A Ai avaldus Tallinn, X tn 15 korteriühistu vastu Tallinn, X tn 15 korteriühistu korteriomanike 14.06.2022 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja: A A (isikukood xxx) Asjast puudutatud isik: Tallinn, X tn 15 korteriühistu (registrikood xxx), lepingulised esindajad vandeadvokaat Martin Tamme ja vandeadvokaadi abi Eva Arumets
Resolutsioon
Jätta avaldus läbi vaatamata Tallinn, X tn 15 korteriühistu korteriomanike 14.06.2022 üldkoosoleku otsuste 1.2.4, 1.2.5, 1.3.1, 1.3.2, 1.3.4, 1.3.6 ja 1.4.1-1.4.5 vaidlustamise osas. Rahuldada avaldus muus osas. Tuvastada Tallinn, X tn 15 korteriühistu korteriomanike 14.06.2022 üldkoosoleku otsuste nr 1.2.1, 1.2.2, 1.3.3, 1.3.5, 1.3.7 – 1.3.17, 1.4.6, 1.5, 2, 3, 4, 5.2 ja 5.3 tühisus. Määrata menetluskulud Tallinn, X tn 15 korteriühistu kanda. Mõista Tallinn, X tn 15 korteriühistult (registrikood xxx) A A’i (isikukood xxx) kasuks välja menetluskulude hüvitis 50 eurot.
Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.
Asjaolud
1.A A (avaldaja) esitas 12.08.2022 Harju Maakohtule avalduse, nõudes Tallinn, X tn 15 korteriühistu 14.06.2022 üldkoosoleku otsuste nr 1.2.1, 1.2.2, 1.2.4, 1.2.5, 1.3 (1.3.1-1.3.7), 1.4 (1.4.1-1.4.6), 1.5, 2-4, 5.2-5.3 tühisuse tuvastamist. Alternatiivselt palus avaldaja need otsused kehtetuks tunnistada. Ühistu juhatus on korduvalt püüdnud läbi suruda AS-i S (kehtiva ärinimega OÜ S) poolt koostatud arendusprojekti teostamist, mis on suunatud osade korteriomanike ärihuvide realiseerimisele. Arendusprojekt on koostatud osade korteriomanike (korterid 2, 3, 4, 4a, 8, 9, 10) huvides. Selle järgi soovitakse varem kaasomandis olnud pindadele ehitada välja uued ruumid ja muuta ruumide senist kasutusotstarvet. Pööningutele soovitatakse ehitada välja uued eluruumid. Senise soojussõlme asukohta soovitakse teha Sani köök, senine kauplus muuta San/baariks, köök kaevata keldrisse, tõllakuur muuta lühiajalise majutuse asutuseks. Elamu tehnosüsteeme soovitakse muuta ruumide uue kasutusotstarbe vajadustest lähtuvalt. Projekti seletuskirjas sätestatud eesmärgiks on X tn 15 hooneosade A, B, C, F, ja G rekonstrueerimine ja pööningu väljaehitamine, keldri väljaehitamine ja kasutusotstarbe muutmine, ja korterite laiendamine ning äripindade kasutusotstarbe muutmine. Avaldaja korter nr 6 paikneb hooneosades D ja E ja tema korterit kavandatud ehitustööd ei puuduta. Omavoliliselt alustatud ehitustööde peatamiseks pöördus avaldaja kohtusse juba 2014.a, vaidlus lõpetati 16.01.2018 kohtumäärusega kinnitatud kompromissilepinguga (tsiviilasi nr 214-54809). Ühistu 20.05.2016 üldkoosolekul tehti otsuseid arendusprojekti realiseerimiseks. Avaldaja vaidlustas otsused kohtus. 15.11.2018 otsuses tsiviilasjas 2-16-12460 leidis Tallinna Ringkonnakohus, et kuna korteriühistu üldkoosolek on häälteenamusega otsustanud küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe, siis on 20.05.2016 üldkoosoleku otsused MTÜS § 241 lg 1 ja TsÜS 87 koosmõjust tulenevalt tühised. Otsus jõustus 15.11.2018. 31.10.2018 võttis ühistu üldkoosolek teistkordselt korteriomanike enamuse otsusega vastu sisult samad otsused. Avaldaja oli sunnitud ka need otsused vaidlustama. Kohus määras esialgse õiguskaitse korras keelu arendusprojekti realiseerimiseks ühistu poolt (tsiviilasi nr 218-19328). Korteriühistu võttis avalduse sisuliselt õigeks tunnistades vaidlustatud otsused ise kehtetuks, mistõttu Harju Maakohtu 18.01.2022 määrusega jäeti avaldus läbi vaatamata. Vaidlusaluste 14.06.2022 üldkoosoleku otsustega tehti samad otsused kolmandat korda. Muudetud on otsuste sõnastust, kuid sisult on otsused samad, mis tsiviilasjas 2-16-12460 jõustunud kohtulahendiga tühiseks loeti. Toitlustus- ja majutusasutuse rajamine häiriks avaldaja korteri kasutamist alalise elukohana ja vähendaks selle väärtust. Ühistu on aastaid jätnud tegemata vajalikke remonttöid katuse parandamiseks ja soojusvaheti väljavahetamiseks soojussõlmes ning püüab nende tegemise asemel suruda avaldajale peale üksikute korteriomanike erahuvides olevaid arendustöid. Ühtlasi püütakse arendajate äririske asetada ühistu kanda.
