Asjaõigus › Piiratud asjaõiguse asjad

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

oleva kinnismälestise, kostja tegevusest ilmneb reaalne hageja õiguste olulise rikkumiste oht ning see on realiseerunud. Kasutusvalduse lepingu p. 5. 2 kohaselt sätestati lepinguga kasutusvaldaja kohustus küsida omaniku nõusolekut enne asja väljaüürimist. Kostja on üürinud kinnistul paikneva hoone välja kaheteistkümnele üürnikule, kellega sõlmitud üürilepinguid ei ole hagejaga kooskõlastatud. Hageja palus 21. septembril 2006. a. kostjal esitada andmed, kellega on sõlmitud lepingud ruumide kasutamiseks, milline on ruumide kasutamise sihtotstarve ning mil viisil ruume reaalselt kasutatakse. Kostja nõutud andmeid ei esitanud. Seadusandja on tühistanud kasutusvaldajale kehtestatud piirangu, mis seisnes keelus anda omaniku nõusolekuta asja rendile. Samas ei ole muutunud tühiseks lepingus sisalduv poolte kokkulepe. Tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) §-st 224 ja § 218 lõikest 1 esitas hageja kostjale

üürilepingute sõlmimise kooskõlastamist ja seetõttu ei reguleeri lepingutingimus enam õigussuhet. Riigikohtu lahenditest tuleneb, et lepinguliste suhete lõpetamine on võimalik ka kaudse tahteavalduse teel ja seega võivad pooled kaudselt muuta ka teatud lepingutingimuse endale mittesiduvaks. Kui lepingusse on inkorporeeritud lepingu sõlmimise ajal kehtinud seaduse imperatiivne säte, kuid pärast selle lepingu olemusega vastuolus oleva sätte tühistamist seadusandja poolt ei teosta õigustatud pool sellest lepingutingimusest tulenevaid õigusi ja kohustusi, tuleb lugeda, et lepingutingimuse õigussuhet reguleeriv toime on lakanud. Hageja oli juba ruume üle võttes teadlik, et kasutusvaldaja üürib ruume kolmandatele isikutele. Ruumide väljaüürimist ei saa VÕS § 29 lg. 5 p. 3, 4 ja 5 tõlgendusvõtteid kasutades kvalifitseerida VÕS § 100 lepingurikkumiseks. Kostjal tekkis õiguspärane ootus, et hageja varasemat käitumist kostjale ebasoodsas suunas ei muuda. Kostja tegevust selle lepingutingimuse mittetäitmisel ei saa käsitada hageja õigusi oluliselt ohustavana, mistõttu puudub ka AÕS § 224 tagatise nõudmise faktiline eeldus. Hageja väide, et kostja muutis omavoliliselt sihtotstarvet, on ebaõige. Kinnistu sihtotstarbe muutmist ei saa kostja läbi viia. Hageja ei ole põhistanud oma õiguslikku huvi kinnistu kasutamiseks sotsiaalmaa sihtotstarbel. Kostjal oli kinnistu endise omaniku põllumajandusministeeriumi luba üürida ruume välja äriotstarbel. Kostja oli kohandanud endise õppekeskuse ruumid ümber äriruumideks. Kuna kostja oli vajalikud tööd tellinud ja teostanud, tekkis tal tulenevalt põllumajandusministeeriumi kirjast ja põhiseaduse (PS) §-st 10 õiguspärane ootus äriruumideks kohandatud ruume vastavalt sellisele otstarbele kasutada. Eraõiguslik juriidiline isik ei saa teostada järelevalvet kinnistu sihtotstarbelise kasutamise üle. Maakatastriseaduse (MaaKatS) § 192 lg. 1 ja 2 kohaselt karistatakse väärteomenetluse korras rahatrahviga juriidilist isikut, kes rikkus maakasutusnõudeid. Kuna väärteomenetluse korras määratakse karistus õigusrikkujale, on välistatud seosed hageja tsiviilõigustega. Seega puudus hagejal õigus nõuda tagatist suurendatud kasutusvalduse tasu