Niina Sikka avaldus XXXXX korteriühistu 24. augusti 2021. a üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 21. juuni 2022. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Niina Sikka määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja: Niina Sikka (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Rein Napa Puudutatud isik: XXXXX korteriühistu (registrikood XXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Karin Ploom
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tartu Maakohtu 21. juuni 2022. a määruse resolutsioon muutmata, muutes osaliselt maakohtu määruse põhjendusi.
Määruskaebus jätta rahuldamata.
Jätta määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud Niina Sikka kanda.
4.Määrata XXXXX korteriühistule hüvitatavate menetluskulude suurusena kindlaks ning mõista Niina Sikkalt XXXXX korteriühistu kasuks välja 504 eurot.
5.Väljamõistetud menetluskulude summalt (504 eurot) tuleb Niina Sikkal tasuda XXXXX korteriühistule viivist alates käesoleva määruse jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
6.Mõista Niina Sikkalt Eesti Vabariigi kasuks välja menetluskulu 50 eurot, mis tuleb tasuda 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse jõustumisest. Makse tuleb teostada vastavalt käesolevale määrusele lisatud makseinfo lehel märgitud andmetele.
7.Selgitada, et Niina Sikkal tuleb tasuda Eesti Vabariigi kasuks välja mõistatud menetluskulude (50 euro) tasumisega viivitamise korral Eesti Vabariigile viivist alates tasumise tähtpäevale järgnevast päevast kuni kohustuse täitmiseni VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada Riigikohtule määruskaebus 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Niina Sikka (avaldaja) esitas 21. oktoobril 2021 Tartu Maakohtule avalduse XXXXX korteriühistu (korteriühistu) 24. augusti 2021. a üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks. Avaldaja soovib korteriühistu 24. augusti 2021. a üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamist, kuna selle kokkukutsumisel rikuti oluliselt üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Avalduse kohaselt moodustati 12. jaanuaril 2018 Viljandi maakonnas XXXXX korterelamu (elamu) majandamiseks korteriühistu. Korteriühistu 20. aprilli 2018. a üldkoosolekul valiti korteriühistule kolmeliikmeline juhatus volituste tähtajaga kolm aastat. Juhatusse kuulusid Arno Lend, Elle Heinsalu ja Siirius Sikka. Juhatuse liikmete volitused lõppesid 20. aprillil 2021. Avaldaja on alates 18. veebruarist 2019 elamus asuva korteri nr 9 omanik. Elamu trepikodades asuvatele stendidele pandi 5. augustil 2021 kuulutus, millega kutsuti kokku korteriühistu üldkoosolek. Üldkoosolek pidi kuulutuse järgi toimuma 24. augustil 2021 kell 19.00 XXXXX kortermaja ees õues (vihma korral esimeses trepikojas). Üldkoosolek pidi toimuma alljärgneva päevakorraga: juhatuse valimine, haldustasu, haldusteenuse pakkuja väljavahetamine, muud. Üldkoosoleku kokkukutsujaks märgiti korteriühistu. Üldkoosoleku kutsel oli kaks telefoninumbrit. Kutsel ei olnud kokkukutsujate nimesid ega allkirju. Avaldajale ei edastatud 24. augusti 2021. a üldkoosoleku kutset. Avaldaja teatas korteriühistule oma e-posti aadressina tütre S. Sikka e-posti aadressi XXXXXXXXXXXX. Korteriühistule pakkus haldus- ja raamatupidamisteenust Viljandimaa Kinnisvarakeskus OÜ. Avaldaja teatas koheselt pärast korteri soetamist oma kontaktandmed Viljandimaa
Kinnisvarakeskus OÜ-le. Viljandimaa Kinnisvarakeskus OÜ andis avaldaja e-posti korteriühistule. Kohtutäitur Janek Pool teatas pärast avaldaja poolt täitemenetluses korteri omandamist korteriühistule avaldaja andmed, sh avaldaja e-posti. Üldkoosoleku korraldajad ei saatnud sellele vaatamata üldkoosoleku kokkukutsumise teadet avaldaja e-postile ega pannud seda ka elamu trepikojas asuvasse avaldaja postkasti. Korter nr 3 omanik Alfred Toots elab ja töötab püsivalt Soomes. Temale ei saadetud teadet tavaposti, e-posti ega telefoni teel. Tal puudus seetõttu info, et üldkoosolek toimub. Üldkoosoleku teatest nähtub, et üldkoosoleku päevakorra punkt 2 on haldustasu. Haldustasu kehtestamine või muutmine on majanduskava muutmine või kehtestamine. Üldkoosoleku teates ei märgitud vastuolus korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 20 lg-ga 3 kohta, kus on võimalik majanduskava eelnõuga tutvuda, ega sellega tutvumise korda. Korteriühistu liikmetele oleks tulnud saata üldkoosoleku kutse koos KrtS § 20 lõikes 3 viidatud lisadega eelkõige e-posti teel. Seda ei tehtud. Korteriühistu põhikirja p 7.2 järgi peab iga päevakorra punkt olema põhjendatud. Üldkoosoleku teatel olid päevakorra punktid mõnesõnalised ja põhjendamata. Üldkoosoleku teate põhjal ei olnud võimalik aru saada, mida üldkoosolekul otsustatakse ja millised on koosolekul osalemata jätmise tagajärjed. Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 20 lg 3 eeldab üldkoosoleku kokkukutsumise kirjaliku nõude juhatusele kättetoimetamist. Korteriühistu ei tõendanud, et korteriühistu liikmed oleksid juhatusele 24. augusti 2021. a üldkoosoleku kokkukutsumise nõude üle andnud. Olukorras, kus juhatuse volitused olid lõppenud, on mõistlik, et üldkoosoleku kutsub kokku juhatus, kelle ametiaeg viimati möödus. Avaldaja sai eeltoodule vaatamata üldkoosoleku toimumisest teada tütre kaudu, kes märkas trepikojas teadet. Avaldaja tütar S. Sikka, kes oli ka korteriühistu endine juhatuse liige, saatis 10. augustil 2021 teistele korteriühistu endistele juhatuse liikmetele A. Lendile ja E. Heinsalule e-kirja, milles juhtis tähelepanu, et üldkoosoleku kokkukutsumisel rikuti seadusest ja põhikirjast tulenevat korda. Sama kirja pimekoopiasse lisati e-posti kontot omavad korteriomanikud. S. Sikka pakkus välja uue võimaluse korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumiseks nii, et arvestataks seadusest ja põhikirjast tulenevaid nõudeid. S. Sikka täiendas üldkoosoleku päevakorra ettepanekut. Korteriühistu e-posti aadressile XXXXXXXXXXXX saabus 13. augustil 2021 A. Lendi eposti aadressilt vastus, kus ta teatas, et korteriühistu liikmed ei pea vajalikuks avalduse esitamist endisele juhatuse liikmele, kes oleks pidanud ise õigeaegselt üldkoosoleku kokku kutsuma ja kelle tegemata töö tõttu on majandusaasta aruanded esitamata. E-kirja saatjateks olid märgitud A. Lend ja E. Heinsalu. Kui varem oli avaldajale ja avaldaja tütrele, aga ka teistele korteriomanikele teada, et üldkoosoleku kutsus kokku korteriühistu, siis nüüd ilmnes, et üldkoosoleku kutsusid kokku korteriomanikud. Elamu trepikodades asuvatele teadetetahvlitele ilmus 17. augustil 2021 paber, milles anti teada, et “[...] korteriühistu juhatuse volitused lõppesid juba 20. aprillil 2021. Korteriühistu edasiseks toimimiseks pidasid korteriomanikud A. Lend, E. Heinsalu, Ott Puks, Sirje Ainsar
3.augustil k.a vajalikuks kokku kutsuda korteriomanike üldkoosolek päevakorraga:
1.juhatuse valimine; 2. haldustasu; 3. haldusteenuse pakkuja väljavahetamine; 4. muud. Vastavalt KÜ XXXXXXXX põhikirjale saab 1/3 omanikest üldkoosoleku kokku kutsuda” Paberil ei olnud allkirju. See teade ilmus teadetetahvlile kaksteist päeva pärast algset teadet.
