Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

28.11.2005 sõlmisid OÜ Laurson Kinnisvara ja kostja käsunduslepingu, mille kohaselt OÜ Laurson Kinnisvara kohustus otsima kostjale elumaja Tallinnas või Tallinna lähiümbruses ca 15 km raadiuses hinnaga kuni 2,5 milj. kr. Vastavalt lepingule kohustus käsundiandja (kostja) käsundisaajale tasuma käsundi täitmise eest tasu 3 % ehk 87 000 kr. müügihinnast 3 päeva jooksul alates arve väljastamisest. 27.03.2006 sõlmiti notar Erki Põdra juures notariaalne ostu-müügileping, kus kostja ostis endale OÜ Laurson Kinnisvara poolt otsitud elumaja aadressiga X. OÜ Laurson Kinnisvara väljastas kostjale arve 87 000 kr. Kostja käsunduslepingust tulenevat kohustust ei täitnud ja vaatamata kirjalikule ja telefoni teel esitatud nõudmistele arvet ei tasunud. Käsunduslepingust tulenevalt oli OÜ-l Laurson Kinnisvara õigus nõuda viivist 0,2 % päevas tähtajaks tasumata summalt. Viivise suuruseks 22.06.2007 seisuga oli 77 604 kr. Seoses nõude loovutamisega maksis OÜ Laurson Kinnisvara OÜ-le Incure Inkasso Agentuur teenustasu 19 175 kr. Hageja palus kostjalt välja mõista põhivõla 87 000 kr., viivised 77 604 kr. ja kahjuhüvitise 19 175 kr. ning jätta kohtukulud kostja kanda. Kostja hagi ei tunnistanud. OÜ Laurson Kinnisvara ei ole võetud kohustust täitnud, ei ole esitanud tööde teostamise aruannet ega muud dokumenti, mis kinnitaks tööde nõuetekohast täitmist. OÜ Laurson Kinnisvara maakler Evi Soone leidis 28.11.2005 käsunduslepingu alusel kostjale sobiva maja 2005 detsembris aadressil X. Maakleri nõudel tasus kostja selle maja hindamisakti eest 14.12.2005 1835 kr. Ajapikku maakler tõmbus käsundi täitmisest kõrvale, maja ost on siiani vormistamata. Maja aadressil X on ostetud 20.03.2006 kolme ostja poolt hinnaga 2,9 miljonit kr, kuid teise kinnisvarabüroo vahendusel. Hageja ise leidis selle maja; müügieelsed läbirääkimised, maja müügitehingu ja üleandmise-vastuvõtmise korraldas OÜ Pindi Kinnisvara maakler OÜ Laurson Kinnisvara abi ja osavõtuta. Kostja ei olnud OÜ Laurson Kinnisvara poolt käsunduslepingu täitmisega rahul ja nõudis teostatud tööde aruannet. Kostja on saatnud OÜ-le Laurson Kinnisvara ja hagejale kokku 8 kirja. 13.05.2006 kirja võttis Evi Laurson vastu 19.05.2006 aadressil X. Järgmised samal aadressil saadetud kirjad, samuti samaaegselt OÜ Laurson Kinnisvara registrijärgsele aadressile X saadetud kirjad tagastati kostjale hoiutähtaja möödumisel. OÜ Incure Inkasso Agentuur juhatuse esimees A. Noormets sai kätte 07.06.2007 saadetud kirja, 20.07.2006 hagejale saadetud kirja võttis vastu jurist F. Koso. Teistele hageja juhatuse liikmetele 07.06.2007 saadetud kirjad tagastati kostjale hoiutähtaja möödumisel. Igas kirjas oli nõue esitada tehtud tööde aruanne ning ülevaade tuludest-kuludest käsunduslepingu täitmisel. Aruannet kostjale ei esitatud. Hageja viivise nõue on põhjendamatu. Hagis ei ole ära näidanud arvete kostjale esitamise kuupäeva ega kättetoimetamise viisi. Samuti on kostja arvates põhjendamatu kahju hüvitamise nõue. Käsunduslepingust tuleneb OÜ Laurson Kinnisvara kohustus lahendada vaidlused isiklikult. Inkassofirma poole pöördumisega OÜ Laurson Kinnisvara tekitas ise endale kahju. 2(5)