saamise tagamiseks. Isegi kui kasutusvalduse tasu oleks suurenenud, on vastuolus VÕS §-ga 6 ja TsÜS §-ga 138 jätta kasutamata leebemad õiguskaitsevahendid. Õigusi ei tohi teostada vastuolus hea usu põhimõttega. Kasutusvalduse lõpetamine saaks tagatise andmata jätmise tõttu olla põhjendatud ainult siis, kui tagatist nõuti põhjendatult ja mõistlikus summas. Kumbki eeldus ei ole täidetud. Esimese astme kohtu otsus 14. mai 2008. a. otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et Eesti Vabariigi esindaja Põllumajandusministeerium müüs hagejale kinnisasja müügi- ja asjaõiguslepinguga Tallinnas Juhkentali tn. 11 asuva kinnistu ning hageja on kantud nimetatud kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse. Kinnistu suhtes on kinnistusraamatu kinnistusregistri registriosa III jakku esimesele järjekohale kantud tasuline tähtajatu kasutusvaldus kostja kasuks vastavalt 9. juunil 1997. a. OÜ Bernesta Grupp ja Eesti Vabariigi vahel sõlmitud kasutusvalduse lepingule. Hageja teatas kostjale 25. septembri 2006. a. kirjaga, et kasutusvalduse tasu suuruseks on alates

sõnastusest nähtuvalt ei ole aga hagejal õigust kasutusvalduse lepingut ühepoolselt lõpetada, vaid tal on õigus nõuda kostjalt või kohtult kasutusvalduse lõpetamist. Seega ei lõppenud kasutusvalduse leping 22. veebruari 2007. a. avaldusega ning sellel alusel ei saa tuvastada kostja kohustust anda nõusolek kasutusvalduse kustutamiseks kinnistusraamatust. AÕS § 224 kohaselt on asja omanikul õigus nõuda kasutusvaldajalt tagatist, kui kasutusvaldaja tegevusest ilmneb omaniku õiguste olulise rikkumise oht. Hageja on tagatise nõude esitamise aluseks märkinud asjaolu, et kostja oli kasutusvalduse lepingut rikkunud kasutusvalduse tasu maksmise osas ning kostja rikkus lepingu p. 5. 1, 5. 3 ja 5. 2, kuna kasutas kasutusvaldusega koormatud kinnisasja vastuolus selle sihtotstarbega ja andis kinnisasjal paiknevas hoones üürile ruume ilma seda hagejaga kooskõlastamata. Tagatise nõude suuruseks oli 1.500.000 krooni. Kostja vaidles tagatise maksmise nõudele vastu. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kasutusvalduse lepingu p. 3. 2 kohaselt kohustus kasutusvaldaja tasuma omanikule tasu 25.000 krooni kuus. Lepingu punktis 3. 4 leppisid pooled kokku, et alates kasutusvalduse neljandast aastast on riigivara valitsejal õigus nõuda kasutusvalduse tasu muutmist. Seega oli hagejal õigus nõuda tasu muutmist, mitte seda ühepoolselt muuta. Lepingu p. 12. 2 kohaselt võib lepingu tingimusi muuta üksnes lepinguosaliste kirjalike kokkulepe alusel ja need jõustuvad pärast seaduses ettenähtud korras vormistamist. VÕS § 13 lg. 1 kohaselt võib lepingut muuta lepingupoolte kokkuleppel või lepingus või seadusega ettenähtud muul alusel. Sama paragrahvi lõige 2 sätestab, et kui leping on lepingupoolte kokkuleppel sõlmitud teatud vormis, ei pea seda vormi lepingu muutmisel järgima, kui lepingust ei tulene teisiti. Tulenevalt lepingu punktist 12. 