AS M hagi OÜ B vastu kohustuse tuvastamiseks anda nõusolek kinnisasja koormava kasutusvalduse kinnistusraamatust kustutamiseks Hageja AS M (registrikood xxx, asukoht xxx) Hageja esindajad vandeadvokaat E Entsik ja jurist T Friedenthal Kostja OÜ B(registrikood xxx, asukoht xxx) Kostja esindaja vandeadvokaat L Glikman Kostja nõustaja P Keres 9. aprill 2008. a
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata AS M nõue tuvastada OÜ B kohustus anda nõusolek kustutada Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr xxx kolmandasse jakku OÜ B kasuks kantud tasuline tähtajatu kasutusvaldus;
2.Jätta rahuldamata AS M nõue lõpetada OÜ B kasuks Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr xxx kantud kinnisasja kolmandasse jakku kantud tasuline tähtajatu kasutusvaldus. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud hageja kanda. Edasikaebamise kord Harju Maakohtu otsuse peale on poolel õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus tuleb esitada 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.
1.tuvastada OÜ B kohustus anda nõusolek kustutada Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosasse nr xxx kantud kinnisasja kolmandasse jakku kantud tasuline tähtajatu kasutusvaldus OÜ B kasuks;
2.alternatiivse nõudena lõpetada OÜ B kasuks Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosasse nr xxx kantud kinnisasja kolmandasse jakku kantud tasuline tähtajatu kasutusvaldus. Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt müüs Põllumajandusministeerium 29.07.2003.a. hagejale kinnisasja müügija asjaõiguslepinguga Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr xxx kantud kinnisasja (sihtotstarve sotsiaalmaa, asukoht Xxx Tallinn). Hageja on kantud Tallinnas Xxx asuva kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse. Xxx kinnistu suhtes on kinnistusraamatu kinnistusregistri registriosa III jakku esimesele järjekohale kantud tasuline tähtajatu kasutusvaldus kostja kasuks vastavalt 09.07.1997.a. OÜ B ja Eesti Vabariigi vahel sõlmitud kasutusvalduse lepingule. Hageja esitas järgmised väited:
1.Kasutusvalduse lepingu p 3.2. kohaselt kohustus kasutusvaldaja tasuma omanikule tasu 25 000 krooni kuus. Lepingu p 3.4. leppisid pooled kokku, et alates kasutusvalduse neljandast aastast on riigivara valitsejal õigus nõuda kasutusvalduse tasu muutmist. Hageja teatas 25.09.2006.a kostjale, et kasutusvalduse tasu suureneb alates 01.10.2006.a 37 500 kroonini kuus. Hageja suurendas kasutusvalduse tasu 50% võrra tulenevalt Xxx asuvate üüripindade keskmise üürimäära suurenemisest. Kostja ei ole nõutud summas kasutusvalduse tasu maksnud.
2.Kostja kasutab Xxx asuvat kinnisasja vastuolus selle sihtotstarbega. Maa sihtotstarve on sotsiaalmaa. Põllumajandusministeeriumi üldosakonna juhataja TJ saatis Tallinna Linnaplaneerimise Ametile 10.11.1999.a kirja, mille kohaselt kostja on kohandanud endise õppekeskuse ruumid ümber äriruumideks ning palus Tallinna Linnaplaneerimise Ametil vaadata üle senine kasutusotstarve. See avaldus ei saa legitimeerida kinnistu kasutamist sihtotstarbega vastuolus.
3.Eriteadmistega isiku arvamuse kohaselt on kinnistul olevates hoonetes teostatud omavolilisi ehitustöid. Ümberehitustööd on tehtud ebaseaduslikult, kostja on eiranud seadusest tulenevaid nõudeid ehitamisele. Nõutavas vormis kasutusluba on väljastatud üksnes baari ruumidele, hooldamata ja lagunenud on kinnistul paiknevate hoonete välisfassaad ning piirdeaed. Ebaseaduslike ümberehitustööde teostamisega on kostja rikkunud riikliku kaitse all oleva kinnismälestise, kostja tegevusest ilmneb reaalne hageja õiguste olulise rikkumiste oht ning see on realiseerunud.