Maakohtu otsus 05.10.2007 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi osaliselt, mõistes kostjalt hagejale välja 5829,20 kr. kahju hüvitamiseks, ja jättis menetluskulud poolte endi kanda. Otsuse kohaselt puudub poolte vahel puudus vaidlus selle üle, et 28.11.2005 sõlmisid OÜ Laurson Kinnisvara ja Ljubov Prigorneva tähtajatu käsunduslepingu, millega käsundisaaja OÜ Laurson Kinnisvara kohustus otsima kostjale L. Prigornevale elumaja maksimaalse hinnaga 2,5 milj kr. Tallinnas või Tallinna lähiümbruses ca 15 km raadiuses. Käsundiandja kohustus selle eest tasuma 3 % müügihinnast 3 päeva jooksul arve väljastamisest. Vaidlust ei olnud, et 27.03.2007 sõlmisid AS Sampo pank müüjana ja kostja L. Prigorneva, S.M ja J.M ostjatena X asuva kinnistu notariaalse müügilepingu ja asjaõiguslepingu ning 05.04.2006 OÜ Laurson Kinnisvara väljastas kostjale arve 87 000 kr. tasumiseks. 18.05.2006 nõude loovutamise lepinguga OÜ Laurson Kinnisvara loovutas hagejale oma nõuded kostja vastu summas 125 000 kr., tasudes selle eest teenustasuna 19 175 kr. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas OÜ Laurson Kinnisvara täitis 28.11.2005 käsunduslepingus kokku lepitud käsundi või mitte. 05.04.2006 arvest nähtuvalt nõudis OÜ Laurson Kinnisvara kostjalt Ljubov Prigornevalt 28.11.2005 käsunduslepingule tuginedes 87 000 kr. tasumist. Arvele märgitud osutatud teenuse kirjelduse kohaselt käsundiandja vormistas notariaalse ostu-müügilepingu 27.03.2006 notar Erki Põdra juures kinnistu X, mille müügihinnaks oli 2,9 milj kr. OÜ Pindi Kinnisvara maakleri Jüri Urke ütlustega on tõendatud, et X maja müüki korraldas tema X maja endise omaniku ja müüjaga sõlmitud käsunduslepingu alusel. Maja müügikuulutus oli avalikult kättesaadav. Notaritehinguks vajalikud dokumendid valmistas ette Pidi Kinnisvara maakler. Seega maakler E. Soone sisuliselt X elamu ostu ei vahendanud. E.Soone viibis ühel korral kohtumise juures kinnisvarabüroos, kus kinnitas, et tal on leping kostjaga ning vahendustasu ei vaja. Ühel korral käis E.Soone ka koos kostjaga maja vaatamas, kuid kohtu arvates ei olnud see piisav ostu vahendamise eest tasu saamiseks. Kirjavahetusest OÜ Laurson Kinnisvara ja hageja vahel nähtus, et kostja vaidlustas talle 28.11.2005 lepingu alusel esitatud arve. Kostja väljendas valmisolekut tasuda reaalselt osutatud teenuse eest ja hüvitada kantud kulutused, kui need dokumentaalselt tõendatakse. Hageja leidis, et aruande esitamine ei ole vajalik, käsundi täitmist tõendab tehingu toimumine. Kohus leiab, et ainuüksi tehingu toimumine ei tõenda, et ostjat esindanud maakler on olnud tegev ostu vahendamisel; olukorras, kus müüja ja ostja maaklerid omavahel vahendustasu ei jaga, vaid ostja maakler tugineb tasu nõudmisel üksnes ostjaga sõlmitud käsunduslepingule, tuleb ostjat vahendanud maakleril teostatud toimingute mahtu täiendavalt tõendada. Lisaks 28.11.2005 käsunduslepingus on pooled kokku leppinud, et kostjale otsitakse ostmiseks maja hinnaga kuni 2,5 milj kr ning lepingutasu suurus on sõltuvuses ostuhinnast. Karikakra 22 elamu ostis kostja 2,9 milj kr eest. Isegi juhul, kui X maja ost oleks toimunud OÜ Laurson Kinnisvara vahendusel, ei oleks käsunduslepingut muutmata võimalik kostjalt nõuda käsunditasu tegelikult tehtud tehingu väärtuse järgi. Kuna

