Asjaõigus › Omandiasjad

asukohaga Pärnu mnt 7, Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

(28.12.2021, I kd tl 107.10.22 täpsustus, I kd tl 131) Pooled sõlmisid 11.09.21 korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu (jagamisel tekkiv, eriomandi ese nr 1, pindala 138,3m2, erikasutuses lepingu lisaks 3 oleval asendiplaanil tähis 644,7 m2 märgitud ala terrassi ja parkimiskohtadega reaalosa sees, tõestanud notar P. Pärna, nr xxx, lisa 1). Hageja ostis kostjalt korteriomandi ja pidi tasuma lepingu eseme eest 370 710 eurot. Kostja kohustus oli vastavalt müügilepingule moodustada eelnevalt kirjeldatud lepingu ese talle kuuluvast kinnisasjast, registriosa nr xxxxxxxx, XXX, Tallinn. Kostja kohustus oli ehitada lepingu ese „võtmed kätte“ valmidusse, s.h teostada siseviimistluse hiljemalt 21.12.2021.a (hagi lisa 1 – lepingu p 3.1). Kostja kohustus andma lepingu eseme omandi hagejale asjaõiguslepingu alusel üle mitte hiljem kui 29.12.2021 ning tingimusel, et kinnistu on jagatud korteriomanditeks ning selle baasil on moodustatud lepingu esemeks olev korteriomand koos siseviimistlusega, hoone on valmis ehitatud ning tehnovõrgud toimivad, poolte vahel on allkirjastatud ehitustööde ülevaatamise akt ning hageja on kostjale täielikult tasunud kogu ostuhinna või taganud selle tasumise vastavalt müügilepingus toodule (lepingu p 3.1). Kostja esindajana tegutses müügilepingu sõlmimisel, ehitustegevuse korraldamisel ja asjaõiguslepingu ettevalmistamisel C. Pooled leppisid kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi üleandmiseks 17.12.2021.a. Selleks oli reserveeritud notari aeg. Asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks oli et korteriomand on ehitatud vastavalt lepingus kokkulepitud ehituse standarditele valmis „võtmed kätte“ koos siseviimistlusega. Eelnevalt tuli poolte vahel allkirjastada ehitustööde ülevaatamise akt. Novembri lõpus oli hagejale selge, et kostja ei jõua kokkulepitud asjaõiguslepingu sõlmimise kuupäevaks ja ka mitte lepingus kokkulepitud kuupäevaks 21.12.2021.a lepingu eset sellisel kujul valmis ehitada nagu müügilepingus kokku lepitud. Hageja tuvastas üle 30 ehitusliku puuduse, suurem osa siseviimistluse ja üldiste ehitusstandardile mittevastavuse. Valmidus „võtmed kätte“ tähendab, et asjaõiguslepingu sõlmimisel üle antavas ridaelamus pidi olema eelduslikult võimalik hagejal elada sees. Hageja koostas 18-19.12.2021 tabeli puuduste kohta (hagi lisa 2) ja saatis selle 19.12.21 kostjale. Loetletud puuduste järgi on ilmne, et sellises eluruumis ei ole võimalik sees elada ja kostja ei suuda tagada hagejale kokkulepitud kuupäevaks „võtmed kätte“ valmiduses boksi üleandmist. Ridaelamuboks ei olnud muuhulgas liitunud tehnovõrkudega, siseviimistlus oli olulises osas lõpetamata ja muuhulgas esinesid puudused ka elektritöödes.

Hageja teatas kostjale puudustest ja sellest, et hageja ei ole ostjana nõus sellisel kujul korteriomandi omandit vastu võtma ja ehitustöid aktsepteerima. Pooled otsustasid lükata 17.12.2021 määratud notari aja edasi. Kostja esindaja viibis samuti 16.-17.12. 2021 ülevaatuse ajal kohapeal, sai tutvuda hageja tuvastatud puudustega ja pakkus hagejale määrata uueks notari tehingu kuupäevaks 21.12.2021 selleks, et sõlmida võlaõigusliku lepingu lisa, millega reguleeritakse ehitustööde edasise teostamise tähtajad. Kostja esindaja soovis selleks kuupäevaks saada vähemalt 85 % lepingu eseme hinnast kätte. Oli ettepanek tehtavate tööde kuupäevad, hageja arutas need läbi kostja töötajatega. Oli selge, et kostja ei saa neid töid valmis enne 2022.a. veebruari esimest poolt. Hageja saatis 19.12.2021 kostjale vastava kirja (hagi lisa 3) ja tabeli. Hagejal on raha korteriomandi eest tasumiseks. Hageja kinnitas, et kannab kogu allesjäänud maksmata müügihinna summas 335 710 eurot notari kontole hiljemalt 23.12.2021 ja on valmis selle kohustuse fikseerima 21.12.2021 sõlmitavas võlaõigusliku müügilepingu lisas. Tegu on hageja mõistliku ettepanekuga ja kui kostja oleks jõudnud töödega valmis varem, oleks hageja olnud nõus ka varem tasuma müügihinna ja ehitustööd vastu võtma ning sõlmima asjaõiguslepingu. Hageja käitus mõistlikult, arvestas kostja huvidega. Hageja oli õigustatud vastavalt müügilepingule nõudma, et müügilepingu ese vastaks enne asjaõiguslepingu sõlmimist lepingus kokkulepitud standardile ja lepingu tingimustele. Kostja esindaja saatis 20.12.2021.a. hagejale ootamatult müügilepingust taganemise avalduse (lisa 4). Varem ei ole olnud viidet /enne 20.12.21/ selle kohta, hageja kui ostja erisoovide ja eritellimuste tõttu boksi "võtmed kätte" valmimine hilineks müügilepingus kokkulepitud tähtajaks. Kui hageja käis koos kostja esindaja Cga 08.11.2021 objektil kohapeal, sai hageja suulise kinnituse kostja esindajalt, et kõik sujub ning boks jõuab õigeks ajaks ehk 17.12.2021 valmis. Viimane hageja erisoov oli põrandaparketi materjali muudatus, mille esitas kostjale 20.09.2021. Kostja tuli sellele soovile heas tahtes vastu ja kinnitas selle muudatuse. Hageja nägi seda, et tema valitud uus põranda materjal oli objektil olemas kuupäeval 08.11.2021(oli hoiustatud kõrval boksis XXX-2). Kostja lepingust taganemine ei vasta müügilepingu tingimustele. Kostja pidi andma müügilepingu punkti 5.1 järgi hagejale täiendava tähtaja 2 nädalat kohustuse täitmiseks. Kostja avaldus on kehtetu, kuna hageja ei ole müügilepingut rikkunud selliselt, nagu heidab seda kostja hagejale ette. Kostja taganemise avaldus ei vasta ka müügilepingu punktile 5.1.1, kuna hagejal oli kohustus tasuda ostuhinna järelejäänud osa kostjale hiljemalt 29.12.2021 ja hageja kinnitas kostjale, et on valmis seda tegema. Kostja taganes aga lepingust juba 20.12.2021 avaldusega ja tagastas müügilepingu sõlmimisel hageja poolt tasutud ostuhinna osa juba 22.12.2021 hagejale, seega nädal aega enne 29.12.2021.a. Seega pole täidetud taganemise materiaalsed eeldused. Taganemise avalduses esitatud kostja sisuline etteheide hagejale ei vasta samuti tõele ja see ei annaks ka tõele vastamisel alust müügilepingust taganemiseks. Hageja suhtles kostja esindajaga ka pärast 20.12.2021 avalduse saamist ja kinnitas, et on valmis sõlmima hiljemalt 29.12.2021 asjaõiguslepingu, tasuma järelejäänud ostuhinna osa läbi notari deposiitkonto ja palus kostjal ette valmistada asjaõigusleping (hagi lisa 5).