4.Kasutusvalduse lepingu 5.2. kohaselt sätestati lepinguga kasutusvaldaja kohustus küsida omaniku nõusolekut enne asja väljaüürimist. Hageja tellitud ekspertiisist selgub, et kostja on üürinud kinnistul paikneva hoone välja kaheteistkümnele üürnikule, kellega sõlmitud üürilepinguid ei ole kostja kooskõlastanud hagejaga. Hageja palus 21.09.2006.a kostjal esitada andmed, kellega on sõlmitud lepingud Xxx ruumide kasutamise suhtes, milline on ruumide kasutamise sihtotstarve ning mil viisil ruume reaalselt kasutatakse. Kostja nõutud andmeid ei esitanud. Seadusandja on tühistanud kasutusvaldajale kehtestatud piirangu, mis seisnes keelus anda ilma omaniku nõusolekuta asja rendile. Samas ei ole muutunud tühiseks lepingus sisalduv poolte kokkulepe. Hageja ei ole 25.09.2003.a. teadet kätte saanud.
5.Tulenevalt AÕS § 224 ja § 218 lg 1 esitas hageja kostjale 26.01.2007.a notariaalse avalduse, milles nõudis kostjalt tagatise andmist summas 1 500 000 krooni. Tagatise andmise nõuet põhjendas hageja sellega, et kostja oli kasutusvalduse lepingut rikutud kasutusvalduse tasu maksmise osas ning sellega, et kostja kasutas kasutusvaldusega koormatud kinnisasja vastuolus selle sihtotstarbega, andis kinnisasjal paiknevas hoones üürile ruume ilma seda hagejaga kooskõlastamata ning tegi omavolilisi ümberehitustöid. Hageja nõue tagatise saamiseks oli ajendatud kostja poolsetest kasutusvalduse lepingu ning seaduse rikkumisest tervikuna. Hageja hoiatas samas kostjat kasutusvalduse lõpetamisest juhul, kui tagatist ei anta. Kostja notari juurde tagatise andmiseks ei ilmunud. Hageja nõue tagatise andmiseks on proportsionaalne. AS RK
hinnangul on Tallinnas Xxx asuva kinnistu olulisteks osadeks olevate hoonete endisesse olukorda viimise orienteeruv maksumus 1 100 000 krooni.
6.Hageja esitas kostjale 22.02.2007.a notariaalse avalduse AÕS § 212 lg 2 p 3 alusel kasutusvalduse lõpetamiseks alates 31.08.2007.a ning tegi kostjale ettepaneku tulla notaribüroosse kasutusvalduse kande kinnistusraamatust kustutamiseks. Kostja tehingut tegema ei tulnud. Kasutusvalduse leping on lõppenud vastava avalduse tegemisega hageja poolt 22.02.2007.a. Hagejal on AÕS § 65 lg 1 alusel õigus nõuda kostjalt nõusoleku andmist kasutusvalduse kande kustutamiseks. Kostja on keeldunud nõusoleku andmisest.
7.AÕS § 212 lg 2 võib tõlgendada viisil, mis eeldab kasutusvalduse lõpetamist vastava nõude esitamisega kohtule. Hageja esitab alternatiivse nõude kasutusvalduse lõpetamiseks AÕS § 212 lg 2 p 3 ja § 224 alusel. Hageja palus hagi rahuldada AÕS § 65 lg 1; § 66 lg 1, § 212 lg 2 p 3; TsÜS § 68 lg 5; KRS § 341 lg 7, TsMS § 162 lg 1 ja 2 ja § 594 ja § 175 alusel.
KOSTJA VASTUVÄITED
Kostja palus jätta hagi läbivaatamata, hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kostja esitas hagile järgmised vastuväited:
1.Hageja on riigilõivu tasunud arvestusega, et hagi esitamisele eelnenud aasta kasutusvalduse tasu suuruseks oli 25 000 krooni kuus. Seega on hageja kummutanud enda väite, et hagejal oli õigus saada suuremat kasutustasu.
2.Hageja väidete kohaselt oli kasutusvalduse lõpetamise aluseks tagatise mitteandmine. Hageja ei saa sellekohast tahteavaldust muuta ega väita, et kasutusvaldus lõppes muul alusel. Ülesütlemine oli õigusliku aluseta ja kasutusvaldus ei lõppenud.
