Võlaõigus › Muud lepinguvälised kohustused

Hagejale kuulus Xxxxx vallas Xxxxxxxx alevikus Xxxxx xxx x asuv kinnistu suurusega 6 051 m2 ja sellel paiknesid kaks kaarhalli üldpindadega 372 m2 ja 372,4 m2. Kinnistu turuväärtus oli Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ 22.03.2004 eksperthinnangu kohaselt 1 340 000 krooni. 08.03.2004 sai hagejale teatavaks, et kostja oli müünud 20.11.2003 hageja huvide vastaselt kinnistu OÜ-le Rinote müügihinnaga 600 000 krooni, seega 740 000 krooni odavamalt turuhinnast. Kinnistu müügiks puudus hageja juhatuse otsus. Müügilepingu p-st 2.2 tulenevalt tekkis kinnistu ostjal kohustus tasuda kinnistu eest hiljemalt 1 kuu möödumisel omandi ülemineku päevast. Reaalset tagatist müügihinna saamiseks hageja kasuks lepingus seatud ei olnud ja müügihinda ei ole hagejale tasutud. Hagejal on kaks võrdse osa suurusega osanikku ja kaks juhatuse liiget Helikar Õepa ja Andres Krigul. Hageja põhikiri näeb ette, et äriühingut esindab juhatus, mitte aga iga juhatuse liige. Kostja on vaidlusaluse kinnistu müümisel kuritarvitanud oma ametiseisundit. Kostja, teades, et hageja registrikaardile ei ole kantud põhikirjast tulenevat piirangut, kasutas seda asjaolu ära ja müüs vara omavoliliselt oluliselt alla turuhinna. Kinnistu müügileping sõlmiti hageja ja OÜ Rinote vahel ilma tagatiseta müüja kasuks ja oluliselt alla turuhinna vähem kui kaks kuud pärast OÜ Rinote registrisse kandmisest, samas seati sama lepinguga ühe miljoni krooni suurune hüpoteek hagejaga mitteseotud, tundmatu äriühingu OÜ Lokridas kasuks. Ostja OÜ Rinote kanti esmakordselt äriregistrisse 25.09.2003. Asutamisdokumentidest nähtuvalt oli asutajaks ja juhatuse ainuliikmeks Riho Viik. OÜ Rinote majandustegevuse kohta andmeid äriregistris ega maksuametis ei ole. Asutamisdokumentidest nähtub, et osaühingu osakapital on 40 000 krooni ja see on sisse makstud mitterahalise sissemaksena – raamaturiiulid, nurgakapid ja printer. Hageja hinnangul järeldub eelnimetatud asjaoludest kostja eesmärk viia kinnistu välja hageja kontrolli alt, välistades hageja võimaluse kinnistu tagasisaamiseks või selle eest müügihinna saamiseks sundtäitmise korras. Kostja seadusest tulenev ülesanne oli esindada ja juhtida osaühingut selle majandustegevuses osaühingule kõige kasulikumal viisil. Vastuolus nimetatud ülesannetega tegutses kostja eesmärgiga katkestada hageja majandustegevus, müües äriühingu ainsa vara. Eeltoodust tulenevalt palub hageja kostjalt välja mõista tekitatud kahju 1 340 000 krooni ja kohtukulud. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu. Seadusest ega OÜ Veepumbad-K põhikirjast ei tulene, et kostja pidi tingimata kooskõlastama müügitehingu juhatuse teise liikme Andres Kriguliga. Kostja käitumisest ei nähtu vastuolu seaduse, muude õigusaktide või ametialal antud käsuga, samuti ei nähtu, et tema tegevuse tagajärjel oleks tekkinud oluline kahju. Kostja leiab, et tema tegevus kinnistu võõrandamisel ei olnud õigusvastane. Teine juhatuse liiga Andres Krigul oli tegelikult kinnistu müügi algataja ning müügi põhitingimused olid temaga eelnevalt läbi arutatud ja kooskõlastatud juba 2003 suvel. Põhjuseks oli see, et kinnistul asuvad kaarhallid olid varem vajalikud Andres Kriguli poolse liivafiltri projekti jaoks, kuid 2003 keskel hakkas Andres Krigul projekti kokku tõmbama ning seega ei olnud hoonetele enam rakendust. Sellekohane juhatuse protokoll tehti kahes eksemplaris, millest üks jäi kostja ja teine Andres Kriguli kätte. Kostja selgitab, et ei saa oma eksemplari kohtule esitada, kuna see jäi koos mitmete teiste kostja töökohal AS Veepumbakeskus asuvate isiklike ja ametlike dokumentidega sinna pärast tema vallandamist. Kostja väidetel on ta nõudnud dokumente ja asju tagasi, kuid ei ole saanud.

Kostja leiab, et tavapäraselt ongi välja kujunenud, et tema esindas hagejat tehingute sõlmimisel ja A.Krigul osales nende tingimuste arutamisel. Samuti leiab kostja, et Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ poolt 22.03.2004 hindamisaktis toodud turuväärtus ei ole põhjendatud, kuna Simus Kinnisvara 25.08.2004 hinnangu kohaselt on sama kinnistu väärtuseks 535 000 krooni. Kostja väidetel pidas ta läbirääkimisi kõigi potentsiaalsete ostuhuvilistega ja sõlmis parima müügilepingu. Asjaolu, et OÜ Rinote ei ole tasunud müügihinda 600 000 krooni lepingus ettenähtud päevaks, ei ole asjakohane, kuna müügihinna tasumise tähtaega pikendati poolte kokkuleppel seoses OÜ Rinote põhjendatud pretensioonidega müüdud kinnistu puuduste osas kuni puuduste kõrvaldamiseni. Kuna hageja ei ole puudusi kõrvaldanud, siis ei ole ka müügihinda tasutud. Kostja väidetel jättis ta tagatise sihilikult seadmata seetõttu, et OÜ Rinote keeldus sellistel tingimustel tehingu tegemisest. Tekkinud olukorras kaalus kostja juhatuse liikmena tehinguga seotud äririisikot ja arvestades asjaolu, et ülejäänud hinnapakkumised jäid 350 000 – 410 000 krooni vahele, otsustas kostja pärast teise juhatuse liikme Andres Kriguliga asja arutamist nõustuda OÜ Rinote tingimustega. Kostja vastuhagi 04.05.2006 esitas Helikar Õepa hagi AS Veepumbakeskus, OÜ Veepumbad-K ja Andres Kriguli vastu dokumendi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. 29.11.2006 määrusega on hagid liidetud ühte menetlusse. 2003 suve lõpus toimunud OÜ Veepumbad-K osanike koosolekul otsustati müüa osaühingule kuulunud kinnistu aadressil Xxxxx xxx x Xxxxxxxx. Kindlaks määrati müügilepingu põhitingimused, s.h müügihind ja kostjale tehti ülesandeks sõlmida kinnistu ostumüügileping. Koosolekust võtsid osa mõlemad osanikud ning koosoleku protokoll koostati kahes eksemplaris, millest kummalegi osanikule jäi üks eksemplar. Kostja hoidis oma eksemplari ja mitmeid muid dokumente oma põhitöökohal AS Veepumbakeskus kontoris aadressil Xxxxxxxx xxx x Xxxxxxxx, kus kostja oli üks kahest aktsionärist ja töötas tegevdirektorina ning täitis juhatuse liikme kohustusi. AS Veepumbakeskus aktsionär oli ja on ka Andres Krigul, kes lisaks täitis AS Veepumbakeskus nõukogu esimehe funktsioone. Nõukogu 27.08.2003 otsusega, mille võtsid ebaseaduslikult vastu ja esitasid äriregistrile kaks nõukogu liiget Andres Krigul ja tema abikaasa Merle Krigul, otsustati kostja tagasi kutsuda AS Veepumbakeskus juhatusest, sama otsusega valiti uueks juhatuse ainuliikmeks Sander Pärn, kes 10.09.2003 lõpetas kostjaga sõlmitud töölepingu. Kostjat ei lastud 10.09.2003 hommikul tööle tööruumidesse oma isiklikke asju ära võtma. 13.09.2003 anti kostjale edasi tema tühi nahkportfell, ülejäänud asjad jäeti talle tagastamata. 17.08.2006 esitas kostja täpsustatud hagiavalduse, milles ta palus välja nõuda kostjate ebaseaduslikust valdusest AS Veepumbakeskus poolt 2003 septembris temalt ebaseaduslikult ära võetud OÜ Veepumbad-K osanike 2003 suvel kinnistu Xxxxx x Xxxxxxxxs müügi kohta vastu võetud otsuse (protokolli) tema eksemplar. AS Veepumbakeskus, OÜ Veepumbad-K ja Andres Kriguli vastus H. Õepa hagile Kostjad leiavad, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Maakohtu otsus

Kohus rahuldas OÜ Veepumbad-K hagi ja mõistis Helikar Õepalt välja OÜ Veepumbad-K kasuks tekitatud kahju hüvitise 1 185 000 krooni ning jättis rahuldamata Helikar Õepa hagi dokumentide ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Kohus jättis Helikar Õepa hagi rahuldamata, kuna tõendamist ei leidnud OÜ Veepumbad-K osanike poolt 2003 kinnistu müügi kohta otsuse vastuvõtmine. Samuti pole tõendatud eelnimetatud otsuse paberkandjal vormistamine. Kohus on 11.04.2006 läbi viinud vaatluse ja selle käigus tuvastanud, et Xxxxxxxx xxx x ruumides puudus juhatuse (osanike) otsus kinnistu võõrandamise kohta. Vande all üle kuulatud AS Veepumbakeskus juhatuse liige S. P. ja OÜ Veepumbad-K juhatuse liige Andres Krigul ning tunnistajad R. K. ja M. U. andsid ütlusi, mille kohaselt nad ei olnud sellise dokumendi olemasolust teadlikud. Andres Krigul andis ütlusi selle kohta, et 2002 ega 2003 ei ole OÜ Veepumbad-K osanikud ega juhatus arutanud Xxxxx xxx x kinnistu võõrandamist. Kohus leiab, et OÜ Veepumbad-K osanike otsust kinnistu võõrandamise kohta ei eksisteeri ja seetõttu ei saa seda ka kostjatelt välja nõuda. Kohus rahuldas OÜ Veepumbad-K hagi ja mõistis Helikar Õepalt välja tekitatud kahju hüvitamiseks 1 185 000 krooni. Tõendatud on hagejale kahju tekitamine 1 185 000 krooni ning põhjuslik seos kostja käitumise ja tekkinud kahju vahel. Vaidlus puudub selles, et 20.11.2003 on sõlmitud kinnistu müügileping, hüpoteegi seadmise leping ja asjaõigusleping, mille kohaselt OÜ Veepumbad-K, mida esindas juhatuse liige Helikar Õepa, võõrandas eelnimetatud kinnistu OÜ-le Rinote, sama lepingu kohaselt seati OÜ Lokridas kasuks eelnimetatud kinnistule hüpoteek. Vastavalt müügilepingu p-le 2.1 lepiti müügihinnaks kokku 600 000 krooni, milline on ostja poolt tasumata. Hageja hinnangul oli kinnistu turuväärtus müügihetkel tunduvalt kõrgem kui lepingujärgne müügihind. Pooled on kinnistu väärtuse kindlaksmääramiseks tellinud kinnisvaraspetsialistidelt arvamused kinnistu turuväärtuse kohta müügihetkel. Vastavalt Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ eksperthinnangule on kinnistu turuväärtuseks hinnatud 1 340 000 krooni, AS Arco Vara Tallinna Büroo ekspertarvamuse kohaselt 750 000 krooni, Simus Kinnisvara eksperthinnangu kohaselt 600 000 krooni. Kohtu määratud eksperdi arvamuse (Vestmann Kinnisvara eksperthinnang) kohaselt on kinnistu turuväärtuseks 1 185 000 krooni, millega kohus nõustub, sest teistest hinnangutest ei nähtu arvestuse käik või ei ole neis hinnatud kogu kinnistu turuväärtust. Kohus leiab, et hagejale on tekitatud kinnistu võõrandamisega kahju kinnistu müügihetke turuväärtuses 1 185 000 krooni, vara on võõrandatud ja raha selle eest laekunud ei ole. Võõrandamistehingu sõlmis hageja nimel juhatuse liige Helikar Õepa. Kohus leidis, et kostja on rikkunud juhatuse liikme hoolsuskohustust. Hoolsuskohustus on eelkõige äriühingu igapäevase juhtimise ja majandamisega seotud kohustus. Nimetatud hoolsuskohustus tuleneb TsÜS §-st 35, mille kohaselt juriidilise isiku juhtorgani liikmed peavad oma seadusest või põhikirjast tulenevaid kohustusi täitma juhtorgani liikmelt tavaliselt oodatava hoolega ja olema juriidilisele isikule lojaalsed. Kuigi osaühingu juhatuse liikme kohta ei ole seaduses otsesõnu nimetatud kohustust tegutseda majanduslikult kõige otstarbekamal viisil, nagu see on sätestatud ÄS § 306 lg-s 2 aktsiaseltsi juhatuse kohta, tuleneb osaühingu juhatuse tegevust ja vastutust reguleerivatest normidest sama põhimõte ka osaühingu juhatuse liikmetele. See kohustus tähendab ka seda, et juhatuse liige peab olema hoolas, otsuste vastuvõtmiseks piisavalt informeeritud ega tohi võtta osaühingule põhjendamatuid riske. Kui juhatuse liige ei tegutse hoolsusega, mida mõistlik inimene taolises ametis sarnastel tingimustel ilmutaks, võib

teda pidada hoolsuskohustust rikkunuks, mis võib kaasa tuua vastutuse ÄS § 187 lg 1 järgi. Samale seisukohale on asunud ka Riigikohus oma lahendis nr 3-2-1-45-03. Kinnistu turuväärtuseks võõrandamise hetkel oli 1 185 000 krooni ja kinnistu on võõrandatud oluliselt madalama hinnaga. Seega jättis Helikar Õepa OÜ juhatuse liikmena kinnistu võõrandamisel täitmata juhatuse liikme hoolsuskohustuse, mis seisnes äriühingu majandushuvide mittearvestamises ning tehingu ettevalmistamisel ja äripartneri valikul vajalikul määral informatsiooni kogumata jätmises ja analüüsimises, mille tulemusel ta ei selgitanud välja võõrandatava kinnistu turuhinda ja võõrandas kinnistu turuhinnast tunduvalt madalama hinnaga. Kostja leiab, et OÜ Rinote poolne müügihinna tasumisega viivitamine ei tekita hagejale mingit kahju, kuna võimalik kahju kaetakse lepingus ettenähtud viivisega. Kohus leiab, et nimetatud kostja väide ei ole õige, kuna kinnistu võõrandamisel on hageja jäänud ilma oma ainsast varast ja renditulu kaotamise näol ka oma ainsat sissetulekuallikast, samuti ei ole laekunud äriühingule müügitehingu tulemusel raha, mistõttu kinnistu võõrandamine kostja poolt on loonud olukorra, kus hageja tegevust ei ole võimalik jätkata senistel tingimustel ning ilma täiendavate investeeringuteta ei ole võimalik hageja tegevuse jätkamine. Kostja oleks pidanud esmalt välja selgitama, kas hageja huvides on kinnistu võõrandamine. Asjas kogutud tõendite – kinnisvaraspetsialistide (Simus Kinnisvara, aktsiaselts Arco Vara, Uus Maa Kinnisvarakonsultantide osaühingu) arvamuste ja eksperdi hinnangu kohaselt on arvestatud turuväärtuse hindamisel võimalusega kinnistul asuvad hooned rendile anda hinnaga 30 krooni/m2. Vastavalt eksperthinnangule on ekspert hinnanud kinnistu üürituluks, pärast kulude mahaarvamist 205 344 krooni aastas. Kinnistu võõrandamisel aga jäi hageja ilma võimalusest nimetatud tulu saada. Kohus leiab, et üheks hoolsuskohustuse rikkumiseks kostja poolt on ebaõige äriplaani koostamine, mis seisnes kinnistu võõrandamise teel hageja ilma jätmises tegevustulust (üüritulu – halduskulud ja muud kulud) summas 205 344 krooni aastas. Kohus leiab, et kinnistu võõrandamine turuhinnast oluliselt madalama hinnaga ei toimunud hageja huvides ning seda oleks kostja pidanud ette nägema. Samuti näitab kostja poolset hoolsuskohustuse täitmatajätmist asjaolu, et sõlmides kinnistu võõrandamise lepingu, nõustus kostja asjaoluga, et ostja ei tasunud müügihinda kohaselt vaid lepingu p 2.2 kohaselt kohustus seda tema hiljemalt ühe kuu jooksul arvates omandi ülemineku ja hüpoteegi seadmise kinnistusraamatusse kandmise päevast. Nimetatud võõrandamislepingu sõlmimisega leppis kostja hageja kinnistu omandi ülekandmises kokku, kuid jättis tarvitusele võtmata abinõud, et müügitehingust saadav raha hagejale laekuks. Kostja eelkirjeldatud käitumise tulemusel on kinnistu müügihind tänaseni hagejale laekumata. Kostja väited selle kohta, et ostja viivitab müügihinna tasumisega seetõttu, et kinnistu on korrastamata ja kanalisatsioon rajamata, on paljasõnalised ning nimetatud kohustust ei nähtu müügilepingust Kostja seisukoht, et hageja on kohustatud territooriumi korrastama ja kanalisatsiooni rajama, näitab samuti kostja hoolsuskohustuse rikkumist, mis seisneb selles, et ta võttis äriühingule kohustusi, mida ta ei ole suutnud käesoleva ajani täita ning mille maksumus vähendaks müügist saadavat tulu määratlemata ulatuses. Kohus leiab, et kostja poolset hoolsuskohustuse rikkumist näitab ka asjaolu, et kostja ei ole kinnistu võõrandamisel kontrollinud piisavalt ostja võimalusi kinnistu müügihinna tasumiseks. Hageja esitas tõendid, mille kohaselt kinnistu ostja OÜ Rinote on registrisse kantud ca 2 kuud enne kinnistu müügitehingu sõlmimist ja asutamisel on ta osakapitali eest

tasunud mitterahalise sissemaksega (printer, nurgakapp, koopiamasin, riiulid). Kostja ei ole ostja OÜ Rinote maksevõimet tõendanud. Täiendavalt peab kohus kostja poolseks hoolsuskohustuse rikkumiseks asjaolu, et kinnistu müügilepingu sõlmimisel lubas kostja seada ostetavale kinnistule hüpoteegi 1 000 000 krooni ulatuses kolmanda isiku kasuks, välistades sellega hageja võimaluse kinnistu tagasisaamiseks või selle eest müügihinna saamiseks sundtäitmise korras. Kohus leiab, et hageja on rikkunud OÜ Veepumbad-K juhatuse liikme hoolsuskohustust, mille tagajärjel on hagejale tekkinud kahju. Juhatuse liige vastutab tekkinud kahju eest, kui ta on rikkunud juhatuse liikme kohustusi ning tekkinud kahju on põhjuslikus seoses tema kohustuste rikkumisega. Põhjusliku seose küsimus lahendatakse kaheetapilisena: 1) kas kahju oleks tekkinud, kui polnuks kohustust rikkunud tegu. Kohus leidis, et kui kostja ei oleks kinnistut võõrandanud tema poolt kokkulepitud tingimustel, ei oleks hagejale kahju tekkinud. 2) kas kohustust rikkunud isiku tegu on õiguslikku vastutust kaasa toovaks põhjuseks. Vastavalt VÕS § 127 lg 3 peab kohustust rikkunud isik hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kohus leiab, et kostja oleks pidanud hagejale kuulunud lepingu sõlmimise ajal ette nägema, et kinnistu võõrandamisel jääb hageja ilma renditulust, samuti asjaolu, et kinnistu võõrandamisel turuhinnast tunduvalt madalama hinnaga tekib hagejale kahju saamata turuväärtuse osas, samuti oleks pidanud kostja ette nägema, et kolmanda isiku kasuks kinnistule hüpoteegi seadmisel välistas ta hageja võimaluse kinnistu tagasisaamiseks või selle eest müügihinna saamiseks sundtäitmise korras. Kohus asub seisukohale, et kostja on rikkunud oma juhatuse liikme hoolsuskohustust sellega, et ei ole tehingu ettevalmistamisel kogunud ja analüüsinud informatsiooni. Kinnistu müügileping on sõlmitud hageja ja OÜ Rinote vahel ilma tagatiseta müüja kasuks, samas seati sama lepinguga 1 miljoni krooni suurune hüpoteek hagejaga mitteseotud OÜ Lokridas kasuks. Kohus nõustub hagejaga, kelle hinnangul oli kostja eesmärk viia kinnistu välja hageja kontrolli alt, välistades hageja võimaluse kinnistu tagasisaamiseks või selle eest müügihinna saamiseks sundtäitmise korras. Puudub vaidlus selles, et alates 10.09.2003, mil kostjat ei lubatud äriühingu ruumidesse, olid hageja osanike ja juhatuse liikmete suhted muutunud pingeliseks ja nimetatud isikud omavahel ei suhelnud. Kujunenud situatsioonis võõrandas kostja hageja nimel hagejale kuulunud ainsa vara – kinnistu asukohaga Xxxxx xxx x, Xxxxxxxx alevik XXXXX vald Harju maakond. Kohus ei nõustu hagejaga selles, et kostja on rikkunud võõrandamislepingut sõlmides juhatuse liikmete ühist esindusõigust, sest põhikirjast ei tulene, et juhatus saab esindada hagejat üksnes ühiselt. TsÜS § 34 lg 1 tulenevalt saab äriühingut esindada iga juhatuse liige. Kostja vastuväidete kohaselt olid kinnistul olulised puudused, mida ei ole märgitud üheski käesoleva tsiviilasja juures oleva kinnisvaraeksperdi arvamuses. Kohus sellega ei arvesta, kuna vastavalt 20.11.2003 müügilepingule on müüdud tootmismaa ja müügilepingus ei ole sätestatud kostja viidatud kohustust kinnistu korrastamiseks ja kanalisatsiooni väljaehitamiseks. Kohus mõistis kostjalt välja õigusabikulud kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 61 lg 1 alusel 59 250 krooni. Kuna hageja oli hagi esitamisel vabastatud riigilõivu tasumist, mõistis kohus kostjalt riigituludesse riigilõivu 41 250 krooni.

Apellatsioonkaebus Helikar Õepa vaidlustab kohtuotsuse osas, milles hagi tema vastu rahuldati ja mõisteti välja 1 185 000 krooni kahju hüvitist. Kohus on hinnanud ebaõigesti tõendeid, rikkunud oluliselt menetlusnorme ja tõlgendanud vääralt materiaalõigust. OÜ Rinote poolt ostuhinna tasumata jätmine ei ole vaadeldav kostja poolse kohustuse rikkumisena ja hagejale kahju tekitamisena. Hageja nõue on ainetu, kuna ei ole tõendanud, mida ta on teinud oma nõude OÜ Rinote vastu maksmapanekuks. Asjakohatud on hageja väited ostja maksevõimetusest. Riigikohtu lahendi 3-2-1-27-06 p 13 kohaselt pidi hageja kostjalt kahjuhüvitise saamiseks tõendama, et kinnistu müügilepingust tulenev tasunõue ostja vastu on väärtusetu. Kostjale heideti ette juhatuse liikme hoolsuskohustuse rikkumist, s.t kinnistu müüki ilma kohese ostuhinna tasumise kohustuseta ja pandi seadmiseta. Riigikohtu lahend 3-2-1-27-06 kohaselt: kuigi kinnistu müügilepingus ei olnud seatud asjaõiguslikke tagatisi ostuhinna tasumiseks ning kinnistu ostja ei ole siiani täitnud ostuhinna tasumise kohustust, ei tõenda see iseenesest seda, et tasu nõudmine kinnistu ostjalt oleks täielikult või osaliselt võimatu. Kuigi kinnistu ostja OÜ Rinote oli registris lühikest aega, ei tähenda see maksevõimetust (lahend 3-2-1-27-06). Ei ole oluline maksevõime müügilepingu sõlmimise ajal, vaid lepingu rikkumise ajal 02.04.2004 ja käesoleval ajal. Võla sissenõudmata jätmine OÜ-lt Rinote ei ole hageja kahju, vaid mille võrra tagasinõudeõiguse väärtus on kahjuna nõutavast summast väiksem (Riigikohtu lahend 3-2-1-135-03 p 16, 3-2-1-41-05 p 55, 3-2-1-49-907 p 13). Kinnistu väärtuse hindamisel on määrava tähtsusega, et kinnistut koormab pikaajaline üürileping. Kohus märkis otsuses, et hageja jäi ilma üüritulust 205 344 krooni aastas, kuid ei arvestanud, et tegelikult oli 30.08.2003 sõlmitud üürileping 10 aastaks AS-ga Veepumbakeskus kuutasuga 4 000 krooni. Arvestades maha halduskulud, tuleb aastas 4 000x 12-35 712= 12 288 krooni. Kui arvestada kinnistu kordategemist, tuleb aastas 2 288 krooni. Seega oli majandustegevus kahjulik ja müük 600 000 krooni eest kasulik. Motiveerimata on ühe hindamisakti eelistamine teistele. Ainsa vara müük ei ole lojaalsuskohustuse rikkumine, kui see müüakse turuhinnale vastava hinnaga. Kahju ei ole tekitatud, kuigi jäädakse ilma üüritulust ja lõpetatakse majandustegevus vara müügi vahetu tagajärjena. Kostja leiab, et müügilepingu sõlmimine oli õiguspärane ja kahjuna võiks käsitleda 10 aasta saamata jäänud tulu 22 800 krooni. Kostja poolt hoolsuskohustuse rikkumine on motiveerimata ja ekslik. Kostja kogus konkureerivaid ostupakkumisi ja pidas läbirääkimisi. Kostja ei teadnud, et ta peab menetluses tõendama, et ta näitas üles hoolsust kinnistu väärtuse väljaselgitamiseks ja sai seada otsusest teada, et ÄS § 187 kohaselt vabaneb ta vastutusest, kui ta tõendab, et on oma kohustusi täitnud korraliku ettevõtja hoolsusega. Kohus oleks pidanud tegema ettepaneku tõendite esitamiseks. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja OÜ Veepumbad-K palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja kohtuotsus muutmata Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Vastavalt TsMS § 651 lõikele 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtuotsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kohtuotsust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus jättis Helikar Õepa hagi rahuldamata. Seega vaatab ringkonnakohus otsuse läbi osas, milles maakohus hageja nõude rahuldas ja kostjalt 1 185 000 krooni kahju hüvitamiseks välja mõistis.

Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosaliste esindajad ja tutvunud esitatud materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada ja TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel. Tsiviilasi tuleb saata tühistatud osas uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Vaidlus puudub selles, et 20.11.2003 sõlmis OÜ Veepumbad-K kinnistu müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu ja et ostja OÜ-le Rinote ei ole müügihinda 600 000 krooni tasunud. 01.07.2004 esitatud kahju hüvitamise hagis palub OÜ Veepumbad- K juhatuse liikmelt välja mõista kahju hüvitamiseks kinnistu turuväärtuse 1 185 000 000 krooni. Ringkonnakohus leiab, et kohtuotsus tuleb tühistada ja asi tuleb saata vaidlustatud osas uueks lahendamiseks maakohtule eelmenetluse staadiumi, sest maakohus ei ole tuvastanud kõiki asjas tähtsust omavaid asjaolusid. Asjas tuleb tuvastada tekitatud kahju suurus. Käesoleval juhul on tekkinud olukord, kus hagejal on kõrvuti kostjalt kahju hüvitamise nõudega kinnistu ostja vastu müügihinna tasu nõue. Kostja vastu esitatud kahju hüvitamise nõude suurust mõjutab hageja võimaliku nõude perspektiivsus ja selle eduka sissenõudmise väljavaated kinnistu ostja OÜ Rinote vastu. Riigikohus on korduvalt juhtinud tähelepanu sellele, et kahjuna saab vaadeldav olla vaid see osa väidetavast kahjust, mille võrra hageja tagasinõudeõiguse väärtus on kahjuna nõutavast summast väiksem (Riigikohtu lahendid 3-2-1-135-03, 3-2-1-41-05, 3-21-49-07). Asjas puuduvad tõendid selle kohta, mis näitaksid, mida hageja on ette võtnud ostuhinna kättesaamiseks ostjalt või et ostja oleks võimetu kokkulepitud tasu maksma. Riigikohtu lahendi 3-2-1-27-06 p-s 13 on selgitatud, et kahju hüvitamise nõude lahendamisel tuleb arvestada ka seda, kas hageja on teinud omapoolselt mõistlikult vajaliku, et kahju vähendada. Vaidlust ei ole selles, et kostja sõlmis hageja nimel kehtiva lepingu, mille alusel tal on siiani rahaliselt hinnatav nõue lepingu teise poole vastu. Hageja ei ole tõendanud, et müügilepingust tulenev tasunõue ostja vastu on väärtusetu. Õige on apellandi väide, mille kohaselt ei tõenda asjaolu, et müügilepingus ei olnud seatud asjaõiguslikke tagatisi ostuhinna tasumiseks ning kinnistu ostja ei ole siiani täitnud ostuhinna tasumise kohustust, seda, et tasu nõudmine kinnistu ostjalt oleks täielikult või osaliselt võimatu. Seda ei saa kinnitada ka seatud hüpoteek. Vara praegune väärtus võib hüpoteegi summast oluliselt erineda. Maakohtu otsuse tühistamisega ja asja uueks läbivaatamiseks saatmisega rahuldab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse osaliselt. Menetluskulude jaotus määratakse asja lahendist sõltuvalt. Arvestades käesoleva vaidluse asjaolusid ja vaidlevaid pooli, kelleks on äriühing ja tema osanik ning juhatuse liige, peab kohus kaaluma TsMS § 4 lg-s 4 sätestatud võimaluste kasutamist asja lahendamiseks kompromissiga.

U.Loonurm

A.Tänav

Ü.Jänes

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.