S. Sikka saatis 17. augustil 2021 e-kirja koos selgitustega kõikidele korteriühistu liikmetele. S. Sikka pani samasisulise kirja paberkandjal nende liikmete trepikodades asuvatesse postkastidesse, kellel puuduvad e-posti aadressid. Kirjale oli lisatud A. Lendi poolt 13. augustil 2021 korteriühistu e-posti aadressile saadetud vastus. S. Sikka selgitas üldkoosoleku kokkukutsumise reegleid ning pakkus välja aja korrektse üldkoosoleku kokkukutsumiseks, sest esialgu väljapakutud aja jooksul ei oleks jõutud enam koosolekut kokku kutsuda. S. Sikka palus kõikidel korteriühistu liikmetel esitada oma seisukoht hiljemalt 22. august 2021. S. Sikka 17. augusti 2021. a pöördumisele reageerisid avaldaja ja korteriomanik Helgi-Luule Talv. Korteriühistu üldkoosolek toimus 24. augustil 2021. Korteriühistu 12 liikmest oli kohal 10. Avaldaja volitas S. Sikkat end üldkoosolekul esindama. Avaldaja tuli koosolekule koos S. Sikkaga ja soovis ise ka koosolekul osaleda. S. Sikka andis kohale tulnud inimestele teada, et koosolek on õigustühine ega ole õigustatud otsuseid vastu võtma, kuna rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Koosoleku pidamisega jätkati. Koosoleku juhatajaks valiti Heiki Jänes ja protokollijaks E. Heinsalu. S. Sikka andis E. Heinsalule enda poolt käsikirjaliselt allkirjastatud eriarvamuse, mille palus lisada üldkoosoleku protokolli juurde. S. Sikka andis E. Heinsalule üle ka dokumendid informeerimaks korteriomanikke A. Lendi ja E. Heinsalu tegevuse tõttu korteriühistule tekitatud kahjust. E. Heinsalu kinnitas, et lisab üle antud dokumendid üldkoosoleku protokollile. S. Sikka ja Lily Škurin lahkusid pärast dokumentide üleandmist koosolekult. Avaldaja jäi koosolekule. H. Jänes pani segaselt hääletamisele küsimusi ja keelas avaldajal hääletada öeldes, et avaldaja andis oma volituse ära. Avaldaja vaidles sellele vastu ja selgitas, et pärast S. Sikka lahkumist, hääletab tema korteriühistu liikmena ise. Üldkoosoleku läbiviijad ei arvestatud avaldaja hääleõigusega. Protokolli kanti vale, et avaldaja ei soovinud hääletada. Üldkoosolekul osales seega tegelikult 9 liiget (protokolli järgi osales 10 liiget). Avaldaja sai oma tütre kaudu teada, et äriregistrile esitati taotlus korteriühistu uute juhatuse liikmete H. Jänese, A. Lendi ja Maili Lillepõllu registrisse kandmiseks. Äriregistrile esitatud korteriühistu 24. augusti 2021. a üldkoosoleku protokoll sisaldas valeinfot. Sellele ei lisatud S. Sikka eriarvamust ega vastuväiteid. Protokollile oli lisatud uusi dokumente, mida üldkoosolekul ei tutvustatud. Korteriühistu uute juhatuse liikmetena kanti 31. augustil 2021 äriregistrisse H. Jänes ja M. Lillepõld, kuigi korteriühistu 24. augusti 2021. a üldkoosolek ei olnud õigustatud otsuseid vastu võtma. Korteriühistu 24. augustil 2021. a üldkoosoleku otsused olid tühised. H. Jänese kutsus 26. septembril 2021 kokku üldkoosoleku, kus soovis ühistu liikmetele tekkinud olukorda selgitada. Koosolekul osalesid lisaks korteriühistu liikmetele ka S. Sikka ning L. Škurin.
Korteriühistu palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
Korteriühistu 24. augusti 2021. a üldkoosoleku kokku kutsumisel ei rikutud selleks ettenähtud korda. Korteriühistu 24. augusti 2021. a üldkoosolekul vastu võetud otsused on kehtivad. Korteriühistul puudus alates 20. aprillist 2021 juhatus, kuna seniste juhatuse liikmete volitused olid tähtaja möödumise tõttu lõppenud. Korteriühistu põhikirja p 7.1.8. näeb ette, et kui juhatuse volitused on lõppenud, võivad ühistu liikmed erakorralise üldkoosoleku kokku kutsuda samas korras juhatusega vastavalt p. 7.6.2. Korteriühistu liige sai seega kutsuda erakorralise üldkoosoleku kokku samas korras kui juhatus. Korteriühistu liige ei pidanud esitama üldkoosoleku kokku kutsumiseks juhatusele taotlust, kuna ei olnud juhatust, kellele taotlust esitada. Üldkoosolekul vastu võetud otsuseid ei muuda tühiseks see, et ühistu liige ei esitanud endisele juhatusele taotlust üldkoosoleku kokku kutsumiseks.
Korteriühistu põhikirja p 7.6.2 järgi sai juhatus kutsuda erakorralise üldkoosoleku kokku, kui see on vajalik või kui vähemalt 1/3 liimetest seda nõuab. Tegemist ei ole kumulatiivsete eeldustega. Juhatuse asemel tegutsev korteriühistu liige sai lähtuda esimesest alternatiivist. Tal ei olnud üldkoosoleku kokku kutsumiseks korteriühistu liikmete kvoorumit vaja. Korteriühistu üldkoosoleku kutse pandi 5. augustil 2021 korteriühistu teadetetahvlile. Kutses toodi välja üldkoosoleku toimumise aeg, koht ja päevakord. Üldkoosoleku kutse edastati e-posti teel korteriomanikele, kelle e-posti aadress oli koosoleku kokku kutsunud liikmetele teada. Kutse pandi liikmete postkasti. Kutse pidi olema edastatud hiljemalt 10. augustil 2021, kuna üldkoosolek toimus 24. augustil 2021. Kutse edastati seega õigeaegselt. Asjaolu, et alles
17.augustil 2021 täpsustati, kes ühistu liikmetest initsieerisid koosoleku kokku kutsumise, ei ole oluline. Korteriühistu 24. augusti 2021. a üldkoosoleku kutse avaldati ikkagi
5.augustil 2021. 17. augusti 2021. a teavituses ei muudetud koosoleku toimumise aega, kohta ega päevakorda. 17. augusti 2021. a teade ei ole seega uus kutse. Piisab kui vähemalt üldkoosoleku alguses on selge, milline ühistu liige täpselt üldkoosoleku kokku kutsus. Korteriühistu põhikirja punkt 7.6.2.1 kohaselt pannakse kutse välja ühistu teadetetahvlile või liikme postkasti või saadetakse e-postiaadressile ning üldkoosoleku kutsel peab olema näidatud koosoleku toimumise koht, aeg ja päevakord. Põhikirjas märgitud formaalsed eeldused, s.o toimumise aeg, koht ja päevakord, olid kutses märgitud. Üldkoosoleku kutse ei pea sisaldama ühistu liikmete nime ja allkirja. Üldkoosoleku kutse peab eelkõige andma teavet, millal, mida ja kus arutatakse. Üldkoosolekul toimuvat sisulist arutelu või ühistu liikme õigusi osaleda sellel arutelul ei mõjutanud see, et üldkoosoleku kokkukutsujaks märgiti ühing. Iga ühingu liige võib sellises olukorras tegutseda ühingu või enda kui ühingu liikme nimel. Korteriühistu põhikirjas ei ole märgitud, et üldkoosoleku kutses peaks olema põhjendatud, miks mingi küsimus üldkoosoleku päevakorda lisati. Avaldaja ei teatanud korteriühistule, et tema e-posti aadress on XXXXXXXXXXXX. Avaldaja ei tõendanud, et ta oleks oma e-posti teatanud. Avaldaja ei oma e-posti aadressi. Korteriühistu ei saanud avaldajale seetõttu kutset e-posti teel edastada. A. Toots kinnitas kirjalikult, et ta sai üldkoosoleku materjalid kätte. Korteriühistu 24. augusti 2021. a üldkoosolekul ei otsustatud kehtestada uut majanduskava. Seadus ei eelda majanduskava muutmist. Majanduskava on vajalik muuta, kui on ilmne, et selles kajastatud vahendid ei taga korteriühistu valitsemist. Kuna majanduskava muutmiseks puudus vajadus, ei koostatud seda ning selles küsimuses ei kutsutud üldkoosolekut kokku. Haldustasu muutmine ei ole käsitletav majanduskava muutmisena. Korteriühistu
24.augusti 2021. a koosolekuga läks haldustasu soodsamaks.
MAAKOHTU MÄÄRUS
3.Tartu Maakohus jättis 21. juuni 2022. a määrusega avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Maakohus mõistis avaldajalt korteriühistu kasuks välja menetluskulu 985 eurot 40 senti. Maakohus märkis, et avaldaja peab tasuma hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Maakohus leidis, et korteriühistu 24. augusti 2021. a üldkoosoleku kokkukutsumisel ei rikutud üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Korteriühistu 24. augusti 2021. a üldkoosolekul vastu võetud otsused ei ole tühised.