3.Lepingu p 12.2 ja VÕS § 13 lg 1 järgi saab lepingut muuta ainult poolte kokkuleppel, ühepoolne teade tasu määra kohta ei kujuta endast lepingu muutmist. Kuna kostja ei ole tasu muutmisega nõus olnud, on kasutusvalduse tasuks 25 000 krooni. Hageja ei vaidlusta, et kostja on täitnud oma lepingust tuleneva kohustuse, seega pole hageja õigusi rikutud.
4.Tallinna Ringkonnakohtu 05.06.2006 kohtuotsuse p 13 kohaselt (tsiviilasi nr 2-04-2053) ei läinud pärast kasutusvalduse lepingu ülevõtmist hagejale üle riigivara valitseja olemuslikult avalik-õiguslikud õigused ja kohustused. Lepingu p 3.4. räägib riigivara valitseja õigusest muuta kasutustasu, mitte omaniku õigusest. Omaniku muutumisega ei ole kasutusvalduse lepingu p 3.4. asjakohane.
5.Kostjal ei olnud kohustust küsida hagejalt nõusolekut ruumide üürileandmise kohta. Kasutusvalduse esemeks oleva asja väljaüürimisest saadav kasu on seaduslik õigusvili, mille saamist ei tohi asja omanik pahauskselt takistada. Lepingu p 5.2. kohaselt sätestati lepinguga kasutusvaldaja kohustus küsida omaniku nõusolekut enne asja väljaüürimist. Samas sõlmiti p 5.2. olukorras, kus AÕS § 214 lg 2 sätestas, et kasutusvaldaja ei või omaniku nõusolekuta asja rendile anda. 01.07.2003.a jõustunud seadusemuudatusega seadusest tulenev piirang tühistati. Kostja taotles 25.09.2003.a hagejalt tähitud kirjaga kirjalikult nõusolekut laopinna välja üürimiseks kolmeks aastaks ja palus hagejal vastata 5 tööpäeva jooksul. Kuna hageja kostja taotlusele ei vastanud, luges kostja nõusoleku antuks vaikimisi ning sõlmis üürilepingu. Hageja pole kordagi nõudnud üürilepingute sõlmimise kooskõlastamist ja seetõttu ei reguleeri lepingutingimus enam õigussuhet. Riigikohtu lahenditest tuleneb, et lepinguliste suhete lõpetamine on võimalik ka kaudse tahteavalduse teel ja seega võivad pooled kaudselt muuta ka teatud lepingutingimuse endale mittesiduvaks. Kui lepingusse on inkorporeeritud lepingu sõlmimise ajal kehtinud seaduse imperatiivne säte, kuid pärast selle lepingu olemusega vastuolus oleva sätte tühistamist seadusandja poolt ei teosta õigustatud pool sellest lepingutingimusest tulenevaid õigusi ja kohustusi, tuleb lugeda, et lepingutingimuse õigussuhet reguleeriv toime on lakanud. Hageja oli juba ruume üle võttes teadlik, et kasutusvaldaja üürib ruume kolmandatele isikutele. Ruumide kasutamise eesmärk oli hagejale teada. Ruumide väljaüürimist ei saa VÕS § 29 lg 5 p 3, 4, 5 tõlgendusvõtteid kasutades kvalifitseerida VÕS § 100 lepingurikkumiseks. Kostjal tekkis õiguspärane ootus, et hageja varasemat käitumist
kostjale ebasoodsas suunas ei muuda. Hageja teistsugune käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja tegevust selle lepingutingimuse mittetäitmisel ei saa käsitada hageja õigusi oluliselt ohustavana, mistõttu puudub ka AÕS § 224 tagatise nõudmise faktiline eeldus. Hageja väide, et kostja muutis omavoliliselt sihtotstarvet, on ebaõige. Kinnistu sihtotstarbe muutmist ei saa kostja läbi viia. Hageja ei ole põhistanud oma õiguslikku huvi kinnistu kasutamiseks sotsiaalmaa sihtotstarbel. Kostjal oli kinnistu endise omaniku põllumajandusministeeriumi luba üürida ruume välja äriotstarbel. Kostja oli kohandanud endise õppekeskuse ruumid ümber äriruumideks. Kuna kostja oli vajalikud tööd tellinud ja teostanud, tekkis tal tulenevalt põllumajandusministeeriumi kirjast ja PS § 10 õiguspärane ootus äriruumideks kohandatud ruume vastavalt sellisele otstarbele