2.Ühistu vaidles avaldusele vastu. Võrreldes 2016.a on asjaolud muutunud – otsused on detailsemalt lahti kirjutatud, vahepeal on moodustunud uus korteriomand (nr 9) ja teiste korteriomandite piire on muudetud. Elamu ei vasta tänapäevastele elustandarditele. Paljud korteriomanikud soovivad arendada välja elukõlbmatud korterid ja kaasajastada kasutuskõlbulikke kortereid. Avaldaja takistab arendustöid mõistlike põhjendusteta ja temaga pole suudetud jõuda tööde tegemises kokkuleppele. Planeeritavad tööd ei mõjuta avaldajat ega too temale kaasa rahalisi kohustusi. Otsuste tegemine ei eeldanud kõigi korteriomanike kokkulepet. Ühistu esitas vaidlustatud otsuste põhjendused tabelina (20.02.2023 avalduse p 3.5, digitoimiku lk dtl 678), millega asendas varasemalt esitatud põhjendused (sama avalduse p 3.4, dtl 676). 15.02.2023 üldkoosoleku otsustega tühistati vaidlusalustest 14.06.2022 üldkoosoleku otsustest otsused nr 1.2.4, 1.2.5, 1.3.1, 1.3.2, 1.3.4, 1.3.6 ja 1.4.1-1.4.5 ning otsuse nr 5.2 sõnastust muudeti (ühistu 20.02.2023 avalduse lisa 2, dtl 721).
3.Kohus selgitas tõendamiskoormist ja kutsus menetlusosalisi üles arutama vaidluse kokkuleppelise lahendamise võimalusi (26.09.2022 määrus, dtl 507 ja 22.11.2022 määrus, dtl 617). 13.01.2023 määrusega keeldus kohus menetlemast ühistu 11.01.2023 avaldust, milles ühistu nõudis avaldaja kohustamist tahteavalduste andmiseks (dtl 669. Vastuavaldus paikneb dtl 620). Kohus kuulas menetlusosalised ära 19.01.2023 (parandustega protokoll paikneb dtl 663) ja tegi 01.03.2023 ja 27.03.2023 määrustega (dtl 734 ja 755) korraldused asja lahendamiseks.
4.Lahendi koostamisel märkas kohus, et avaldaja oli juba esialgses avalduses esitanud põhjendused ka üldkoosoleku otsuste nr 1.3.8 - 1.3.17 kehtivuse vaidlustamiseks, kuigi ei olnud neid otsuseid nimetanud ära oma nõuete kokkuvõttes. Kohus andis 12.04.2023 määrusega ühistule võimaluse ka nendele põhjendustele vastamiseks (dtl 766). Seda ühistu ka tegi (dtl 755). Ühistu leidis, et otsuste vaidlustamine on toimunud pärast selleks ettenähtud tähtaja möödumist. Sisulise vastuväitena põhjendas ühistu tööde vajalikkust elamu vee- ja elektrisüsteemide amortiseerumisega ning vajadusega tagada uute eluruumide varustamine. Kohus tegi 03.05.2023 määrusega uued korraldused asja lahendamiseks (dtl 798). 12.05.2023 määrusega jättis kohus rahuldamata ühistu 11.05.2023 taotluse ekspertiisi tegemiseks (dtl 806).
Kohtumääruse põhjendused
5.Kohus rahuldab avalduse, põhjendades seda alljärgnevaga.
6.Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 p 4 lahendab kohus käesoleva asja hagita menetluses.
7.Avaldaja vaidlustas 14.06.2022 üldkoosoleku alljärgnevalt esitatud otsused (üldkoosoleku protokoll paikneb dtl 282, otsustes nimetatud tööde numbrid viitavad protokolli lisaks 2 olevale tabelile, dtl 299):
1.2.1.Töö nr 1, katusekatte eemaldamine.
1.2.2.Töö nr 8, toolvärgi korrastamine, sarikate ptoteesimine, rekonstrueerimine, jäikustalade paigaldamine, sarikate kinnistuste tugevdamine müürilatile ja põrandatalale.
1.2.4.Töö nr 12/13, katusealuse soojustamine täiendavas mahus (kaldkatuse aluse soojustamine), mis annab energiasäästu katusekorruse osaga korteritele.
1.2.5.Töö nr 14, katuse konstruktsiooni paksenemine soojustuse mahutamiseks (kaldkatuse aluse osa soojustamine).
1.3.1.Töö nr 16, Soojasõlm. Olemasoleva demontaaž, uue rajamine - ventilatsiooni kütte osakaalule vastav kulu, jaotus küttevõimsuse osakaalude järgi.
1.3.2.Töö nr 17, Soojasõlm. Olemasoleva demontaaž, uue rajamine - sooja vee tootmiseks vajaliku kütte osakaalule vastav kulu, jaotus küttevõimsuse osakaalude järgi.
1.3.3.Töö nr 18, Soojasõlm. Olemasoleva demontaaž, uue rajamine - korterite 2, 3, 4, 5, 7, 4/1 vajaliku kütte osakaalule vastav kulu, jaotus küttevõimsuse osakaalude järgi.
1.3.4.Töö nr 19, Soojasõlm. Olemasoleva demontaaž, uue rajamine - korterit korterite 1, 8, 9, 10 vajaliku kütte osakaalule vastav kulu, jaotus küttevõimsuse osakaalude järgi.
1.3.5.Töö nr 25, Ventilaatorid korterite väljatõmmetele, torustike rajamine - krt 2, 3, 4, 5, 7, 4/1, korstnate rekonstrueerimine vastavalt muinsuskaitse nõuetele, millesse paigaldatakse ventilatsiooni väljatõmbed.
1.3.6.Töö nr 26, Ventilaatorid korterite väljatõmmetele, torustike rajamine korteritele 1, 8, 9, 10, korstnate rekonstrueerimine vastavalt muinsuskaitse nõuetele, millesse paigaldatakse ventilatsiooni väljatõmbed.
1.3.7.Töö nr 28, Sooja ja külma tarbevee magistraalid (lõpetatud šahtist välja pöördega kuulventiiliga varustatult) koos hoone veemõõdusõlmega - korteritele 2, 3, 4, 5, 7, 4/1.
1.3.8.Töö nr 29, Sooja ja külma tarbevee magistraalid (lõpetatud šahtist välja pöördega kuulventiiliga varustatult) koos hoone veemõõdusõlmega - korteritele 1, 8, 9, 10.