Korteriühistu 24. augusti 2021. a üldkoosoleku kokkukutsumisel olid juhatuse volitused lõppenud. Korteriühistu põhikirja p 7.1.8. nägi ette, et kui juhatus ei täida temale asetatud ülesandeid või juhatuse volitused on lõppenud, võivad ühistu liikmed kokku kutsuda erakorralise üldkoosoleku samas korras juhatusega vastavalt punktile 7.6.2. Korteriühistu liikmetel on korteriühistu põhikirja p 7.6.2. järgi analoogselt juhatusega võimalik üldkoosolek kokku kutsuda, kui seda peetakse vajalikuks või kui seda taotleb 1/3 liikmetest. Üldkoosoleku kokku kutsumine oli vajalik eelkõige juhatuse valimiseks. Üldkoosoleku kokku kutsumiseks ei pidanud olukorras, kus juhatuse volitused olid lõppenud, korteriühistu liikmete kvoorumit olema. Üldkoosoleku kokku kutsumiseks oli vajadus, s.o üks kahest põhikirjas nimetatud alternatiivsest alusest. Üldkoosoleku kutsest nähtub siiski, et neli korteriomanikku kaheteistkümnest soovis üldkoosoleku kokkukutsumist. Üldkoosoleku kokku kutsumiseks oli seega ka 1/3 liikmete taotlus. Üldkoosoleku toimumisest teatati 5. augustil 2021 kutsega, mis paigaldati kortermaja trepikojas asuvale teadetetahvlile. Kutsel oli märgitud koosoleku toimumise koht, s.o elamu ees asuv õu, ning aeg, s.o 24. august 2021, ja päevakord, s.o juhatuse valimine, haldustasu, haldusteenuse pakkuja väljavahetamine ja muud. Korteriühistu põhikirja punktist 7.6.2.1 tulenevad üldkoosoleku kutse formaalsed nõuded olid seega täidetud. Üldkoosolek toimus 24. augustil 2021. Kutse edastati 5. augustil 2021. Põhikirja punktist 7.6.2.1 tulenevat 14-päevast etteteatamistähtaega seega järgiti. Korteriühistu teadetetahvlile 17. augustil 2021 ilmunud paber pealkirjaga "Lisa korteriühistu XXXXXXXX üldkoosoleku kutsele", on täiendav informatsioon 5. augusti 2021. a kutse kohta. Selles täpsustati kokkukutsujate nimed ja viidati kokkukutsumise alusele. Lisainformatsiooni edastatavat teadet ei saa käsitleda uue kutsena, kuna sellega ei muudetud üldkoosoleku aega, kohta ega päevakorda. Need olid eelmises teates korteriomanikele teatavaks tehtud. Asjaolu, et korteriühistu teadetetahvlile pandud kutse ei olnud allkirjastatud, vaid sellel oli üksnes märgitud KÜ XXXXXXXX, ei oma tähtsust. Tegemist ei ole MTÜS § 20 lg-s 6 või korteriühistu mõnes põhikirja punktis märgitu rikkumisega üldkoosoleku kokkukutsumisel. Korteriühistu on eraõiguslik juriidiline isik, mille liikmeteks on kõik ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud, sh eelviidatud neli isikut, kes pidasid vajalikuks üldkoosoleku kokkukutsumist. Päevakorras oli haldustasu muutmine. Haldustasu muudeti selliselt, et see läks soodsamaks. Tegemist ei olnud KrtS § 41 lg 4 olukorraga, kus majanduskava ei taganud korteriomandite valitsemist, kuivõrd sellisel juhul tulnuks tasu muuta suuremaks, mitte väiksemaks. Tegemist oli väikese muudatusega. Üldkoosoleku päevakorras ei olnud majanduskava muutmine, vaid haldustasu kui ühe makseartikli küsimus. Haldustasu muutmine ei ole majanduskava muutmine. Üldkoosoleku kutse ei ole KrtS § 20 lõikes 3 sätestatud viite puudumise tõttu tühine. Kutses olid märgitud telefoninumbrid, millelt küsimuste korral infot saada. Üldkoosoleku kutse pandi 5. augustil 2021 korteriühistu trepikojas asuvale teadetetahvlile. Asjaoludest ega tõenditest ei nähtu, et avaldaja oleks teatanud korteriühistule oma e-posti aadressi või et korteriühistule oleks avaldaja e-posti aadress XXXXXXXXXXXX teada. Avaldaja e-posti aadress on avaldaja tütre S. Sikka e-posti aadress, mida viimane kasutas esitatud kirjavahetustest tulenevalt isiklikuks otstarbeks korteriühistu või liikmega suhtluseks. Kuna avaldaja tütar esitas korteriühistule teabenõude, on tegemist korteriühistu ja kolmanda isiku vahelise kirjavahetusega, millest ei saa järeldada, et tegemist oleks avaldaja poolt kasutatava e-posti aadressiga. Korteriühistule ei tule kohustust saata avaldajale üldkoosoleku kokkukutsumise teadet kolmandate isikute poolt korteriühistule edastatud avaldaja elektronposti aadressile. Tegemist ei ole avaldaja poolt korteriühistule esitatud andmetega.
Maakohus jättis 13. juuni 2022. a korteriühistu liikmete nimekirja kui ebausaldusväärse tõendi kõrvale. Tegemist on avaldaja tütre S. Sikka omakäeliselt allkirjastatud ja kuupäevastatud tabeliga. Avaldaja soovib sellega tõendada, et korteriühistule teadaolevate kontaktandmete hulgas oli 2021. aasta veebruari seisuga avaldaja e-posti aadress. S. Sikka võttis pärast juhatuse liikme volituste lõppemist aktiivselt sõna seoses korteriühistu tegevusega. S. Sikkal on etteheited uue juhatuse tegevusele ja ta soovib korraldada korteriühistu tegevust. S. Sikka ei ole erapooletu. Kohtul on alust kahelda S. Sikka poolt käsikirjaliselt allkirjastatud tõendi usaldusväärsuses. KrtS § 20 lõike 4 eiramine ei ole üldkoosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine, kui korteriomanik sai muul viisil üldkoosolekust teada ja tal oli võimalik koosolekul arutamisele tulevateks küsimusteks ette valmistuda. Avaldaja sai üldkoosoleku toimumisest teada tütre kaudu, kes märkas trepikojas teadet. Avaldaja tütar S. Sikka saatis teistele ühistu liikmetele
10.augustil 2021 kirja, milles viitas mitmuses „märkasime reedel (6. augustil 2021) korterelamu trepikodades asuvate stendide peal olevat üldkoosoleku kutse teadannet“. Avaldaja sai seega S. Sikkaga samal ajal või mitte oluliselt hiljem kui S. Sikka üldkoosolekust teada. Avaldaja ei väitnud, et ta ei jõudnud üldkoosolekuks ette valmistuda. Seda kinnitab, et nii avaldaja kui ka tema tütar vähemalt osaliselt üldkoosolekul osalesid. Arvestades ajavahemikku teadasaamise ja üldkoosoleku vahel, oli see piisav. Üldkoosoleku kutse eri kanaleid pidi avaldamise ja edastamise eesmärk on luua korteriühistu liikmetele võimalikult suur tõenäosus üldkoosolekust teadasaamiseks ja sellel osalemiseks. Seadusest ei tulene, justkui peaks üldkoosolekust teadasaamine ja teadlik olemine olema tõendatud korteriomanike allkirjade või teiste tahteavaldustega. Kuna avaldaja ei avaldanud korteriühistule oma e-postiaadressi ja see ei olnud korteriühistule ka teada, puudus korteriühistul kohustus saata üldkoosoleku kutse avaldaja e-postiaadressile. S. Sikka ei ole korteriomanik. Konkreetse tahteavalduseta ei saanud eeldada, et avaldajale tuleks üldkoosoleku kutse saata elektroonselt S. Sikka e-postiaadressile. Avaldaja sai koosolekust teada teadetetahvlilt, mis vastab korteriühistu põhikirja punktist 7.6.2.1 sätestatud üldkoosoleku kutse kättetoimetamise nõuetele. Määrava tähtsusega ei ole, et avaldaja postkasti ei pandud üldkoosoleku teadet või mis asjaoludel see sealt kadus, kuivõrd seadus ega korteriühistu põhikiri ei sätesta kõigi võimalike edastamise viiside kasutamise kohustust.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Avaldaja palub maakohtu 21. juuni 2022. a määruse peale esitatud määruskaebuses maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse, millega tuvastada korteriühistu 24. augusti 2021. a üldkoosoleku otsuse tühisus, ja jätta menetluskulud korteriühistu kanda. Avaldaja vaidlustab maakohtu määruse tervikuna. Maakohus sai avaldajast valesti aru ja jättis olulised tõendid vastu võtmata. Korteriühistu liikmed ei saanud üldkoosolekut kokku kutsuda. Korteriühistu liikmed saavad kutsuda kokku üksnes erakorralise üldkoosoleku. Vaidlusalune üldkoosolek ei olnud erakorraline. Avaldajale ei teatatud üldkoosoleku toimumisest ette põhikirjas sätestatud aja ulatuses, s.o vähemalt 14 päeva. Avaldajal on halb nägemine. Ta väljub korterist vanuse tõttu harva. Avaldaja ei näinud seetõttu 5. augustil 2021 teadetetahvlile pandud kutset. Avaldaja sai üldkoosolekust teada pärast 17. augustil 2021 korteriühistu ametlikult e-posti aadressilt selgitava kirja saamist. E-kirjas puudus teave 24. augustil 2021 planeeritava üldkoosoleku