22.12.2021 kandis kostja hagejale müügilepingu sõlmimisel osaliselt tasutud ostuhinna 35 000 (kolmkümmend viis tuhat) eurot tagasi (hagi lisa 6). 23.12.2021 kinnitas kostja esindaja C telefonis hagejale, et lahkus töölt ja viimane tööpäev on 27.12.21. Müügilepingu kohaselt on kostja kohustuseks anda hagejale üle ka lepingu eseme otsene valdus (lepingu punkt 4.2). Järelikult saab hageja nõuda kostjalt valduse üleandmist. Kostja on jaganud XXX kinnistu hagejaga sõlmitud müügilepingu järgselt uuteks korteriomanditeks juba hagejaga sõlmitud müügilepingu kuupäeval 11.08.2021 (hagi lisa 7). Korteriomand, registriosa nr xxxxxxxx, on 27.12.2021 kuupäeva seisuga endiselt kostja omandis. Järelikult on lepingu eseme omandi kohta uus kinnistusregistriosa moodustatud ja selles on võimalik teha omanikukande muutust ja kanda hageja omanikuna sisse. Hageja pole lepingut rikkunud, sh oluliselt. Lepingu eseme valmimise hilinemist ei põhjustanud hageja, selline etteheide on üllatav. See ei anna alust ka kostjal lepingust taganeda. Kostja pole andnud 2-näadalast tähtaega väidetava rikkumise kõrvaldamiseks lepingi p 5.1 järgi, avaldus taganemiseks ei vasta lepingu p 5.1.1, sest hageja pidi ülejäänud müügihinna tasuma alles

Lepingu punkti 4.1 järgi lepingu eseme valmidust ja lepingule vastavust kontrollitakse Müüja ja Ostja poolt ning selle kohta koostavad Müüja ja Ostja ehitustööde ülevaatamise akti (edaspidi nimetatud Akt). Ehitustööde ülevaatamine teostatakse enne asjaõiguslepingu sõlmimist. Ehitustööde ülevaatamise Akti allakirjutamisest alates loetakse ehitustööd Ostja poolt vastu võetuks. Puuduste olemasolu, mis ei takista lepingu eseme sihtotstarbelist kasutamist, ei ole aluseks aktiga vastuvõtmisest keeldumiseks. Lepingu punkti 3.1 järgi leppisid pooled kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme, mis on vaba käesolevas lepingus nimetamata kolmandate isikute õigustest, omandi üleandmiseks müüjalt ostjale mitte hiljem kui 29.12.2021 ning tingimusel, et kinnistu on jagatud korteriomanditeks ning selle baasil on moodustatud lepingu esemeks olev korteriomand koos siseviimistlusega ja hoone on valmis ehitatud ning tehnovõrgud toimivad, müüja ja ostja vahel on allkirjastatud ehitustööde ülevaatamise akt ning ostja on müüjale täielikult tasunud kogu ostuhinna või taganud selle tasumise vastavalt punktis kaks (2) toodule. Seega pidi asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks, kuid mitte hiljem kui 29.12.2021 olema kostja poolt valmis ehitatud ka hoone ise ning kõik tehnovõrgud pidid toimima. Lepingu punkti 1.6.4 järgi pidi lepingu ese olema asjaõiguslepingu sõlmimise hetkel ühendatud ning liitunud järgmiste tehnovõrkudega: elektrivarustus, veevarustus, kanalisatsioon, gaasivarustus üksnes lepingu eseme kütmiseks. Eluruumi kütteliik on lokaalküte (gaasikatel). Lepingu esemel on asjaõiguslepingu sõlmimise hetkel andmeside liitumisvalmidus. Üheselt on aru saada, et lepingu ese pidi olema asjaõiguslepingu sõlmimise kuupäevaks liitunud kõikide eelnevalt nimetatud tehnovõrkudega ja a need pidid Lepingu esemele teenuste osutamiseks nõuetekohaselt toimima. Muuhulgas pidi lepingu eseme kütmiseks nõuetekohaselt toimima gaasikatel ja lepingu esemele pidi olema tagatud andmeside liitumisvalmidus. Mõlemad tingimused on kaasaegsel elamispinnal elamiseks vältimatud. Eriti eluruumi kütmine detsembrikuus, kui lepingu järgi pidi toimuma asjaõiguslepingu sõlmimine. Kostja polnud ehitanud lepingu eset küttevalmidusse tähtajaks, kui ta soovis asjaõiguslepingut sõlmida. Lepingu ese polnud selleks kuupäevaks liitunud mitte ühegi tehnovõrguga ning need ei toiminud lepingu esemel. Kostja volitatud esindaja Q kinnitas hageja ja kostja kohtumisel 15.02.2022.a muuhulgas, et kostjal polnud tehnovõrkudega liitumise teostamiseks (liitumistasudeks) rahalisi vahendeid. Sellest kohtumisest võttis osa ka hageja X ja mõlema poole advokaatidest lepingulised esindajad. Lepingu ja lepingu lisa nr 4a alusel kohustus kostja kuupäevaks 21.12.2021.a teostama omal kulul ja Lepingu eseme hinna eest muuhulgas (mitte täieliku loeteluna) alljärgneva: • Värvima kõik siseseinad ja laed; • Paigaldama ja seadma töökorda kogu elektrisüsteemi (sh pistikupesad, lülitid, valgustid jne); • Lepingu punktis 3.1. sisalduv elektri tehnovõrgu toimimise kohustus tähendab ka seda, et kogu elamu sisene elektrivõrk ja selle seadmed on paigaldatud, on kasutatavad ja toimivad nõuetekohaselt; • Paigaldama põrandaparketi (sh põrandaliistud); • Paigaldama kõik siseuksed (Tartu Uksetehase toodang, sh paigaldama lävepakud, piirdeliistud);

Paigaldama kõik aknalauad; • Paigaldama rõdu laudise; • Paigaldama ja ühendama tehnovõrkudega (veevärgi ja kanalisatsiooniga) vanni, kõik WC potid ja valamud (sh segistid) ning vannitubadesse kuuluva mööbli; • Lepingu punktis 3.1. ja 1.6.4 sisalduv vee ja reovee tehnovõrgu toimimise kohustus tähendab ka seda, et kõik elamu sisese veevärgi seadmed on kasutatavad ja toimivad nõuetekohaselt; • Teostama lõplikult märgruumides kõik plaatimistööd; • Paigaldama trepi, selle käsipuud, piirded ja piirdeklaasi. Kuna kostja huvi on ehitustööd üle anda, oli kostja (ehitaja) ülesanne koostada ehitustööde üleandmise akt (lepingu punkt 4.1) ja teha ettepanek tellijale (ostjale ehk hagejale) ehitustööde üleandmiseks. Kostja sellist akti ei koostanud ega püüdnudki koostada, kuna oli teadlik, et ei ole kõiki ehitustöid, mis tagaks hagejale võimaluse sees elada, tegelikkuses nõuetekohaselt lõpetanud, ega kõiki kokkulepitud seadmeid ega ka kogu siseviimistlust paigaldanud. Kostja esindaja C viibis 16.17.12.21 objektil, tutvus puudustega ja pakkus notari ajaks 21.12.21. hageja sai aru, et kostja tahab saada kätte müügihind 85%, kuigi polnud kohustusi täitnud. Hageja ei olnud nõus sõlmima asjaõiguslepingut 21.12.21, vastas kirjalikult 19.12.2021 (hagi lisa 3). Hageja soovis muuta võlaõiguslikku lepingut, lähtus olemasolevast olukorrast, kuid tegemist ei ole keeldumisega sõlmida asjaõiguslikku lepingut. Pooled olid 19.12.2021 läbirääkimistes, milles kostja peamine huvi oli kätte saada 85 % müügihinnast ja hageja peamine huvi oli saada tagatised lepingu eseme valmisehitamiseks selliseks, et see vastaks lepingus kokkulepitud tingimustele. 19.12.2021 oli kostja ehitustööde teostamisega olulises viivituses ja oli seega teadlik kõikidest puudustest ning asjaoludest, millised on hagi lisas 2 esitatud dokumendis kirjeldatud. Ka kostja ise kinnitab enda 20.12.2021 e-kirjas, et boksi valmimine viibib, st et kostja möönab otsesõnu, et ei ole ehitanud selleks kuupäevaks boksi valmis (süüdistab viivituses hagejat). Kostja ei ole esitanud mitte ühtegi väidet, põhjendust, selgitust ega ka tõendit selle kohta, et ta oli lepingust taganemise kuupäeva seisuga (20.12.2021) enda lepingust tulenevad kohustused täitnud. Kostja teeb enda 20.12.2021 e-kirjas hagejale täiesti alusetu etteheite ja ei lähtu selle tegemisel lepingus kokkulepitust (hagi lisa 4). Nimelt väidab kostja, et tulenevalt hageja eritellimustest/erisoovidest, uute materjalide tarneajast ning seotud muudatustest projektis on tinginud olukorra, kus boksi valmimine on viibinud meist mitteolenevatel põhjustel. Sama kirjaga taganes lepingust. Eelkirjeldatud kostja etteheite käsitlemisel tuleb lähtuda lepingu punktist 2.8, mis sätestab alljärgneva: „Juhul, kui lepingu punktis 2.7.1 nimetatud kohustuse täielik täitmine viibib seetõttu, et mõne ostja poolt valitud siseviimistlusdetaili või -materjali ei tarnita Müüjast mitteolenevatel põhjustel tähtaegselt, siis ei ole ostjal müüjale mingeid nõudeid ega pretensioone seoses sellega, et asjaõigusleping sõlmitakse pärast käesolevas lepingus kokkulepitud tähtaega.“. Viidatud lepingu punkti 2.7.1 järgi kohustus kostja ehitama lepingu eseme „võtmed kätte“ valmidusse, sh teostama siseviimistluse hiljemalt 21.12.2021. Kostja taganemisavalduse sõnastuse kohaselt viibib lepingu eseme valmimine hageja erisoovidest tingituna ja ei ole seega tingitud kostjast. Sellises olukorras pidanuks kostja lähtuma lepingu punktist 2.8 ja pakkuma hagejale võimaluse sõlmida asjaõigusleping hilinemisega. Kostja taganemine lepingust kostja poolt esile toodud põhjustel (st sisuline etteheide hagejale, et ta tegevus põhjustas tarnete viibimise) ei ole kooskõlas poolte vahel sõlmitud lepinguga.