kasutada. Jääb arusaamatuks, millisel viisil rikub kasutuslepingu esemeks oleval kinnistul asuvate hoonete kasutamine ärilisel eesmärgil eraõiguslikust juriidilisest isikust hageja huve. Eraõiguslik juriidiline isik ei saa teostada järelevalvet kinnistu sihtotstarbelise kasutamise üle. MaaKatS § 192 lg 1 ja 2 kohaselt karistatakse väärteomenetluse korras rahatrahviga juriidilist isikut, kes rikkus maakasutusnõudeid. Kuna väärteomenetluse korras määratakse karistus õigusrikkujale, on välistatud seosed hageja tsiviilõigustega. Eeltoodu alusel leiab kostja, et hagejal puudus õigus nõuda tagatist suurendatud kasutusvalduse tasu saamise tagamiseks. Kuna kasutusvalduse tasu suurus on 25 000 krooni kuus, tagaks 1 500 000 suurune tagatis kasutusvaldaja rahaliste kohustuste täitmist 5 aastat ette. Tegemist on põhjendamatu nõudega, mida ei õigusta ükski hagi alus. Hagi on pahatahtlik. Isegi kui kasutusvalduse tasu oleks suurenenud, on vastuolus VÕS § 6 ja TsÜS § 138 jätta kasutamata leebemad õiguskaitsevahendid. Õigusi ei tohi teostada vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja on järjekindlalt ja seadusväliselt üritanud vabaneda kinnistut koormavast kasutusvaldusest. Kasutusvalduse lõpetamine saaks tagatise andmatajätmise tõttu olla põhjendatud ainult siis, kui tagatist nõuti põhjendatult ja mõistlikus summas. Antud juhul ei ole kumbki eeldus täidetud. Hageja pole tõendanud ühtki kaitsmisväärset huvi, millele tugineb tema tagatise nõue. Kasutusvalduse lõpetamise avaldus on TsÜS § 87 järgi tühine ning ei evi TsÜS § 84 lg 1 kohaselt õiguslikku tähendust. Kasutusvalduse leping kehtib ning puudub alus nõuda kostjalt tahteavaldust kasutusvalduse kohta tehtud märke kustutamist kinnistusraamatust.
KOHTU SEISUKOHAD
Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Poolte vahel ei ole vaidlust järgmiste asjaolude osas: • Eesti Vabariigi esindaja Põllumajandusministeerium müüs 29.07.2003.a. hagejale kinnisasja müügi- ja asjaõiguslepinguga Xxx Tallinnas asuva kinnistu (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr xxx). Hageja on kantud Tallinnas Xxx asuva kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse (tl 8, 9-17). • Xxx kinnistu suhtes on kinnistusraamatu kinnistusregistri registriosa III jakku esimesele järjekohale kantud tasuline tähtajatu kasutusvaldus kostja kasuks vastavalt 09.06.1997.a. OÜ B ja Eesti Vabariigi vahel sõlmitud kasutusvalduse lepingule (tl 8, 18-23). • Hageja teatas kostjale 25.09.2006.a kirjaga, et kasutusvalduse tasu suuruseks on alates 01.10.2006.a 37 500 krooni kuus (tl 24-25). • Hageja tegi 26.01.2007.a notariaalse avalduse, milles nõudis kostjalt AÕS § 224, § 218 lg 1, § 212 lg 2 ning VÕS § 108 lg 2, § 114 lg 1 ja 2 alusel tagatise andmist summas 1 500 000 krooni. Hageja teatas, et kui kostja keeldub tagatise seadmisest, kavatseb hageja nõuda kasutusvalduse lõpetamist (tl 46-50). • Hageja tegi 22.02.2007.a notariaalse avalduse kasutusvalduse lõpetamiseks (tl 51-55). • Kostja ei ole tagatist ega kasutusvalduse kustutamiseks nõusolekut andnud (tl 56-57). Poolte vahelise vaidluse lahendamiseks tuleb analüüsida, kas 1. kasutusvalduse leping on lõppenud vastava avalduse tegemisega hageja poolt 22.02.2007.a.; 2. kui leping kehtib, kas siis on alust selle
lõpetamiseks tagatise andmisest keeldumise tõttu. Kummagi tingimuse olemasolul on hagejal õigus nõuda kostjalt nõusolekut kasutusvalduse kande kustutamiseks kinnistusraamatust.