kohta (aeg, koht, päevakord, vajalikud materjalid). E-kirjas oli mainitud üldkoosoleku võimalikku toimumisajana 10. september 2021. Maakohus sai S. Sikka 10. augusti 2021. a kirjast teistele korteriühistu liikmetele valesti aru. Kirjas mõeldi "meie märkasime reedel (6. augustil 2021) korterelamu trepikodades asuvate stendide peal olevat üldkoosoleku kutse teadannet" all, et S. Sikka ja L. Škurin märkasid teadet. Kiri saadeti korteriühistu ametlikult e-posti aadressilt XXXXXXXXXXXX, mida valdasid haldurid S. Sikka ja L. Škurin. Haldurid ei edastanud 10. augusti 2021. a e-kirja avaldajale. Haldurid ei edastanud kirja korteriomanikele paberkandjal postkasti. S. Sikka rääkis avaldajale kavandatavast üldkoosolekust alles 17. augustil 2021, mistõttu ei olnud avaldajal võimalik koosolekuks valmistuda. Koosolekul vastu võetavad otsused ei oleks nagunii kehtivad. Avaldaja esindajal S. Sikkal ei olnud võimalik üldkoosolekul osaleda, kuna palve avaldajat üldkoosolekul esindada esitati liiga hilja. Maakohus leidis põhjendamatult, et avaldaja ei andnud korteriühistule oma e-posti aadressi XXXXXXXXXXXX. Avaldaja teatas kohe, kui ta korteri omandas, korteriühistule oma e-posti. Avaldaja kirjavahetus ametiasutustega käibki aadressi XXXXXXXXXXXX kaudu. Kohus jättis korteriühistu halduri L. Škurini poolt kinnitatud tõendiga, millelt nähtub korteriühistu liikmete nimekiri, põhjendamatult arvestamata. Korteriühistu liikmete nimekirjal on S. Sikka käsikirjaline allkiri, kuna tema oli sel hetkel korteriühistu juhatuse esimees. Ta pidi kõik dokumendid allkirjastama. S. Sikka ja L. Škurin olid majahaldurid. S. Sikka ei saatnud e-postilt XXXXXXXXXXXX korteriühistule kirju. S. Sikka saadetud kirjad, mida maakohus otsuses mainib, saadeti aadressilt XXXXXXXXXXXX. E-posti XXXXXXXXXXXX halduriteks olid haldusteenuse pakkujad S. Sikka ja L. Škurin. Kirjavahetus oli haldurite ja korteriühistu liikmete vahel. S. Sikka sekkus pärast juhatuse liikmeks oleku lõppemist korteriühistu asjadesse, kuna ta oli korteriühistu haldur. Ta pidi halduri ülesandeid täitma. A. Toots ja O. Puks valetavad neile üldkoosoleku kokkukutsumise teadete edastamise kohta. Teadetetahvlile paigaldatud üldkoosoleku kokkukutsumise teade oli väga segane. Üldkoosoleku teates ei märgitud üldkoosolekul arutamisele tulevaid küsimusi selgelt. Osalejatel ei olnud seetõttu võimalik koosolekuks korralikult ette valmistuda. Maakohus sai haldustasu küsimusest valesti aru. Avaldaja ei teadnud, kas haldustasu plaanitakse tõsta või langetada. Avaldaja teadis, et majanduskava pidi olema. Kuna seda infot ei olnud, ei olnud üldkoosolek õigustatud otsuseid vastu võtma. Kutsel ei olnud teavet uute äriühingute kohta, kellega sooviti korteriühistu haldamiseks leping sõlmida. Maakohus rikkus materiaalõiguse normi sellega, et kohaldas KrtS § 29 valesti. Avaldaja ei kiitnud korteriühistu 24. augusti 2021. a otsuseid heaks.
5.Korteriühistu palus jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Üldkoosoleku kokkukutsumisel järgiti seaduses ja põhikirjas sätestatut. Üldkoosoleku otsused on kehtivad. Üldkoosoleku kokkukutsumise ajal olid korteriühistu juhatuse liikmete volitused lõppenud. Korteriühistu liikmed võisid põhikirja p 7.1.8 järgi seega kutsuda üldkoosoleku kokku samas korras juhatusega. See, et avaldaja ei mõistnud, et tegemist on erakorralise üldkoosolekuga, ei ole oluline. Üldkoosoleku kutse sisaldas teavet üldkoosoleku toimumise aja, koha ja arutamisele tulevate küsimuste üle. Kutse vastas põhikirjas sätestatule.
Kutse edastati korteriühistu liikmetele 5. augustil 2021, s.o piisava etteteatamistähtajaga. Kuna üldkoosoleku kokkukutsumise kutse tehti korteriühistu liikmetele põhikirjas ettenähtud viisil teatavaks ja kutse vastab kõikidele formaalsetele nõuetele, kannab avaldaja kutsega tutvumise ja sellest arusaamise riski. Maakohus käsitles 17. augustil 2021 avaldatud lisateavet õigesti. Avaldaja ei avaldanud korteriühistule, et tal on e-postiaadress. Korteriühistu juhatus (sh eelmine juhatus) oli üheselt teadmisel, et avaldajal puudub e-posti aadress, millele juhatus saaks teavet saata. Korteriühistu ei saanud järeldada, et e-posti aadress XXXXXXXXXXXXXXXXX on avaldajaga seotud, sest sellelt aadressilt korteriühistule ei kirjutatud. Avaldaja sai üldkoosolekust teadlikuks trepikoja stendil olnud kutse kaudu. Põhikirja punktis 7.6.2.1 sätestatud kutse kättetoimetamise nõue oli seega täidetud. Määrav ei ole, millal avaldaja kutse sisuga tutvus. See, millal ühistu liige tutvub teadetetahvlil oleva infoga või e-posti aadressile saadetud kirjadega, ei mõjuta üldkoosolekust etteteatamise aega. See, et avaldaja väidetavalt ei kontrollinud teadetetahvlit varem kui 17. augustil 2021, ei tähenda, et
5.augusti 2021. a kutse muutuks tühiseks ning üldkoosolek oleks pidanud ära jääma. Korteriühistu 24. augusti 2021. a üldkoosolekul osales kümme korteriomanikku kaheteistkümnest, sh avaldaja. See viitab, et üldkoosoleku toimumise teave toimetati korteriühistu liikmeteni õigeaegselt. Avaldaja andis 20. augustil 2021 oma tütrele üldvolituse avaldaja esindamiseks korteriühistu üldkoosolekutel, aruteludel ja koosviibimistel alates 20. augustist 2021. Volitatud isikuks on avaldaja tütar, endine juhatuse liige ja isik, kes suhtles korteriühistuga seoses üldkoosoleku kokkukutsumise teatega alates 10. augustist 2021, ja kes tunnistas, et ta isiklikult nägi üldkoosoleku kokkukutsumise teadet hiljemalt 6. augustil 2021. Avaldaja tütar oli üldkoosolekul kohal. Meelevaldne on seega väita, et avaldaja tütar ei saanud koosolekul osaleda. Kui avaldaja volitatud esindaja oli üldkoosolekust juba 10. augustil 2021 teadlik, tuleks eeldada, et ka avaldaja oli koosolekust 10. augustil 2021 teadlik. Seetõttu ei ole põhjendatud väita, et avaldajal ei olnud ettevalmistuseks piisavalt aega. Avaldaja väited selle kohta, et üldkoosolekul otsustati majanduskava muutmine, ei ole õiged. Sellist päevakorrapunkti ei olnud. Korteriühistu liikmed ei arutanud ega otsustanud seda. Haldustasu ehk ühe konkreetse kululiigi muutmise üle otsustamine ei tähenda majanduskava muutmist. Olukorras, kus liikmed oleksid otsustanud jätta haldustasu senisel kujul kehtima, poleks olnud vajadust majanduskava muuta. Avaldaja ei saanud eeldada, et peab olema uus majanduskava.
