Harju Maakohus
Kohtunik
Meelis Eerik
Otsuse tegemise aeg ja koht
21. aprill 2008.a Tallinn, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-07-28425
Tsiviilasi
MP(isikukood XXX, elukoht XXX) ja MM(isikukood XXX, elukoht XXX) hagi TS(isikukood XXX, elukoht XXX) vastu kinnistusraamatu kande muutmise nõusoleku andmiseks, kinnistusraamatu kande tegemiseks ja kinnistu valduse üleandmiseks kohustamiseks
Kohtuistungi toimumise aeg
31. märts 2008.a
Kohtuistungil osalenud
Hagejate lepinguline esindaja Kalle Oja Kostja Toomas Siska Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Siim Roode
isikud
Hageja nõue ja selle põhjendused Hagejad on XXX surnud L M pärijad. LM võõrandas 01.06.2006 XXX kinnistu kostjale hinnaga 50 000 krooni. Hagejad leiavad, et müügileping sõlmiti olulise eksimuse mõjul. LM
oli vale ettekujutus kinnistu väärtusest ja müügi vajadusest. Ta oli tehingu tegemise ajal 83 aastat vana ning oma vanuse ja tervisliku olukorra tõttu seisundis, mis ei võimaldanud saada adekvaatselt aru teda ümbritsevast ega mõista tegude tagajärgi. Vaid pool aastat pärast tehingu tegemist diagnoositi LM seniilne dementsus deliiriumiga, vanaduskuulmisnõrkus ning generaliseerunud ateroskleroos. On üldteada asjaolu, et eelnimetatud haigused ei teki üleöö, vaid aastatega ning märkamatult. Ka hagejad olid märganud dementsusele omaseid sümptomeid, kuid pidasid seda tavapäraseks vananemise protsessiks. Dementsusest tulenevate käitumishäirete (kohatine agressiivsus, enesekesksus ja pidurdamatus) tõttu ei saanud hagejad õigeagselt sekkuda LM tegevusse, et tehingu sõlmimine ära hoida. Müüdud kinnistu turuhind 2006a juunis oli mitukümmend korda suurem 01.06.2006 sõlmitud lepingu hinnast. Analoogiliste kinnistute turuhind oli ca 2 000 000 krooni. Kinnistu müügihinna ilmset mittevastavust näitab ka see, et neli kuud pärast tehingut oli kostja poolt kinnistule seatud hüpoteek summas 1 040 000 krooni ning kinnistu oli veebruarist 2007 müügis hinnaga 2 800 000 krooni. Kostja oli kinnisvaramaakler ning pidi eksimusest teadlik olema. Kostja on käitunud hea usu põhimõtte vastaselt. Eksimus kinnistu müügivajaduses seisneb selles, et LM avaldas 2006a detsembris oma lähedastele, et müüs kinnistu põhjusel, et kostja oli lubanud talle anda küttepuude raha 1 000 krooni. Oluliseks eksimuseks teeb selle fakti asjaolu, et LM elas Tallinnas, XXX asuvas korteris, kus oli keskküte ning tal puudus igasugune vajadus küttepuude järele. Hagejad said LM eksimusest teada 2006a detsembris. Kuivõrd LM ei olnud võimeline oma ea ja tervisliku seisundi tõttu oma õigusi kaitsma, algatati eestkostemenetlus, mis lõppes LM surmaga XXX. Õiguslik alus esitada tehingu tühistamise avaldus tekkis pärijatel pärast pärimisõiguse tunnistuse väljastamist 09.07.2007. Hagejad paluvad tuvastada kostja kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks ja kostja kui kinnistu omanik kinnistusraamatust kustutada ning hagejad kaasomanikena kinnistusraamatusse kanda, kohustada kostjat viivitamatult üle andma kinnistu nimetusega XXX, asukohaga XXX valdus hagejatele ja jätta menetluskulud kostja kanda. Kostja vastuväited ja nende põhjendused Kostja hagi ei tunnista. Tehing ei ole tühine kuna tehingu tühistamise alused puuduvad. LM oli tehingu asjaoludest