2 ning VÕS § 13 lõigetest 1 ja 2 tuli kasutusvalduse tasu muudatus kokku leppida kirjalikult. Kuna pooled seda teinud ei ole, ei olnud hagejal õigust nõuda ka suurema kasutusvalduse tasu maksmist ning lepingus kokkulepitust suurema tasu maksmata jätmine ei rikkunud hageja õigusi. Kostja on osundanud, et Tallinna Ringkonnakohtu 5. juuni 2006. a. kohtuotsuse kohaselt ei läinud pärast kasutusvalduse lepingu ülevõtmist hagejale üle riigivara valitseja olemuslikult avalik-õiguslikud õigused ja kohustused. TsMS § 272 lg. 2 kohaselt on dokumentaalseks tõendiks ka kohtulahendid teistes kohtuasjades. Samas ei ole kohtule siduvad teises kohtuotsuses esitatud motiivid ja seisukohad, kohus peab juhinduma vaid jõustunud kohtuotsuse resolutsioonis esitatust. Seega ei saa maakohus juhinduda ringkonnakohtu otsuse motiividest. Lisaks eelnevale ei ole kasutuvalduse tasu suuruse ja selle muutmise kokkulepe oma loomult avalik-õiguslik. Mõistlik on eeldada, et eraõiguslikel isikutel on võimalik sõlmida tasu suuruse muutmise kokkulepet. Kinnistu omaniku vahetusega ei muutunud lepingu p. 3. 4 tühiseks. Kostja viide hageja poolt tasutud riigilõivu suurusele ei ole asjakohane. Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-le 372 kontrollib kohus riigilõivu suurust hagi menetlusse võtmise otsustamisel. Ühestki seadusest ei tulene, et tasutud riigilõivu suurus tõendaks või välistaks hageja nõudeõigust. Hageja nimetas kohtumenetluse kestel tagatise nõudmise aluseks asjaolusid, et kostja kasutas kasutusvaldusega koormatud kinnisasja vastuolus selle sihtotstarbega, andis kinnisasjal paiknevas hoones üürile ruume seda hagejaga kooskõlastamata ning tegi omavolilisi ümberehitustöid. Kostja on kõigile väidetele vastu vaielnud. Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on vaidlusaluse kinnistu sihtotstarbeks sotsiaalmaa. Kostja ei ole vastu vaielnud hageja väidetele, et kostja on kinnistul asuvad ruumid välja üürinud kasutamiseks äriruumidena. Põllumajandusministeeriumi 19. oktoobri 1999. a. kirja Tallinna Linnaplaneerimise Ametile ei saa samastada kinnistu omaniku nõusolekuga kinnistu kasutamiseks kinnistusraamatust nähtuvast erineval otstarbel. Samas ei ole hageja näidanud, mil moel rikub ruumide kasutamine äripinnana hageja õigusi. Kostja on õigesti viidanud, et tulenevalt MaaKatS § 192 lõigetest 1 ja 2 ning väärteomenetluse

seadustiku (VTMS) §-st 18 määratakse võimalik karistus väärteomenetluse korras kostjale ning seega ei too ruumide ebasihtotstarbekohane kasutus hagejale kaasa kohustusi. Lepingu p. 5. 2 kohaselt sätestati lepinguga kasutusvaldaja kohustus küsida omaniku nõusolekut enne asja väljaüürimist. Õige on poolte väide, et lepingu sõlmimise ajal kehtinud AÕS § 214 lg. 2 sätestas, et kasutusvaldaja ei või omaniku nõusolekuta asja rendile anda,

nõuda tagatise andmist summas 1.500.000 krooni. Apellandil oli õigus kasutusvalduse tasu muutmiseks, kuna vastav õigus oli ette nähtud kasutusvalduse lepingu punktis 3. 4. Nimetatud punkti kohaselt on riigivara valitsejal õigus alates kasutusvalduse neljandast aastast nõuda kasutusvalduse tasu muutmist ning apellandi arvates on selle sätte eesmärgiks tagada kinnistu omaniku selle huvi kaitstus, et kasutusvalduse tasu vastaks turutingimustele. Maakohus jõudis järeldusele, et lepingupunkt on kehtiv, seega oli apellandil õigus nõuda kasutusvalduse tasu muutmist turutingimustele vastavaks. Ebaõige on aga kohtu järeldus, et tulenevalt lepingu punktist 12. 