Boston Invest OÜ avaldus Saaremaa vald, Kudjape alevik, Mereranna tee 2 korteriühistu 26. juuli 2021 üldkoosoleku otsuse punkti 5 tühisuse tuvastamise nõudes, alternatiivselt tühistamiseks
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja: Boston Invest OÜ (registrikood 12289916, asukoht Mereranna tee 2-12, Saaremaa vald, Saare maakond), lepinguline esindaja vandeadvokaat Ljudmila Tamar
Kohtuistungi toimumise aeg
Puudutatud isik: Saaremaa vald, Kudjape alevik, Mereranna tee 2 korteriühistu (registrikood 80034390, asukoht Mereranna tee 2-17, Kudjape alevik, Saaremaa vald, Saare maakond), lepinguline esindaja Eero Lapp 14.09.2022
RESOLUTSIOON
1.Jätta avaldus rahuldamata. Menetluskulud
2.Jätta menetluskulud avaldaja Boston Invest OÜ kanda.
3.Määrata puudutatud isiku hüvitatavate menetluskulude suuruseks 570 eurot ning mõista nimetatud summa Boston Invest OÜ-lt Saaremaa vald, Kudjape alevik, Mereranna tee 2 korteriühistu kasuks välja.
Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord Määruse peale võib esitada kirjalikult määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Pärnu Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul alates määruse määruskaebuse esitajale kättetoimetamisest.
2-21-15108
Avaldaja nõue, avalduse põhjendused
1.24.09.2021 esitas Boston Invest OÜ maakohtule avalduse Saaremaa vald, Kudjape alevik, Mereranna tee 2 korteriühistu 26.07.2021 üldkoosoleku otsuse punkti 5 tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt tühistamiseks.
2.Avalduse põhjenduste kohaselt 29. detsembril 2020 esitas avaldaja Boston Invest OÜ Pärnu Maakohtule avalduse korteriühistu Mereranna tee 2 vastu korteriühistu 30. oktoobri 2020 erakorralise üldkoosoleku tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt 30. oktoobri 2020 erakorralise üldkoosoleku otsuse punkt 1 kehtetuks tunnistamiseks. Boston Invest OÜ avaldus on võetud menetlusse, tsiviilasi nr 2-20-19116.
16.veebruaril 2021 esitas Boston Invest OÜ Pärnu Maakohtule avalduse korteriühistu 18. detsembri 2020 erakorralise üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks. Boston Invest OÜ avaldus on võetud menetlusse, tsiviilasi nr 2-21-2528.
26.juulil 2021 Mereranna tee 2 korteriühistu üldkoosoleku päevakorra viienda punkti kohaselt oli üldkoosoleku päevakorras ülevaate andmine Boston Invest OÜ-ga seotud kohtuasjadest. Üldkoosoleku otsuse eelnõust nähtub, et korteriühistu juhatus ja kohtus esindav jurist ei saa olla kindlad Boston Invest OÜ kaebuste kohtus rahuldamises või mitterahuldamises ja seetõttu tegi juhatus üldkoosolekule ettepaneku anda kohtule esitamiseks täiendav kinnitus korteriühistu 30. oktoobri 2020 ja 18. detsembri 2020 erakorraliste üldkoosolekute otsustele. 26. juulil 2021 võttis Mereranna tee 2 korteriühistu üldkoosolek vastu otsuse anda täiendav kinnitus korteriühistu 30. oktoobri 2020 ja 18. detsembri 2020 erakorraliste üldkoosolekute otsustele.
