Tallinna Ringkonnakohus Ele Liiv, Peeter Pällin ja Siret Siilbek
Kohtukoosseis 04.11.2025, Tallinn Määruse tegemise aeg ja koht 2-24-11462 Tsiviilasja number
Tsiviilasi
X avaldus Tallinn, E. Vilde tee 56 korteriühistu vastu Tallinn, E. Vilde tee 56 korteriühistu 27.05.2024 otsuse vaidlustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 12.12.2024 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Tallinn, E. Vilde tee 56 korteriühistu määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja X (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Aldo Vassar Puudutatud isik Tallinn, E. Vilde tee 56 korteriühistu (registrikood 80049374), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kenno Vilippus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Isegi kui tegemist on KrtS § 36 lg-s 1 nimetatud olukorraga, on plaanis raha koguda nelja aasta vältel ning summa suurus majandusaasta kohta (s.o 162 500 eurot ühes majandusaastas) jääb alla majandusaasta majandamiskulude summa. Seega ei ole puudutatud isik häälteenamuse nõuet rikkunud. Maakohtu määrus
häälteenamusega (s.o üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest). Sellest tuleneb, et isegi kui tegemist on olulise ümberkorraldusega KrtS § 38 lg 1 tähenduses, ei ole selleks vaja korteriomanike kokkulepet, vaid piisab ka KrtS § 9 lg-s 3 osutatud häälteenamusest, kui ümberkorraldus on vajalik kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sellega ei muudeta eriomandi otstarvet ega kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Elamu rekonstrueerimistööd on käsitatavad kaasomandi eseme ajakohastamisena KrtS § 39 tähenduses. KrtS § 36 lg 1 ja § 39 näevad ette, et korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat ületava laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmise ning kaasomandi eseme ajakohastamiseks vajalike muudatuste tegemise võib otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega. Seega on otsus vastu võetud siis, kui on toimunud hääletamine ja otsuse poolt on antud nõutav arv hääli (vt ka RKTKm 02.12.2020, 2-18-9475, p 9.3). Kuigi vaidlustatud otsusega laenu ei võetud, otsustati hakata raha koguma fassaaditöödeks ja selleks kinnitati ka fassaaditööde tariif 1,406/m2 selleks perioodiks. Seega toob vaidlustatud otsus korteriomanikele kaasa rahalise kohustuse. Pooled ei vaidle, et puudutatud isiku 2023. a majandamiskulude summa vastavalt kinnitatud aastaaruandele on 322 828 eurot. Seega rahaline kohustus 650 000 eurot ületab enam kui kahekordselt 2023. a majandamiskulude summat. Tavapärase valitsemisena KrtS § 35 lg 2 p 6 järgi käsitatakse tegevust, mis puudutab laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmist, kui selle suurus ei ületa korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat. Ei ole oluline, mis perioodi peale laenusumma või muu rahaline kohustus võetakse. Antud juhul on otsustatud rahaline kohustus sarnane laenuga, kuna see võetakse fassaaditööde finantseerimiseks ja korteriomanikele tekib nelja aasta pikkune igakuine rahaline lisakohustus. Elamu rekonstrueerimistööd on käsitatavad kaasomandi eseme ajakohastamisena KrtS § 39 tähenduses. Otsus koguda fassaaditööde finantseerimiseks nelja aasta jooksul 650 000 eurot ei ole tavapärase valitsemise küsimus, mida saanuks otsustada häälteenamuse alusel. Tegemist on raha kogumise otsusega, mille maht ületab korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat ning mis on käsitatav kaasomandi eseme ajakohastamisena KrtS § 39 tähenduses ja mida saanuks otsustada vaid KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega. Praegusel juhul ei võetud otsust vastu nõutava häälteenamusega ning see saab olla otsuse kehtetuks tunnistamise alus (vt RKTKm 30.11.2022, 2-21-13599, p 13.2). Eeltoodust tulenevalt tuleb vaidlustatud otsus tunnistada kehtetuks.
Menetluse edasine käik
ulatuslikumaid ümberkorraldusi (KrtS § 38 lg 1). Seevastu ehitustööde rahastamine on eelkõige küsimus majanduskava kehtestamisest (KrtS § 41 lg 3; vt ka RKTKm 20.06.2022, 219-8045, p 11) või laenu või muu laenusarnase rahalise kohustuse võtmisest KrtS § 35 lg 2 p 6 ja § 36 lg 1 tähenduses (RKTKm 18.06.2025, 2-23-11510, p 22). Seega on vaidlustatud otsuse näol tegemist otsusega plaanitavaid fassaaditöid rahastada. Kuna antud juhul ei otsustatud tööde rahastamiseks võtta laenu või muud sarnast rahalist kohustust, on tegemist sisuliselt majanduskava kehtestamise küsimusega KrtS § 41 lg 3 tähenduses. Viidatud sätte kohaselt kehtestab majanduskava korteriomanike üldkoosolek.
isiku määruskaebuse, jäävad menetluskulud maa- ja ringkonnakohus TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel avaldaja kanda. TsMS § 177 lg 2 järgi määrab asja lahendanud maakohus hüvitatavate menetluskulude suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul alates määruse jõustumisest. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.