Tsiviilasja number
2-07-2808
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Ulvi Loonurm ja Urmas Reinola
Otsuse tegemise aeg ja koht
29.10.2008, Tallinn
Tsiviilasi
Maie Kasema hagi Marko Dellmanni vastu juurdepääsutee määramiseks ja märkuse kinnistusraamatusse kandmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 10.06.2008 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Marko Dellmanni apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Maie Kasema (IK xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxx xxx xxx-xx xxxxxxx), esindaja Stanislav Buldakov Kostja Marko Dellmann (IK xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxx-xxxxx x-xx xxxxxx xxxx xxxxx xxxxxxx), esindaja Margus Rebane
Jätta Harju Maakohtu 10.06.2008 otus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulud jätta kostja Marko Dellmanni kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada vandeadvokaadi vahendusel kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest.
Asjaolud ja menetluse käik Kostja ja hageja pärisid kaasomandisse Xxxxxxxx xxxxx Xxxxxx xxxxxx Harjumaal asuva Xxxxx-xxxxxxx kinnistu. 16.06.2003 sõlmisid pooled kaasomandi lõpetamise ja
ehitiste reaalosadeks jagamise lepingu, mille tulemusel jäi hageja kinnistule viiv tee kostja kinnistule. Lepingu p 2.3.1 kohaselt peab kostja lubama hagejal kasutada kostja ehitiste juurde jäävat sõiduteed ning kostja kohustus sõlmima hagejaga teeservituudi seadmise lepingu. Pooled sõlmisid 13.02.2006 kokkuleppe, mille kohaselt kostja kohustus seadma teeservituudi kolme kuu jooksul pärast maade kinnistamist. Hageja koostas servituudi lisaks oleva tee plaani. Hageja maa kinnistati 21.08.2006 ja kostja maa 19.09.2006. Kostja ei ole servituudi seadmiseks lepingut sõlminud. Hageja tegi kostjale 27.10.2006 ja 30.11.2006 ettepaneku servituudi seadmise avalduse koostamiseks, aga kostja ei ole sellele vastanud. Hageja on andnud kostjale mõistliku tähtaja kohustuse täitmiseks. 16.06.2003 lepingus on mõeldud vana teed, mis jäi kostja kinnistule ning kostja on selle kinni ehitanud. Hageja nõutud juurdepääsutee on hageja kasutada alates 17.07.2006, pärast kostja poolt ajaloolise hoonetevahelise tee sulgemist kivimüüriga. Vastavalt 04.03.2005 kinnitatud ja 18.03.2008 täpsustatud maamõõduprotokollile asuvad kinnistul kaks teed – olemasolevate hoonete vaheline tee (viide 16.06.003 notariaalse lepingu p-le 2.3.1) ja uus tee (viide 13.02.2006 sõlmitud täpsustatud kokkuleppele, mõõdistamisprotokoll 18.03.2008). Päris uue tee rajamine poolte kinnistutele eeldab projekteerimistöid, valla ning kostjaga kooskõlastamist ja on seotud suurte kulutustega. Hageja on pensionär. Hageja palus määrata juurdepääsutee kasutusõigus alates Maie Kasema kinnistu piirist üle Marko Dellmanni kinnistu avalikult teel alljärgnevalt: 2,5m laiuselt ja 200m pikkuselt mööda olemasolevat pinnase-kruusateed (tee alguspunkt X=6563664,41, Y=503575,47, tee lõpppunkt X=6563556,39, Y=503426,56) kuni Xxxxxxxx-xxxxxxxxx kohaliku teega ristumiseni (1100m kaugusel Xxxxxxxx xxxxxt) ja teha selle kohta märge kinnistusraamatusse. Hageja poolt taotletud juurdepääsutee jõuab hageja maja taha, kostja pakutud tee asukoht jääks majast 140 meetri kaugusele ning tee rajamine nõuaks 84 000 krooni. Kostja vaidles hagile vastu. Pooled sõlmisid 13.02.2006 kokkuleppe, millega leppisid kokku juurdepääsutee rajamises, kuid ei leppinud kokku selle täpses asukohas. Pooled muutsid esialgse lepingu p 2.3.1 ning seadus ei näe ette selle muudatuse notariaalset vormi. Kostja tunnistas, et tal on tee rajamise kohustus lepingu täpsustuse järgi. Kostja teatas hagejale 09.11.2006, et loobub juurdepääsuõigusest, kuna hageja ei võimalda kostjal kasutada hageja maal asuvat kaevu. Kaevu kasutamise võimatuse tõttu kaotas 13.02.2006 allkirjastatud kokkulepe kehtivuse. Hageja poolt märgitud tee asukoht on kostjale liialt koormav, läheb läbi kostja hoovi ja õueala ning segaks kostja igapäevast elu. Samuti välistaks see kostja poolt planeeritud hoone ehitamise. Kostja soovib ehitada saekaatrit ning tee jääks saekaatrile liiga lähedale. Kostja vaidleb vastu servituudi seadmisele, kuid on nõus hagejale juurdepääsuõiguse andma. Kostja on nõus võimaldama hagejale juurdepääsu üle kostja kinnistu mööda kinnistul asuvat 418 meetri pikkust 3 meetri laiust teed. Tee algab Xxxxxxxx-xxxxxxxxx teelt piiripunkt nr 10 juurest, jookseb paralleelselt Xxxxx-xxxxxxx ja Xxxx-xxxxx kinnistute vahelise piiriga 341m kuni piiripunktini 11, keerab Xxxxx-xxxxx kinnistu suunas ja jookseb 77m kuni Xxxxxxxxxx kinnistu piirini piiripunktide 13 ja 14 vahele. Kostja selgitas, et on nõus kuni hageja piirini ise tee valmis ehitama. Kostja on ette valmistanud pinnase tee rajamiseks ning seda pinnaseteed on võimalik kasutada nii jalgsi kui ka sõidukiga liiklemiseks. Omavoliliselt tekitatud tee, mida hageja kasutab, ei ole kooskõlastatud ja ei oma projekti. Kostja ei tee hagejale takistusi jalgsi või jalgrattal läbi hoovi minemiseks, kuid sõidukiga läbi hoovi sõitmist kostja ei luba. Kostja ei nõua juurdepääsu seadmise eest hüvitist, vaid esitab hageja nõutud juurdepääsu seadmisel kahju hüvitamise hagi. Esimese astme kohtu otsus Kohus rahuldas hagi ja jättis menetluskulud kostja kanda.
Poolte vahel ei ole vaidlus järgmiste asjaolude osas:
Hageja selgitustest nähtuvalt soovib ta juurdepääsu kasutada peamiselt jalgsi käimiseks ning jalgratta ja sõiduautoga liiklemiseks. Kuna poolte vahel ei ole vaidlust selles, milliste liiklusvahenditega või millal hageja teed kasutama hakkab, ei piiranud kohus juurdepääsu kasutamist ajaliselt ega liiklusvahendi tüübiga. Hageja ei ole taotlenud tee kasutamise eest tasu kindlaks määramist. Kostja teatas kohtuistungil, et tema tasu kindlaks määramist ei soovi. Kuivõrd tasu kindlaksmääramiseks on vaja kummagi poole vastavat taotlust, ei võtnud kohus seisukohta juurdepääsutasu osas. Riigikohus on otsuses 3-2-1-33-04 leidnud, et kohtuotsuse alusel seatava kinnisomandi kitsenduse juurdepääsu kujul kinnisasjale saab kinnistusraamatu kaudu kolmandatele isikutele kehtivaks muuta vastavalt AÕS §-dele 63 lg 1 p 4 ja 141 lg 3 kinnistusraamatusse kantava märkusega. Kohus kandis kinnistusraamatusse märkuse juurdepääsutee kohta, määratledes juurdepääsutee täies ulatuses koordinaatidega, et tee asukoht oleks looduses korrektselt kindlaksmääratav. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub otsuse tühistada ja uue otsusega määrata Maie Kasemale kuuluvale kinnistule juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt üle Marko Dellmanni kinnistu nii, et tee algab Xxxxxxxx-Xxxxxxxxx teelt (katastriüksuse plaani piiripunkt nr 10 juurest) ja jookseb paralleelselt Xxxxx-xxxxxxx ja Xxxx-xxxxx kinnistute vahelise piiriga 341m (kuni piiripunktini 11) ja keerab Xxxxx-xxxxx kinnistu suunas (loodepõhja suunas) ning jookseb 77m kuni Xxxxx-xxxxx kinnistu piirini (piiripunktide 13 ja 14 vahele). Vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse määramiseks tuleb kohtul lahendada poolte huvide kaalumise teel. Kinnistu omaniku huvide piiramisel peab esinema juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi oluline ülekaalukus. Juhul, kui juurdepääsu hageja kinnistule on võimalik teostada mitmest kohast, peab valima selleks kinnistu omanikku võimalikult vähe koormava viisi. Käesoleval juhul soovib hageja sisuliselt läbi kostja hoovi (õueala) saada juurdepääsu õigust, mis tähendaks, et hagejal oleks nõude rahuldamise korral õigus ka erinevate sõidukitega läbi kostja hoovi igal ajal sõita. Selline lahendus koormaks kinnistu omaniku ebamõistlikult ja välistaks kinnistu omanikul oma kinnistu olulise osa soovitud eesmärgil kasutamise. Juurdepääsuõiguse nõude rahuldamise eeldusteks on muuhulgas taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. (Riigikohtu otsus 3-2-1-85-05). Ühestki tõendist ei saa teha järeldust, et hageja soovitud tee ei läbi kostja õueala. Kostja esitatud fotodelt ja kinnistu plaanilt on võimalik tuvastada, et soovitud tee hakkaks kulgema hoonete vahelt ja läbi kostja õueala. Õuealana tuleb mõista kinnistu osa, mis jääb vahetult hoonete juurde ja kus igapäevaselt toimub elu ja/või majandustegevus. Kohtul ei ole õigust otsustada, kus peaks kinnistu omanik oma kinnistu piires enda elu ja majandustegevust korraldama. Samuti segaks erinevate sõidukitega läbi õueala liiklemine oluliselt kostja igapäevast elutegevust. See võiks kujutada ohtu lastele ja koduloomadele. Riigikohtu otsuses 3-2-1-41-08 on leitud, et autoga juurdepääsu võimaldamine üle teise isiku kinnisasja peab olema eraldi põhjendatud. Kohtutoimikus olevatelt fotodelt on näha, et hageja soovitud tee läbiks ala kostja sauna ja rajatava kuur-saekaatri vahel. Tee läbiks ala, mis on looduslikult eraldatud ülejäänud kostja kinnistust ja moodustab koos hoonetega ühtse terviku - õueala. Tee asukoha määramisel tuleb muuhulgas lähtuda ka hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest. Juurdepääsutee määramisel ei tohi ebamõistlikult kahjustada koormatava kinnisasja omaniku huve. Kohtu seisukohast võib järeldada, et primaarne on valitseva kinnisasja omaniku huvi ja et
koormatava kinnisasja omanik peaks oma elu- ja majandustegevuse ümber korraldama arvestades valitseva kinnisasja omaniku huvisid. Kohtu viide sellele, et projekteerimistingimused on väljastatud kuurile, mitte saekaatrile, ei oma käesoleval juhul tähtsust. Kostja soovib ehitada kuur-saekaatrit, mille ehitamiseks ka vald loa on andnud. Kostja igapäevane majandustegevus seisneb puidu töötlemises ja puitpõrandate paigaldamises, mille tarbeks kostja ka kuur-saekaatrit ehitama on asunud. Kostja on rajanud üle enda kinnistu hageja kinnistule viiva tee, mis ei sega kostja elu- ja majandustegevust. Kostja on rajanud tee aluspinnase ja on korduvalt kohtumenetluses kinnitanud, et on valmis ka killustikkatte teele paigaldama. Nimetatud tee on sõidukiga liiklemiseks kasutatav ka käesoleval hetkel ja ei erine millegi poolest hageja poolt viidatud teest. Arusaamatu on, milliste tõendite alusel sai kohus võtta seisukoha, et nimetatud tee ei ole sõidukitega läbitav. Ühestki esitatud tõendist sellist järeldust teha ei saa. Vastupidiselt nähtub esitatud fotodelt, et kostja on oma sõidukiga nimetatud tee läbinud. Kostja poolt hageja jaoks rajatud tee on küll poole võrra pikem, kuid kostja on kohtumenetlus kinnitanud, et jalgsi ja/või jalgrattaga läbi tema hoovi (õueala) liikumisega on kostja nõus ja valmis selles osas ka kompromissi sõlmima. Küsimus oleks üksnes sõidukitega liiklemises. Sõidukiga ca 200m pikema tee läbimine ei saa olla käesoleval juhul takistuseks. Samuti tuleb arvestada, et 13.02.2006 sõlmitud kokkuleppega pidasid pooled just nimelt silmas asjaolu, et kostja rajab hageja jaoks uue tee kuni hageja kinnistuni. Kostja on nimetatud tee rajanud ja teed on ka igapäevaselt võimalik kasutada. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta kaebuse rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 10.06.2008 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuse toodud motiividel. Apellatsioonkaebuses toodud väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Kolleegium nõustub täielikult esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg 6 sätestatust neid ei korda. AÕS § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppe puudumisel kohtu poolt. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Seega vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse määramisel tuleb lahendada poolte huvide kaalumise teel. Naaberkinnisasjade omanike õigused tasakaalustavad vastastikku üksteist ja nendega tuleb vastastikku arvestada. Maakohus on sellega arvestanud ja otsuses ka piisavalt põhjendanud. Kolleegium ei nõustu apellandi seisukohaga, et hageja nõude rahuldamine koormaks teda ebamõistlikult ja välistaks kinnistu omanikul oma kinnistu olulise osa soovitud eesmärgil kasutamise, sest hageja soovitud tee hakkaks kulgema sauna ja rajatava kuur-saekaatri vahelt, seega läbi apellandi õueala. Kolleegium leiab, et taotletav juurdepääsutee ei takista kuidagi apellandi kinnistu kasutamist. Juurdepääsutee kulgeks sauna ja tulevikus rajatava kuursaekaatri vahelt, mitte elumaja kõrvalt ning seetõttu ei sega ka igapäevast elutegevust. Kuna tee kasutusintensiivsus ei ole nii suur, siis ei takista see kuidagi kostjal saekaatri ehitust ega ka hilisemat majandustegevust. Kostja pakutud juurdepääsutee nõuaks hagejalt, kui pensionärilt ebamõistlikult suuri kulutusi ja see tee oleks võrreldes hageja taotletuga üle kahe korra pikem. Lisaks läbib tee madala heinamaa, mis kevadel ja sügisel suurvee ajal võivad muuta tee läbimatuks. Sellise vastuväite on esitanud hageja ka eelmenetluses, kuid kostja ei ole seda hageja väidet ümber lükanud.
Maakohus on otsuse tegemisel kaalunud poolte huve, hinnanud tõendeid ja leidnud nende alusel õigesti, et hageja huvi taotletud juurdepääsuteed mööda oma kinnistule pääsemiseks kaalub üles kostja huvi kinnistu privaatseks kasutamiseks. Lisaks on pooled 13.02.2006 sõlmitud kirjalikus kokkuleppes silmas pidanud vaidlusalust juurdepääsuteed, mitte apellandi pakutud teed. Vaidlus puudub ka selles, et hageja poolt tee igapäevasel kasutamisel pole selle kasutamisintensiivsus suur ja seda eriti sõiduautoga sõitmise osas. Tavapärast hageja liikumist jalgsi või jalgarattal vaidlusalusel teel ei ole pidanud ka kostja ise liigselt koormavaks. Kuna apellatsioonkaebuse väited ei anna alust teha asjas teistsuguseid järeldusi kui tegi maakohus, jätab kolleegium vaidlustatud kohtuotsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti, s.o antud juhul kostja.
R. Allikvere
U. Loonurm
U. Reinola
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.