1.Kasutusvalduse lepingu lõppemine hageja 22.02.2007.a avaldusega Hageja leiab, et kasutusvalduse leping lõppes 22.02.2007.a avaldusega AÕS § 212 lg 2 p 3 alusel. Hageja teatas kostjale 22.02.2007.a avaldusega, et lõpetab 09.06.1997.a lepingu alusel seatud kasutusvalduse. Kasutusvalduse lõpetamise päevaks on 31.08.2007.a. AÕS § 212 lg 2 p 3 kohaselt võib kinnisasja omanik nõuda kasutusvalduse lõpetamist, kui kasutusvaldaja ei anna kinnisasja omanikule tagatist (paragrahv 224). Kohus leiab, et nimetatud sätte sõnastusest nähtuvalt ei ole hagejal õigus kasutusvalduse lepingut ühepoolselt lõpetada, vaid tal on õigus nõuda kostjalt või kohtult kasutusvalduse lõpetamist. Seega ei lõppenud kasutusvalduse leping 22.02.2007.a avaldusega ning sellel alusel ei saa tuvastada kostja kohustust anda nõusolek kasutusvalduse kustutamiseks kinnistusraamatust.
2.Kasutusvalduse lepingu lõpetamise nõue AÕS § 212 lg 2 p 3 kohaselt võib kinnisasja omanik nõuda kasutusvalduse lõpetamist, kui kasutusvaldaja ei anna kinnisasja omanikule tagatist (paragrahv 224). AÕS § 224 kohaselt on asja omanikul õigus nõuda kasutusvaldajalt tagatist, kui kasutusvaldaja tegevusest ilmneb omaniku õiguste olulise rikkumise oht. Hageja on tagatise nõudes sellise nõude esitamise aluseks märkinud järgmised asjaolud: 1) kostja oli kasutusvalduse lepingut rikkunud kasutusvalduse tasu maksmise osas; 2) kostja rikkus lepingu p 5.1, 5.3 ja 5.2, kuna kasutas kasutusvaldusega koormatud kinnisasja vastuolus selle sihtotstarbega ja andis kinnisasjal paiknevas hoones üürile ruume ilma seda hagejaga kooskõlastamata. Tagatise nõude suuruseks oli 1 500 000 krooni. Kostja vaidles tagatise maksmise nõudele vastu (tl 87-89) Hageja nõude lahendamiseks peab kohus analüüsima, kas hagejal oli õigus nõuda tagatist, s.t kas hageja nimetatud kasutusvaldaja tegevusest ilmnes omaniku õiguste oluliste rikkumise oht.
2.1.Kasutusvalduse tasu maksmise kohustus Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kasutusvalduse lepingu p 3.2. kohaselt kohustus kasutusvaldaja tasuma omanikule tasu 25 000 krooni kuus. Lepingu p 3.4. leppisid pooled kokku, et alates kasutusvalduse neljandast aastast on riigivara valitsejal õigus nõuda kasutusvalduse tasu muutmist. Seega oli hagejal õigus nõuda tasu muutmist, mitte seda ühepoolselt muuta. Lepingu p 12.2 kohaselt võib lepingu tingimusi muuta üksnes lepinguosaliste kirjalike kokkulepe alusel ja need jõustuvad pärast seaduses ettenähtud korras vormistamist. VÕS § 13 lg 1 kohaselt võib lepingut muuta lepingupoolte kokkuleppel või lepingus või seadusega ettenähtud muul alusel. Sama paragrahvi lõige 2 sätestab, et kui leping on lepingupoolte kokkuleppel sõlmitud teatud vormis, ei pea seda vormi lepingu muutmisel järgima, kui lepingust ei tulene teisiti. Kohus leiab, et tulenevalt lepingu p 12.2 ning VÕS §-st 13 lg 1, 2 tuli kasutusvalduse tasu muudatus kokku leppida kirjalikult. Kuna pooled seda teinud ei ole, ei olnud hagejal õigus nõuda ka suurema kasutusvalduse tasu maksmist ning lepingus kokkulepitust suurema tasu maksmata jätmine ei rikkunud hageja õiguseid. Kostja on osundanud, et Tallinna Ringkonnakohtu 05.06.2006 kohtuotsuse p 13 kohaselt (tsiviilasi nr 2-04-2053) ei läinud pärast kasutusvalduse lepingu ülevõtmist hagejale üle riigivara valitseja olemuslikult avalik-õiguslikud õigused ja kohustused. TsMS § 272 lg 2 kohaselt on dokumentaalseks tõendiks ka kohtulahendid teistes kohtuasjades. Samas ei ole kohtule siduvad teises kohtuotsuses esitatud motiivid ja seisukohad, kohus peab juhinduma vaid jõustunud kohtuotsuse resolutsioonis esitatust. Seega ei saa maakohus juhinduda ringkonnakohtu otsuse motiividest. Lisaks eelnevale leiab kohus, et kasutuvalduse tasu suuruse ja selle muutmise kokklepe