2 ja VÕS § 13 lõigetest 1 ja 2 pidanuks vastav muudatus olema poolte vahel kirjalikult kokku lepitud. Tulenevalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕS RakS) § 12 lõikest 2 ei piira VÕS-i kohaldamine enne 1. juulit 2002. a. sõlmitud kestuslepingutele neid lepingupoole õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne 1. juulit 2002. a. Seega ei piira VÕS § 13 lg. 1 ja 2 apellandi õigust nõuda kooskõlas lepingu punktiga 3. 4 kasutusvalduse tasu suurendamist ning vastava nõude täitmata jätmisel tagatise andmise nõude esitamist apellandi õiguste võimaliku rikkumise puhuks. Tagatis 1.500.000 krooni ulatuses kindlustab, näiteks, võimaliku vaidluse korral kasutusvalduse tasu suuruse üle lõpliku kohtulahendi saamisel ka selle reaalse sissenõutavuse kasutusvaldajalt. Vastustaja kasutab ärimaana kinnistut, mille kasutamise sihtotstarve on määratud sotsiaalmaana. Maakasutusnõuete rikkumine vastustaja poolt on tingitud viimase soovist saada kasutusvaldusega koormatud kinnisasja arvel üüritulu läbi kinnisasjal paikneva ehitise andmise kolmandate isikute sisuliselt ebaseaduslikku kasutusse. Nimetatud tegevus on lisaks MaaKatS § 192 lõigetele 1 ja 2 vastuolus nii AÕS §-ga 218 kui ka kasutusvalduse lepingu punktist 5. 3 tuleneva apellandi õigusega nõuda asja kasutamist vastavalt selle majanduslikule otstarbele. Seetõttu on ebaõige maakohtu järeldus, et vastustaja maakasutusnõuete rikkumine ei riku apellandi õigusi. Vastustajal on kasutusvalduse lepingu punktist 5. 2 tulenev kohustus anda kasutusvaldusega koormatud kinnistul paiknevas ehitises ruume üürile ainult apellandi nõusolekul. Kuna apellandil ei ole võimalik kontrollida, millal ja kellega vastustaja üürisuhetesse astub, siis on põhjendamatu nõuda, et ta esitaks pidevaid meeldetuletusi või järelepäringuid. Vastustaja peab tegema koostööd teise lepingupoolega ja täitma lepinguga võetud kohustusi. Asjaolu, et vastustaja saatis 25. septembril 2003. a. väidetavalt ühe teate apellandile vabanenud ruumide üürileandmise sooviga, ei näita, et vastustaja oleks kasutusvalduse lepingu punktist 5. 2 tulenevat kohustust kohaselt täitnud. Vastavat kohustust rikkudes kasutusvalduse teostamine on ilmselgelt apellandi huve ja õigusi kahjustav, mistõttu on apellandil õigus nõuda kasutusvaldajalt tagatise andmist. Maakohus on puudulikult tuvastanud apellandi 26. jaanuari 2007. a. tagatise andmise avalduse ning 22. veebruari 2007. a. kasutusvalduse lõpetamise avalduse sisu. Nii tagatise andmise kui ka kasutusvalduse lõpetamise avalduses on apellant tuginenud sõnaselgelt AÕS § 218 lõikele 1 ning viidanud sättes sisalduvale keelule kasutusvaldaja poolt asja muuta või ümber kujundada. AÕS § 218 lõikes 1 sätestatud keelu rikkumise sisu on hagiavalduses esialgsele nõudele alternatiivse nõude esitamisel apellant üksnes konkretiseerinud, mitte toonud välja enne esitamata asjaolu. Ülimalt oluline on ka fakt, et kinnisasjal paikneval ehitisel on tehtud ulatuslikke ja ebaseaduslikke ümberehitustöid, millega on suure tõenäosusega kahjustatud ajaloomälestist. Seega vastustaja tegevusega kaasnev võimalik oht on juba realiseerunud. Maakohtu otsus on tehtud menetlusnorme rikkudes ja täielikult on põhjendamata apellandi väited vastustaja poolt omavoliliste ehitustöödega kinnisasjal asuva ehitise muutmise kohta. Tulenevalt TsMS § 199 lg. 1 punktist 5 on menetlusosalisel õigus esitada tõendeid ning võtta osa nende tõendite vaatlusest ja uurimisest. Maakohus andis apellandile tähtaja tõendite esitamiseks, kuna aga ekspertiisiakti ei olnud selleks ajaks apellandi valdusse