1.3.9.Töö nr 30, Kanalisatsiooni püstakud, pimedaga lõpetatud väljavõtted korterites vahetult šahti seinal - korteritele 2, 3, 4, 5, 7, 4/1.
1.3.10.Töö nr 31, Kanalisatsiooni püstakud, pimedaga lõpetatud väljavõtted korterites vahetult šahti seinal - korteritele 1, 8, 9, 10.
1.3.11.Töö nr 33, Tugevvoolu paigaldis, kuni korterite jaotuskilpideni (v.a. kilbid ja nende komplekteerimine).
1.3.12.Töö nr 34, Tugevvoolu paigaldis, kuni korterite jaotuskilpideni (v.a. kilbid ja nende komplekteerimine) - korteritele 1, 8, 9, 10.
1.3.13.Töö nr 35, Trepikoja ja keldri tugevvool.
1.3.14.Töö nr 37, Nõrkvoolu (side kaabel ja antenni kaabel) paigaldis kuni korteri sisendini - korteritele 2, 3, 4, 5, 7, 4/1.
1.3.15.Töö nr 38, Nõrkvoolu (side kaabel ja antenni kaabel) paigaldis kuni korteri sisendini - korteritele 1, 8, 9, 10.
1.3.16.Töö nr 40, Välisvõrgud ja katendite taastamised - korterid 2, 3, 4, 5, 7, 4/1.
1.3.17.Töö nr 41, Välisvõrgud ja katendite taastamised - korterid 1, 8, 9, 10.
1.4.1.Töö nr 42, Keldri betoontrepi lammutamine, muud lammutused keldris, kaasomandis oleval alal.
1.4.2.Töö nr 43, Keldri süvendamine soojasõlme paigaldamiseks vajalikus magus, koridori osas, kaasomandis oleval alal.
1.4.3.Töö nr 52, Keldri betoonpõranda valamine koos alustega soojasõlme ruumis, koridoris.
1.4.4.Töö nr 53, Keldri viimistlustööd - põrandad, seinad, lagi- soojasõlme ruumis ja koridoris.
1.4.5.Töö nr 56, Keldri koridori ja trepikoja terpid.
1.4.6.Töö nr 60/61, Korterite 3 ja 9; 8, 9 ja 4 vaheline sein (projektis sein Tüüp S-1).
1.5.Volitada korteriühistu juhatust pidama läbirääkimisi ja kinnitama hinnapakkumisi ning sõlmima lepinguid lisas 2 toodud ehitustööde teostamiseks arvestades järgmiseid põhimõtteid: - jätkata läbirääkimisi XXX, XXX, XX, XXX, XXX, XXX hulgast nende ettevõtetega, kes on valmis töid teostama enne ehituslubade aegumist; - tellijal on õigus lisas 2 nimetatud töid omal valikul ära jätta ilma sanktsioonita või vähima sanktsiooniga; - parimaks pakkujaks on soodsaima pakkumise tegija arvestades eelnevaid kriteeriume; juhatusel on õigus eraldi töölõikudele palgata eraldi töövõtjad; - ehituse töövõtulepingu võib sõlmida, kui on sõlmitud tööde teostamiseks vajalikud finantseerimiskokkulepped korteriomanike või pangaga.
2.Volitada korteriühistu juhatust pidama läbirääkimisi ja kinnitama hinnapakkumisi ning sõlmima lepinguid lisas 2 toodud ehitustööde teostamisel omaniku järelevalve teenuse tellimiseks arvestades järgmiseid põhimõtteid: -alustada läbirääkimisi omaniku järelevalve teenuse osutamiseks ja lepingu sõlmimiseks; -tellijal on õigus lisas 2 nimetatud tööde osas osaliselt omaniku järelevalve teenus omal valikul ära jätta ilma sanktsioonita või vähima sanktsiooniga; -parimaks pakkujaks on soodsaima pakkumise tegija arvestades eelnevaid kriteeriume; -omaniku järelevalve teenuse lepingu võib sõlmida, kui on sõlmitud tööde teostamiseks vajalikud finantseerimiskokkulepped korteriomanike või pangaga.
3.Volitada korteriühistu juhatust pidama läbirääkimisi ja kinnitama hinnapakkumisi ning sõlmima lepinguid lisas 2 toodud ehitustööde teostamisel tellija-poolse projektijuhi teenuse tellimiseks arvestades järgmiseid põhimõtteid: -alustada läbirääkimisi tellija-poolse projektijuhi teenuse osutamiseks ja lepingu sõlmimiseks; -tellijal on õigus lisas 2 nimetatud tööde osas projektijuhi teenus omal valikul ära jätta ilma sanktsioonita või vähima sanktsiooniga; -parimaks pakkujaks on soodsaima pakkumise tegija arvestades eelnevaid kriteeriume; -tellija-poolse projektijuhi teenuse lepingu võib sõlmida, kui on sõlmitud tööde teostamiseks vajalikud finantseerimiskokkulepped korteriomanike või pangaga.
