.26.07.2021. a korteriühistu üldkoosoleku päevakorra 5. punkti kohaselt oli üldkoosoleku päevakorras ülevaate andmine avaldajaga seotud kohtuasjadest. Üldkoosoleku otsuse eelnõust nähtub, et korteriühistu juhatus ja kohtus esindav jurist ei saa olla kindlad Boston Invest OÜ kaebuste kohtus rahuldamises või mitterahuldamises, mistõttu tegi juhatus üldkoosolekule ettepaneku anda kohtule esitamiseks täiendav kinnitus korteriühistu 30.10.2020. a ja 18.12.2020. a erakorraliste üldkoosolekute otsustele. 26.07.2021. a võttis korteriühistu üldkoosolek vastu otsuse anda täiendav kinnitus korteriühistu 30.10.2020. a ja 18.12.2020. a erakorraliste üldkoosolekute otsustele, kuid nendel üldkoosolekutel arutatud 26.07.2021. a üldkoosolekul sisuliselt ei arutatud.
4.29.12.2020. a kohtule esitatud avalduses palus avaldaja tuginedes KrtS § 29 lg-le 1 tuvastada korteriühistu 30.10.2020. a erakorralise üldkoosoleku otsuse tühisus; alternatiivselt tunnistada kehtetuks 30.10.2020. a erakorralise üldkoosoleku otsuse punkt 1, põhjusel, et korteriühistu 30.10.2020. a erakorralise üldkoosoleku protokollis märgitud üldkoosoleku otsuse punkt 1 erineb üldkoosolekul tegelikkuses otsustatust ja et koosoleku protokollis märgitud, väidetavalt üldkoosoleku poolt vastuvõetud otsus, ei kajasta korteriomanike poolt üldkoosolekul avaldatud tegelikku tahet. 30.10.2020. a korteriühistu erakorraline üldkoosolek arutas päevakorrapunktis nr 1 märgitud hooldustasude muutmise küsimust. Korteriomanikele ei selgitatud, milliseid kulusid hooldustasu sisaldab ja üldkoosolekul vastuvõetud otsus hooldustasu küsimuses oli
2-21-15108 ebaselge ja ei ole täidetav. Korteriomanikele ei selgitatud ka, millega on selline hooldustasu tariifi tõstmine põhjendatud. Üldkoosolekule ei esitatud põhjendust, miks juhatuse liikme poolt soovitud hoolduskulu suurus on tema arvates mõistlik, ei kaalutud küsimust, kas selline hooldustasu suurus võib kahjustada korteriomanike õigustatud huvisid. Ka ei pandud üldkoosolekule hääletamiseks küsimust (seega ei võetud vastu otsust), millisest kuupäevast uus hooldustasu tariif kehtima hakkab. Asjaolu, et erakorralise üldkoosoleku protokolli punktis 1 märgitud otsust remondifondi osamaksu kehtestamise küsimuses ei ole tegelikkuses 30.10.2020. a üldkoosolekul arutatud ega otsust vastu võetud, tõendab 10 korteriühistu liikme poolt korteriühistu juhatusele esitatud vaie. Seega polnud erakorralise üldkoosoleku otsuse vastuvõtmisel tegemist pelgalt protseduurireeglite rikkumisega, nagu 26.07.2021. a otsuse p 5 eelnõus on korteriomanikele esitanud juhatus.
5.18.12.2020. a toimus korteriühistu erakorraline üldkoosolek. 16.02.2021. a esitas avaldaja kohtule avalduse korteriühistu 18.12.2020. a erakorralise üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks, sest üldkoosolekul otsustati küsimusi, mis polnud kajastatud üldkoosoleku kutses märgitud päevakorras ja olid koosolekul osalenutele üllatuslikud. Avaldaja tugines MTÜS § 201 lg-le 5, mis sätestab, et küsimuse, mida ei olnud eelnevalt üldkoosoleku päevakorda võetud, võib päevakorda võtta, kui üldkoosolekul osalevad kõik mittetulundusühingu liikmed, või vähemalt 9/10 üldkoosolekul osalevate liikmete nõusolekul, kui üldkoosolekul osaleb üle poole mittetulundusühingu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suuremat osalusnõuet. Avaldaja on 16.02.2021. a kohtule esitatud avalduses viidanud, et 18.12.2020. a erakorralise üldkoosoleku otsus on vastuolus seadusega põhjusel, et korteriomanike hääled loeti kokku valesti. Seega polnud 18.12.2020. a erakorralise üldkoosoleku otsuse vastuvõtmisel tegemist pelgalt protseduurireeglite rikkumisega, nagu 26.07.2021. a otsuse p 5 eelnõus on korteriomanikele esitanud juhatus.
6.26.07.2021. a võttis korteriühistu üldkoosolek vastu otsuse, mille p 5 (ülevaade Boston Invest OÜ-ga seotud kohtuasjadest) kohaselt otsustati anda täiendav kinnitus korteriühistu 30.10.2020. a ja 18.12.2020. a erakorraliste üldkoosolekute otsustele. Otsuse eelnõus on märgitud, et juhatuse ja esindaja seisukoht on, et üldkoosolekute läbiviimisel ei ole protseduurireegleid oluliselt rikutud ja et Boston Invest OÜ on kohtule avaldusi esitades põhjustanud asjatu kohtuskäimise ja et kuna korteriühistu juhatus ja kohtus esindav jurist olla kindlad Boston Invest OÜ kaebuste kohtus rahuldamises või mitterahuldamises ja seetõttu tegi juhatus üldkoosolekule ettepaneku anda kohtule esitamiseks täiendav kinnitus korteriühistu 30.10.2020. a ja 18.12.2020. a erakorraliste üldkoosolekute otsustele. Seega polnud 30.10.2020.a ega 18.12.2020. a erakorralise üldkoosoleku otsuste vastuvõtmisel tegemist pelgalt protseduurireeglite rikkumisega, nagu 26.07.2021. a otsuse p 5 eelnõus on korteriomanikele esitanud juhatus. Selline juhatuse poolt esitatud käsitlus on korteriomanikke eksitav ja korteriomanikud ei pruukinud täpselt mäletada ega saada aru, milline oli erakorraliste üldkoosolekute otsuste täpne sisu, mida nad kinnitasid.