30.oktoobri 2020 ja 18. detsembri 2020 erakorralistel üldkoosolekutel arutatut 26. juuli 2021 üldkoosolekul sisuliselt ei arutatud. 29. detsembril 2020 kohtule esitatud avalduses palus avaldaja Boston Invest OÜ, tuginedes Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 29 lg-le 1 tuvastada 30. oktoobri 2020 korteriühistu Mereranna tee 2 erakorralise üldkoosoleku otsuse tühisus. Alternatiivselt esitas avaldaja nõude tunnistada kehtetuks 30. oktoobri 2020 erakorralise üldkoosoleku otsuse punkt 1, põhjusel, et korteriühistu 30. oktoobri 2020 erakorralise üldkoosoleku protokollis märgitud üldkoosoleku otsuse punkt 1 erineb üldkoosolekul tegelikkuses otsustatust ja et koosoleku protokollis märgitud, väidetavalt üldkoosoleku poolt vastuvõetud otsus, ei kajasta korteriomanike poolt üldkoosolekul avaldatud tegelikku tahet. 30. oktoobri 2020 korteriühistu erakorraline üldkoosolek arutas päevakorrapunktis nr 1 märgitud hooldustasude muutmise küsimust. Korteriomanikele ei selgitatud, milliseid kulusid hooldustasu sisaldab ja üldkoosolekul vastuvõetud otsus hooldustasu küsimuses oli ebaselge ja ei ole täidetav. Korteriomanikele ei selgitatud ka, millega on selline hooldustasu tariifi tõstmine põhjendatud. Üldkoosolekule ei esitatud põhjendust, miks juhatuse liikme poolt soovitud hoolduskulu suurus on tema arvates mõistlik, ei kaalutud küsimust, kas selline hooldustasu suurus võib kahjustada korteriomanike õigustatud huvisid. Ka ei pandud üldkoosolekule hääletamiseks küsimust (seega ei võetud vastu otsust), millisest kuupäevast uus hooldustasu tariif kehtima hakkab. Asjaolu, et erakorralise üldkoosoleku protokollipunktis 1 märgitud otsust remondifondi osamaksu kehtestamise küsimuses ei ole tegelikkuses 30. oktoobri 2020 üldkoosolekul arutatud ega otsust vastu võetud, tõendab 10 korteriühistu liikme poolt korteriühistu juhatusele esitatud vaie. Seega polnud erakorralise üldkoosoleku otsuse vastuvõtmisel tegemist pelgalt protseduurireeglite rikkumisega, nagu 26. juuli 2021 otsuse p 5 eelnõus on korteriomanikele esitanud juhatus. 18. detsembril 2020 toimus korteriühistu erakorraline üldkoosolek. 16. veebruaril 2021 esitas avaldaja Boston Invest kohtule avalduse korteriühistu 18. detsembri 2020 erakorralise üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks, sest üldkoosolekul otsustati küsimusi, mis polnud kajastatud üldkoosoleku kutses märgitud päevakorras ja olid koosolekul osalenutele üllatuslikud. Avaldaja tugines Mittetulundusühingute seaduse § 201 lg-le 5, mis sätestab, et küsimuse, mida ei olnud eelnevalt üldkoosoleku päevakorda võetud, võib päevakorda võtta, kui üldkoosolekul osalevad
2-21-15108 kõik mittetulundusühingu liikmed, või vähemalt 9/10 üldkoosolekul osalevate liikmete nõusolekul, kui üldkoosolekul osaleb üle poole mittetulundusühingu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suuremat osalusnõuet. Avaldaja on 16. veebruari 2021 kohtule esitatud avalduses viidanud, et 18. detsembri 2020 erakorralise üldkoosoleku otsus on vastuolus seadusega põhjusel, et korteriomanike hääled loeti kokku valesti. Seega polnud 18. detsembri 2020 erakorralise üldkoosoleku otsuse vastuvõtmisel tegemist pelgalt protseduurireeglite rikkumisega, nagu 26. juuli 2021 otsuse p 5 eelnõus on korteriomanikele esitanud juhatus.