Lepingu punktis 2.8 nägid pooled ette regulatsiooni olukorraks, kus kostja ei jõua kokkulepitud tähtajaks lepingu eset valmis ehitada põhjusel nagu väidab kostja – et mõnda hageja valitud detaili või materjali ei tarnita tähtajaks. Kuna hageja oli õigustatud nõudma, et asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks on ostetud elamuboksis võimalik sees elada, oli hageja õigustatud tegema kostjale ettepaneku sõlmida asjaõigusleping hiljem kui lepingus kokkulepitud tähtaeg. Ka seetõttu on kostja etteheide ja taganemine lepingust, kuna hageja pakkus sõlmida asjaõigusleping hiljem, kui lepingus kokkulepitud kuupäev, tühine. Hageja 19.12.2021 e-kirjas esile toodud põhjused ja ettepanek sõlmida asjaõigusleping hiljem kui 29.12.2021, ei saanud anda alust kostjale lepingust taganeda põhjustel, millised kostja enda avalduses esile tõi. Hageja ei nõustu kostja 20.12.21 kirjas toodud etteheidetega, sest väited, et kõik hilines hageja tõttu, on alusetu, tõendamata. Objekti valmimist ja seoses sellega asjaõiguslepingu sõlmimist oleks kostja saanud ka edasi lükata tuginedes lepingu punktile 2.8. Seda enam on tühine kostja taganemine lepingust põhjustel, millised on kostja oma 20.12.2021 taganemisavalduses esitanud. Lisaks kõigele ei keeldu hageja enda 19.12.2021 e-kirjas asjaõiguslepingut sõlmimast, vaid pakub koguni tasuda kogu ostuhind notari deposiitkontole enne Lepingust kokkulepitud asjaõiguslepingu sõlmimise kuupäeva. Kostja rikkus oluliselt lepingut, kuna lepingu ese ei olnud kostja taganemise kuupäevaks 20.12.2021 ega ka mitte lepingu eseme valmimise kuupäevaks 21.12.2021 lubatud valmidusse valmis ehitatud. Kostja pole tõendanud, et viivituse põhjustas hageja või hageja eritellimuste tarneaeg. 16.-17.12.21 olid objektid puudused siseruumides: põranda parkett lõpuni paigaldamata, põrandaliistud paigaldamata; • vannitubade kraanikausid, segistid ja mööbel paigaldamata, vanni segistid paigaldamata, vanni plaatimine lõpetamata (plaadi vuugid puuduvad); • WC segisti, kraanikauss ja mööbel paigaldamata; • nõrkvoolu elektritööd lõpetamata, pistikupesad (sh ka interneti jaoks), lülitid, termostaadid paigaldamata; • ventilatsiooniseadmete paigaldus pooleli; • kõik siseuksed paigaldamata, lävepakud paigaldamata; • trepp viimistlemata ja lõpuni ehitamata, trepi klaasist piire paigaldamata. Lisaks ei olnud lepingu ese ühendatud tehnovõrkudega ja need ei toiminud. Lisaks pidi olema valmis andmeside liitumisvalmidus asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Ruume ei saanud ka kütte. Seega ei saanud asuda sinna elama. Teisele korrusele viivast trepist oli valmis ehitatud 16.17-12.21 betoonkeha, astmetel polnud viimistlust, puudusid klaasist piirded, sellise trepi kasutus on eluohtlik. Objektiivne kõrvaltvaataja saab aru, et lepingu ese oli hageja esitatud tõendite põhjal oluliste puudustega, sellises ridaelamuboksis polnud võimalik sees elada, kostjal tulnuks eelnevalt teha mitmeid mahukaid ehitustöid, et lepingu ese kokkulepituga vastavusse viia. Järelikult polnud kostja täitnud lepingust taganemise kuupäevaks 20.12.2021.a enda kohustusi ja Lepingu rikkumised kostja poolt olid olulised. Hageja tugineb puudustele, mis takistavad sihipärast kasutamist ja elamu boksis elamist. Seega oli hagejal VÕS § 111 lg järgi õigus keelduda enda kohustuse täitmisest (asjaõiguslepingu sõlmimisest) kuni kostja täidab enda lepingulised kohustused.