7.Tahteavalduse ja ka otsuse objektiivse sisu väljaselgitamisel lähtutakse tõlgendamisel sõnadele või tegudele antavast üldlevinud tähendusest. Määrav on tahteavalduses või otsuses väljendatud tahe. 26.07.2021. a otsusest nähtub, et otsus on sõnastatud kui varasemate, 30.10.2020. a ja 18.12.2020. a erakorraliste üldkoosolekute otsuste kinnitamine: „Anda täiendav kinnitus korteriühistu 30.10.2020. a ja 18.12.2020. a erakorraliste üldkoosolekute otsustele“. 26.07.2021. a üldkoosoleku otsusest ei ole võimalik välja lugeda, millist tagajärge otsusega soovitakse saavutada. Tegemist ei ole uue samasisulise otsusega, millel oleks iseseisev õigusjõud ja mille kehtivus ei sõltu sellest, et esimene otsus võib osutuda tühiseks. TsÜS § 84 lg 3 esimene lause sätestab, et kui tehingu tühisuse kaasa toonud asjaolu on ära langenud, võib tehingu teinud isik avaldada, et ta soovib tehingu kehtivust (kinnitamine). Avaldaja on
2-21-15108 seisukohal, et 30.10.2020. a ja 18.12.2020. a erakorraliste üldkoosolekute otsuste tühisuse kaasatoonud asjaolud ei ole ära langenud.
8.MTÜS § 24 reguleerib üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise küsimust. MTÜS § 24 lg 2 näeb ette, et otsuse kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda, kui üldkoosolek on otsust uue otsusega kinnitanud ja uue otsuse suhtes ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud tähtaja jooksul esitatud lõikes 1 nimetatud hagi. KrtS § 20 lg 1 kohaselt võetakse käesoleva seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused vastu korteriomanike üldkoosolekul. Korteriühistu jätab tähelepanuta, et vastavalt KrtS § 20 lg-le 1 kohaldatakse korteriomanike üldkoosolekule lisaks Korteriomandi- ja korteriühistuseadus sätestatule MTÜS § 19 lg 1 punktides 1–5, §-des 20 ja 201, § 21 lõikes 31 ja lõigetes 6–9, § 22 lõigetes 1 ja 11, § 23 lõigetes 1 ja 2 ning §-s 25 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut. Eeltoodust nähtub, et korteriomanike üldkoosolekule ei kohaldu MTÜS § 24 lg 2. Seega ei näe Korteriomandi- ja korteriühistuseadus ette võimalust üldkoosoleku otsuse uue otsusega kinnitamist. Avaldaja vaidlustab korteriühistu 26.07.2021. a üldkoosoleku otsuse p 5 ja taotleb p 5 tühisuse tuvastamist või alternatiivselt tühistamist. Avaldaja on seisukohal, et ta on esitanud kohtule avaldused 30.10.2020. ja 18.12.2020. a erakorraliste üldkoosolekute otsuste vaidlustamiseks põhjendatult. Kuigi seadus ei näe ette võimalust tühiseid üldkoosolekute otsuseid uue otsusega kinnitada, esitab avaldaja, vältimaks võimalust, et tekiks olukord, kus avaldaja poolt vaidlustatud otsuste kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda, kuna üldkoosolek on otsused uue otsusega kinnitanud, avalduse 26.07.2021. a korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühiseks tunnistamiseks või alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks.
9.03.03.2022. a esitas avaldaja Pärnu Maakohtule 24.09.2021. a esitatud avalduse nõude täpsustuse, mille kohaselt palus tuvastada korteriühistu Mereranna tee 2, registrikood 80034390, 26.07.2021. a üldkoosoleku otsuse p 5 tühisus või alternatiivselt tunnistada kehtetuks korteriühistu Mereranna tee 2, 26.07.2021. a üldkoosoleku otsuse punkt 5 ning jätta menetluskulud korteriühistu kanda. Puudutatud isiku seisukoht
10.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda. Avaldaja kirjeldab 30.10.2020. a ja 18.12.2020. a erakorraliste üldkoosolekute otsuseid oma vaatevinklist. Puudutatud isik leiab, et selles kohtuasjas (2-21-15108) ei ole vajalik varem teistes tsiviilasjades esitatud arvamust täiendavalt selgitada. Puudutatud isik on seisukohal, et korteriühistu üldkoosolek on oma otsuste tegemisel sõltumatu, kui otsuste vastuvõtmisel ei minda vastuollu seadusega. Korteriühistu liikmetele esitati kõik eelnõud tutvumiseks enne üldkoosoleku toimumist seaduses ette nähtud aja jooksul ja vaidlustatud otsuse preambulis kirjeldati Boston Invest OÜ ning korteriühistu vahel toimuvaid kohtuvaidlusi. Kuna kohtuvaidlused on seotud korteriühistu poolt kantavate õigusabi kuludega, pidas juhatus oluliseks korteriühistu liikmeid asjast informeerida ja saada läbi üldkoosoleku otsuse liikmetelt ka seisukoht avaldaja vaidlustatud 30.10.2020. a ja 18.12.2020. a erakorraliste üldkoosolekute otsuste suhtes. Vaidlustatud otsus nr 5 võeti vastu hääletustulemusega. Poolt anti 11 häält, vastu 4 häält ja erapooletuid oli 2. Seega andis korteriühistu liikmete valdav enamus ka tagantjärele toetuse eelmise aasta oktoobris ja detsembris toimunud üldkoosolekute otsustele ning kaudselt ka heakskiidu juhatuse tegevusele.
11.Avaldaja postitas korteriühistu liikmetele enne üldkoosoleku toimumist 19.07.2021. a kirjaga vastuväite juhatuse tegevusele, milles on esitatud mitmeid valesid seisukohti. Näiteks punktis 2.1.1 esitab avaldaja eksitava seisukoha juhatuse poolt läbiviidud küsitluse kohta. Küsitluse variandid A ja B sisaldasid tegelikult küsimust otsuse rakendamise kohta kas
2-21-15108 oktoobrist või novembrist 2020. Punkti 2.1.2 lõpuosas esitab avaldaja valeväite, et tema poolt kohtus vaidlustatud erakorraliste üldkoosolekute otsused ei ole jõustunud. Samuti on punktis 2.2 esitatud valeväited nagu oleks MV 14.12.2020. a otsusega juhatusest tagasi kutsutud (sel ajal ei ole korteriühistu üldkoosolekut toimunud ja ühelgi muul toimunud üldkoosolekul ei ole MV tagasikutsumist arutatud). Punktis 2.3 väidetakse eksitavalt, et 18.12.2020. a üldkoosoleku otsus H tagasikutsumise osas ei ole jõustunud ning käesoleval ajal on ta endiselt juhatuse liige. Enne 26.07.2021. a üldkoosoleku toimumist avaldaja poolt korteriühistu liikmetele saadetud kiri ei ole üldkoosoleku punkti 5 hääletustulemuste kohaselt üldkoosolekut veennud.