26.juulil 2021 võttis Mereranna tee 2 korteriühistu üldkoosolek vastu otsuse, mille p 5 (ülevaade Boston Invest OÜ-ga seotud kohtuasjadest) kohaselt otsustati anda täiendav kinnitus korteriühistu
30.oktoobri 2020 ja 18. detsembri 2020 erakorraliste üldkoosolekute otsustele. Otsuse eelnõus on märgitud, et juhatuse ja esindaja seisukoht on, et üldkoosolekute läbiviimisel ei ole protseduurireegleid oluliselt rikutud ja et Boston Invest OÜ on kohtule avaldusi esitades põhjustanud asjatu kohtuskäimise ja et kuna korteriühistu juhatus ja kohtus esindav jurist olla kindlad Boston Invest OÜ kaebuste kohtus rahuldamises või mitterahuldamises ja seetõttu tegi juhatus üldkoosolekule ettepaneku anda kohtule esitamiseks täiendav kinnitus korteriühistu 30. oktoobri 2020 ja 18. detsembri 2020 erakorraliste üldkoosolekute otsustele. Seega polnud 30. oktoobri 2020 ega 18. detsembri 2020 erakorralise üldkoosoleku otsuste vastuvõtmisel tegemist pelgalt protseduurireeglite rikkumisega, nagu 26. juuli 2021 otsuse p 5 eelnõus on korteriomanikele esitanud juhatus. Selline juhatuse poolt esitatud käsitlus on korteriomanikke eksitav ja korteriomanikud ei pruukinud täpselt mäletada ega saada aru, milline oli erakorraliste üldkoosolekute otsuste täpne sisu, mida nad kinnitasid. Tahteavalduse ja ka otsuse objektiivse sisu väljaselgitamisel lähtutakse tõlgendamisel sõnadele või tegudele antavast üldlevinud tähendusest. Määrav on tahteavalduses või otsuses väljendatud tahe.
26.juulil 2021 otsusest nähtub, et otsus on sõnastatud kui varasemate, 30. oktoobri 2020 ja 18. detsembri 2020 erakorraliste üldkoosolekute otsuste kinnitamine: „Anda täiendav kinnitus korteriühistu 30.10.2020 ja 18.12.2020 erakorraliste üldkoosolekute otsustele“. 26. juuli 2021 üldkoosoleku otsusest ei ole võimalik välja lugeda, millist tagajärge otsusega soovitakse saavutada. Tegemist ei ole uue samasisulise otsusega, millel oleks iseseisev õigusjõud ja mille kehtivus ei sõltu sellest, et esimene otsus võib osutuda tühiseks. TsÜS § 84 lg 3 esimene lause sätestab, et kui tehingu tühisuse kaasa toonud asjaolu on ära langenud, võib tehingu teinud isik avaldada, et ta soovib tehingu kehtivust (kinnitamine). Avaldaja on seisukohal, et 30. oktoobri 2020 ja 18. detsembri 2020 erakorraliste üldkoosolekute otsuste tühisuse kaasatoonud asjaolud ei ole ära langenud. Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 24 reguleerib üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise küsimust. MTÜS § 24 lg 2 näeb ette, et otsuse kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda, kui üldkoosolek on otsust uue otsusega kinnitanud ja uue otsuse suhtes ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud tähtaja jooksul esitatud lõikes 1 nimetatud hagi. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KoKüS) § 20 lg 1 kohaselt võetakse KoKüS või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused vastu korteriomanike üldkoosolekul. Korteriühistu jätab tähelepanuta, et vastavalt KoKüS § 20 lg 1 kohaldatakse korteriomanike üldkoosolekule lisaks Korteriomandi- ja korteriühistuseadus sätestatule Mittetulundusühingute seaduse § 19 lõike 1 punktides 1–5, §-des 20 ja 201, § 21 lõikes 31 ja lõigetes 6–9, § 22 lõigetes 1 ja 11, § 23 lõigetes 1 ja 2 ning §-s 25 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut. Eeltoodust nähtub. et korteriomanike üldkoosolekule ei kohaldu MTÜS § 24 lg 2. Seega ei näe Korteriomandi- ja korteriühistuseadus ette võimalust üldkoosoleku otsuse uue otsusega kinnitamist. Avaldaja vaidlustab korteriühistu 26. juuli 2021 üldkoosoleku otsuse