Tsiviilasi nr 2-06-31917
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Mare Merimaa, Iko Nõmm, Jüri Paap
Otsuse tegemise aeg ja koht
09. detsember 2008, Tallinn
Tsiviilasja number
2-06-31917
Tsiviilasi
Merike Poudeli hagi Jekaterina Tulpahi vastu eluruumi vabastamiseks ebaseaduslikust valdusest ning eluruumist väljatõstmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 30.11.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Jekaterina Tulpahi apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
19.11.2008
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Merike Poudel (isikukood xxxxxxxxxxx; elukoht xxxx xxx xx, xxxxx), lepingulised esindajad Kaja Aigro ja Katri Samarütel; Kostja: Jekaterina Tulpah (isikukood xxxxxxxxxxx; elukoht xxxxxxx xxx xx-xxx, xxxxxxx), lepinguline esindaja Kadi Mägi
Jätta muutmata Harju Maakohtu 30.11.2007 otsus ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulu jaotus Apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi Jekaterina Tulpahi kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hageja nõue ja põhjendused Hagejale kuulub hoone asukohaga Xxxxxxx xxx xx, Tallinnas. Nimetatud hoone on ühiselamu. Hagejaga sõlmitud kokkuleppe alusel haldab kõnealust hoonet AS Himalaya.
Kostja esitas AS-i Himalaya vastu Tallinna Linnakohtusse hagi, milles nõudis hagejalt ühiselamutoa üürilepingu pikendamist kolmeks aastaks. 09.06.2003 tagaseljaotsusega hagi rahuldati ning kohtuotsus jõustus 16.09.2003. 01.06.2006 teatas AS Himalaya kostjale, et ta üürilepingu jätkamist ei soovi. 29.06.2006 esitas kostja üürilepingu pikendamiseks AS-ile Himalaya taotluse, kuid viimane üürilepingu pikendamisega ei nõustunud. Eeltoodust tulenevalt lõppes kostja üürileping hoone haldaja AS-iga Himalaya 16.09.2006. Pärast üürilepingu lõppemist on kostjal korduvalt palutud ühiselamutuba vabastada. Kostja on sellest keeldunud. Kuivõrd käesolevaks hetkeks puudub kostjal õiguslik alus ruumi kasutada, nõuab hageja selle vabastamist AÕS § 90 lg 1 alusel. Hageja palus kohustada kostjat 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest andma hagejale üle Tallinnas, Xxxxxxx xxx xx–xxx asuva ruumi valdus ja valduse vabatahtlikust üleandmisest keeldumise korral tõsta Jekaterina Tulpah sundkorras koos talle kuuluva varaga eluruumist välja. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja teatas 01.06.2007 kostjale VÕS § 310 lg-st 2 juhindudes, et ei soovi üürilepingu pikenemist hageja ja kostja vahel. Seaduses puudub ettenähtud vorm sellisele teatele. TsÜS § 4 sätestab, et õigussuhet reguleeriva sätte puudumisel kohaldatakse sätet, mis reguleerib reguleerimata õigussuhtele lähedast õigussuhet, kui õigussuhte reguleerimata jätmine ei vasta seaduse mõttele ja eesmärgile. Sellise sätte puudumisel lähtutakse seaduse või õiguse üldisest mõttest. VÕS § 323 sätestab eluruumi ülesütlemisavalduse vormi. VÕS § 325 lg 2 kohaselt peavad sellises avalduses sisalduma vähemalt järgmised andmed: üüritud asi; lepingu lõppemise päev: ülesütlemise alus; eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Kuivõrd VÕS käsitleb üürilepingu ülesütlemist ja pikendamist koos, võib seaduse üldisest mõttest lähtuvalt kohaldada analoogiat teatele esitatava vormi ja sisu osas. Sisuliselt on ka üürilepingu pikendamisest keeldumine ülesütlemine, sest VÕS § 310 lg. 2 kohaselt muutub üürileping tähtajatuks, st jätkub, kui pooled teineteist vastupidisest soovist ei teavita. Seega peab ka tähtajalise üürilepingu pikendamisest keeldumise teade sisaldama VÕS § 325 lg 2 ette nähtud andmeid. Hageja poolt kostjale edastatud teade ei vasta esitatud nõuetele. Teates puuduvad andmed üüritud asja, ülesütlemise aluse ehk pikendamisest keeldumise põhjuste kohta ning samuti selgitus vaidlustamise korra ja tähtaja kohta. Vastavalt VÕS § 325 lg-le 5 on VÕS § 325 lgtes 1-4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine tühine. Seega on tühine ka lepingu pikendamisest keeldumise teade. Üürileping lõppes 16.09.2006. Kuivõrd kostja jätkas pärast üürilepingu tähtaja möödumist asja kasutamist, muutus üürileping VÕS § 310 lg 1 kohaselt tähtajatuks. Maakohtu otsuse põhjendused Harju Maakohus rahuldas hagi. Kohus nõudis Jekaterina Tulpahi ebaseaduslikust valdusest Merike Poudeli valdusesse eluruumi asukohaga Tallinnas, Xxxxxxx xxx xx-xxx. Eluruumi vabatahtlikult mittevabastamisel määras kohus tõsta Jekaterina Tulpah välja eluruumist asukohaga Xxxxxxx xxx xx-xxx koos varaga. Kohus jättis menetluskulud kostja kanda.
2(5)
Puudub vaidlus, et hageja on Tallinnas, Xxxxxxx xxx xx asuva hoone omanik. Poolte vahel oli tähtajaline üürileping kolmeks aastaks kehtivusega kuni 16.09.2006. Hageja esitas kostjale 01.06.2006 teate tähtajalise üürilepingu lõpetamise kohta alates 16.09.2006, milles teatas kostjale, et ta ei soovi AS-i Himalaya ja Jekaterina Tulpahi vahelise üürilepingu pikenemist. Kostja postitas hagejale 13.07.2006 taotluse eluruumi üürilepingu tähtaja pikendamiseks kolmeks aastaks kuni talle munitsipaaleluruumi eraldamiseni Nõmme LOV poolt. Hageja edastas kostjale tunnistajate juuresolekul 18.09.2006 kirjaliku nõude eluruumi vabastamiseks seoses asjaoluga, et tähtajaline üürileping kostjaga lõppes 16.09.2006. VÕS § 309 lg 1 kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 310 lg 1 kohaselt, kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. Asja materjalide kohaselt teatas hageja kostjale kirjalikult VÕS § 310 lg-s 2 sätestatud kahekuulise tähtaja jooksul enne lepingu tähtaja möödumist, et ta ei soovi üürilepingu pikendamist. Kostja teatas hagejale 13.07.2006, seega sama tähtaja jooksul, oma soovist pikendada üürilepingut veel kolmeks aastaks. Kuivõrd hageja teatas aegsasti seaduses sätestatud tähtaja jooksul kostjale, et ta ei soovi temaga tähtajalist üürilepingut pikendada, puudus kostjal õiguslik alus hagejalt taotleda üürilepingu pikendamist veel kolmeks aastaks, kuna hageja oli seaduses sätestatud tähtaja jooksul kostjale juba avaldanud tahet, et ta ei soovi kostjaga tähtajalist üürilepingut pikendada. On selge, et pooled ei saavutanud kokkulepet üürilepingu pikendamiseks, kuna hageja avaldas oma kirjalikus teates kostjale 01.06.2006, et ta ei soovi AS-i Himalaya ja Jekaterina Tulpahi vahelise üürilepingu pikendamist. Hageja esitas 19.09.2006 kostjale kirjalikus vormis nõude eluruumi vabastamiseks, kuna eluruumi üürileping on lõppenud. Eeltoodut aluseks võttes esitas hageja hagi kohtule õiguslikul alusel, kuna tähtajaline üürileping kostjaga Tallinnas, Xxxxxxx xxx xx-xxx asuva eluruumi suhtes lõppes 16.09.2006 ning kostjapoolne eluruumi kasutamine pärast 16.09.2006 on seetõttu õigusvastane. Hagi on õiguslikult põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Kostja vastuväited hagile ei põhine seadusel ja tuleb jätta tähelepanuta. Hageja ei öelnud kostjale erakorraliselt üles tähtajalist üürilepingut, vaid teatas kostjale rohkem kui 2 kuud enne tähtajalise üürilepingu lõppemist, et ei soovi kostjaga tähtajalist üürilepingut pikendada VÕS § 310 lg 2 mõttes. Apellatsioonkaebuse põhjendused Jekaterina Tulpah palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja jätta uue otsusega hagi rahuldamata.
3(5)
Kohus ei kontrollinud hageja väidet üürilepingu olemasolu kohta poolte vahel. Asja materjalidest nähtub, et kostja sõlmis üürilepingu AS-iga Himalaya. Asjaolu, et hageja on Xxxxxxx xxx xx kinnistu omanik, ei anna talle õigust pöörduda kohtusse kolmandate isikute vastu. Hagiavaldusest nähtub, et hagejal on AS-iga Himalaya leping kinnistu haldamise kohta. Üürilepingu ülesütlemine ei toimunud kooskõlas seadusega ja kohtuotsus on tehtud vale hageja kasuks. Kohtu väide, et kostja vastuväited ei põhine seadusel, on alusetud. VÕS § 325 ei reguleeri ainult erakorralisi üürilepingu ülesütlemisi, vaid on sõnastatud nii, et seda sätet tuleb kohaldada kõigi ülesütlemiste puhul. Hageja teatas 01.06.2006 kostjale VÕS § 310 lg-st 2 juhindudes, et ei soovi üürilepingu pikendamist hageja ja kostja vahel. Seaduses puudub sellisele teatele ettenähtud vorm. TsÜS § 4 sätestab, et õigussuhet reguleeriva sätte puudumisel kohaldatakse sätet, mis reguleerib reguleerimata õigussuhtele lähedast õigussuhet, kui õigussuhte reguleerimata jätmine ei vasta seaduse mõttele ja eesmärgile. Sellise sätte puudumisel lähtutakse seaduse või õiguse üldisest mõttest. VÕS § 325 sätestab eluruumi ülesütlemisavalduse vormi. VÕS § 325 lg 2 kohaselt peavad sellises avalduses sisalduma vähemalt järgmised asjaolud: üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus, eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Kuivõrd VÕS käsitleb ülesütlemist ja pikendamist koos (§ 326, 329), võib seaduse mõttest lähtuvalt kohaldada analoogiat teatele esitatava vormi ja sisu osas. Sisuliselt on üürilepingu pikendamisest keeldumine ülesütlemine, sest VÕS § 310 lg 2 kohaselt muutub üürileping tähtajatuks (st jätkub), kui pooled teineteist vastupidisest soovist ei teavita. Seega peab ka tähtajalise üürilepingu pikendamisest keeldumise teade sisaldama VÕS § 325 lg-s 2 ettenähtud andmeid. Hageja poolt kostjale esitatud teade ei vasta esitatud nõuetele. Teates puuduvad andmed üüritud asja, ülesütlemise aluse ehk pikendamisest keeldumise põhjuste kohta, samuti selgitus vaidlustamise korra ja tähtaja kohta. Vastavalt VÕS § 325 lg-le 5 on VÕS § 325 lg-tes 1-4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine tühine. Seega on tühine ka lepingu pikendamisest keeldumise teade. Üürileping lõppes 16.09.2006. Kuivõrd kostja jätkas pärast üürilepingu tähtaja möödumist asja kasutamist, muutus üürileping VÕS § 310 lg 1 kohaselt tähtajatuks. Vastus apellatsioonkaebusele Merike Poudel ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja selle põhjendused Kolleegium leiab, et maakohtu otsuse tühistamiseks puudub seaduslik alus. Maakohus on otsust põhjendanud seaduse nõuete kohaselt ning on materiaalõiguse normi õigesti kohaldanud. Apellandi väide on ekslik, et tegemist on mittevastavava hagejaga. Vaidlus puudub selle üle, et hageja on kostja valduses oleva eluruumi omanik. AÕS § 68 lg 1 kohaselt on omanikul õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. AÕS § 80 lg 1 järgi on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Maakohus tuvastas, et kostjaga sõlmitud üürilepingu tähtaeg lõppes 16.09.2006, üürilepingu mittepikendamisest teavitas üürileandja kostjat VÕS § 310 lg 2 korras. Seoses eluruumi üürilepingu tähtaja lõppemisega, puudub kostjal õiguslik alus eluruumi kasutamiseks. Seega
4(5)
on hageja kui asja omanik õigustatud nõudma Tallinnas, Xxxxxxx xxx xx-xxx asuva eluruumi välja kostja valdusest. Asjaolu, et hagejal oli sõlmitud leping haldamise kohta AS-ga Himalaya, ei oma õiguslikku tähendust käesoleva nõude puhul. Apellandi seisukoht on ekslik ka selles osas, et seoses kostja poolt eluruumi kasutamisega pärast üürilepingu tähtaja möödumist, muutus üürileping tähtajatuks VÕS § 310 lg 1 kohaselt. VÕS § 310 lg1 ei ole antud tsiviilasjas kohaldatav, sest pooltevahelise üürilepingu tähtaeg ületas kahte aastat. Seega on kohaldatav VÕS § 310 lg 2. Tähtajaline üürileping muutub tähtjatuks VÕS § 310 lg 2 kohaselt sel juhul, kui kumbki lepingupool ei teavita vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikendamist. VÕS § 310 eesmärk on sätestada üürniku ja üürileandja vaheline õigussuhe olukorras, kus tähtajalise üürilepingu tähtaeg saabub. Reeglina tähtaja saabumisel üürileping lõpeb. Üürilepingu pikendamiseks peab pooltel olema vastav tahe. Maakohus tuvastas, et üürileandjal üürilepingu pikendamise tahet ei olnud ning sellest ta ka teavitas kostjat seaduses ettenähtud tähtaja jooksul. Kostja avaldas soovi üürilepingu pikendamiseks. Maakohus tuvastas, et kokkulepet ei saavutatud. VÕS § 326 lg 2 sätestab, et kui üürilepingu pikendamisega üürileandja ei nõustu, siis oli üürnikul õigus nõuda üürilepingu pikendamist üürikomisjonis või kohtus. Selleks tuli esitada vastav nõue, vastuväidete esitamisest ei piisa. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et tähtajalise üürilepingu mittepikendamise teate puhul ei saa kohaldada analoogiat üürilepingu erakorralise ülesütlemisega. Seega on apellant ekslikul seisukohal, et üürilepingu mittepikendamise teates tulnuks selgitada selle vaidlustamise korda ja ülesütlemise alust. Arvestades eeltoodut, tuleb apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Menetluskulu jaotus Kuivõrd apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata, siis tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi kanda.
Mare Merimaa
Iko Nõmm
Jüri Paap
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.