12.Avaldaja poolt vaidlustatud korteriühistu 26.07.2021. a otsusega ei ole piiratud korteriühistu liikmete õigusi ega pandud mingeid kohustusi. Sisuliselt vaidlustab KH oma kohtus käikudega remondifondi maksed, arvates, et remondifondi pole makseid vaja teha, olgugi, et seda nõuab KrtS § 35 lg 2 p 5, mille kohaselt luuakse korteriomandi kaasomandi tavapärase valitsemise korras ka kohase suurusega remondifond. Boston Invest OÜ ja EH, kelle korteris KH elab, on viimastel kuudel (vastavalt 3 ja 4 kuud) maksnud korteriühistu arveid ettenähtust väiksemas summas, mis kattuvad remondifondi maksetega suurusega. Varasemaid arveid, mis sisaldavad tasu remondifondi, on avaldaja aktsepteerinud. Juunis 2021 pani KH kõikide korteriühistu liikmete postkasti üleskutse mitte tasuda makseid remondifondi. Peale Boston Invest OÜ ja EH rohkem võlglasi korteriühistul ei ole. Otsused, mis on vastu võetud 30.10.2020. a ja 18.12.2020. a erakorraliste üldkoosolekute poolt, on realiseerunud ja korteriühistu liikmete poolt faktiliselt heaks kiidetud.
13.Kui KH oli korteriühistu juhatuses, ei eksisteerinud korteriühistul majanduskava ega eraldiseisvat remondifondi. Sellel kümnekonna aasta pikkusel perioodil ja ka 30.10.2020. a erakorralise üldkoosoleku toimumise ajal oli praktikas korteriühistu remondifond osa hooldustasust. KH juhitud juhatus on ilmselt järginud 29.06.1998. a üldkoosoleku poolt kehtestatud kodukorda, mille punkti 3.8 kohaselt ühistu kohustuste hulka kuuluvad hooldustööd finantseeritakse hooldustasu koosseisu lülitatud vahendite arvelt ning remonditööd finantseeritakse hooldustasu koosseisus remondiks kogutavate vahenditega. Remondifondi tegelik suurus oli seetõttu varjatud ning ei olnud võimalik kontrollida rahade kulutamist. Neid asjaolusid on puudutatud isik kirjeldanud kohtuasjades 2-20-19116 ja 2-21-2528. Aastast 1998 pärit kodukord on ammu seadusega vastuolus ja seda ei oleks enam tohtinud järgida. Avaldaja on kõikide korteriühistu vastu algatatud kohtuasjadega ja oma tegevusega sisuliselt võidelnud eraldiseisva remondifondi loomise ja regulaarsete remondifondi maksete vastu. KH juhtimistaset iseloomustab korteriühistu üldkoosoleku protokoll 20.08.2020. a, mille kohaselt kinnitas üldkoosolek küll eelmise aasta majandusaasta aruande ja valis 2 uut juhatuse liiget, kuid ei kinnitanud majanduskava ega moodustanud eraldiseisvat remondifondi nagu juba aastaid on nõudnud seadus. Kui eelmisel sügisel oli vaja tõsta hooldustasusid ja koos sellega teha makseid sisulisse remondifondi, hakkas H teistele juhatuse liikmetele vastu töötama. Tänu ebaõnnestunud võltsimisele kaotas ta koha juhatuses (asjaolud on kirjeldatud kohtuasjas 2-212528 kohtule esitatud vastuses). Maakohtu määrus ja põhjendused
14.Pärnu Maakohus jättis 07.11.2022. a määrusega avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda, määras puudutatud isiku hüvitatavate menetluskulude suuruseks 570 eurot ning mõistis nimetatud summa avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja, määrates, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist alates lahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
2-21-15108
15.Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt leidis kohus, et esitatud avaldus tuleb jätta rahuldamata. Pooled vaidlevad küsimuses, kas 26.07.2021. a üldkoosoleku otsuse punkti 5 otsus võib olla tühine, kuna rikuti oluliselt üldkoosoleku kokkukutsumise korda, sest päevakord oli sõnastatud ebaselgelt (pealkiri ja sisu ei olnud kooskõlas) ning ettevalmistatud eelnõu juurde ei olnud lisatud otsusega heakskiidetavaid 30.10.2020. a ja 18.12.2020. a erakorraliste üldkoosolekute otsuseid. Samuti leiab avaldaja, et asjaolu, et korteriühistu juhatus ei ole üldkoosolekul käsitlenud tema 19.07.2021. a vastuväidet, on üldkoosoleku läbiviimise korra rikkumine.
16.Korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtetust käsitleb korteriomandi- ja korteriühistuseadus ning selles viidatud ulatuses tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS). KrtS § 29 lg 1 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. KrtS 29 lg 2 teisest lausest tulenevalt kohaldatakse korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtetusele tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut. Juriidilise isiku organi otsuse kehtetust sätestava TsÜS § 38 lg 1 esimese lause järgi võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. TsÜS § 38 lg 2 esimese lause kohaselt on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Riigikohtu selgitusel tuleb viidatud sätet mõista nii, et kui otsus tehakse koosolekul, siis toob tühisuse kaasa koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 2-1713391, p 35). Samal ajal ei saa kohaldada TsÜS § 38 lõiget 1 ja lõiget 2. Kui juriidilise isiku organi otsus on TsÜS § 38 lõike 2 järgi tühine, ei saa enam kohaldada sama paragrahvi esimest lõiget (Riigikohtu määrus nr 3-2-1-187-12, p 14, Riigikohtu otsus nr 2-16-19017, p 17.2). KrtS ei näe otsuse tühisusele ja kehtetuks tunnistamisele ette eelnevalt kirjeldatust erinevat võimalust. Seega kehtib korteriomanike üldkoosoleku otsuste puhul sama põhimõte: tühist otsust ei saa kehtetuks tunnistada. Eelöeldust tulenevalt tuleb esmalt kontrollida, kas korteriühistu üldkoosoleku otsuse vaidlusalune punkt on tühine. Kui tühisuse alus esineb, siis pole kehtetust vaja enam kontrollida.
17.TsÜS § 38 lg 2 järgi peab tühisuse aluse sätestama seadus. KrtS § 29 lg 1 järgi on korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõuete oluline rikkumine koosolekul vastu võetud otsuste tühisuse alus. Koosoleku kokkukutsumise korda käsitlevad peamiselt KrtS § 20 lõige 4 ning sama paragrahvi esimese lõike kaudu kohalduvad MTÜS § 20 lõiked 5–7. KrtS § 29 lg 1 sõnastuse järgi peab koosoleku kokkukutsumise korra rikkumine olema oluline. Rikkumine on oluline, kui see takistab korteriomanikul koosolekuks ette valmistuda ja informeeritult hääletada (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-10-17, p 13). Nimetatud takistusi võivad eelkõige põhjustada liiga lühike etteteatamise aeg või otsustamisele tulevate teemade ebapiisav avaldamine.