õige ettekujutus. Müügilepingu tõestas Tallinna notar Ragne Tehver, kes kontrollis tehingus osalejate teo- ja otsustusvõimet ning tegelikku tahet ja selgitas lepingu tingimusi. Hagejad ei ole tõendanud, et LM dementsus esines tehingu tegemise ajal. LM saabus Ida-Tallinna Keskhaiglasse XXX kiirabiga erakorralise haigena kuna oli tänaval kukkunud. Kliiniliseks diagnoosiks oli peaaju ateroskleroos, mis tähendab lihtsustatult peaaju veresoonte lupjumist ja mis iseenesest ei too kaasa dementsust. LM elas üksi, sai hakkama kõigi eluks vajalike toimingutega ja tegi vajalikke tehinguid – maksis arveid, käis pensionil järel jne. Ka tehingu eest saadud raha kasutas ta esmajärjekorras kommunaalteenuste eest tasumiseks. Kostja leiab, et LM oli teo- ja otsusevõimeline. Ta oli teadlik, et kinnistu müügihind on madalam turuhinnast, seetõttu ei olnud ta eksimuses ning kostjal puudus vastav teavitamiskohustus. Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Kohtu põhjendused 01.06.2006 sõlmisid LM ja kostja kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille kohaselt müüs LM kostjale kinnisasja nimetusega XXX ja asukohaga XXX küla hinnaga 50 000 krooni. Lepingu tõestas Tallinna notar Ragne Tehver (t lk 11-16, 39-44). XXX kinnistu omanik käesoleval hetkel on kostja (t lk 10, 38). Pärimisõiguse tunnistusest nähtub, et hagejad
on LM pärijad (t lk 8-9, 36-37). Hagejad on 10.07.2007 teinud notariaalse avalduse müügilepingu tühistamiseks kuna müügileping oli sõlmitud eksimuse tõttu (t lk 17-21, 65-70). Nendes asjaoludes puudub vaidlus ja kohus loeb need asjaolud tuvastatuks. Poolte vahel on vaidlus, kas tehing on tehtud LM poolt olulise eksimusega või mitte. Vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 92 lg 1-3 järgi „eksimus on ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest. Tehing on tehtud olulise eksimuse mõjul, kui eksimus tehingu tegemisel oli sellise tähtsusega, et tehingu teinud isikuga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. Tehingu teinud isik võib olulise eksimuse mõjul tehtud tehingu tühistada, kui: 1) eksimuse põhjustasid tehingu teise poole poolt teatavaks tehtud asjaolud või asjaoludest teatamata jätmine, kui asjaolude teatavakstegemine oli vastavalt hea usu põhimõttele nõutav; 2) tehingu teine pool teadis või pidi eksimusest teadma ja eksinud poole eksimusse jätmine oli vastuolus hea usu põhimõttega; 3) tehingu teine pool lähtus tehingu tegemisel samadest ekslikest asjaoludest, välja arvatud juhul, kui teine pool oleks asjaoludest õiget ettekujutust omades võinud eeldada, et eksinud pool oleks eksimusest teades tehingu siiski teinud.“ TsÜS § 95 järgi „selleks, et kindlaks teha, kas käesoleva seaduse §-des 92 ja 94 nimetatud juhtudel tuleb asjaolu teisele poolele teatavaks teha, tuleb eelkõige arvestada, kas asjaolu on teisele poolele ilmselt tähtis, millised eriteadmised on pooltel, millised on teise poole mõistlikud võimalused vajalike andmete saamiseks ja kui suured on tema poolt nende andmete saamiseks tehtavad vajalikud kulutused.