Kostja ei olnud enda kohustusi täitnud 20.12.2021, ei pakkunud selleks kuupäevaks hagejale enda poolset täitmist ega seda ka mingil viisil taganud. Kostja pole seda teinud tänaseni. Järelikult oli hageja õigustatud 19.12.2021 tuginema VÕS §-le 111 lg 1 ja keelduma enda kohustuste täitmisest ning hagejal on tänaseni see õigus. Lepingu järgi peab kostja igal juhul enne Lepingu eseme vastavalt Lepingus kokkulepitud tingimustele valmis ehitama, tegema hagejale ettepaneku teostatud tööde ülevaatuseks ja vastuvõtmiseks ning hageja võib seni keelduda enda kohustuste täitmisest, kui kostja enda kohustusi ei täida. Kostja ei ole teinud ettepanekut teostatud tööde vastuvõtmiseks. Hageja leiab, et lepingu punkti 2.7.1 tuleb kohaldada koos lepingu punktiga 4.1. Pooled pidasid „võtmed kätte“ valmiduse all silmas seda, et see tagab hagejale võimaluse lepingu eset sihipäraselt kasutada, ehk see valmidus peab tagama hagejale võimaluse ostetud ridaelamu boksis sees elada. (Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-108-09 punktides 3 ja 12 esitatud selgitusi). Ehitise puhul tähendab „võtmed kätte“ töövõtja kohustust ehitada lepingu hinna eest lepingu ese sellisesse valmidusse, et tellija saab lepingu eset hakata vastuvõtmiseks kokkulepitud ajal sihipäraselt kasutama, st eluruumis sees elada. Puudused, mis ei takista sees elamist, saab tõepoolest lugeda pisipuudusteks (lepingu p 4.1). Hageja tugineb puudustele, mis ei võimaldanud tal ei ülevaatuse ajal 16.-17.12.2021, ei 19.12.2021 ega ka mitte 21.12.2021 ostetud elamuboksis sees elada ja seetõttu oli ta õigustatud keelduma asjaõiguslepingut seni sõlmimast seni kuni kostja täidab enda kohustused. Antud juhul pidi lepingu ese olema hiljemalt 21.12.2021 kasutusvalmis, kogu siseviimistlus lõpetatud ja asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks 29.12.2021 pidi olema lepingu ese lisaks ka liitunud kõikide tehnovõrkudega, sh andmeside ja tagatud pidi olema võimalus lepingu eset gaasikatlaga kütta. Kokkuvõttes pidi lepingu sättele ja mõttele tuginedes lepingu ese vastama 21.12.2021 nn. „võtmed kätte“ valmidusele, sh pidi olema teostatud kogu siseviimistlus. Taganemine pole kehtiv ja vastupidiselt on leping kehtiv. Lisaks tuleb hageja arvates kostja 20.12.2021.a e-kirja lugeda selliselt, nagu sellest tavapärane mõistlik kõrvaltvaataja aru saab. Samas ei andnud kostja hagejale mingit uut tähtaega, millal boks valmis saab ja süüdistab boksi valmimise viibimises hoopis hagejat. Mõistlik ja teise lepingupoole suhtes heas usus käituv isik oleks sarnases olukorras pakkunud enda poolt uue tähtaja, millal boks saab valmis ja selgitanud, et veebruar talle ei sobi seetõttu, et ta saab boksi näiteks varem valmis. Kostja ilmselge peamine kavatsus oli 19.12.202121.12.2021 saada kätte suurem osa lepingu eseme müügihinnast, vaatamata sellele, et kostja ise oli olulises lepingu rikkumise olukorras. Sealjuures oli kasutusluba, mis pidi olema hangitud 30.06.22, tegelikult hankimata käesoleva ajani. Ka korrastustööd ja haljastustööd pidid olema tehtud 30.05.22, mis on tegemata. Seoses valduse üleandmise nõudega märkis hageja, et müügilepingu punkti 4.2 kohaselt kohustus müüja andma lepingu eseme valduse ostjale üle 7 päeva jooksul asjaõiguslepingu sõlmimise päevast ning üleandmisega viivitamisel tasuma leppetrahvi 0,022% lepingu eseme müügihinnast (mis on 370 710 eurot) iga valduse üleandmisega viivitatud päeva eest. Hageja leiab, et lepingu eseme omandi valduse üleandmine kostja poolt hagejale on põhjendatud 3 tööpäeva jooksul alates omaniku vahetuse kande tegemisest kinnistusraamatusse. Omaniku

vahetus kantakse kinnistusraamatusse peale asja lahendava kohtulahendi jõustumisest eelduslikult 5 tööpäeva jooksul. Kohtuotsus jõustub selle kättesaamisest 30 päeva pärast. Kinnistusraamat teavitab omaniku kande tegemisest nii hagejat kui ka kostjat. Ehk kostjal on piisavalt aega valmistada ette omandi tähtaegseks üleandmiseks. Juhul kui kostja viivitab omandi üleandmisega, soovib hageja kostjalt viivitamise eest ettenähtud lepingujärgse leppetrahvi välja mõistmist 0,022% Lepingu eseme müügihinnast (mis on 370 710 eurot) iga üleandmisega viivitatud päeva eest. Leppetrahvi nõude esitas hageja koos hagiga 28.12.21, seega ei pidanudki hageja varem kostjale mingit leppetrahvi nõuete eelnevalt esitama. Kostja taganes lepingust 20.12.21, hagi on esitatud 28.12.21, leppetrahvi nõue on esitatud viivitamatult. Pooled ei leppinud kokku tööde tegemise uuetes tähtaegades, vaid hageja tegi ettepaneku sõlmida müügilepingule lisa, et on nõus tasuma ülejäänud müügihinna notari kontole, lisa jäi sõlmimata (hagi lisa 2, 3). Hageja kiri koos Exceli tabeliga oli saadetud pühapäeval 19.12.21 kostjale ja esmaspäeval 20.12.21 taganes kostja lepingust. Kui kostja taganes 20.12.21 lepingust, siis keeldub ta ka omandi valduse üleandmisest (23.02.23 vastus, tl 42jj). Hageja esitas 07.10.22 täpsustatud ja muudetud nõude avalduses (I kd tl 137) ja otsuse täitmise, viisi määramise palve järgmiselt: kohustada kostjat Teletorni Kodud OÜ (registrikood 16118620) andma üle aadressil Harju maakond, Tallinn, XXX, asuva kinnisasja registriosa nr xxxxxxxx, eriomand 1, omandiõigus ja valdus hagejale X (isikukood xxxxxxxxxxx). kanda kinnistusraamatusse aadressil Harju maakond, Tallinn, XXX asuva kinnisasja registriosa nr-ga xxxxxxxx, eriomand 1, omanikuna kostja Teletorni Kodud OÜ (registrikood 16118620) asemel hageja X (isikukood xxxxxxxxxxx). asendada Teletorni Kodud OÜ (registrikood 16118620) nõusolek kohtulahendiga punktis 1 nimetatud omandi üleandmise kohustustehingu tegemiseks ja punktis 2 nimetatud omaniku kande muutmiseks kinnistusraamatus. välja mõista kostjalt hageja kasuks 11.08.2021 müügilepingu punktis 5.4. kokkulepitud leppetrahv summas 35 000 € ning tasaarvestada hageja nõue kostja nõudega (saada lepingu eseme eest kokkulepitud müügihind 370 710 eurot) selle kattuvas osas - 35 000 eurot ja kohustada hagejat kandma kostjale lepingu eseme müügihinnana 335 710 (kolmsada kolmkümmend viis tuhat seitsesada kümme) eurot kohtu deposiidikontole 3 tööpäeva jooksul kohtulahendi jõustumisest. palub saata kohtulahend täitmiseks punktis 2 nimetatud omaniku kande muutmiseks kinnistusraamatus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna ning maksta kohtu deposiitkontol tasaarvestatud müügihind summas 335 710 eurot kostjale välja 3 tööpäeva jooksul peale punktis 2 nimetatud omaniku kande muudatuse tegemist kinnistusraamatus. palub kohustada kostjat andma hagejale üle punktis 1 nimetatud kinnisasja valdus 3 tööpäeva jooksul pärast omaniku kande muudatuse tegemist kinnistusraamatus ning kinnisasja valduse üleandmisega viivitamisel mõista kostjalt hageja kasuks välja leppetrahv 0,022% lepingu eseme ostuhinnast (s.o 370 710 eurolt) iga valduse üleandmisega viivitatud päeva eest.

Menetluskulud tuleb jätta kostja kanda.

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud kulud hageja kanda (04.05.22, tl 77).09.11.22 (tl 181, I kd, 30.11.22, I kd tl 36). Pooled on vaidlusaluses lepingus kokku leppinud (p 3.1), et sõlmivad asjaõiguslepingu hiljemalt

pisipuudustega, mille puhul isegi juhul, kui kostja oleks jätnud need tähtaegselt teostamata, ei oleks põhjendatud leppetrahvi summas 35000 eurot nõudmine. Kõikide muude tööde tähtajad saabusid peale C töösuhte lõppemist kostja juures ning C ei ole peale töösuhte lõppemist enam vaidlusaluses korteris käinud (ebamõistlik ja eluliselt ebausutav oleks eeldada vastupidist). Poolte vahel sõlmitud leping ei näinud ette, et kostja oleks pidanud hagejale tegema ettepaneku ehitustööde vastuvõtmiseks. Pooled on lepingu p-s 3.1 kokku leppinud, et nad allkirjastavad ehitustööde ülevaatamise akti, mitte tööde üleandmisevastuvõtu akti. Kostja kohustus lepingu järgi üle andma korteri valduse ja omandi. Lepingu järgi pidid pooled sõlmima asjaõiguslepingu hiljemalt 29.12.21, järelikult ei saanud kostja kuidagi anda üle asja valdust, olukorras, kus hageja esitas 28.12.21 hagi ja pidas lepingut kehtivaks. Kostja pole keeldunud asjaõiguslepingu sõlmimisest. Kostja kutsus hagejat notarisse, millest hageja keeldus.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kõigepealt käsitleb kohus otsuses asjas kohalduvaid õigusnorme (I), siis vaidlustamata asjaolusid (II), siis lahendab nõuded, otsuse täitmise viisi korra, hagi tagamisega seotud küsimused (III) ja seejärel võtab seisukoha menetluskulude kohta (IV). I Võlaõigusseaduse (VÕS) § 8 järgi on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 8 lg 1, 2, § 76 lg 1, 2 järgi kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele, hea usu ja mõistlikkuse põhimõttele. VÕS § 7 lg 1 järgi loetakse võlasuhtes loetakse mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks. Vastavalt VÕS § 82 lg-le 1, kui kohustuse täitmise tähtpäev on kindlaks määratud, tuleb kohustus täita sellel tähtpäeval. VÕS § 82 lg 2 kohaselt, kui kohustuse täitmiseks on ette nähtud tähtaeg või kui see on määratletav lepingu alusel, tuleb kohustus täita selle tähtaja kestel, kui lepingust või asjaoludest ei tulene, et täitmise tähtpäeva võib määrata võlausaldaja. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1, 6, § 108 lg 1, 2 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 208 lg 1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 64.1 sätestab, et kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. VÕS § 29 lg 1 järgi lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe, lg 5 p 1 p 4 kohaselt tuleb arvestada lepingu olemust ja eesmärki ning seda tõlgendada lg 6 järg koos teiste tingimustega.

VÕS § 186 p 5 alusel lõpeb võlasuhe lepingust taganemisega. VÕS § 114 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja. Kui võlausaldaja nõuab kohustuse täitmist, kuid ei määra selleks täiendavat tähtaega, eeldatakse, et täitmiseks on antud mõistlik täiendav tähtaeg. Kui võlausaldaja on täitmiseks täiendavalt andnud ebamõistliku tähtaja, pikeneb see mõistliku täiendava tähtajani, lg 3 sätestab, et kui täiendav tähtaeg on antud lepingulise kohustuse rikkumise korral, võib võlausaldaja selle tähtaja jooksul keelduda oma kohustuse täitmisest ning nõuda rikkumisest tuleneva kahju hüvitamist ning viivise maksmist, kuid ei või kasutada muid õiguskaitsevahendeid, lg 4 sätestab, et kui võlgnik teatab, et ta kohustust ei täida või kui ta ei ole täiendava tähtaja jooksul kohustust kohaselt täitnud, võib võlausaldaja pärast teate saamist või tähtaja möödumist kasutada muid õiguskaitsevahendeid, sealhulgas nõuda kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist või taganeda lepingust või öelda leping üles. VÕS § 116 lg 1 järgi võib lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine), lg 2 järgi on olulise lepingurikkumisega on eelkõige tegemist, kui: 1) kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud; 2) rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu; 3) kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu; 4) kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi; 5) teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust käesoleva seaduse §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida, Lg 4 sätestab, et lepingust taganemine kohustuse täitmiseks käesoleva seaduse §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega andmata ei ole lubatud, kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise lepingupoole lepingust taganemise korral kohustuse täitmiseks või täitmise ettevalmistamiseks tehtud kulutustega võrreldes ebamõistlikult suurt kahju. Siiski võib lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda, kui rikuti käesoleva paragrahvi lõike 2 punktis 2 nimetatud kohustust või kui teine lepingupool teatab, et ta oma kohustust ei täida. VÕS § 188 lg 1 sätestab, et lepingupool taganeb lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. VÕS § 188 lg 2 sätestab, et kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingust taganeda, vabastab lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. VÕS § 159 lg 2 sätestab, et kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. VÕS § 197 lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Sama sätte lõige 2 sätestab, et tasaarvestuse tulemusena lõppevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. VÕS § 198 kohaselt, toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele.

VÕS § 110 lg 5 sätestab, et kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik täitmisest käesoleva paragrahvi alusel keeldub, teeb kohus otsuse, millega võlgnikku kohustatakse otsust täitma üksnes juhul, kui võlausaldaja on oma kohustuse tema suhtes täitnud või võlgnik on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse. II Vaidlustamata asjaolud Pooled sõlmisid 11.09.2021 notariaalselt tõestatud võlaõigusliku lepingu selle kohta, et kostja moodustab kinnisasjast, registriosa nr xxxxxxxx (XXX, Tallinn, I kd tl 24 väljavõte) korteriomandi, mille müüb hagejale (notar P. Pärna, nr xxx, hagi lisa 1, I kd tl 9jj ja tl 139-157). Kostja jagas kinnistu nr xxxxxxxx ning moodustati korteriomandid ning hageja pidi ostma korteriomandi, mis on kantud registriossa nr xxxxxxxx (I kd tl 26 registriosa väljavõte). Hageja pidi tasuma kostjale lepingu eseme eest 370 710 eurot. Kostja kohustus ehitama lepingu eseme „võtmed kätte“ valmidusse, sealhulgas teostama siseviimistluse, hiljemalt 21.12.21 (lepingu p 2.7.1). Kostja kohustus lepingu p 3.1 järgi andma lepingu eseme omandi hagejale asjaõiguslepingu alusel üle mitte hiljem kui 29.12.2021.a ning tingimusel, et hageja kinnistu on jagatud korteriomanditeks ning selle baasil on moodustatud lepingu esemeks olev korteriomand koos siseviimistlusega ja hoone on valmis ehitatud ning tehnovõrgud toimivad, poolte vahel on allkirjastatud ehitustööde ülevaatamise akt ning hageja on kostjale täielikult tasunud kogu ostuhinna või taganud selle tasumise vastavalt müügilepingus toodule (p 3.1). Kostja esindajana tegutses müügilepingu sõlmimisel, ehitustegevuse korraldamisel ja asjaõiguslepingu ettevalmistamisel C. Hageja vaatas eseme üle 16.12.21- 17.12.21, kus osales kostja esindaja C. Kostja taganes lepingust 20.12.21. Kostja maksis hagejale tagasi 35000 € ehk summa, mille hageja oli tasunud müügilepingu järgi kostjale (maksekorraldus 22.12.21, I kd tl 23). Eeltoodu alusel on poolte vahel sõlmitud VÕS § 8 lg 1, § 208 lg 1 järgi müügileping, mille järgi pidi kostja andma ostjale üle valmistatava asja ehk korteriomandi nr xxxxxxxx ning tegema võimalikuks omandi ja valduse ülemineku hagejale ning hageja pidi tasuma kostjale müügihinna. III Vaidlus Vaidlus on selle üle, kas kostja võis lepingust taganeda, kas see on kehtiv ja kas hageja saab nõuda müügilepingu täitmist. Nagu märgitud, pidi omandi üleandmiseks pooled sõlmima vastava asjaõiguslepingu hiljemalt 29.12.21 (lepingu p 3.1). Lepingu 2.7.1 sätestab, et kostja pidi ehitama lepingu eseme „võtmed kätte“ valmidusse, sealhulgas tegema siseviimistluse, hiljemalt 21.12.21. Hageja arvamuse kohaselt tähendab „võtmed kätte“ eluruumiks oleva korteriomandi sellist seisundit, kuhu saab sisse kolida ja elama hakata, mis eeldab kütet, tehnosüsteemide tööd, valmis on siseviimistlus. Kostja ei ole ka vastupidist tõlgendust lepingu p 2.7.1 „võtmed kätte“ tingimusele andnud. Kohtu hinnangul on tähendab lepingu tingimus „võtmed kätte“ seda, et isik saab kolida ruumidesse sisse, neid

sihipäraselt kasutada, seal elada. Sellist tõlgendust, kus eluruumi puhul on „võtmed kätte“ sisustatud kui valmisolekut selles sees elada, on toetatud kohtupraktikas (Riigikohtu lahendi nr 32-1-108-09 punktid 3 ja 12). Selline lepingu p 2.7.1 tõlgenduses vastab ka VÕS § 29 lg 1, 5 p 4, lg 6. Kohus kuulas hageja vande all üle ja tema seletustest nähtuvalt käis ta asja üle vaatamas kostja esindajaga (C) 16.-17.12.21 ning leidis, et asi ei ole valmis elamiseks ehk pole seisundis „võtmed kätte“, küttesüsteemi polnud, lisaks olid siseviimistlustööd pooleli ja sinna polnud võimalik sisse kolida ja seal kohe elama hakata, kuigi kostja väidetel pidi asjaõigusleping sõlmitama juba mõne päeva pärast ehk 21.12.21. Kohtule esitatud hageja 19.12.21 (hagi lisa 3, tl 20, I kd) e-kirjas on hageja märkinud, et ta jõudis arusaamisele, et teisipäeval ei saa notarisse minna asjaõiguslepingut sõlmima, kuna see läheb vastuollu põhimõttega, et hageja (tekstis meie) võtab tööd vastu, maksab (maksame) ASSG-le kogu summa ära ja on „võtmed kätte“ valmiduses objekti kätte saanud, sest sellest hetkest ollakse kaugel. Lisaks on kirjas märgitud, et mõistetakse, et hilinemine on tekkinud erinevatel põhjustel ja et vältida tagasilööke, uusi hilinemisi, soovitakse (soovime) paika panna raamistiku, mis võimaldaks asjaõigusliku lepingu sõlmida korrektselt ja võlaõiguslepingust (VÕL)-st lähtuvalt järgmise aasta alguses. Hageja on saatnud kostjale ka kirjelduse puudustest nn Exceli tabelina (hagi lisa 2, I kd tl 18-19), millest nähtuvad teha vajamist tööd: elektritööd, akendega seotud tööd, liitumised teha, siseuksed paigaldada, soojus- ja ventilatsioonitööd teha, trepid viimistleda ja korda teha, sellele piirded panna, põrandad korda teha, ukselingid korda teha, seinad, laed värvida jne. Hageja on samas e-kirjas pakkunud kostjale järgmist: et teisipäeval notaris kokku leppida uues võlaõiguslepingu lisas järgmiste tegemistega: „1. kanname kogu allesjäänud maksmata summa (EUR 335 710) notari kontole hiljemalt 23.12.2021.

allakirjutamist ja lepingu järgi loetakse akti allakirjutamisel ehitustööd hageja poolt vastuvõetuks ja pisipuudused, mis ei takista asja kasutamist sihipäraselt, ei ole aluseks aktiga vastuvõtmist. Nii on õige hageja väide selle kohta, et enne asjaõiguslepingu sõlmimist oli tal õigus asi ju üle vaadata ja vastavalt aktiga siis ka vastu võtta. Seega on otsitud kostja menetluses toodud väited, et asi võinuks saada valmis „võtmed kätte“ 21.12.21, kui pidi olema notari juures asjaõiguslepingu sõlmimise aeg. Seda enam ei saanud kostja 20.12.21 otsustada lepingust taganemist, kui alles 21.12.21 oleks ese pidanud valmis olema ja veel enne asjaõiguslepingu sõlmimist eelnevalt objekt üle vaadatama (lepingu p 4.1.) ning see aktiga vastu võetama. Mitte kuskilt ei nähtu, et kostja oleks mingi akti koostanud asja ülevaatamise kohta, selle esitanud hagejale, ja hageja oleks keeldunud pisipuuduste tõttu, mis ei takista elamist, akti alla kirjutamast (lepingu p 4.1). Kohus kuulas hageja vande all üle ja tema seletustest nähtuvalt käis ja vaatas ta asja üle 16.17.12.21, 18.12.21 ning leidis, et asi ei olnud valmis elamiseks ehk pole seisundis „võtmed kätte“, kuigi kostja väidetel pidi asjaõigusleping sõlmitama juba 21.12.21. Lisaks andis ta seletusi, et kostja esindaja C kinnitas ülevaatusel, et objekt ei ole valmis, kuid investor tahab, et asjaõigusleping sõlmitaks 21.12.21. Hageja esitas ka enda tehtud fotod märgitud ajast vaidlusalusest objektist ( I tl 158-164, 170, II kd tl 22-23), millest nähtuvalt ei näe objekt välja, et oleks sissekolimiseks ja elamiseks valmis. Kohus märgib, et hageja esitas ka kõrvalboksist kinnistusraamatu andmed ja fotod, mille valmidusaste oli teistsugune, näiteks oli trepil laudis ja paigutatud ümber klaas, vältimaks trepilt alla kukkumist, wc-s on paigaldatud plaadid, see on puhas ja kasutamiseks valmis (I kd tl 165-169,173, II kd tl 29-33, 34), kuid hageja poolt ostetavas korteris käisid tööd, juhtmed ripuvad, põranda katet alles pannakse, on prahti täis ning ei sobi kohtu hinnangul koheselt sisse kolimiseks ja elamiseks. Lisaks andis ta seletusi vande all, et isegi 12.02.22 kui ta käis korterit vaatamas, ei olnud see tegelikult valmis. Eeltoodud hageja 19.12.21 e-kirja sisu, 19.12.21 e-kirjaga saadetud puuduste/tehtavate tööde nimekiri (tabel), hageja vande all antud seletused ja esitatud fotod kinnitavad kogumis hageja väidet, et kostja ei olnud ehitanud müüdavat asja „võtmed kätte“ tähenduses valmis 19.12.21 ehk 2 päeva enne asjaõiguslepingut sõlmima minemist. Nii on õige ja tõendatud hageja väide, et enne asjaõiguslepingu sõlmimist oli tal õigus asi üle vaadata lepingu p 4.1 järgi. Ebamõistlik on arvata, et hageja pidi eeldama, et juba 20.12.21, kui kostja taganes lepingus, oleks hageja saanud üle vaadata asja kas 20.12.21 või 21.12.21 (lepingu väidetav sõlmimise päev), hinnata objekti valmidust „võtmed kätte“ mõttes ja kohe siis ka asjaõiguslepingu sõlmida. Sisuliselt jättis kostja 20.12.21, kui taganes lepingust, hagejale sellise aja ja võimaluse lepingu p 4.1 järgi pakkumata selleks, et hageja saaks asja üle vaadata, otsustada objekti vastuvõtmise üle ning sõlmida asjaõigusleping. Järgnevalt vaatleb kohus, kas kostja taganes lepingust kehtivalt. Esiteks. Hageja e-kirja 19.12.21 sisu ei ole võimalik mõista teisiti kui selliselt, et hageja tahab lepingut muuta ja võimaldada kostjale uut tähtaega asja valmis tegemiseks (võtmed kätte) koos omapoolse kohustusega maksta lepingu tasu notari kontole. Selline hageja käitumine on kooskõlas mõistlikkuse põhimõttega VÕS § 7 lg 1 järgi. Hageja ettepanek ei ole keelduda asjaõiguslepingu sõlmimisest kui sellisest, vaid ootusest saada lepingujärgne objekt, võtta see vastu nii nagu lepingus kokku lepitud. Teiseks. Kostja poolt 20.12.21 lepingust taganemise avaldusest (hagi lisa 4, tl 21) nähtub, et taganetud on lepingust hagejast tulenevatel põhjustel (eritellimused), mis tingivad uued tarneajad ning muudatused ning et tekkinud on boksi valmimise viivitus. Kostja on märkinud, et need asjaolud ei tulene temast ja et kostjale ei sobi lepingu sõlmimine veebruaris. Selle tõttu taganes