18.Käesoleval juhul on vaidluse all otsustatavate teemade ebapiisava selgitamise küsimus. Korteriomanike üldkoosoleku otsus võib olla kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu tühine, kui otsustati küsimust, mis ei olnud märgitud varem teatatud päevakorras. Siinjuures tuleb päevakorda ja otsuseid võrrelda lähtudes sellest, kuidas mõistlik korteriühistu liige pidi aru saama, millised küsimused selle päevakorrapunkti juures võivad otsustamist vajada (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-181-12, p 14). Avaldaja väidab, et kuna päevakorrapunkt
2-21-15108 5 oli sõnastatud „ülevaade Boston Invest OÜ-ga seotud kohtuasjadest“, aga otsustati 30.10.2020. a ja 18.12.2020. a erakorraliste üldkoosolekute otsuste heakskiitmine, siis oli korteriühistu liikmete arusaamine otsustatavast küsimusest ebapiisavalt lahti seletatud. Samuti leiab avaldaja, et mõistlik korteriühistu liige ei pea mäletama pool aastat varem vastu võetud otsuseid, seega pidanuks heakskiitmist vajavad otsused olema lisatud otsuse punkti 5 eelnõule.
19.Kohus leiab, et kuna korteriühistu juhatus edastas üldkoosoleku päevakorraga koos kavandatavate otsuste eelnõud, siis pidi korteriühistu liige ka mõistma, millises küsimuses neilt otsustust soovitakse. Kohus möönab, et kuigi inimesed ei pruugi alati poole aasta taguseid sündmusi mäletada, siis antud juhul on see vähetõenäoline, kuna tegu on kahes kohtuvaidluses vaidlustatavate otsustega, mis on korteriühistu igapäevategevuses ebatavaline sündmus. Kohus leiab, et sellised vaidlused on piisavalt erakordsed, et olla ka 7 kuu möödumisel meeles, eriti kui arvestada, et tegu on väikesearvulise liikmeskonnaga korteriühistuga (18 korteriomandit). Lisaks on üldkoosoleku kutse saadetud piisava etteteatamisega, et korteriühistu liikmetel oleks võimalik varasemaid otsuseid üles otsides mälu värskendada. Samuti on lisatud kutsele võimalus soovi korral dokumentidega tutvuda juhatuse liikme MV juures ehk juhul, kui korteriühistu liikmel olnuks vajadus (näiteks põhjusel, et ta ei suuda leida kõnealuseid otsuseid) täiendavalt uurida varasemaid otsuseid, saanuks ta seda enne üldkoosolekut teha. Seega oli mõistlikul korteriühistu liikmel võimalus olla igati informeeritud otsuse sisust ja taustast, korteriühistu oli üldkoosoleku korraldamisel andnud piisavalt selgitusi ning lisavõimalusi teabe saamiseks. Sama kinnitab ka asjaolu, et 14.09.2022. a toimunud kohtuistungil kinnitas puudutatud isiku esindaja, et üldkoosolekul ei esitanud ükski korteriühistu liige selgitustaotlusi ega küsimusi, ning istungil kohal viibinud avaldaja (kes üldkoosolekul isiklikult osales) ja ta esindaja ei lükanud nimetatud väidet ümber. Seega ei ole kohtu hinnangul antud olukorras Saaremaa vald, Kudjape alevik, Mereranna tee 2 korteriühistu 26.07.2021. a üldkoosolekut kokku kutsudes oluliselt koosoleku kokkukutsumise korda rikkunud ning otsuse punkt 5 ei ole KrtS § 29 lõike 1 alusel tühine.
20.Läbi KrtS § 29 lg 2 teise lause kohalduva TsÜS § 38 lg 1 esimese lause järgi võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. KrtS ei sisalda erisätteid korteriomanike üldkoosoleku otsuse kehtetuse aluste kohta ja korteriomanike üldkoosoleku otsuse kehtetusele ei kohaldu MTÜS sätted. KrtS § 29 lg 2 teise lause kohaselt kohaldatakse korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtetusele tsiviilseadustiku üldosa seadust. KrtS § 29 lg 2 teise lause kaudu kohaldub ka TsÜS § 38 lg 4 teine lause, mis näeb ette, et organi liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. KrtS seletuskiri kinnitab, et seadusandja ei ole soovinud MTÜS sätetele viitamisest loobudes loobuda vastuväite esitamise nõudest. Korteriühistu organite ja juhtimise regulatsiooni uuendades loobuti viitamast neile MTÜS sätetele (§-d 24 ja 241, § 27 lg-d 1–3), mis otseselt kordavad TsÜS-i regulatsiooni põhjusel, et selles osas kehtivad TsÜS-i sätted (seletuskirja lk 44). Korteriühistu organi otsuse kehtetust reguleeriva § 29 juures on selgitatud, et juriidilise isiku organi otsuse kehtetust, s.t nii selle kehtetuks tunnistamist kui ka tühisuse tuvastamist reguleerib üldnormina TsÜS § 38. Esile on toodud, et koosolekul osalenud korteriomanik peaks otsuse vaidlustamise vajadusest olema üldjuhul teadlik juba koosoleku toimumise ajal, sest TsÜS § 38 lg 4 teise lause kohaselt on otsuse kehtetuks tunnistamise eelduseks vastuväite protokollida laskmine (seaduseelnõu SE462 seletuskiri lk 55 ja 57).
21.Kohus üldkoosoleku protokollist avaldaja vastuväidet ei tuvasta. Avaldaja heidab puudutatud isikule ette, et kuigi ta esitas vastuväite kirjalikult kõigile korteriühistu liikmetele 19.07.2021. a, pannes selle korteriühistu liikmete postkasti, ei käsitletud seda üldkoosolekul. Puudutatud isik leiab, et kuna avaldaja osales üldkoosolekul, ent ei teinud üldkoosolekul
2-21-15108 ettepanekut vastuväite protokollimiseks või käsitlemiseks, samuti kuna vastuväide on tehtud korteriühistu juhatuse tegevusele, mitte konkreetse otsuse kohta, siis ei ole see etteheide asjakohane. Kohus nõustub puudutatud isikuga, sest avaldaja osales kõnealuse otsuse tegemisel viibides isiklikult korteriühistu üldkoosolekul, niisiis oli tal võimalus esitada vastuväide üldkoosoleku koosolekul, samuti oleks pidanud nõudma oma vastuväite protokollimist. Alles seeläbi oleks ta saanud õiguse nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist vastavalt TsÜS § 38 lg 4 teisele lausele. Seega leiab kohus, et KrtS § 29 lg 2 teise lause kaudu kohalduva TsÜS § 38 lg 4 alusel ei saa avaldaja 26.07.2021. a üldkoosoleku otsuse punkti 5 kehtetuks tunnistamist nõuda ning kohus jätab avaldaja alternatiivse nõude rahuldamata. Määruskaebus
22.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ning teha uus määrus, millega tuvastada puudutatud isiku 26.07.2021. a üldkoosoleku otsuse punkti 5 tühisus või tunnistada sama otsus kehtetuks ning jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.
23.Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus määruse tegemisel oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme, jättes avaldaja väidetele vastamata ning vääralt kohaldanud materiaalõiguse norme, eelkõige TsÜS § 38 ja MTÜS § 24.