p 5 ja taotleb p 5 tühisuse tuvastamist või alternatiivselt tühistamist. Avaldaja Boston Invest OÜ on seisukohal, et tema on esitanud kohtule avaldused 30. oktoobri 2020 ja 18. detsembri 2020 erakorraliste üldkoosolekute otsuste vaidlustamiseks põhjendatult. Kuigi Korteriomandi- ja korteriühistuseadus ei näe ette võimalust tühiseid üldkoosolekute otsuseid uue otsusega kinnitada, esitab avaldaja, vältimaks võimalust, et tekiks olukord, kus avaldaja poolt vaidlustatud otsuste kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda, kuna
2-21-15108 üldkoosolek on otsused uue otsusega kinnitanud, avalduse 26. juuli 2021 korteriühistu Mereranna tee 2 üldkoosoleku otsuse tühiseks tunnistamiseks või alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks. 03.03.2022 esitas avaldaja kohtule 24.09.2021 esitatud hagiavalduse nõue täpsustuse ja sõnastab nõude resolutsiooni järgmiselt: Tuvastada korteriühistu Mereranna tee 2, registrikood 80034390,
26.juulil 2021 üldkoosoleku otsuse p 5 tühisus või alternatiivselt tunnistada kehtetuks korteriühistu Mereranna tee 2, 26. juuli 2021 üldkoosoleku otsuse punkt 5 ning menetluskulud jätta korteriühistu kanda. Puudutatud isiku seisukohad
3.Puudutatud isik vaidleb avaldusele vastu. Vastuväidete kohaselt avaldaja kirjeldab oma vaatevinklist 30.10.2020 ja 18.12.2020 erakorraliste üldkoosolekute otsuseid, millised on ta varem kohtus vaidlustanud ja milliste kohta hetkel puudub kohtulahend. Puudutatud isik on mõlemas tsiviilasjas (vastavalt 2-20-19116 ja 2-21-2528) esitanud oma seisukohad ning need ei ühti avaldaja seisukohtadega. Puudutatud isik leiab, et selles kohtuasjas (2-21-15108) ei ole vajalik varem teistes tsiviilasjades esitatud arvamust täiendavalt selgitada. Puudutatud isik on seisukohal, et KÜ üldkoosolek on oma otsuste tegemisel sõltumatu, kui otsuste vastuvõtmisel ei minda vastuollu seadusega. KÜ liikmetele esitati kõik eelnõud tutvumiseks enne üldkoosoleku toimumist seaduses ette nähtud aja jooksul ja vaidlustatud otsuse preambulis kirjeldati Boston Invest OÜ ja korteriühistu vahel toimuvaid kohtuvaidlusi. Kelle kasuks vaidlus lõpeb ei ole teada, sest asi ei ole jõudnud kohtulahendini. Kuna kohtuvaidlused on seotud KÜ poolt kantavate õigusabi kuludega, pidas juhatus oluliseks KÜ liikmeid asjast informeerida ja saada läbi üldkoosoleku otsuse liikmetelt ka seisukoht avaldaja vaidlustatud 30.10.2020 ja 18.12.2020 erakorraliste üldkoosolekute otsuste suhtes. Vaidlustatud otsus nr 5 võeti vastu hääletustulemusega. Poolt anti 11 häält, vastu 4 häält ja erapooletuid oli 2. Seega andis KÜ liikmete valdav enamus ka tagantjärele toetuse eelmise aasta oktoobris ja detsembris toimunud üldkoosolekute otsustele. Ning mis oluline, andis kaudselt ka heakskiidu juhatuse tegevusele. Avaldaja postitas KÜ liikmetele enne üldkoosoleku toimumist 19.07.2021 kirjaga vastuväite juhatuse tegevusele. Selles on esitatud mitmeid valesid seisukohti. Näiteks punktis 2.1.1 esitab avaldaja eksitava seisukoha juhatuse poolt läbiviidud küsitluse kohta. Küsitluse variandid A ja B sisaldasid tegelikult küsimust otsuse rakendamise kohta kas oktoobrist või novembrist 2020. Punkti 2.1.2 lõpuosas esitab avaldaja valeväite, et tema poolt kohtus vaidlustatud erakorraliste üldkoosolekute otsused ei ole jõustunud. Samuti on punktis 2.2 esitatud valeväited nagu oleks Maili Väli 14. detsembri 2020 otsusega juhatusest tagasi kutsutud (selgituseks: 14.12.2020 ei ole KÜ üldkoosolekut toimunud ja ühelgi muul toimunud üldkoosolekul ei ole Maili Väli tagasikutsumist arutatud). Punktis 2.3 väidab H eksitavalt, et 18.12.2020 