“ Lähtudes Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-93-05 peab kohus tuvastama, kas hagejatel oli TsÜS § 92 lg 3 ja § 95 järgi alust müügilepingut tühistada. Eelkõige tuleb asjaolusid hinnates tuvastada, kas kostjal oli hea usu põhimõttest tulenev objektiivne teatamiskohustus, st kas teatamine oli vastavalt hea usu põhimõttele ja käibetavadele oodatav ja mõistlik. Seejuures tuleb TsÜS § 95 järgi teatamiskohustuse väljaselgitamisel arvestada, kas asjaolu on teisele poolele ilmselt tähtis, millised eriteadmised on pooltel, millised on teise poole mõistlikud võimalused vajalike andmete saamiseks ja kui suured on tema poolt nende andmete saamiseks tehtavad vajalikud kulutused. Hagejad leiavad, et LMei omanud kõrge vanuse ja tervisliku seisundi tõttu õiget ettekujutust kinnistu turuhinnast ning müügi vajadusest. Järgnevalt analüüsib kohus neid väiteid. Puudub vaidlus, et kinnistu müüdi turuhinnast oluliselt madalama hinnaga. Kinnistu müüdi hinnaga 50 000 krooni, XXX kinnistu müügipakkumises sisalduv hind oli 2 800 000 krooni (t lk 25-26, 57-58). Kohus loeb tuvastatuks, et kinnistu müüdi alla turuhinna. Nende hindade võrdlusest nähtub, et erinevus lepinguhinna ja müügipakkumise hinnas on 56 korda. Samas ei ole müügipakkumine automaatselt kinnistu turuhind, selle võrdlusega näitas kohus, et hindade erinevus on mitukümmend korda. Järgnevalt analüüsib kohus seda, kas kostjal oli madalast müügihinnast teavitamise kohustus. Puudub vaidlus, et kostja oli müügilepingu sõlmimise ajal kinnisvaramaakler. Seega omas kostja ülevaadet turuhindadest. LM oma vanuse tõttu seda eeldatavalt ei teadnud. Kohus leiab, et kostjal oli seetõttu turuhinnast kümneid kordi madalama müügihinna teavitamise kohustus.
Järgmisena tuleb selgitada, kas kostja on oma teavitamiskohustuse täitnud ja LM võimet sellest aru saada. Kohus on tunnistajatena üle kuulanud tehingu tõestanud notari Ragne Tehveri, kelle ütluste järgi oli LM tehingu tegemise ajal teovõimeline. Ta suutis ennast selgelt väljendada ning kinnisvara müügisoovi väljendas selgesõnaliselt. Notaril oli LM juttu tehingu madalast hinnast ja sellest, et mõni teine ostja võib pakkuda kõrgemat hinda. L M tundus hind normaalne ja ta oli kursis kinnisvarahindadega. Kuigi notar ise tegi juttu tehingu hinnast, jäi LM enda juurde ega kahelnud oma otsuse õigsuses. Notar oli seisukohal, et müügitehingu tegemise tahe LM oli. Tunnistajana kuulati üle ka TA. Nimelt pöördus LM nimetatud tunnistaja kui AS KK maakleri poole sooviga vaidlusalust kinnistut müüa. Tunnistaja T A ütluste järgi näitas LM temale kinnistu hindamisakti, kus oli märgitud hind 100 000 krooni ümber. LM jättis tunnistajale adekvaatse mulje. Tunnistaja haigestumise tõttu tema tehingut lõpuni ei viinud. Kohtu hinnangul on tunnistajate ütlused kokkulangevad selles, et LM oli soov kinnistut müüa. Samuti nähtub tunnistajate ütlustest, et LM oli teadlik, et kinnistu hind on oluliselt kõrgem kui müügilepingu hind. Kohtul ei ole alust kahelda tunnistajate ütluses. Kohus ei saa anda tunnistaja R T ütlustele väiksemat kaalu seetõttu, et ta on ametilt notar. Notar on sõltumatu avalik-õigusliku ameti kandja ja kohtul puudub alus tema sõltumatuses pooltest kahelda. Samuti ei vähenda tunnistaja T A ütluste kaalu asjaolu, et nimetatud tunnistaja oli kostja kolleeg. Hageja ei ole esile toonud konkreetseid asjaolusid, mis viitaksid tunnistajate erapoolikusele. Kohus märgib, et tunnistajate ütlused on omavahel kooskõlas ning haakuvad ka teiste asjas kogutud tõenditega, sh LM tervislikku seisundit puudutavate tõenditega. Viimatinimetatul peatub kohus järgnevalt. Hagejad kahtlevad LM võimes oma tegude tähendusest aru saada ja seda juhtida lähtudes tema east ja vaimsest seisundist. LM vaimse seisundi kohta on esitatud järgmised tõendid. Harju Maakohtu 14.03.2007 määrusega on määratud LM ajutiseks eestkostjaks M P . Kohus leidis, et kohtule esitatud asjaolude alusel (LM kõrge iga, väljavõte haigusloost) on põhjust eeldada, et LM puhul on täidetud eeskostja määramise tingimused. Kohus leidis, et LM ennast ei ole võimalik enne esialgse õiguskaitse rakendamist ära kuulata, kuna viivitusega võiks tekkida kahju LM. Avalduses kirjeldatud asjaolude alusel on võimalik, et ta võõrandas kinnistu võimaliku eksimuse tõttu ja milline tehing on avaldaja arvates tühine ning kinnistu võidakse lähiajal võõrandada. Seetõttu oli vajalik määrata LM ajutine eestkostja võimalikult kiiresti (t lk 22-23, 63-64). LM haigusloo väljavõttest perioodil 22.12.2006-12.01.2007 nähtub, et tema kliiniline diagnoos oli peaaju ateroskleroos. Kontakt on raskendatud halva kuulmise ja dementsuse tõttu (t lk 24, 45). Lõpliku epikriisiga 16.03.2007 oli LM põhihaigus seniilne dementsus deliiriumiga (t lk 46). Geriaatrilise seisundi 08.03.2007 hindamisestkokkuvõttest nähtub, et LM oli aeg-ajalt desorienteeritud, tal olid hallutsinatsioonid, ta oli kohati agressiivne ja ebakohase käitumisega. Tal oli sügav enesehooldusdefitsiit, vajas kõrvalabi paljude igapäevatoimingute juures: kehahooldusel, riietumisel, istumatõusmisel, WC-tomingutel. Põie- ja sooletegevust ta ei kontrolli, mälu on langenud, mõtlemine häiritud. Esineb rahutuse episoode, ebaadekvaatset käitumist, kuulmine on langenud (t lk 47). Nendele tõenditele annab kohus järgmise hinnangu. Kõigepealt märgib kohus seda, et kuigi kõrges vanuses inimesel võib olla vanuse tõttu mõnevõrra raskendatud asjaoludest arusaamine, ei tähenda kõrge vanus inimest iseenesest, et isik ei suuda oma tegude tähendusest aru saada ega neid juhtida. Isikul peab esinema teatud haiguslik seisund, mis seda väita võimaldab. Hagejad on esitanud LM tervise kohta tõendeid, millest nähtub, et tal oli dementsus jm haiguslikud seisundid, kontakt temaga oli raskendatud, esines ebakohane käitumine jne. Ka kohus määras ajutise eestkostja. Samas andsid tunnistajad ütlusi, mille kohaselt sai LM tehingu tegemise ajal oma tegude tähendusest aru ja suutis selget tahet
avaldada. Kohus leiab, et need tõendid omavahel vastuolus ei ole. Nimelt puudutavad esitatud haigustõendid perioodi 22.12.2006 ja hiljem, s.o u pool aastat pärast tehingu tegemist. Nimetatud kuupäeval LM jää- ja lumeolude tõttu kukkus ja sai põrutada. Kohus nõustub hagejatega, et dementsus ei teki üleöö, kuid tuleb arvestada, et kõrges vanuses inimestel omab kukkumine oluliselt raskemaid tagajärgi kui keskmisel inimesel. Ka dementsus ja selle võimalik tekkepõhjus Alzheimari tõbi võib trauma tõttu vallanduda. Antud juhul viitavad tõendid just sellele, et kukkumise tagajärjel LM tervislik seisund kiiresti halvenes. Näiteks vajas ta abi kehahooldusel, riietumisel, istuma tõusmisel jne, samas kui tehingu tegemise ajal suutis ta iseseisvalt oma eluga toime tulla. Ta elas üksi, ta käis maakleri ja notari juures üksi. Seetõttu leiab kohus, et enne ja pärast kukkumist ei ole LM tervislikud seisundid võrreldavad ning temale ei saa omistada tehingu tegemisel kõiki neid häireid, mis tal hiljem esinesid. Pärast kukkumist elas LM veel ainult 3 kuud, mis näitab tervise kiiret halvenemist. Seetõttu leiab kohus, et ei ole tõendatud, et LM ei saanud müügitehingu tegemise ajal aru oma tegude tähendusest ega suutnud seda juhtida. Tema kõrge iga ja tervislik seisund ei toonud kaasa eksimust. Hageja hinnangul seisnes eksimus kinnistu müügivajaduses selles, et kostja oli lubanud talle anda küttepuude raha 1 000 krooni. See väide on aga tõendamata. Kostja sellist lubadust eitab. Asjaolu, et LMiga ja tervislik seisund lubas tal kohtu hinnangul kehtivat tehingut teha, ei tähenda see veel seda, et välistatud oleks oluline eksimus. Müügitehingu puhul on müüdava asja hind reeglina lepingu oluline tingimus. Kohus asub seisukohale, et ettekujutus müügihinnast, kui see erineb turuhinnast üle mitmekümne korra, on oluline eksimus TsÜS § 92 lg 2 mõttes. Samas ei olnud LM kohtu hinnangul olulises eksimuses. Tunnistajate ütlustega on tõendatud, et LM teavitati, et kinnistu turuhind on müügihinnast oluliselt kõrgem. Samuti oli tema valduses hindamisakt, mis hindas kinnistut ligi kaks korda kõgema hinnaga, kui seda oli lepingujärgne hind. Ka hageja ise väidab hagis, et LM oli ise 2003a hinnanud kinnistu väärtuseks 135 000 krooni. Vaatamata sellele pidas LM kinnistu müügihinda enda jaoks mõistlikuks ning jäi oma soovi juurde. Kohus leiab, et see oli LMtegelik tahe ning seetõttu ta eksimuses ei olnud. Iga omanik võib oma omandit müüa sellise hinnaga nagu soovib või hoopis kinkida, kui ta on teadlik tegelikest asjaoludest. Seetõttu leiab kohus, et eksimus puudus. Kohus loeb täidetuks kostja teavitamiskohustuse. Puuduvad küll tõendid, et kostja ise teavitas LM müügihinna mittevastavusest turuhinnale, kuid seda tegi müügilepingu sõlmimise hetkel notar. Kohus leiab, et teavitamiskohustus ei ole iseenesest isiklik kohustus ning selle võib kohustatud isiku eest, tuginedes võlaõigusseaduse § 78 lg-le 1, teha ka kolmas isik, antud juhul notar. Tarbetu oleks nõuda, et kostja tehingu tegemise hetkel hakkaks kordama sama juttu, mida notar oli just selgitanud. Oluline on see, et tehingu poolt oleks õigetest asjaoludest teavitatud. Kokkuvõtvalt asub kohus seisukohale, et vaidlusalune tehing ei ole tehtud eksimusega. Seetõttu puudus hagejatel alus tehing tühistada. Kohus leiab, et LM ja TS vahel 01.06.2006 sõlmitud kinnistu müügileping ja asjaõigusleping on kehtiv. Kohus jätab hagi rahuldamata. Viitamata tõendid ei oma asja lahendamisel tähtsust. Harju Maakohtu 12.07.2007 määrusega on kohus hagi tagamiseks teinud vaidlusaluse kinnistu käsutamise keelumärke hagejate kasuks (t lk 27-28). Kuivõrd kohus jätab hagi
rahuldamata, tuleb hagi tagamine Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 386 lg 4 alusel tühistada. Kooskõlas TsMS § 162 lg 1 hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus jättis hagi rahuldamata, jäävad menetluskulud hagejate kanda solidaarselt. Vastavalt TsMS § 174 lg 1 menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
Meelis Eerik kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.