4.Volitada korteriühistu juhatust pidama läbirääkimisi ja kinnitama hinnapakkumisi ning sõlmima lepinguid lisas 2 toodud ehitustööde teostamisel kindlustuslepingu tellimiseks arvestades järgmiseid põhimõtteid: -alustada läbirääkimisi kindlustusteenuse osutamiseks ja lepingu sõlmimiseks; -tellijal on õigus lisas 2 nimetatud tööde osas muuta kindlustuslepingu ajal teostavate tööde mahtu ilma sanktsioonita või vähima sanktsiooniga; -parimaks pakkujaks on soodsaima pakkumise tegija arvestades eelnevaid kriteeriume;
-kindlustuslepingu võib sõlmida, kui on sõlmitud tööde teostamiseks finantseerimiskokkulepped korteriomanike või pangaga.
vajalikud
5.2.Volitada korteriühistu juhatust sõlmima ehitustööde finantseerimisel osalevate korteriomanikega kokkulepete sõlmimiseks tööde finantseerimiseks selliselt, et korteriomanikud kannavad korteriühistule raha üle või võtavad juriidiliselt siduva kohustuse seda teha enne seda, kui korteriühistu juhatus sõlmib ehituse töövõtulepingu(d), omaniku järelevalve lepingu, kindlustuslepingu ehitusperioodiks ja lepingu projektijuhiteenuse tellimiseks. -juhatusel ei ole õigust sõlmida laenulepinguid ilma täiendava üldkoosoleku otsuseta. -Korter 6 ei osale tööde finantseerimises, samuti omaniku järelevalve lepingu, kindlustuslepingu ehitusperioodiks ja lepingu projektijuhiteenuse lepingu finantseerimises, kui töid teostatakse käesoleva otsuse ajal kehtivate ehituslubade alusel.
5.3.Volitada korteriühistu juhatust esitama pangalaenu taotlused ja pidama läbirääkimisi pankadega käesoleval koosolekul otsustatavate ehitustööde finantseerimiseks. Pangalaenulepingu sõlmimise otsustamine tuleb teha selleks eraldi kokku kutsutava üldkoosoleku poolt, kui lepingu tingimused on teada.
8.Osa avaldaja poolt vaidlustatud otsustest - 14.06.2022 üldkoosoleku otsused nr 1.2.4, 1.2.5, 1.3.1, 1.3.2, 1.3.4, 1.3.6 ja 1.4.1-1.4.5 – on käesoleva tsiviilasja menetluse ajal korteriomanike poolt tehtud otsuste tulemusel kaotanud oma õigusliku kehtivuse (vt p 2 eespool). Sisuliselt on tegemist hagi õigeksvõtuga sarnaneva olukorraga – ühistu on otsustanud otsuste kehtivuse lõpetada pärast nende kehtivuse vaidlustamist avaldaja poolt kohtus ning uute otsuste tegemist on põhjendatud käesoleva tsiviilasjaga (15.02.2023 protokolli lk 2, dtl 722. Ühistu 20.02.2023 avalduse p 2.1, dtl 674). Olukorras, kus vaidlustatud otsused ühistu väitel ei kehti, ei saa need otsused enam avaldaja õigusi kahjustada. Seetõttu jätab kohus nimetatud otsuste osas avalduse läbi vaatamata juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 477 lg-st 1 ja § 423 lg 2 p-st 1. TsMS § 477 lg 1 järgi vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud iseärasusi. TsMS § 423 lg 2 p 1 kohaselt kohus võib jätta hagi läbi vaatamata juhul, kui ilmneb, et hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktiliste asjaoludele tuginedes üldse võimalik, eeldades hageja esitatud faktiliste väidete õigsust.
9.Ühistu võttis omaks, et 14.06.2022 üldkoosoleku otsused katusetööde kohta (päevakorrapunkti 1.2 alapunktid, dtl 287) kattuvad 20.05.2016 üldkoosoleku otsusega 2.6 (dtl 192) ning et 14.06.2022 üldkoosoleku otsused tehnosüsteemide tööde kohta (päevakorrapunkti 1.3 alapunktid, dtl 287) kattuvad 20.05.2016 üldkoosoleku otsusega 2.9 (dtl 196. 19.01.2023 istungiprotokolli lk 2-3, dtl 664). Nimetatud 2016.a otsuste tühisus on samade menetlusosaliste osalemisel toimunud kohtumenetluses jõustunud lahendiga tuvastatud (Tallinna Ringkonnakohtu 15.11.2018 otsus tsiviilasjas 2-16-12460, resolutsiooni p 4, dtl 247). Kohus leidis, et nende tööde puhul ei ole tegemist üksnes elamu hoolduse või remondiga, mistõttu otsuste tegemiseks oli vaja kõigi korteriomanike nõusolekut (otsuse lk 22-25). Otsus tehti enne korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) jõustumist kehtinud materiaalõigusnormide alusel, kuid kõnealuste tööde tegemise otsustamiseks oleks kõigi korteriomanike nõusolek olnud vajalik ka KrtS-i järgi. Kohus loeb nimetatud ringkonnakohtu
lahendiga tõendatuks, et 14.06.2022 üldkoosoleku päevakorrapunktide 1.2 ja 1.3 all tehtud otsused ei ole tehtud KrtS § 37 raamidesse jäävate remonditööde kohta. Ühistu on teinud muudetud sõnastuses uuesti samad otsused, mis on jõustunud kohtulahendiga tühiseks loetud.
10.Ühistu ei vaidlustanud avaldaja faktiväidet, et vaidlusalused otsused on suunatud ehitustööde tegemisele AS-i S ehitusprojekti (avalduse lisa 9, dtl 52) alusel (19.01.2023 istungiprotokolli lk 5). Projekti seletuskirjas on tööd võetud kokku järgmiselt: „Antud projektiga käsitletakse Tallinnas XXX X tn 15 hooneosade A, B, C, F ja G rekonstrueerimist ja pööningu väljaehitamist. Käsitledes kortereid 3, 4, 4a, ja äripindasid M1 (muudetakse 10), M2 (muudetakse 1) ja M3, viimane muudetakse korteriks 8 ja juurde on projekteeritud korter 9. Samuti uuendatakse hoone tehnosüsteeme“ (p 1.1.1, dtl 58). „Projekt on koostatud Tallinna vanalinna muinsuskaitsealal paikneva ehitismälestise, X 15 hoonete kompleksi, osaliseks remont-restaureerimiseks ning katuse- ka keldrikorruse kasutuselevõtuks“ (p 1.1.2.2). Kohus nõustub avaldaja seisukohaga, et terviklikult projekti realiseerimisele suunatud otsuste põhjendatust tuleb hinnata tervikuna. Vaidlusaluseid katusetöid (p 1.2 alapunktides tehtud otsuseid) on ka ühistu ise põhjendanud üksikuid otsustusi eristamata (20.02.2023 avalduse lk 6). Selliselt on ühistu põhjendanud ka töid, mille alla kuulub vaidlusalune otsus nr 1.4.6 (20.02.2023 avalduse lk 19). Seega pole võimalik ega õige hinnata tööde tegemise vajalikkust ja nende otsustamise õiget korda nii, et vaidlusalused tööd eraldatakse teistest töödest, millega nad otsuste aluseks oleva ehitusprojekti kaudu omavahel seotud on. Alljärgnevalt käsitleb kohus vaidlusaluste otsuste õigustamiseks ühistu poolt esitatud põhjendusi siiski ka otsuste kaupa eraldi järeldades kokkuvõttes nende põhjenduste alusetust.
11.Katusetööde osas on jätkuvalt vaidluse all otsus nr 1.2.1 „katusekatte eemaldamine“ ja otsus nr 1.2.2 „toolvärgi korrastamine, sarikate p[r]oteesimine, rekonstrueerimine, jäikustalade paigaldamine, sarikate kinnistuste tugevdamine müürilatile ja põrandatalale“. On ilmne, et otsus eemaldada katusekate ei saa eraldi võetuna ja sellise ebamäärasusega teenida elamu korrashoiu ja säilitamise ega ajakohastamise eesmärke. Katusekatte eemaldamine võib olla nimetatud eesmärkidel vajalik, kuid siis peaks otsus seostama katte eemaldamise täpselt töödega, mille tegemiseks eemaldamine on vajalik ning samaaegselt peaks olema otsustatud ka katuse avatava osa uus katmine. Üldkoosoleku otsuse sõnastuse põhjal pole võimalik lugeda elamu korrashoiu ja säilitamise seisukohalt vajalikuks ka otsust nr 1.2.2. Otsuste aluseks olnud AS-i S ehitusprojekti alusel pole võimalik teha kindlaks katusega seotud töid, mis on vajalikud ainult elamu korrashoiuks ja säilitamiseks. Nagu eespool öeldud, on projekt suunatud elamu osade kasutuselevõtuks uuel eesmärgil. Projektis kirjeldatud katusekatte ja -konstruktsioonidega seotud tööd lähtuvad vajadusest lisada katustele ruumide valgustamiseks vintskappe ja katuseaknaid (p 1.2.5.1.1, 1.2.5.1.2). Katusekonstruktsioone on kavas tõsta kõrgemale, et muuta selle alused ruumid kõrgemaks, tehakse katuslaed, sarikaid osaliselt eksponeeritakse, osaliselt lisatakse neile prusse kipsplaatide karkassiks (p 1.2.6.6 ja 1.4.5.6). Pööningukorrusele on planeeritud rõdud, mis peaksid toetuma olemasolevale katuse toolvärgile (p 1.4.5.4). Projektis on märgitud, et „katuse aluskate on mitmest kohast purunenud või on puudulik“ (p 1.2.6.6 ja 1.4.5.6). Puuduste ulatust ja sellest kaasnevat mõju elamu säilimisele pole kirjeldatud. Sarnase ebamäärasusega on kirjeldatud ka mõnede sarikate kaldu vajumist (p 1.2.6.6 ja 1.4.5.6).
AS-i S ehitusprojektist hiljem - veebruaris 2017 - on OÜ XXX uurinud Tehnilise Järelevalve Ameti tellimusel elamu katuse seisukorda ega ole märkinud elamu säilimist ohustavate puuduste esinemist (avalduse lisa 2, dtl 24). 17.08.2017 on katuse seisukorda kontrollinud ka XXX AS ja on teinud hinnapakkumise remonttööde kohta (avalduse lisa 24, dtl 354). Vaidlusaluseid otsuseid katusetööde kohta pole võimalik seostada selles hinnapakkumises nimetatud töödega. Katuse aluskatte parandamist on XXX AS pidanud võimalikuks teostada pööningul teipimisega ilma katusekatet eemaldamata. Miski ei toeta ühistu väidet, et tegemist on kaasomandi eseme ajakohastamise töödega, mida sai KrtS § 39 järgi otsustada kvalifitseeritud häälteenamusega (20.02.2023 avalduse lk 7 alapunkt h). Eespool selgitatu kohaselt on tööde tegelik eesmärk katusealuste ruumide kasutuselevõtt korteriomandite eriomandi osadena.
12.Päevakorrapunkti 1.3 raames tehti vaidlusalusel üldkoosolekul otsuseid soojasõlme, ventilatsiooni, veetorustike ja elektripaigaldiste kohta. Ühistu pole lükanud ümber avaldaja väidet, et otsustatud tööd pole kõigi korteriomanike huvides, vaid on tegelikult suunatud uute pindade kasutuselevõtmiseks. See järeldub ka ühistu poolt tõendina esitatud OÜ S 16.02.2023 asjatundjaarvamusest (ühistu 20.02.2023 vastuse lisa 4, dtl 703). Muid asja lahendamisel tähendust omavaid järeldusi nimetatud arvamusest teha ei saa. Ka päevakorrapunkti 1.3 all tehtud otsuste aluseks on arendusprojekt, mille eesmärke on selgitatud eespool p-s 10.