3(5)

käsunduslepingu eesmärgiks oli sõlmida tehing summas kuni 2,5 milj kr, siis ei vastanud 2,9 milj kr suurune tehing täpselt käsundiandja soovidele ning käsundit ei oleks saanud lugeda nõuetekohaselt täidetuks. Paljasõnaline ja tõendamata on kostja väide, et 28.11.2005 käsundusleping on jätkuvalt kehtiv. Kostja ei ole selgesõnaliselt OÜ-ga Laurson Kinnisvara möödunud aasta jooksul ühendust võtnud ega lepingu jätkuvat täitmist nõudnud. OÜ Laurson Kinnisvara on pidanud käsunduslepingut täidetuks ja on esitanud kostjale vastavalt lepingule arve. Põhjendamata on kostja väited, et pärast lepingu alla kirjutamist maakler E. Soone ei teatanud kostjale kontori uut aadressi ja seetõttu ei olnud kostjal võimalik suhelda OÜ-ga Laurson Kinnisvara kirjalikult. Samas ei takistanud OÜ Laurson Kinnisvara uue asukoha aadress kostjal suhelda maakleriga seoses 24.11.2005 käsunduslepinguga, millest tulenev korteri müügitehing vormistati 14.03.2006, s.o. ainult kaks nädalat enne X elamu ostutehingu vormistamist. Samuti ei ole kostja väitnud ega tõendanud, et ta enne 27.03.2006 tehingu tegemist OÜ-le Laurson Kinnisvara registrijärgsele aadressile kirjalikke avaldusi saatis. Seega olid põhjendamatud kostja väited, et OÜ Laurson Kinnisvara uue asukoha varjamisega käitus pahatahtlikult ja takistas kostjal käsundiandjana lepingu täitmiseks juhiste andmist. Hageja soovis kostjalt välja mõista kahjuhüvitisena OÜ Laurson Kinnisvara poolt võlgnevuse sissenõudmise õiguse hagejale loovutamise eest tasutud teenustasu. Kohus lõpetas kompromissi kinnitamisega menetluse 38 000 kr. suuruse põhivõlgnevuse osas.. Kuna kostja nõustus kompromissiga alles kohtumenetluse käigus, oli kohtusse pöördumine õigustatud ja kahju nõude sissenõudmisega seotud kulutuste näol tuleb kostjal hüvitada. Teenustasu 13 % 38 000 kr nõude eest on koos käibemaksuga on 5829,20 kr. Kuivõrd ülejäänud 87 000 krooni põhinõude osas kohus nõuet põhjendatuks ei pidanud, ei vastuta kostja OÜ-le Laurson Kinnisvara selle nõude loovutamisega tekkinud kahju eest. Hageja apellatsioonkaebus Apellant palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega kohus jättis rahuldamata maakleri vahendustasu 87 000 kr. põhivõla, 77 604 kr. viiviste ning 13 345,80 kr. kahju hüvitamise nõuded. Apellant ei nõustu kohtu seisukohaga, mille kohaselt ei ole tõendatud, et maja leidis kostjale maakler Evi Soone, millega on leping täidetud. Kostja oma teoga, maja soetades, on selle heaks kiitnud. Tuvastatud on asjaolu, et E.Soone käis kostjaga X maja vaatamas ning viibis ka notari juures asjaõiguslepingu sõlmimise juures. Käsunduslepingu näol on sisuliselt tegemist töövõtulepinguga ehk tasu on lepingus kokku lepitud tulemuse saabumisega. Kuna on tõendamist leidnud, et E.Soone maja leidis, on tasu ära teenitud. Hageja ei nõustu kohtu seisukohaga, et lepingut ei oleks olnud võimalik sõlmida lepingut muutmata, kuna tehingu väärtus oli 2,9 milj. kr., kuid leping nägi ette 2,5 milj. kr. Tehingud toimusid perioodil, mil kinnisvara hinnad tõusid ja on mõistetav, miks kostja nõustus ostma kallimat objekti. Kostja seda vaidlustanud ei ole. Vastus apellatsioonkaebusele Vastustaja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja apellandi menetluskulud mõista 4(5)

välja vastustajalt. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et kaebuse rahuldamiseks puudub alus. Apellatsioonkaebuse väited on hageja juba esitanud esimese astme kohtus ja maakohus on neile vastanud. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg.6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata.

Tiit Kollom

Ulvi Loonurm

Meelika Aava

5(5)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.