24.Kaebaja ei nõustu maakohtuga, et üldkoosoleku kokkukutsumisel ei ole selle korda rikutud. Maakohtu loogika kohaselt on korteriomaniku kohustuseks olla informeeritud otsuste sisust ja taustast enne selles päevakorrapunktis hääletamist, pöörduda juhatuse poole, uurida arhiivimaterjale jne ja kui korteriomanik neid võimalusi ei kasuta, ei saa ebaselget päevakorra punkti kohta tehtud ebaselget otsust vaidlustada. Kaebaja leiab, et olukorras, kus päevakorras on punktiks märgitud „Ülevaade“, ei eelda sellise päevakorrapunkti sõnastus muu otsuse tegemist, kui „võtta teadmiseks“, „pöörduda uue esindaja poole“, „jätkata kohtumenetlusega“, mitte otsustada anda heakskiit varasematele ühistu üldkoosoleku otsustele.
25.Päevakorrapunkti ebaselgus jätkus ka otsuse sõnastuses – „Anda täiendav kinnitus 30.10.2020. a ja 18.12.2020. a otsustele. Vastuvõetud otsusest ei saa välja lugeda, millist tagajärge uue otsusega saavutada sooviti: kas tegemist oli heakskiidu või uue otsuse tegemisega, mis pidi kordama varasemaid otsuseid. Korteriühistu selgitas oma seisukohas, et selle otsusega andis enamus kaudselt heakskiidu juhatuse tegevusele. Maakohus ei ole asja arutamisel liikmete tahet välja selgitanud ning on selle jätnud määruses üldse käsitlemata, millega on rikkunud menetlusõigust (eelkõige asja ammendava arutamise põhimõtet). Küsimus oli äärmiselt tähtis, sest sellest sõltus kahe üldkoosoleku otsuste kehtivus ja majandamiskulude edasine kandmine. Lisaks on maakohus jätnud hindamata avaldaja väite, et KrtS ei näe ette võimalust üldkoosoleku otsust uue otsusega kinnitada, sest MTÜS § 24 ei kohaldu.
26.Kaebaja hinnangul on meelevaldne maakohtu järeldus, et majandamiskulude teema ei ole korteriühistu jaoks igapäevane, mille tõttu peavad korteriomanikud kindlasti mäletama, mida varasematel koosolekutel arutati ja ei vaja varasemate otsuste lisamist nende otsuste kinnitamiseks. Seda enam, et nii 30.10.2020. a kui 18.12.2020. a koosolekute päevakorrad koosnesid mitmest erinevast punktist.
27.Kohus tõlgendas valesti TsÜS § 38 lg-t 4 ja MTÜS sätteid, laiendades vaidlustamise piiranguid juriidilise isiku organitest korteriühistu liikmetele. Korteriühistu liikme menetlusõigused ja kohustused peavad olema sätestatud MTÜS-s ja KrtS-s. Korteriomanik tavakodanikuna ei ole kohustatud eeldama, et muudes seadustes on veel sätteid, mis tema õigusi kitsendavad. Kuna korteriühistu liige osaleb koosolekul läbi oma hääle andmise, on loogiline,
2-21-15108 et hääletades konkreetse otsuse vastuvõtmise vastu, väljendab ta oma mittenõustumist, et selline otsus üldse tehakse ning ei pea eraldi vastuväidet esitama.
28.Tegelikult oli avaldaja vastuväide koosolekul esitatud. Avaldaja esitas oma vastuväite kirjalikult enne üldkoosolekul, mida pidid korteriomanikud arutama. Lisaks on protokollis punkti 5 osas protokollitud: „KH leiab, et seda otsuse eelnõu ei saa hääletusele panna“. Vastuväide oli õigesti esitatud juhatuse tegevuse peale, mh ka varasemate otsuste kinnitamise korraldamisel. Seega on maakohus ebaõigesti leidnud, et vastuväidet ei olnud esitatud ning avaldajal oli õigus nõuda kohtus punkti 5 tühisuse tuvastamist või kehtetuks tunnistamist. Menetlusosaliste seisukohad
29.Puudutatud isik leidis, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda. Koos kutsega, kus oli formuleeritud koosoleku päevakord, saadeti ka otsuste eelnõud. Kutse saadeti seaduses ettenähtud ajal. Vaidlustatud otsuse projekt võeti üldkoosolekul vastu muutmata kujul. Sellele ei tehtud ühtegi parandusettepanekut, ka kohal viibinud avaldaja enda poolt. Otsuse projekt sisaldas selgitavat osa. Otsuse projektis viidatud 30.10.2020. a ning 18.12.2020. a erakorraliste koosolekute protokollid olid 2020. aastal pärast koosolekute toimumist korteriühistu liikmetele teadmiseks saadetud. Seega teadsid korteriühistu liikmed väga hästi, mida otsustatakse 5. päevakorrapunktiga. Neil oli piisavalt aega, et üle vaadata varasemad protokollid. Mingeid küsimusi otsuse projektis viidatud varasemate otsuste kohta ei küsitud. Ei küsinud mälu värskendamiseks ka KH. 30.10 ja 18.12.2020. a otsused on endiselt jõus ja realiseeritud. Kohus küll alles menetleb avaldaja soovil nende otsuste õiguspärasust, kuid pole esialgset õiguskaitset kohaldanud. Korteriühistu liikmed on tasunud eelmärgitud üldkoosolekute otsustest tulenevaid remondifondi makseid. Isegi avaldaja ja EH, kelle korteris KH elab, tunnistasid mitu kuud, vastavalt oktoober 2020 kuni mai 2021 ja oktoober 2020 kuni aprill 2021, enda poolt vaidlustatud üldkoosolekute otsuseid remondifondi maksete omapoolse tasumisega. Avaldaja 19.07.2021. a dokument on vastuväide ainult korteriühistu juhatuse tegevusele ega ole vastuväide 26.07.2022. a korralise üldkoosoleku päevakorrapunktile 5 ja sellekohasele otsuseprojektile. 26.07.2021. a üldkoosolekul isiklikult osalenud avaldaja Boston Invest OÜ seaduslik esindaja KH ei palunud enne üldkoosolekut või üldkoosoleku toimumise ajal arutada tema 19.07.2021. a vastuväidet või lisada see vastuväitena üldkoosoleku protokollile. Vastavat taotlust ei esitanud ka ükski teine korteriühistu liige. Kirjast olid teadlikud kõik korteriühistu liikmed, sest see oli H poolt eelnevalt pandud kõikide ühistu liikmete postkastidesse. Küll on üldkoosolekul protokollitud et: „KH leiab, et seda otsuse eelnõud ei saa hääletusele panna“, kuid oma seisukohta ta koosolekul ei põhjendanud ega seostanud ka 19.07.2021. a vastuväitega. Protokollitud repliiki saab käsitada pigem lihtsa vastuseisuna avaldaja huvide ja arusaamisega vastuolus olevale otsuse projektile enne hääletusele asumist. Menetluse edasine käik
30.Pärnu Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
31.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, on seisukohal, et vaidlustatud Pärnu Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuses esitatud väited ei anna määruse tühistamiseks alust. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 21 ja §-le 659 jätab ringkonnakohus
2-21-15108 maakohtu määruse resolutsiooni muutmata ning määruskaebuse rahuldamata, kuid täiendab kohtumääruse põhjendusi vastavalt käesolevale määrusele. Ringkonnakohus nõustub TsMS § 654 lg 6 alusel maakohtu määruses toodud põhjendustega ning sellest tulenevalt põhjendusi ei korda. Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
32.Ringkonnakohtu hinnangul maakohtule materiaalõiguse väär kohaldamine ette heidetav ei ole. Maakohus on kehtiva õiguse alusel õigesti järeldanud, et korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtetust käsitleb korteriomandi- ja korteriühistuseadus ning selles viidatud ulatuses tsiviilseadustiku üldosa seadus ja mittetulundusühingute seadus, eelkõige KrtS § 20 lg 4, KrtS § 29 lg-d 1 ja 2, TsÜS § 38 lg-d 1 ja 2 ning MTÜS § 20 lg-d 5–7.