6.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning saatis selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse resolutsiooni muutmiseks. Ringkonnakohus jätab TsMS § 657 lg 1 p 21 ja § 659 alusel maakohtu määruse resolutsiooni muutmata, kuid muudab osaliselt maakohtu määruse põhjendusi. Määruskaebus jääb rahuldamata.
8.Üldkoosolek, mille kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole KrtS § 29 lg 1 esimese lause järgi õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on KrtS § 29 lg 1 teise lause alusel tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Üldkoosolekul vastu võetud otsuste tühisust ei too seega kaasa iga üldkoosoleku kokkukutsumise kohta seaduses, korteriomanike kokkuleppes või põhikirjas sätestatud nõude rikkumine, vaid üksnes selle oluline rikkumine.
9.Korteriühistu üldkoosoleku saab KrtS § 20 lg 1 ja MTÜS § 20 lg 1 järgi kokku kutsuda juhatus. Korteriühistu liikmed saavad üldkoosoleku kokku kutsuda KrtS § 20 lg-s 1 ja MTÜS § 20 lg-tes 3 ja 4 sätestatud juhul. Nimetatud normid eeldavad aga, et korteriühistul on juhatus. Korteriühistu juhatuse liikmete volitused olid 5. augustil 2021, s.o ajal, mil korteriomanikele edastati 24. augusti 2021. a üldkoosoleku kokkukutsumise teade, lõppenud. Korteriühistul ei olnud seega juhatust, kes oleks saanud korteriühistu üldkoosoleku kokku kutsuda või kellelt korteriühistu liikmed oleksid saanud korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumist taotleda. Korteriühistu põhikirja p 7.1.8 järgi võivad korteriühistu liikmed kutsuda juhatuse volituste lõppemise korral korteriühistu erakorralise üldkoosoleku kokku samas korras juhatusega vastavalt põhikirja p-le 7.6.2. Juhatus saab põhikirja p 7.6.2 sõnastusest tulenevalt erakorralise üldkoosoleku kokku kutsuda kas vajadusel või alternatiivselt 1/3 korteriühistu liikmete taotluse alusel. Korteriühistu põhikirja p-de 7.1.8 ja 7.6.2 tõlgendamine selliselt, et juhatus võib kutsuda erakorralise üldkoosoleku kokku, kui selleks on vajadus ja 1/3 korteriühistu liikmete taotlus, ei ole põhjendatud. Selline tõlgendus ei võimaldaks juhatusel liikmete taotluseta üldkoosolekut kokku kutsuda. Selliselt tõlgendatud põhikirja säte oleks KrtS § 20 lg-ga 1 ja MTÜS § 20 lg-ga 2 vastuolus, kuivõrd see ei võimaldaks juhatusel üldkoosolekut kokku kutsuda, kui ühingu huvid seda nõuavad, kuid liikmed seda ei taotle. Selliselt tõlgendatud põhikirja sätte asemel tuleks KrtS § 17 lg 2 järgi kohaldada seadust, s.o KrtS § 20 lõiget 1 ja MTÜS § 20 lõiget 2, mis võimaldavad juhatusel kutsuda üldkoosoleku kokku, kui ühingu huvid seda nõuavad. Korteriühistu põhikirja p 7.1.8 ja p 7.6.2. tuleb seega tõlgendada kooskõlas KrtS § 20 lg-ga 1 ja MTÜS § 20 lg-ga 2 nii, et korteriühistu liige võib olukorras, kus juhatuse volitused on lõppenud, kutsuda korteriühistu erakorralise üldkoosoleku kokku, kui selleks on vajadus, s.o kui korteriühistu huvid seda nõuavad. Ringkonnakohus lisab, et seadus ei reguleeri üheselt, kes võivad korteriühistu juhatuse volituste lõppemise korral üldkoosoleku kokku kutsuda. Seetõttu ei saa põhikirja punkte 7.1.8 ja 7.6.2. pidada seadusega vastuolus olevateks säteteks (mille asemel tuleks KrtS § 17 lg 2 alusel kohaldada seaduses sätestatut). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et korteriühistu liikmel oli 5. augustil 2021 õigus kutsuda 24. augustiks 2021 üldkoosolek kokku, kuna juhatuse volituste lõppemise tõttu oli vaja valida korteriühistule uus juhatus. Korteriühistu on moodustatud kaheteistkümnest korterist, mis ei kuulu samadele isikutele (tl-d 12, 21). Korteriühistul peab KrtS § 24 lg 3 järgi seega olema juhatus. Juhatuse saab KrtS § 20 lg 1 ja MTÜS § 19 lg 1 p 2 järgi valida üldkoosolek. Selleks, et üldkoosolek saaks juhatuse valida, on vaja see kokku kutsuda.
10.Avaldaja väitel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda sellega,
5.augusti 2021. a üldkoosoleku kokkukutsumise teade ei olnud piisavalt selge.
et
Üldkoosoleku kokkukutsumise teates tuleb KrtS § 20 lg 1 ja MTÜS § 20 lg 6 järgi märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht ning üldkoosoleku päevakord. Põhikirja p 7.6.2 ei sätesta üldkoosoleku kokkukutsumise teatele täiendavaid nõudeid, vaid näeb ette päevakorra
põhistamise kohustuse selles taotluses, mille korteriühistu liikmed (1/3 liikmetest) esitavad korteriühistu juhatusele üldkoosoleku kokku kutsusemiseks (tl 10). Kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on põhikirja muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb üldkoosoleku teates KrtS § 20 lg 3 järgi märkida koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord. Üldkoosoleku kokkukutsumise teate eesmärk on seega informeerida korteriühistu liikmeid üldkoosoleku toimumisest ja sellel arutamisele tulevatest küsimustest ulatuses, mis võimaldab korteriühistu liikmetel üldkoosolekul osaleda, selleks ettevalmistada ning hinnata, millised saavad olla üldkoosolekul osalemata jätmise tagajärjed.
10.1.Korteriühistu 5. augusti 2021. a üldkoosoleku kokkukutsumise teatel oli märgitud, et tegemist on korteriühistu üldkoosoleku kutsega, kuid ei olnud märgitud, et tegemist on erakorralise üldkoosoleku kutsega (tl 13). Asjaolu, et 5. augusti 2021. a üldkoosoleku kokkukutsumise teatel ei olnud märgitud, et plaanitav üldkoosolek on erakorraline üldkoosolek, ei takistanud avaldajal üldkoosolekul osalemast, selleks ette valmistamast ega pärssinud tema võimalusi hinnata üldkoosolekul osalemata jätmise võimalike tagajärgi. Tegemist ei ole KrtS § 29 lg 1 mõttes seega üldkoosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumisega.
10.2.Avaldaja selgitab, et korteriühistu 5. augusti 2021. a üldkoosoleku kokkukutsumise teatel oli päevakorra punktina märgitud "haldustasu", kuid ei olnud viidatud, et selle raames kavatsetakse kehtestada uus majanduskava. Teatel ei märgitud kohta, kus on võimalik tutvuda majanduskava eelnõuga, ega sellega tutvumise korda. Ringkonnakohus märgib, et üldkoosoleku kokkukutsumise teade ei sisalda tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 67 lg 1 mõttes kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldust. Samas saab üldkoosoleku kokkukutsumise teate kui kindlale isikute ringile suunatud teabe sisu tõlgendamisele analoogia alusel kohaldada TsÜS § 75 lõikes 1 sätestatud kindlale isikule tehtud tahteavalduse tõlgendamise reegleid. Kindlale isikule tehtud tahteavaldust tuleb TsÜS § 75 lg 1 järgi tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Asja materjalidest ei nähtu, et avaldaja oleks teadnud, mida üldkoosolekul "haldustasu" päevakorra punkti all kavatsetakse otsustada. Nimetatud päevakorrapunkti tuleb seega tõlgendada, nagu avaldajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Ringkonnakohtu hinnangul saab päevakorrapunktist "haldustasu" mõistlikult järeldada, et üldkoosolekul kavatsetakse otsustada haldustasuga seotud küsimusi, sh selle suurendamist või vähendamist. Ainuüksi päevakorrapunktist "haldustasu" ei saa aga järeldada, et korteriühistu üldkoosolekul otsustatakse majanduskava kehtestamise üle. Majanduskava hõlmab KrtS § 41 lg 1 järgi kaasomandi eseme seisukorra ja kavandatavate toimingute ülevaadet, korteriühistu kavandatavaid tulusid ja kulusid, korteriomanike kohustuste jaotust majandamiskulude kandmisel, reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurust ning kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositavat kogust ja maksumust. Haldustasu on KrtS § 41 lg 1 järgi üks majanduskava osa. Haldustasu suuruse muutmine ei eelda kogu majanduskava uuesti koostamist ja selle üldkoosoleku poolt kehtestamist, kuivõrd KrtS § 41 lg 5 järgi jääb juhul, kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, senine majanduskava kehtima osas, milles ei ole kehtestatud uut majanduskava. Riigikohus on leidnud, et kui korteriomanike üldkoosolek ei ole majanduskava kehtestanud, on korteriühistul KrtS § 40 lg-st 1 tulenevalt siiski võimalik
nõuda korteriomanikult majandamiskulude hüvitamist, kui konkreetsete majandamiskulude kandmise on otsustanud korteriomanike üldkoosolek. Kulude kandmisest ei vabasta korteriomanikku see, kui kulude kandmine tuleneb küll korteriomanike üldkoosoleku otsusest, kuid otsust ei ole pealkirjastatud majanduskavana (vt Riigikohtu 20. juuni 2022. a lahend tsiviilasjas nr 2-19-8045, p 11). Olukorras, kus korteriühistul ei ole majanduskava, on seega võimalik otsustada haldustasu kui kulu kandmine korteriühistu üldkoosoleku otsusega. Korteriühistu 24. augusti 2021. a üldkoosoleku protokollist nähtub, et päevakorrapunkti "haldustasu" all otsustati haldustasu suurus alates 1. septembrist 2021. Üldkoosolekul otsustatu vastas seega 5. augusti 2021. a kutse päevakorrale. Üldkoosolekul ei otsustatud KrtS § 41 lõikes 1 sätestatud mahus majanduskava kehtestamist. Korteriühistu 5. augusti 2021. a üldkoosoleku kokkukutsumise teate päevakorrapunkt "haldustasu" oli seega piisavalt selge, et avaldaja saaks vastava päevakorrapunkti üle otsustamiseks üldkoosolekuks valmistuda ja hinnata, millised saavad olla üldkoosolekul osalemata jätmise tagajärjed. Koosoleku kokkukutsumise teatest ei saanud mõistlikult järeldada, et üldkoosolekul kavatsetakse kehtestada uus majanduskava. Seetõttu on asjakohatud väited, et koosoleku kokkukutsumise teatel pidanuks olema märgitud koht, kus on võimalik tutvuda majanduskava eelnõuga, ning sellega tutvumise kord.
10.3.Korteriühistu 5. augusti 2021. a üldkoosoleku kokkukutsumise teatel on päevakorra punktina välja toodud "haldusteenuse pakkuja väljavahetamine", kuid ei ole märgitud, kellega soovitakse korteriühistu haldamiseks leping sõlmida. Ringkonnakohtu hinnangul saab päevakorrapunktist "haldusteenuse pakkuja väljavahetamine" mõistlikult järeldada, et üldkoosolekul kavatsetakse otsustada korteriühistule haldusteenust osutava äriühinguga lepingu lõpetamise ja uue haldusteenuse pakkujaga lepingu sõlmimise üle. Asjaolu, et teatel ei olnud märgitud, kellega soovitakse haldusteenuse osutamise lepingut sõlmida, võis pärssida avaldaja võimalust otsida iseseisvalt võimaliku uue haldusteenuse pakkuja kohta infot. Üldkoosoleku kokkukutsumise teatel olid aga märgitud telefoni numbrid, kuhu korteriomanikud võisid küsimuste korral pöörduda, st teatel olid märgitud täiendava teabe saamise viis ja kord. Päevakorrapunkt "haldusteenuse pakkuja väljavahetamine" oli piisavalt selge, s.o see lõi avaldajale tegelikku võimaluse realiseerida enda hääleõigust haldusteenuse pakkuja väljavahetamise küsimuse üle otsustamisel, sh hääletata selle vastu, kui avaldaja arvates ei olnud uue haldusteenuse pakkuja kohta piisavalt andmeid, et temaga lepingu sõlmimist otsustada. See, et 5. augusti 2021. a üldkoosoleku kokkukutsumise teatel ei märgitud, kellega soovitakse korteriühistu haldamiseks leping sõlmida, ei ole eeltoodust tulenevalt KrtS § 29 lg 1 mõttes üldkoosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine.
10.4.Korteriühistu 5. augusti 2021. a üldkoosoleku kokkukutsumise teatel märgitakse üldkoosoleku kokkukutsujaks korteriühistu, kuid ei täpsustata, kes tegutseb korteriühistu nimel. Teatel on kaks telefoninumbrit, kuhu saab küsimuste korral pöörduda. Korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumise teate eesmärgist tulenevat on üldkoosoleku kokkukutsumise teatel oluline märkida isik, kes üldkoosoleku kokku kutsub. Kui korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumise teatel ei ole märgitud isikut, kes koosoleku kokku kutsub, või on märgitud koosoleku kokku kutsujaks selleks õigustamatu isik, võib sellest tekkida korteriühistu liikmele mõistlik arusaam, et üldkoosolek on kokku kutsutud selleks korteriühistu põhikirja või KrtS § 20 lg 1 ja MTÜS § 20 lg-te 1–4 järgi õigustamata isiku poolt ning korteriühistu üldkoosolekul vastu võetud otsused on KrtS § 29 lg 1 alusel tühised. Üldkoosoleku kokkukutsumise teatel üldkoosolekut kokku kutsuvate isikute andmete puudumine kitsendab korteriühistu liikmete võimalust hinnata seda, millised saavad olla
üldkoosolekul osalemata jätmise tagajärjed. Tegemist võib seega olla KrtS § 29 lg 1 mõttes üldkoosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumisega. Ringkonnakohus leiab samas, et olukorras, kus üldkoosoleku kokkukutsumise teatel märgitakse üldkoosoleku kokkukutsujaks korteriühistu, saab mõistlikult järeldada, et teate edastas isik, kellel on õigus korteriühistu nimel korteriühistu üldkoosolekut kokku kutsuda, s.o KrtS § 20 lg 1 ja MTÜS § 20 lg 1 järgi korteriühistu juhatus või olukorras, kus korteriühistu juhatuse volitused on lõppenud, põhikirja p 7.1.8 järgi korteriühistu liige. Sellele, et 5. augusti 2021. a üldkoosoleku kokkukutsumise teate pinnalt oli võimalik järeldada, et korteriühistu nimel kutsusid üldkoosoleku kokku korteriühistu liikmed, viitab ka S. Sikka 10. augusti 2021. a e-kiri. Kirjas on märgitud: „Märkasime reedel (06.08.2021) korterelamu trepikodades asuvate stendide peal olevat üldkoosoleku kutse teadannet. Kokkukutsujaks oli pandud juriidiline isik KÜ XXXXXXXX. Lisatud oli 2 telefoninumbrit, mille omanike kohta kahjuks teave puudus.... Niisama seljataga varga kombel ei ole õigust kahel endisel juhatuse liikmel tegutseda kolmanda teadmata .... Jääme ootama Teie (Elle Heinsalu ja Arno Lend) tagasisidet hiljemalt 13.08.2021“. E. Heinsalu ja A. Lend on korteriühistu liikmed (tl 21). Kirjast nähtub, et S. Sikka sai 5. augusti 2021. a üldkoosoleku kokkukutsumise teatest aru, et üldkoosoleku kokkukutsumise teade oli edastatud korteriühistu nimel selle liikme või liikmete poolt. Ringkonnakohus leiab, et olukorras, kus korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumise teatel märgiti üldkoosoleku kokkukutsujaks korteriühistu ja teatel oli kaks telefoninumbrit, kuhu sai küsimuste korral pöörduda, oli korteriühistu liikmetele antud üldkoosoleku kokkukutsuja isiku kohta piisavalt informatsiooni, et mõistlikult hinnata, millised saavad olla üldkoosolekul osalemata jätmise tagajärjed. Asjaolu, et 5. augusti 2021. a üldkoosoleku kokkukutsumise teatel ei olnud korteriühistu nimel üldkoosoleku kokku kutsunud isikute nimesid ega allkirju, ei ole praegusel juhul KrtS § 29 lg 1 mõttes üldkoosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine.