üldkoosoleku otsus tema tagasikutsumise osas ei ole jõustunud ning käesoleval ajal on ta endiselt juhatuse liige. Enne 26.07.2021 üldkoosoleku toimumist avaldaja poolt KÜ liikmetele saadetud Boston Investi kiri ei ole üldkoosoleku punkti 5 hääletustulemuste kohaselt üldkoosolekut veennud. Avaldaja poolt vaidlustatud KÜ 26. juuli 2021 otsusega ei ole piiratud KÜ liikmete õigusi ega pandud mingeid kohustusi. Sisuliselt vaidlustab K H oma kohtus käikudega remondifondi maksed. Ta arvab, et KÜ remondifondi pole makseid vaja teha, olgugi, et seda nõuab KrtS § 35 lg 2 p 5, mille kohaselt luuakse korteriomandi kaasomandi tavapärase valitsemise korras ka kohase suurusega remondifond. Boston Invest ja E H, kelle korteris K H elab, on viimastel kuudel (vastavalt 3 ja 4 kuud) maksnud KÜ arveid ettenähtust väiksemas summas, mis kattuvad remondifondi maksetega suurusega. Asjaolu tõendame lisatud KÜ arvetega. Varasemaid arveid, mis sisaldavad tasu remondifondi, on avaldaja aktsepteerinud, mida tõendab Boston Invest OÜ arvete- ja laekumiste väljavõte 30.09.21
2-21-15108 seisuga. Seega on avaldaja alles mõned kuud tagasi ka ise aktsepteerinud enda poolt vaidlustatud üldkoosolekute otsuseid. Juunis 2021 pani K H kõikide KÜ liikmete postkasti üleskutse mitte tasuda makseid remondifondi. Peale Boston Investi ja E Ha rohkem võlglasi KÜ-l käesoleva vastuse koostamise ajal (oktoobris 2021) ei ole. Otsused, mis on vastu võetud 30.10.2020 ja 18.12.2020 erakorraliste üldkoosolekute poolt, on realiseerunud ja KÜ liikmete poolt faktiliselt heaks kiidetud. Kui K H oli KÜ juhatuses ning juhtis ka sisuliselt KÜ tegevust, ei eksisteerinud KÜ-l majanduskava ega eraldiseisvat remondifondi. Sellel kümnekonna aasta pikkusel perioodil ja ka 30.10.2020 erakorralise üldkoosoleku toimumise ajal oli praktikas KÜ remondifond osa hooldustasust. K Ha juhitud juhatus on ilmselt järginud 29.06.1998 üldkoosoleku poolt kehtestatud kodukorda, mille punkti 3.8 kohaselt ühistu kohustuste hulka kuuluvad hooldustööd finantseeritakse hooldustasu koosseisu lülitatud vahendite arvelt ning remonditööd finantseeritakse hooldustasu koosseisus remondiks kogutavate vahenditega. Remondifondi tegelik suurus oli seetõttu varjatud ning ei olnud võimalik kontrollida KÜ rahade kulutamist. Neid asjaolusid on puudutatud isik kirjeldanud kohtuasjades 2-20-19116 ja 2-21-2528. Aastast 1998 pärit kodukord on ammu jäänud seadusega vastuollu ja seda ei oleks enam tohtinud järgida. Avaldaja on kõikide KÜ vastu algatatud kohtuasjadega ja oma tegevusega sisuliselt võidelnud eraldiseisva remondifondi loomise ja regulaarsete remondifondi maksete vastu. K Ha juhtimistaset KÜ juhatuse liikmena iseloomustab KÜ Mereranna tee 2 üldkoosoleku protokoll 20. augustist 2020. Protokolli kohaselt Ha juhitud üldkoosolek küll kinnitas eelmise aasta majandusaasta aruande ja valis kaks uut juhatuse liiget, kuid ei kinnitanud majanduskava ega moodustanud eraldiseisvat remondifondi nagu juba aastaid on nõudnud seadus. Kui eelmisel sügisel oli vaja tõsta hooldustasusid ja koos sellega teha makseid sisulisse remondifondi, hakkas H teistele juhatuse liikmetele vastu töötama. Tänu ebaõnnestunud võltsimisele kaotas ta koha juhatuses (asjaolud on kirjeldatud kohtuasjas 2-21-2528 kohtule esitatud vastuses). Puudutatud isik ei tunnista eelmärgitud põhjendusel Boston Invest OÜ avaldust. Puudutatud isik palub jätta vastaspoole avaldus rahuldamata ning mõista avaldajalt välja KÜ kantud menetluskulud. Kohtu seisukoht
4.Kohus leiab, et esitatud avaldus tuleb jätta rahuldamata. Kohus põhjendab oma seisukohta järgmiselt.
5.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 punkti 4 ja korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 lõike 2 esimese lausest tulenevalt lahendab kohus huvitatud isiku avalduse alusel korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõuet hagita menetluses. TsMS § 477 lõike 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.
6.Poolte vahel puudub vaidlus küsimustes, kas avaldajal on õigus esitada avaldust korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks – avaldaja on korteriühistu liige. Vaidlus puudub ka küsimuses, kas üldkoosolek kutsuti kokku korrektse etteteatamisajaga ja kas üldkoosolek oli otsustusvõimeline. Pooled vaidlevad küsimuses, kas 26.07.2021 üldkoosoleku otsuse punkti 5 otsus võib olla tühine, kuna rikuti oluliselt üldkoosoleku kokkukutsumise korda, sest päevakord oli sõnastatud ebaselgelt (pealkiri ja sisu ei olnud kooskõlas) ning ettevalmistatud eelnõu juurde ei olnud lisatud otsusega heakskiidetavaid 30.10.2020 ja 18.12.2020 erakorraliste üldkoosolekute otsuseid. Samuti leiab avaldaja, et asjaolu, et korteriühistu juhatus ei ole üldkoosolekul käsitlenud tema 19.07.2021 vastuväidet, on üldkoosoleku läbiviimise korra rikkumine.
7.Korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtetust käsitleb korteriomandi- ja korteriühistuseadus ning selles viidatud ulatuses tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS). KrtS § 29 lõige 1 sätestab, et
2-21-15108 kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. KrtS 29 lõige 2 teisest lausest tulenevalt kohaldatakse korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtetusele tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut. Juriidilise isiku organi otsuse kehtetust sätestava TsÜS § 38 lõike 1 esimese lause järgi võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. TsÜS § 38 lõike 2 esimese lause kohaselt on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Riigikohtu selgitusel tuleb viidatud sätet mõista nii, et kui otsus tehakse koosolekul, siis toob tühisuse kaasa koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 2-17-13391, p 35). Samal ajal ei saa kohaldada TsÜS § 38 lõiget 1 ja lõiget 2. Kui juriidilise isiku organi otsus on TsÜS § 38 lõike 2 järgi tühine, ei saa enam kohaldada sama paragrahvi esimest lõiget (Riigikohtu määrus nr 3-2-1-187-12, p 14, Riigikohtu otsus nr 2-16-19017, p 17.2). KrtS ei näe otsuse tühisusele ja kehtetuks tunnistamisele ette eelnevalt kirjeldatust erinevat võimalust. Seega kehtib korteriomanike üldkoosoleku otsuste puhul sama põhimõte: tühist otsust ei saa kehtetuks tunnistada. Eelöeldust tulenevalt tuleb esmalt kontrollida, kas korteriühistu üldkoosoleku otsuse vaidlusalune punkt on tühine. Kui tühisuse alus esineb, siis pole kehtetust vaja enam kontrollida.
8.TsÜS § 38 lõike 2 järgi peab tühisuse aluse sätestama seadus. KrtS § 29 lõike 1 järgi on korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõuete oluline rikkumine koosolekul vastu võetud otsuste tühisuse alus. Koosoleku kokkukutsumise korda käsitlevad peamiselt KrtS § 20 lõige 4 ning sama paragrahvi esimese lõike kaudu kohalduvad MTÜS § 20 lõiked 5–7. KrtS § 29 lõike 1 sõnastuse järgi peab koosoleku kokkukutsumise korra rikkumine olema oluline. Rikkumine on oluline, kui see takistab korteriomanikul koosolekuks ette valmistuda ja informeeritult hääletada (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-10-17, p 13). Nimetatud takistusi võivad eelkõige põhjustada liiga lühike etteteatamise aeg või otsustamisele tulevate teemade ebapiisav avaldamine. Käesoleval juhul on vaidluse all otsustatavate teemade ebapiisava selgitamise küsimus. Korteriomanike üldkoosoleku otsus võib olla kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu tühine, kui otsustati küsimust, mis ei olnud märgitud varem teatatud päevakorras. Siinjuures tuleb päevakorda ja otsuseid võrrelda lähtudes sellest, kuidas mõistlik korteriühistu liige pidi aru saama, millised küsimused selle päevakorrapunkti juures võivad otsustamist vajada (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-181-12, p 14). Avaldaja väidab, et kuna päevakorrapunkt 5 oli sõnastatud „ülevaade Boston Invest OÜ-ga seotud kohtuasjadest“, aga otsustati 30.10.2020 ja 18.12.2020 erakorraliste üldkoosolekute otsuste heakskiitmine, siis oli korteriühistu liikmete arusaamine otsustatavast küsimusest ebapiisavalt lahti seletatud. Samuti leiab avaldaja, et mõistlik korteriühistu liige ei pea mäletama pool aastat varem vastu võetud otsuseid, seega pidanuks heakskiitmist vajavad otsused olema lisatud otsuse punkti 5 eelnõule. Kohus leiab, et kuna korteriühistu juhatus edastas üldkoosoleku päevakorraga koos kavandatavate otsuste eelnõud, siis pidi korteriühistu liige ka mõistma, millises küsimuses neilt otsustust soovitakse. Kohus möönab, et kuigi inimesed ei pruugi alati poole aasta taguseid sündmusi mäletada, siis antud juhul on see vähetõenäoline, kuna tegu on kahes kohtuvaidluses vaidlustatavate otsustega, mis on korteriühistu igapäevategevuses ebatavaline sündmus. Kohus leiab, et sellised vaidlused on piisavalt erakordsed, et olla ka seitsme kuu möödumisel meeles, eriti kui arvestada, et tegu on väikesearvulise liikmeskonnaga korteriühistuga (18 korteriomandit). Lisaks on üldkoosoleku kutse saadetud piisava etteteatamisega, et korteriühistu liikmetel oleks võimalik varasemaid otsuseid üles otsides mälu värskendada. Samuti on lisatud kutsele võimalus soovi korral dokumentidega tutvuda juhatuse liikme Maili Väli juures ehk juhul, kui korteriühistu
2-21-15108 liikmel olnuks vajadus (näiteks põhjusel, et ta ei suuda leida kõnealuseid otsuseid) täiendavalt uurida varasemaid otsuseid, saanuks ta seda enne üldkoosolekut teha. Seega oli mõistlikul korteriühistu liikmel võimalus olla igati informeeritud otsuse sisust ja taustast, korteriühistu oli üldkoosoleku korraldamisel andnud piisavalt selgitusi ning lisavõimalusi teabe saamiseks. Sama kinnitab ka asjaolu, et 14.09.2022 toimunud kohtuistungil kinnitas puudutatud isiku esindaja, et üldkoosolekul ei esitanud ükski korteriühistu liige selgitustaotlusi ega küsimusi, ning istungil kohal viibinud avaldaja (kes üldkoosolekul isiklikult osales) ja ta esindaja ei lükanud nimetatud väidet ümber. Seega ei ole kohtu hinnangul antud olukorras Saaremaa vald, Kudjape alevik, Mereranna tee 2 korteriühistu 26.07.2021 üldkoosolekut kokku kutsudes oluliselt koosoleku kokkukutsumise korda rikkunud ning otsuse punkt 5 ei ole KrtS § 29 lõike 1 alusel tühine.
9.Läbi KrtS § 29 lõike 2 teise lause kohalduva TsÜS § 38 lõike 1 esimese lause järgi võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. KrtS ei sisalda erisätteid korteriomanike üldkoosoleku otsuse kehtetuse aluste kohta ja korteriomanike üldkoosoleku otsuse kehtetusele ei kohaldu MTÜS sätted. Nagu kohus juba eelpool märkis, kohaldatakse KrtS § 29 lõike 2 teise lause kohaselt korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtetusele tsiviilseadustiku üldosa seadust. KrtS § 29 lõike 2 teise lause kaudu kohaldub ka TsÜS § 38 lõike 4 teine lause, mis näeb ette, et organi liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. KrtS seletuskiri kinnitab, et seadusandja ei ole soovinud MTÜS sätetele viitamisest loobudes loobuda vastuväite esitamise nõudest. Korteriühistu organite ja juhtimise regulatsiooni uuendades loobuti viitamast neile MTÜS sätetele (§-d 24 ja 241, § 27 lg-d 1–3), mis otseselt kordavad TsÜS-i regulatsiooni põhjusel, et selles osas kehtivad TsÜS-i sätted (seletuskirja lk 44). Korteriühistu organi otsuse kehtetust reguleeriva § 29 juures on selgitatud, et juriidilise isiku organi otsuse kehtetust, s.t nii selle kehtetuks tunnistamist kui ka tühisuse tuvastamist reguleerib üldnormina TsÜS § 38. Esile on toodud, et koosolekul osalenud korteriomanik peaks otsuse vaidlustamise vajadusest olema üldjuhul teadlik juba koosoleku toimumise ajal, sest TsÜS § 38 lõike 4 teise lause kohaselt on otsuse kehtetuks tunnistamise eelduseks vastuväite protokollida laskmine (seaduseelnõu SE462 seletuskiri lk 55 ja 57). Kohus üldkoosoleku protokollist avaldaja vastuväidet ei tuvasta. Avaldaja heidab puudutatud isikule ette, et kuigi ta esitas vastuväite kirjalikult kõigile korteriühistu liikmetele 19.07.2021, pannes selle korteriühistu liikmete postkasti, ei käsitletud seda üldkoosolekul. Puudutatud isik aga leiab, et kuna avaldaja osales üldkoosolekul, ent ei teinud üldkoosolekul ettepanekut vastuväite protokollimiseks või käsitlemiseks, samuti kuna vastuväide on tehtud korteriühistu juhatuse tegevusele, mitte konkreetse otsuse kohta, siis ei ole see etteheide asjakohane. Kohus nõustub puudutatud isikuga, sest avaldaja osales kõnealuse otsuse tegemisel viibides isiklikult korteriühistu üldkoosolekul, niisiis oli tal võimalus esitada vastuväide üldkoosoleku koosolekul, samuti oleks pidanud nõudma oma vastuväite protokollimist. Alles seeläbi oleks ta saanud õiguse nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist vastavalt TsÜS § 38 lõike 4 teisele lausele. Seega leiab kohus, et KrtS § 29 lõike 2 teise lause kaudu kohalduva TsÜS § 38 lõike 4 alusel ei saa avaldaja 26.07.2021 üldkoosoleku otsuse punkti 5 kehtetuks tunnistamist nõuda ning kohus jätab avaldaja alternatiivse nõude täielikult rahuldamata. Menetluskulud
10.TsMS § 173 lõike 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 172 lõige 7 sätestab, et kui kohus algatab hagita menetluse isiku tegevuse või avalduse tõttu, võib kohus jätta menetluskulud menetluse põhjustanud isiku kanda, kui menetlus on põhjendamatu ja põhjustati isiku poolt tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kui menetluse võib algatada üksnes avalduse alusel ja avaldus jääb rahuldamata, jätab kohus menetluskulud avaldaja kanda, kui seadusest ei tulene teisiti.
2-21-15108 Kuivõrd kohus jätab avalduse rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta avaldaja kanda. TsMS § 174 lõike 1 alusel määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses. Puudutatud isik on esitanud kohtule menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on ta menetluskulud kokku 570 eurot, mis koosneb lepingulise esindaja kulust (8 tundi 50 minutit). Õigusteenust on osutatud tunnihinnaga 60 eurot. Kohtu hinnangul on puudutatud isiku menetluskulud põhjendatud ja vajalikud ning esitatud õigusteenused kooskõlas toimiku materjalide ja asja mahuga. Puudutatud isiku lepingulise esindaja osutatud õigusteenuse tunnitasu 60 eurot on mõistlik ning ei ületa keskmist õigusteenuse eest makstavat tasu. Eeltoodut arvestades on puudutatud isikule hüvitatav põhjendatud ja vajalik menetluskulu 570 eurot. Avaldaja peab tulenevalt puudutatud isiku taotlusest tasuma lisaks hüvitatavatelt menetluskuludelt TsMS § 177 lõike 4 järgi viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni.