Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue

Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmiti 12.12.2006.a poolte vahel kinnistu võlaõiguslik müügileping, millega kostja kohustus püstitama Xxx asuvale kinnistule paarismaja. Nimetatud lepingu p 3.2. kohaselt pidi kostja hagejatele 01.08.2007.a üle andma eelnimetatud kinnistule püstitava paariselamuboksi. Lepingu p-de 6.1.-6.4. alusel tasusid hagejad kostjale ettemaksena kokku 643 000.00 krooni (25 000.00 krooni enne lepingu sõlmimist, 26.12.2006.a 10 000.00 krooni, 48 000.00 krooni 23.01.2007.a, 560 000.00 krooni oli deponeeritud notari deposiitkontole). 03.04.2007.a teatas kostja hagejale I, et ei ole võimeline lepingut nõuetekohaselt täitma ja pakkus ühe lahendusena välja leppida kokku notari aeg lepingust taganemiseks ja ettemakstud summade tagastamiseks. Kostja kokkulepitud ajaks notari juurde lepingu sõlmimiseks ei ilmunud. 17.07.2007.a, kui oli selgunud, et kostja ei suuda oma kohustusi nõuetekohaselt täita, saatsid hagejad kostjale lepingust taganemise avalduse, milles palusid kostjale makstud 643 000.00 krooni tagastada 3 pangapäeva jooksul alates taganemisteate saamisest. 14.08.2007.a tagastas kostja hagejale I 200 000.00 krooni. Ülejäänud summat ei ole kostja siiani hagejatele tagastanud. 25.03.2008.a taganesid hagejad notariaalselt tõestatud avaldusega lepingust. Lepingu p 10.5. kohaselt kohustus kostja tasuma hagejatele leppetrahvi 100 000.00 krooni juhul, kui ta rikub lepingut. 16.11.2007.a Harju Maakohtule esitatud hagiavalduses paluvad hagejad solidaarselt välja mõista kostjalt põhivõla summas 443 000.00 krooni ja leppetrahvi summas 100 000.00 krooni, s.o kogusummas 543 000.00 krooni, ning menetluskulud jaotada vastavalt seadusele. Kostja vastuväited Kostja ei tunnista hagi. Vastuväidete kohaselt ei ole hagejad lepingust taganenud mõistliku aja jooksul ettenähtud vormis, s.o vastavalt lepingu p-le 10.3, ning 25.03.2008.a lepingust taganemise avaldust ei saa lugeda mõistlikul ajal esitatuks. Seega kostja leiab, et 17.07.2008.a lepingust taganemise avaldus on tühine ja hagejate nõue põhjendamata. Kohtuotsuse põhjendused VÕS § 8 kohaselt on leping tehing kahe või enama isiku vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma ning leping on pooletele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 76 lg 1 ja § 82 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele kindlaks määratud tähtpäeval. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et pooled sõlmisid 12.12.2006.a lepingu, millega kostja kohustus püstitama Xxx kinnistule paarismaja ja kinnistu mõttelise osa võlaõigusliku müügilepingu. Samuti puudub vaidlus selles, et hageja I tasus kostjale lepingu p 6.3 alusel 26.12.2006.a 10 000.00 krooni, 23.01.2007.a 480 000.00 krooni ning lepingu p-de 6.1. ja 6.4. kohaselt olid hagejad enne lepingu sõlmimist tasunud kostjale 25 000.00 krooni, millele lisandus käibemaks, ja 560 000.00 krooni oli hoiustatud enne lepingu sõlmimist notarikontole. VÕS § 100 järgi on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine sh täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p-des 1 ja 4 ja § 116 lg-s 1 on sätestatud, et juhul kui lepingupool on lepingust tulenevat kohustust rikkunud (oluline lepingu rikkumine), on teisel lepingupoolel õigus lepingust taganeda. VÕS § 116 lg 2 kohaselt on olulise lepingurikkumisega eelkõige tegemist, kui: 1) kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud; 2) rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu; 3) kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu; 4) kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi; 5) teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust käesoleva seaduse §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava

tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida. VÕS § 116 lg 4 kohaselt lepingust taganemine kohustuse täitmiseks käesoleva seaduse §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega andmata ei ole lubatud, kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise lepingupoole lepingust taganemise korral kohustuse täitmiseks või täitmise ettevalmistamiseks tehtud kulutustega võrreldes ebamõistlikult suurt kahju. Siiski võib lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda, kui rikuti käesoleva paragrahvi lõike 2 punktis 2 nimetatud kohustust või kui teine lepingupool teatab, et ta oma kohustust ei täida. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et kostja rikkus lepingu p 3.2, s.o hoone boksi nr 1 valmimistähtaega, milleks oli 01.08.2006.a, ning nimetatud rikkumine oli teada juba varem, kuna hoone ehitust ei olnud alustatudki. Samuti puudub vaidlus selles, et kevadel 2007.a oli pooltele teada, et kostja ei ole võimeline sõlmitud tingimustel lepingut täitma. Hageja I ja kostja e-kirjavahetusega alates aprillikuust 2007.a on tõendatud kostja soovimatus lepingut täita. Tulenevalt eelnenust kohus leiab, et hagejatel oli lubatud lepingust taganeda VÕS §-s 114 sätestatud täiendavat tähtaega andmata, kuna elamu valmimata jätmist saab pidada oluliseks lepingu rikkumiseks. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejad said lepingust taganeda lihtkirjaliku avalduse esitamisega kostjale või tulnuks järgida lepingu p 10.3. kokku lepitud notariaalse tõestamise vormi ja kas lepingust on taganetud mõistliku tähtaja jooksul. 17.07.2007.a esitasid hagejad kostjale lihtkirjaliku lepingust taganemise teate ja 25.03.2008.a. notariaalselt tõestatud lepingust taganemise teate. Kosja ei vaidlusta teadete saamist. TsÜS § 82 esimene lause sätestab, et seaduse või poolte kokkuleppega ettenähtud juhtudel peab tehing olema notariaalselt tõestatud. 12.12.2006.a sõlmitud lepingu p 10, milles pooled reguleerisid lepingust taganemise kohustuste rikkumise korral, alapunktist 10.3 nähtub, et lepingu ühepoolseks lõpetamiseks esitab lepinguosaline teisele lepinguosalisele notariaalselt tõestatud ühepoolse avalduse, mis jõustub selle kättesaamisel. Eelnevast tulenevalt asub kohus seisukohale, et lepingust taganemise avaldus pidi olema notariaalselt tõestatud, seega toimus õiguspärane lepingust taganemine 25.03.2008.a avaldusega, mille kostja sai kätte 10.04.2008.a. VÕS § 118 lg 1 p 1 sätestab, et taganemiseks õigustatud lepingupool kaotab õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt on lepingurikkumise tõttu lepingust taganemine tühine, kui kohustuse täitmise nõue on aegunud ja võlgnik tugineb sellele või kui võlgnik keeldub õigustatult kohustust täitmast. Kohus on eelnevast tulenevalt seisukohal, et lepingust taganemise mõistliku aja määramisel saab arvestada hagi aegumise üldist kolmeaastast tähtaega ja esitatud leppetrahvi nõude aegumistähtaega, milleks TsÜS § 146 lg 1 järgi on kolm aastat. Järelikult on taganemisavaldus esitatud tähtaegselt. 26.12.2006.a ja 23.01.2007.a pangakonto väljavõtetega on tõendatud, et hagejad tasusid kostjale 580 000.00 krooni. Vaidlus puudub, et lepingu p-de 6.1. ja 6.4. kohaselt olid hagejad enne lepingu sõlmimist tasunud kostjale 25 000.00 krooni, millele lisandus käibemaks, ja 560 000.00 krooni oli hoiustatud enne lepingu sõlmimist notarikontole. Pangakonto väljavõttega on tõendatud, et kostja tagastas 14.08.2007.a 200 000.00 krooni hagejale I. Seega on kostjal hagejatele tagastamata ostuhinnast 443 000.00 krooni. VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. 12.12.2006.a lepingu p 10.5. kohaselt leppisid pooled kokku, et juhul kui hagejad taganevad lepingust, ütlevad lepingu üles lepingu p 10.2. nimetatud alustel või muu kostjapoolse olulise lepingu rikkumise tõttu, tagastab kostja hagejatele ettemaksuna saadud summad ning tasub lisaks hagejatele leppetrahvi kokku 100 000.00 krooni 15 päeva jooksul arvates taganemise

jõustumisest. Lepingu p 10.2 alusel oli hagejatel õigus lepingust taganeda kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni, kui hoone boks nr 1 ei ole kostja süül tähtaegselt valmis ehitatud ja/või asjaõiguslepingut ei ole sõlmitud kostja süül hiljemalt tähtpäevaks (p 10.2.1.); kostja annab lepingu kehtivuse ajal lepingu eseme omandi üle kolmandale isikule või koormab lepingu eseme lepingus nimetamata asja- või võlaõigustega kolmandate isikute kasuks (p 10.2.2.); hoone boksi nr 1 netopind muutub kostja süül enam kui +/-3% kostja süül (p 10.2.3.). Hagejad on lepingu üles öelnud lepingu p 10.2.1. alusel. VÕS § 159 lg 2 kohaselt kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Mõistliku aja määramisel saab arvestada leppetrahvi nõude aegumistähtaega, milleks TsÜS § 146 lg 1 järgi on kolm aastat. Hageja on tõendanud 17.07.2007.a teatega leppetrahvi nõude saatmist kostjale. Kostja ei ole nimetatud kirja kättesaamisele vastu vaielnud. Kohus leiab, et hageja leppetrahvi nõude esitamise aeg tuleb lugeda mõistlikuks. Seega tuleb kostjalt välja mõista hagejate kasuks leppetrahv summas 100 000.00 krooni. Lähtudes eeltoodust kohus leiab, et hagi on tõendatud ja põhjendatud ning kuulub rahuldamisele. VÕS 71 kohaselt juhul, kui sama osadeks jagatav kohustus tuleb täita mitmele võlausaldajale, on igaühel neist õigus nõuda kohustuse täitmist endale teiste võlausaldajatega võrdses osas, kui seaduses või tehingust ei tulene, et võlausaldajad võivad nõuda kohustuse täitmist ebavõrdsetes osades või kõigile ühiselt või solidaarselt. Kuna lepingust ei tulene hagejate õigust nõuda kostjalt kohustuse täitmist solidaarselt, siis kuulub kostjalt väljamõistmisele kummagi hageja kasuks pool põhivõlgnevusest summas 443 000.00 krooni ja leppetrahvist summas 100 000.00 krooni, s.o (443 000.00 krooni + 100 000.00 krooni) : 2 = 271 500.00 krooni. Kohtukulude jaotus TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Menetluskulud kannab kostja. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 1 järgi menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid. Kohtunik: /allkiri/

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.