kostja lepingust. Hageja ei ole nõustunud nende väidetega, et tema tõttu oleks objekti valmimine viibinud, ning mitte kuskilt ei nähtu, et see oleks viibinud tegelikult hagejast tulenevatel asjaoludel. Kolmandaks. Vastupidiselt kostja 20.12.21 kirjale, on hageja kinnitanud oma 21.12.21 e-kirjalises vastuses kostjale (I kd tl 44, hagi lisa 5), et on endiselt nõus jõudma asjaõiguslepinguni, on valmis minema ka 21.12.21 notarisse ja panema lepingusse kirja, mis tööd teha ja lõpetada järgmise aasta alguses, et ta soovib maksta tehingusumma läbi notarikonto ning palub kostjal teha vastavad sammud, et tehing enne 29.12.21 lõpule viia. Lisaks märkis ta, et on aasta lõpuni kätte saadav. Selliselt kinnitab hageja jätkuvat valmisolekut olla kostjaga lepinguliselt seotud. Neljandaks. Lepingu p 5.1 sätestab, et kostjal kui müüjal on kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni kahenädalase etteteatamistähtajaga (täiendav tähtaeg kohustuste täitmiseks) õigus käesolevast lepingust ühepoolse avalduse alusel taganeda (leping ühepoolselt lõpetada), kui ostja ei tasu käesoleva lepingu alusel tasumisele kuuluvaid summasid vastavalt käesoleva lepingu punktis kaks (2.) kokkulepitud tähtajaks ja kokkulepitud korras ning kohustus on täitmata ka taganemisavalduse esitamise päeva seisuga (p 5.1.1) või ostja ja ei ilmu vähemalt kahel (2) kokkulepitud ajal ja kohas asjaõiguslepingu sõlmimisele ja asjaõigusleping jääb seetõttu tähtaegselt sõlmimata (p 5.1.2). Seega on pooled kokku leppinud tingimuse, et kostja võib lepingust taganeda vaid siis, kui ta annab hagejale tähtaja rikkumise kõrvaldamiseks. Seda, et hageja oleks lepingu p 5.1.1 järgi keeldunud tasu maksmisest, ei ole ja sellel alusel pole kostja lepingust taganenud. Seda, et kostja pole andnud lepingu p 5.1. ja 5.1.2 järgi hagejale tähtaega väidetava rikkumise kõrvaldamiseks ja hageja oleks 2 korda keeldunud kokkulepitud ajal tulemast asjaõiguslepingu sõlmimisele ning et see oleks jäänud tähtaegselt sõlmimata, ka ei ole. Kohus märgib, et tegelikult tuli asjaõigusleping sõlmida hiljemalt 29.12.21 ja hageja oli valmis ka oma 21.12.21 kirja järgi tulema notarisse, tõsi küll lepingut muutma, kuid seda, et kostja oleks pakkunud uut tähtaega lepingu sõlmimiseks lepingu p 5.1.2 järgi ning võimaldanud hagejale seejuures objekt lepingu p 4.1 järgi üle vaadata, vastu võtta, ei ole. Hageja vande alla antud seletustest, e-kirjadest 19.12.21, 21.12.21 kostjale ei nähtu mitte kuskilt, et hageja ei kavatse üldse lepingut täita: maksta tasu või ei kavatse ega soovi asjaõiguslepingut sõlmida, ei soovi asja omandit saada, ei tule kaks korda asjaõiguslepingu sõlmimisele. Tegelikult kinnitavad eelmärgitud tõendid hageja väiteid, et ta soovib anda kostjale võimaluse asi valmis teha ja siis sõlmida asjaõigusleping ja seda olukorras, kus tal oli vajalik ka asi enne üle vaadata ja vastu võtta lepingu p 4.1 järgi. Eeltoodu alusel leiab kohus, et käesoleval juhul polnud tegemist VÕS § 114 lg 4 ja § 116 lg 2 p 2 ja lg 4 II lausest tuleneva olukorraga, mis andnuks kostjale õiguse lepingust taganeda ilma, et ta oleks andnud hagejale tähtaja väidetava hageja väidetava kohustuse rikkumise lõpetamiseks. Seega ei saanud kostja jätta hagejale andmast tähtaega lepingu p 5.1 järgi väidetava rikkumise kõrvaldamiseks enne lepingust taganemist. Lisaks pole hageja keeldunud ka oma kohustuse täitmisest sõlmida asjaõigusleping, vaid soovis saada valmis asja, maksta müügihind notari kontori kaudu ja leppida kostjaga kokku ajad, millal objekt saab „võtmed kätte“ valmis. Seda, et objekti valmimine viibis hageja tõttu, millele viitas kostja oma 20.12.21 kirjas, ei nähtu ühestki tõendist. Nii leiab kohus, et hagejal oli õigus nõuda ja paluda kostjalt objekti valmimiseks tähtaegu oma 19.12.21 e-kirjas, kuid tegemist pole lepingu p -s 5.1.2 tuleneva olukorraga, kus hageja lihtsalt ei soovi objekti omandit saada ega ole valmis üldse seda vastu võtmast ja asjaõiguslepingut sõlmima. Eeltoodu alusel leiab kohus, et kostja on vastuolus lepingu p 5.1.2 ja VÕS § 116 lg 4 I lausega 20.12.21 taganenud hagejaga sõlmitud vaidlusalusest müügilepingust ning sellel taganemisel ei ole VÕS § 186 p 5 järgi võlasuhet lõpetavat toimet. Nii on alusetud kostja väited, et hageja on ise keeldunud lepingu täitmast, rikkunud lepingut ning et kostja oleks justkui õigesti lepingust

taganetud. Leping on kehtiv ja hagejal on õigus nõuda kostjalt lepingu täitmist VÕS § 76 lg 1, 2, § 101 lg 1 p 1, § 108 lg 2 1, § 208 lg 1 järgi – asjaõiguslepingu sõlmimist ja omandi ning asja valduse üleandmist. Valduse üleandmist saab hageja nõuda lepingu p 4.2 mõtte kohaselt 7 päeva jooksul asjaõiguslepingu sõlmimise päevast. Kuna kostja pole nõus asja omandit ja asja valdust üle andma ja müügilepingut selles osas täitmast, siis rikub ta VÕS § 208 lg 1, § 100 mõttes lepingust tulenvaid vastavaid kohustusi. Hageja saab nõuda AÕS § 64.1 ja TsÜS § 68 lg 5 järgi kostja vastava tahteavaluduse andmist – omandi üleandmiseks vastava tahteavalduse andmist ja vastavate kinnistusraamatu kannete tegemiseks. Eeltoodu tõttu on hageja nõue vastavas osas tõendatud ja põhjendatud ning kuulub rahuldamisele ja kostjat tuleb kohustada anda üle hagejale kinnisasja, mis on kantud korteriomandi registriossa nr xxxxxxxx, omand ning tahteavaldus kande tegemiseks kinnistusraamatu registriossa xxxxxxxx, selliselt, et kostja kustutada omanikuna ja tema asemel kanda omanikuna sisse hageja. Müügilepingu p 4.2 järgi on kostjal kohustus anda asja valdus üle hagejale 7 päeva jooksul arvates asjaõiguslepingu sõlmimisest. Kuna kostja ei ole nõus ühte ega teist tegema (omandit üle andma, ega valdust üle andma), siis on hageja nõue põhjendatud lepingu p 4.2 ja VÕS § 108 lg 2 I lause järgi asja valduse üleandmiseks ning kostjat tuleb kohustada hagejale üle andma kinnisasja, mis on kantud registriossa nr xxxxxxxx, valdus. Hageja on esitanud leppetrahvi nõude lepingu p 5.4 järgi. Nimetatud sätte järgi kohustub kostja maksma leppetrahvi 35000 €, kui kostja ei anna üle omandit ja valdust, millega rikub oluliselt müügilepingut. Kostja taganes lepingust 20.12.2021, hageja esitas kohtule käesoleva hagi ja leppetrahvi nõude 35000 € hagiavalduses 28.12.21. Seega on leppetrahvi nõue esitatud koos hagiavaldusega mõistliku aja jooksul ehk 8 päeva jooksul pärast kostja poolset lepingust taganemist. Nii on alusetu kostja väide, et hageja pole nõudnud leppetrahvi õigeaegselt. Seetõttu ei ole hageja minetanud õigust nõuda leppetrahvi lepingu p 5.4, VÕS § 76 lg 1, 2, 100 lg 1 p 1, § 108 lg 1, § 158 lg 1 järgi 35000 €. Märgitud leppetrahv 35000 eurot tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Samas on hageja alles 07.10.22 avalduses nõudnud lepingu p 4.2 järgi leppetrahvi lepingu eseme valdusega üleandmisega viivitamise eest lepingu müügihinnast 370710 €-st 0,022% päevas. Selles osas nõustub kohus kostjaga, et selle leppetrahvi nõude esitas hageja hilinemisega ehk alles ca 10ndal kuul pärast kostja-poolset lepingust taganemist. Kohtu hinnangul on hageja selle leppetrahvi nõude minetanud VÕS § 159 lg 2 järgi, kuivõrd see ei ole esitatud mõistlikul ajal pärast kostja poolset lepingus taganemist. Märgitud leppetrahvinõue lepingu p 4.2 järgi jääb seetõttu rahuldamata, sest hagejal ei ole enam õigus VÕS § 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1 VÕS § 159 lg 2 järgi seda nõuda.

Otsuse täitmise viis ja kord, hagi tagamine TsMS § 445 lg 1 järgi võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osa.

Vaidlust polnud selles, et lepingujärgne müügihind on 370710 € (kostja taganes lepingust ja maksis 35 000 € ehk osa müügihinnast hagejale tagasi), mille hageja peab maksma kostjale. VÕS § 197, § 198 järgi on hagejal õigus tasaarvestada (mida tegi hagiavalduses) oma 35000 eurone leppetrahvi nõue kostja lepingust tuleneva müügihinna tasumise õigusega ja hageja müügihinna tasumise kohustusega, mille tulemusel peab hageja maksma kostjale 335710 eurot. Samas on hageja palunud seda, et ülejäänud müügihinna (millest on tasaarvestatud leppetrahv 35000 €) 335710 € tasub ta kostjale siis, kui kanne omandi ülekandmise kohta on kinnistusraamatusse tehtud ja seda 3 tööpäeva jooksul kande tegemist. Seega ei keeldu hageja oma kohustuse täitmisest kostja ees. Kohus leiab, et selline otsuse täitmise viis ja kord, mida hageja on taotlenud, ei ole põhimõtteliselt vastuolus VÕS § 110 lg 5 ning ei kahjusta kostjat, sest kostja ei ole sellisele täitmise viisile, korrale sisuliselt vastu vaielnud. Samas märgib kohus, et hageja soov, et rahasumma makstakse kohtu tagatiste kontole ja see kantakse sealt hiljem kostjale üle, ei ole põhjendatud. Tsiviilkohtumenetluse seadustikus on reguleeritud, millistel juhtudel tasutakse raha tagatiste kontole (tagatis menetluskulude, hagi tagamise katteks, kaja esitamise korral tagaseljaotsuse peale otsuse täitmise peatamiseks). Sellist regulatsiooni, et kohus täidab kohtuotsust ja kontrollib selle täitmist ja täidab poolte vahel (kannab müügilepingu järgseid summasid teisele poolele), seadusest ei tulene. Nii on hagejal kohustus tasuda 335710 eurot kostjale 3 tööpäeva jooksul arvates tema kui omaniku kohta kinnistusraamatu kande tegemisest. Kohus märgib, et kohus ei saada ka kinnistusosakonnale ise seetõttu otsust ja jõustunud otsuse saadab kinnistusosakonnale huvitatud menetlusosaline ise. Kohus märgib vaid seda, et jõustunud kohtulahend asendab TsÜS § 68 lg 5 järgi kostja tahteavaldust omandi üleandmiseks, kinnitusraamatu vastavate kannete tegemiseks. Seda, millal peaks kostja käesoleva kohtulahendi järgi asja valduse üle andma, on lahendatav kohtuotsuse täitmise korra ja viisiga, mida hageja ongi palunud. Eeltoodu alusel tuleb kostjal anda kinnisasja nr xxxxxxxx valdus üle hagejale 3 tööpäeva jooksul arvates hageja suhtes omaniku kande tegemisest. Kostja ei ole sellisele otsuse täitmise viisile sisuliselt vastu vaielnud, mistõttu ei saa see ka sisuliselt kohtu hinnangul kostjat kahjustada. TsMS § 442 lg 5 järgi lahendab kohus otsuse resolutsiooniga hagi tagamisega seotud küsimused. Kohus rahuldas hageja hagi tagamise taotluse 29.12.21 määrusega (I kd tl 28) ning kandis hageja kasuks kinnistusraamatu registriossa nr xxxxxxxx eelmärke „Harju Maakohtusse on esitatud hagi, mille alusel nõuab X (isikukood xxxxxxxxxxx) käesoleva registriosa omaniku kande muutmist ja enda sisseandmist omanikuna“. Seega tagab käesoleva otsuse täitmist hagi tagamise abinõu, mis on seatud määrusega 29.12.2021 nr 2-21-20217. Muud tõendid Kohtul ei ole vaja hinnata hageja poolt kohtule esitatud e-kirjavahetust 2019.a. novembrist objektil olevate tööde kohta ning kostja kirja 30.12.21, millega teatati hagejale, et makstakse tagasi sissemakstud raha, kuna nendel ei ole tähtsust (selles puudus ka vaidlus). Samal põhjusel ei ole vaja hinnata ka hageja konto väljavõtet, kindlustuspoliisi ja arvet (tl 97-102). Ka ei ole tähtsust poolte vahelistel kompromissikirjadel, kuna pooled kompromissi ei saavutanud, ega ka ehitiste registri andmetel (I kd tl 40-47, 103-110, 123-130, II kd tl 47-57). Kostja esitas 16.03.2023 tehtud fotod vaidlusalusest boksist, kuid need ei oma vaidluse lahendamisel tähtsust, sest sellel ajal ei ole kostja lepingust taganenud (II kd tl 79-96). IV Menetluskulude jaotus, rahaline suurus

TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. TsMS § 138 lg 1, 2, 139 lg 1, § 143 p 2, § 144 p 1, § 175 lg 1 järgi on menetluskuludeks lõiv, lepingulise esindaja kulud ja tõendi saamise kulu. Hagi kuulus osalisele rahuldamisele, kuna kohus jättis hageja ühe leppetrahvi nõude rahuldamata. Nimetatud põhjendustel määrab kohus menetluskulude jaotuse TsMS § 163 lg 1 lause lõpuosa järgi nii, et hageja menetluses kantud lõiv jääb täielikult kostja kanda ning hageja lepingulise esindaja kulud ning muud menetluskulud jäävad 95% ulatuses kostja kanda ning kostja menetluskulud jäävad täies ulatuses tema enda kanda. Kostja ei ole hageja kuludele vastuväiteid esitanud. Hageja menetluskuluks on lõiv hagiavalduselt ja hagi tagamise avalduselt kokku 3450 €, mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Hageja lepingulise esindaja kulud on 17.01.2022 kulude nimekirja järgi 22,33 tunni eest 4019,40 € (sh käibemaks) ning kinnistusraamatu päringu kulu 24 €. Tasu määr on 150 € + käibemaks. 09.09.22 kulude nimekirja järgi on tasu 26,15 tunni eest kokku 4707 €, sh käibemaks. 22.03.2023 nimekirja järgi on kulud 46,81 tunni eest 8430,80 € (sh käibemaks). 17.05.2023 nimekirja järgi on kulud 13,83 tunni eest 2489,40 € koos käibemaksuga ja et sellele lisandub 17.05.2023 istungi aja kulu (11 minutit). Arvestades hageja esindaja tööaja arvestust, on tal kulunud aega 109,12 tundi + 11 minutit, kokku ca 110 tundi. Nimetatu tähendab, et esindajal on kulunud tööks aega 13,75 tööpäeva 8-tunnise tööpäeva arvestuse juures. Kulude arvestusest nähtub aeg, mis esindajal on olnud seotud kliendi nõupidamistega, aruteludega büroos endas, ühe ja sama dokumendi korduva täiendamisega (näiteks hagi tervikteksti koostamine), kuid kohtu hinnangul peab vastaspool hüvitama vaid kulud, mis on otseselt seotud menetlusega. Kohus on kontrollinud hageja esindaja töö ja aja arvestust ning kohtu hinnangul vastab tehtud tööle ajakulu 60 tundi, mis teeb sisuliselt 7,5 päeva 8-tunnise tööpäeva arvestuse juures. Eeltoodu alusel on hageja lepingulise esindaja kulud põhjendatud TsMS § 175 lg 1 järgi 60 tunni ulatuses ja 10800 € (sealhulgas käibemaks) ulatuses. Seega tuleb kostjalt välja mõista hageja kasuks menetluskulude katteks lõivu 3450 €, lepingulise esindaja kulude katteks 95% ehk 10260 € (95% 10800 €-st) ja registriosa väljavõtte saamise kulu 22,80 € (95% 24 €-st) ning hageja taotluse alusel TsMS § 177 lg 4 järgi viivist VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras arvates otsuse jõustumisest kuni kulude tasumiseni. Kostja menetluskuludeks on esindaja kulud 10299,16 € ja kuna kohus jättis kostja menetluskulud tema enda kanda, siis ei hinda kohus nende kulude suuruse põhjendatust. (digitaalne allkiri) Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.