33.Nii vaidlustatud otsuse tegemise ajal (26.07.2021. a) kehtinud kui käesolevalt kehtiv KrtS § 29 lg 2 sätestab, et korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses ning muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega. Eeltoodust tulenevalt ei ole maakohus eksinud, kui asus seisukohale, et asjas kuulub kohaldamisele ka TsÜS § 38 lg 4 teine lause, mis sätestab, et organi liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele.
34.Määruskaebuse väide, et korteriühistu liikme menetlusõigused ja kohustused peavad olema sätestatud üksnes MTÜS-s ja KrtS-s, on sisuliselt etteheide seonduvalt õigusloomega ja tuleks adresseerida seadusandjale, mitte õigusemõistmise ja õiguse kohaldamisega tegelevale kohtule. Määruskaebuse esitaja väide, et korteriomanik ei ole kohustatud eeldama muudes seadustes tema õigusi kitsendavate sätete olemasolu, on eeltoodust tulenevalt ainetu. Ringkonnakohus juhib ka tähelepanu, et TsÜS § 38 lg 4 teises lauses sätestatud põhimõte on juriidiliste isikute organi otsuste kehtetuks tunnistamisega seoses olnud õigusloomes läbivaks ja sellisena sätestatud mh vaidlusaluse otsuse tegemise ajal ka MTÜS § 24 lg 3 teises lauses.
35.Nõustuda ei saa määruskaebuse väitega, et tegelikult oli avaldaja vastuväide koosolekul esitatud. Ringkonnakohtu hinnangul tuleneb ainuüksi TsÜS § 38 lg 4 teise lause mõttest endast selgelt see, et vastuväide tuleb juhul, kui organi liige soovib tugineda juriidilise isiku organi otsuse kehtetusele, igal juhul lasta dokumenteerida.
36.Ka õigusteoorias on viidatud sättega seoses selgitatud, et kui soovitakse esitada vastuväide üksnes teatud kindlale otsusele, tuleb sellest vastuväite esitamisel selgelt teada anda. Vastuväitena on käsitletav organi liikme eraldi tahteavaldus mis tahes sõnastuses, millest nähtub, et ta ei nõustu otsusega (nt peab otsust seadusega vastuolus olevaks, tühiseks, kehtetuks, õigusvastaseks jms). Vastuväite eesmärk on tagada õiguskindlus sellega, et anda koosolekul osalevatele teistele organi liikmetele teada hääletustulemustega mittenõustumisest ning kavatsusest nimetatud otsus hiljem vaidlustada. Vastuväitena otsusele ei ole käsitletavad enne otsuse vastuvõtmist esitatud protestid või mittenõustumised. Vastuväitena ei ole käsitletav otsuse vastu hääletamine. (vt TsÜS kommenteeritud väljaanne 2010, p 3.3.1.).
37.Kohtupraktika kohaselt võib organi liige otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele (vt nt RKTKm 09.10.2013. a, 3-2-1-9513, p 11; RKTKo 05.06.2019. a, 2-16-19017, p 35 ) ning seda põhimõtet on kohaldatud ka korteriühistu liikme poolt esitatud üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõude lahendamisel (vt nt RKTKo 27.03.2013. a, 3-2-1-16-13, p 16).
2-21-15108
38.Eeltoodust tulenevalt ei saa ringkonnakohtu hinnangul TsÜS § 38 lg 4 teises lauses sätestatud vastuväitena tõlgendada ei avaldaja poolt enne 26.07.2021.a üldkoosolekut 19.07.2021. a esitatud vastuväidet ega ka vahetult enne 26.07.2021. a üldkoosoleku päevakorra punktis 5 märgitud küsimusega seoses otsustama asumist esitatud avaldust selle kohta, et seda otsuse eelnõud ei saa hääletusele panna, samuti ka avaldaja poolset vastu hääletamist vaidlusalusele otsusele. Asjaolule, et koosoleku läbiviija või protokollija on jätnud avaldaja vastuväite hoopiski protokollimata, määruskaebuses tuginetud ei ole. Arvestades eeltoodut on maakohus seega õigesti järeldanud ka seda, et kuna vastuväite tuvastamine üldkoosoleku protokollist võimalik ei ole, ei saa avaldaja vaidlusaluse otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda.
39.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus eksinud materiaalõiguse kohaldamisel ka osas, milles leidis, et 26.07.2021. a üldkoosoleku kokkukutsumisel ei ole selle korda rikutud. Üldkoosoleku kokkukutsumise kord hõlmab üldjuhul neid toiminguid, mis tehakse enne koosolekut ja mis peavad tagama liikmele võimaluse koosolekul osaleda ja seal informeeritult hääletada. Põhimõte, et kõigile liikmetele tuleb enne koosolekut anda võimalus tutvuda dokumentidega, mille kinnitamist koosolekul otsustama hakatakse, kohaldub ühtmoodi kõigi eraõiguslike juriidiliste isikute organite otsuste tegemisel (vt RKTKo 03.03.2021. a, 2-1713391, p 37).
40.Praegusel juhul nähtub tsiviilasja materjalidest see, et 26.07.2021. a üldkoosoleku päevakorraga koos edastati puudutatud isiku liikmetele (sh avaldajale) ka vaidlusaluse otsuse eelnõu, millest nähtub nii selle küsimuse päevakorda paneku põhjendus, kui hääletamisele tulev otsustus (tlk 7). Eeltoodust tulenevalt nõustub ringkonnakohus maakohtu seisukohaga, et üldkoosoleku päevakorra ja vaidlusaluse otsuse eelnõuga tutvudes pidi iga puudutatud isiku liige, sh avaldaja, aru saama, millises küsimuses millist otsustust soovitakse. Kuna puudutatud isiku liikmetele on olnud tagatud võimalus üldkoosolekul informeeritult hääletada, ei ole vaidlusaluse otsuse tühisus tuvastatav.
41.Määruskaebuse esitaja arvamusega, et olukorras, kus päevakorras on punktiks märgitud „Ülevaade“, ei eelda sellise päevakorrapunkti sõnastus muu otsuse tegemist, kui „võtta teadmiseks“, saanuks nõustuda vaid juhul, kui vaidlusaluse otsuse eelnõud ei oleks puudutatud isiku liikmetele enne üldkoosoleku toimumist saadetudki. Sellisel juhul oleks päevakord osutunud puudulikuks, mis toonuks kaasa otsuse tühisuse (vt RKTKo 08.04.2008. a, 3-2-1-2208, p 11).
42.Määruskaebuse esitaja järeldus, nagu oleks maakohus asunud seisukohale, et vaidlustada ei saa ebaselge päevakorra alusel tehtud ebaselget otsust, kui korteriomanik ei ole eelnevalt näidanud juhatusele üles aktiivset huvi eelseisvate otsustega seonduvalt, on meelevaldne. Vaidlustatud määruse õiguslikest põhjendustest ei ole midagi sellist järeldada võimalik. Samuti ei ole maakohus asunud seisukohale, et korteriomanik peab kindlasti mäletama, mida varasematel koosolekutel arutati. Maakohus on hoopis möönnud, et kuigi inimestel ei pruugi olla meeles poole aasta tagused sündmused, saab praegusel juhul pidada ebatõenäoliseks, et puudutatud isiku liikmed ei mäletaks, millised üldkoosolekutel vastu võetud otsused on kohtus vaidlustatud.
43.Määruskaebuse esitaja näib maakohtule ette heitvat ka üldist seisukohta, et korteriomanik võiks oma omandiga seonduvaga kursis olla. Seoses sellega peab ringkonnakohus vajalikuks juhtida tähelepanu, et KrtS § 1 lg 1 ja § 34 lg-te 1 ja 2 kohaselt on korteriomand eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. Korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes. Korteriomandite kaasomandi osa eset
2-21-15108 valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu. KrtS §-d 30 ja § 31 sätestavad korteriomanikule nii õigused kui kohustused. Eeltoodu alusel ei ole maakohtu seisukoht olnud ekslik ka selles, et korteriomandi omanikuks olekuga kaasneb eelduslikult ka huvi olla kursis enda (korteri)omandiga seonduvaga, eelkõige korteriühistu liikmete poolt vastu võetud otsustustega.
44.Määruskaebuse esitaja heidab maakohtule ette ka erinevaid menetlusõiguse normide rikkumist, millega ringkonnakohus nõustub osaliselt.
45.Esmalt heidab kaebaja ette, et kohus jättis hindamata avaldaja väite, et KrtS ei näe ette võimalust üldkoosoleku otsuse uue otsusega kinnitamist. Ringkonnakohus nõustub selle etteheitega osaliselt ning kõrvaldab maakohtu minetuse määruskaebemenetluses, täiendades vaidlustatud määruse õiguslikke põhjendusi järgnevalt (p 45.1).
45.1.Kohtule esitatud avalduses on avaldaja väitnud ka seda, et KrtS ei näe ette võimalust üldkoosoleku otsuse uue otsusega kinnitamist, kuna MTÜS § 24 lg 2 ei kohaldu. Kohus selgitab, et avaldaja tõlgendus ja arusaam on ekslikud. Nagu kohus eespool viitas, lahendatakse korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue KrtS § 29 lg-le 2 kohaselt kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega. TsÜS § 38 lg 5 teise lause kohaselt ei saa otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda, kui organ on selle uue otsusega kinnitanud ja uue otsuse suhtes ei ole eelmises lauses nimetatud tähtaja jooksul esitatud käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud hagi. Eeltoodust tuleneb kohtu hinnangul see, et kehtiva õiguse kohaselt on lubatav ka korteriühistu üldkoosoleku otsuse uue otsusega kinnitamine.
46.Määruskaebuse esitaja etteheide maakohtule seonduvalt asja ammendava arutamise põhimõtte rikkumisega jääb ringkonnakohtule aga arusaamatuks, arvestades, et 14.09.2022. a istungi protokollist nähtuvalt on avaldaja vastuseks maakohtu küsimusele seoses ettepanekutega edasise menetluse osas avaldanud, et tema hinnangul on asja arutatud ammendavalt ning lõplike seisukohta kohaselt aru saanud, et põhimõtteliselt lahendati (vaidlusaluse) otsusega juhatuse enda muret, sest juhatus tahtis kindlustunnet, et saab kohtumenetlustega edasi minna, raha kulutada ja mh avaldaja raha (tlk 122). Vaatamata eeltoodule on ringkonnakohus seisukohal, et maakohtu poolseid rikkumisi seonduvalt TsMS § 348 lg-s 2 ja § 435 lg-s 1 sisalduva asja ammendava arutamise põhimõttega tuvastada võimalik ei ole. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on maakohus asjas läbi viinud kolm kohtuistungit ja selgitanud mh välja vaidlusaluse otsuse eesmärgi.
47.Määruskaebuse esitaja heidab maakohtule ette ka seda, et kohus ei ole käsitlenud küsimust sellest, et vaidlusalusest otsusest ei ole võimalik aru saada, millist tagajärge uue otsusega saavutada sooviti. Ringkonnakohus nõustub selle etteheitega ja kõrvaldab maakohtu poolse rikkumise, täiendades vaidlustatud määruse õiguslikke põhjendusi järgnevalt (p 47.1.- 47.5).
47.1.Avaldaja on esitanud ka väite, et vaidlusalusest otsusest ei ole võimalik aru saada, millist tagajärge uue otsusega saavutada sooviti: kas tegemist oli kinnitusega või uue otsuse tegemisega, mis pidi kordama varasemaid otsuseid vaidlusaluse otsuse näol ei ole tegemist uue otsusega. Avaldaja on seisukohal, et tegemist ei ole uue otsusega.
47.2.Kohus on asjas korraldatud ärakuulamise tulemusena seoses vaidlusaluse otsuse eesmärgi väljaselgitamisega saanud puudutatud isikult järgmised selgitused: kuna kohtuvaidlused on seotud korteriühistu poolt kantavate õigusabikuludega, pidas juhatus oluliseks korteriühistu
2-21-15108 liikmeid asjast informeerida ja saada läbi üldkoosoleku otsuse liikmetelt ka seisukoht avaldaja vaidlustatud erakorraliste üldkoosolekute otsuste suhtes (tlk 23); korteriühistu liikmete valdav enamus andis tagantjärele toetuse eelmise aasta oktoobris ja detsembris toimunud üldkoosolekute otsustele ja kaudselt ka heakskiidu juhatuse tegevusele (tlk 23 pöördel); juhatus esitas eelnõu andmaks infot asjade käigust (tlk 120); otsusega kinnitati varasemad otsused, otsusega ei ole piiratud korteriühistu liikmete õigusi ega pandud neile kohustusi ehk otsus ei kahjusta korteriühistu tegevust (tlk 120 pöördel); eesmärgiks oli anda täiendav ülevaade korteriühistu liikmetele, et käimas on kohtuistungid. Vaja on anda ka kindlustunnet korteriühistu juhatusele, et nad on õigel teel, et tegelevad õige asjaga. See oli ka majanduspoliitiline sisu. Juhatus vajas kindlustunnet, et minna kohtuasjadega edasi ja seetõttu palus juhatus korteriühistu seisukohta selles suhtes (tlk 121); täiendav kinnitus oli vajalik, et ei oleks tunnetatav korteriühistu liikmete ebakindlust kohtuasjade tõttu ja et juhatus teaks kuidas eluga edasi minna (tlk 121 pöördel).
47.3.Eelnevalt selgitas kohus, et ka korteriühistu puhul on üldkoosoleku varasemate otsuste kinnitamine õiguslikult võimalik. Kohtupraktikas on selgitatud, et kui otsusest, mis on sõnastatud kui varasema, tühise otsuse kinnitamine, on võimalik välja lugeda, millist tagajärge otsusega soovitakse saavutada, on vaatamata selle formaalsele sõnastusele tegemist mitte lihtsalt esimest otsust kinnitava otsusega, vaid uue samasisulise otsusega, millel on iseseisev õigusjõud ja mille kehtivus ei sõltu sellest, et esimene otsus osutub tühiseks. Selleks, et teha kindlaks, kas tegu on otsusega, millel on iseseisev õigusjõud, tuleb vaidlusalust otsust tõlgendada (vt RKTKo 20.03.2019. a, 2-17-3069, p-d 12, 15).
47.4.Korteriühistu üldkoosoleku otsus on õiguslikult olemuselt korteriühistu liikmete mitmepoolne tehing (vt nt RKTKo 25.04.2006.a, 3-2-1-38-06, p 10). Üldkoosoleku otsus kujuneb seega korteriühistu liikmete häälte kui tahteavalduste kogumist ja on suunatud mingi kindla õigusliku tagajärje saavutamisele. VÕS § 1 lg 1 kohaselt kohaldatakse võlaõigusseaduse üldosas sätestatut mh kõigile lepingutele ja muudele mitmepoolsetele tehingutele. Seega kohalduvad otsuse kui mitmepoolse tehingu tõlgendamisele üldjoontes sarnased põhimõtted nagu ka lepingu tõlgendamisele ja kesksel kohal on otsuses väljendatud tahte väljaselgitamine. VÕS § 29 lg 1 sätestab, et lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 4 kohaselt kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. VÕS § 29 lg 8 kohaselt eelistatakse lepingutingimuse tõlgendamisel tõlgendust, mille kohaselt lepingutingimus on seaduslik või kehtiv, kui seadusest ei tulene teisiti.
47.5.Võttes arvesse nii seda, et vaidlusalusest otsusest (tlk 8, 74) ega ka selle eelnõust (tlk 7) ei ole võimalik välja lugeda, mida selle tagajärjena saavutada soovitakse kui ka puudutatud isiku poolt kohtule antud selgitusi, on kohus seisukohal, et vaidlusalust otsust ei ole võimalik tõlgendada uue, iseseisvat edasiulatuvat õigusjõudu omava otsusena. Kuivõrd see ei too iseenesest kaasa otsuse tühisust ja muid tühisuse aluseid kohus ei tuvasta, jääb avaldaja nõue puudutatud isiku 26.07.2021. a üldkoosoleku otsuse punkti 5 tühisuse tuvastamise osas rahuldamata.
48.Eeltoodud põhjendusi arvestades jääb avaldaja määruskaebus rahuldamata. Toodust johtuvalt puudub seaduslik alus maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotuse muutmiseks. Kuna avaldaja ei ole määruskaebuses esitanud sisulisi vastuväiteid puudutatud isiku menetluskulude kindlaksmääramisega seoses, jääb vaidlustatud määrus muutmata ka selles osas.
2-21-15108 Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
49.Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad määruskaebuse menetlemisega seotud kulud TsMS § 171 lg 1 alusel määruskaebuse esitaja kanda.
50.Ringkonnakohus määrab TsMS § 174 lg 1 ja § 175 lg 1 alusel kindlaks hüvitamisele kuuluvate menetluskulude suuruse. TsMS § 175 lg 1 esimese lause kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Hagita menetlustes kohaldatakse esindajakulude väljamõistmisel üldnormina TsMS § 175, mille järgi tuleb lähtuda esindajakulude vajalikkusest ja põhjendatusest (vt RKTKm 02.10.2013. a, nr 3-2-1-93-13, p 11).
51.TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt.
52.Puudutatud isiku menetluskulude nimekirja kohaselt on temale osutatud õigusabi 3 tunni ulatuses seoses avaldaja määruskaebuse analüüsi ja sellele vastuse koostamisega, summas 210 eurot (ei sisalda käibemaksu). Kõik kulud on kantud seoses käesoleva kohtumenetlusega. Puudutatud isik palub avaldajalt tea kasuks välja mõista menetluskulud summas 210 eurot ning TsMS § 177 lg 4 alusel kindlaks määrata, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb avaldajal puudutatud isikule tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Avaldaja ei ole puudutatud isiku menetluskulude nimekirjale vastuväiteid esitanud.
53.Ringkonnakohtu hinnangul saab määruskaebusega tutvumiseks kui sellele vastuse koostamisele kulunud aega 3 h pidada mõistlikuks ja põhjendatuks, arvestades menetlusdokumentide sisu ja mahtu, vaidluse kestust, keerukust ja lepingulise esindaja kvalifikatsiooni (jurist). Puudutatud isikule õigusabi osutanud lepingulise esindaja ühe tööühiku (tunni) hind 70 eurot (käibemaksuta) on põhjendatud ja vajalik arvestades asja liiki, vaidluse kestust, mahtu ja keerukust, sh esitatud menetlusdokumente ning puudutatud isiku lepingulise esindaja kvalifikatsiooni.
54.Eeltoodust tulenevalt tuleb kindlaks määrata puudutatud isikule avaldaja poolt hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus ning mõista avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja määruskaebemenetlusega seotud menetluskuludena 210 eurot (käibemaksuta). Arvestades, et puudutatud isik on esitanud TsMS § 177 lg 4 järgse taotluse, tuleb avaldajal puudutatud isikule hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni.
Edasikaebeõigus
2-21-15108
55.Käesolev määrus on edasikaevatav tulenevalt TsMS § 617 lg-st 1 ja § 178 lg-st 1 ning TsMS § 643 lg 4 alusel koosmõjus TsMS §-iga 659. TsMS § 178 lg 4 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata.