Eesistuja Gea Lepik, liikmed Helina Luksepp ja Meeli Kaur
Otsuse tegemise aeg ja koht
10. mai 2023, Tallinn
Kohtuasja number
2-20-4618
Kohtuasi
X hagi Y, C ja Z vastu korteriomandi väljanõudmiseks ja Y-lt kahjuhüvitise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 19. septembri 2022. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
X apellatsioonkaebus Z apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
X apellatsioonkaebuse osas 4797,14 eurot Z apellatsioonkaebuse osas 4200 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Hanne-Loore Mööl ja Lada Riisna Kostja Y (isikukood XXXXXXXXXXXX) Kostja Z (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostjate Y ja Z ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Teet Veer
Menetluse liik
Kohtuistungil 23. märtsil 2023
RESOLUTSIOON
1.Võtta X 6. aprilli 2023. a menetlusdokumendile lisatud tõendid (lisad 1–13) asja materjalide juurde.
2.Jätta Y ja Z 6. aprilli 2023. a vastuväited ringkonnakohtu tegevuse kohta menetluse juhtimisel rahuldamata.
3.Tühistada Harju Maakohtu 19. septembri 2022. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-4618 osas, millega maakohus jättis rahuldamata X hagi Y vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ning jättis Y menetluskulud X kanda.
4.1.rahuldada X hagi Y vastu korteriomandi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Kohustada Y vabastama korteriomand aadressiga XXX ja andma selle otsene valdus üle ühisomanikele X-le ja Q-le (isikukood XXXXXXXXXXX). Määrata Y-le korteriomandi vabatahtliku vabastamise tähtajaks 14 päeva alates kohtuotsuse jõustumisest. Juhul kui Y vabatahtliku täitmise tähtaja jooksul korteriomandit ei vabasta, siis tõsta Y korteriomandist aadressiga XXX välja täitemenetluse seadustikus sätestatud korras koos talle kuuluva varaga;
4.2.jaotada menetluskulud vastavalt resolutsiooni p-le 10.
5.Jätta maakohtu otsus muutmata osas, millega maakohus jättis rahuldamata X hagi Y vastu viivise saamiseks.
6.Täpsustada Harju Maakohtu 19. septembri 2022. a otsuse resolutsiooni p 4 selliselt, et Z-l tuleb anda korteriomandi XXX valdus üle selle ühisomanikele X-le ja Q-le. Jätta maakohtu otsuse resolutsioon muus osas muutmata osas, millega maakohus rahuldas X hagi Z vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks, muutes kohtuotsuse põhjendusi. Maakohtu otsus jääb muutmata osas, milles maakohus jättis Z vastu esitatud nõudega seotud menetluskulud Z kanda.
7.Harju Maakohtu 19. septembri 2022. a otsus on jõustunud selle resolutsiooni p-de 1 ja 3 ning menetluskulude jaotuse p 1 osas.
8.X apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
9.Z apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
10.Jätta X ja Y maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud, mis seonduvad Y vastu esitatud nõuete menetlemisega, 80% ulatuses Y kanda ja 20% ulatuses X kanda.
11.Jätta Z apellatsioonkaebuse menetlemisega seotud menetluskulud Z kanda.
12.Mõista Z-lt Eesti Vabariigi kasuks välja riigilõiv 490 eurot, mille tasumisest ta oli apellatsioonkaebuse esitamisel vabastatud. Nimetatud summa tuleb tasuda 15 päeva jooksul otsuse jõustumisest vastavalt otsusele lisatud makseinfole. Riigi kasuks välja mõistetud menetluskulude maksmisega viivitamise korral tuleb Z-l tasuda otsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
13.1.Jätta läbi vaatamata X hagi Y vastu eluruumi XXX kasutuseeliste summas 350 eurot kuus ning kõrvalkulude väljamõistmiseks alates 1. veebruarist 2020 kuni eluruumi vabastamiseni.
13.2.Rahuldada X hagi Y vastu korteriomandi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Kohustada Y vabastama korteriomand aadressiga XXX ja andma selle otsene valdus üle ühisomanikele X-le ja Q-le (isikukood XXXXXXXXXXX). Määrata Y-le korteriomandi vabatahtliku vabastamise tähtajaks 14 päeva alates kohtuotsuse jõustumisest. Juhul kui Y vabatahtliku täitmise tähtaja jooksul korteriomandit ei vabasta, siis tõsta Y korteriomandist aadressiga XXX välja täitemenetluse seadustikus sätestatud korras koos talle kuuluva varaga.
13.3.Jätta rahuldamata X hagi Y vastu viivise saamiseks.
13.4.Rahuldada X hagi Z vastu korteriomandi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Kohustada Z vabastama korteriomand aadressiga XXX ja andma selle otsene valdus üle ühisomanikele X-le ja Q-le (isikukood XXXXXXXXXXX). Määrata Z-le korteriomandi vabatahtliku vabastamise tähtajaks 14 päeva alates kohtuotsuse jõustumisest. Juhul kui Z vabatahtliku täitmise tähtaja jooksul korteriomandit ei vabasta, siis tõsta Z
2 (26)
2-20-4618 korteriomandist aadressiga XXX välja täitemenetluse seadustikus sätestatud korras koos talle kuuluva varaga.
13.5.Jätta rahuldamata X hagi C vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks.
13.6.Jätta C menetluskulud X kanda.
13.7.Jätta X ja Y maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud, mis seonduvad Y vastu esitatud nõuete menetlemisega, 80% ulatuses Y kanda ja 20% ulatuses X kanda.
13.8.Jätta X menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus osas, mis seonduvad Z vastu esitatud nõudega, Z kanda. Z menetluskulud jätta tema enda kanda.
13.9.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
13.10.Mõista Z-lt Eesti Vabariigi kasuks välja riigilõiv 490 eurot, mille tasumisest ta oli apellatsioonkaebuse esitamisel vabastatud. Nimetatud summa tuleb tasuda 15 päeva jooksul otsuse jõustumisest vastavalt otsusele lisatud makseinfole. Riigi kasuks välja mõistetud menetluskulude maksmisega viivitamise korral tuleb Z-l tasuda otsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Harju Maakohtu menetluses oli X (hageja) hagi Y (kostja I), C (kostja II) ja Z (kostja III) vastu korteriomandi aadressiga XXX (edaspidi üüriese, eluruum või korteriomand) väljanõudmiseks ja kostja I vastu esitatud rahalistes nõuetes. Hageja 1. oktoobril 2021 esitatud täpsustatud taotluste kohaselt palus hageja: •
kohustada kostjaid I–III vabastama üürieseme otsene valdus hagejale ja Q-le;
•
määrata kostjatele I, II ja III nimetatud kohustuse vabatahtliku täitmise tähtajaks 14 päeva alates kohtuotsuse jõustumisest;
•
juhul, kui kostjad I–III kohtu poolt määratud vabatahtliku täitmise tähtaja jooksul üürieseme otsest valdust hagejale ja Q-le ei tagasta ega vabasta, määrata kindlaks kohtulahendi täitmise viis ning tõsta kostjad I–III üüriesemelt välja täitemenetluse seadustikus sätestatud korras koos eluruumi kasutavate isikute ja neile kuuluva varaga;
3 (26)
2-20-4618 •
välja mõista kostjalt I hageja kasuks kostja I poolt tekitatud kahju hüvitis kasutuseeliste näol üürieseme tagastamisega viivitamise eest 350 eurot kuus alates 1. veebruarist 2020 kuni üürieseme tagastamiseni;
•
välja mõista kostjalt I hageja kasuks viivis, mis on tekkinud pärast 1. veebruari 2020 esitatud arvete tasumata jätmisest (350-eurone kahjuhüvitis iga kuu alates 1. veebruarist 2020) määras 0,066% päevas põhivõlalt alates kohustuse rikkumisest kuni üüripinna tagastamiseni.
Hageja palus menetluskulud jätta kostjate kanda.
1.1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid F ja kostja I 26. novembril 2013 eluruumi üürilepingu, mille kohaselt F andis kostjale I ajutiseks kasutamiseks aadressil XXX asuvad eluruumid (üürileping). Üürilepingu kohaselt kehtis leping ühe aasta ehk kuni 27. novembrini 2014. Pooled vormistasid 27. novembril 2014 üürilepingu lisa 2, mille kohaselt jätkasid üürilepingu pooled 26. novembril 2013 sõlmitud üürilepingut samadel tingimustel ning leping kehtis kuni
27.novembrini 2015. F suri 29. mail 2015. F pärijad on pärimisregistri kohaselt hageja ja Q. Hageja ja kostja I sõlmisid 10. mail 2015 eluruumi üürilepingu, mille kohaselt andis hageja kostjale I kasutamiseks üürieseme. Üürilepingu p 3.2 kohaselt kohustus kostja I tasuma hagejale lepingu sõlmimisel ette ühe kuu üürimakse 350 eurot ning edaspidi üürieseme kasutamise eest üüri iga kuu eest ette 27. kuupäevaks ülekandega arveldusarvele. Hageja ja kostja I on sõlminud ka lepingu lisa 6, mille kohaselt loeti leping ja selle lisad kehtivaks kuni 30. jaanuarini 2020. Seega kehtis üürileping 30. jaanuarini 2020.
1.2.Hageja saatis 30. novembril 2019 kostjale I üürilepingus märgitud e-postiaadressile XXX e-kirja, milles viitas lepingu lõppemisele 30. jaanuaril 2020 ning pakkus kostjale I välja üürieseme üleandmiseks 30. jaanuari 2020 kell 18.00. Kostja I nimetatud e-kirjale ei vastanud. Hageja esindaja saatis 22. jaanuaril 2020 kostjale I SMS-i meeldetuletusega, et eluruumi üürileping lõpeb 30. jaanuaril 2020, ning pakkus üürieseme üleandmiseks välja 30. jaanuari 2020 kell 18.00. Nimetatud SMS-ile kostja I samuti ei vastanud. Hageja esindaja saatis 31. jaanuaril 2020 ja 1. veebruaril 2020 kostja I e-postile uued e-kirjad, millele kostja I jätkuvalt ei vastanud. Hageja lepinguline esindaja saatis 21. veebruaril 2020 kostja I e-postiaadressile XXX nõudekirja nõudega vabastada üüriese hiljemalt 1. märtsil 2020. Kostja I sai selle kätte, kuid ei ole üürieseme valdust hagejale üle andnud ega eluruumi vabastanud. Kuivõrd üürileping lõppes
30.jaanuaril 2020 ning kostja I ei ole hagejale üürieset tagastanud, siis on kostjad I–III alates
31.jaanuarist 2020 kasutanud üürieset seadusliku aluseta. Kostjatega II ja III ei ole hageja ühtki kokkulepet sõlminud ega üürieseme valdust üle andnud.
1.3.Kostja II on alates 1. veebruarist 2020 ehk pärast üürieseme vabastamise tähtaega tasunud hagejale üürilepingus ette nähtud üürimakseid, kuid hageja on need tagastanud, tunnistamata üürilepingu kehtivust.
1.4.Kostjad II ja III kasutavad üürieset ärilistel eesmärkidel. Äriregistri andmetel on üüriese märgitud N OÜ ja P OÜ aadressiks. N OÜ juhatuse liige ja ainuosanik on kostja II. P OÜ juhatuse liige on kostja III ja ainuosanik kostja II.
1.5.Hageja avaldas 19. augusti 2021. a menetlusdokumendis, et on 16. augustil 2021 esitanud kostjale I 26. novembril 2013 sõlmitud üürilepingu ülesütlemisavalduse. Seega lõppeb üürileping hiljemalt kolm kuud pärast ülesütlemisavalduse kättesaamist kostja I poolt, juhul kui kohus ei otsusta, et üürilepingu lõppkuupäevaks oli 30. jaanuar 2020. Üürilepingu ülesütlemisavaldus on esitatud alternatiivselt juhuks, kui kohus peaks asuma seisukohale, et üürileping on kehtiv.
4 (26)
2-20-4618 Kostjate vastuväited hagiavaldusele
2.Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
2.1.Kostja II avaldas, et tal ei ole vaidlusaluse korteriomandiga mingeid kokkupuuteid, kuivõrd ta elab Põlvas alates 1980. a veebruarist.
2.2.Ka kostjad I ja III kinnitasid, et kostja II ei valda üürieset ega ole seal kunagi elanud. Kostjatele I ja III teadaolevalt on kostja II elukoht alaliselt Põlvas. Kui kostja II kontolt on tasutud üüri ja kõrvalkulusid, siis ei saa sellist tegevust pidada kinnisasja valdamiseks asjaõigusseaduse (AÕS) mõttes. Hageja ei ole tõendanud, et kostja II valdab üürieset ja takistab tal seda kasutamast. Kostja II äriühingud ei tegutse üüriesemel, mh ei ole seal äriühingute kontorit.
2.3.Üürileping on kehtiv ja tähtajatu. Hagejale on iga kuu tasutud üürilepingus kokkulepitud üüri. Samuti on tasutud üürieseme kasutamisega seotud kõrvalkulusid.
2.4.Väidetavalt 21. mail 2019 sõlmitud kokkulepe, s.o üürilepingu lisa 6, ei ole kehtiv. Hageja allkirjastas üürilepingu lisa 6 digitaalselt 13. mail 2019. Kostja I allkirjastas 21. mail 2019 üürilepingu lisa teistsuguse sisuga. Hageja oleks pidanud omakorda allkirjastama kostja I poolt
21.mail 2019 hagejale saadetud üürilepingu lisa 6. Hageja seda ei teinud. Järelikult kehtib 8. veebruari 2018. a üürilepingu lisa 5, mille alusel muutus üürisuhe võlaõigusseaduse (VÕS) § 310 järgi tähtajatuks.
2.5.Alternatiivselt on kostjad I ja III üürilepingu lisa 6 tühistanud. Kostja I sõlmis 21. mai 2019. a üürilepingu lisa 6 hagejapoolse ähvarduse mõjul. Hageja lapselaps Ü edastas ähvarduse, et kui kostja I ei sõlmi üürilepingu lisa 6, siis hageja ei too üüriesemele uut pesumasinat ega vii rikkis pesumasinat ära. Üürilepingu lisa 2 kohaselt kuulus üüriperioodiks üleantavate esemete hulka mh töökorras pesumasin. Hagejale on 23. mai 2019. a üürilepingu lisa 6 tühistamise avaldus kätte toimetatud. Kostjad I ja III saatsid tühistamisavalduse üürilepingu lisas 3 märgitud e-posti aadressile YYY ja panid selle üürieseme postkasti. Üürieseme postkastist võttis selle ära Ü. Seega tuleb lugeda 23. mai 2019. a avaldus hageja poolt kättesaaduks 24. mail 2019.
2.6.Kuna hageja ei ole kostjalt I üürilepingust tulenevate kohustuste täitmist vastu võtnud, siis põhjustas hageja endale ise kahju, mille eest kostja I ei vastuta. Samal põhjusel ei ole hagejal õigus nõuda kostjalt I ka viivist. Lisaks on arusaamatu, millest tuleneb hageja õigus nõuda viivist kolmekordses seadusjärgses viivisemääras ehk 24% aastas. Hageja ja kostja I ei ole selles kokku leppinud.
2.7.Ebaõige on väide, et üürieseme vabastamise tähtaeg oli 1. veebruar 2020. Pooled pikendasid korduvalt 26. novembril 2013 sõlmitud üheaastase üürilepingu tähtaega. Isegi kui üürilepingu lisa 6 on kehtiv, siis kehtis üürileping alates 2013. a novembrist kuni
30.jaanuarini 2020 tähtaegsena üle kuue aasta. Hageja ei ole VÕS § 310 lg-st 2 tulenevalt teatanud kostjale I kaks kuud enne üürilepingu lõppemist, et ta ei soovi üürilepingu pikenemist, mistõttu muutus üürileping tähtajatuks.
2.8.Hageja esitas kohtule Ü 30. detsembri 2019. a, 31. jaanuari 2020. a ja 1. veebruari 2020. a e-kirjad ning 22. jaanuari 2020. a SMS-i, mis on väidetavalt saadetud kostjale I e-posti aadressilt AAA. Kostjad ei ole nimetatud kirju neil märgitud kuupäevadel kätte saanud. Kostjad said kõnealused kirjad kätte alles koos hagimaterjalidega. Hageja on kõikides üürilepingu dokumentides märkinud oma e-posti aadressiks YYY ega ole kostjat I teavitanud, et tema e-
5 (26)
2-20-4618 posti aadress on muutunud. Lisaks puudus Ü-l nende e-kirjade saatmiseks hageja volitus ja õigus hagejat esindada.
2.9.Hageja ei ole tõendanud, et kostja I ka 21. veebruari 2020. a nõudekirja kätte sai. Kostja I sai selle kirja kätte alles koos hagimaterjalidega. Lisaks oli 21. veebruari 2020. a nõudekirja saatmise ajaks möödunud nii VÕS § 310 lg-s 1 sätestatud kahenädalane tähtaeg kui ka VÕS § 310 lg-s 2 sätestatud tähtaeg hageja tahteavalduste tegemiseks. Nõudekiri ei vasta ka üürilepingu p-des 9.2 ja 9.3 sätestatud tingimustele.
2.10.Kostjad I ja III olid abielus 27. juunist 2000 kuni 28. oktoobrini 2019. Üürilepingus ei olnud kokku lepitud, et kostja I võis abikaasat majutada üksnes hageja nõusolekul. Kostjal I oli õigus majutada üüritud eluruumis kostjat III VÕS § 289 alusel. Pärast abielu lahutamist on kostjate I ja III abieluline kooselu säilinud samaväärsel kujul. Kostja III on jäänud kostja I juurde elama, kuna kostja III on töövõimetu ja vajab kostjalt I ülalpidamist. Kostjate I ja III kooselu on põhiseaduse § 27 kaitsealas. VÕS § 289 on kohaldatav ka üürniku elukaaslase suhtes.
2.11.Hageja 16. augusti 2021. a üürilepingu ülesütlemiseavaldus on tühine, alternatiivselt vastuolus hea usu põhimõttega. Kõnealune ülesütlemisavaldus ei sisalda vaidlustamise korda ega tähtaega. Samuti puudus hagejal mõjuv põhjus käimasoleva kohtumenetluse ajal üürileping üles öelda. Maakohtu otsus ja selle põhjendused
3.Maakohus jättis läbi vaatamata hagi kostja I vastu üürieseme kasutuseeliste 350 eurot kuus ning kõrvalkulude väljamõistmiseks alates 1. veebruarist 2020 kuni eluruumi vabastamiseni. Kohus jättis rahuldama hagi kostja I vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja viivise saamiseks. Kohus jättis rahuldamata hagi kosta II vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Kohus rahuldas hagi kostja III vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Kohus määras kostjale III eluruumi vabatahtliku vabastamise tähtajaks 14 päeva alates kohtuotsuse jõustumisest ja määras, et juhul kui kostja III keeldub vabatahtlikult hagejale tagastama vaidlusalust korteriomandit, siis tõsta kostja III korteriomandist välja täitemenetluse seadustikus (TMS) sätestatud korras koos talle kuuluva varaga. Kohus jättis kostjate I ja II menetluskulud hageja kanda, hageja menetluskulud seoses kostja III vastu esitatud nõudega kostja III kanda ja kostja III menetluskulud tema enda kanda. Kohus otsustas määrata menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
3.1.Maakohus märkis, et hageja avaldas 12. novembri 2020. a menetlusdokumendis, et tal puudub nõue kostja I vastu üürieseme kõrvalkuludega seonduvalt. Hageja avaldas 1. oktoobri 2021. a menetlusdokumendis, et võtab hagi osaliselt tagasi. Lisaks võttis hageja 20. juuni 2022. a kohtuistungil tagasi kostja I vastu esitatud kasutuseeliste hüvitamise nõude üürieseme tagastamisega viivitamise eest 350 eurot kuus alates 1. veebruarist 2020 kuni üüripinna tagastamiseni. Kuivõrd hageja võttis eelmenetluses kostja I vastu esitatud kasutuseeliste ning kõrvalnõuete osas hagi tagasi, siis jättis kohus selles osas hagiavalduse läbi vaatamata.
3.2.Maakohus tuvastas, et pooled ei vaidle järgmiste faktiliste asjaolude üle: a) F ja kostja I sõlmisid 26. novembril 2013 eluruumi asukohaga XXX üürilepingu tähtajaga kuni 27. november 2014;
6 (26)
2-20-4618 b) üürilepingu lisa 2 kohaselt leppisid pooled kokku, et jätkavad 26. novembri 2013. a üürilepingut samadel tingimustel ning leping kehtib kuni 27. novembrini 2015; c) F suri 29. mail 2015. Pärimisregistri ja kinnistusraamatu kohaselt said F pärijateks ning korteriomandi XXX omanikeks hageja ja Q; d) hageja ja kostja I sõlmisid 2015. a juunis üürilepingu lisa 3, milles lepiti kokku, et senise üürileandja asemele astub hageja, kes antud lisa sõlmimise hetkest on üürileandja, ning samal ajal lõppevad senise üürileandja F õigused ja kohustused, mis on seotud ja/või tulenevad üürilepingust ning selle lisadest 1 ja 2. Hageja ja kostja I kinnitasid, et jätkavad üürilepingut samadel tingimustel, välja arvatud p 3.2, mida muudeti alates teisest lausest järgnevalt: “Edaspidi [350 euro] maksab Üürnik iga kuu 27. kuupäeval ühe kuu eest ette ülekandega X arveldusarvele nr XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Swedbank’is.”; samuti leppisid pooled kokku, et üürileping kehtib kuni 27. juulini 2016. Lisa 3 allkirjastamisega kinnitas hageja, et tal on kõik õigused asuda F asemel üürileandjaks; e) üürnik ja üürileandja leppisid 2018. a veebruaris kokku, et leping koos lisadega kehtib kuni 31. detsembrini 2018; f) Ü edastas 30. detsembril 2019 kostja I e-postiaadressile XXX e-kirja, milles tuletas üürnikule meelde, et eluruumi rendileping lõppeb 30. jaanuaril 2020, ning pakkus välja kohtumiseks ning üürieseme üleandmiseks 30. jaanuari 2020 kell 18.00; g) kohtule esitati hageja telefoninumbrile 22. jaanuaril 2020 kell 13.16 saadetud SMS-i väljatrükk, milles saatja avaldab, et kuivõrd ei ole saanud vastust oma e-mailile 30. detsembril 2019, tuletatakse kostjale I meelde, et üürileping lõppeb 30. jaanuaril 2020, ja pakutakse kohtumiseks ning üürieseme üleandmiseks 30. jaanuari 2020 kell 18.00; h) hageja lepinguline esindaja pöördus 21. veebruaril 2020 nõudega kostja I poole ja nõudis eluruumi asukohaga XXX vabastamist hiljemalt 1. märtsil 2020 kell 13.00; ning i) hageja lepinguline esindaja esitas 16. augustil 2021 kostjale I teate üürilepingu VÕS § 312 lg 1 alusel ülesütlemise kohta ja avaldas, et üürilepingu kehtivuse viimaseks päevaks on 17. november 2021, juhul kui kohus ei otsusta, et üürilepingu lõppkuupäevaks oli 30. jaanuar 2020.
3.3.Hageja ja kostja I vahel on üürilepingust tulenev suhe. Seega lähtus kohus hageja ja kostja I vahel võlaõiguslikust s.o üürilepingust tulenevast õigussuhtest. Üürilepingust ei selgu, et üürileping laienes kostjatele II ja III. Seega lahendas kohus hagi kostjate II ja III suhtes asjaõiguslikul alusel.
3.4.Kostja III on menetluses läbivalt avaldanud, et ta kasutab koos kostjaga I vaidlusalust eluruumi alates 2013. a-st. Seega on kostja III asjaolu, et ta eluruumi valdab, omaks võtnud ja vaidlus selles osas puudus.
3.5.Kostja III ei tõendanud, et tal on õiguslik alus üürieseme valdamiseks. Kohus nõustus, et üürilepingu sõlmimise ajal ja kuni abielu lõppemiseni ei olnud kostjal I vaja hageja luba kostja III majutamiseks. Pärast abielu lahutamist pidi kostja I aga selleks küsima üürilepingu p 4.2.4 järgi hageja kirjalikku nõusolekut. Kostjate I ja III kooselule ei laiene VÕS § 289. Seadusandja on pidanud vajalikuks anda VÕS §-ga 289 kaitse vaid üürniku abikaasale, mitte endisele abikaasale või püsivas kooselus olevale isikule või isikule, kellel on võlgnikuga ühine majapidamine. Kuigi perekonnaseaduse (PKS) § 73 lg 1 kohaselt on kostjal III õigus nõuda kostjalt I ülalpidamist, ei tähenda see, et talle laieneks õigus elada üüripinnal ilma hageja kirjaliku nõusolekuta. Seega nõudis kohus korteriomandi AÕS § 80 lg 1 alusel kostja III 7 (26)
2-20-4618 ebaseaduslikust valdusest välja hageja otsesesse valdusesse. Kohus märkis, et kui kostja III keeldub korteriomandit vabatahtlikult vabastamast, tuleb kostja III koos talle kuuluva varaga sellest TMS-s sätestatud korras välja tõsta.
3.6.Kohus jättis hagi kostja II vastu rahuldamata. Ükski asjaolu ei viidanud sellele, et kostja II valdaks üürieset ja takistaks hagejal selle kasutamist. Kostjat II ei tee üürieseme valdajaks asjaolu, et ta tasub kostja I eest kommunaalmakseid või üüri. Samuti ei tee kostjat II üürieseme valdajaks see, et kostjaga II seotud äriühingud asuvad äriregistri andmetel üüriesemel. Asjaoludest ei nähtunud, et kostjaga II seotud äriühingud tegutseksid tegelikult üürieseme aadressil. Hagejal on võimalik pöörduda avaldusega registriosakonna poole, tagamaks äriregistris õigete andmete olemasolu.
3.7.Kohus ei nõustunud kostjate I ja III väitega, et 21. mai 2019. a kokkulepe, millega lepiti kokku üürilepingu lõppemise aeg 30. jaanuar 2020, on kehtetu. Hageja esitas 13. mail 2019 ettepaneku üürilepingu lõppemise tähtaja osas ja kostja I aktsepteeris selle muudatuse
21.mail 2019. Pooled allkirjastasid sisult peaaegu identse dokumendi, erimeelsus oli pooltel vaid reservkapitali kulude tasumise osas. Seega sõlmisid hageja ja kostja I 21. mail 2019 lepingu muudatuse üürilepingu lõppemise kuupäeva osas.
3.8.Kohus ei nõustunud kostjate I ja III käsitusega, et lepingu lisa 6 on kehtetu, kuivõrd kostjad I ja III tühistasid selle 23. mai 2019. a avaldusega. Kostjad ei põhistanud veenvalt, et kostja I sõlmis 21. mai 2019. a üürilepingu lisa 6 hagejapoolse ähvarduse mõjul. Kostjad selgitasid 20. juuni 2022. a kohtuistungil, et kostja I allkirjastas 21. mai 2019. a dokumendi digitaalselt üksinda kodus olles, Ü tema kõrval ei olnud. Seega ei olnud üürileandjal võimalik kostja I suhtes vahetut ja tõsist ähvardust kasutada. Lisaks, kuna kostja I muutis hageja poolt allkirjastatud ja kostjale edastatud lisa 6 sõnastust, siis on põhjendamatud kostjate väited lepingu muudatuse vormistamiseks ähvarduse mõjul sundimise kohta. Seega ei olnud täidetud tühistamisavalduse materiaalsed eeldused. Samuti ei olnud veenvad kostjate väited, et nad on üürilepingu lisa 6 ülesütlemise avalduse hagejale kätte toimetanud. Kostjad I ja III tuginesid sellele, et nad saatsid avalduse üürilepingu lisas 3 märgitud hageja e-posti aadressil YYY. Kostja I ei tõendanud, et tühistamisavaldus jõudis hageja teenusepakkuja serverisse. Tähendust ei ole sellel, et kostjate väitel pandi tühistamisavaldus ka vaidlusaluse eluruumi postkasti. Üürilepingu lisas 3 on hageja kontaktaadressiks märgitud vaid e-postiaadress, millega üürileandja avaldas, milliselt aadressilt ja kuidas on ta üürnikule kättesaadav. Kostjal I puudus alus panna tühistamisavaldus enda postkasti. Puudub alus eeldada, et hagejale adresseeritud kiri on kostjate endi kasutuses olevasse postkasti panemisega jõudnud hageja mõjusfääri ning hageja on kirja kätte saanud. Seoses kostjate väitega, et postkastist võttis kirja ära hageja lapselaps Ü, oli maakohtule arusaamatu, miks lugesid kostjad I ja III hagejale edastatud tühistamisavalduse kättetoimetatuks läbi Ü, kui nad olid veendunud, et Ü-l puuduvad volitused hageja esindamiseks.
3.9.Kohus tuvastas, et üürnik ja üürileandja leppisid 23. mai 2019. a lisas 6 kehtivalt kokku uues üürilepingu tähtajas 30. jaanuar 2020. Seejuures kehtis jätkuvalt algne, s.o 26. novembril 2013 sõlmitud üürileping. Kuna üürileping oli kehtinud rohkem kui kaks aastat, tulnuks hagejal avaldada kostjale I üürisuhte lõpetamise soov vähemalt kaks kuud enne 30. jaanuari 2020, s.o hiljemalt 30. novembril 2019. Kuivõrd hageja esindaja väljendas sellekohast soovi alles
30.detsembril 2019, mil Ü edastas kostjale I e-kirja, milles tuletas viimasele meelde, et eluruumi rendileping lõppeb 30. jaanuaril 2020, siis muutus üürileping 30. jaanuaril 2020 tähtajatuks ning hageja ei saanud nõuda üürieseme vabastamist 30. jaanuaril 2020. Samuti esitati kostjale I hilinemisega hageja lepingulise esindaja 21. veebruari 2020. a nõudekiri eluruumi vabastamiseks. Hageja pidi aru saama, et kostja I ei ole üüripinda vabastanud ja jätkab 8 (26)
2-20-4618 selle kasutamist hiljemalt 31. jaanuaril 2020, kui kostja I ei ilmunud korteri üleandmisele. Seega pidi hageja edastama VÕS § 310 lg 1 kohase nõudekirja kostjale hiljemalt 14. veebruaril 2020. Hageja väitel saadeti nõudekiri kostjale I 21. veebruaril 2020, s.o hilinenult. Seega muutus üürileping tähtajatuks ka sellel alusel. Kuivõrd vajalikud tahteavaldused tehti kostjale I hilinemisega, siis ei andnud kohus hinnangut hageja 30. detsembri 2019. a ja 21. veebruari 2020. a tahteavalduste kostjale I kättetoimetamise kohta.
3.10.Hageja tugines alternatiivselt ka sellele, et ta on üürisuhte 16. augusti 2021. a avaldusega VÕS § 312 lg 1 alusel korraliselt üles öelnud. Kohus nõustus kostjatega, et üürileandja 16. augusti 2021. a avaldus üürilepingu ülesütlemiseks on tühine. Ülesütlemisavalduses ei ole märgitud ülesütlemise vaidlustamise korda ning tähtaega. Seega ei hinnanud kohus täiendavalt, kas ülesütlemisavaldus oli vastuolus hea usu põhimõttega.
3.11.Eeltoodust tulenevalt tuvastas kohus, et hageja ja kostja I vahel on jätkuvalt üürisuhe.
3.12.Hageja esitas kostja I vastu ka viivise nõude. Kostja II on kostja I eest tasunud korteri üürimakseid ja kõrvalnõudeid, kuid hageja ei ole neid vastu võtnud ja on need tagastanud. Kuna hageja ei ole raha vastu võtnud, siis on ta sellega VÕS § 113 lg 4 järgi vastuvõtuviivituses. Seega jäi hageja viivisenõue rahuldamata.
3.13.Kuivõrd kohus hagi kostjate I ja II vastu ei rahuldanud, siis jäid kostjate I ja II menetluskulud hageja kanda. Kuivõrd kohus rahuldas hageja nõude kostja III vastu, siis jäid kostja III vastu esitatud nõudega seotud hageja menetluskulud kostja III kanda. Apellatsioonkaebused
4.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osaliselt selle resolutsiooni p 2 osas, samuti menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise p 2 osas. Hageja palus teha vaidlustatud osas uus otsus, millega hagi kostja I vastu rahuldada. Alternatiivselt palus hageja saata asi samale maakohtule uueks arutamiseks. Hageja palus menetluskulud jätta kostjate I ja III kanda ning kostja I menetluskulud tema enda kanda.
4.1.Hageja väitel rikkus maakohus nii menetlusõiguse kui ka materiaalõiguse norme. Kohus rikkus selgitamiskohustust, mis viis väära otsuse tegemiseni. Samuti hindas kohus osaliselt tõendeid ebaõigesti ning tuvastas asjaolud valesti. Hageja jäi kõikide menetluses esitatud seisukohtade juurde.
4.2.Maakohus järeldas ebaõigesti, et üürileping muutus 30. jaanuaril 2020 tähtajatuks. Üürilepingu lisaga 6 leppisid pooled kokku uues üürilepingu tähtajas 30. jaanuar 2020. Üürileping lõppes 30. jaanuaril 2020.
4.3.Üllatuslik ja väär on kohtu järeldus, et kuivõrd kogu aeg kehtis algne 2013. a-l sõlmitud üürileping, siis kehtis üürileping poolte vahel rohkem kui kaks aastat, mistõttu kohaldus VÕS § 310 lg 2. Seega jõudis kohus ka ebaõigele järeldusele, et hagejal tulnuks kostjale I üürisuhte lõpetamise soov avaldada vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, s.o hiljemalt
30.novembril 2019. Üürilepingu lisa 6 oli sisuliselt kokkulepe üürilepingu pikendamiseks tähtajaga kaheksa kuud. Sellises olukorras ei ole mõistlikult oodatav, et üks pooltest peaks ka veel kaks kuud enne tähtaja saabumist avaldama soovi lepingu lõpetamiseks. Vastav üürilepingu lõpetamise soov sisaldus juba 21. mai 2019. a kokkuleppes. Poolte tahe ei olnud suunatud ühe pikaajalise tähtajalise lepingu sõlmimisele tähtajaga üle kahe aasta, vaid vastavalt
9 (26)
2-20-4618 vajadusele ja poolte kokkuleppele vaadati üürilepingu tingimusi regulaarselt üle ja pikendati üürilepingut igal aastal. VÕS § 310 lg 2 on erisäte, mis kohaldub üksnes pikaajaliste tähtajaliste üürilepingute puhul, mitte tähtajalise lepingu korduva pikendamise puhul. Isegi kui VÕS § 310 lg 2 kohaldub ning 2013. a-st kehtis üks tähtajaline üürileping, teatas hageja üürilepingu lõpetamise soovist 21. mai 2019. a kokkuleppe sõlmimisega. Seega informeeriti teist poolt üürilepingu lõpetamise soovist ette kaheksa kuud ning eraldi veel 30. detsembril 2019.
4.4.Üürileping ei muutunud tähtajatuks ka VÕS § 310 lg 1 alusel, nagu kohus ekslikult leidis. Kohus jättis tähelepanuta, et kostja I e-postile on 31. jaanuaril 2020 ja 1. veebruaril 2020 saadetud kirjalikud meeldetuletused, millele kostja I ei vastanud. Viidatud e-kirjades tuletati kostjale I meelde, et üürileping lõppes 30. jaanuaril 2020 ning teavitati korteri üleandmise ajast. Kuivõrd kostja I 31. jaanuari 2020. a e-mailile ei vastanud ning korteri üleandmiseks kohale ei ilmunud, oli vaja järgmine päev sama korrata, kuid taas tulemuseta. Seadusandja ei ole lepingu lõppemise tahte väljendamisele vorminõuet kehtestanud. Seega on põhjendamata kohtu järeldus, et hageja pidi kostjale I edastama eraldi nõudekirja hiljemalt 14. veebruaril 2020.
4.5.Hagejal on kostja I vastu viivisenõue. Kohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 113 lg-t 4.
4.6.Kuna kohus jättis ebaõigesti hagi rahuldamata kostja I osas, siis jättis kohus vääralt kostja I menetluskulud hageja kanda. Menetluskulude jaotamise otsustamisel tuleb mh arvestada TsMS §-i 169. Kostjad ja nende esindaja on takistanud asja mõistlikku ja õigeaegset ning võimalikult väikeste kuludega lahendamist, mistõttu on hagejal tekkinud olulisel hulgal täiendavaid menetluskulusid.
5.Kostja III esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada resolutsiooni p 4 osas ning menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise p 3 osas. Kostja III palus teha vaidlustatud osas uue otsuse, millega jätta hagi kostja III vastu rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Alternatiivselt palus kostja III saata asi samale maakohtule uueks arutamiseks. Kostja III palus jätta apellatsioonimenetluses kulud hageja kanda.
5.1.Kostja III väitel rikkus maakohus nii menetlusõiguse kui ka materiaalõiguse norme. Kohus hindas tõendit ebaõigesti (üürilepingu p 4.2.4) ning jättis asjas tähtsust omavate asjaolude ning kostjate I ja III väidetega arvestamata, mis on toonud kaasa asjas ebaõige lahendi tegemise.
5.2.Maakohus järeldas õigesti, et üürileping muutus 30. jaanuaril 2020 tähtajatuks ning hageja ei saanud nõuda üüripinna vabastamist 30. jaanuaril 2020.
5.3.Kohus leidis valesti, et kostja III on võtnud omaks järgmised faktilised asjaolud: •
Ü edastas 30. detsembril 2019 kostja I e-posti aadressile XXX e-kirja, milles tuletas kostjale I meelde, et eluruumi rendileping lõppeb 30. jaanuaril 2020, ning pakkus välja kohtumiseks ning üürieseme üleandmiseks 30. jaanuari 2020 kell 18.00;
•
kostja I telefoninumbrile saadeti 22. jaanuaril 2020 kell 13.16 SMS, milles saatja avaldas, et kuivõrd ei ole saanud vastust oma e-mailile 30. detsembril 2019, tuletati kostjale I meelde, et üürileping lõppeb 30. jaanuaril 2020 ja pakuti kohtumiseks ning üürieseme üleandmiseks 30. jaanuar 2020 kell 18.00;
•
21.veebruaril 2020 pöördus hageja lepinguline esindaja nõudega kostja I poole ja nõudis eluruumi vabastamist hiljemalt 1. märtsil 2020 kell 13.00.
10 (26)
2-20-4618 Kostja III ei ole võtnud omaks, et eelpool viidatud e-kirjad on kostjale I kätte toimetatud. Seda ei ole tõendanud ka hageja. Samuti ei ole hageja tõendanud, et Ü oli hageja volitatud esindaja. Kohus luges meelevaldselt Ü hageja esindajaks ilma ühegi tõendita ja seadusliku aluseta.
5.4.Kostja III jäi maakohtu menetluses avaldatud seisukohtade ja vastuväidete juurde, et üürilepingu lisa 6 on kehtetu selle tühistamise tõttu.
5.5.Kuna üürileping on kehtiv, siis oleks kohus pidanud ka kostja III suhtes jätma hagi rahuldamata. Selle asemel kohaldas kohus üllatuslikult ja ebaõigesti VÕS §-i 289. Kuigi kohus tuvastas õigesti, et kostjad I ja III olid abielus 28. juunist 2000 kuni 28. oktoobrini 2019 ja elasid alates 2013. a-st üüriesemel, siis ei arvestanud kohus, et hageja ei ole hagis ega selle
1.oktoobri 2021. a täpsustuses tuginenud VÕS §-le 289.
5.6.VÕS § 289 ei kohaldu kostja III kui üürilepingu pooleks mitteoleva isiku suhtes, sest viidatud säte paikneb VÕS 15. peatükis, mis reguleerib üksnes üürilepingu poolte õigusi ja kohustusi. Kohus kohaldas kostja III suhtes ebaõigesti ka üürilepingu p-i 4.2.4, mis kehtib üksnes kostja I kui üürniku suhtes. Lisaks ei andnud kostja I üürieset kolmandate isikute kasutusse, mistõttu üürilepingu p-i 4.2.4 kohaldamine oli arusaamatu. Täiendavalt leidis kohus ekslikult, et VÕS § 289 näeb ette kirjaliku vorminõude nõusoleku küsimiseks või andmiseks. Kuna kostja I ei andnud kolmandatele isikutele ega ka kostjale III vaidlusalust eluruumi allüürile ega muul viisil kasutusse, siis ei tulene kirjaliku nõusoleku vorm ka üürilepingu p-st
4.2.4.Seega võis kostja I küsida hagejalt nõusolekut kostja III majutamiseks ja hageja selle anda mistahes vormis.
5.7.Hageja on konkludentselt heaks kiitnud kostja III kui kostja I elukaaslasena elamise üüriesemel. 2013. a-l üürilepingu sõlminud F-le oli teada, et kostja I üürib vaidlusalust eluruumi koos kostjaga III. Samuti oli nimetatud asjaolu teada hagejale. Kohus jättis need väited põhjendamatult hindamata. Lisaks jättis kohus põhjendamatult arvestamata, et hageja nõustus kostja I ja tema elukaaslase kostja III poolt vaidlusaluse eluruumi kasutamisega ühise kodu eesmärgil ka pärast abielu lõppemist 28. oktoobril 2019, kiites selle konkludentselt heaks.
5.8.Kostjal III kui üürniku elukaaslasel on õigus perekonnaelu kaitsele PS § 27 järgi. Kui kostja III ei saa elada koos oma elukaaslasega üksnes põhjusel, et üürnikul puudub üürileandja nõusolek tema majutamiseks üüritavasse eluruumi, rikuks see kostjate I ja III õigust perekonnale ja oleks vastuolus põhiseadusega. Põhiseaduslikku perekonna mõistet ei saa siduda üksnes ametliku abieluga. VÕS § 289 kitsas tõlgendamine teeb ülemääraseid takistusi pereliikmete kooselule, ei ole proportsionaalne PS § 11 mõttes ja seab ohtu perekonna kui õigusinstituudi säilimise. Hageja üürieseme omandiõigus ei kaalu üles kostja I ja tema pereliikmete, sh kostja III õigust perekonnale ja ühisele kodule. Seetõttu tuleb VÕS § 289 sätestatut tõlgendada mitteammendava loeteluna, mis hõlmab ka üürniku elukaaslast. Alternatiivselt tuleb tunnistada VÕS § 289 põhiseadusega vastuolus olevaks osas, milles see piirab üürniku ja tema elukaaslase ehk vabaabielus elavate isikute õigust PS §-ga 27 tagatud perekonna kaitsele. Lähtudes VÕS § 289 laiast tõlgendusest leidis maakohus ebaõigesti, et kostjal I ei ole õigust oma abivajavat eksabikaasat vahetult ülal pidada üüritavas eluruumis.
5.9.Kostja III ei nõustu maakohtuga, et kostja II on kostja I eest tasunud korteri üürimakseid ja kõrvalnõudeid. Eluruumi üürimakseid ja kõrvalkulusid tasutakse kostja III rahaliste vahenditega kostja II pangakontolt.
5.10.Kohus ei põhjendanud, milles seisneb vajadus tõsta kostja III tema kodust välja. Euroopa Inimõiguste kohus on inimõiguste ja põhivabaduste kaitse konventsiooni artikli 8 lg 1
11 (26)
2-20-4618 kohaldamisel leidnud, et kohus peab kaaluma, kas üürileandja õigus nõuda üürniku väljatõstmist korterist on tähtsam kui üürniku õigus elada sellel pinnal, mis on temale koduks. Kohus eeltoodud kaalutlustest ei lähtunud. Üürileandja õigusi ei rikuta, kui üürnikul on kehtivast üürilepingust tulenev õigus üürieset kasutada. Kui seda kasutab üürileandja teadmisel lisaks üürnikule ka tema elukaaslane, ei riku üürileandja põhiseaduslikke õigusi või vabadusi. Seega on otsus ebaproportsionaalne kostja I ja III suhtes ning rikub kostja III õigust perekonna ja kodu puutumatusele inimõiguste ja põhivabaduste kaitse konventsiooni artikli 8 lg 1, PS § 26 ja § 33 tähenduses koosmõjus §-ga 11.
5.11.Kohus jättis põhjendamatult käsitlemata kostja III vastuväited seoses üürieseme valdamisega ärilistel eesmärkidel. Kostja III ei valda vaidlusalust eluruumi ärilistel eesmärkidel.
5.12.Lähtudes asjaolust, et üürileping on kostja I ja hageja vahel kehtiv, hageja on konkludentselt heaks kiitnud kostja III kui kostja I elukaaslasena elamise vaidlusaluses eluruumis, kostja III ei valda vaidlusalust eluruumi ärilistel eesmärkidel ning kostja I on maakohtu menetluses väljendanud soovi jätkata kooselu kostjaga III, siis puudub õiguslik alus vaidlusaluse eluruumi valduse väljanõudmiseks kostjalt III. Vastustajate seisukoht ja menetluse edasine käik
6.Kostjad I ja III vaidlesid hageja apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata, hageja menetluskulud tema enda kanda ning kostjate I ja III menetluskulud hageja kanda.
7.Hageja vaidles kostja III apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata, kostja III menetluskulud tema enda kanda ja hageja menetluskulud kostja III kanda.
8.Asjas toimus 23. märtsil 2023 kohtuistung, kus ringkonnakohus andis hagejale tähtaja kuni
6.aprillini 2023 esitada tõendeid, millest nähtub, et Ü poolt 31. jaanuaril 2020 ja 1. veebruaril 2020 saadetud e-kirjad on saadetud ja jõudnud kostja I teenusepakkuja serverisse. Kostjatele anti võimalus kuni 18. aprillini 2023 vastata hageja esitatud tõenditele. Lisaks, kuna ringkonnakohtu istungil täpsustas hageja oma viivisenõuet, andis ringkonnakohus kostjatele tähtaja kuni 6. aprillini 2023 esitada hageja viivise nõudele vastuväiteid ning hagejale tähtaja kuni 18. aprillini 2023 nendele vastuväidetele vastata.
9.Kostjad I ja III esitasid 6. aprillil 2023 vastuväite ringkonnakohtu tegevusele seoses hagejale võimaluse andmisega tõendite esitamiseks. Kostjate hinnangul rikkus ringkonnakohus sellega TsMS § 652 lg 3 p 2 ja lg-t 4. Kostjad tõid välja, et poolte vahel oli vaidlus, kas kostja I on Ü saadetud e-kirjad kätte saanud või mitte. Kuna kostjad on korduvalt rõhutanud, et nad ei ole kõnealuseid e-kirju kätte saanud, ning kostjad olid viidanud menetluses alternatiivselt VÕS § 310 lg 1 kohaldumisele, pidi hageja advokaadist esindajale olema arusaadav vajadus esitada tõendeid e-kirjade kättetoimetamise kohta. Kostjate hinnangul oli maakohus selgitanud VÕS § 310 kohaldamise võimalust kohtuotsuses, mistõttu hageja pidi lisaks väitele selgitamiskohustuse rikkumise kohta esitama asjakohased tõendid juba koos apellatsioonkaebusega. Samuti esitasid kostjad samas menetlusdokumendis seisukoha seoses hageja viivisenõudega ja vastuväite ringkonnakohtu tegevusele. Kostjate hinnangul väljus ringkonnakohus apellatsioonkaebuse piiridest ja rikkus sellega menetlusnormi (TsMS § 633 lg 2 p-d 2 ja 3, lg 3 ning § 651 lg 1), kui menetles kohtuistungil hageja üürinõuet summas 249 eurot ja sellelt
12 (26)
2-20-4618 arvestatud viivisenõuet. Kostjate väitel ei ole hageja esitanud maakohtus nõuet tasumata üüri ja sellelt arvestatud viivise saamiseks ning maakohus ei ole selliseid nõudeid menetlusse võtnud, samuti ei ole hageja esitanud apellatsioonkaebuses taotlust tasumata üüri ja sellelt arvestatud viivise saamiseks ega ka sellekohaseid põhjendusi.
10.Hageja esitas 6. aprillil 2023 taotluse täiendavate tõendite vastuvõtmiseks: 1) Ü e-postkasti kuvatõmmis Y-le 31. jaanuaril 2020 kl 15.57 saadetud e-kirjast; 2) Y-le 31. jaanuaril 2020 kl 15.57 saadetud e-kirja detailandmed; 3) Y-le 31. jaanuaril 2020 kl 15.57 saadetud e-kirja meta-andmed; 4) Ü e-postkasti kuvatõmmis Y-le 1. veebruaril 2020 kl 12.42 saadetud e-kirjast; 5) Y-le 1. veebruaril 2020 kl 12.42 saadetud e-kirja detailandmed; 6) Y-le 1. veebruaril 2020 kl 12.42 saadetud e-kirja meta-andmed; 7) hageja esindaja e-kiri e-posti aadressilt LLL aadressile HHH koos automaatse veateatega; 8) hageja esindaja poolt 16. augustil 2021 Y-le saadetud e-kirja kättetoimetamisteade; 9) hageja esindaja poolt 4. aprillil 2022 Y-le saadetud e-kirja kättetoimetamisteade; 10) hageja esindaja poolt 20. septembril 2022 Y-le saadetud e-kirja kättetoimetamisteade; 11) hageja esindaja poolt 24. märtsil 2023 Y-le saadetud e-kirja kättetoimetamisteade; 12) Y pool Ü-le edastatud 7. juuli 2019. a e-kiri fotodega; 13) Y ja Ü vaheline e-kirjavahetus 9. juulil 2019.
10.1.Hageja põhjendas uute tõendite lubatavust apellatsioonimenetluses TsMS § 652 lg 3 p 2 järgi sellega, et maakohus rikkus selgitamiskohustust ja eksis VÕS § 310 kohaldamisel ning ei pööranud menetluses tähelepanu vajadusele tõendada mh 31. jaanuari 2020. a ja 1. veebruari 2020. a e-kirjade saatmist kostjale I. Veel enam, maakohus märkis otsuses, et pooled ei vaidle
30.detsembri 2020. a e-kirja saatmise üle, ning luges tõendatuks kostjale I 22. jaanuaril 2020 SMS-i saatmise.
10.2.Hageja selgitas, et soovib lisaga 1 tõendada, et kostjale I 31. jaanuaril 2020 kl 15.57 saadetud e-kiri on saadetud (sent) kirjade kaustas. Lisast 2 nähtub, et Ü e-kirja saajaks on kostja I (XXX), see on saadetud 31. jaanuaril 2020 kl 15.57 domeeni gmail.com poolt teemaga: XXX. Lisast 3 (kirja metaandmed) nähtub kirja saatmise täpne aeg, saatja, saaja ning et kiri edastati 0 sekundi jooksul. Lisaga 4 soovib hageja tõendada, et kostjale I 1. veebruaril 2020 kl 12.42 saadetud e-kiri on saadetud (sent) kirjade kaustas. Lisast 5 nähtub, et Ü e-kirja saajaks on kostja I (XXX), see on saadetud 1. veebruaril 2020 kl 12.42 domeeni gmail.com poolt teemaga: Re: XXX. Lisast 6 (kirja metaandmed) nähtub kirja saatmise täpne aeg, saatja, saaja ning et kiri edastati 0 sekundi jooksul. Lisaga 7 soovib hageja tõendada seda, et kui gmail.com kontolt saata e-kiri domeenile, mida ei ole olemas ja mida adressaadi server ei saa seetõttu vastu võtta, saadab gmail.com (aadressilt [email protected]) koheselt teate, et kirja ei saadetud soovitud adressaadile, kuna aadressi ei leitud või see ei saa meile vastu võtta. Lisadega 8–11 soovib hageja tõendada, et kostja I on saanud kätte kõik hageja lepingulise esindaja poolt ajavahemikul 16. august 2021 kuni 24. märts 2023 e-postile XXX edastatud ekirjad ja hageja lepingulisele esindajale on saabunud selle kohta ka kättetoimetamisteated. See tähendab, et kostja I e-postiaadress toimib ja ta saab selle kaudu kätte temale saadetud e-kirju.
13 (26)
2-20-4618 Lisadega 12 ja 13 soovib hageja tõendada, et kostja I on kasutanud e-postiaadressi XXX Ü-ga suhtlemiseks, saates kirju ka oma Samsung Galaxy nutitelefonilt.
10.3.Hageja selgitas lisaks järgmist: -
domeen gmail.com saadab koheselt veateate, kui adressaadi e-postiaadressi ei leitud või see ei saa e-kirju vastu võtta (viitas gmail.com abikeskuse lehele, kus on selgitatud, et kui adressaadi server kirja vastu ei võtnud, kajastatakse automaatselt veateatega vastus: „Recipient server did not accept our requests“ ehk „adressaadi server ei võtnud meie taotlusi vastu“);
-
Üle ei ole kostja I e-postiaadressile kirju saates automaatset veateadet tulnud (see oleks nähtunud lisadest 1, 2, 4 ja 5);
-
gmail.com abikeskuses on selgitatud, et saadetud kirjad kuvatakse saadetud kirjade kaustas. Kui kirja „mustandid“ või „saadetud“ kaustas ei kuvata, on see ilmselt enne saatmist kustutatud ja ei ole adressaadini jõudnud;
-
gmail.com tavadomeenilt e-kirjade saatmisel ei ole võimalik taotleda e-kirja kättetoimetamise teavitust. See võimalus on üksnes Microsoft Outlook rakenduses.
Hageja järeldab eelnevast, et kui kiri on kuvatud „saadetud“ kaustas ning adressaadi serverist ei ole veateadet tulnud, on see ka adressaadi serveri poolt vastu võetud. Hageja väitel ei ole gmail.com teenuse kasutajatel võimalik oma kirjade kättetoimetamist tõendada muul moel, kui vaid teenusepakkuja üldtingimustega. Automaatse kättetoimetamise kinnituse küsimine on võimalik vaid Microsoft Outlook rakenduses ja sellist võimalust gmail-i tavadomeenilt ekirjade saatmisel ei ole. Kokkuvõttes leiab hageja, et esitatud tõendid kogumis tõendavad, et Ü on 31. jaanuari 2020. a ja 1. veebruari 2020. a e-kirjad saatnud kostja I toimivale epostiaadressile ning kostja I on need ka kätte saanud.
11.Kostjad I ja III esitasid 18. aprillil 2023 seisukoha, milles paluvad jätta hageja esitatud tõendid vastu võtmata või alternatiivselt asja lahendamisel arvestamata. Kostjad leiavad, et tõendid on esitatud hilinenult ning neid ei saa vastu võtta ja uurida. Lisaks ei ole hageja esitatud tõenditel kostjate arvates asjas tähtsust, kuna need ei tõenda e-kirjade jõudmist kostja I serverisse. Riigikohus on leidnud, et e-kirja saajani jõudmist ei saa tõendada saadetud e-kirja väljavõttega, sest see ei tõenda e-kirja jõudmist saajani.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
12.Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tuleb maakohtu otsus tühistada osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja nõude kostja I vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ning jaotas kostja I vastu esitatud hagiga seotud menetluskulud. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab hagi kostja I vastu korteriomandi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja jaotab uuesti kostja I vastu esitatud hagiga seotud menetluskulud. Maakohtu otsus tuleb jätta TsMS § 657 lg 2 p 1 alusel muutmata osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja nõude kostja I vastu viivise saamiseks. Seoses kostja III vastu esitatud hagiga tuleb maakohtu otsuse resolutsiooni täpsustada selliselt, kostjal III tuleb anda korteriomandi valdus üle selle ühisomanikele. Muus osas tuleb maakohtu otsuse resolutsioon seoses kostja III vastu esitatud hagiga jätta TsMS § 657 lg 21 järgi muutmata, kuid muuta tuleb kohtuotsuse põhjendusi. Hageja apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt. Kostja III apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Ringkonnakohus jaotab apellatsioonimenetluse kulud.
14 (26)
2-20-4618
13.Kõigepealt lahendab kolleegium kostjate 6. aprillil 2023 esitatud vastuväited ringkonnakohtu tegevusele menetluse juhtimisel ja otsustab hageja 6. aprillil 2023 esitatud uute tõendite vastuvõtmise.
13.1.Ringkonnakohus jätab rahuldamata kostjate vastuväite seoses hagejale tähtaja määramisega tõendite esitamiseks Ü 31. jaanuari 2020. a ja 1. veebruari 2020. a e-kirjade kostjale I saatmise ja kättesaamise kohta.
13.1.1.Kolleegium jääb 23. märtsi 2023. a kohtuistungil avaldatu juurde, et asja materjalidest nähtuvalt ei arutanud maakohus asja lahendamisel pooltega VÕS § 310 kohaldamist ega selgitanud selle eelduseid ja neist tulenevat tõendamiskoormust. Maakohtu 20. juuni 2022. a istungil on sellele normile küll viidatud, aga protokollist nähtuvalt on maakohus siiski leidnud, et lisas 6 on üürilepingu lõppemise aeg kokku lepitud, ja on nõustunud pigem hagejaga, et VÕS § 310 pole oluline (ajamärgid 00:46:31 ja 00:47:19). Protokollist nähtub ka, et hageja ei pea Ü
31.jaanuari 2020. a ja 1. veebruari 2020. a kirjade kättetoimetamist kostjatele ja nende serverist väljaminekut oluliseks ja ta pole selle kohta tõendeid esitanud, kuna kirjad ei mängi asjas rolli (vt ajamärgid 00:42:44, 00:45:00 ja 00:49:47). Selle asemel, et selgitada hagejale, millest sõltub see, kas üürilepingu saab lugeda lõppenuks ja mida hagejal on vaja selleks tõendada, avaldas kohus 11. aprilli 2022. a istungil, et „[k]ohus on seisukohal, et üürileping on lõppenud ja kostjatel I ja III on seadusest tulenev kohustus üürilepingu ese tagastada“ (ajamärk 00:09:05). Ka 30. mai 2022. a istungil on kohus pooltele öelnud, et ta suure tõenäosusega rahuldab hagi (ajamärk 00:35:54). Kuna maakohus VÕS § 310 lg 1 kohaldamist ja selle eelduseid pooltega ei arutanud, vaid jättis oma avaldustes korduvalt mulje, et hageja on esitanud piisavad asjaolud ja tõendid, mille põhjal saab järeldada, et üürileping on lõppenud, ei pidanud hageja aru saama, et tal tuleb hagi rahuldamiseks tõendada, et üürileping ei ole muutunud VÕS § 310 lg 1 alusel tähtajatuks, mh et kostja I on Ü 31. jaanuari 2020. a ja 1. veebruari 2020. a e-kirjad kätte saanud. Muu hulgas ei olnud maakohus hagejale selgitanud, mida ta peab tõendama selleks, et saaks lugeda, et üürileandja on „avaldanud ... teistsugust tahet“ teisele lepingupoolele VÕS § 310 lg 1 tähenduses, et vältida üürilepingu muutumist tähtajatuks. Ringkonnakohus sai maakohtu selgitamiskohustuse rikkumise kõrvaldada ning tegi seda 23. märtsi 2023. a kohtuistungil. Kuna maakohtu selgitamiskohustuse rikkumise tõttu võis hagejal jääda maakohtu menetluses tõendeid esitamata, andis ringkonnakohus hagejale tõendite esitamiseks tähtaja.
13.1.2.Eelnevat arvestades ei nõustu kolleegium kostjate vastuväites esitatuga, et hageja vandeadvokaadist esindajale pidi juba maakohtus olema arusaadav vajadus esitada tõendeid ekirjade kättetoimetamise kohta. Ehkki maakohus käsitles VÕS §-i 310 vaidlustatud otsuses, hindas ta seal ekslikult sätte mõlema lõike kohaldamist, mistõttu ka maakohtu otsusest ei olnud aru saada, kas hageja peaks tõendama lõike 1 või lõike 2 eelduste täidetust. Samuti ei leidnud maakohus vaidlustatud otsuses, et hageja ei olnud tõendanud seda, et kostja I sai Ü 31. jaanuari 2020. a ja 1. veebruari 2020. a e-kirjad kätte. Vastupidi, maakohus tuvastas otsuse p-s 25, et mitmed muud Ü teated kostjale I, mille osas hageja samuti polnud nende kättesaamist kinnitavaid tõendeid esitanud, olid kostjale I edastatud (sh 30. detsembri 2019. a e-kiri ja 22. jaanuari 2020. a SMS). Seega ei pidanud hageja ka maakohtu otsusest aru saama, et tal tuleb esitada tõendeid VÕS § 310 lg-s 1 nimetatud tahteavalduse tegemise, sh kostja I poolt kättesaamise kohta, ning talt ei saanud eeldada nende tõendite esitamist koos apellatsioonkaebusega.
13.2.Ringkonnakohus jätab rahuldamata kostjate vastuväite seoses väidetava apellatsioonkaebuse piiridest väljumisega ringkonnakohtu 23. märtsi 2023. a kohtuistungil.
13.2.1.Hageja vaidlustas ringkonnakohtule esitatud apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse
15 (26)
2-20-4618 resolutsiooni p 2, millega maakohus oli jätnud rahuldamata mh hageja nõude kostja I vastu viivise saamiseks. Ringkonnakohtu 23. märtsi 2023. a istungil palus kohus hagejal selgitada, millises osas ta maakohtu otsuse seoses viivisenõudega vaidlustab ning millise viivise väljamõistmist ringkonnakohtult taotleb. Kolleegium möönab, et seda oleks ringkonnakohus pidanud tegema juba hageja apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisel, kuna apellatsioonkaebuse taotlus ja selle põhjendus ei olnud piisavalt selged (TsMS § 633 lg 2 p-d 2 ja 3) (vt ka praeguse otsuse p 27), kuid see minetus oli võimalik kõrvaldada. Hageja nõudest ja apellatsioonimenetluses esitatud taotlusest arusaamine on kohtule vajalik nii selle hindamiseks, kas sellist nõuet saab apellatsioonimenetluses lahendada, kui ka nõude lahendamiseks. Samuti on vastaspoolel vaja hageja taotlusi apellatsioonimenetluses mõista selleks, et neile vastuväiteid esitada.
13.2.2.Kolleegium ei nõustu kostjate etteheitega, et ringkonnakohus väljus hagejalt täpsustuste küsimisega apellatsioonkaebuse piiridest. Hinnangu sellele, kas selline nõue, mida hageja 23. märtsi 2023. a kohtuistungil selgitas, on menetluses ja apellatsioonkaebuses esitatud ning kas see on põhjendatud, annab kohus otsuses. Muu hulgas hindab kohus praeguses otsuses ka kostjate väiteid, et hageja ei ole maakohtus esitanud nõuet tasumata üüri ja sellelt arvestatud viivise saamiseks.
13.3.Ringkonnakohus leiab, et hageja 6. aprillil 2023 esitatud lisatõendid (menetlusdokumendi lisad 1–13) tuleb võtta asja materjalide juurde ja nendega tuleb apellatsioonkaebuste lahendamisel arvestada. Nende tõendite vastuvõtmine apellatsioonimenetluses ja hindamine ringkonnakohtus on põhjendatud TsMS § 652 lg 3 p 2 alusel, kuna tõendid jäid maakohtus esitamata kohtu poolt menetlusõiguse normi (selgitamiskohustuse) olulise rikkumise tõttu (vt praeguse otsuse p-d 13.1–13.1.2, ringkonnakohtu 23. märtsi 2023. a kohtuistungi protokoll, ajamärk 00:40:56). Samuti on tõenditel asjas tähtsust TsMS § 238 lg 1 mõttes, kuna asjaolu, kas Ü on 31. jaanuari 2020. a ja 1. veebruari 2020. a e-kirjad saatnud ja kas kostja I on need kätte saanud, on vaidluse all ja asja lahendamisel oluline. Kui hageja 6. aprilli 2023. a menetlusdokumendi lisad 1–6 seonduvad konkreetsete e-kirjade saatmisega, siis lisad 7–13 võimaldavad teha järeldusi selle kohta, millise teavituse oleks Ü pidanud saama juhul, kui saadetud e-kirjad ei oleks jõudnud adressaadi serverisse (lisa 7) ning kas muul ajal on kostja I e-postiaadress toiminud, sellele saadetud kirjad on temani jõudnud ja ta on seda tegelikult kasutanud (lisad 8–13). Seega võimaldavad ka lisad 8–13 teha kaudselt järeldusi selle kohta, kas kostja I sai talle saadetud e-kirjad kätte. Ehkki Riigikohus on leidnud, et usaldusväärseks tõendiks e-kirja jõudmise kohta saajani võib olla nt kolmandast isikust teenusepakkuja serveri väljavõte selle kohta, et e-kiri saabus teatud ajal tema serverisse (vt 21. detsembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-07, p 14), ei tähenda see seisukoht seda, et e-kirja kättesaamist ei oleks võimalik tõendada muude tõenditega, sh kaudsete tõenditega nende kogumis.
14.Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Seega hindab kolleegium esmalt maakohtu otsuse vaidlustamise ulatust.
14.1.Hageja vaidlustas maakohtu otsuse selle resolutsiooni p 2 osas ja menetluskulude jaotuse p 2 osas ning palus teha vaidlustatud osas uus otsus, millega hagi kostja I vastu rahuldada. Hageja apellatsioonkaebuse taotlust koos kaebuse põhjendustega hinnates mõistab ringkonnakohus apellatsioonkaebust selliselt, et hageja vaidlustas maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja hagi kostja I vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja viivise saamiseks (resolutsiooni p 2), ning osas, millega maakohus jättis kostja I menetluskulud hageja kanda (menetluskulude jaotuse p 2).
16 (26)
2-20-4618 Ringkonnakohtu 23. märtsi 2023. a istungil täpsustas hageja oma viivisenõuet ning märkis ühtlasi, et nõuab kostjalt ka üüri 249 euro tasumist, mis muutus sissenõutavaks 28. juunil 2019 (vt kohtuistungi protokoll, ajamärgid 01:37:12; 01:41:29; 01:47:31–01:47:51). Kolleegium nõustub kostjaga I, et selles osas ei ole hageja maakohtu otsust apellatsioonkaebuse esitamise tähtaja jooksul vaidlustanud. Apellatsioonkaebuses on vaidlustatud maakohtu otsus üksnes viivise osas, aga selle taotlustest ega ka põhjendustest ei nähtu, et hageja oleks maakohtu otsuse vaidlustanud ka mingite rahaliste põhinõuete välja mõistmata jätmise osas. Hageja nõustus kohtuistungil ka ise, et apellatsioonkaebusest 249 euro nõudmist ei nähtu (vt samas, ajamärgid 02:14:42–02:15:27).
14.2.Kostja III vaidlustas maakohtu otsuse osas, millega maakohus rahuldas hagi kostja III vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljamõistmiseks (resolutsiooni p 4) ning jättis hageja menetluskulud seoses kostja III vastu esitatud nõudega kostja III kanda ja kostja III menetluskulud tema enda kanda (menetluskulude jaotuse p 3).
14.3.Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, millega maakohus jättis läbi vaatamata hageja hagi kostja I vastu eluruumi kasutuseeliste summas 350 eurot kuus ja kõrvalkulude väljamõistmiseks alates 1. veebruarist 2020 kuni eluruumi vabastamiseni (resolutsiooni p 1). Samuti ei ole maakohtu otsust vaidlustatud osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja hagi kostja II vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks (resolutsiooni p 3) ja jättis kostja II menetluskulud hageja kanda (menetluskulude jaotuse p 1). Nimetatud osades on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 1, lg 2 p 1 ja lg 4 teise lause kohaselt jõustunud.
15.Eelnevast lähtuvalt kontrollib kolleegium maakohtu otsust esmalt kostja I vastu esitatud eluruumi valduse väljaandmise nõude osas (I), seejärel kostja III vastu esitatud eluruumi valduse väljaandmise nõude osas (II) ja kostja I vastu esitatud viivise nõude osas (III). Pärast seda otsustab kolleegium menetluskulude jaotuse ja teeb menetluslikud otsustused (IV). I
16.Hageja nõuab kostjalt I korteriomandi valduse väljaandmist põhjusel, et hageja arvates on tema ja kostja I vahel sõlmitud üürileping lõppenud. Pooled ei vaidle apellatsioonimenetluses selle üle, et hageja ja kostja I vahel oli sõlmitud üürileping, et see muutus alates 1. jaanuarist 2019 tähtajatuks, kuna üürnik jätkas pärast kokkulepitud tähtaja (31. detsember 2018) lõppemist üüripinna kasutamist (vt ringkonnakohtu 23. märtsi 2023. a kohtuistungi protokoll, ajamärgid 00:27:05–00:27:41) ning mais 2019 sõlmitud üürilepingu lisaga 6 (I kd, tl-d 11–14; allkirjastatud hageja poolt 13. mail 2019 ja kostja I poolt 21. mail 2019) lepiti kokku uues üürilepingu tähtajas kuni 30. jaanuar 2020 (vt samas, ajamärgid 00:28:05). Samuti ei vaidle pooled apellatsioonimenetluses enam selle üle, et üürilepingu lisa 6 on kehtiv ja seda ei ole tühistatud (vt samas, ajamärgid 00:39:21–00:40:14). Lisa 6 kehtivuse osas nõustub kolleegium ka maakohtu põhjendustega (maakohtu otsuse p-d 43–54) ega pea vajalikuks neid korrata (TsMS § 654 lg 6). Pooled vaidlevad selle üle, kas üürileping pikenes pärast 30. jaanuari 2020 seaduse alusel ja muutus tähtajatuks, sh kas kohaldub VÕS § 310 lg 1 või lg 2.
17.Maakohus on eksinud materiaalõiguse kohaldamisel, hinnates üürilepingu tähtajatuks muutumist pärast 30. jaanuari 2020 nii VÕS § 310 lg 1 kui ka lg 2 alusel (maakohtu otsuse p-d 56 ja 57). Praegusel juhul on asjakohane lõige 1.
17.1.VÕS § 310 näeb ette tähtajalise üürilepingu pikenemise. Selle lõikest 1 tuleneb, et kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala
17 (26)
2-20-4618 jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Lõige 2 sätestab, et kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. Seejuures tuleneb nii sätete sõnastusest ja süsteemist kui ka Riigikohtu praktikast (vt 26. oktoobri 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-09, p 18) et VÕS § 310 lg-d 1 ja 2 reguleerivad erinevaid olukordi: lõikes 1 reguleeritakse juhtumeid, mil üürileping on sõlmitud tähtajaga alla kahe aasta, samas kui leping on sõlmitud kaheks või enamaks aastaks, kohaldub lõige 2.
17.2.Ringkonnakohus leiab, et praegusel juhul oli tegemist vähem kui kaheks aastaks sõlmitud tähtajalise üürilepinguga VÕS § 310 lg 1 tähenduses. Kuna 21. mail 2019 sõlmitud lisaga 6 lepiti kokku üürilepingu kestuses 30. jaanuarini 2020, oli kokkulepitud tähtaeg natuke üle kaheksa kuu.
17.3.Kolleegium ei nõustu kostjate käsitusega, et üürilepingut tuleks VÕS § 310 kohaldamisel vaadata tervikuna ja leida, et see kestis tähtajalisena alates selle sõlmimisest 26. novembril 2013 kuni 30. jaanuarini 2020 (vt ringkonnakohtu 23. märtsi 2023. a kohtuistungi protokoll, ajamärgid 00:30:40 ja 00:34:03). Ka maakohus on sellele järeldusele jõudes (maakohtu otsuse p 56) materiaalõiguse kohaldamisel eksinud.
17.3.1.Esiteks, maakohtu tuvastatud asjaoludest nähtuvalt (vt praeguse otsuse p 3.2 alapunktid a, b, d, e; maakohtu otsuse p 56), mille üle pooled apellatsioonimenetluses ei vaidle, oli üürilepingu poolte praktika sõlmida leping kindlateks tähtaegadeks, otsustades selle möödumisel uuesti, kas üürilepingut soovitakse jätkata. Poolte eelmine selliselt kokku lepitud tähtaeg oli möödunud 31. detsembril 2018 ning mais 2019 sõlmiti uus kokkulepe üürilepingu kehtivuseks kuni 30. jaanuarini 2020. Eelnevat arvestades ei saa poolte üürisuhet käsitada ühe tervikliku tähtajalise üürisuhtena, mille kestus oleks olnud üle kuue aasta, vaid mitme erineva tähtajalise üürilepinguna, mille sõlmimise pooled seoses eelneva tähtaja möödumisega iga kord uuesti otsustasid ja konkreetse tähtaja kokku leppisid. Teiseks, ka VÕS § 310 mõttega ei oleks kooskõlas see, kui lugeda sellist üürisuhet, kus pooled aastate jooksul üürilepingut lühikeste ajavahemike võrra pikendavad, VÕS § 310 lg 2 alla langevaks pikaajaliseks, s.o vähemalt kaheks aastaks sõlmitud üürilepinguks. Lõike 2 eesmärk on näha pikaks ajaks sõlmitud üürilepingute puhuks, kus üürilepingu sõlmimisest ja selle tähtaja kokkuleppimisest on möödunud enam kui kaks aastat, ette pikem etteteatamistähtaeg selle kohta, kui kumbki pooltest ei soovi lepingu pikenemist pärast esialgu kokkulepitud tähtaja möödumist. Selles sättes ette nähtud etteteatamistähtaja, s.o kaks kuud enne kokkulepitud tähtja möödumist, järgimine ei ole põhjendatud olukorras, kus pooled on üürilepingu tähtaja alles mõned kuud varem (praegusel juhul u kuus kuud) kokku leppinud.
18.Kolleegium on seisukohal, et üürileping ei muutunud VÕS § 310 lg 1 alusel tähtajatuks.
18.1.Vaidlust ei ole selles, et kostja I jätkas üürnikuna üürilepingu esemeks oleva eluruumi kasutamist ka pärast üürilepingu lisas 6 kokku lepitud tähtaja 30. jaanuar 2020 möödumist. Selleks, et vältida üürilepingu tähtajatuks muutumist VÕS § 310 lg 1 alusel, tuli üürileandjal kostjale I kahe nädala jooksul avaldada, et ta seda ei soovi. Sellekohane tähtaeg hakkas üürileandja jaoks kulgema ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Praegusel juhul ei ole vaidlust selles, et hageja sai sellest, et kostja I jätkas üüripinna kasutamist, teada juba 30. jaanuaril 2020, mil kostja I ei teinud hagejaga koostööd üüripinna vabastamiseks (vt
23.märtsi 2023. a kohtuistungi protokoll, ajamärk 00:45:23). Seega oleks hagejal tulnud
18 (26)
2-20-4618 avaldada kostjale I tahet, et ta ei soovi üürilepingu tähtajatuks muutumist, 30. jaanuarile 2020 järgneva kahe nädala jooksul.
18.2.Kolleegium leiab, et asjas esitatud tõenditega on tõendatud, et hageja avaldas kostjale I VÕS § 310 lg-s 1 sätestatud tähtaja jooksul tahet, et üürileping ei jätkuks. Maakohus on vastupidise tuvastamisel jätnud põhjendamatult hindamata hageja väited ja tõendid kostjale I
31.jaanuaril 2020 ja 1. veebruaril 2020 saadetud e-kirjade kohta.
18.3.Hageja väitel nähtus üürileandja tahe, et üürileping ei jätkuks, Ü poolt kostjale I saadetud
31.jaanuari 2020. a ja 1. veebruari 2020. a e-kirjadest (vt ka 23. märtsi 2023. a kohtuistungi protokoll, ajamärk 00:47:11). 31. jaanuari 2020. a e-kirjas teavitas Ü kostjat I, et eluruumi üürileping on lõppenud 30. jaanuaril 2020, viitas varem välja pakutud kohtumise ja eluruumi üleandmise aegadele, mille kohta ei olnud kostjalt I vastust tulnud, ning andis teada, et ta tuleb
31.jaanuaril 2020 kl 20.30 koos korteri omanikuga korterit üle võtma, sest omanik kolib järgmisest nädalast ise sisse (I kd, tl 17). 1. veebruaril 2020 saadetud kirjas avaldas Ü kahetsust, et kostja I ei ilmunud eelmisel päeval korteri üleandmisele ja ei vastanud telefonikõnedele, ning andis teada, et koos korteri omanikuga tullakse 1. veebruaril 2020 kl 19.30 kordusüleandmisele ning kostja I mitteilmumise korral vormistatakse korteri ühepoolse vastuvõtmise akt (I kd, tl 17). Kolleegiumi hinnangul nähtub nendes kirjades avaldatust selgelt, et korteri omanik, s.o üürileandja, soovib üürieseme üleandmist seoses üürilepingu lõppemisega ning ei soovi üürilepingu jätkumist, sh tähtajalise lepingu tähtajatuks muutumist. Ka kostjate esindaja nõustus, et nendest kirjadest võib välja lugeda, et üürileandja soovib üüripinna üleandmist (vt
23.märtsi 2023. a kohtuistungi protokoll, ajamärk 00:47:58).
18.4.Vaidlust ei ole selles, et e-postiaadress XXX, millele e-kirjad väidetavalt saadeti, oli kostja I üürilepingus märgitud aadress (see nähtub ka tõenditest: I kd, tl 7 pöördel, tl 9). Kostjad ei ole lükanud ümber hageja väidet, et kostja I ei ole teda teavitanud oma e-postiaadressi muutumisest ega sellest, et ta ei saaks nimetatud aadressilt kirju kätte. Pooled vaidlevad menetluses selle üle, kas kostja I on 31. jaanuari 2020. a ja 1. veebruari 2020. a e-kirjad kätte saanud. Kolleegium märgib, et VÕS §-s 310 ei ole ette nähtud tähtajalise üürilepingu lõpetamise teate vorminõuet. Riigikohus on leidnud, et üürilepingu pikenemise välistamiseks piisab teisele poolele lepingu lõpetamise tahteavalduse tegemisest TsÜS § 69 järgi (Riigikohtu 26. oktoobri 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-09, p 18). TsÜS § 69 lg 1 kohaselt kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. TsÜS § 69 lg 2 järgi on tahteavaldus kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Riigikohus on selgitanud, et TsÜS § 69 lg 2 järgi loetakse e-kiri saajani jõudnuks, kui see on saabunud saaja või tema valitud teenusepakkuja serverisse, kuid e-kiri on kätte saadud alles siis, kui saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda (Riigikohtu 18. aprilli 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-6538, p 14). Majandus- ja kutsetegevuses saadetud ekirja saab lugeda kättesaaduks hiljemalt järgmisel päeval pärast e-kirja saabumist saaja või tema valitud teenusepakkuja serverisse (vt samas ja seal viidatud kohtupraktika).
18.5.Kolleegium leiab, et asjas esitatud tõenditest saab järeldada, et 31. jaanuari 2020. a ja 1. veebruari 2020. a e-kirjad on jõudnud kostja I valitud teenusepakkuja serverisse ja tal oli võimalik nendega tutvuda ajal, mis jääb VÕS § 310 lg-s 1 sätestatud tähtaja sisse.
19 (26)
2-20-4618
18.5.1.Hageja esitatud tõenditest nähtub, et Ü on 31. jaanuari 2020. a ja 1. veebruari 2020. a ekirjad välja saatnud. Seda kinnitab nii asjaolu, et e-kirjad on Ü saadetud (ing k sent) kirjade kaustas (hageja 6. aprilli 2023. a menetlusdokumendi lisad 1 ja 4 (III kd, tl-d 74 ja 77)), kui ka nende kirjade metaandmed, millest nähtub, et need on edastatud 0 sekundi jooksul (sama menetlusdokumendi lisad 3 ja 6 (III kd, tl-d 76 ja 79)). Hageja esitatud tõenditest ei nähtu, et Ü oleks saanud pärast kirjade saatmist veateate, milles teda oleks teavitatud probleemidest ekirjade adressaadini jõudmisel (erinevalt nt sama menetlusdokumendi lisast 7 (III kd, tl 80)). Hageja esitatud tõendist 6. aprilli 2023. a menetlusdokumendi lisas 7 nähtub, et kui kirja kohaletoimetamine ebaõnnestub, saadetakse gmail.com kliendile selle kohta koheselt veateade. Lisaks nähtub hageja esitatud tõenditest, et hiljem kostjale I samal e-postiaadressil saadetud ekirjad on jõudnud kohale, mida kinnitavad kättetoimetamisteated 16. augustist 2021, 4. aprillist 2022, 20. septembrist 2022 ja 24. märtsist 2023 (sama menetlusdokumendi lisad 8–11 (III kd, tl-d 81–84)), ning kostja I on ka Ü-ga suheldes saanud kasutada oma e-postiaadressi XXX, mh saatnud kirju ka oma nutitelefonist ja saanud kätte Ü saadetud kirju (sama menetlusdokumendi lisad 12–13 (III kd, tl-d 85–86), mis kajastavad kirjavahetusi juulis 2019). Samuti on hageja esitanud varasemas menetluses tõendi, millelt nähtub kostjale I e-postiaadressile XXX 21. veebruaril 2020, s.o vaidlusaluste kirjade saatmisele lähedasel ajal, saadetud nõudekirja kohaletoimetamine (I kd, tl 25).