11.Avaldaja väitel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda ka sellega, et avaldajale ei edastatud üldkoosoleku kokkukutsumise teadet, sh ei saadetud seda avaldaja e-postile. Kui korteriomanik on teatanud korteriühistule oma elektronposti aadressi, tuleb korteriomanike üldkoosoleku teade KrtS § 20 lg 4 järgi saata sellel aadressil. Korteriühistu põhikirja p 7.6.2.1 näeb ette, et üldkoosoleku kokku kutsumise teade pannakse välja ühistu teadetetahvlile või liikme postkasti või saadetakse e-postiaadressile. Ulatuses, milles korteriühistu põhikiri võimaldab valida, kas saata üldkoosoleku kokkukutsumise teade korteriühistu liikme elektronposti aadressile, on põhikiri KrtS § 20 lg-ga 4 vastuolus. KrtS § 17 lg 2 järgi kohaldub sel juhul seadus, st juhul, kui korteriomanik on teatanud korteriühistule oma e-postiaadressi, tuleb korteriomanike üldkoosoleku teade saata sellel aadressil, mitte panna seda üksnes ühistu teadetetahvlile või postkasti. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et maakohus jättis korteriühistu halduri L. Škurini poolt kinnitatud tõendiga, millelt nähtub korteriühistu liikmete nimekiri, põhjendamatult arvestamata. Kohus võib TsMS § 238 lg 5 järgi juhul, kui kohus on tõendi vastu võtnud või neid kogunud, jätta asja lahendamisel tõendi TsMS § 238 lõigetes 1–3 sätestatud juhtudel arvestamata. Tõendi võib selle hindamise järel jätta arvestamata ka siis, kui see on ilmselt ebausaldusväärne. Korteriühistu liikmete nimekirjal on L. Škurini allkiri (tl-d 99–100). Asja materjalidest nähtub, et L. Škurin oli korteriühistule haldusteenust osutanud Viljandimaa Kinnisvarakeskus OÜ juhatuse liige (tl-d 60–61) ja korteriühistu majahaldur (tl 2 pöördel). Maakohus ei selgitanud, miks L. Škurini kui korteriühistu endise majahalduri allkirjastatud korteriühistu liikmete nimekiri on ebausaldusväärne tõend. Ainuüksi avaldaja tütre S. Sikka poolt
korteriühistu juhatusele tehtud etteheitest ega S. Sikka huvist tegeleda korteriühistu asjadega, ei saa järeldada, et L. Škurini kui korteriühistu majahalduri allkirjastatud korteriühistu liikmete nimekiri on ebausaldusväärne tõend. Käsitletavat tõendit ei ole seega põhjendatud jätta TsMS § 238 lg 5 alusel arvestamata, vaid seda tuleb TsMS § 232 lg 1 ja 2 järgi hinnata koostoimes teiste tõenditega kogumis. L. Škurin allkirjastas korteriühistu liikmete nimekirja 11. juunil 2022, s.o pärast
24.augusti 2021. a üldkoosoleku kutsete edastamist ja üldkoosoleku toimumist. Korteriühistu liikmete nimekirjast ei nähtu selgelt, mis kuupäeva seisuga said nimekirjas kajastatud andmed, sh avaldaja e-postiaadress, korteriühistule teatavaks. Korteriühistu liikmete nimekirjas on märgitud korteriomanike liikmeks astumise aeg ning tabeli all ka kuupäev "02.2021". Korteriühistu liikmete nimekirjas ei täpsustata, mida tähendab märge "02.2021" (tl-d 99–100). Avaldaja väidab avalduses, et tema tütar ja korteriühistu endine juhatuse liige S. Sikka saatis 10. augustil 2021 e-kirja seoses üldkoosoleku kokku kutsumisega. Avaldaja kinnitusel olid selle kirja pimekoopiasse lisatud e-postiaadressi omavad korteriomanikud (tld 2, 32). S. Sikka 10. augusti 2021. a kiri saadeti e-posti aadressilt XXXXXXXXXXXX, mida avaldaja kinnitusel haldavad S. Sikka ja L. Škurin. S. Sikka 10. augusti 2021. a e-kirja saajad on A. Lend ja E. Heinsalu. Kirja pimekoopiasse on lisatud kõik korteriomanikud, kellel on L. Škurini allkirjastatud korteriühistu liikmete nimekirja kohaselt e-posti aadress, va avaldaja (epost XXXXXXXXXXXX) (tl 14). Kuna 10. augusti 2021. a e-kiri saadeti e-postilt, mida haldavad S. Sikka ja L. Škurin, võis avaldaja üksnes nendelt isikutelt teada saada, et 10. augusti 2021. a e-kirja pimekoopiasse lisati e-postiaadressi omavad korteriomanikud. Eelmärgitut arvestades leiab ringkonnakohus, et L. Škurini allkirjastatud korteriühistu liikmete nimekirjas märgitud kuupäeva "02.2021" ei saa mõista selliselt, et see märgib kuupäeva (2021. a veebruar), mil kõik nimekirjas kajastatud andmed, sh avaldaja e- postiaadress, olid korteriühistule teada. Avaldaja poolt 10. veebruari 2021. a kirja saatmise kohta antud selgitused (mis saavad põhineda S. Sikkalt või L. Škurinilt saadud infol) viitavad, et korteriühistule ei olnud 5. augustil 2021, s.o ajal, mil 24. augusti 2021 üldkoosoleku kutse liikmetele edastati, teada, et avaldaja e-posti aadress, mille vahendusel avaldaja soovib korteriühistuga suhelda, on XXXXXXXXXXXX (mida kasutab avaldaja tütar S. Sikka). Seda järeldust kinnitab ka korteriühistu 5. aprillil 2021. a e-kiri, mis saadeti e-postiaadressi omavatele korteriomanikele, kuid mitte avaldajale (tl 92). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et korteriühistu ei pidanud kohtutäitur J. Pooli poolt korteriühistule saadetud vara enampakkumise aktis märgitud avaldaja e-postiaadressist aru saama (tl-d 80–83), et avaldaja soovib sellest e-postilt korteriühistuga suhelda, kuna tegemist ei olnud avaldaja enda poolt korteriühistule edastatud andmetega. Samuti ei saa S. Sikka poolt
17.augustil 2021. a aadressilt XXXXXXXXXXXX mh aadressile XXXXXXXXXXXX saadetud kirjast (tl 15) järeldada, et 5. augusti 2021. a üldkoosoleku teate edastanud korteriühistu endistest juhatuse liikmetest korteriomanikud teadsid 5. augustil 2021, et avaldaja soovib korteriühistuga suhelda e-postiaadressi XXXXXXXXXXXX vahendusel. Seda ei saa järeldada ka S. Sikka 8. oktoobri 2021. a kirjast (tl 38) ega korteriühistu 29. augusti 2021. a (tl 63) ja 6. oktoobri 2021. a kirjadest (tl 67). Need kirjad saadeti pärast 5. augustit 2021. S. Sikka 8. oktoobri 2021. a kirja saajate seas on taas märgitud kõik korteriühistu liikmete nimekirjas nimetatud e-posti aadressid, v.a XXXXXXXXXXXX. Korteriühistu 29. augusti 2021. a ja 6. oktoobri 2021. a kirjad on suunatud S. Sikkale, mitte avaldajale. Ringkonnakohus leiab eeltoodust tulenevalt, et avaldaja ei teatanud enne 5. augustit 2021 korteriühistule, et tema e-posti aadress on XXXXXXXXXXXX. Korteriühistu liikmetel, kelle hulgas olid ka korteriühistu endised juhatuse liikmed, ei olnud 5. augustil 2021 seega
KrtS § 20 lõikest 4 tulenevat kohustust saata üldkoosoleku kokkukutsumise teadet avaldaja e-postile XXXXXXXXXXXX. Korteriühistu põhikirja p 7.6.2.1 kohaselt võis üldkoosoleku kokkukutsumise teate panna ühistu teadetetahvlile või liikme postkasti. Menetlusosalised ei vaidle, et üldkoosoleku kokkukutsumise teade pandi 5. augustil 2021 ühistu teadetetahvlile. See nähtub ka S. Sikka
10.augusti 2021. a kirjast, kuivõrd ta väidab, et tema märkas kutset 6. augustil 2021 trepikodades asuvate stendide peal. Arvestades, et avaldaja elab korteriühistu poolt hallatavas majas ning et korteriühistu edastas avaldajale üldkoosoleku kokkukutsumise teate põhikirjas nimetatud viisil, lõi korteriühistu avaldajale tegeliku võimaluse üldkoosoleku toimumisest teada saamiseks, selleks ettevalmistamiseks ja üldkoosolekul osalemata jätmise tagajärgede hindamiseks. Asjaolu, et avaldaja ei tutvunud 5. augustil 2021 teadetetahvlile pandud üldkoosoleku kutsega ning sai üldkoosoleku toimumisest teada alles S. Sikka
17.augusti 2021. a kirjast, ei tähenda, et üldkoosoleku kokkukutsumise korda oleks rikutud. KrtS § 20 lg 1 ja MTÜS § 20 lg 5 ja 6 ning põhikirja p 7.6.2.1 ei kohusta korteriühistut toimetama korteriühistu üldkoosoleku kutset korteriühistu liikmetele isiklikult kätte, vaid edastama selle korteriomanikele viisil, mis loob korteriomaniku jaoks tegeliku võimaluse üldkoosolekust teada saada.