jõudnud, palus apellant menetlustähtaega ühe päeva võrra pikendada. Ekspert esitas apellandile ekspertiisiakti sisulise osa elektroonilises vormis 13. märtsil 2008. a., mille apellant ka kohe kohtule ja vastaspoolele edastas. Maakohus jättis aga apellandi taotluse dokumendi esitamise tähtaja pikendamiseks rahuldamata, arvestades asjaolu, et ekspertiisiakt kandis kuupäeva 29. veebruar 2008. a. Apellant leiab, et oluline ei ole aktile märgitud kuupäev, vaid ekspertiisiakti tegeliku valmimise ja apellandile kättesaadavaks muutumise aeg. Arvestades kohtule esitatud menetlustähtaja pikendamise taotlust, oli kohtule hiljem esitatud ka Muinsuskaitseameti poolt väljastatud teatis. Taotlus menetlustähtaja pikendamiseks ühe päeva võrra oli apellandi arvates põhjendatud ning asja õige lahendamise seisukohast oleks maakohus pidanud taotluse rahuldama. Vastupidiselt toimides ei võimaldanud kohus apellandil põhjendamatult oma väiteid tõendada ning rikkus sellega apellandi põhilist menetlusõigust. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Kookõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lõikega 6 järgib kolleegium maakohtu otsuse põhjendust ega pea vajalikuks seda üle korrata. Apellatsioonkaebuse väidetega ei saa nõustuda. Kasutusvalduse lepingu punktis 3. 4 on märgitud, et riigivara valitsejal on alates kasutusvalduse neljandast aastast õigus nõuda kasutusvalduse tasu muutmist. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et riigivara valitseja osundatud õigus on üle läinud hagejale, kuid niisugust lepingutingimust ei saa iseenesest tõlgendada nii, nagu annaks see omanikule õiguse kasutusvalduse tasu ühepoolselt muuta. Taolist õigust ei saa tuletada ka ainuüksi omaniku huvist tasu tõstmise vastu, millega hageja on apellatsioonkaebuses oma seisukohta põhjendanud. Õige on maakohtu järeldus, et kasutusvalduse tasu oleksid pooled võinud muuta kirjalikul kokkuleppel, taolist kokkulepet pooled aga ei sõlminud. Et kasutusvalduse leping on kestusleping, siis kohaldatakse sellele pärast 1. juulit 2002. a. VÕS-s sätestatut (VÕS RakS § 12 lg. 1). Hageja soovis kasutusvalduse tasu tõsta alates 1. oktoobrist 2006. a., teatades sellest kostjale 25. septembri 2006. a. kirjaga. VÕS RakS § 12 lõikest 1 tulenevalt tuli sellele toimingule kohaldada VÕS-s sätestatut. Et lepingus ei olnud kokku lepitud tasu muutmise tingimustes alates kasutusvalduse neljandast aastast, siis on lepingutingimused selles osas lahtised (VÕS § 26 ja § 28). Lepingu kehtivust ei ole kahtluse alla seatud ja kokkuleppele pooled kasutusvalduse tasu tõstmises alates 1. oktoobrist 2006. a. ei jõudnud. Seega oleks hagejal VÕS § 26 lg. 9 p. 1 alusel olnud õigus nõuda, et kasutusvalduse tasu ulatuse määraks kohus. Seda hageja ei teinud ning seega ei olnud tal ka alust lugeda kasutusvalduse tasuks senise 25.000 krooni asemel alates