18.5.2.Kostjad on õigesti märkinud, et Riigikohus on varasemas praktikas leidnud, et e-kirja saajani jõudmist ei saa saatja tõendada saadetud e-kirja väljavõttega, sest see ei tõenda kirja jõudmist saajani (vt nt 2. mai 2012. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-12, p 13). Praegusel juhul ei ole aga hageja esitanud tõendina üksnes saadetud kirjade väljavõtteid, vaid ka tõendid selle kohta, et kirjad on ka tegelikult saadetud, sh gmail.com serveri poolt edastatud, Üle ei ole tulnud veateadet, mis gmail.com klientidele kirja adressaadini jõudmise ebaõnnestumise korral saadetakse, ning nii varasemal kui ka hilisemal ajal on kostja I samale e-postiaadressile saadetud e-kirjad kätte saanud, mh suhelnud sellelt aadressilt Ü-ga. Kõiki hageja esitatud tõendeid kogumis hinnates on kolleegiumi hinnangul võimalik järeldada, et Ü saatis kostjale I kõnealused 31. jaanuari 2020. a ja 1. veebruari 2020. a e-kirjad ning need kirjad jõudsid samal päeval ka Ü valitud teenusepakkuja serverisse. Kolleegiumil ei ole asja materjalide ja esitatud tõendite põhjal alust arvata, et ehkki üldiselt jõudsid kostjale I saadetud e-kirjad talle kohale, siis Ü poolt 31. jaanuaril 2020 ja 1. veebruaril 2020 saadetud e-kirju ta kätte ei saanud. Kostjate väidete e-kirjade mittekättesaamise kohta elulist usutavust vähendab kolleegiumi hinnangul ka see, et kostjad seadsid Ü 31. jaanuari 2020. a ja 1. veebruari 2020. a e-kirjade kättesaamise esimest korda kahtluse alla alles 18. oktoobri 2021. a menetlusdokumendis (vt selle p 3.6), ehkki hagi esitati juba 24. märtsil 2020.
18.5.3.Arvestades, et 31. jaanuar 2020 oli reede ja 1. veebruar 2020 oli laupäev ning seda, et füüsiline isik ei pruugi oma e-kirju lugeda iga päev, vaid võib seda teha ka 2–3 päeva tagant, saab kolleegiumi hinnangul lugeda, et kostjal I oli mõistlik võimalus Ü saadetud e-kirjadega tutvuda hiljemalt vastavalt 3. ja 4. veebruaril 2020. Seega oli üürilepingu lõpetamise tahteavaldus TsÜS § 69 järgi tehtud VÕS § 310 lg-s 1 sätestatud tähtaja jooksul.
18.6.Pooled vaidlevad selle üle, kas Ü tegi kõnealustes e-kirjades kehtivaid tahteavaldusi hageja nimel. Hageja on menetluses väitnud, et Ü tegutses tema esindajana ja tal oli hageja volitus (vt ka 23. märtsi 2023. a kohtuistungi protokoll, ajamärk 00:49:12). Kostjad on vaielnud vastu nii sellele, et Ü tegutses e-kirju saates hageja esindajana, kui ka Ü-l volituse olemasolule.
18.6.1.Kolleegium leiab, et kõnealuste e-kirjade sisust nähtuvalt on Ü nõudnud neis üürieseme üleandmist seoses üürilepingu lõppemisega (vt praeguse otsuse p 18.3). Seega esitas Ü ekirjades nõudeid, mis on omased üürilepingu poolele ehk hagejale. Seda, et Ü võis saata need 20 (26)
2-20-4618 kirjad hageja esindajana, ei välista asjaolu, et ta saatis need e-kirjad enda e-postiaadressilt, mitte üürilepingus märgitud üürileandja aadressilt. Pooled ei vaidle selle üle, et kostjatele oli teada, et Ü on hageja lapselaps ning Ü oli ka varem ajanud hageja eest üürilepinguga seotud asju ja suhelnud kostjatega hageja üürilepingust tulenevate kohustuste täitmisega seoses. Hageja selgituste kohaselt suhtles Ü hageja nimel üürnikega seetõttu, et ta räägib eesti keelt (vt 23. märtsi 2023. a kohtuistungi protokoll, ajamärk 00:49:15). Kostjate endi maakohtus antud seletustest nähtub, et nad suhtlesid Üga kui hageja esindajaga. Näiteks tõi kostja I välja, et Ü organiseeris üürinipinnal pesumasina väljavahetamise pärast seda, kui kostja I oli sel teemal hagejaga suhelnud, samuti korraldas nt värvimistöid (maakohtu 20. juuni 2022. a kohtuistungi protokoll, ajamärk 01:22:00). Kostja III sõnul käis Ü korteris remonti tegemas, mh suhtles ta sel teemal kostjaga I otse (samas, ajamärk 01:46:28). Kostjate väidetest ja seletustest seoses sellega, et hageja nõudis rikki läinud pesumasina väljavahetamise eeldusena üürilepingu lisa 6 allkirjastamist, nähtub, et Ü vahendas kostjatele hageja tahet ja kostjad said sellest ka nii aru (vt nt samas, ajamärgid 01:46:28, 02:31:53 ja 02:34:20). Ka maakohus on mõistnud kostjate väiteid seoses üürilepingu lisa 6 väidetava tühistamisega, mille üle maakohtus oli vaidlus, selliselt, et kostjad käsitasid Üt üürileandja esindajana (vt maakohtu otsuse p-d 48–51, 56; otsuse p-s 54 ei ole maakohus tuvastanud, et Ü ei tegutsenud hageja esindajana, vaid on üksnes juhtinud tähelepanu vastuoludele kostjate väidetes). Lisaks tuginesid kostjad ise maakohtus sellele, et Ü poolt eluruumi juurde kuuluvast postkastist väidetavalt ära võetud tühistamisavalduse saab lugeda hagejale kätte toimetatuks (vt kostjate 18. oktoobri 2021. a menetlusdokumendi p 2.4). Seega on kostjad aktsepteerinud Üt hageja esindajana. Võttes arvesse nii kõnealuste e-kirjade sisu kui ka Ü perekondlikku seotust hagejaga ning Ü ja kostjate varasemat suhtlust üürilepinguga seoses, leiab kolleegium, et kostja I teadis või vähemalt pidi teadma, et Ü saatis e-kirjad ja tegi neis sisalduvad tahteavaldused üürileandja (hageja) esindajana (TsÜS § 75 lg 1 esimene lause). Isegi kui leida, et kostja I seda ei teadnud ega pidanud teadma, tuleb Ü tehtud tahteavaldusi tõlgendada selliselt ka kostjaga I sarnase mõistliku isiku seisukohast (TsÜS § 75 lg 1 teine lause).
18.6.2.Hageja väitel oli Üle antud suuline volitus hageja esindamiseks üürilepinguga seotud küsimustes. Kostjad ei ole põhistanud ega tõendanud vastupidist. Seega saab kolleegiumi hinnangul eeldada, et vastav volitus oli Üle TsÜS § 118 lg 1 mõttes antud. Alternatiivselt tuleks TsÜS § 118 lg 2 alusel leida, et hageja oli Üle volituse andnud, kuna volituse olemasolu nähtus Ü avaldustest ja käitumisest ning hageja väidetest nähtuvalt ta teadis või pidi teadma, et Ü tegutseb tema nimel esindajana, ja ta talus Ü sellist tegevust. Kuid isegi juhul, kui Ül ei oleks tahteavalduste tegemise ajal olnud hageja volitust ja seda ei saaks lugeda antuks ka TsÜS § 118 lg 2 alusel, saab Ü poolt 31. jaanuari 2020. a ja 1. veebruari 2020. a e-kirjades tehtud tahteavaldused lugeda kehtivaks TsÜS § 128 lg 1 ja § 129 lg 1 alusel, kuna hageja on need tahteavaldused heaks kiitnud (ta tugineb neile mh praeguses menetluses) ning kostja I, kellele Ü tahteavaldused olid suunatud, ei vaielnud neile vastu, kuigi ta pidi juba siis teadma oma vastuväidetest Ü esindusõiguse olemasolule. Praegusel juhul aga seadsid kostjad Ü volituse hageja esindamiseks esmakordselt kahtluse alla 18. oktoobri 2021. a menetlusdokumendis (vt selle p 3.6).
18.7.Eelnevast järeldub, et hageja ja kostja I vahel sõlmitud üürileping ei muutunud pärast selle tähtaja möödumist 30. jaanuaril 2020 VÕS § 310 lg 1 alusel tähtajatuks.
19.Kolleegium lisab, et üürilepingut ei saaks lugeda tähtajatuks muutunuks ka siis, kui leida sarnaselt kostjatega, et lepingut tuleb vaadata ühe tervikuna alates selle sõlmimisest 26.
21 (26)
2-20-4618 novembril 2013, käsitada seda enam kui kaheks aastaks sõlmitud tähtajalise üürilepinguna ja kohaldada VÕS § 310 lg-t 2. Nimelt on hageja ja kostja I vahel 21. mail 2019 sõlmitud üürilepingu lisa 6, millega lepiti kokku, et leping kehtib kuni 30. jaanuarini 2020, käsitatav üürileandja tahteavaldusena, et ta ei soovi üürilepingu pikenemist pärast nimetatud kuupäeva. See tahteavaldus on tehtud VÕS § 310 lg-s 2 sätestatud tähtaega järgides, s.o enam kui kaks kuud enne üürilepingu lõpptähtaja möödumist.
20.Kuna üürilepingu tähtaeg möödus 30. jaanuaril 2020 ja selle osapooled ei ole üürilepingut pikendanud, lõppes see 30. jaanuaril 2020. VÕS § 334 lg 1 esimese lause järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt I üürieseme tagastamist, s.o eluruumi valduse üleandmist VÕS § 334 lg 1 alusel. Lisaks on korteriomandi ühisomanikel hagejal ja Q-l õigus nõuda kostjalt I korteriomandi valduse üleandmist AÕS § 80 lg 1 järgi. Kuna kostjal I ei ole pärast 30. jaanuari 2020 õiguslikku alust korteriomandit vallata, on hageja nõue eluruumi kostja I ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks põhjendatud nii võlaõiguslikul alusel VÕS § 334 lg 1 järgi kui ka asjaõiguslikul alusel AÕS § 80 lg 1 järgi. Hageja on tuginenud menetluses mõlemale õiguslikule alusele.
21.Kui VÕS § 334 lg 1 järgi saab üürileandja (s.o hageja) nõuda üürieseme tagastamist endale, sõltumata oma omandiõigusest, siis asjaõigusliku nõude kohta on Riigikohus AÕS § 71 lg-le 4, § 70 lg-le 6 ja VÕS § 72 lg-le 1 viidates selgitanud, et ühisvaras oleva asja vindikatsiooninõude võib esitada kumbki ühisomanik eraldi, kuid asja tuleb nõuda kõigi ühisomanike ühisesse valdusesse (31. oktoobri 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-9519, p 25; 18. novembri 2020. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-15197, p 12). Arvestades, et oma 1. oktoobri 2021. a nõude täpsustuses on hageja täpsustanud hagi nõuet selliselt, et palub kostjaid kohustada vabastama korteriomandi otsene valdus hagejale ja Q-le kui ühisomanikele, rahuldab ringkonnakohus hageja nõude täpsustatud kujul. Kolleegium selgitab, et see tähendab, et mõlemad ühisomanikud saavad olla ka sissenõudjaks täitemenetluses, isegi kui üks neist hagejana menetluses ei osalenud. Hagi rahuldamise järel puudub ka hagejaks mitteolnud ühisomanikul õiguskaitsevajadus uue hagi esitamiseks, kuivõrd hagi rahuldav lahend on täitedokumendiks mõlema ühisomaniku kasuks (vt analoogia korras Riigikohtu 31. oktoobri 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-9519, p 25.2).
22.Vastavalt hageja taotletule määrab kohus otsuse täitmise korrana (TsMS § 445 lg 1) kindlaks, et kostjal I on korteriomandi vabastamise ja selle valduse üleandmise kohustuse vabatahtlikult täitmiseks aega 14 päeva alates kohtuotsuse jõustumisest. Kui kostja I korteriomandit vabatahtliku täitmise tähtaja jooksul ei vabasta, tuleb kostja I koos talle kuuluva varaga korteriomandist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras välja tõsta. II
23.Kolleegium leiab, et maakohus on hageja hagi kostja III vastu põhjendatult rahuldanud, kuid muuta tuleb maakohtu otsuse põhjendusi. Kostjal III puudub õiguslik alus korteriomandit vallata. Kuna üürileping hageja ja kostja I vahel on alates 31. jaanuarist 2020 lõppenud, siis hiljemalt sellest ajast ei ole kostjal I olnud võimalik majutada üüriesemel ka oma perekonnaliikmeid VÕS § 289 tähenduses. Seega ei oma asja lahendamisel tähtsust see, kas kostja III tuleks kostja I endise abikaasa ja praeguse elukaaslasena võrdsustada üürniku abikaasaga VÕS § 289 tähenduses või kas kostjal I oli üürileandja nõusolek kostja III majutamiseks üüripinnal. Kostjal III ei saa pärast hageja ja kostja I vahelise üürilepingu lõppemist olla sellest üürilepingust tulenevat alust korteriomandi kasutamiseks. Menetluses ei ole väidetud, et kostjal III oleks endal olnud hagejaga üürileping. Samuti ei ole kostja III toonud esile muid, seadusest tulenevaid aluseid korteriomandi valdamiseks. Eelnevat arvestades on
22 (26)
2-20-4618 maakohus kokkuvõttes õigesti leidnud, et vaidlusalune eluruum tuleb AÕS § 80 lg 1 alusel kostja III ebaseaduslikust valdusest hageja valdusesse välja mõista. Kuna asja lahendus ei sõltu VÕS § 289 tõlgendamisest, ei hinda kolleegium kostja III väiteid selle sätte võimaliku vastuolu kohta põhiseadusega. Samuti ei ole tähtsust kostja III apellatsioonkaebuse väidetel, et ta ei valda vaidlusalust eluruumi ärilistel eesmärkidel. Asjas ei ole vaidlust selles, et kostja III elab kõnealuses eluruumis, s.o valdab seda.