ei ole oma loomult avalik-õiguslik. Mõistlik on eeldada, et eraõiguslikel isikutel on võimalik sõlmida tasu suuruse muutmise kokkulepet. Kinnistu omaniku vahetusega ei muutunud lepingu p 3.4 tühiseks. Kohus leiab, et kostja viide hageja poolt tasutud riigilõivu suurusele ei ole asjakohane. Tulenevalt TsMS §-st 372 kontrollib kohus riigilõivu suurust hagi menetlusse võtmise otsustamisel. Ühestki seadusest ei tulene, et tasutud riigilõivu suurus tõendaks või välistaks hageja nõudeõigust.
2.2.Kinnisasja kasutamine Hageja nimetas kohtumenetluse kestel tagatise nõudmise aluseks asjaolusid, et kostja kasutas kasutusvaldusega koormatud kinnisasja vastuolus selle sihtotstarbega, andis kinnisasjal paiknevas hoones üürile ruume ilma seda hagejaga kooskõlastamata ning tegi omavolilisi ümberehitustöid. Kostja on kõigile väidetele vastu vaielnud. Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on Xxx Tallinnas asuva kinnistu (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr xxx) sihtotstarbeks sotsiaalmaa. Kostja ei ole vastu vaielnud hageja väidetele, et kostja on kinnistul asuvad ruumid välja üürinud kasutamiseks äriruumidena. Kohus leiab, et Põllumajandusministeeriumi 19.10.1999.a kirja Tallinna Linnaplaneerimise Ametile ei saa samastada kinnistu omaniku nõusolekuga kinnistu kasutamiseks kinnistusraamatust nähtuvast erineval otstarbel (tl 92). Samas ei ole hageja näidanud, mil moel rikub ruumide kasutamine äripinnana hageja õiguseid. Kostja on õigesti viidanud, et tulenevalt MaaKatS §-st 192 lg 1 ja 2 ning VTMS § 18 määratakse võimalik karistus väärteomenetluse korras kostjale ning seega ei too ruumide ebasihtotstarbekohane kasutus hagejale kaasa kohustusi. Lepingu p 5.2. kohaselt sätestati lepinguga kasutusvaldaja kohustus küsida omaniku nõusolekut enne asja väljaüürimist. Õige on poolte väide, et lepingu sõlmimise ajal kehtinud AÕS § 214 lg 2 sätestas, et kasutusvaldaja ei või omaniku nõusolekuta asja rendile anda. 01.07.2003.a jõustunud seadusemuudatusega seadusest tulenev piirang tühistati. Kohus leiab, et seadusest tuleneva piirangu tühistamisel jäi kehtima poolte vahel kokkulepitu. Pooltel ei olnud kohustus seaduses imperatiivselt sätestatut eraldi kokku leppida ka lepingus, samuti oli neil võimalik seaduse muutmisel muuta ka lepingut ning vaidlusalune kokkulepe tühistada. Kuna pooled ei ole seda teinud, oli nende tahe suunatud lepingu p 5.2 kokkuleppe kehtivusele. Riigikohus on asunud erinevates lahendites seisukohale, et lepingu lõpetamise tahet võib järeldada asjaoludest, mis kinnitavad poolte tahet lepingu täitmist enam mitte jätkata (Riigikohtu 19.04.2006.a otsus nr 3-2-1-29-06, 12.06.2006.a otsus nr 3-2-1-50-06). Kohus leiab vastuseks kostja seisukohtadele, et nimetatud lahenditest ei saa järeldada poolte soovi lepingu p 5.2 tühistamiseks, kuna pooled ei ole sellele lepingupunktile enne tuginenud. Asjaolu, et hageja ei ole pika aja jooksul nõudnud lepingute kooskõlastamist, ei too tingimata kaasa lepingu p 5.2 muutmist. Kohus loeb tähtväljastusega (tl 141) tõendatuks, et kostja saatis hagejale 25.09.2003.a teatise, milles palus luba välja rentida vabanev laopind (tl 91). Hageja ei ole