oli selle summaga võrreldes ilmselgelt ülemäärane ega olnud kooskõlas oma õiguste heas usus teostamise põhimõttega. Apellatsioonikohtu istungil kinnitas hageja, et alates 2007. a. aprillist tasub kostja talle igakuist kasutusvalduse tasu hageja poolt nõutud summas 37.500 krooni + käibemaks, seega on kostja sellest ajast alates nõustunud hageja ettepanekuga tasu tõstmiseks. Sellest tulenevalt on sellest ajast alates poolte vastasseis tasu suuruse osas ületatud, hageja valitud õiguskaitsevahend ei olnud aga proportsionaalne selle ohu ulatusega, mis tema õigusele võis tekkida. Nõustuda ei saa apellatsioonkaebuses esitatud väitega ka selle kohta, nagu oleks kostja rikkunud kasutusvalduse lepingu punkti 5. 3, kui andis kinnistul paikneva ehitise kolmandate isikute kasutusse. Osundatud punktis leppisid lepingupooled kokku, et kasutusvaldaja on kohustatud säilitama kinnistul asuva ehitise ning kasutama seda korrapäraselt ja heaperemehelikult, samuti võimaldama kolme aasta jooksul ühes õppekorpuses õppetöö jätkamise. Hageja ei ole tuginenud väitele, nagu ei oleks kostja ehitist kasutanud või ühes õppekorpuses õppetöö jätkamist kindlustanud, pealegi oli viidatud lepingupunktis õppetöö osas kokkulepitud tähtaeg hageja poolt kinnistu omandamise ajaks ammugi möödunud. Mingeid muid kohustusi seoses kinnistu kasutamise majandusliku eesmärgiga vaidlusalune leping ei sisalda ja juba ainuüksi sellest tulenevalt on väide lepingurikkumisest asjakohatu. Peale selle nähtub lepingupunktist 5. 2, mille kohaselt kasutusvaldajal on õigus anda omaniku kirjalikul loal kinnistul asuvad ehitised rendile kolmandatele isikutele, et kinnistu majandusliku otstarbena pidasid pooled muuhulgas silmas ka ehitise kolmandate isikute kasutusse andmist. Hageja enda käitumine kinnistul asuvate ruumide äripindadena kasutamise osas on ka vastuoluline, sest pidades nende pindade väljaüürimist äri eesmärgil kasutamisel ebaseaduslikuks, on hageja samas soovinud kasutusvalduse tasu tõsta põhjendusel, et nende äripindade üürihinnad on tõusnud. Asjaolust, et kinnistu kui katastriüksuse sihtotstarbeks on sotsiaalmaa, ei saa iseenesest tuletada lepingurikkumist pooltevahelises õigussuhtes: ainuüksi katastriüksuse sihtotstarbe alusel ei saa teha järeldusi selle kohta, millistele üürnikele võib ruume üürile anda ja millega üürnikud peaksid kinnistul tegelema. Lepingul ega seadusel ei põhine hageja seisukoht, nagu oleks tal olnud põhjust eeldada, et maa sihtotstarbest tulenevalt võisid kõik kinnistu või sellel asuva ehitise kasutajad kasutada seda üksnes tegevuseks sotsiaalvallas. Ka ei ole hageja esile toonud elulisi asjaolusid, millest nähtuks, et kostja on AÕS § 218 lõikes 1 sätestatud keeldu rikkudes muutnud asja senist majanduslikku otstarvet. Seega ei ole seegi väide põhjendatud. Lepingupunkti 5. 2 kohaselt võis kostja anda kinnistul asuvaid ehitisi kolmandate isikute kasutusse omaniku nõusolekul ja kuigi hageja ei toonud esile fakte selle kohta, kellele ja millal on kostja omaniku nõusolekuta ehitist või selle osi kasutusse andnud, ei vaielnud pooled selle üle, et seda lepingupunkti ei ole kostja alati järginud. Et hageja on esitanud hagi kasutusvalduse lepingu lõpetamiseks AÕS § 121 lg. 2 p. 3 alusel, mille kohaselt kinnisasja omanik võib nõuda kasutusvalduse lõpetamist, kui