24.Samas tuleb täpsustada maakohtu otsuse resolutsiooni. Kui algses hagiavalduses nõudis hageja kostjalt III eluruumi valduse üleandmist üksnes hagejale, siis pärast maakohtu 9. augusti 2021. a selgitusi täpsustas hageja oma nõuet ja palus kohustada kostjaid vabastama korteriomandi otsene valdus omanikele hageja ja Q (vt hageja 1. oktoobri 2021. a menetlusdokumendi taotluste p 1). Maakohus ei ole selle täpsustusega otsuse resolutsiooni sõnastamisel arvestanud, ehkki oma 9. augusti 2021. a selgitavas kirjas oli maakohus ise juhtinud tähelepanu, et vindikatsiooninõudes tuleb hagejal nõuda ühisomandis oleva korteriomandi üleandmist mõlemale ühisomanikule. Vaidlustatud otsuse p-st 27 nähtub, et maakohus pidas korrektseks ning seaduse ja kohtupraktikaga kooskõlas olevaks hageja 1. oktoobril 2021 täpsustatud nõuet. Seega on maakohus ilmselt eksinud, märkides otsuse resolutsioonis, et kostjal III tuleb tagastada korteriomand hagejale, jättes lisamata viite teisele ühisomanikule. Ringkonnakohus täpsustab maakohtu otsuse resolutsiooni selliselt, et kostjal III tuleb anda korteriomandi valdus üle hagejale ja Q-le.
25.Maakohus nägi vastavalt hageja taotlusele ja TsMS § 445 lg-le 1 põhjendatult ette otsuse täitmise korra, määrates kostjale III eluruumi vabastamise vabatahtliku täitmise tähtajaks 14 päeva alates kohtuotsuse jõustumisest ja märkides, et kui kostja III keeldub korteriomandit vabatahtlikult tagastamast, tõstetakse ta sellest välja TMS-s sätestatud korras koos talle kuuluva varaga. III
26.Hageja vaidlustas maakohtu otsuse ka osas, millega maakohus jättis rahuldamata tema viivisenõude kostja I vastu.
27.Hageja esitatud apellatsioonkaebusest ei selgunud, millise rahalise nõude tasumisega viivitamiselt ja millises summas (sh mis ajast ja millise määraga) hageja viivist nõuab. Ehkki ringkonnakohus oleks pidanud selles osas apellatsioonkaebuse enne selle menetlusse võtmist käiguta jätma ja paluma hagejal oma taotlust täpsustada (TsMS § 633 lg 2 p 2), mida ringkonnakohus ei teinud, oli kohtul võimalik see rikkumine edasise menetluse käigus kõrvaldada. Ringkonnakohtu 23. märtsi 2023. a istungil andis kohus hagejale võimaluse oma viivisenõuet täpsustada ja kostjale I võimaluse sellele vastuväiteid esitada, määrates kostjale I ka tähtaja soovi korral kirjalike vastuväidete esitamiseks.
28.Ringkonnakohtu 23. märtsi 2023. a istungil selgitas hageja, et tema viivisenõue tuleneb sellest, et kostja I oli 2019. a juuli üürimakse 249 euro ulatuses põhjendamatult tasaarvestanud, mistõttu hageja nõuab nii selles summas tasumata üüri kui ka viivist sellelt. Viivise arvestuse osas tugineb hageja maakohtus 1. oktoobril 2021 esitatud menetlusdokumendi lisale, nõudes viivist alates 28. juunist 2019, mil üüri tasumise kohustus muutus sissenõutavaks, kuni kohustuse täitmiseni. Hageja tugineb viivise määra osas sellele, et pooled leppisid üürilepingus kokku viivise määras 0,5% päevas, kuid hageja on viivisemäära ühepoolselt alandanud tulenevalt VÕS §-st 2871, nõudest viivist määraga 24% aastas (vt kohtuistungi protokoll, ajamärgid 01:32:16–01:51:06).
23 (26)
2-20-4618
29.Nagu kolleegium eespool leidis, et ole hageja maakohtu otsust vaidlustanud osas, milles maakohus ei mõistnud kostjalt I hageja kasuks välja väidetavalt tasumata 2019. a juuli üürimakset summas 249 eurot. Seega ei kontrolli ringkonnakohus maakohtu otsust selle nõude lahendamise osas. Väidetavalt tasumata üürimakselt 249 eurolt viivise väljamõistmise nõuet ei ole aga hageja hagiavalduses ega selle 1. oktoobri 2021. a täpsustuses esitanud ning maakohus pole sellist viivisenõuet menetlusse võtnud, mistõttu ei saa ringkonnakohus ka sellist viivist välja mõista.
29.1.Hageja 24. märtsil 2020 esitatud hagiavalduses nõudis ta kostjalt I rahaliste nõuetena: 1) kahjuhüvitist eluruumi tagastamisega viivitamise eest 350 eurot kuus ja kõrvalkulusid vastavalt iga kuu esitatavatele arvetele alates 1. veebruarist 2020 kuni eluruumi vabastamiseni; 2) võlgnevust 2019. a juulikuu üürimakse eest summas 249 eurot; 3) üürilepingu p-s 3.6 sätestatud viivist, mis tekib pärast 1. veebruari 2020. a esitatud arvete tasumata jätmisest (350 eurone kahjuhüvitis ja iga kuu kõrvalkulud alates 1. veebruar 2020) määras 0,5% põhivõlalt. Seega nõudis hageja küll 2019. a juulikuu üürimakset 249 eurot, aga ei esitanud nõuet sellelt viivise maksmiseks. Maakohus võttis hageja hagi sellisel kujul 25. märtsil 2020 menetlusse.
29.2.Oma 1. oktoobril 2021 esitatud nõude täpsustuses palus hageja mõista kostjalt I rahaliste nõuetena välja hüvitise kasutuseeliste näol üüripinna tagastamisega viivitamise eest 350 eurot kuus alates 1. veebruarist 2020 kuni üüripinna tagastamiseni ning viivise pärast 1. veebruari 2020 esitatud arvete (350 eurone kahjuhüvitis iga kuu) tasumata jätmiselt määras 0,066% päevas põhivõlalt alates kohustuse rikkumisest kuni üüripinna tagastamiseni (vt taotluste p-d 5 ja 6). Samas nähtub menetlusdokumendi sisust (vt selle p 2.6), et hageja nõudis kostjalt I ka 2019. a juulikuu üürimakse 249 euro tasumist, st hageja ei olnud ka sellest nõudest selgesõnaliselt loobunud. Endiselt aga ei olnud hageja esitanud menetluses nõuet väidetavalt tasumata 2019. a juuli üürimakselt viivise saamiseks. Seda ei saa järeldada üksnes asjaolust, et
1.oktoobri 2021. a menetlusdokumendile lisatud tabelis (II kd, tl 68) oli viivist arvestatud ka üürinõudelt. Kolleegium märgib, et vaidlustatud otsuse p-st 60 nähtuvalt mõistis ka maakohus hageja viivisenõuet selliselt, et hageja palus mõista kostjalt I välja viivis, mis on tekkinud pärast
1.veebruari 2020 esitatud arvete (350 eurone kahjuhüvitis iga kuu) tasumata jätmisest.
29.3.TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. TsMS § 4 lg 2 järgi määravad hagimenetluses pooled vaidluse eseme ja menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuste esitamise. Kuna hageja ei olnud ei esialgses hagiavalduses ega ka oma 1. oktoobri 2021. a nõude täpsustuses esitanud nõuet kostja I poolt väidetavalt tasumata 2019. a juuli üürimakse 249 euro tasumisega viivitamiselt viivise saamiseks ning maakohus ei olnud sellist viivisenõuet menetlusse võtnud, ei saanud maakohus sellist viivisenõuet ka lahendada ning hageja ei saa selle väljamõistmist nõuda ka apellatsioonimenetluses.
30.Kuna viivist, mida hageja apellatsioonimenetluses nõuab, ei ole tal võimalik praeguses menetluses nõuda, ja hageja pole väitnud ega põhjendanud, et maakohus oleks mingis muus osas tema viivisenõude alusetult rahuldamata jätnud, tuleb hageja apellatsioonkaebus jätta rahuldamata osas, milles hageja vaidlustas maakohtu otsuse tema viivisenõude lahendamise osas. Menetluskulude jaotus
31.Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu otsust kostja I vastu esitatud hagi lahendamise osas, tuleb vastavalt TsMS § 173 lg-le 3 muuta ka menetluskulude jaotust. Ühtlasi tuleb jaotada apellatsioonimenetluse kulud.
24 (26)
2-20-4618
31.1.Kuna hageja hagi kostja I vastu rahuldatakse korteriomandi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise osas, kuid rahaliste nõuete osas on see jäänud osaliselt läbi vaatamata (maakohtu otsuse resolutsiooni p-s 1 toodud ulatuses) ja muus osas rahuldamata (s.o hageja nõue üüri 249 euro ja viivise saamiseks), tuleb menetluskulude jaotamisel lähtuda TsMS § 163 lg-st 1 ja § 168 lg-st 2. Nimetatud sätetest lähtuvalt tuleb hageja ja kostja I menetluskulud seoses kostja I vastu esitatud hagiga jaotada viisil, mille kohaselt need jääksid hageja kanda ulatuses, milles kulud seondusid hageja rahaliste nõuetega, ning kostja I kanda ulatuses, milles kulud seondusid eluruumi valduse väljaandmise nõudega. Kolleegium leiab, et võttes arvesse menetluse käiku, poolte maa- ja ringkonnakohtus esitatud menetlusdokumente, nende lisasid ja muid menetlustoiminguid (sh kohtuistungid), millega seoses menetluskulud on tekkinud, vaidluse all olevaid küsimusi maa- ja ringkonnakohtus ning nende tähtsust asjas, tuleb jätta kostja I vastu esitatud hagiga seotud menetluskuludest 80% kostja I kanda ja 20% hageja kanda. Seejuures võtab kolleegium arvesse, et hageja võttis enamiku oma rahalistest nõuetest tagasi juba maakohtus toimunud eelmenetluses (vt maakohtu otsuse p 24) ning ringkonnakohtus vaieldi hageja rahalistest nõuetest vaid 249 euro suuruse üürimakse ja sellelt viivise üle. Samuti arvestab kolleegium, et hageja saavutas ülekaalukas osas oma kohtusse pöördumise eesmärgi.
31.2.Kuna kostja III vastu esitatud hagi osas jääb maakohtu otsus muutmata, ei ole vaja muuta ka maakohtu menetluskulude jaotust, millega jäeti hageja kulud seoses kostja III vastu esitatud nõudega kostja III kanda. Kuna kostja III apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb ka selle menetlemisega seotud kulud jätta TsMS § 171 lg 1 järgi kostja III kanda.
31.3.Kolleegiumi hinnangul ei ole alust kalduda eeltoodud menetluskulude jaotusest kõrvale TsMS § 169 alusel. Ehkki hageja on sellele normile apellatsioonkaebuses tuginenud, ei ole hageja toonud esile, millised täiendavad menetluskulud tal on tekkinud seoses kostja I poolt menetluse väidetava venitamisega. Lisaks märgib kolleegium, et praegusel juhul on ka hageja ise esitanud menetluses taotlusi, mis on jäänud rahuldamata, ja nõudeid, millest ta on hiljem loobunud, mis eelduslikult on samuti menetlust pikendanud. Praegust menetlust tervikuna hinnates on eespool toodud menetluskulude jaotus kolleegiumi hinnangul põhjendatud ja ka õiglane. Seejuures ei ole põhjendatud jätta hageja rahuldamata jäänud hagi tagamise taotlustega seotud menetluskulusid ka hageja enda kanda (vt kostja I vastus hageja apellatsioonkaebusele, p 38).
32.Kuna kostja III vastu esitatud hagi rahuldati ja tema apellatsioonkaebus jäi rahuldamata, mõistab ringkonnakohus TsMS § 179 lg 1 järgi kostjalt III välja riigilõivu 490 eurot, mille tasumisest ta oli apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi korras vabastatud. TsMS § 190 lg 2 näeb ette, et menetlusosaline, kelle kahjuks lahend tehti, kannab oma menetluskulud täies ulatuses ka siis, kui ta on menetluskulude kandmisest vabastatud või kui talle on antud menetlusabi menetluskulude tasumiseks. TsMS § 190 lg 5 esimesest lausest tuleneb, et kui kostja sai menetlusabi menetluskulude kandmisel, mõistetakse temalt hagi rahuldamise korral menetluskulud riigituludesse täies ulatuses välja. Ringkonnakohus selgitas seda kostjale III ka oma 8. detsembri 2022. a määruses (p 19). TsMS § 179 lg 5 kohaselt peab kohtulahendi kohaselt raha riigituludesse tasumiseks kohustatud isik lahendi täitma jõustumisest alates 15 päeva jooksul. Praegusel juhul ei esine kolleegiumi hinnangul mõjuvaid põhjuseid, mis õigustaks kostja III vabastamist menetluskulude riigituludesse tasumise kohustusest või tasumiseks hilisema tähtpäeva või osadena tasumise ettenägemist (TsMS § 190 lg 7). Nõude tasumisega viivitamise korral tuleb kostjal III tasuda menetluskulude tasumiseks kohustava lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses (TsMS § 179 lg 9).
25 (26)
2-20-4618
33.Menetluskulude rahalise suuruse määrab TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras kindlaks maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist. Maakohtul tuleb TsMS § 179 lg 2 järgi otsustada ka kostjalt III selle riigilõivu riigi kasuks välja mõistmine või välja mõistmata jätmine, mille tasumisest kostja III oli vabastatud maakohtu menetluses kaja esitamisel.
34.Ringkonnakohus selgitab, et TsMS § 178 lg 1 esimesest lausest tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. (allkirjastatud digitaalselt) Gea Lepik
(allkirjastatud digitaalselt) Helina Luksepp
(allkirjastatud digitaalselt) Meeli Kaur
26 (26)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.