ümber lükanud kostja väidet, et hageja ei ole sellele kirjale vastanud. Seega on kostja vähemalt ühe lepingu sõlmimisel soovinud lepingu p 5.2 järgida, kuid hageja ei ole oma seisukohti esitanud. Kostja on leidnud, et kuna hageja ei ole varem lepingute kooskõlastamist nõudnud, ei ole enam tegemist lepingutingimusega ning sellele viitamine on ka hea usu põhimõtte vastane. Hageja saatis kostjale 21.09.2006.a dateeritud järelepärimise, milles palus kostjal teatada, millal ja milliste kolmandate isikutega on sõlmitud lepingud Xxx ruumide kasutamise suhtes, milline on ruumide kasutamise sihtotstarve ning millisel viisil neid kasutatakse (tl 44-45). Hageja ei ole viidanud, et ta oleks sarnaseid järelepärimisi teinud ka varem. VÕS § 6 lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. TsÜS § 138 lg 1 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Sama paragrahvi lõige 2 sätestab, et õiguse teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Kohus leiab, et kuna hageja ei ole varasemalt lepingute kooskõlastamata jätmise kohta
pretensioone esitanud, on hea usu põhimõtte vastane hageja poolt sellises summast tagatise nõudmine selle kohustuse rikkumise eest. Hageja peaks andma esmalt kostjale teada, et tal on pretensioone seoses lepingute sõlmimisega ning ta soovib, et tulevikus küsiks kostja hagejalt lepingute sõlmimiseks nõusolekut. Pärast seda, kui hageja on selgelt väljendanud oma tahet nimetatud lepingu punkti rakendada ning kostja ei ole hagejalt uute lepingute sõlmimiseks nõusolekut saanud, võiks hageja asuda rakendama õiguskaitsevahendeid. Lisaks eelnevale ei ole hageja näidanud, mil viisil rikuvad kostja poolt sõlmitud lepingud hageja õiguseid, kusjuures õiguste rikkumine peaks olema oluline. Hageja ei ole tagatise andmise avalduses esitanud tagatise nõude alusena asjaolu, et kostja tegi kinnistul omavolilisi ümberehitustöid. Hageja ei ole seda väidet ka tõendanud. Kohus leiab, et kuna hageja on esitanud kasutusvalduse lepingu lõpetamise nõude tagatise tasumata jätmise tõttu, saab hageja tugineda ainuüksi asjaoludele, mille ta on välja toonud 26.01.2007.a tagatise avalduses. Kohus jätab hageja väited ümberehitustööde kohta tähelepanuta kui asjakohatud. Kohus leiab eeltoodu alusel, et hageja ei ole tõendanud omaniku õiguste oluliste rikkumise ohu olemasolu ning hagejal ei olnud õigus nõuda kasutusvaldajalt tagatist. Kostja jättis õigesti tagatise tasumata, kasutusvalduse lepingu lõpetamiseks AÕS § 212 lg 2 p 3 järgi ei ole alust ning hagi tuleb jätta rahuldamata.
Kohus ei analüüsi hageja esitatud kaardimaksekviitungit (tl 26), kuna hageja ei ole täpsustanud, mida ta sellega tõendada soovib. Kohus ei analüüsi ka HS koostatud arvamust (tl 27-43), kuna poolte vahel ei ole vaidlust, kas hageja soovis kasutusvalduse tasu tõsta põhjendatud määras. Kohus ei analüüsi hageja poolt 2003.a kostjale esitatud nõudmisi (tl 98, 99-100, 101), kuivõrd hageja ei ole esitanud tagatise nõuet ega lõpetanud kasutusvaldust viitega 2003.a. Menetluskulud TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus leiab, et menetluskulud tuleb jätta TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Kostja võib nõuda menetluskulude rahalist kindlaksmääramist asja lahendanud esimese astme kohtult 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule, avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ja kulusid tõendavad dokumendid.
Gerty Pau Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.