kasutusvaldaja ei anna omanikule tagatist (§ 224), AÕS § 224 kohaselt on aga asja omanikul õigus nõuda kasutusvaldajalt tagatist, kui kasutusvaldaja tegevusest ilmneb omaniku õiguste olulise rikkumise oht, siis pidi hageja hagi edukuseks põhjendama ja tõendama, et kostja tegevus õigustas tagatise nõudmist. Kuna hageja seostas kostjale AÕS § 224 alusel etteheidetava tegevuse lepingurikkumisega, mis seisneb ehitise kolmandate isikute kasutusse andmises hageja nõusolekuta, siis pidi hageja põhjendama ja tõendama, et see kostja lepingurikkumine võis põhjustada hageja õiguste olulise rikkumise. Et hageja nõudis tagatiseks raha deponeerimist notari kontole, siis pidi õiguste rikkumise oht olema selline, mis toob eelduslikult kaasa varalise kahju või kulutused. Kolleegium leiab, et ehitise kasutusvaldaja poolt omaniku nõusolekuta kolmandate isikute kasutusse andmine ei ole hinnatav niisuguse tegevusena, mis iseenesest võiks kaasa tuua omaniku õiguste olulise rikkumise, sealhulgas põhjustada talle varalist kahju. Et hageja ei ole oma nõudeid seostanud faktidega ehitise konkreetsete isikute kasutusse andmise kohta või

üürnikele etteheidetavate tegude kohta ega selgitanud, milline kahju võiks talle konkreetsete lepingute sõlmimisest tekkida, siis ei olnud tagatise nõudmine kirjeldatud lepingurikkumisele tuginedes juba ainuüksi sellest tulenevalt õigustatud. Kolleegium ei nõustu apellatsioonkaebuse väidetega ka tagatise nõudmise avaldusse puutuvalt (tl. 46 – 50). Apellatsioonikohtu istungil tõdes hageja pool isegi, et see avaldus ei sisalda mingeid faktilisi asjaolusid, millest võiks järeldada, et hageja soovib tagatist seoses ehitise muutmise või ümberkujundamisega. Viide AÕS § 218 lõikele 1 faktilistele asjaoludele põhinevat põhjendust ei asenda. Pealegi on viidatud sättes käsitletud ka asja majandusliku otstarbe säilitamist, mida hageja samuti rikutuks pidas ja millele ta vaidlusaluses avalduses sõnaselgelt viitas. Seega on põhjendatud kostja seisukoht, mille kohaselt avalduse sisust ei olnud mõistetav, et hageja soovib tagatist ka asja muutmisele või ümberkujundamisele tuginedes. Et hageja ei olnud tagatist nõudes tuginenud faktidele, mis käivad ehitise muutmiseks või ümberkujundamiseks tehtud tööde kohta, siis ei pidanud maakohus otsuses neid asjaolusid ka käsitlema. Hageja taotluse kohta ehitise ümberehitusi tõendava tõendi esitamiseks tähtaja pikendamiseks tegi maakohus kirjaliku määruse (tl. 133), hageja ei esitanud selle kohta TsMS § 333 lõigete 1 ja 2 kohast vastuväidet ning kaotas vastavalt sama paragrahvi lõikele 3 õiguse tugineda kohtu väidetavale veale ka kohtulahendi peale apellatsioonkaebust esitades. Seega ei saa selle vastuväitega juba ainuüksi kirjeldatust tulenevalt apellatsioonimenetluses arvestada. Peale selle ei olnud hageja aga kostjalt tagatist nõudes eespooltoodud põhjendusel tuginenud asja seadusevastasele muutmisele või ümberkujundamisele ning seega ei ole selle asjaolu tõendamiseks esitatav tõend kooskõlas TsMS § 230 lõikega 1 ja § 238 lõikega 1 ka asjakohane. Apellatsioonimenetluse menetluskulud tuleb vastavalt TsMS § 171 lõikele 1 jätta apellandi kanda.

Margo Klaar

Imbi Sidok

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.