13.Avaldaja väitel on olemasolev soojasõlm piisav elamu senisest kasutusest lähtuva tarbimisvajaduse rahuldamiseks (avalduse p 71). Ühistu võttis selle väite menetluses omaks (25.10.2022 avalduse lk 4 p d). AS-i XXX 23.09.2022 e-kirjast nähtuvalt on soojusettevõtja suhelnud 2021 ja 2022.a ühistuga soojusvaheti paigaldamiseks lähtudes soojasõlme senisest võimsusest (avaldaja 07.11.2022 avalduse lisa 1, dtl 544). Vaidlusaluse üldkoosoleku otsustes nr 1.3.1 – 1.3.4 sisaldub igaühes otsustus olemasoleva soojasõlme demontaaži ja uue rajamise kohta. Otsused 1.3.1, 1.3.2 ja 1.3.4 otsustati 15.02.2023 üldkoosolekul kehtetuks tunnistada põhjendusega, et need otsused eeldavad kõigi korteriomanike nõusolekut. Elamus on ainult üks soojasõlm, mistõttu ei saa esineda olukorda, et selle väljavahetamise otsustamine samaaegselt eeldab ja ei eelda kõigi korteriomanike nõusolekut. Ühistu seisukohad on seega vastuolulised. Olles 15.02.2023 otsuse kaudu sisuliselt võtnud avalduse õigeks kehtetuks tunnistatud otsuste osas, on ühistu teinud sama ka vaidlusaluseks jäänud otsuse 1.3.3 suhtes.
14.Otsused nr 1.3.5 ja 1.3.6 on tehtud ventilatsioonitööde kohta. Sisult on otsused sarnased, kuid puudutavad erinevaid kortereid. Otsuse nr 1.3.6 tunnistas ühistu 15.02.2023 üldkoosolekul kehtetuks. Pole esitatud põhjendusi, millest järelduvalt peaks nende otsustuste vastuvõtmise kord erinema. Otsuste aluseks oleva ehitusprojekti kaudu on mõlemad suunatud ruumide kasutusotstarbe muutmisest tulenevate vajaduste rahuldamisele. Vaidlusaluseks jäänud otsus nr 1.3.5 on tehtud kuue korteri ventilatsiooni muutmiseks, olles seega suunatud vaid üksikute korteriomanike vajaduste rahuldamisele, mitte elamule tervikuna. Kohtule pole esitatud mingisuguseid kontrollitavaid andmeid selle kohta, kuidas peaks vaidlusalune otsus suurendama energiatõhusust (ühistu 20.02.2023 avalduse lk 10 alapunkt e) ja olema tehtud
otsuses nimetamata korterite omanike (sealhulgas avaldaja) huvides. Vaidlusalusele otsusele nr 1.3.5 ei kohaldu KrtS § 39.
15.Otsused nr 1.3.8-1.3.17 on tehtud vee- ja elektrisüsteemi tööde kohta. Nende otsuste kehtivuse vaidlustamiseks esitatud põhjendused esitas avaldaja juba esimeses käesolevas tsiviilasjas esitatud avalduses (12.08.2022 avalduse p 83-105). Ilmse eksitusena olid kõnealused otsused jäänud välja nõuete kokkuvõttes esitatud vaidlustatavate otsuste loetelust. 12.04.2023 määruses (dtl 767) selgitatud põhjustel on kohus arvamusel, et avaldaja on kohtusse pöördumisest alates soovinud ka nende otsuste tühisuse tuvastamist või kehtetuks tunnistamist. Otsuste kehtetuks tunnistamise taotlus on seega esitatud KrtS § 29 lg-s 3 sätestatud õigust lõpetava tähtaja piires, mis aga otsuse tühisuse korral tähendust ei oma.
16.Vaidlusaluse üldkoosoleku protokollist ja selle aluseks olevast ehitusprojektist ei nähtu kontrollitava täpsustega faktiväiteid elamu vee- ja elektrisüsteemide remontimisvajaduse kohta. Oktoobris 2022 koostatud vee- ja elektrisüsteemide ehitusprojektide eelprojektid (ühistu 20.02.2023 avalduse lisa 5, dtl 725 ja ühistu 28.04.2023 avalduse lisad 1 ja 2, dtl 781 ja 789) ei oma asjas tähendust, kuna need on koostatud pärast üldkoosoleku toimumist ja nendest ei saanud otsuste tegemisel lähtuda. Eelprojektides esitatud väited olemasolevate süsteemide amortiseerumise kohta on kontrollimatuseni ebamäärased ja põhjendamata, mistõttu nende dokumentide alusel pole võimalik teha järeldusi olemasolevate süsteemide remontimise vajaduse kohta (vt ka 03.05.2023 määrus, dtl 798). Samade tööde tegemise otsustas ühistu üldkoosolek juba 2016.a (vt p 9 eespool) ja pole teada, et nende tegemata jätmine oleks seni takistanud elamu kasutamist.
17.Kontrollitava täpsusega põhjendusi pole ühistu esitanud ka oma väidete kohta, et vee- ja elektrisüsteemide tööd on vajalikud kaasomandi eseme ajakohastamiseks ja energiatõhususe suurendamiseks (20.02.2023 avalduse lk 10, alapunktid e, g ja h). Vaidlusaluste otsuste aluseks olev ehitusprojekt ei ole suunatud elamu säilitamiseks või ajakohastamiseks vajalike tööde tegemisele ja selles ettenähtud tööd ei puuduta kõiki ehitisi, milles Tallinn, X tn 15 korteriomandid paiknevad (vt p 10 eespool). Otsused nr 1.3.7-1.3.12 ja 1.3.14-1.3.17 puudutavad ainult nendes eraldi nimetatud kortereid, mitte kõiki kortereid. Ainsa erandina viitab otsus nr 1.3.13 trepikojale ja keldrile, mitte konkreetsetele korteritele, kuid ka seda otsust ei saa eristada ehitusprojektist. Tegemist on korteriomandite eriomandite esemete muutmisest tulenevate üksikute korteriomanike vajaduste rahuldamisega, mitte kõigi korteriomanike huvides otsustatud töödega. Ühistu põhjendustes on selgesti toodud välja ainult üksikute korterite kasutamismugavuse suurendamise eesmärk. Energiatõhususe kaalutluste kohta pole esitatud mingisuguseid kontrollitava täpsusega väiteid. Otsuste aluseks olev ehitusprojekt ei käsitle energiatõhususe suurendamist, vaid on suunatud elamu kasutusotstarbe muutmisele. Energiatõhususe suurendamist peaks olema võimalik põhjendada kontrollitavate arvnäitajatega. Selle tegemata jätmine viitab ettekäänete otsimisele vaidlusaluste otsuste õigustamiseks. Näiteks peaks olema võimalik esitada arvestused selle kohta, kui suur oleks tsentraalse sooja tarbevee varustuse loomisel energia ja vee sääst praeguse süsteemiga võrreldes (seondub ühistu 20.02.2023 avalduse lk 10 alapunktis g esitatud põhjendusega).
Vaidlusalused otsustused ei puuduta kõiki kortereid. Kaasomandi ajakohastamine energiatõhususe suurendamiseks peaks eelduslikult puudutama kõiki kortereid. Kui loomuliku ventilatsiooni asendamine millegi uuega oleks tõesti energiatõhususe suurendamiseks vajalik, tuleks selleks vajalikud otsustused eelduslikult teha kõigi korterite suhtes. Sama puudutab korterite varustamist sooja veega. Ja - puutuvalt eespool p-s 16 käsitletud põhjendustesse - kui olemasolev veevärk ja elektrisüsteem on amortiseerumise tõttu tõesti kõlbmatuks muutunud, siis pole loogiline otsustada selle väljavahetamine ainult osade korterite osas.
18.Ühistu väited tööde vajalikkuse kohta on tõendamata. Kohus selgitas menetlusosalistele võimalust lahendada katuse- ja tehnosüsteemide tööde vajalikkust puudutavad faktivaidlused eksperdiarvamuse tellimisega (22.11.2022 määruse p 4). Ühistu teatas ekspertiisi taotlemise kavatsusest (11.01.2023 avalduse p 1.4. Vt ka 19.01.2023 istungiprotokolli lk 4), kuid taotlust ei esitanud. Nimetatust järeldub 12.05.2023 määrusega rahuldamata jäetud tehnosüsteemide seisukorra hindamist puudutava 11.05.2023 taotluse suunatus asja lahendamise venitamisele.
19.Otsus nr 1.4.6 on tehtud korterite vaheliste seinte väljaehitamiseks korteriomandite eriomandi esemete muudetud piiride järgi (ühistu 20.02.2023 avalduse lk 19). Ühistu pole selgitanud, mis alusel sai üldkoosolek sellise otsustuse teha ilma kõigi korteriomanike nõusolekuta. Kui otsus ei puuduta kaasomandi osasid, polnud selle tegemiseks üldse vaja üldkoosoleku otsust. Kui puudutas, oli otsuse tegemiseks vaja kõigi kaasomanike nõusolek, sest tegemist ei ole KrtS § 37, § 38 lg 2 ega § 39 ettenähtud otsustega. Ühistu pole esitanud põhjendusi, millest saaks järeldada nimetatud sätete kohaldamist. Korteriomanike ainukasutuses olevate ruumide (eriomandi esemete) vaheliste piirete olemasolu ja kvaliteet ei ole kõiki korteriomanikke puudutav küsimus kui tegemist pole kaasomandi esemega. Kui on, tuleb arvestada KrtS § 3739 sätestatud otsuste vastuvõtmise korraga. Kui uued eriomandi esemed on õiguslikult tekkinud enne kui ruumide piirded on füüsiliselt välja ehitatud, siis on vastavate korteriomandite omanikud omandanud need korteriomandid teadlikult sellisena ega saa esitada avaldajale või teistele korteriomanikele nõudmisi ehitustööde tegemiseks.
20.Kokkuvõttes on kohus seisukohal, et päevakorrapunktide 1.2, 1.3 ja 1.4 all tehtud käesolevas tsiviilasjas vaidlustatud otsused ei ole suunatud kaasomandi eseme säilitamisele KrtS § 37 tähenduses ega selle ajakohastamisele KrtS § 39 mõistes. Tõendamata on kaasomandi eseme säilimist ohustavate asjaolude esinemine ja vaidlusalustes otsustes pole kirjeldatud konkreetseid töid, mida oleks usutavalt võimalik kaasomandi eseme säilimise ohu kõrvaldamisega seostada. Vaidlusaluseid töid pole ka võimalik kontrollitavalt seostada kaasomandi eseme ajakohastamisega. See kui eriomandi esemetes toimuvad muudatused toovad kaasa mõne korteriomaniku huvi muudatuste tegemiseks kaasomandi esemes, ei anna õiguslikku alust otsustuste tegemiseks KrtS §-s 37 ega §-s 39 sätestatutud korras. Kumbki viidatud paragrahvidest ei käsitle eriomandi esemest lähtuvate üksikute korteriomanike erihuvide rahuldamist. Ühistu pole suutnud näidata, et vaidlustatud otsused on tehtud kõigi korteriomanike, sealhulgas avaldaja, huvides. Kui soovitud otsused ei kahjusta avaldajat ülemääraselt, võib see anda huvitatud korteriomanikele õiguse nõuda otsuse tegemiseks vajalike tahteavalduste asendamist kohtulahendiga, mis aga ei puutu käesoleva tsiviilasja
lahendamisse. Ühegi vaidlustatud otsuse osas pole esitatud põhjendusi, mis võimaldaks nende suhtes kohaldada KrtS § 38 lg-s 2 sätestatud otsustuskorda. Korteriomanike üldkoosoleku otsus, milleks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek, kuid mis tehakse häälteenamusega, rikub avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet ja on tühised (TsÜS § 38 lg 2 esimene lause. Vt Riigikohtu 12.04.2023 määrus tsiviilasjas 2-202549 p 14).