12.Avaldaja väitel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda sellega, et üldkoosoleku kutset ei edastatud avaldajale piisavalt vara enne üldkoosoleku toimumist. Korteriühistu põhikirja p 7.6.2.1 järgi tuli üldkoosolekust ette teatada vähemalt 14 kalendripäeva, s.o enam, kui see oleks nõutav KrtS § 20 lg 1 ja MTÜS § 20 lg 5 järgi. Üldkoosoleku kokkukutsumise teade pandi 5. augustil 2021 ühistu teadetetahvlile, s.o enam kui 14 päeva enne 24. augusti 2021. a üldkoosoleku toimumist. Avaldajale teatati üldkoosolekust seega piisavalt ette. Asjaolu, et 17. augustil 2021 pandi teadetetahvlile täiendav teave üldkoosoleku kokku kutsunud isikute kohta, et tähenda, et avaldajale ei oleks üldkoosolekust piisavalt ette teatatud. Avaldajale edastati 5. augusti 2021. a kutsega eeltoodust tulenevalt kogu teave, mis oli üldkoosolekul osalemiseks vajalik.
13.Ringkonnakohus leiab, et korteriühistu 24. augusti 2021. a üldkoosoleku kokkukutsumise korda ei ole KrtS § 29 lg 1 mõttes rikutud. Asjaolule, et korteriühistu
24.augusti 2021. a üldkoosolek kutsuti kokku viisil, mis võimaldas korteriühistu liikmetel üldkoosolekul osaleda ja seal hääletada, viitab ka see, et kaheteistkümnest korteriomanikust kümme, sh avaldaja, tulid 24. augustil 2021 üldkoosolekule kohale.
14.Määruskaebuse muud väited ei ole samuti maakohtu määruse tühistamise aluseks. A. Toots ja O. Puks kinnitasid, et nad said üldkoosoleku kokkukutsumise teate postkastist kätte (tl-d 58, 59). Avaldaja kahtlus, et nimetatud isikud valetavad, ei ole piisav, et tuvastada üldkoosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine nendele isikutele üldkoosoleku kokkukutsumise teadete saatmisel. Avaldaja etteheited 24. augusti 2021. a üldkoosolekul valitud korteriühistu juhatuse liikmete tegevusele puudutavad sündmusi, mis toimusid pärast üldkoosolekut. Need ei saa olla KrtS § 29 lg 1 mõttes üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumise aluseks ega too kaasa 24. augusti 2021. a üldkoosoleku otsuste tühisust. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et S. Sikka poolt 24. augusti 2021. a koosolekul esitatud eriarvamus ei ole asjas tähtsust omav tõend. Selle tõendi korteriühistult välja nõudmata jätmine ei ole TsMS § 238 lõikest 1 tulenevalt menetlusnormide rikkumine.
15.Määruskaebuse väited ei anna alust muuta maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotust. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebuse menetlemisel tekkinud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda.
16.Ringkonnakohus määrab TsMS § 174 määruskaebemenetluses kantud kulude rahalise suuruse.
lg-st
lähtudes
kindlaks
16.1.Korteriühistu esitas 21. veebruaril 2023 määruskaebemenetluses kantud kulude kohta ringkonnakohtule menetluskulude nimekirja. Korteriühistu menetluskulud on kokku 955 eurot 20 senti. Kulud koosnevad lepingulise esindaja tasust. Korteriühistu esindaja vandeadvokaat K. Ploom osutas korteriühistule õigusabi 6 tundi 38 minutit tunnitasuga 120 eurot (käibemaksuta). Esindaja tegi järgmised toimingud: vastaspoole seisukohtade ja kohtulahendiga tutvumine ja analüüs, tagasiside kliendile (25 minutit); kliendiga, suhtlemine (19 minutit); määruskaebusega tutvumine ja analüüs, vastuse koostamine (2 tundi 57 minutit); kohtu kirjaga tutvumine (2 minutit); määruskaebuse täiendusele vastuse koostamine (2 tundi 4 minutit); vastuse täiendamine ja esitamine (31 minutit) ning kohtu kirjaga tutvumine, menetluskulude nimekirja koostamine (20 minutit). Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus TsMS § 175 lg 1 järgi kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kohus teeb seega kaalutlusotsuse eelkõige õigusabile kulunud aja ja asja keerukuse hindamise kohta (vt nt Riigikohtu 11. veebruari 2015. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14, p 11). Korteriühistu esitas avaldaja poolt määruskaebuse täiendamisest tulenevalt määruskaebemenetluses kaks arvamust. See suurendas korteriühistu esindaja poolt määruskabemenetluses tehtud toimingutele kulunud aega. Korteriühistu esindaja esindas korteriühistut ka maakohtus. Esindaja oli vaidlusega seega eelnevalt kursis. Arvestades eeltoodut ning määruskabemenetluses esitatud seisukohtade ja dokumentide mahtu, on korteriühistu esindaja ajakulu vajalik ja põhjendatud 3 tunni ja 30 minuti ulatuses. Korteriühistu esindaja tööühiku hind (tunnitasu) 120 eurot käibemaksuta on TsMS § 175 lg 1 tähenduses mõistlik ja põhjendatud. See ei ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest vandeadvokaadile makstavat tasu. Ringkonnakohus määrab määruskaebemenetluses tekkinud korteriühistule hüvitatavate menetluskulude suuruseks seega 420 eurot (3,5 × 120 eurot). Korteriühistu on kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohustuslane. Korteriühistu hüvitatavatele menetluskuludele lisandub TsMS § 174 lg 10 alusel seega käibemaks 20 %, s.o 84 eurot. Korteriühistu menetluskulud on kokku 504 eurot. Ringkonnakohus mõistab selle summa avaldajalt korteriühistu kasuks välja. Ringkonnakohus märgib korteriühistu taotluse ja TsMS § 177 lg 4 alusel, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb alates määruse jõustumisest kuni selle täitmiseni tasuda viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
16.2.Maakohus andis 6. septembri 2022. a määrusega avaldajale menetlusabi ja vabastas avaldaja määruskaebuse esitamisel riigilõivu 50 euro tasumisest. Maakohus andis sama määrusega avaldajale riigi õigusabi kohustuseta hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud. Menetlusosaline, kelle kahjuks lahend tehti, kannab oma menetluskulud TsMS § 190 lg 2 järgi täies ulatuses ka siis, kui ta on menetluskulude kandmisest vabastatud või kui talle on antud menetlusabi menetluskulude tasumiseks. Kui avaldaja sai hagita menetluses menetluskulude kandmisel menetlusabi, mõistetakse temalt TsMS § 190 lg 4 järgi avalduse rahuldamata jätmise korral menetluskulud riigituludesse täies ulatuses välja. Ringkonnakohus mõistab TsMS § 190 lg 4 järgi avaldajalt Eesti Vabariigi kasuks välja riigilõivu 50 eurot. Arvestades riigilõivu suurust ning avaldaja pensioni (548 eurot 50 senti)
ja sotsiaaltoetust (26 eurot 85 senti) (tl-d 153–156), ei ole avaldajat põhjendatud TsMS § 190 lg 7 alusel põhjendatud vabastada menetluskulude riigile tasumise kohustusest. Kohtulahendi kohaselt raha riigituludesse tasumiseks kohustatud isik peab TsMS § 179 lg 5 järgi lahendi täitma jõustumisest alates 15 päeva jooksul, välja arvatud juhul, kui lahend kuulub viivitamatule täitmisele või kui lahend näeb ette teistsuguse tähtaja. Nõude tasumisega viivitamise korral tuleb TsMS § 179 lg 9 järgi tasuda viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kuna avaldajale anti riigi õigusabi kohustuseta hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud, ei pea avaldaja hüvitama riigi õigusabi tasu ega kulusid (vt Riigikohtu
13.veebruari 2013. a lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-152-12, p 23).
16.3.Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot (TsMS § 178 lg 2).
(allkirjastatud digitaalselt)
(allkirjastatud digitaalselt)
(allkirjastatud digitaalselt)
Üllar Roostoja
Margit Vutt
Indrek Parrest
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.