Ühinguõigus › Kinnistusraamatu asjad

Hagiavalduse kohaselt on hagejad XX.XX.XXXX surnud L. M. pärijad. L. M. võõrandas 01.06.2006 XXXX vallas, XXXXX külas asuva Õ. kinnistu kostjale hinnaga 50 000 kr. Hagejad leidsid, et tehing sõlmiti olulise eksimuse mõjul. L. M.l oli vale ettekujutus kinnistu väärtusest ja müügi vajadusest. Ta oli tehingu tegemise ajal 83 aastat vana ning oma vanuse ja tervisliku olukorra tõttu seisundis, mis ei võimaldanud saada adekvaatselt aru teda ümbritsevast ega mõista tegude tagajärgi. Vaid pool aastat pärast tehingu tegemist diagnoositi L. M.l seniilne dementsus deliiriumiga, vanaduskuulmisnõrkus ning generaliseerunud ateroskleroos. Eeelnimetatud haigused ei teki üleöö, vaid aastatega ning märkamatult. Müüdud kinnistu turuhind 2006 juunis oli mitukümmend korda suurem 01.06.2006 sõlmitud lepingu hinnast. Analoogiliste kinnistute turuhind oli ca 2 000 000 kr. Kinnistu müügihinna ilmset mittevastavust näitab ka see, et neli kuud pärast tehingut oli kostja poolt kinnistule seatud hüpoteek summas 1 040 000 kr ning kinnistu oli veebruarist 2007 müügis hinnaga 2 800 000 kr. Kostja oli kinnisvaramaakler ning pidi eksimusest teadlik olema. Kostja on käitunud hea usu põhimõtte vastaselt. Eksimus kinnistu müügivajaduses seisnes veel selles, et L. M. avaldas 2006 detsembris oma lähedastele, et müüs kinnistu põhjusel, et kostja oli lubanud talle anda küttepuude raha 1 000 kr. Samas elas L. M. XXXXXXXXs, XXXXX-XXXXXXXX asuvas korteris, kus oli keskküte ning tal puudus igasugune vajadus küttepuude järele. Kuivõrd L. M. ei olnud võimeline oma ea ja tervisliku seisundi tõttu oma õigusi kaitsma, algatati eestkostemenetlus, mis lõppes seose L. M. surmaga XX.XX.XXXX. Hagejad said L. M. eksimusest teada 2006 detsembris. 10.07.2007 tegid hagejad notariaalselt tõestatud avalduse kostjale tehingu tühistmiseks eksimuse tõttu, mis seisnes selles, et L. M. oli eksimuses müüdava kinnistu väärtuses ja müügi vajaduses. Hagejad palusid tuvastada kostja kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks ja kostja kui kinnistu omanik kinnistusraamatust kustutada ning hagejad kaasomanikena kinnistusraamatusse kanda, kohustada kostjat viivitamatult üle andma kinnistu nimetusega Õ., asukohaga XXXX vald, XXXXX küla, XXXXXXXX valdus hagejatele ja jätta menetluskulud kostja kanda. Kostja hagi ei tunnistanud. L. M.l oli tehingu asjaoludest õige ettekujutus. Müügilepingu tõestas Tallinna notar Ragne Tehver, kes kontrollis tehingus osalejate teo- ja otsustusvõimet ning tegelikku tahet ja selgitas lepingu tingimusi. Hagejad ei ole tõendanud, et L. M. dementsus esines tehingu tegemise ajal. L. M. saabus Ida-Tallinna Keskhaiglasse 22.12.2006 kiirabiga erakorralise haigena, kuna oli tänaval kukkunud. Kliiniliseks diagnoosiks oli peaaju ateroskleroos, mis tähendab lihtsustatult peaaju veresoonte lupjumist ja mis iseenesest ei too kaasa dementsust. L. M. elas üksi, sai hakkama kõigi eluks vajalike toimingutega ja tegi vajalikke tehinguid – maksis arveid, käis pensionil järel jne. Ka tehingu eest saadud raha kasutas ta esmajärjekorras kommunaalteenuste eest tasumiseks. Ta oli teadlik, et kinnistu müügihind on madalam turuhinnast, seetõttu ei olnud ta eksimuses ning kostjal puudus vastav teavitamiskohustus.

Maakohtu otsus

Harju Maakohus jättis 21.04.2008 otsusega hagi rahuldamata ja kohtukulud solidaarselt hagejate kanda. Hagejad on esitanud avalduse 01.06.2006 sõlmitud L. M. ja kostja kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühistamiseks, mille kohaselt müüs L. M. kostjale kinnisasja nimetusega Õ., XXXXXXXX, XXXX vald, XXXXX küla hinnaga 50 000 kr. Pooled vaidlesid, kas tehing on tehtud olulise eksimusega või mitte. Puudus vaidlus, et kinnistu müüdi alla turuhinna, hinnaga 50 000 kr, kuigi hilisemas müügipakkumises sisalduv hind oli 2 800 000 kr. Kuid müügipakkumine ei ole automaatselt kinnistu müügihind. Puudus vaidlus ka selles, et kostja oli kinnisvaramaakler. Seega omas kostja ülevaadet turuhindadest, millistest L. M. oma vanuse tõttu eeldatavalt ei teadnud. Seetõttu oli kostjal TsÜS § 92 lg 3 tulenev turuhinnast kümneid kordi madalama müügihinna teavitamise kohustus. Tunnistaja, tehingu tõestanud notari R. T.i, ütluste järgi oli L. M. tehingu tegemise ajal teovõimeline. Ta suutis ennast selgelt väljendada ning kinnisvara müügisoovi väljendas selgesõnaliselt. Notaril oli L. M.ga juttu tehingu madalast hinnast ja sellest, et mõni teine ostja võib pakkuda kõrgemat hinda. L. M.le tundus hind normaalne ja ta oli kursis kinnisvarahindadega. L. M. jäi enda juurde ega kahelnud oma otsuse õigsuses ja müügitehingu tegemise tahe L. M.l oli. L. M. pöördus ka AS Kaanon Kinnisvara maakleri Tõnis Aaviksoni poole sooviga vaidlusalust kinnistut müüa. L. M. näitas kinnistu hindamisakti, kus oli märgitud hind 100 000 kr ümber. L. M. jättis Tõnis Aaviksonile adekvaatse mulje. Kohtul puudus alus kahelda tunnistajate ütlustes, kuivõrd olid need omavahel kooskõlas ning haakusid teiste asjas kogutud tõenditega, sh L. M. tervislikku seisundit puudutavate tõenditega. L. M. haigusloo väljavõttest perioodil 22.12.2006-12.01.2007 nähtus, et tema kliiniline diagnoos oli peaaju ateroskleroos. Kontakt oli raskendatud halva kuulmise ja dementsuse tõttu. Lõpliku epikriisiga 16.03.2007 oli L. M. põhihaigus seniilne dementsus deliiriumiga. Geriaatrilise seisundi 08.03.2007 hindamisest-kokkuvõttest nähtus, et L. M. oli aeg-ajalt desorienteeritud, tal olid hallutsinatsioonid, oli kohati agressiivne ja ebakohase käitumisega. Tal oli sügav enesehooldusdefitsiit, vajas kõrvalabi paljude igapäevatoimingute juures: kehahooldusel, riietumisel, istumatõusmisel, WC-tomingutel. Põie- ja sooletegevust ta ei kontrollinud, mälu oli langenud, mõtlemine oli häiritud. Esines rahutuse episoode, ebaadekvaatset käitumist, kuulmine oli langenud. Nimtatud asjaolude alusel määras Harju Maakohus 14.03.2007 määrusega L. M.le, teda ennast ära kuulamata, ajutiseks eestkostjaks M. P.. Avalduse põhjenduste kohaselt võis avalduses toodud asjaolude alusel arvata, et L. M. võõrandas kinnistu võimaliku eksmuse tõttu, seega tehing on avaldaja arvates tühine. Kuna esines võimalus, et kinnistu võidakse lähiajal võõrandada, oli vajadus määrata eestkostja võimalikult kiiresti. Kõrvutades hagejate esitatud tõendeid L. M. tervise kohta ning tunnistajate ütlusi, oli kohus seisukohal, et tõendid ei ole omavahel vastuolus. Esitatud haigustõendid puudutasid perioodi pool aastat pärast tehingu tegemist. Dementsus ei teki üleöö, kuid kõrges vanuses inimestel omab kukkumine oluliselt raskemaid tagajärgi kui keskmisel inimesel. Nimelt 22.12.2006 L. M. kukkus jää-ja lumeolude tõttu. Ka dementsus ja selle võimalik tekkepõhjus Alzheimari tõbi võib trauma tõttu vallanduda. Antud juhul viitasid tõendid just sellele, et kukkumise tagajärjel L. M. tervislik seisund kiiresti halvenes. Ta vajas abi kehahooldusel, riietumisel, istuma tõusmisel jne, samas kui tehingu tegemise ajal suutis ta iseseisvalt oma eluga toime tulla. Ta elas üksi, käis maakleri ja notari juures üksi. Seega ei olnud L. M. tervislikud seisundid võrreldavad ning temale ei saanud omistada tehingu

tegemisel kõiki neid häireid, mis tal hiljem esinesid. Pärast kukkumist elas L. M. veel ainult 3 kuud, mis näitab tervise kiiret halvenemist. Seetõttu ei leidnud tõendamist, et L. M. ei saanud müügitehingu tegemise ajal aru oma tegude tähendusest ega suutnud seda juhtida. Tema kõrge iga ja tervislik seisund ei toonud kaasa eksimust. Tõendamata jäide hagejate väide, et müügivajadus seisnes selles, et kostja oli lubanud anda küttepuude raha 1000 kr. Ettekujutus müügihinnast, kui see erineb turuhinnast üle mitmekümne korra, võib olla oluline eksimus TsÜS § 92 lg 2 mõttes. Samas ei olnud L. M. olulises eksimuses, kuna tunnistajate ütlustega leidis tõendamist, et L. M.t teavitati, et kinnistu turuhind on müügihinnast oluliselt kõrgem. Samuti oli tema valduses hindamisakt, milles hinnati kinnistut ligi kaks korda kõrgemalt. Vaatamata sellele pidas L. M. kinnistu müügihinda mõistlikuks ning jäi oma soovi juurde. Seega oli see L. M. tegelik tahe ning ta ei olnud eksimuses. Kohus luges täidetuks TsÜS § 92 lg 3 tuleneva kostja teavitamiskohustuse. Kuna teavitamikohustus ei ole isiklik kohustus ning tuginedes VÕS § 78 lg-le 1, võib seda teha ka kolmas isik. Antud juhul tegi seda lepingu sõlmimise hetkel notar. Seega vaidlusalune tehing ei ole tehtud eksimusega ning hagejatel puudus alus tehing tühistada. Seega L. M. ja T. S. vahel 01.06.2006 sõlmitud kinnistu müügileping ja asjaõigusleping on kehtivad. Apellatsioonkaebus Apellant palub tühistada Harju Maakohtu 21.04.2008 otsuse ja teha uus otsus, millega rahuldada hagi ning jätta menetluskulud vastustaja kanda. Maakohus on tuvastanud küll vastustaja TsÜS § 92 lg 3 p 1 ja 2 ning § 95 tuleneva informeerimiskohustuse olemasolu, kuid tuvastanud ebaõigesti selle kohustuse mahu ning kohustatud isiku. Ekslik on ka kohtu seisukoht, et TsÜS § 92 lg 3 p 1 ja 2 tulenev teavitamiskohustus on üleantav. Samuti ei ole vastustaja toonud esile asjaolu, et teavitamiskohustus on täidetud kolmandate isikute poolt. Vastustaja on hoopiski eitanud menetluse kestel teavitamiskohustuse olemasolu ja TsMS § 436 lg 4 kohaselt võib kohus tugineda vaid poolte poolt esile toodud asjaoludele. Maakohus on tuvastanud asjaolu, et L. M. avaldas oma tahet tehingu sõlmimiseks selgelt, kuid nimelt eksimuse korral on tegemist tahte veaga. Seega ainuüksi notari tõestus või tahteavalduse olemasolu ei välista eksimust. Maakohus on hinnanud ühekülgselt ja subjektiivselt tunnistajate ütlusi, mille alusel on kohus tuvastanud vastustaja teavitamiskohustuse täitmist, rikkudes TsMS § 232 nõudeid. Maakohus on kohaldanud vääralt ka tõestamisseaduse § 18 lg 1 ja 2 sätestatut, jättes tähelepanuta apellantide väited, et notari selgitused ebamõistliku hinnaga müügikohta peavad tingimata olema kajastatud notariaalaktis. Oluliste selgituste notariaalaktis puudumisel tuleb aga eeldada, et neid selgitusi ei ole antud. Maakohus on rikkunud ka TsMS § 436 lg 4. Kohtutoimikus ei ole ühtegi avaldust või tõendit, millega vastustaja oleks küttepuude raha lubamise väidet ümber lükanud. Seega on kohus tuvastanud asjaolu ilma ühegi tõendi ning poole avalduseta. Vastustaja on märkinud, et L. M. soovis müüa kinnistut kommunaalvõlgade maksmiseks. Apellandid on esitanud kohtule kontode väljavõtted ja maksekorraldused, milledega soovisid tõendada ebamõistliku hinnaga müügi vajaduse puudumist, kuna L. M.l puudus vajadus kinnistu müügiks kommunaalvõlgade ja muuda rahaliste kohustuste tõttu, kuid

kohus on jätnud nimetatud tõendid hindamata. Eeltoodust apellandid leiavad, et maakohus ei ole hinnanud kõiki esitatud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, mis on viinud ebaõige lahendini. Vastus apellatsioonkaebusele Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu.

Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus, kaebust kaalunud, leidis, et selle rahuldamiseks puudub alus. Maakohus leidis, et tehingu tühistamiseks eksimuse põhjendusel puudus alus, kuna L. M.oli tehingu tegemise ajal otsustusvõimeline ja vaatamata notari selgitusele, et sellist kinnistut saab müüa ka oluliselt parema hinnaga, jäi kindlaks oma soovile müüa kinnistu kostjale 50 000 kr. eest. Täienduseks maakohtu kolleegium järgmist.

põhjendustele ja vastuseks apellatsioonkaebusele märgib

TsÜS § 92 lg.1 ja 2 kohaselt on eksimus ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest. Tehing on tehtud olulise eksimuse mõjul, kui eksimus tehingu tegemisel oli sellise tähtsusega, et tehingu teinud isikugs sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. Isik on vaba müüma oma asja mistahes hinnaga, s.t. et keegi ei saa müüjat kohustada müüma asja kohaliku keskmise turuhinnaga. Sellest tulenevalt ja arvestades, et eksimuse mõjul võib tehingut tühistada siis, kui pool tehingut tehes eksis oluliselt tegelikes asjaoludes, siis ei piisa eksimuse tuvastamiseks ainuüksi asjaolust, et kinnistu turuväärtus oli kordades suurem teglikust müügihinnast, ja eeldusest, et müüja oma kõrge ea ja tervisliku seisukorra tõttu ei olnud kursis kinnistute turuhindadega. Eksimuseks olulistes asjaoludes võib näiteks olla, kui müüja müügihinna määramisel oleks ebaõigestisilmas pidanud, et kinnistul on olulised müügiväärtust alandavad puudused, näiteks juurdepääsu puudumine, looduskaitselised või muinsuskaitselised piirangud jms. Sellised asjaolusid aga hagejad ette ei ole toonud ega L. M. eksimust tegelikes asjaoldus tõendanud. Kuna eksimus tegelikes asjaoludes ei ole tõendatud, on ainetu hagejate tuginemine TsÜS § 92 lg.3 punktidele 1 ja 2 ning TÕS §-le 18 lg.1 ja 2 Mis puutub tehingu motiivi ja ajendit, siis need seisavad väljaspool tehingut. Seetõttu ei oma tähtsust, kas L. M.l puudus vajadus kinnistut müüa, kas ta tegi tehingu saamaks raha kommunaalvõlgade tasumiseks või kas müüja lubas talle veel 1000 kr. küttepuude ostmiseks või mitte. Seega on maakohus õigesti tuvastanud tehingu tühistamise materiaalsete eelduste puudumise ja jätnud õigesti haginõuded rahuldamata.

Tiit Kollom

Ulvi Loonurm

Margo Klaar

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.