21.Otsuste 1.5, 2, 3, 4, 5.2 ja 5.3 sisuks on volituste andmine juhatusele. Juhatuse liikmed on korteriühistu seaduslikud esindajad ja nende esindusõigus on määratud seadusega. Volitus on tehinguga antud esindusõigus (TsÜS § 117 lg 1). Juhatuse liikme õigus ühistu esindamiseks tuleneb seadusest, mitte volitusest. Vaidlusaluste otsuste sõnastus juhatuse liikmete volitamise kohta on õiguslikult seega nonsenss. Korteriühistu üldkoosolekul puudub pädevus selliste otsustuste tegemiseks. Küsimused, mida korteriühistu üldkoosolek saab otsustada, on ammendavalt loetletud mittetulundusühingute seaduse § 19 lg 1 p-des 1 - 5 ja lõikes 2 (KrtS § 20 lg 1). Juhatuse esindusõiguse ulatuse määramine siia alla ei kuulu. Tegelikkuses on ilmselt soovitud anda etteulatuv heakskiit otsustes nimetatud tehingute tegemiseks. Otsused 1.5, 2, 3, 4, 5.2 ja 5.3 on tehtud kõigi 14.06.2022 üldkoosolekul otsustatud ehitustöödega seotud asjaajamise kohta. Olukorras, kus ehitustööde tegemist puudutavad otsustused on kaotanud oma kehtivuse üldkoosoleku järgneva otsuse tulemusel või on osutunud tühiseks, ei saa olla kehtivad ka otsustused nende otsuste elluviimisele suunatud asjaajamise kohta. 2016.a tehtud sarnased otsused luges Tallinna Ringkonnakohus tühiseks (15.11.2018 otsus tsiviilasjas 2-16-12460 p 53, 54 ja 56).
22.Ühistu on vaidluses tuginenud sellele, et avaldaja ei pea tööde finantseerimises osalema ning et töödest huvitatud korteriomanikud peavad rahastama ühistule töödest kaasnevad kulutused (ühistu 20.02.2023 avalduse lk 13 alapunkt c, lk 17-18; 15.02.2023 üldkoosoleku protokolli p 2, dtl 724). Vaidlusalused otsused nr 2, 3, 5.2 ja 5.3 näevad aga ette, et tööde tegemise ja nende finantseerimisega seotud lepingud sõlmitakse ühistu nimel. Otsus nr 5.2 ei välista võimalust, et korteriühistul tekib sõlmitud lepingutest tulenevalt kolmandate isikute ees kohustusi, mida töödest huvitatud korteriomanikud ei rahasta. Näiteks juhul, kui ühistu ees otsuse p-i 5.2 kohaselt rahalise kohustuse võtnud korteriomaniku poolt ühistule makstud summa osutub kohustuse täitmiseks ebapiisavaks või kui raha maksmiseks „juriidiliselt siduva kohustuse“ võtnud korteriomanik seda kohustust ei täida. Tulemuseks võib halvimal juhul olla ühistu pankrot, mis võib ka avaldajale tuua kaasa täiendavaid rahalisi kohustusi ühistu maksevõime taastamiseks kehtestatava majanduskava kaudu (KrtS § 55) või korteriomandi kaotamise ja kinnisasja kaasomanikuks muutumise ühistut lõpetava majanduskava kehtestamise tulemusel (§ 56). Üksikute korteriomanike huvides tehtavate tööde tegemiseks kohustuste võtmine peaks olema korraldatud ühistule ja teistele korteriomanikele riske põhjustamata, mis aga vaidlusaluste otsuste puhul nii pole. Jättes kõrvale avaldaja põhjendatud huvi selle vastu, et korteriühistu järgib seadusega kehtestatud otsuste vastuvõtmise korda, on avaldajal õigustatud huvi vaidlusaluste otsuste kehtivuse vaidlustamiseks juba ainuüksi kõnealuste riskide esinemine tõttu. Avaldaja pöördumist kohtusse ei saa käsitleda teiste korteriomanike huvide realiseerimise pahauskse takistamisena, nagu seda on ühistu püüdnud käesolevas menetluses väita. Pahauskne näib olevat hoopis ühistu käitumine kavandatud ehitustööde avaldajale peale surumises korduvate otsustuste
tegemise ja nende muutmisega otsustuskorra reeglite vahel laveerides ja sisult samas vaidluses tehtud kohtulahendit ignoreerides.
23.Eespool selgitatud põhjustel tuvastab kohus vaidluse alla jäänud otsuste nr. 1.2.1, 1.2.2, 1.3.3, 1.3.5, 1.3.7 – 1.3.17, 1.4.6, 1.5, 2, 3, 4, 5.2 ja 5.3 tühisuse.
24.Kuna avaldus rahuldatakse, määrab kohus TsMS § 162 lg 1 ja § 172 lg 1 teises lause järgi menetluskulud ühistu kanda. Avalduse läbi vaatamata jätmine ühistu poolt 15.02.2023 kehtetuks tunnistatud otsuste osas ei anna alust määrata menetluskulusid avaldaja kanda. Uued otsused olid seotud avaldaja kohtusse pöördumisega (vt p 8 eespool). TsMS § 168 lg 5 kohaselt kui hageja loobub hagist või võtab selle tagasi seetõttu, et kostja on pärast hagi esitamist tema nõude rahuldanud, kannab kostja hageja menetluskulud. TsMS § 172 lg 1 teine lause näeb ette, et kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et asjaolusid arvestades on õiglane jätta menetluskulud täielikult ühistu kanda. Avaldaja esitas avalduse kohtule enda õiguste kaitseks. Avalduse esitamise hetkel ei olnud 14.06.2022.a üldkoosolekul vastu võetud otsused kehtetuks tunnistatud ning need tunnistati kehtetuks ühistu hilisema tegevuse tulemusel. Vajaduse kohtusse pöördumiseks põhjustas ühistu.
25.Avaldaja menetluskuludeks on riigilõiv 50 eurot. Tegemist on põhjendatud ja vajaliku kuluga ning kohus mõistab vastava hüvitise ühistult avaldaja kasuks välja. (allkirjastatud digitaalselt) Ants Mailend kohtunik Osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 30.04.2024 lahendiga.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.